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从2017年多伦多公寓豪宅三甲认识钻石地段Yorkville | 居外专栏

去年2月，“黄岚地产榜”原创了【多伦多市中心的有钱人都住哪儿？——超高端豪宅公寓！】，文中列举了2016年Condo豪宅成交价前三甲。今年黄岚依然给大家带来2017年度Condo豪宅榜。让我们找找Condo豪宅的共性，一起来品鉴吧。

首先，今年豪宅前三甲的平均成交价格大幅高于去年三甲平均的5,078,333加元，高出60%之多，达到8,233,333加元。什么60%？？一点没错，公寓豪宅市场的价格已经将近5年没有大的涨幅了，一波升势就在眼前。而且，DAISY黄岚还要划一个重点：今年三甲中的两套是在去年4月房地产政策收紧之后的6月和11月分别成交的。What？豪宅市场一点不受政策影响？有钱任性说的就是这个吧！房型方面，一般这类公寓豪宅都是顶楼的Penthouse, 今年也不例外。说到这我要纠正一下国内很多客人的一个错误观点。国内的客人很不喜欢最高层的公寓，殊不知在北美，顶层公寓是最奢华的豪宅象征。一般都是比较大的房型，升级的配置，最高的售价，一言以蔽之，身份的象征。

此外，还记得去年榜单中的前三甲中有两套豪宅公寓出自著名的Yorkville街区吗？今年的豪宅第一名和第二名同样也出自Yorkville。Yorkville，Yorkville，Yorkville，重要的事要写三遍。请记住这个区哦。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢？我们来看看黄岚地产榜制作的Condo豪宅三甲的实拍照，我待会再给大家说说Yorkville的前世今生…

2017多伦多成交价No.1公寓

88 Davenport Rd W
成交价：1,150万加元
四卧室，超5,000平方英尺
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.2公寓

155 Cumberland St
成交价：700万加元
三卧室，超4,000平方英尺
和排名第一的豪宅Condo一样也位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.3公寓

180 University Ave
成交价：620万加元
三卧室，超4,200平方英尺
位于市中心金融街走廊核心地段，University Ave和Adelaide St.W夹角

前面提到以上的三甲豪宅有两套出自Yorkville。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢？Daisy黄岚来给大家说说Yorkville的前世今生吧：

约克维尔（Yorkville）是加拿大安大略省多伦多市中心的一个富裕社区。南至布鲁尔大街（Bloor），北至达文波特路（Davenport），东至央街（Yonge），西至大道路（Avenue)，是Annex街区的一部分。它的历史始于1830年，最初是个村庄（Village, 这也是为什么Yorkville的后缀ville的来源），1883年，Yorkville成为多伦多的一部分。Yorkville是个多元化的社区，包括了住宅区，办公空间和高端购物场所。

Yorkville社区内加拿大最独特的购物区之一是Bloor街上的Mink Mile路段（Yonge和Avenue大街之间）。 2006年，Mink Mile被评为全球第22个最昂贵的街道，租金为每平方英尺208美元。约克维尔在2008年每平方英尺租金为300美元，使其成为北美第三大最昂贵的零售区域。2008年，Mink Mile被“财富”杂志评为世界第七高贵购物街，当时租户每平方英尺零售销售收入就可达1,500至4,500美元。

沿Bloor街的“Mink Mile”购物区，街道两旁分布着写字楼，楼下有一层或两层的零售商店。Bloor北部，Yorkville Ave和Cumberland St.之间，均为一些较小的建筑物，包含艺术画廊，零售和餐馆。再往北是独立式的独立和半独立式住宅，其历史可以追溯到19世纪。

Yorkville拥有高档的购物商场、餐厅和加拿大第一家五星级酒店。高档精品店包括Burberry、Prada、Gucci、MAC Cosmetics、Hugo Boss、Chanel、Hermès、Louis Vuitton、Holt Renfrew、Tiffany＆Co.、Escada、Ermenegildo Zegna、Cartier、Harry Rosen、Calvin Klein、Vera Wang、Lacoste 、法拉利、玛莎拉蒂、威廉姆斯 – 索诺玛、Max Mara、万宝龙、宝格丽、Birks、Coach、娇兰、施华洛世奇以及其他高档设计师精品店。 Bloor的Holt Renfrew商店是奢侈品零售商的旗舰店，拥有四层楼和精品店。许多其他公司旗舰店也位于此处，如哈里罗森，Town Shoes、Lacoste、Gucci、Coach和Chanel（其加拿大旗舰店成为全球最大的旗舰之一）。

Yorkville的豪华酒店包括洲际酒店，四季酒店、凯悦酒店、黑泽尔顿酒店、万豪酒店等。

许多知名公司也坐落于此。著名的公司/组织包括CANADA POST、IBM CANADA、派拉蒙电影公司、二十世纪福克斯电影公司、联合利华、以及多个国家的领事馆。 MTV加拿大总部也位于Yorkville。

Yorkville是多伦多最昂贵的部分顶级公寓所在，大多数起价超过100万美元，并且可以说是上不封顶，包括：亚瑟王子，文艺复兴广场，10贝莱尔，One St. Thomas，温莎阿姆斯酒店公寓，黑泽尔顿酒店公寓。

加拿大最大的博物馆，也是北美第五大博物馆，皇家安大略博物馆位于Yorkville西部，Bloor和Avenue路口。多伦多最大的公共图书馆多伦多参考图书馆位于Bloor北面的Yonge。

Yorkville的历史

Yorkville由企业家Joseph Bloor（多伦多的主要街道之一Bloor St. 用他的名字命名）和来自多伦多玫瑰谷的William Botsford Jarvis创建于1830年，一开始的定位住宅型郊区。 Bloore在今天Bloor和Church路口东北部经营啤酒厂。两人在Yorkville购买土地，在新的街道上将它们分成较小的地块后建房出售。

1853年，Yorkville正式成为多伦多的一部分，但其特色并没有改变，其维多利亚风格的房屋，安静的住宅街道和风景如画的花园保存至今。在20世纪60年代，Yorkville蓬勃发展成为多伦多的波西米亚文化中心。约克维尔也被称为加拿大嬉皮运动的首都。

Bloor – Danforth地铁建成后，由于多伦多官方计划允许更高的建筑密度，附近的土地价值增加。Bloor街，办公楼，The Bay和Holt Renfrew百货公司取代了当地的零售业。随着房地产价值的上涨，Bloor街北部Yorkville的住宅改建成高端零售店，包括许多艺术画廊，时装精品店和古董店，以及酒吧，咖啡馆和餐馆。 20世纪70年代，许多小型建筑被拆除，办公室和酒店建成，高价的公寓开发将在随后的几十年中也逐渐成为该地区的标志一直到今天。形成了类似上海新天地和南京西路那样的顶尖钻石地段。

看了Daisy黄岚的上述介绍，是不是你的脑海里深深记住了一名字：Yorkville，Yorkville，Yorkville，你是不是终于明白去年底的楼盘33号Yorkville虽然卖的单价高达1,500刀每尺，竟然还会收到5,000张订单，10:1的分配比例，堪称2017年度最最难抢到的楼盘。

想了解这个区更多，或者想购置Condo豪宅，那就赶快移步至居外网查看多伦多Yorkville的在售房源，或直接致电 400-041-7515 查询。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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居外网：加拿大房市问题根源在于金融监管政策并非外国买家 | 加拿大

外国买家在加拿大房地产市场具有举足轻重的影响，也被当作是引发当前房市热潮的重要因素。对此，中国最大海外房产门户网站-居外网CEO罗雪欣女士（Carrie Law）有独特的看法。在她看来，加拿大房价不断上涨的压力更多来自宽松的房贷政策，而非大陆买家，温哥华等地或将面临房价行压力。罗雪欣女士被认为是全球房产行业最具影响力的人物之一。

在罗雪欣女士看来，中国买家对温哥华房产的需求，自2015年达到顶峰后，正一直下降。因此，加拿大房价不断上涨的压力并非来自外国买家和针对外国买家的税收政策。相反，宽松且低利率的房贷政策是最大问题。加拿大金融监管局（OSFI）在2017年10月也有着同样的结论。更有趣的是，当我们仔细研究加拿大央行的分析报告时，相信他们也认可这一判断。

中国人的需求逐渐减少

罗雪欣女士进一步解释到，尽管中国买家的需求逐步减少，但加拿大房价仍在加速上涨。据居外网数据显示，中国买家对温哥华房产的兴趣在2015年达到最高点，之后，房价过高、房屋库存不足抑制了中国买家的购买需求。通过观察分析，就可以发现这些信息都已清楚地反映在相关数据中。

图表：大温哥华地区非长住居民产权转让

数据来源：BC省财政部。第一个数据折点很可能是由外国买家所收到的“警告”引起，这可能迫使一部分外国买家加速购房。事实上，2017年12月的销售数量，实际上与所有销售的中位数相当。

根据加拿大财政部数据显示，大温哥华地区外国买家的房屋交易正在持续增加。2017年12月，共有190位外国买家进行了房产交易，较上年同期增长了13.09%。然而，有必要了解房产交易被注册登记的规则，例如，在建筑未完工之前，公寓房的预售是不被记录在案的，这意味着现在登记的交易数据有可能是几年前就已经完成交易的。2015年被认为是加拿大房市最火的一年，但当时的部分交易要到现在才完成注册登记。

当然，我们也假定这些买家一直持有物业，而不是在注册之前就转手，他们也不可能通过居外网来转售这些房产。一般来说，房产开发商与大买家都保持有特殊的联系，无论是国内还是国外买家。

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫？

罗雪欣女士表明，加拿大央行才是房价上涨的最大推手。“温哥华的房地产市场繁荣来自加拿大央行的交易大厅，而非北京大街。因为此前加拿大房贷利率固定、且处于低位，当信贷资金流动时，房价自然就会上涨。这是每个大学生在学习房地产市场时了解到的第一件事，这与外国买家无关”

加拿大央行实际上也多次认同这一说法。2010年，加拿大央行前行长马克•卡尼（Mark Carney）表示：“经验表明，长期的超低利率可能会阻碍金融风险的评估，这会促使人们去寻求收益，并推迟对资产负债表的调整。”今天你只需要前面两部分，这意味着人们会以过高的杠杆来追求收益。

值得玩味的事实：在2013年被任命为英格兰银行行长之前，马克卡尼向英国财政委员会重申了几乎相同的声明。

几个月之后，马克卡尼在温哥华贸易委员会发表演讲时表示：“低利率信贷资金被用来抬高加拿大房产的价格，而不是投资于扩大我们企业的生产能力和出口竞争力。”其含义是，信贷资金大多被借出用于房屋贷款上，然而，加拿大央行更希望它是用来帮助企业扩张的。

大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产，土地面积567平方米，售价约1,860万元人民币（点击图片查看房源信息）

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监管信贷政策比征税更为重要

如果加拿大央行认为宽松的信贷政策是罪魁祸首，那么提高准入将是最有效的措施吗？这正是罗雪欣女士的建议。“从居外网的角度来看，去年10月，针对BC省房产市场，加拿大金融监管局做出了最为重要的政策调整，决定将加拿大人申请抵押贷款的申请标准提高，这将是影响房市发展的核心举措。”

在罗雪欣女士看来，加拿大金融监管局制定的 B-20新准则确实做到了这一点，降低了借款人的最大信贷能力。在所有受联邦监管的金融机构中广泛开展的压力测试表明，将最大抵押贷款规模降低了约20%，将使信贷资金供应紧缩，更难推动房价的上涨。此外，它还促使银行采取更好的风险控制措施，包括借款人的收入验证。在B-20执行之前，加拿大银行对借款人国内外收入的来源验证监控备受质疑。现在实行的新措施平息了这些争论，并得到国际信贷机构的认可。

这些新的B-20准则还解决了外国买家的国外收入征税问题。越来越多的新移民家庭购买房产，然而他们的收入来源不明，征税政策对此也毫无办法。温哥华记者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年发表的一篇文章中指出，温哥华一些新落成的豪宅主人宣称是贫困阶层。人们普遍认为，这些在海外赚取收入的人并没有在本地申报自己的收入。

这其中很多都不是外国买家，而是加拿大新移民，他们免征外国人的购房税，但仍有资格使用海外收入获得抵押贷款，而且许多人没有在加拿大申报收入。B-20执行之后，这是不允许的。加拿大帝国商业银行向我们提供了一些关于采用新准则的解读。

借款人用于获得抵押贷款资格的收入来源，现在必須是合法且可核实的。若要获得地方抵押贷款，加拿大国家税务局会关注到你的现金情况，并要求支付任何未付的税金。这不会影响那些已经产生的购买，但足以令今后想犯规的人打消念头。

BC省确实已推出了一项投机税以应对这些问题。然而，你愿意支付房子价值的2%，还是支付房费所需收入的40%作为税金呢？我猜大多数人会偏好投机税而不是地方所得税。

外资在加拿大房地产市场的作用不可低估。不可否认，外国买家起到了一定的作用，但这些资金怎么会在这里、为什么会在这里都是重要的问题。即使外国买家占了25%的市场份额，但仍然有75％的国内市场能轻易吸收房价的上涨。投机者不论是国际的还是国内的，除非能卖出去，否则都赚不到钱。通常你需要卖给那些在当地有收入，或者至少有能力通过当地信贷来负担增长的人。

加拿大的银行体系至今一直通过扩大信贷供应来实现房屋所有权。房价在攀升，他们并没有遏制它。目前B-20的实施和不断提升的利率会抑制信贷供应，国内外的投机者将难以像之前一样轻松获利了。

原文：Better Dwelling
翻译：Rick Zheng
编辑：Zoe Chan & HY

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澳洲房价连续第5个月下滑，贷款限制影响大 | 澳洲

2018澳大利亚房价走势最新消息，根据Corelogic刚刚发佈的数据，澳洲房价在2018年2月整体环比下跌0.1%，8大首府城市中只有霍巴特房价较上月有所增长。悉尼在2月房价环比下跌0.6%，跌幅仅次于达尔文。相比去年同期，全澳房价的同比增幅也被缩小至2.2%，悉尼房价更是同比下跌了0.5%。

Corelogic的研究部主管Tim Lawless认为目前市场上价格的下行压力主要是来自借贷紧缩政策对纯投资性质需求的打压。

悉尼房市软著陆

过去三个月裡，悉尼房价下跌了2.4%，跌幅高于其他首府城市。Lawless认为悉尼房市并无崩盘之忧，但是市场上投资者的减少确实正在带领悉尼房市软著陆。不过，虽然近期房价小幅下滑，悉尼房价对于大多数首套房买家而言仍然是难以企及，目前悉尼的别墅中位价超过100万澳币，公寓中位价也在76万澳币以上。

霍巴特增长难以持续

过去12个月裡，霍巴特的房价涨幅高达13%，中位价已经超过41万澳币，是澳洲表现最好的首府城市。但是Lawless认为这种增长难以持续太久，因为霍巴特房市增长的主要吸引力就是来自当地相对低廉的房价。目前的房价高增长正在侵蚀霍巴特的这一优势。一旦房价不断升高，市场需求也会转移去其他更大更繁荣的城市。

达尔文租金回报率最高

澳洲首府城市中，目前租金回报率最高的是达尔文。然而这并不是代表当地有著很好的租金增长，高回报更多则是来自达尔文不断下滑的房价。2月房价同比下跌7.4%的达尔文是澳洲房价表现最差的城市，不断走低的房价有助于提高租金回报率的数据。但对于投资者而言，在达尔文购置房产目前很有可能是比亏本生意。另一方面，房价最高的悉尼与墨尔本则有著澳洲最低的租金回报率，目前投资这两个城市短期回报可能不如预期。

目前，投资者相对理想的投资地包括布里斯班、阿德莱德与堪培拉。在这几个城市，投资者可以同时获得资产升值与较高的租金回报率。这三个城市目前的别墅租金回报率超过4%，公寓的租金回报率则超过5%。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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1月房市库存却依然稀缺，房价增速却创15个月新低 | 美国

美国房价走势2018最新消息：虽然许多市场依然供不应求，2018年1月美国Zillow住房价值指数仍创下15个月来最低的同比增长，房价中位数较去年同期增长6.7％，达到20.76万美元。

根据Zillow的数据，在美国35个大都会区中，1月份房价表现最好的3个都会区都位于西部：在硅谷科技公司蓬勃发展也不断抬高着周边房价。过去一年表现迅猛的圣何塞房价1月同比上涨约22.9%，中位房价已经高达1,202,900美元。拉斯维加斯与西雅图的房价同比增幅也都超过10%，位列2，3位。

在房价增幅放缓的同时，房贷利率也正在上涨。2018年以来，房贷利率利率稳步上升，目前约为4.23%。在今年的1月1日，信用良好的借款人尚可获得3.83%的30年期固定房贷利率。

稀缺库存

虽然房屋价值的增长幅度有所放缓，但是卖家们的要价却在以更快的速度增长。1月份，Zillow平台上的卖家要价中位数同比上涨8%，高于房屋价值的增幅。导致这一现象的原因之一，就是市场上供不应求的局面给了许多卖家更大的定价空间。

根据NAR的数据，1月份的活跃房源库存同比下降8.5%，延续了近期的趋势。上一次的库存同比增加已经是2014年8月的时候了。

房源数量下降最快的是低价住宅。10万美元以内的低价住宅活跃房源在1月同比减少了21.5%；20万至35万的中等价位住宅活跃房源同比减少了4.1%；50万至75万的高价住宅活跃房源同比只下降了2.1%。

新供给方面，新房开工数量在过去一年增长约7% ，这使得一些区域供给短缺的状况得到了一些改善，但仍不足以满足目前的市场需求。

租金继续上升

1月份的Zillow全美租金价值指数同比上涨2.6％，实现连续65个月的租金同比增长。

在35个大都会区中，同样位于加州的萨克拉门托，河滨市与和西雅图租金同比增幅最大。萨克拉门托的租金同比攀升8.3%至1845美元; 河滨市的租金同比增长6.3%至1,861美元；西雅图的租金也同比上涨5.1%，目前的中位价为2,203美元。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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华人投资泰国房产2017年年度报告 | 泰国

中国对泰国住宅地产的投资已达到一个新高度，而中国大陆对泰国房产市场投资的三个主要推动因素来自北京，却非曼谷。

1、资本管制

中国的资本外流管控，已使中国的海外住宅投资总额，从2016年的高点降低至2015年的水平。

资本管制也导致了资本流向的局部重新定向，因此，泰国和东南亚临近地区等价格不太贵的市场吸引了来众多的中国投资者。

泰国和东南亚地区的房市吸引力主要在于：相对较低的首付及月供正好迎合了那些尚无能力转移大额资金的中国买家。比如，居外平台上普吉岛附近的新公寓最受中国买家欢迎，最低售价仅10万美元。

泰国普吉岛新开发的1卧1卫海景公寓房，售价约66万元人民币。物业编号：28742016（点击图片查看房源信息）

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2、中国的“一带一路”倡议

中国政府支持对参与“一带一路”国家的投资，这些投资与中国的战略是相一致的，即：通过在中国邻国建设新的基础设施和鼓励这一区域的跨境商贸活动，以此提升中国在区域经济上的领导地位。

泰国凭借其优越的地理位置，已从区域贸易增长、跨境投资及经济合作方面获得诸多益处。

泰国处于“南宁——新加坡经济走廊”（CICPEC）的中枢位置，该走廊是“一带一路”六大经济走廊之一，其目标是加强中国与东南亚各国之间的联系。

高速铁路枢纽

泛亚铁路（Pan-Asia Railway Network）是经济走廊的关键要素之一，其中三条高铁线路将在曼谷交汇。

目前对于三条铁路的构想将将使泰国成为东南亚的十字路口。高铁线路首次将新加坡、马来西亚、越南、老挝、泰国、柬埔寨、缅甸，当然还有中国——通过昆明连接在一起。就地理位置而言，泰国正好处于这一铁路网络的中心，将承接南北铁路线，其他国家则通过东西线连接。

诚然，整个泛亚铁路网络的构建需要多年时间，此前还有不少艰难的谈判尚待进行。但是该线路的第一部分已在2017年12月份动工。泰国政府预计这段连接呵叻府的线路最迟将会在2021年底开始运行。

泰国将在未来五年（2017—2021）积极打造“东部经济走廊”，投资440亿美元发展东部沿海地区基础设施和工业。泰国政府投资仅占一部分，分析人士预测中国将会是主要投资者。^[1]

东部经济走廊（Eastern Economic Corridor）是一个宏大的项目，包括机场扩建、港口开发、新铁路、新城市和地区建设，以促进先进产业的发展。这条东部经济走廊和高速铁路(客用)及双轨铁路(货用)有望通过在曼谷的交汇点与中国的“一带一路”和“泛亚铁路”连接起来。

这些投资将为工人、企业及投资者创造就业及发展机会。汇丰银行认为，接下来的十年，全球66%的中产阶级将会生活在亚洲“一带一路”沿线，这些市场会更紧密的联系在一起，带来更巨大的经济机遇。

需要注意的是，商业房产和住宅房产的购买几乎是每个大型项目的基石，无论该项目是一座新城、一个新的制造中心或者是铁路设施等。

“一带一路”倡议和泰国东部经济走廊仍处于早期阶段。即便如此，这个庞大的规划也帮助泰国吸引了中国机构和个人投资者的关注，加大了对泰国房地产投资的需求。

中国消费者认为“一带一路”倡议将会带动泰国经济增长，提升房产价格及收益，因而早期投资者会享受极大回报。许多中国人认为在即将到来的开发热潮下，投资“一带一路”国家的房地产不仅是一个精明的举措，而且会得到政府的庇佑。。

3、新的投资者进入泰国市场

越来越多的中国中上阶层精英第一次领到了到跨境出游的护照，并开始投资海外房地产。相对于已经在全球化投资浪潮中驰骋多年的欧美投资者, 来自中国的投资者在可以支配财富上略逊一筹，所能发现的投资工具也相对较少。泰国由于其位置与中国毗邻、完善的旅游基础设施、合理的房价及可接受的文化，吸引了这些初出国门的投资者在此进行首次尝试。

目前仅有9%中国公民持有护照，这个数字将在2020年翻倍，达到2.4亿人^[2]。

如此低的护照持有率意味着许多有能力进行国际房产投资的中国人尚未迈出国门。而未来三年护照持有者数量增长，意味着出境消费与投资的中国人数量会上升，不难预测，未来五年来自中国在海外置业的人数仍会增加。

我们预计这群新兴跨境投资者会涌向既熟悉、价格又相对较低的市场，按照这个标准去寻找投资目的地，泰国毫无疑问最容易被发现并符合标准。

旅游带动的房产投资

在某种程度上，中国人熟悉泰国主要因为它是中国人非常喜爱的旅游目的地。从以往经验我们可以得知，大多数中国投资者会首选他们曾经去过的国家进行投资，如澳大利亚、新西兰、英国。

值得注意的是，在里昂证券集团（CLSA^[3]）进行的一项调查显示，中国游客最想去的旅游地中，泰国排名前三。携程网的数据显示，2017年泰国是最受中国游客欢迎的目的地。

2018年初居外网调查了400多名有意向购置海外房产的消费者，结果显示：2018年泰国仍是旅客的首选目的地，计划在亚洲旅行的中国人有61%选择泰国。在排名第一的美国之后，泰国与澳大利亚并列第二。这些旅行者中有超过四分之三（77%）的被访者打算在今年购买房产。剩余人群中有六成被访者表示他们会在度假地购置物业。^[4]

中国对泰国房产的需求趋势

自2015年第三季度以来，中国对泰国房产需求一直呈上升趋势，该趋势在2017年初加速。2018年1月达历史第二高峰。

2018年1月中国买家询盘的数量比2017年1月增长91%，比2016年1月增长313%。

根据居外网的2017年数据，泰国有四座城市吸引了四分之三的中国买家来此置业。

排名第一的芭提雅和排名第四的普吉岛均拥有大量的海景及水景房。度假公寓是中国买家比较喜欢的一种房屋类型，业主可用以度假，剩余时间可委托物业经理租赁给短期租户。

中国买家询盘最多的城市（2017）

芭提雅
曼谷
清迈
普吉岛
苏梅岛

（数据来源：juwai.com）

在曼谷，高层公寓因为其设施崭新且装饰豪华、景观优美、精良的设备硬件如公共公园、泳池等齐全，也倍受中国买家青睐。

在清迈，中高层共管式公寓及拥有私家花园的私人别墅最受买家欢迎。

华人投资泰国房产的原因

中国人在泰国买房更多是以投资为目的，这一动机明显高于全球平均水平。出于投资动机买房的中国人占73.8%，全球平均水平为53.2%。

尽管该调查的被访者可进行多项选择，但被访者表示，在泰国置业主要是用于投资，而不是因为被泰国的教育资源、自住和移民等目的。

以子女教育为目的而在泰国置业的中国买家仅占受访者的2.1%，而居外全平台上以全球房产投资者的意向数据来看，出于子女教育而出国置业的意向买家比例占到13.9%。在泰国买房自用的人群比例是51.9%，低于全球59.2%的数据几乎8个百分点。

仅有0.3%的买家是出于移民因素考虑，而全球平均水平是3.6%。我们发现即使打算在泰国安度晚年的中国人——这在清迈很是普遍，也不认为自己是移民。

2017年年度预测

中国人对海外房地产的投资兴趣在最近十年里一路飙升。2010年，中国在境外的房地产投资总额仅为50亿美元，而到2016年增长了逾20倍，在2016年创下了1014亿美元的新高度。居外网的全球预测是，在经历2017年略微下滑之后，中国人在海外的投资规模将在未来几年里创下新纪录。2017年全年的投资总额数将在未来几个月公布。

中国财富增长是推动海外房产投资的主要动力，中国的财富在近年也得到了史无前例的积累。瑞士信贷（Credit Suisse）报告引用招商银行私人银行报告称，2017年，中国大陆有160万百万富翁。这一阶层构成了中国跨境买房的最主要群体。手持13万亿澳元的资产，比起6年前（2011年）的5.3万亿澳元，每年增长了约16%。

从总人口看，中国人的人均财富在过去6年里翻了两番。而在国人持有的财富中，房产占资产比重53%。^[5]

其他研究也表明，中国人对海外房产的需求增加会持续到2025年。住宅是中国海外投资者最喜欢的资产类型。近四分之三（71.6%）的中国海外投资者称他们已经在海外拥有住宅地产。超过60%的人打算在2020年之前投资海外房产。该研究称，中国的经济和政治形势是主要驱动因素。^[6]

短期1-3年内，除非投资环境出现意外的经济或监管变化，我们中国个人投资者对泰国房地产的需求将继续增长。

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[1]《今日东盟》“泰国拟将东部经济走廊与中国“一带一路”对接整合”， 2018年2月10日https://wp.me/p6rwtJ-ai2
[2]《彭博商业周刊》“中国护照持有率将翻倍，推动旅游业繁荣” 2018年1月25 日，https://goo.gl/JoonU82018
[3]CLSA, 2017年7月19日“中国出境游客—2017新报道”， https://www.clsa.com/?p=997
[4]居外网，2018年2月，2018年中国游客出境旅游调查。
[5]2016 瑞信 2016全球财富报告
[6]金融时报机密研究，2016年8月11日文章《中国资本控制未能抑制投资外流》

撰文：Dave Platter
翻译：Lynn Zuo
编辑：HY & Zoe Chan

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新西兰房市1月交易量整体攀升，奥克兰房价出现下调 | 新西兰

成交量：

1月的新西兰正处在炎热的夏季，然而超历史记录的高温天气似乎没有影响购房者的热情。2018年1月新西兰房市成交量出现了19个月来的第一次同比增长。全新西兰的16个地区中，有11个都出现了成交量同比增长。其中，Gisborne地区的成交量为11年来最高。在最大的房产市场奥克兰，1月的成交量也同比增长了0.9%。另一方面，新西兰的房源待售天数则有所增加，1月份的新西兰房源待售天数中位数为41天，较去年同期增加5天，也是2012年2月以来的最长记录。

房价：

新西兰房价多少钱一平？在全新西兰16个地区中，14个都出现了房价同比增长，只有奥克兰与西海岸房价同比下跌。1月新西兰住宅中位价同比上涨7.1%，目前为52万新西兰元。不过奥克兰的住宅中位价则同比下跌1.2%，目前为82万新西兰元。奥克兰的房价下滑主要体现在Manukau City, Rodney District，以及Waitakere City。Manukau City在1月的中位价2年以来最低。

供给：

1月全新西兰的活跃房源同比增长了7%，然而在奥克兰这个数字却高达20.4%，这说明目前奥克兰房市仍在往买家市场的方向发展。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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英国房价1月继续增长，首套房买家正在流失 | 英国

尽管退欧前景不明朗，Nationwide最新发布的数据显示，1月英国房价同比上涨了3.2%，涨幅高于17年12月的2.6%，环比增幅则保持在0.6%，目前的中位房价为21.18万英镑。不过虽然房价维持上升，市场仍然处在不活跃的状态。

去年12月，英国房贷审批数量已经降至6万1千起左右，为3年以来最低，新的买家询盘数量也在近几个月接连走低。在税收、贷款等制度面临多项改革的情况下，现金买家占比已经越来越多。

市场的冷淡同时有着供需两方面的原因：

供给：可售房屋供给持续短缺，是支撑房价在退欧环境下依然走高的最主要原因

需求：尽管失业率与利率保持在低位，但是薪资水平增长乏力意味着面对不断增长的房价，普通买家的购房能力并没有同步提高。

不断攀升的房价与缓慢的薪资增幅意味着英国租房一族占比越来越大，特别是在年轻人群中，买房的人正在逐渐减少。2003年之后，英格兰住房自有率一路下滑，2017年的英格兰住房自有率为62.6%。其中，首套房刚需购房者人群（25-34岁）的住房自有率在2008年之后显著下滑，目前仅为37%。35-44岁人群的住房自有率也从2015年开始下滑，目前为50%左右。这意味着，越来越多的潜在年轻购房者并不只是推迟购买时间，而是根本选择不买。

与其同时，英国选择租房的家庭则在过去十年间上涨了75%，其中35-44岁的租房家庭增加了了126%，45-54岁的租房家庭增加了130%。目前英国20%的家庭住在租赁住房中。

在买卖冷清，租赁增长的市场行情下，伦敦以外的租金回报率较高城市就更频繁地进入了投资者的视野。2017年12月，英国租金回报率最高的3个城市为曼彻斯特，利物浦与布莱克本，均位于英格兰西北部，是十分值得投资者关注的区域。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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在美当房主获利多哪些城市卖房子最赚？| 美国

买家购房热领着美国房价上涨。现在在美国当房主收租金貌似有利，且如果出售房产，能获利更多。全美各地卖房子，不同城市的房主所得利润也不同。

《华盛顿邮报》2月22日报导，根据ATTOM Data Solutions的数据，2017年，房屋出售卖家所得平均利润达到10年来新高。自2017年第四季度以来，和购买房屋时价格相比，卖家出售房子的价格平均上涨54,000美元，相当于增幅29.7%。

去年第三季度卖房获利53,732美元，2016年第四季度为47,133美元。

西海岸地区卖房获利最高

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对比近年来全美155个大都会区住房数据，西海岸地区房屋销售利润最大。加州圣荷西的平均房屋销售投资回报率最高（90.9%），其次是旧金山（73.3%），加州默塞德（Merced，64.6%），华盛顿州西雅图（64.4%），加州圣克鲁斯（Santa Cruz，59.8%）。

而东部地区的房屋销售利润也很乐观。在纽约-纽瓦克-新泽西城都会区，出售房子平均获利75,000美元，相当于增幅25%。

在东部首都华盛顿地区，卖家平均获利50,055美元，略低于全国平均水平。

ATTOM数据解决方案高级副总裁Daren Blomquist表示，目前是出售房屋的最有利时机。“尽管西海岸房屋销售拥有最大的利润，但红色州市场房价的快速上涨，也可与沿海房市相媲美，并为美国中部市场的房屋销售创造可观利润。”

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房屋价格：170万美元（约1,130万元人民币）
预估交易费：约68万元人民币
建筑面积：240平方米
土地面积：765平方米
房型：5卧3卫2车库
楼层：共2层
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物业编号：37282041

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美房价去年达历史新高

ATTOM还审查了2017年美国房屋价格升值情况。美国房屋价格中位数为237,000美元，比2016年上涨8.3%，至历史新高，但房价增长在各地并不均衡。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据也比较趋同。去年第四季全美单户住宅的成屋销售中位数年增率增长5.3%，64%地区的价格创下历史新高。

美国房价出现较大增幅的地区不仅仅在西海岸。2017年，全美112个人口在20万以上、且房价数据充足的大都市统计区域中，价格涨幅最大的地区包括佛罗里达奥卡拉（Ocala），增长14.3%；密苏里州堪萨斯城，增长13.4%；加州圣荷西，增长13.3%；俄勒冈塞勒姆（Salem），增长12.9%；和田纳西州纳什维尔，增长12.5%。

对人口超过100万的大城市来说，房价上涨幅度达两位数百分比的城市包括拉斯维加斯（增长12.3%），盐湖城（上涨10.9%），西雅图（上涨10.8%），佛州奥兰多（上涨10.7%），坦帕-圣彼得斯堡（Tampa-St. Petersburg，上涨10.7%），俄勒冈的波特兰（上涨10.5%），以及佛州杰克逊维尔（上涨10.1%）。

在112个都会区（占57%）中，64个都会区的房价在2017年达到创纪录的峰值，其中包括洛杉矶、达拉斯、休斯顿、亚特兰大和旧金山。

原文来源：《华盛顿邮报》
责任编辑：Zoe Chan

德国取代英国成为欧洲最具投资吸引力国家欧盟蓝卡移民方式成焦点

前不久，德国新闻电视频道网站报道了一则房产投资新闻引起了中国投资人的关注。报道称，对国际房地产投资者来说，德国是个黄金国，它代表着司法保障、政治稳定和强有力的经济，买家中有一个群体尤其引人注目——富有的中国人。显然，德国已经意识到中国人去德国投资房产已成趋势。近年来，德国房产市场发展迅猛，投资潜力巨大，吸引了包括中国在内的国外投资者，纷纷开始在德国投资置业，主要投资方向是德国办公地产、零售地产、酒店地产以及工业物流地产等各类商业及住宅地产投资领域。

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德国成为欧洲长期投资首选

2018年欧洲房地产最佳投资价值及前景前10排名，德国有四个城市上榜，第一名是柏林，第二名是法兰克福，第四名是慕尼黑，第六名是汉堡，前五名德国独占三席。德国房产一直被业界称之为“房地产投资避风港”，面对国内房产市场的低迷，精明的中国投资人在加快海外房产投资的脚步，德国成了投资欧洲的优选。

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普华永道：德国取代英国成为欧洲最具投资吸引力国家

相对北京、上海5-10万/平米的房产，德国的房产简直就是“白菜价”，即使在大城市也非常便宜，25万至40万欧元一套的房产随时能买到。据悉，投资德国房产的中国人出租和自住各占一半，有的投资人会购买不止一处房产，移民德国的会留一套自住或度假，其他用来出租，由此获得高且稳定的租金回报。柏林和法兰克福是中国投资人最青睐的城市，环境宜人，旅游业发达，教育资源丰富。另外，由于德国教育世界领先，而且留学成本很低，还有很多中国人投资房产的同时也准备给孩子留学居住。

目前，超过一半的中国富人在国外有房产投资，而在2011年的时候还只有五分之一。虽然德国不是传统的移民大国，但近年申请德国移民、投资德国房产的投资人越来越多。

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关于德国欧盟蓝卡的申请条件等事宜

德国移民局的移民政策详解

作者：Lisa Zhu

2018，新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”

新加坡公寓价格四年来首次同比增长

进入2018年，低迷多时的新加坡房市终于迎来了久违的好消息。新加坡市区重建局 (URA) 在1月底发布的最新数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。

新加坡私人公寓房价指数同比增幅：

全球金融危机之后，随着经济复苏，消费者信心增长，新加坡私人住市场市迅速复苏，并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始，新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策，旨在为房价降温，挤出泡沫。2011年底与2013年初，新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税，2013年1月开始，外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%，在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时，管理结构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施：

经过了几年的沉寂，2017年开始，市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显，去库存速度加快。2017年3季度开始，新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点，开始止跌反弹。

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2018年涨幅可达8-10%

新加坡最大的房地产经纪公司ERA市场总监陈野文先生表示，进入到2018年，市场的话语权已经重新回到卖家以及开发商的手中，之前三年的“买方市场”局面有所改善。陈先生引用了最新的市场数据：“2017全年，二手私宅交易量同比激增78%，共有14043个单位易手。开发商也售出14577个单位，同比2016年增加了22%。”对于一手房成交量上涨没有二手房来得快这个现象，陈先生认为其背后的真正原因并非是没有需求，而是开发商手里真的‘缺货’，导致供给严重不足。在成交量暴涨的驱使下，URA的数据显示，2017年全年新加坡私宅价格同比攀升1.1%，且分析师预测今年价格将在市场供给不足的情况下加速上涨，预期全年价格涨幅将达到8-10%。”

陈先生认为2018年是入手新加坡房产的大好时机，“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”

供需平衡可能要等到2020年

从2016年底开始，新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目，并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计，从2016年底到2017年底短短一年时间内，有18个私宅项目成功集体出售，售价总额达到令人瞠目的68亿元新币（约333亿人民币）。不过，陈先生认为，这种收购的流程通常相对繁琐，通常涉及政府的审批，甚至会遭到一些反对出售的业主上诉至法庭。因此，从收购到新楼盘的开盘通常要一年到一年半的时间。另一方面，从开发商手中获得买地款的业主们通常会再次将资金投入地产市场，寻找其他的物业进行投资，市场上的需求在短期内会继续攀升。因此短期来看，虽然2018年内新私宅项目的供应相比2017年会有所增加，但相信还是满足不了买家庞大的胃口。

陈野文先生预计，新加坡公寓市场上相对的供需平衡将在2019年下半年或者2020年上半年才会到来，也就是那些翻新的项目都已开盘的时候。但在那之后，由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半，从现在到2022年的二手房市场都将会处在一个供给的低谷期，这将促使二手市场的资本升值和租金上涨加速。

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作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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2017多伦多成交价No.1公寓

2017多伦多成交价No.2公寓

2017多伦多成交价No.3公寓

中国人的需求逐渐减少

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫？

监管信贷政策比征税更为重要

1、 资本管制

2、中国的“一带一路”倡议

高速铁路枢纽

3、新的投资者进入泰国市场

旅游带动的房产投资

中国对泰国房产的需求趋势

华人投资泰国房产的原因

2017年年度预测

西海岸地区卖房获利最高

美房价去年达历史新高

新加坡公寓价格四年来首次同比增长

2018年涨幅可达8-10%

供需平衡可能要等到2020年

1、资本管制