Special Investment Column – Page 105

英國 | 【干貨】鎖定倫敦最好的公立中學學區房房價全解讀

學區房對於許多買家來說都是投資自住兩相宜的選擇。不管是為以後子女教育問題而提前打算，還是打投資出租用，優質的教育資源向來都是買家購買房產最重要的考慮因素之一。為了靠近更好的學校，許多父母可以放棄城市帶來的種種附加值而選擇通勤時間一小時以上的學區房。

一些父母為了讓自己的孩子能夠上一個好的學校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可見一個好學校的學位是多麼難爭取。還有很多家長雇佣家庭教師，希望自己的孩子能夠在人群中脫穎而出。而對許多人來說，為了進入到一個人人羨慕的中學，許多家庭都要做出很大的努力。

圖為裡士滿附近一套四房獨棟別墅

一項獨家研究表明，倫敦三房或三房以上的學區房房價差異很大。位於Marylebone的Ark King Solomon學院附近的平均房價為284萬英鎊。而位於Wallington的一所學校排名相近男子中學Wilson’s boy’s school的平均售價為則為40.6萬英鎊。

女子學校

大多數排名比較靠前的中學競爭都非常大。但好處是，一般來說無論學生的家庭住址在哪裡，都可以申請秋季入學。所以父母們只要在孩子們通過入學考試後確定搬遷就可以了。

單就女校而言，位於倫敦東南部Bexleyheath的Townley Gramma School周邊住宅的價格相對比較低。漢普頓國際研究報告顯示，這一區的平均房價在44.7萬英鎊左右。

倫敦最好公立中學的周邊房價

Cromwells地產代理總監Peter Waters說，Wilson和Wallington的好學校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有開放日和入學考試。當地的四居室獨立別墅起價為70萬英鎊。這一價位對於需要通勤的人士來說Wallington不失為是一個不錯的選擇。如果乘火車從這裡出發，34分鐘就能抵達倫敦橋站、不到40分鐘就能抵達維多利亞站。火車年票價格為2,208英鎊。

對於預算更多一點的買家來說，Bromley可選擇的學校包括St Olave’s和St Savior’s Grammar School，Orpington，這幾所學校的升學率都在96%。而在學校附近的平均房價為48.5萬英鎊。

如果住戶希望居住在地鐵站附近，那麼5區的High Barnet是一個入手比較容易的選擇。這一區的平均房價在65萬英鎊左右。或者黑線Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，這裡比5區的High Barnet離市區更近一些，平均房價是76.5萬英鎊。

許多父母寧願搬到稍遠一點的區域的原因比較一致。對於有一人及上就讀於私立中學的家庭來說，每個孩子每年花費大約為15,500英鎊，這一費用對一個普通家庭來說還是一筆不小的開支。因此許多家長寧願搬去較遠的地方從而節省開支。

其他的選擇還包括3區的Golders Green。該區離市區更近，但同時交通堵塞問題也相對更加嚴重。然而，這裡綠化非常好，有獨立的咖啡館和精品店。所有的學生都獲得英語和數學GCSE在C級或以上，升學率也達到了91％。

倫敦最好公立中學的成績排行和房價變動

投資高回報率區域

對於看中投資回報率的家庭來說，Townley是一個不錯的選擇。報告顯示，Bexleyheath的價格在去年飆升了16％，五年內增長了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子學校的房價一年內上漲了15％，達到508,180英鎊，在5年內增長了53％。五年內漲幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那裡價格上漲了65％，房屋均價為929,948英鎊。

以上數據來自Hamptons研究分析師David Fell。他說，無論經濟環境如何，好的學區房對買家的吸引力都是巨大的，而且這些地區的房價不太可能下跌。

放眼倫敦最昂貴的幾個區域，房價的下跌可以說是買家的福音。尤其對於海外買家來說，現在則可以以更實惠的價格在倫敦的黃金地段擁有自己的住宅。數據顯示，雖然整個倫敦的房產市場依然處於上漲趨勢，但在脫歐公投後的三個月內，倫敦一區和二區的部分地區平均價格下降了10萬英鎊！【閱讀原文】

張思琪專欄全集

天際投資置業創始人張思琪剖析英國倫敦房產投資

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加拿大 | 【新政】安大略省首次購房者土地轉讓稅退款升至 4 千加元！

11月14日下午在安省立法會上發表的秋季經濟報告備受矚目，報告中有哪些值得我們關注的呢？

一、首次購房者雙倍退稅！

安省財長在周一下午提交的《2016年度安省經濟前瞻及財政檢討》（2016 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review）中，動議對首次購房者的土地轉讓稅退款額倍增至4000加元。換言之，首次購房者在購買房屋時，房屋價格的前36萬8000元不需支付任何土地轉讓稅，另外，他們還有資格獲得高達4,000加元的省土地轉讓稅的退款額，此前的最高退稅額為$2,000。

財政部長希望這一政策優惠能夠幫助首次購房者，鼓勵熱門房地產市場中的首次購房人群，尤其是年輕人能夠有能力負擔房屋，離開父母找到屬於自己的住所。

二、200萬以上豪宅交易要加稅！

購買200萬及以上豪宅的買家將面臨加稅，即從目前的2%升至2.5%，該政策將從2017年1月1日起開始生效。也就是說，一棟$300萬的獨立屋，之前需要交土地轉讓稅$60,000，而新政實施之後增加到$75,000，加稅25%。

土地轉讓稅稅率調整

變化主要體現在2百萬以上的房屋，具體稅率調整變化如下：

加拿大安省土地轉讓稅（舊）加拿大安省土地轉讓稅（新）

省府的經濟報告稱，由於本省房市火熱，政府所收的土地轉讓稅也是迅速增加，估計本財年的總收入達到$23.6億，比早前預期增加$3.14億，增幅為15%。

安省預期明年以至後能都能平衡預算。2016-17年的赤字預計為43億元，符合了2016年度財政預算所作的預測。一如過往7年的紀錄顯示，省府每年都能達到縮減赤字的目標就以最近發表的安省公眾賬目（Public Accounts）所顯示，2015-16年度的赤字為50億元，比2015年的財政預算預測少了35億元。

三、其他亮點

額外投資1億4,000萬元於全省各地的醫院，支援更佳的病人護理及削減輪候的時間。

下個學年投資6,550萬元來擴大持牌日托服務，創設3,400個日託新名額，以便更多家長能將幼兒、學前兒童交託給有牌的日托機構。根據計劃，省府將按部就班，於2022年將名額再增加至10萬個。

提出新的對抗老人痴呆策略，以加強現有8,500元的服務投資，幫助年長者與他們的家人。省府並將於秋天進行咨詢，改善23萬名最近經診斷患有老人痴呆症者的服務，同時支援他們的家人。

透過一個為數1億8,000萬元的投資，擴大接受高等教育的機會。由大學牽頭的擴建校址項目，Brampton與Milton兩市都已選出了地點，課程重點為科學、技術、土木工程、藝術及數學。

修正後 2016-17 年安省的收入如下：

修正後 2016-17年安省收入

安省收入最大是個人所得稅，占四分之一，聯邦撥款和銷售稅分別占 18%。 2016-17年支出如下：

2016-17年安省收入支出

十月中大多地區共有9,768起交易，與 2015 年同比增長11.5%，房價上漲21.1%，達到$762,975。近一年來大多地區的瘋狂漲幅也是較為罕見，不少已經進入市場的屋主都躋身再次投入市場，想要買更多房產進行投資，這對最近未來市場的走向做了一個上揚的鋪墊，如果政府不做過多干預，房價下降預計在短期內不會出現。【閱讀原文】

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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美國 | 買房都挑新屋大宅？不一定！揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主，收集他們對當今買家的最高度關注的條件。結果非常有趣。以下是概述：

小組注意到一個令人驚訝的趨勢，嬰兒潮一代並非所預期的不得不屈就到公寓。相反，50至70歲的人正在享受著小戶型帶來的便利，單層生活空間，以及單戶家庭的隱私。在不得不建立多層公寓的地方，電梯正在越來越多地納入新宅設計。

年輕買家需要富有創意的空曠空間。

另一方面，年輕買家，主要是30多歲和40多歲，仍然喜歡大戶型。收入增加和動力技術允許他們可以選擇自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高質量生活的各方面所需，而次要居住則離工作場所更近。非傳統的生活空間——改裝閣樓，谷倉和教堂，繼續吸引這些買家。

小組還注意到室內和室外之間的邊界正在模糊。戶外生活區，餐飲區，甚至臥室都比以往更受歡迎，裝修更奢華。

他們還提到越來越多采用與眾不同的的建築材料——金屬、玻璃、瓷器和質量卓越的制造材料。提高耐用性和減少維護，加上意想不到的材料融合一起所鑄就的美學，增加對買家的吸引力。

在建築用料方面，大理石或花崗岩曾經當道，但現在買家會重新選用銅和不鏽鋼等材料。

新移民也在影響著住房市場，因為他們有自己的要求。例如，西雅圖的中國買家期望房子有兩間廚房，許多買家想要適合幾代同堂的大戶型住宅。

一些小組成員觀察了住宅的“離岸”情況，對那些移居加勒比、百慕大和歐元區等國家的人有吸引力。

男、女買家同樣看重衣櫥的容量和品味。

最後，兩個常見的亮點被添加到列表中：雙衣櫥和雙辦公室。衣櫥是越大越好。談到辦公室，兩個比一個更好。傑德·米爾斯（Jade Mills）說，“甚至60多歲和70多歲的人都在尋找雙辦公室。”

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Joyce Rey專欄全集：

名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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旅游熱下的房產風潮 | 泰國

這是一個可以與加勒比海媲美的陽光普照之地。很多海外的買家都試圖在禪意十足的泰國尋求高回報率的投資。

盤踞在印支半島的中心，泰國那有著棕櫚葉樹蔭的海灘，漂浮的集市與充滿異域風情的叢林，都集中展現了亞洲的精華。該國在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年來旅游業更是發展迅速，度假者和房產投資者蜂擁而至，嘗試這裡的熱帶風情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir說：“外來移民在這裡買房的歷史也有幾十年了。

大多來自中國香港、新加坡、美國和澳大利亞，但是西方和富有的東亞人是帶動這裡旅游住宅銷售的主要群體，還要感謝飛機航線的完善和一條豪華地產專線的迅速發展。像在普吉島這樣的熱門地的中等價位（在過去的十年中每年上漲20%－50%），依然比競爭對手馬來西亞的房價要優惠，並且大大低於新加坡。生活消費是歐洲的三分之一，中國香港彙豐銀行的僑民探索者調查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰國位居第二，其生活質量得到移民的大加贊賞。

一個正在興起的趨勢是，海外游客對泰國度假別墅的需求增多

雖然外國人在泰國房產市場的投資，受到2015年曼谷爆炸事件的影響，但是該領域還是顯示出了其堅韌性。來自CBRE泰國辦公室的 James Pitchon 說“那場發生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸慘劇打擊了市場的投資氛圍。“但是相比單一的突發事件，整個國家的經濟是拉動房產市場的更主要的因素。房產市場主要是被本地經濟推動產業，而不是依賴外國資本。國際買家也很關鍵，但是他們絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元。”

第二房產買家們，尤其是熱衷於開發日益繁榮的度假租賃房產市場的人，有很多地段可以選擇；比如人群熙攘的度假勝地華欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），還有島嶼樂園——普吉島（Phuket）和蘇梅島（Koh Samui），可以提供炙熱的陽光浴。來自地產中介Siam Real Estate的Patrick Lusted說：“六個月前，芭提雅、普吉島、甲米（Krabi）和華欣都吸引了大量買家的興趣。尤其是芭提雅，因為幾個世界級的主題公園的相繼開工，預計會加快房產價格的增長。

普吉島正成為東南亞最受歡迎的島嶼，這裡的國際機場在2015年一年中，飛機的起落超過1000萬次。遠遠超過了其他受歡迎的度假地。來自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 說：“這些島上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年時間對基礎設施進行完善，還開發了幾個頂級的度假勝地，以便更加推動投資。”

來自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda認為，一個正在興起的趨勢是，海外游客與普吉島當地的中產階級對度假別墅的需求增多，類似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，為滿足此類需求做了很多調整。

“同時，在首都曼谷，買家所關注的不是豪宅別墅，而是公寓。據泰國銀行稱，在過去的5年裡公寓的平均價格上漲了10%。投資的潛力很大。客戶如果購買期房和正在建設的公寓基本可以拿到10%的回報，如果出租的話，會得到8%和12%的年淨回報率，因為是旅游勝地，這裡每年的租賃旺季長達250天。”

曼谷是東南亞的動力之城，對外國人的投資一直保持著吸引力。市中心的黃金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓價格從2015年便開始增長。這些地段的高價公寓的供應量非常有限，加上臨近著名的昭披耶河（Chao Phraya），這座城市前沿的開發區，已經具備了成為熱門地段的所有條件。據泰國地產協會的數據確認，這裡超豪華的開發區的樓盤起價每平方米£4,000，個別項目為每平方米£6,000。

當地的地產中介Fabrice Lore確定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓買家來自海外，中國香港和新加坡占大多數，但是越來越多的歐洲人，也紛紛喬遷到這裡。他們喜愛這裡的生活方式和房產本身自帶的門房服務。在首都，全套的的酒店式服務是王牌。”

一個典型的例子便是建築公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大廈（MahaNakhon），這是泰國最高的建築。還有有著奢華服務的公寓Nimi Langsuan售價£500,000起。這個有著187套房的大樓樓頂設立了私人聚樂部，座落在廊雙路上，臨近倫皮尼公園，該項目還在建設之中，目前已經售出5套頂樓套房。PACE公司預計2018年完工。

也許更有趣的是買家們對地段的選擇。Lore 說：“幾年前，大部分國外買家都停止他們在市中心之外的搜索，現在，這些異鄉人越來越多地從市中心搬出，在捷運延伸出來線路上安家落戶。現在在Bearing和Bang Wa購買房子的外國人不再少見，兩站之外的房子價格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分鐘。你的生活依然會和城市緊密相連。”

泰國的國際買家絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元

在泰國買房注意事項

泰國有非常嚴格的房產產權法律。外國人可以永久擁有房產權，但是沒有土地權。
大多數房產都是續約租賃權的機制，就是買家會對其房產的租賃權30年續約一次，或是可以增延到120年。租賃人可以在租期內改建房子，還可以轉讓給親友。
對於私人住宅，政府不收房產稅。只有在出賣房產時才有費用產生。一般在房產市值的2%－3%，該費用一般由買家和賣家共同承擔。賣家要承擔中介費，一般在房價的3％－5%之間。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。Laura本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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英國 | 英媒：脫歐後中國買家大舉進攻倫敦樓市成交量上升75%！

首先來追蹤一下脫歐進展：梅姨政府發誓明年三月底堅決啟動Article 50。好吧，接下來大家可以一邊過聖誕，一邊看最高法院怎麼裁決咯！弄了半天，英國政壇今年的主題是宮鬥，小編真是一直都在搞錯重點啊！

然而，在英鎊大跌之前，中國買家就已經瞄准了倫敦樓市。據房地產咨詢公司Knight Frank的統計，今年上半年，中國買家累計購買了價值17億美元的位於倫敦的商業地產，比去年同期增加了75%！

Knight Frank中國研究團隊的負責人David Ji說，盡管英國商業地產的投資總額下降，但是中國買家的熱情有增無減，完全沒有受到脫歐的影響。

小編看了一下最近的新聞，妥妥的都是國人的大手筆啊……

彭博社：無論脫歐與否，中國公司（綠地控股）要建倫敦最高塔路透社：中國恆大欲斥資買下英國豪宅建造公司Cala building.co.uk：澳中財富集團爭奪倫敦地產開發項目

民生銀行買興業銀行總部那個大家都知道了，就不說了。

為啥國人對倫敦的商業地產有這麼大的熱情？據專家分析，原因主要有以下幾方面：

1、中國樓市泡沫

今年9月中國銀行的一份報告顯示，資產價格泡沫正在日益惡化，國民公公也在采訪中表示了對地產泡沫的擔憂。在過去一年中，中國房價上漲了16%，上海某地一個很普通的樓盤更是以每平方英尺2000美元的價格賣出，打破全國紀錄，這個價格是曼哈頓平均地價的3倍。

另一方面，由於戶口限購政策，使得不少具有經濟實力的投資者將眼光轉向了海外房市。

2、英鎊跳水

承永信息技術有限公司的項目總監Terry Li說：“英鎊跌至30年來最低點，中國房市卻在25年來的最高點，自然應當投資英國。” Terrry目前在倫敦有名的貴族區Kensington有一套住宅。

倫敦一高端房產中介Charles McDowell則表示，脫歐導致的英鎊跳水，實際上給英國房市打了一劑強心劑。Charles手上有不少中國客戶，主要投資小型精品商業住宅和豪宅。脫歐之後，他已經售出了一座價值1億6千萬英鎊的梅菲爾（Mayfair）豪宅，買家是中國人。

3、投資風險小

Terry Li認為，中國樓市適合炒短線，回報率高但是風險也大；英國樓市則比較穩定，適合做長線投資，而英鎊目前的貶值並不會在很大程度上影響最終收益。

4、人民幣貶值

據胡潤富豪榜的一份調查顯示，資產在150萬美元以上的富豪們，有60%將在最近三年投資海外地產，而其中超過半數以上的人表達了對人民幣前景的擔憂。

5、中國香港，澳洲和加拿大出台政策限制海外購房者

幾個中國買家青睞的海外購房熱點則開始對海外購房者采取限制措施，例如中國香港將對非永久居民置業征收30%的稅；今年10月1日，澳大利亞昆士蘭州則規定海外買家購房額外印花稅增至3%；10月17日，加拿大政府規定，房屋貸款人需通過利率(4.64%)壓力測試，才能獲批貸款。

說到對海外購房的限制，小編不由得想起之前Khan市長提到的清查外國人資產計劃。所以想要在倫敦置業的小伙伴們，宜早不宜晚呀！

六月底公投結果出來的時候，超多人一片哀嚎：經濟下行，政策法律進入不確定空白期，英鎊跳水，那麼房價還不得跟著一起跳啊？結果數據顯示，近幾個月來，英國的總體房價頂住壓力，從6月到9月漲了17%。我還會公布英國房價漲幅最大的區域，以及倫敦各區域一年內房價變動。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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美國 | 【居外獨家】洛杉磯星級經紀Joyce Rey區域指南系列——貝萊爾

過去一年，大量中國買家咨詢洛杉磯超高端地產，這在洛杉磯有史以來都屬於罕見，其中1500萬美元及以上級別的地產項目尤其受青睞。中國買家喜歡洛杉磯的地產和生活方式，也喜歡洛杉磯地產投資所具有的長期安全性。洛杉磯吸引的不止是富豪買家，還包括中國大型開發商，萬達和綠地集團也分別在在洛杉磯斥巨資建設了房產項目。有見及此，我們很榮幸邀請到美國名人富豪御用經紀人Joyce Rey為居外用戶呈獻洛杉磯區域指南，讓買家更好地掌握各區的優點。無論公寓還是獨棟住宅，洛杉磯多區都有私密性、視野、配套設施和建築美感俱備的完美居所。

【美國華人聚集地：洛杉磯“黃金”投資房源推薦】

貝萊爾（Bel Air）是一個小型富人住宅區，位於美國加利福尼亞州洛杉磯市西區（Westside）丘陵地帶。這裡與比佛利山莊（Beverly Hills）和霍姆比山莊（Holmby Hills）共稱洛杉磯住宅區的“金三角”。

久負盛名的貝萊爾社區位於聖莫尼卡山（Santa Monica Mountains）山麓，近一個世紀以來一直是當地最宜居的社區之一。貝萊爾社區由阿方索·貝爾（Alphonzo Bell）於20世紀20年代創立，他是一位成功的農民，因在其土地上開采出石油而得到了意想不到的收獲。

聖莫尼卡山

歷史悠久、高端大氣的貝萊爾社區是洛杉磯最著名的住宅區之一。它與附近的霍姆比山莊和比佛利山莊共稱“金三角”，在當地備受贊譽。毋庸置疑，這裡是南加利福尼亞州奢華豪宅最為豐富多樣的社區之一。

該社區被譽為洛杉磯當地富人和社會名流的天堂，擁有無可匹敵的私密性以及無可挑剔的周邊環境，各色頗具吸引力的豪宅彙聚於此。

貝萊爾社區地理位置便利，緊鄰洛杉磯各類便利設施和風景名勝。同時，憑借其周密的設計和精心維護的環境，能夠讓業主真正體驗到遠離城市喧囂的靜謐安寧。

社區概況

住戶約8,000人
面積為10平方英裡
郵政編碼為90077
分為貝萊爾上區和貝萊爾下區
西面是布倫特伍德（Brentwood），南面是韋斯特伍德（Westwood），東面是比佛利山莊郵局，北面是謝爾曼奧克斯（Sherman Oaks）和聖莫尼卡山山麓

貝萊爾鳥瞰圖

住宅選擇

貝萊爾社區是當地著名的標志性住宅區，擁有各式各樣的奢華豪宅，工藝精良，充分發揮了當地絕無僅有的地理位置、宜人的氣候以及無與倫比的環境等天然優勢。從低調沉穩的別墅到充滿迷人魅力的農場住宅和奢華豪宅，貝萊爾社區的各式住宅能夠滿足不同業主的喜好和風格。

貝萊爾上區位於聖莫尼卡山山麓高地，因奇特的洛杉磯盆地美景以及各式各樣的新建奢華豪宅而著稱。這裡將為您提供從別墅和農場住宅到半山豪宅等各種類型的住宅。

貝萊爾鄉村俱樂部

貝萊爾下區為您提供宏偉奢華的精裝豪宅，售價高達數百萬美元。這裡可方便到達洛杉磯其他地區，緊鄰全球著名的貝萊爾鄉村俱樂部（Bel Air Country Club），廣受購房者追捧。希望投資洛杉磯老城房產的購房者們可以考慮選擇貝萊爾下區占地若干英畝的房產——這裡的多棟住宅高達數百萬美元的售價都曾一度打破全國銷售記錄。

貝萊爾社區目前擁有多棟住宅，能夠滿足不同業主的需求和生活方式。這裡可方便到達繁華的商業中心、令人難忘的電影制作公司以及充滿活力的夜生活場所，因此廣受企業高管和職場人士的追捧。此外，貝萊爾社區兼具田園詩般的氛圍且方便到達當地一流的公立和私立學校，因此深受廣大家庭的歡迎。

聖莫尼卡海灘

生活閑趣

貝萊爾社區為購房者提供各式各樣的住宅，業主可充分享受精致優雅的生活方式：既可以前往貝萊爾鄉村俱樂部打高爾夫球，驅車前往緊鄰的比佛利山莊一流的購物和餐飲區盡享高端消費體驗，還可以在聖莫尼卡海灘上度過慵懶的一天，或者攀登景色秀麗的聖莫尼卡山。

Joyce Rey專欄全集：

名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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英國 | 果斷收藏！最新英國百大學校GCSE成績排名看這裡

2015年底房姐為大家分享若干英國小學/中學排名榜單，得到了大家的熱烈反響，不少投資者尤其是家長紛紛表示希望房姐繼續為大家介紹更多在英擇校購房的知識。時隔一年，今天房姐為大家分享最新2016年度英國全國百所私立中學GCSE成績排名！涵蓋範圍遍及英格蘭威爾士300多家私校，廣大家長果斷收藏！

移民英國，定居倫敦，不少投資者最終的目的都是為了自己的下一代能夠接受到更好的教育。因此可以說從學前教育開始，家長們便開始嚴格把關學校，可以說是為孩子的上學操碎了心。待到升入中學，GCSE的成績直接決定著孩子能夠考到什麼樣的高中和大學，因此每一年的中學GCSE分數排名顯得尤為具有參考意義。話不多說，今天房姐就將最新2016年度英格蘭威爾士地區300多所私立中學GCSE成績排名，名單很長，如果有需要的家長可以給房姐留言索取完整文字版榜單！

不過首先，房姐要先為各位家長梳理一下這個階段孩子在英的入學年齡：

11歲：Secondary school階段，9月1號滿11周歲的孩子一般提前一年的10月左右報名。如果學校同時有GCSE和A-Level課程，那孩子在同一個學校上7年到18歲上大學。但有很多學校只有GCSE沒有A-Level，因此16歲又要折騰一次了。

16歲：上高中（Sixth Form或者College都是這個階段），具體報名時間通常以學校通知為准，並且是知道GCSE成績以後。

因此如果您的孩子在18歲以下，那麼這份榜單將對您十分具有參考價值：

另外，根據2016年度的統計顯示：

英國全國GCSE成績獲得A*-C級別的學生人數較去年相比下降了2.1%，為66.9%。
私立中學男女比例上目前是女多男少。
私立學校與公立學校總體成績差距正在縮小，原因是一些學校采用IGCSE＊標准，而這個體系更注重學生的實踐成果而非考試成績，這是其中一個主因。
目前采用IGCSE標准的私校呈增加態勢，由2014年的152170所增加到2016年的178675所。

＊IGCSE 全稱International General Certificate of Secondary Education，即國際中學教育普通認證，是目前國外14歲至16歲全世界考試最多人數的體系之一，是劍橋全球測試的一部分。該考試相當於我們理解的“SSAT”，唯一不同的是若同學想申請英國名校劍橋，牛津大學等相近英系大學，此考試成績是申請的重要參考之一。

數據來源：英國私校評估監督機構Independent Schools Council (ISC)

英國房產市場2016年9—10月月報告出爐，全國範圍內整體房價大幅度反彈，直逼6月脫歐前價格，至此英國整體房市回暖。其中倫敦、西米德蘭、英格蘭南部地區房價增幅較大，但普遍仍舊低於去年同期水平。詳情請見全文。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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加拿大 | 大多倫多地區2016年十月房市最新報道：房價要跌也難！

十月中大多地區共有9,768起交易，同比增長11.5%

多倫多地產局主席 Cerqua 先生揭露地產局現在正在做調研，以便之後更准確的分析 2017 年房地產市場趨勢，畢竟聯邦政府此先已經公布了一些政策變化。

相比 2015 年同期，2016 年十月中獨立屋的交易總量增長 10.3%，共計 4,499 起，價格達到$1,034,077，價格漲幅高達 25.8%；半獨立屋交易量上升 0.0%，共有 917 起交易產生，價格漲幅 17.7%，為$717,744；鎮屋價格漲幅 20.2%，均價攀升至$586,413，銷售增長8.3%，為 1,480 起；Condo 公寓市場也繼續被看好，銷售量增長驚人，達到 12.9%，價格上漲12.5%，均價$429,407。

2016年十月大多地區主要房型的銷售量和平均房價大多倫多地區總體房屋統計數據

十月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量為 3,715 起，均價為 $770,480，售價叫價比 104%，市場停留時間為 18 天。

Peel 區銷量第二，銷售房屋數量 1,999 起，平均價格為$639,453，本月銷量 976 起的Mississauga 排名區中第一，平均價格為$650,290。Brampton 共計銷售 933 所房屋，均價為$610,543。Halton 區十月內一共產生 786 起交易，平均價格$842,149。其中 Oakville 銷量和價格都是區中第一，348 起交易，均價$1,056,019，無疑在各個城市中脫穎而出。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

作為主力房屋類型，獨立屋的市場表現起了風向標的作用。十月大多地區獨立屋市場銷售共計 4,499 起，均價突破百萬，至$1,034,077，房屋在市場上的周期為 13 天，售價叫價比為 103%，這樣的勢頭讓買家們普遍感受到了一房難求，價格飄高。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有 1,088 起交易，均價為$1,303,339，房屋在市場上的周期 12 天，並且售價叫價比為 105%。

Peel 區銷量第二，全區銷售獨立屋 901 所，整區的均價較上月上升，為$840,921。

Brampton 以 490 起交易排在區內第一，平均價為$716,299，房屋在市場上平均 14 天即完成買賣；其後的 Mississauga 銷售 342 起，價格$1,009,971；Caledon 銷售 69 起，平均價格達到$888,015。

Halton 區十月共有 449 起交易，平均價格衝破百萬，為$1,070,426。區中 Oavkille 銷量和價格排在區中第一，共有 221 起交易，不斷西遷的投資客，將 Oakville 的房價提升了一個新高度，並且已連續數月維持，本月均價為$1,311,536；其後的 Milton 排在銷售第二，交易 82 所獨立屋，價格為$779,147；Burlington 以 91 起交易排在之後，價格為$968,030。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached 半獨立屋，大多地區十月月銷售總共 917 起，與上月相當。市場基礎依然穩固。平均成交價格$717,744，房屋在市場上的周期天數為 11 天，售價叫價比106%，一路走高的獨立屋房價使得不少買家深感經濟壓力大，這也使得選擇半獨立為居住房的人群增加，然後並不充裕的上市房屋，讓這個緊俏的市場更火爆。

十月價格、銷售量最高的多倫多市銷售 343 起，平均價格為$902,137，售價叫價比高達 109%，房屋在市場的周期為短短 11 天。

Peel 區一共銷售 324 起半獨立屋，平均價格為$593,500。其中 Brampton 以 196 起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$556,911；Mississauga 本月銷售緊追其後，共產生 122起交易，均價為$649,991。

Halton 區在十月共銷售 36 起，區內銷量最高的 Malton 總計銷售 16 起，平均價格基本持平$607,938。Oakville 位居第二，有 13 起交易，均價為$765,746。本月的Burlington銷售僅 6 起，價格為$626,317。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區 Condo Townhouse 在十月一共銷售 718 起，平均價格達到$507,365。其中多倫多市總計銷售 252 起，遙遙領先其他城市，平均價格為$585,097，銷售周期為 17 天，售價叫價比為 103%；Peel 區 227 交易，其中 Mississauga 一馬當先，共 165 起交易，平均價格為$483,830。Brampton 銷售與上月持平為 62 起，平均價格$396,394；Halton 區一共89 起銷售，Oakville 共銷售 31 起，價格為$492,727；Burlington 以 41 期交易排在區內第一，平均價格為$483,766。

接下來是備受關注的 Condo 市場，大多地區十月 Condo 市場共計產生 2,702 起交易，平均價格為$429,407。其中，多倫多市銷售房屋 1,895 起，均價為$459,199；Peel 區共計 358 起交易，Mississauga 是 Peel 區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後 Condo 銷售量最多的城市，十月 Mississauga 銷售 307 起，平均價格為$332,860；Brampton 銷售 51 起，均價為$279,856。 Halton 區共計銷售 84 起，Oakville 以 39 起銷量排在第一，均價為$497,597；Burlington 銷售 29 起，均價 $366,269。

十月大多地區 Attached/Row/Townhouse 鎮屋的銷售量共為 762 起，總體平均價格為$660,897，房屋在市場周期為 11 天，價格最接地氣的鎮屋市場現也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse 鎮屋中本月銷售量最高的是多倫多市，以 108 起交易位居第一，均價為$921,471。Brampton 緊追其後交易 127 起排在第二，均價為$552,093。

市場分析師 Jason Mercer 稱，雖然十月同期相比上市房屋數量有少量增長，但這一增長在強大的需求面前顯得微不足道，供需不平等的問題不能及時解決，房價繼續上漲必定是趨勢。

九月中大多地區共有9,902起交易，與2015年同比增長21.5%，房價也上漲20.4%，達到$755,755。這樣的漲幅讓很多已經買到房子的人們合不攏嘴，讓正想買房的更緊張自己的荷包。隨著貸款和稅收的變化，然我們拭目以待大多房地產的市場調整變化。【閱讀原文】

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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英國 | 倫敦黃金一區房價下調海外買家下手最佳時機

數據顯示，英國脫歐投票之後，倫敦市中心最昂貴的地區房產價格出現明顯下調趨勢。雖然市場在整個倫敦的房產市場依然處於上漲趨勢，但在脫歐公投後的三個月內，倫敦一區和二區的部分地區平均價格下降了100,131英鎊。根據物業分析師LonRes的分析，在去年同一時期，這一數字為59,573英鎊。

在倫敦“黃金三角區”的Kensington，Knightsbridge和Mayfair這三個區域，在6月23日的脫歐投票的三個月後，下降幅度由脫歐初期的150,120英鎊的價格至171,321英鎊。

例如，伊頓廣場上的一棟三房公寓，一月份的售價為635萬英鎊。這個月，它則以599.5萬英鎊新價格從新掛牌出售。同樣的，在位於菲茨羅維亞區的一棟新建住宅（漢威花園附近）的一套兩居室公寓，在脫歐公投前的市場價格為170萬，脫歐公投後，其價格在7月被削減到160萬英鎊，這個月，這一公寓再次被減至155萬英鎊。

漢威花園附近一棟三房公寓

據LonRes的調查顯示，自脫歐公投以來，幾乎接近一半的（46%）出售中的倫敦市中心房屋的價格需要在找到買家之前進行“調整”。相比之下，2015年同期的數據為36％。LonRes的部門主管Marcus Dixon也指出，這些已經被降低的價格還仍然只是要價，買賣雙方在達成協議之前可以進行進一步談判。直到談成雙方都滿意的價格才能在真正的意義上達成協議。這些數字說明了一個現像—— 離開歐盟的決定在短期範圍內嚴厲打擊了倫敦市中心房產市場。前不久的印花稅上漲政策讓許多本地及海外買家望而卻步，而倫敦市中心房產的持續走低現像使得這一區從印花稅上漲中脫穎而出。

在線代理eMoov.co.uk的創始人兼首席執行官Russell Quirk表示，許多供應商仍然沒有從過去一年裡市場的深刻變化中清醒過來。他說：“倫敦市中心的市場已經受到重創，但個別房主卻依然不肯減低自己房產的出售價格。由於針對buy-to-let的印花稅政策的出台，倫敦總體的房地產市場依然能夠在脫歐公投後保持穩定。但是，放眼倫敦最昂貴的幾個區域，房價的下跌可以說是買家的福音。尤其對於海外買家來說，現在則可以以更實惠的價格在倫敦的黃金地段擁有自己的住宅。

總部位於倫敦的Fraser＆Co的總經理羅伯特·弗雷澤（Robert Fraser）專門從事新建築的銷售，他說：“由於英國政策上的變動，這一時段對於買家來說非常有利。如果某套公寓售價在210萬英鎊或220萬英鎊，那麼買家有可能以低於要加10%的價格完成交易。而在過去，即使在房產市場低迷的階段，買家也僅僅只能以低於要加3% – 4%的價格購入房產。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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