Special Investment Column – Page 96

Stoney Creek——隱藏在大多倫多的小“奧克維爾” | 加拿大

如果要問在整個大多倫多地區，華人投資置業的首選是哪，相信很多人都會回答奧克維爾。的確，在短短幾年之間，奧克維爾就憑借著悠然怡人的古樸情調，以及面朝安大略湖的優美風光，從一個乏人問津的小鎮一躍成為房屋買賣的熱點地區。然而，目前奧克維爾的房地產市場已日趨飽和，不僅房價高漲，優質的房源更是日益稀少。於是許多精明的購房者紛紛將目光投向他處。而位於奧克維爾西部，漢密爾頓市的社區Stoney Creek就是這樣一個有望取代奧克維爾的地方。

居住環境：足以媲美奧克維爾

眾所周知，奧克維爾之所以受到購房者的追捧，很大程度上是因為有著緊鄰安大略湖的“地利”。而位於漢密爾頓的Stoney Creek社區也同樣分享了這一優勢。

Stoney Creek位於安大略湖的西岸，也是地理上“尼亞加拉瀑布帶”的最西段。之前很長一段時間，它都是一個獨立的城市。直到2001年，才與漢密爾頓合並。

由於地處湖濱，Stoney Creek社區風光秀麗，靜謐宜人。尤為難能可貴的是，雖然漢密爾頓是一座工業城市，但Stoney Creek卻是一個傳統的農業區，保留了自然的美景和野趣。居住在這片區域，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源。

在並入漢密爾頓之前，Stoney Creek就以出產水果而為名。每年夏天的Stoney Creek，都會呈現出綠蔭茂密，果木繁盛的景像。在近十幾年，這片區域甚至成為了尼亞加拉酒區的一部分，出產優質的葡萄酒和釀酒葡萄。

居住在Stoney Creek，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源

交通網絡：四通八達

Stoney Creek的交通也相當便利。QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間。

從Stoney Creek出發，沿QWE驅車45分鐘左右，即可到達多倫多downtown；驅車半個多小時，可到達尼亞加拉瀑布；沿407公路驅車40分鐘，可到達皮爾遜國際機場。

房屋價格：遠遠低於奧克維爾

根據多倫多地產局的統計報告，2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100，較去年同期增長了25.33%。與之相比，Stoney Creek的房價僅相當於奧克維爾的一半！

根據漢密爾頓地產協會公布的數據，Stoney Creek二月份售出房源84套，均價只有$562,707，遠低於奧克維爾的房價。而根據MLS上的數據，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是獨立屋。

除獨立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易還有半獨立屋，僅兩套，均價$383,300。而奧克維爾的半獨立屋均價則達到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均價$468,230。而奧克維爾的Townhouse售價則位$599,500。

在居住環境相當的情況下，Stoney Creek的所有房源價格都比奧克維爾低上許多，獨立屋的價格甚至低了將近一倍。可以說，相比奧克維爾，Stoney Creek將是一片投資置業的寶地。

投資前景：有望超越奧克維爾

根據漢密爾頓地產協會的數據，今年二月，漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%，其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數，僅為25.74%。由此可見，在升值空間上，目前尚未達到飽和狀態的Stoney Creek具有極大的潛力。

而在投資方面，Stoney Creek還比奧克維爾多出一項優勢，那就是適合出租。這一方面來自於它的價格優勢，另一方面也得益於Stoney Creek所處的特殊位置。

從Stoney Creek出發，驅車20分鐘即可到達同樣位於漢密爾頓的麥克馬斯特大學；30分鐘左右可到達位於聖凱瑟琳市的布洛克大學。甚至經由QWE公路，到達位於奧克維爾的Sheridan College也只需要26分鐘。

此外，漢密爾頓作為加拿大老牌的重工業城市，在未來，將會和北部素有加拿大硅谷之稱的滑鐵盧地區一起成為加拿大的工業基地。屆時，漢密爾頓勢必將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。而Stoney Creek作為這座工業城市中難得一見的“世外桃源”，也將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客。

Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”，將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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2016年中國台灣房地產市場回顧 | 海外

2014年中開始，臺灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，臺北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來臺灣的房地產市場發展，或可從過去壹年10條房產熱搜新聞回顧，預測臺灣房市未來動向。（新臺幣對人民幣匯率）

臺灣2016年房產新聞回顧分為“政策面”、“市場面”、“稅務面”三大方面。與“政策面”相關的大新聞有4則：

加強建築物安全。土壤潛勢區的公布以及老屋買賣要“健檢”這兩個消息，受不少老屋主反彈。屋主們並非反對政府公布資訊，而是反對政府公布後，卻沒有相關配套的補強措施，造成未來買主購買後，衍生後續的追加成本。

加速都市更新

登記制度和全球發達國家接軌。目前的法規與建築開發的相關法規，形成“日出和日落”條款的配套措施。在目前樓價持續下跌的趨勢下，這些條例定必令開發商和地主在進行中的都市更新和合建案中，形成建築面積縮減和單價下調的雙重打擊。

“稅務面”相關大新聞有3則：

房地合壹稅出臺。2016年起房地合壹稅正式實施後，套牢了許多投資客，成交量低迷壹年多，也許當舊的奢侈稅在2017年底“退場”後，投資客才能放手出售。

六市持有稅大幅增加。臺灣6個城市的持有稅大幅增加，讓買房收租的長期投資者裹足不前。尤其是臺北市的新成豪宅，傳聞曾有買家因持有稅過高，寧願損失訂金也不願意交屋。臺北新落成的豪宅凈租金報酬約為1.5%，而持有稅超過1%，且不同於西方國家，可以作為收入的扣抵，因此租金所得繳完所得稅後，需再扣除持有稅，變相剝削業主的收入。

遺產贈予稅的增加。當局增加遺產贈予稅，使高達十數兆臺幣的在外資金回流減慢，拖累房地產市場發展。

光看政策面和稅務面，看似臺灣政府的招數打擊了房地產市場，但我們卻在“市場面”看到了希望。與“市場面”相關的大新聞有四則：

2016年中，板橋建商開了“降價完售”的第壹槍。對周邊同業和二手房屋開始形成強烈的降價壓力，也帶領大臺北的房價紛紛降價，大大提高當地交易量。

政府推出“以房養老”專案，降低年老業主參與都市更新以及合建分售的意願，也減少市場供應量，尤其臺北市中心的老屋房價，因周邊完善的醫療資源與生活機能，呈現“蝸牛步”極緩慢的跌勢。

去年臺灣成為全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地點，這可能是最鮮為臺灣人知道的好消息，若更多外國人喜歡來臺工作，自然對當地房地產業有正面影響。

去年中國香港移民臺灣人數，首度超過1,000名。隨著臺灣少子化和人口老化影響，臺灣將於5至10年逐步開放移民限制，為當地市場帶來新的購買力。

綜觀以上10則2016年的房產熱搜新聞，政策成為了臺灣房地產市場快速流動的阻礙，加上政策和稅務配套並不完善，民眾在購買房屋時，需嚴謹計算未來財務負擔。我認為，若臺灣政府未來提出更多相關法案時，應先做足全套考量，包括參考房地產開發商、房地產中介平臺等供應者，以及房屋買家等需求者的意見，並平衡各方的需要，才能推出更有利市場發展的政策。

至於想投資臺灣房產的海外買家，建議可先以租屋方式在臺灣居住壹段時間，熟悉臺灣市場氛圍，並確定周遭生活機能與環境與想像中相符，再決定是否購買當地房產。以同屬“亞洲四小龍”的新加坡及中國香港為例子，在新加坡出生的人有150萬，同時在過去十幾年內，增加了近300萬移居者，是當地居民的兩倍；而中國香港近年也開放予大陸新移民定居，卻衍生出不少社會問題，亦影響了當地人的居住環境與質素。相反，臺灣不論工作環境或人民友善度、醫療資源、生活品質皆不落後於周圍東南亞國家，因此臺灣房地產市場的增長與未來發展，仍然值得期待。

中國香港丶臺灣及壹帶壹路房地產專家許誌光專欄全集

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要與時間賽跑？英國買房租房差距減小，只因買房成本增加太快 | 英國

Halifax最新報告指出英國首次購房者購房月支出與租房月租金差距縮小，只因購房成本增加太快。專家稱房價增漲太快購房越早承擔的成本壓力越小。所以如今購房每月還貸£705 vs租房每月付租金£759，您准備選哪個？

對於英國人來說，到底是買房還是先租房是一個永恆的問題，願景與現實間的糾結總是會帶給兩邊各自不同的理由。但目前來看，在英國購買首套房的月支出是實惠於在外租房的，這點顯而易見，只不過大部分英國人湊不足買房的首付。

截至目前為止，首次購房者在英購買三居室房產每月需要支出的花費約為705英鎊，而如果租一套三居室則要花費759英鎊的月租金。雖然買房仍然比租房劃算，但目前二者月差距也不到60英鎊，每年算下來約650英鎊，年差額與去年數據相比減少約230英鎊。大家來看看2008年到2016年二者之間差距的變化：

也就是說，由上表數據來看，2008年金融危機過後政府為鼓勵經濟恢復以及解決住房問題，廉租房數量明顯增多，那個時候倒2009年基本是租房比買房便宜。不過情況在短短兩年內發生了變化，2010年起買房的花費開始接近最後低於租房，到2011－2013年買房支出要比租房年花費少約1,000英鎊。之後這一差距再次減小。

就地區來看，目前倫敦地區租房買房支出差距最明顯，也就是說能買房最好盡快買房，一年可以節省近2,000英鎊；富人區較多氣候較好的英格蘭西南地區緊隨其後，買房花費也能比租房一年節省近1,000英鎊。只有東安格利亞和約克地區二者差距較小。

雖然目前購房貸款利率已經為歷年新低，但是每月需要支付的費用仍然逐步升高，Halifax將這歸結於房價上漲過快，與5年前相比首次購房者不得不支付更多房款，對支付的比例達45%。

Halifax首席住房經濟研究員Martin Ellis表示，在購房月支出方面，我們除了考量月還款數額，還將房產的地租，物業費，維修護理費，以及保險花費算入其中。但即使加總了這些，現在仍然是買房比租房劃算，這點是毋庸置疑的。

目前對於首次購房者來說三居室房產首付均價為3.1萬英鎊，最便宜的北愛爾蘭地區1.6萬英鎊，最貴倫敦地區約11萬英鎊，但英國家庭的平均資產卻呈現下降趨勢。根據英國最大保險集團Aviva本周公布的家庭資產報告，目前英國有25%的家庭月收入少於1,500英鎊，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超過5,000英鎊）占比則不到8%。平均存款和投資金額從去年夏天最高水平的4426鎊下降到了3134鎊，為2015年夏天3116鎊以來的最低水平。

研究還顯示，英國家庭擁有自己房產的比例（64%）為4年來最低水平。其中低收入家庭擁有自己房產的比例最低，為41%，而一年前該比為43%。而另一方面，高收入家庭擁有房產的比例為90%，高於2015/16年的88%。這可能是因為首次購房者難以獲得房貸，或者低收入家庭被銀行認為非“優質”借款人，因此在購房的道路上陷入“死循環”。

Aviva UK負責人Paul Brencher表示，雖然房貸利率為歷史低位，但低收入家庭要符合貸款要求和存夠首付仍然困難重重。由於收入增長停滯，很多人可能越來越難攢夠購房首付，因此政府必須快速采取行動來根除這一波不平等的風潮。

2016年共有33.9萬人加入首房購買大軍，為2008年以來最多。為今看來，想要盡可能守住自己的錢包只能不斷與時間賽跑，與同樣准備買房的購房大軍賽跑。而這樣仍不知能否跑過購房成本的上漲…

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

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2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因 | 海外

西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。該地的氣候可滿足所有人的喜好，一年四季分明，冬天裡北方白雪皚皚，南方則是亞熱帶氣候區，西班牙最南部的安達盧西亞地中海沿岸地區冬天氣溫是歐洲大陸最好的。西班牙海灘和碼頭獲得的藍旗獎（符合歐共體有關標准、授予海濱游覽勝地的獎項）數量比北半球其他任何國家都要多，共有679個。至於文化旅游顧客，西班牙共有45處被聯合國教科文組織列為世界文化遺產的景點，數量之高列居全球第三位，僅次於意大利（51）和中國（47）。按地區劃分，安達盧西亞的世界文化遺產景點最多，高達7處，到2018年可能是增加到8處，因科爾多瓦郊外麥地那阿沙哈拉宮已被提名為西班牙下一個候選遺產景點。

在西班牙享受良好的生活並不昂貴，根據歐盟統計局數據顯示，這裡食物和飲料價格低於歐盟平均水平，而且西班牙還享有世界第一流的美食。在過去十年西班牙餐廳5次被列為世界前50名餐廳首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐館位列世界前十名的國家。運動和戶外運動愛好者也能在這裡找到眾多活動選項：高爾夫、網球、馬術、滑雪、風帆衝浪板、山地自行車運動、攀岩、徒步旅行、釣魚——選擇之多不勝枚舉。總結而言，西班牙生活質量是其他地區難以匹敵的，氣候、美食和戶外生活方式，西班牙人平均壽命是歐洲最高，同時是全球第二高，僅次於日本。

從投資的角度來看，我相信黃金地段的房價已經收復在2008年至2014年之間丟失的一半失地，那個時候即使是最好的地段，房價也平均下降40%。所以，在我看來，相對短期內仍有高達20%的資本增長潛力，直至房價重回之前的水平，從這一點來看，毫無疑問，房價將會繼續上漲至新高。2016年租金收益率再一次表現強勁，黃金地段最優質且裝修豪華的房產旺季入住率高達100%，考慮到2016年西班牙海外旅客數據突飛猛增，這不難理解。數據顯示，2016年西班牙海外旅客人數飆升並首次突破7000萬關口，在2016年年底前達到7530萬人次，甚至超過了最樂觀的預測，較2015年上漲10%。據西班牙旅游部數據顯示，65%的西班牙游客選擇入住酒店，另外35%卻沒有。顯然，其中一部分人將會與家人和朋友住在一起，一部分人會擁有自己的房子，但很多人私下仍然對出租房非常感興趣。按粗略的估算，如果旺季周內短期度假租賃房全部入住，總收益率在5%以上是可以實現的，全年的長期租賃總收益率也跟這差不多。

實現更高收益率的關鍵是關注長短期混合度假租賃，關注旺季短期度假租賃的同時，其他時候還要關注較長期的租賃，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，這在西班牙意味著進入最溫和的氣候和高爾夫球旺季。我不是指有一個或兩個距離不到30分鐘車程高爾夫球場的地區，我的意思是10月和次年6月之間能引來重量級高爾夫球手的地區，這裡就是陽光海岸（Costa del Sol），也是高爾夫海岸（Costa del Golf），具體而言是在馬貝拉（Marbella ）和聖佩德羅（San Pedro）之間黃金地段。在這個地區是可以實現8%以上總收益率，其中約有5% 以上來源旺季周，另外3%以上是來源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最長三個月的需求。隨著黃金地段高質租賃房產需求超過供應，收益率應上漲，即使房價上漲，因為租金價格也在增加，而且不用說，租戶標准的要求包括免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內部裝飾和設備。

當我為要求可靠租金收入的客戶工作時，我將目標鎖定在特定區域，尋找某一種類型房產，拒絕考慮其他。若是地段不好，即是只是隔幾公裡，收入也可能會減半。在特定地區找到正確地段的同時，需要找到合適的地區，因為一些地區迫於強勢酒店壓力以及當地人的不滿立法反對短期假期租賃。在城市中心尤其如此，比如巴塞羅那（Barcelona）和馬德裡（Madrid），一些地方的假期租賃超出了當地人的負荷。所以，如果租金收入是你購買計劃的要求，你需要查看檢查所處地段的自治區立法，因為各個地方有立法差異。

因此，隨著價格繼續上漲，對於購房出租的投資者和非居民業主而言，這裡的房產都有優質的租金收益潛力，加上難以企及的生活質量，海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因。但是如果想在不住的時候出租出去，這樣房產不會長時間空置，並幫助彌補運營成本，在當地法院留下一串鑰匙並祈禱不會有緊急事件發生的日子已經過去了，你需要作的就是准備好租賃。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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若導演英達“美國外匯案”發生在澳洲？深度解析“螞蟻搬家”及合規建議 | 澳洲

1、隱瞞交易+拆分現金=螞蟻搬家？英達可能因此在美國面臨最高10年刑期

2月，中國著名導演，宋丹丹前夫英達在美涉嫌洗錢被捕的消息引起萬眾矚目，他將以涉嫌“故意瞞報金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分現金交易（Structuring）”兩項罪名而被起訴。目前，英達已承認“刻意規避申報要求和進行現金拆分行為”的指控，而康乃狄格州法院也將在2017年5月11日對英達進行宣判，因此他將面臨最高刑期10年以及最高50萬美元的罰金。

根據美國《銀行秘密法案（Bank Secrecy Act）》規定，銀行等金融機構如果在24小時內收到同一個人的累計1萬美元或以上的現金存款，均需要上報。為了繞過相關部門的監控，擁有美國綠卡且在中國取得海外收入的英達在2010年3月到2011年12月之間“人肉”從中國向美國攜帶了63萬美元現金，每次攜帶3萬到7萬美元現金，遠超過中美兩國海關規定的可攜帶現金數額且未向海關申報。此外，英達在2011年4月到2012年3月之間的先後將46.4萬美元拆分為50次，分散存入了自己和妻子在4家銀行的6個賬戶，並且每次金額都低於1萬美元。

然而，英達多次在30天內密集地存入每次均低於1萬美元的重復存款行為仍舊引起了銀行和相關部門的注意，因此銀行申報了此可疑活動，並聲明其外彙海外收入的行為有存在牽涉“逃稅”、“洗錢”或其他犯罪活動的嫌疑。

2、多部法規齊下！中澳兩國嚴查不正當海外彙款（附澳洲“螞蟻搬家”真實案例）

首先，針對不正當、不合法外彙與洗錢等犯罪行為，中國反洗錢監測分析中心與澳大利亞交易報告分析中心於2016年11月簽署了《中澳關於反洗錢和反恐怖融資金融情報交流合作諒解備忘錄》。據此，中澳雙方將基於互惠原則在涉嫌洗錢和恐怖融資及其他相關犯罪的信息收集、研判和互協查方面開展合作，對海外彙款展開嚴密監察。

此外，根據《2015稅法修正案》與由經合組織和非經合組織G20國家共同制定《2016年通用上報標准》，各國領導人承諾其稅收機關將依據標准交換金融賬戶機密信息。澳洲國稅局將可獲得澳洲公民的海外賬戶信息，如投資收入、資金余額等，以核查其是否就海外收入報稅。作為交換，澳大利亞銀行與金融機構也將收集外國居民賬戶信息，上報於澳洲國稅局，轉報予外國稅務機關。

於此，任何大額的或非常規的海外彙款，或者財富轉移, 均將有可能被澳洲國稅局毫無保留地監管與調查。典型的例子是，納稅人若在過去幾年內有收到海外彙款但是並未申報納稅的，會收到澳洲國稅局的通知，要求納稅人在28天內給出合理解釋。如果未能在規定期限內給出合理解釋，這些彙款金額將被認定為納稅人的海外個人收入，並被要求補稅和拖延繳稅的利息罰款和不正確繳稅的失職罰款。

澳洲華人“拆分現金交易”真實案例：

2016年3月，19歲中國學生Yi Feng因涉嫌幫助他人處理超過400萬澳元的贓款而被澳洲警方拘捕，並將面臨判刑。從2014年7月份開始，Yi Feng就持著旅游簽證來到澳大利亞，並帶著裝滿現金的袋子奔走於聯邦銀行及西太平洋銀行設在澳全境的各個分行之間，將405余萬澳元通過68筆交易先後存入十幾個不同的賬戶中，每筆存款從2萬澳元到8萬澳元不等，並且都以諸如“奧斯切安信托公司”或“喬治謝投資有限公司”等意義不明的賬戶名字存入。

然而，Yi Feng向警方承認，自己僅是按照他人指示來處理現金，但卻從未詢問過這些現金的來源。盡管此案仍在審理當中，但可以預見的是Yi Feng將面對巨額的罰款與最高長達10年的牢獄之災。

3、深度解析“螞蟻搬家”禁令及合規建議

2016年底，中國外彙管理局強調中國將堅持個人年度五萬美元購彙政策不變，並且發布了新規：個人換彙不得再用於境外購房及投資，並出台了“七不准”政策，其中不得“境外買房”，“證券投資”等規定讓很多打算在澳洲投資置業，移民生活的華人朋友 “不知所措”。

拆分交易（螞蟻搬家）？小心被拉入“黑名單”！

為了規避外彙管理局對每個人一年彙款不能超5萬美元的限制，彙款者最普遍的做法可能就是拿出“螞蟻搬家“的精神，請親友幫忙，借用他們的身份證/外彙額度以不同人的名義彙款。但需要注意的是，外管局嚴格執行“分拆彙款”禁令，更設下“黑名單”，違規者將被剝奪兩年合計10萬美元換彙額度。

根據外彙管理局的規定，以下三種行為，將被界定為個人分拆結售彙（螞蟻搬家）：

5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購彙後，將外彙彙給境外同一個人或機構；
個人在7日內從同一外彙儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；
同一個人將其外彙儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況。
合規建議！外彙與存款時的注意點：

各家銀行都有權利也有義務提報客戶的可疑行為，否則如果真的案發，負責業務經辦的職員也會面臨刑責，同時銀行也不可將此報告行為告知客戶。所以，請切忌做一些容易引發銀行職員懷疑的外彙行為，比如：

頻繁發生大額交易，且與過去或目前的生意或工作不符；
許多資金用成百成千成萬整數轉移，多次按小額資金累計的巨款進行轉賬、取現、存款交易，並與自己的納稅記錄和目前的經濟規模不符合；
許多小額資金從海外轉入後，被全部或大部轉出或交易，並與客戶的生意或歷史不符;
沒有正當理由或沒有申報接受、發向海外的彙款；
緊記“英達外彙案”與一萬美元的敏感額度。

綜上，規避相關外彙審查風險的最好辦法即是按時且真實的申報財產的合法性，並交納相應的稅務。因此，在彙款、存款或收款時，無論是個人海外收入，或是他人贈予的財產，請切記保留可以證明財產合法性與正當來源性的相關證據，適時請尋求律師的專業建議與協助，以此完善並加強相關證據的證明力。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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蒙特利爾熱門學區介紹（一）

上世紀80年代中期起，投資移民到魁北克省開始風行於中國香港和中國台灣，到後來很多內地的投資移民和企業家移民以及技術移民也紛至沓來，而其中大多數人選擇定居在魁省最大的的城市——蒙特利爾。

居住在魁北克的華人移民往往非常重視子女的教育。因為這裡是英語、法語雙語區，對孩子的教育更有意義。一位在1989年移民的中國台灣投資人，其6個孩子幾乎都能說4種以上的語言，現在旅居世界各地，無論是工作還是經商，都得心應手。加拿大的官方語言是英法兩種語言，所以在渥太華為政府工作的人相當多的來自魁省。對於魁北克的英裔家庭，他們也非常重視子女的法語教育，因為法語不但是一門優美的語言，也是國際上流社會人士彰顯身份的通用語言。當聯合國五種工作語言的文件發生歧義時，均以法語文本為准。

一般說來，富裕地區的學校教學質量相對較高，蒙特利爾也不例外。因為教育的投資很多來源於所在地的房地產稅。本文將對蒙特利爾市區華人居住率較高、相對高收入地區的居住環境，特別是該區的學校做一個簡單的介紹。希望有助於您對蒙特利爾所有的區有個宏觀的認識：

蒙特利爾各區一覽

Westmount 西山區

座落在蒙城山頂，離市中心咫尺的西山區是加拿大有名的富有地區，財產占有度排加拿大第五名。與其它前4名不同的地方是西山區除了商界富豪；還受到政界高層的青睞——很多頂級官員如總理等都在此擁有府邸；同時西山區也是最富有的知識分子的集中地。過去5年來，其獨立屋地產升值居蒙特利爾首位，達65%。優美的居住環境和高雅的社區是西山區的最大特點。其表現之一是該區既擁有國際星級的私立學校，也有星級的公立小學和中學。由於公立學校是以住居地為錄取標准，所以西山區的居民能享受星級公立學校教育培養子女。

有名的公立學校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山聖裡昂法語小學
Westmount Park Elementary School 西山公園英語小學
Ecole International de Montreal 蒙特利爾國際法語中學
Westmount High School 西山英語中學

西山區更有國際知名的私立學校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格蘭普女子學校
Villa Sainte-Marcellines 聖馬爾塞琳英法西三語學校
Selwyn House 塞爾文男子學校
St-George School of Montreal 聖-喬治小學及中學

就讀這些私立學校的往往是家族和家族社區的孩子，他們從學前班開始在這裡讀書一直到大學預科。由於這些家族都是豪門、政客和高級知識分子，子女從小在一起學習，自然形成了一個同學網。孩子們成年工作後，這些“校友”往往形成一個可以互相照應的社群。

2、Mont-Royal 皇家山區

皇家山區是離市中心不遠的在蒙城大島北部的一個豪華區域。該區獨立屋5年以來，價格上漲了59%。從歷史上來說這個區的居民主要是英國貴族。隨著蒙城移民的增加，該地區是富有移民首選之一。皇家山區並不座落在山上，但確實一個地地道道的花園城。高雅的建築、滿眼綠蔭和周到的市政服務，以及它在蒙城優越的地理位置，使該區成為蒙城最具房地產投資的區域。

皇家山區的學校不負該區的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利爾著名的5星級小學；公立中學Pierre Laporte不但為大學輸出了大量的科技專業學生，該校的音樂人才在北美也排得上名次。還有該區的公立中學Ecole Secondaire de Mont-Royal，大學升學率達98%。

3、West Island 西島

西島指的是指蒙特利爾市中心以西的地區，上圖中的藍線左邊的各個小的市政區域合稱為西島。蒙特利爾西島居民的經濟狀況比較好。有些區域非常小，但極為富有，如Baie-d’Urfe，Beaconsfield等。由於是近郊，房價相對便宜，幾十萬加幣就能享受靠近湖邊的獨棟別墅了。西島交通方便、環境優美，優秀的學校也很多，因此有許多華人選擇了在西島定居。

西島以英語為主，但由於魁北克的移民法律，非英語國家來的新移民只能就讀公立法語學校，這一點在上次關於法語歡迎班的文章中有詳細的闡釋。在西島，有兩個公立學校委員會分管著當地的法語學校和英語學校。法語公立學校委員會名為：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英語學校委員會是Lester B. Pearson School Board。網上可以根據居住地點的郵政編碼找到相應的公立中小學。同時西島這一片區域也有非常多的優秀學校，如法語公立小學École Primaire Saint-Remi, 英法語私立小學Academie Marie-Claire，知名英語私校Kuper Academy、College Charlemagne等。

4、St-Laurent 聖勞倫區

St-Laurent聖勞倫區是蒙城北部偏西的一個比較大的區域。其南部地區居住著較多的中東及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人開發出來的Bois Franc公寓及連體房是新中產階級的首選，很多華人都在此區置業。在Bois Franc西邊，有著夢幻般的高檔獨立房區。最貴的高達1700萬。業主多數來自意大利（如魁北克法拉利老總）、中東石油國及部分亞洲高級自由職業者，如醫生等。

這個區最近的一個極具盛名的學校是Ecole Pasteur, 全省統考第一名。而附近的公立中學Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省統考中排名第五，該校的學生來源於公立小學Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先為大家介紹四個學區。在擇校方面如有任何問題，歡迎透過居外咨詢天綺移民。

相關文章：蒙特利爾熱門學區介紹（二）

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度下跌4.2%

太平洋聯合公司季度報告：2016年第4季度——馬林縣 | 美國 — 馬林縣房產房價一年趨勢

房產儲量自2015年第四季度減少5.9%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為61天

房產售價與要價的百分比為100.31%

線下交易的房源百分比為76.32%

今年秋天，馬林縣房產市場活動進展減緩，到第四季度末期重新恢復，年同比略有提升。但是，馬林縣2015年整體房產銷量低迷。特別是售價100萬美元以下和300萬美元以上的房產受到挑戰。低價位房產的儲量不足限制了銷售量，而大部分買家對高價位房產仍然保持謹慎態度。

願意競價高於要價的買家數量逐漸減少——特別是對高價位房產——與前幾個季度相比，競標大戰越來越少見。總體來說，只有售價低於100萬美元的房產保持了個位數的增值率。

可售房產的數量仍然緊張，特別是相對實惠的房產。經歷了今年早期的增長之後，售價高於200萬美元的房產儲量保持穩定。但是，由於高價位房產的銷售速度放緩，房產儲量每月的供應量穩定增長。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在馬林縣銷售房價中位數接近$1,137,500的一套房產。

330 Ridgewood Avenue, Mill Valley, CA 94941
4室/3浴/1,712平方英尺
售價：$1,135,000

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在馬林縣售價最高的一處房產。

600 Seminary Drive, Mill Valley, CA 94941
5室/6浴/5,738平方英尺
售價：$5,374,500

前景預期

最近抵押貸款利率提高以及新一屆政府施政的不確定因素可能會在第一季度制約馬林縣的房產市場活動。隨著新一屆政府對舊金山灣區經濟影響的明朗化，未來幾個季度的銷量有望增加。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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普吉島房市SWOT分析：情況沒那麼糟！| 海外

到普吉島遊玩或是居住在這裏肯定耳聞過外籍人士對於這裏房市的抱怨。當然，普吉島房市確實存在壹些讓人困擾的問題：買家缺乏易得信息，市場缺乏監管，甚至沒有多重上市服務系統（MLS）。目前市場有些疲軟，轉售/二級市場尚未全面發展，但我們相信，情況沒那麽糟糕，普吉島房地產市場未來前景壹片光明。（泰國吉普島房價走勢）

普吉島房地產市場已經擁有許多優勢，不久的將來將面臨更多的機遇。

普吉島房價非常穩定：外籍人士在泰國買房是不可能獲得抵押貸款，因此幾乎所有的外籍人士都是現金買房，這大大減少了市場債務規模。而且擁有房產的外籍人士大部分是退休人員，這些買家不會降價出售房產，因為房產是他們的退休計劃的壹部分，他們將會等待市場回暖，這將令普吉島房價比其他地區更穩定。

過去十年，房屋建築物的質量以及所用建築材料標準有了較大的改善，現在泰國在建房產都是按照國際質量標準建造。

普吉島房市有著大量的選擇提供給買家：房產類型多樣，位置和價格範疇也各有不同，可供買家選擇。

相比其他國家地區相比，泰國房地產交易稅相對較低，而且沒有市政稅。

與其他大湄公河次區域國家相比，泰國基礎設完善：路況良好、還有國際壹流的醫院和學校，普吉島上的基礎設施也壹直在不斷改善。隨著普吉島國際機場的擴張，普吉島變得越來越便利。歐洲、中東、俄羅斯、澳大利亞以及東南亞其他國家都可直飛普吉島。普吉島遊客增多必將意味著更多的潛在的購房者。

普吉島改善的生活方式是吸引外國人的主力。居住在普吉島主要優點還包括該島的氣候、泰國文化、泰國菜以及國際美食、海灘、完善的外籍人士社區和體育活動項目。

享有“安達曼海上的寶石”之美譽的普吉島是泰國最著名的旅遊景點之壹。島上旅遊業已經繁榮了壹段時間，旅遊人數年復壹年的增長。這裏有著壹流的酒店行業，支撐著該島旅遊業的發展，也為普吉島提供了巨大的經濟效益，還會有更多的豪華酒店品牌加入，從目前趨勢來看，未來普吉島的酒店行業將更加繁榮。

對於想在普吉島買房或是開展房產開發或是相關業務，這裏有著大量的機會。

轉售價值優：《暹羅房地產住宅市場報告》研究調查發現，普吉島平均價格低於新建房，這意味著業主有機會通過租金回報和資本收益獲得高於平均水平的投資回報率（ROI）。

公寓和別墅樓花新開發項目為那些早期買家提供大量不錯的選擇。

當前越來越多的家庭將普吉島當作整個東南亞地區商業的中心，這種趨勢日益明顯，而這壹趨勢背後依靠著普吉島強大的基礎設施，正如此前 PG文中所提，普吉島正成為國際教育目的地，目前來來看，這壹趨勢沒有減弱的跡象。

鄰國市場：與普吉島相比，新加坡和中國香港的房地產市場現在極其昂貴，這些地方的房地產投資者中許多現在都開始將目光轉向普吉島，因為在普吉島看到更多的投資機會，或是已經因為中國香港和新加坡房價太高被擠出市場。

盡管妳可能會聽聞普吉島房地產開發市場方興未艾，新建房產的市場需求持續。

普吉島海洋產業體系已經完善，並且非常成功，在政府的支持下，普吉島的海洋產業目標是繼續發展擴大。媒體最近大肆宣傳普吉島計劃上吸引更多的超級遊艇到島上碼頭。

任何業務/投資總會面臨著最完美的計劃被破壞的威脅。下壹個黑天鵝事件幾乎是不可能預測，雖然，壹些人事後會跟妳說“我早就告訴過妳了”，但普吉島房地產市場存在壹些潛在的威脅。

東南亞地區的其他旅遊勝地：普吉島附近其他旅遊勝地，包括泰國國內其他地區和東南亞地區鄰國，可能會吸引走普吉島的遊客。但是這些地區很多方面仍難以望其項背。

泰銖進壹步走強：這壹點不大可能，因為我們已經結束量化寬松計劃，很有可能在今年晚些時候開始提高利率，而明年泰國利率水平似乎保持低位。這將導致資金從泰國出逃，流入西方國家，從而令泰銖兌美元和其他主要貨幣走軟。

再次發生政治動蕩：目前不存在這種問題，因為軍事管制政府穩定了泰國經濟和政治環境。在將權力歸還給選民之前，泰國執政團隊全國和平與秩序委員會（NCPO）計劃實行政治改革，這將為未來的泰國政治提供壹個穩定的基礎。

通過分析市場，我們認為普吉島的優勢和機遇遠遠大於劣勢和潛在的威脅。盡管市場目前疲軟，我們希望這只不過是尋常的經濟走勢影響了世界各地的房地產市場。普吉島最輝煌的日子還在後頭。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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澳大利亞房產拍賣入門六問 | 澳洲

在澳大利亞出售房產有兩個最常用的方法，一是通過私人（出售）條約，二是通過房地產拍賣。跟其它很少通過拍賣出售房子的國家不一樣，諸如美國，澳大利亞接受這種售房形式，並且在大多數省會城市拍賣是業主最受歡迎的售房途徑之選。

悉尼和墨爾本是澳大利亞最大的兩個城市，同時也是進行房地產拍賣數量最多的兩個城市。2017年，悉尼每周末拍賣房產平均略低於1000套，墨爾本則平均超過1200套，而且2017年悉尼拍賣清盤率為80%，墨爾本約為75%，這意味著這兩大城市房產主要是在拍賣日那天售出，因此買家准確地理解什麼是房地產拍賣非常重要。

1、什麼是房產拍賣？

房產拍賣是彙集潛在買家，公開競標一套房產。通常是由房地產經紀人和拍賣人進行拍賣，並需遵守嚴格的規則。整個招標過程是公開，如果錘子落下，並且你是出價最高的人，你就必須當時當地簽合同。這意味著你必須確定你所競標的房產是你可以購買得起的。

2、房產拍賣在市場上掛牌銷售多久？

房產通常在拍賣日之前在市場上掛牌銷售3至4周。

3、我可以房產拍賣日之前買房嗎？

可以，在大多數情況下，業主很樂意在拍賣日之前出售房產，如果提前報價是可以接受的。

4、房產拍賣在哪裡進行？

通常在驗房後或開放參觀後在房子現場進行，或是在拍賣行的房間或是酒店會議室進行。

當房產准備進行拍賣，將會寫明拍賣地點、日期和時間。

在澳大利亞，最常在星期六白天進行拍賣出售。

5、保留價格有什麼作用？

拍賣房產之前，賣方將指定一個保留價格，也就是房產出售的最低價格，如果出價持續高於最低價格，拍賣錘落下那刻就是該套房地產出售之時。

如果你是成功中標的出價方，你必須簽署銷售合同並當場交訂金（通常約購買價格的10%）。

6、如果出價一直未達到保留價格水平，會怎麼樣？

如果出價最終未能達到保留價格水平，房產就會以流拍處理，與參加拍賣的潛在買家進行談判商議就會開始。

JP小建議：

作為旁觀者參加一些拍賣會可以熟悉拍賣流程。如果價格被抬得太高，你需要能夠走開。這可能是你最大的決定之一，所以有必要做出正確的決定，盡可能准備充足，充分了解房產信息。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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蒙特利爾買房好還是租房好？——淺談蒙特利爾房市 | 加拿大

在筆者從事蒙特利爾地產經紀多年的經驗中，有不少剛到蒙城的朋友都糾結過到底是在蒙特利爾買房好還是租房好。本文結合目前最新房產統計數據，以及租房網站的房租走勢，為您分析一下蒙市房產市場，究竟是買房劃算，還是租房省錢。

根據加拿大房產局（CREA）2016年公布的數據，目前加拿大房屋平均售價為$480,743（包括獨立房，半獨立房，聯排住宅，公寓住宅以及復式公寓等各種房型）。其中，蒙特利爾市的平均房價為$349,218，平均月供為$1,206，房產稅每月平均所繳金額為$240。而蒙城家庭平均年收入為$75,010，這與加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋價格、平均月供支出卻是這四大城市中最有優勢的。

表一，表格來源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一個知名租房類網站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利爾市的各類房屋平均出租價格，其中大單間的平均價格為$855.00，是所有房屋種類中租金唯一低於千元的房屋類型。按照下列價格表顯示，一室一廳的租金將近每月一千一百加幣，二室一廳的租金將近一千五百加幣，而三室一廳的租金價格則是高達兩千一百加幣。

根據另一知名房租出租類網站PadMapper對2016年十月份加拿大各大城市的房租與九月份的對比數據也可以看出，加拿大近兩月的房租增長率最高的城市當屬多倫多，十月份比九月份的的一室一廳房租上漲了4.6%，而二室一廳的租金則上漲了4.8%。蒙特利爾在整個加拿大城市對比數據的排行列表中排名第四位，九月與十月對比分別上漲了3.9%和4.5%。打個比方，如果蒙城一室一廳的租金在2016年九月份為$1,000，那麼此房屋的價格在十月份則增加到了$1,045。按小時工資為$10.75計算，那麼就相當於租房者在十月份對他的房屋多支付了近4個小時的工資。但即便如此，蒙特利爾的房屋租賃價格也比其他大城市的要低。如下圖所示，一室一廳（3 ½）的價格為$1,070， $1,380則為二室一廳（4 ½）的價格。

比較上圖與CREA公布的數據（表一）可得出結論，蒙特利爾是加拿大的四大城市中唯一一個買房的月供低於其城市二室一廳（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的兩室一廳的平均房租還要多將近一千加幣甚至更多。就蒙特利爾的情況而言，既然個人或家庭每月都要准備大筆支出用於房屋的租賃或是按揭上，那麼花費到租房子上不如投資到買房子上。因為前者純屬支出，而後者卻是投資。月供中約有50%的錢是還本金了，另50%是還銀行利息，相當於自己做了個零存整取的投資產品。並且在加拿大，土地和房屋的所有權是終身制，也就是說，一旦一塊土地或是一個房屋被一人買走，那麼除非這個人將這塊土地的擁有權或是房屋的所有權轉讓給另一個人，否則他就是這塊土地或是在這塊土地上的這個房屋的終身所有人。長遠看來，在開銷相同的情況下，在蒙特利爾買房投資肯定勝過花錢在蒙特利爾租房。這個加拿大第二大城市，其平均房屋價格僅僅三十五萬加幣，不到兩百萬人民幣的房價放在當今國內房市也是極具競爭力的。

但是，購房置地乃是民之大事，每個人要以個人的自身條件做出選擇。房屋的市場價格是考慮的重要因素，但也要考慮到更多實際的問題：比如自身的經濟實力，以及房地產市場的走勢等等。對於那些初來乍到的新移民，在蒙特利爾的前幾年是相對困難的適應期，筆者建議可適應一段時間並結合自家的經濟狀況考慮買房事宜。其實相比買房，租房自然也有許多好處，比如：租客不用考慮房子本身的裝修以及維修。租客的兩個責任就是按時交房租，盡力保持房子的狀況，所以租房也算是用消費買省心了。

最後總結一下，筆者認為對於有購房能力的家庭或個人來說，眼下正是在蒙特利爾買房的好時機，但是對於出自一般收入家庭的留學生和剛剛登陸的新移民來說，租房一段時間也是不錯的選擇。只是租房一定不是長久之計，大家都還要為買房做准備，並且按照蒙特利爾目前的房屋購買量，以及租房的金額的變化趨勢做判斷，先下手為強，在蒙特利爾買房是非常值得考慮的。

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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