Special Investment Column – Page 97

學區好房價貴？【黃嵐地產榜】首次獨家大數據解讀 | 加拿大

不論在多倫多還是在北上廣深，好學區代表著高房價是不爭的共識。但是魔鬼在細節裡，對於大多倫多來說究竟好學校在哪裡？它們和房價又有著怎樣的關系？Daisy黃嵐為您帶來首份大數據圖文解讀。

首先讓我們回顧一下2016年大多倫多各區的房屋均價。下圖中顏色越深代表均價越高，可以看出King地區的均價最高（$1,289,683）、排第二、第三、第四的分別是Richmond Hill列治文山（$1,088,493）, Oakville奧克維爾（$1,018,151）, 和Markham萬錦（$963,793）。前四位中除了King是因為獨立屋豪宅特別多外，其他三個都是我們熟悉的擁有好學校的市鎮。

從學校來說，加拿大的教育體系從小學到大學分類較多。小學和中學的排名成為很多家長或者投資者考慮的因素之一，這其中高中的排名更是舉足輕重。【黃嵐地產榜】選取了安大略省排名前20%暨前120位的高中（總計676所高中），讓我們看看安大略省好高中都分布在哪裡呢？每個紅圓點代表一所排名前20%的高中，紅色越深代表排名越靠前。（見下圖）

我們可以看到，在安大略省境內大多倫多地區是絕對的好高中聚集區，其次是首都渥太華地區，再有就是學習氛圍濃厚的大學城滑鐵盧和倫敦地區（此倫敦非彼倫敦）

再聚焦細看下圖“大多倫多地區好高中的分布”，有圖有真相的【黃嵐地產榜】終於首次驗證了大多倫多地區好學區的房價明顯較高這一事實。

最後Daisy還想借本期主題和大家分享一則信息。約克區今年將有4所高中成為IB學校，而因此約克區的房價格局在悄然發生變化。為什麼這麼說呢？目前整個約克區只有Bayview高中一所IB學校，Bayview高中校區的房源炙手可熱。但由於房源有限，家長們不得不把目光放到IB學校以外的選擇。鑒於目前約克區的這4所學校IB課程正在准備就緒階段（4所高中的位置和2016年學區均價見下圖），Daisy建議有相關意向的家長和買賣雙方密切關注市場動向。

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——東灣 | 美國

太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動。包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是阿拉梅達縣（Alameda County）/東灣（East Bay）市場。（舊金山房價走勢）

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上漲7.7%

房產儲量自2015年第四季度上漲15.3%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為24天

房產售價與要價的百分比為114.51%

線下交易的房源百分比為76.43%

房產均價為608美元/平方英尺

東灣2016年最後一個季度仍然延續了前幾個季度的狀態，銷量走低，房價漸漲。第四季度的銷售量比去年同期略有下降。房產儲量幾乎巋然不動，導致買家選擇的余地非常有限——特別是價位較低的房產市場。買家數量與可售房產數量的不平衡使東灣房價的上漲速度高於舊金山灣區的其他地區。

高價房產市場經歷過疲軟之後，與去年相比，第四季度售價在200萬到300萬美元的房產競爭略有提升，售價高於要價的房產數量增加。同時，與2015年相比，買家提供的溢價降低，特別是針對高價房產。

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度東灣阿拉米達縣銷售最接近房價中位數980,000美元美元的房產s所在地

6305 Melville Dr, Oakland, CA 94611
3室/2浴/2,170 平方英尺
售價：$980,000

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在東灣阿拉米達縣出售的售價最高的房產。

70 Stonewall Rd, Berkeley, CA 94705
4臥/6浴/4,283平方英尺
售價：$3,350,000

前景預期

相對於舊金山灣區的其他市場，東灣仍然是性價比較高的選擇，尤其是考慮到該地區靠近交通與就業地。雄厚的經濟基礎將確保未來一個季度旺盛的需求量，但房產儲量緊缺以及抵押貸款利率提升的壓力可能會阻礙房產銷量的增加。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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一讀搞定加拿大房貸（三）貸款申請的5個C | 加拿大

銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、 Capital（資產）、 Character（這個可以意會，不好言傳，我姑且叫它社會定位，有點類似social standing）、 Collateral （質押）。

1、Credit

加拿大是個信用社會。有兩大信用機構Equifax和Transunion負責打分和提供信用報告明細。你的每一筆貸款，包括車貸學貸高利貸，Line，信用卡，每月必須還款的金額，債主的名字，你是否能按時付賬單和信用卡，拖欠次數，金額，日期等統統被記錄在案。想像一下當年拖欠樊噲狗肉賬的高祖皇帝劉邦在今日估計早就被打入另冊了。銀行拿到申請的第一件事就是看申請人的信用分數（Beacon Score）以及過去有無拖欠債務甚至賴賬不還的記錄。實際操作中，680分是能夠拿到正常A級利率的基本先決條件之一，並且，低於這個分數，銀行就會用更為苛刻的標准來計算下面要說的TDS，從而限制了申請人的貸款額度。除了分數和還款記錄之外，信用報告上還有申請人過去的受雇記錄，居住歷史等等信息。

2、Capacity

通過了信用審查，接下來銀行要考察申請人的還款能力。公式雖然很簡單：（貸款本息+地稅+取暖+其他信貸開支）/ 收入，根據申請人的信用分數，只要不超過某個比例就可視為pass。實際上，這也是最有可能產生變化，見證奇跡的環節。比如，同樣的一筆租金收入，有的銀行只允許50% offset，有的會允許80% offset。再比如，同樣的自雇人士，有的銀行不允許gross up，有的就允許gross up。惟有對各貸款機構的政策都能了然於胸，才能做到游刃有余，為客人的申請爭取到最佳的結果。

3、Capital

這裡主要是指申請人的資產狀況，尤其是首付比例。較高的首付比例給了銀行更高的安全邊際，自然更容易獲批。多數情況下銀行會要求首付資金來源有3個月的對賬單。此外，銀行還希望看到申請人在首付之外還有相當於大約房價1.5%的現金作為closing cost。實際操作中，如果申請人因為收入不夠而在capacity環節受阻的話，適當提高首付比例往往是使貸款申請起死回生的一個辦法。

4、Character

這是一個Who are you的問題。通俗的講，就是從銀行的眼裡看，你是混哪裡的，混得咋樣。具體一點，比如你是新移民還是老移民，什麼的干活，新手還是老兵，全職還是兼職……

5、Collateral

這是唯一與申請人不直接相關的因子。銀行會請第三方評估房子是不是值那麼多錢，像前不久那個叫價85萬搶到148萬的房，我基本上可以肯定是拿不到全額貸款的，評估價與買價的差額部分只好請土豪買家自掏腰包了。銀行不喜歡的房產還包括：小於600尺的condo，房子位於人口低於特定數量的小鎮，分成n個單間的rooming house，蓄洪區內的房子，歷史上的大麻房，發生過嚴重刑事案件的房產，等等。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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找永久居民掛名購買澳洲房產？你必須知道的十件事 | 澳洲

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，掛名人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權。

近日，海外人士李先生對昆士蘭州黃金海岸一處價值70萬澳幣的房產垂涎三尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學王女士，提出由自己作為實際出資人，由王女士作為掛名人替代李先生出價購買。結果，掛名人王女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。此時，李先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想約擔心，輾轉多處聯系到了Mr. Law。Mr. Law聞後，點了一支Marlboro，吐了三個煙圈，提出如下十點，供她參考：

“掛名購澳房”可能的誘因1？規避簽證或身份問題：對於99%的二手房，FIRB設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。所以，沒有澳洲身份的李先生只能請求王女士作為“買家”掛名購買此房產。

（延伸閱讀：《先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析》）

“掛名購澳房”可能的誘因2？間接獲得首次置業的補貼或印花稅減免：李先生作為有一定資產的海外人士，通常無法享受昆士蘭州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而掛名人王女士則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人李先生獲得優惠：

首次置業補貼（2萬澳元）申請條件：

必須是澳洲永久居民或公民；
購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
購房者年齡滿18周歲；
必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

購房者從未在任何國家購買過房產；
購房者從未申請過首次置業補貼；
新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
購房者必須年滿18周歲。

“掛名購澳房”可能的誘因3？轉移資產：根據澳洲家庭法，即使李先生以自己的個人名義購買此房產，該房產也會歸為李先生和李太太雙方的婚姻共同財產。但此案例中，李先生雖然實際出資，但因為掛名買家為王女士，所以李太太？細…思…極…恐！

（延伸閱讀：《深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？》）

實際出資人可能面臨的風險？澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的掛名人王女士一旦反悔，即使實際出資人李先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，李先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

若掛名人轉賣該房產，實際出資人可以追回嗎？在托倫斯登記制度下，當掛名人王女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人李先生的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，李先生已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究掛名人王女士的相應責任；同樣，若無法證明，則？細…思…極…恐！

難道掛名人賺了嗎？如果“掛名購房”考量的是掛名人的資格、條件以享受優惠或補助，則此後，掛名人王女士就失去了再次享受置業補貼或印花稅減免的機會。掐指一算，優惠很有可能超過5萬澳幣！可見，王女士在作為掛名人的情況下為李先生節省了一大筆錢，那她再以個人名義購買房產時？細…思…極…恐！

如果有銀行貸款呢？在2016年5月之後，海外人士貸款愈發收緊，甚是關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的掛名人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與掛名人約定，所有貸款均仍由出資人償還。此案例中，若實際出資人李先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對掛名人王女士的信用評級，或是強制要求王女士償還貸款。

“掛名購房”中，實際出資人、掛名人與賣家三方的法律關系？“掛名購房”情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

一個是由出借名義人（掛名人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
另一個是由出借名義人（掛名人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與掛名人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

“掛名購房”的風險如何降低？上述8點分析了“掛名購房”情形產生的誘因與當事人可能面臨的風險。即使風險高，有時因為某些實際出資人的特殊背景與條件，他們不得不考慮“掛名購房”。此時，請務必牢記以下幾點，竭力控制法律風險：

注意簽訂“掛名購房”協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的特殊的掛名合同關系，並由律師或太平紳士作為見證人。
注意保留雙方洽談、簽訂“掛名購房”協議時的證據，如邀請獨立第三方作旁證、進行錄音錄像等。
注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條或還貸記錄等），購房合同，繳稅證明等書面證據材料。

“掛名購房”協議長什麼樣？怎麼簽？有效嗎？請透過居外編輯部聯系本人。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。）

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？| 海外

隨著房地產市場崩盤，買家偏好轉向現代風格建築，大量玻璃和平頂設計，而隨著建築活動再次開始，這種趨勢只會加速。但每個趨勢都有一個適用期，我想知道，以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候，我曾為之服務的數位客戶明確強調，對於那些“白盒子”，他們甚至連看都不想看，他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格，但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築，我認為買家偏好開始偏向個性主義，至少最高端的市場是如此，我認為安達盧西亞（Andalucia）的兩個新項目將在2017年獨領風騷，遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan，五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等，每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助，定於2017年初開工，2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德（Sotogrande）將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區（La Reserva de Sotogrande）將制定新標准，並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外，還會有少量的特殊住宅，被稱為“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建築師設計，這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場，轉售在2016年房產交易中比例約為82％，不過這其中包括銀行銷售數字，因為銀行收回被視為第一次銷售，因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升，但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後，所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區，市場重心更偏向沿海地產，在我看來，對於非常特殊的買家而言，農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在，買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產，而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內，我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市（Marbella）與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右，不過，馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法（PGOU）之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前，2015年1月至9月期間，492個建築許可證獲批，而2016年同期，即2016年1月至9月，僅有128個建築項目獲批，其中78個項目是個人住宅，另外50個項目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波納（Estepona）457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少，而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築，等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞（Nueva Andalucia ）3個別墅項目的許可證。

所以，2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況，在我看來，這是必然的發展。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房，每平方米價格比新建房更便宜，若是公寓或聯排別墅，比新建房或近幾年來新建的房子，面積也將更寬敞，位置更佳。然而，非常清楚的一點是，新建房一上市，海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去，即使是相對於轉售房產，新建房價格過高，面積較小，地段也不是最佳。關於這一點，我也覺得費解，我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
通過更快的規劃審批提高房產供應；
通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。

針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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重大利好！英鎊繼續跌，房貸又放寬，投資英國正當時 | 英國

話說，脫歐公投至今，英國商界和政界一直是激流暗湧。最新消息稱，梅姨不顧上議院反對，決定在3月15日啟動脫歐條款，比之前預定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收購奶酪刨麼？我就靜靜的看著國內的土豪買下金融城，買下金絲雀碼頭，買下海德公園…

瞧，住在英國，好山好水好空氣好八卦，除了食物比較暗黑，風比較魔性，還有啥好抱怨的？

不過，說到安居樂業，英國本地人一定要抱怨一通：中國房價漲漲漲，我們英國人完全能體會啊！你們那邊蝸居，我們這邊租蝸居好麼？這個現像在倫敦尤甚。據調查，65%的倫敦人（不光是年輕人哦）選擇租房和裸婚。

所以，好不容易來到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最後還是… 連做房奴的資格都木有麼…?

一直按兵不動的英國央行，看在眼裡，記在心裡… 終於出手了！據英國各大媒體報道，英國央行最近微調了之前的政策，讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸。該調整將會即時生效。

之前是什麼狀況呢？幫大家復習一下好了：

2014年，英國金融政策委員會向審慎監管局（Prudential Regulation Authority）和金融行為管理局（Financial Conduct Authority）提議，建議這兩個機構應該“確保房貸機構在每個季度，不要讓新批准的住房貸款總數中，貸款收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

這個規定其實非常模棱兩可，而且如果用季度來作為時限其實很不好控制。現在，作為英國央行一部分的金融行為管理局，已經確認會將目前固定的季度限額改為年度限額。

雖然，這只是一個技術上的調整，但對於想要獲得高房貸收入比的貸款的買家，是具有非凡意義的。因為這樣一來，房貸機構可以更輕松靈活的管理限額，而不是每個季度都得小心翼翼，不肯放貸。

有了這項利好，年輕人完全不用啃老，爸爸媽媽也可以樂享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的貸款收入比是個基准線，之前央行怕很多人無力償還借款導致壞賬，一直在放貸方面卡的比較死。畢竟有了次貸危機那種前車之鑒，又加上英國人天生謹慎保守的作風，金融機構放貸前都會做很詳細的背景調查，比如申請人的地址要是頻繁更換，貸方就會覺得他居無定所，從而質疑他的償還能力。

英國房貸專家Ray Boulger表示，這個改變意味著貸款機構批准貸款金額為4.5倍年收入的額度，可以增加約10%。從短期來看，更多的屬於此範圍的貸款申請將會被批准。

不過，Boulger也指出，因為很多房貸產品都有6個月的有效期，但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請，那麼政策一出，申請人必然會增加，那麼這個15%的名額很快就會被占滿，所以一些房貸機構可能會把這個比率調低到13%，以應對突發狀況。

所以，如果想要搭上這趟“順風車”，就要趕快申請哦！再說，英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。也就是說，租房的成本比養房的成本還要高了！

當然，目前有一種說法是：脫歐以後，很多人要撤出英國，造成大量房源閑置，人口變少，房價不就應該降了嘛？

那麼，看看歐盟統計局的數據好了：到2050年，英國人口將持續增長，領跑全歐（那時候已經脫了），房價還是會蹭蹭上漲啊！2015年（綠色）和2050年（藍色）三國人口的數據圖，從左到右依次是德國，法國和英國。

Annie02 — 2015年（綠色）和2050年（藍色）德國，法國和英國的人口數據圖

那麼，英國都有哪些區域，適合居住/投資呢？倫敦就不和大家說了，因為目前，很多英國人都把目光投向了價格低窪地——曼城最近可是變得越來越火了。身為全英第二大經濟重鎮，曼城生活現代，發展迅速，而且房價才是倫敦的50%啊！

日前，上議院以358票對256票，要求對梅姨提出的脫歐草案重新修正。修正的焦點不意外，還是歐洲移民問題。

據英國《電報》稱，梅姨將在啟動Ariticle 50後，宣布在這個時間之後入境英國的歐盟公民不再自動獲得永居權，然後，反對黨當然就把梅姨的態度解讀為限制歐盟公民自由入境了。

這時候，一直carefree的歐洲公民才大夢初醒。據內政部統計，去年最後一季度，政府一共給32,000人頒發了永居證，比前年同期增長了560%！

結果，上議院這個投票，讓梅姨原本打算在3月15日就啟動脫歐條款的計劃不得不擱置。因為上議院的意見在13-14日才能發回讓下議院重審，審不完的話… 就沒法開始脫。即使最後下議院否決修正案，要正式啟動脫歐條款，怎麼也得等到三月底。

而現在，雖然梅姨對保守黨占優勢的下議院有信心，但是工黨老大Jeremy卻頻頻贊揚上議院，倒時候搞不好會弄出什麼么蛾子。

自民黨的人也跟風說，他們一定會反對梅姨啟動脫歐條款。黨魁Tim Farron表示，會盡所能促使第二次公投發生… 所以，此時的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敵我。

除了“內亂”，據彭博社報道，英國的零售業和房市也不容樂觀。零售業的銷售量整個滑落不說，房價漲幅遠遠不到預期。

到今年二月為止，英國全國房價在三個月內增長了5.1%，比一月的5.7%要低。這個房價漲幅，也是脫歐之後的第二個低點。很多國內，戰鬥民族和中東的買家都聞風而來抄底了！

根據零售業研究機構British Retail Consortium的數據來看，非食品類的零售銷售額出現了自2011年來的首次下降。

於是，在政治和經濟的雙重壓力下，英鎊又一次毫無懸念的跌了！

據彭博社報道，上議院修正提議一出，英鎊對十個主要國家的貨幣就跌到了七周以來最低點。

下圖顯示的是英鎊對主要貨幣貶值的百分比，貶值率最高的竟然是挪威克朗：

英鎊兌美元跌0.6%，為1.2230。美元堅挺背後的原因，根據分析家的意見，是市場認為美聯儲將在本月加息。路透數據顯示，投資人現預計美聯儲在本月加息的概率高達87%。

在談到此次英鎊下跌時，ING的分析師Viral Patel說：“上議院的表決增加了脫歐的不確定性，但是英國近期的經濟數據也不容樂觀。投資界希望看到盡快啟動脫歐條款，這樣，一切不確定性將煙消雲散。”

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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20萬澳幣商業投資移民（188A），入股合伙還是買斷生意？ | 澳洲

問：您好！請問對於英語沒基礎的新移民，要滿足20萬澳幣的商業投資的話，是入股做合夥人好，還是買斷生意好呢？

答：感謝您的提問，作以下幾點概述：

首先需要強調一點，188A商業創新臨時簽證的目的是吸引經商創業人才，為澳洲注入資金，創造就業機會。因此，主要面向的申請人對象為企業法人、股東或高管，並且要求他們有成功的經商管理背景。簽證獲批之後，需要在澳洲經營2年生意，並且參與日常管理工作。（澳洲188A的申請條件）

其次，188A對20萬澳幣的商業投資金額要求只有在堪培拉、昆士蘭（為新政，另需60萬安家費）和阿德萊德地區；悉尼為50萬澳幣；墨爾本為40萬澳幣；其它地區一般沒有數額限制。

第三，移民法對20萬澳幣的商業投資是入股合夥還是獨資生意沒有明確要求，兩者均不會影響簽證的審批，主要是誰擔任Director的問題，即對簽證獲批與否更多影響的是您對此澳洲生意的管理與經營。因此，您提問中對於商業因素的考慮其實會多餘法律因素的考慮，即這應該是a commercial consideration more than a legal consideration。所以，詢問法律意見之後，您也可以詢問商業分析師（Business Consultant）的意見。

第四，介於以上分析，我們給的建議是：

1、入股合夥：合夥人一定要有積極的合作關係以及完善的合夥協議，如果能夠互相配合，取長補短，有協同精神，當然合作商業運作會更成功。因此，這也能幫助您更順利的獲簽888永居簽證。（切記，合夥協議的重要性以防止合夥糾紛，並且每個合作夥伴要配備自己的律師，這樣未來發生訴訟狀況不會因為利益衝突而不得不撤銷一直用的常務律師。）

2、獨資生意：在澳洲經營生意，英語雖然不能說是必備條件但仍然非常重要。因此，您也需要考慮自己除英語技能外的其它商業運作能力是否可以承擔下整個生意與商業管理。

案件各有不同，難以全面覆蓋回答要點與因素，詳情可透過居外聯繫本人詢問。同時，感謝李曉雨律師與鹿鳴律師對此問題的建議補充。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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