Special Investment Column – Page 98

如何選擇澳洲建築師 | 澳洲

一、概述

不像國內某些開發商或管理政府形像工程的領導們喜歡把建築師當做繪圖員，澳洲的項目業主對建築師的尊重和認可往往是發自內心的。這是因為一方面在類似澳洲這樣的發達國家專業分工極為細致，房地產開發相關的建築規劃條例、設計規範和法律法規相當復雜，局外人指點江山的余地也就不大；另一方面澳洲建築師素質也很高，需要5年的大學培養、至少二年的行業經驗和行業認證機構能力評估三部曲，取得執業資格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛圍以及相對合理的報酬使得澳洲建築師^[1]有意願為客戶提供最好的服務，從而形成雙方的良性互動。

當然，由於澳洲房地產項目開發過程中視項目大小可能涉及二十多類專業顧問的服務，而建築師作為設計龍頭，其費用占整個顧問費的比例可能會高達30%以上，如何找到令人心儀的建築師、及時完成設計任務、更好的控制建築師設計費用，以及達到想要的設計和使用效果以促進項目的銷售或出租等等，都是項目業主們需要認真考慮的問題。

二、澳洲建築師行業概況

根據澳大利亞建築師認證委員會^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的資料，澳大利亞的建築設計行業產值規模約1000億澳元，雇佣人數超過一百萬人。2014年注冊建築師11,090人，2014-2015財年建築師收入64億澳元，利潤6億澳元，全澳60%的建築師在悉尼和墨爾本工作，80%的建築師擔任全職工作。

澳大利亞有幾個有名的與建築師有關的團體機構，如剛剛提到的澳大利亞建築師認證委員會，還有澳大利亞建築師學會、澳大利亞顧問建築師協會和澳亞建築學院聯合會。

澳大利亞建築師認證委員會（Architects Accreditation Council Of Australia）屬於法定建築師注冊機構，非盈利性組織，成立於上世紀70年代（1970s），在各州均有分支機構負責當地建築師注冊，並依據《建築師法案》確保建築師和客戶的合法權益。該委員會負責建立澳洲建築師能力評估標准、組織澳洲本土建築師資格認證考試、海外建築師資格認證以及擬定與其它國家的建築師資格雙邊認證協議等。該委員會和澳大利亞建築師學會、顧問建築師協會、澳大利亞建築學院（Australian Schools of Architecture）以及聯邦政府教育部、移民部都有密切聯系。

澳大利亞建築師學會^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建築師行業高峰組織，原名為澳洲皇家建築師學會，成立於1930年，在各州都有分支機構，代表了大約12,000名建築師會員（含未注冊建築師）的利益，致力於促進建築師職業健康發展，每年都組織全國性優秀建築設計作品評選，建築設計作品類型涉及酒吧、咖啡館、飯店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亞顧問建築師協會^[4]（Association of Consulting Architects）成立於1987年，在澳大利亞各州都有分支機構，代表了建築設計事務所和個體執業建築師的利益，為會員提供業務運營咨詢和法律框架。

澳亞建築學院聯合會^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立於1999年，由澳大利亞、新西蘭和巴布亞新幾內亞有資格授予建築師學位的大學或學院組成，致力於解決建築師高品質本科和研究生學位教育和職業發展問題，以及建築學和環境、政策和社區的關系等。

三、澳洲建築師的選擇

1、澳洲建築師的能力要求

項目業主在選擇建築師之前最好了解一下建築師提供服務需要具備哪些能力。

根據澳洲《建築師能力國家標准》^[6]，澳洲建築師需擁有以下四種能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建築師不僅得具備專業能力，還得具備一定的項目管理能力，並對建築設計這門“生意”怎麼做有全面的了解。經驗豐富的建築師有能力扮演項目經理的角色，管理協調整個項目的設計和施工過程，當然，項目業主需要為此付費。不過，術業有專攻，一般建築師也不會花費多少精力去做項目管理的業務，否則，專業的項目管理顧問公司怎麼活呢？

2、建築師的選擇方法和條件

對於建築師的選擇方法一般有“基於價值的選擇”、“基於報價的選擇”、“基於職業資格的選擇”和“綜合選擇方法”。所謂“基於價值的選擇”一般適用於打算長期運營該項物業的業主，需要考慮建築師對項目生命周期成本和質量的貢獻。後二種選擇方法顧名思義容易理解，簡單容易操作，在此不再贅述。所謂“綜合選擇方法”也就是根據業主偏好考慮權衡多種因素的選擇方法。這些方法各有利弊，限於篇幅也就不展開了。

基於建築師的能力要求，我們可以將建築師的選擇要求細化為“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”和“報價”等五項，按照百分制打分。這就是一個典型的“綜合選擇方法” 。

對於“報價”這一項，項目業主需要有經驗豐富的項目經理預先准備《設計大綱》，首先要對土地和項目的位置、現狀、開發進程等加以說明，然後對建築設計要求、工作範圍、職責和各階段設計成果進行清晰的定義。工作範圍應有統一的格式，涵蓋項目開發過程以及質保期需要建築師提供服務的各個階段以便於報價的比較。否則，不同的建築師對開發階段的劃分可能不一樣，而且對於哪些屬於業主報銷費用，哪些屬於當時難以定義工作範圍，需要以後按照小時付費的費用各不相同，也就難以比較。從項目業主控制成本超支的角度最好能把設計費用包死，當然前提條件是設計工作範圍得定義清楚，然後項目業主不要一天一個想法，經常要求變更設計。如果能包死設計費，按照設計進度付款即可，這樣建築設計預算不至於經常需要更新和再審，也就不會增加項目業主的預算不確定性和管理壓力。

下面是我們以前在不少項目實施過程中實際用到的選擇條件。“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”這四項各占5分，總占比20%，“報價”總占比80%。

3、建築師選擇流程

根據項目大小和類型，對於建築師的選擇流程可繁可簡。對於小型項目，如一個小別墅或者60平米祖母屋的建築設計來說，項目業主獨立自主選擇自己喜歡的建築師沒什麼問題。但是，對於大型商業或商住地產項目來說，由於對城市人文景觀、周邊環境、交通流量等影響較大，市議會一般要求至少找三家建築設計事務所進行方案競標，項目業主還有機會獲得容積率獎勵。不過，按照市議會的規定，得由地方議會和項目業主共同組建評標委員會決定入選建築概念設計方案。那麼也就意味著項目業主喜歡的方案和建築師也就不一定中標。筆者在擔任澳洲某上市地產公司高級項目經理期間還確實遇到過這種事情。那麼，有什麼補救辦法呢？我們聘請了所中意的那家建築設計事務所擔任自己的建築設計顧問，負責對中標方的建築設計過程加以管理，力圖在不影響市議會所喜歡的建築方案外觀的情況下對房型配比、戶型設計、采光通風、交通組織等各項內容加以優化。

以下是我們對某個地標性建築項目申請更改規劃時實際執行的建築師選擇流程。

上述流程是針對大的項目的比較規範的做法，擬定合同草案時最好請律師過目一下為妥。

四、注意事項

在選擇建築師時以及簽署和執行建築師雇佣合同時需要注意的事情很多，這些包括但不限於：

如何根據項目實際情況決定建築師的選擇方法和條件？
項目業主的建築師評選委員會如何設置以及成員的構成要求？
建築師執業保險金額多少才算合理？
如何准備《設計大綱》並清晰的定義建築師工作範圍？
和建築師簽署合同時有哪些注意事項？
完成各階段設計任務所需時限和費用分解？
項目業主可以像在國內那樣隨意拖欠建築師設計費用嗎？

如果項目業主有一套規範的工作方法和流程，並有經驗豐富的項目經理協助，則可以避免很多問題。另外，最終選定建築師之時，所有的責任和義務還得落實到合同條款上，萬一在項目實施過程中出現問題或爭議比較好辦。例如，在准備合同條款時需要注意的問題包括但不限於：

1、雇佣合同中應該規定假若建築設計事務所在項目中途由於可以理解的原因不得不更換主要建築師，則要求對方以類似經驗和資歷的建築師取代原建築師，否則項目業主有權解除合同。

2、雇佣合同條款要考慮萬一對建築師的工作不滿意（如中途人員發生重大變動、難以容忍的設計進度延誤，設計質量不佳等）的退出機制，應考慮如何用新的建築師來接替原有的建築師而不影響設計工作，因為涉及知識產權的轉移、設計費用的結算等問題。筆者曾經遇到過這類情況，最終項目業主讓原有的建築師提供施工圖設計配合以及施工過程的配合，像征性的支付少量設計費用以顧全對方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亞知識產權法案》對建築師知識產權的保護條件，盡可能維護項目業主的利益。根據上述法案，澳洲建築師無需特別申明而對於其設計作品擁有知識產權，建築師去世後或建築設計作品公布後仍然享有知識產權保護約70年。如果項目業主認為自己對建築師的方案或創意有貢獻想要取得知識產權，則需要建築師書面同意。如果項目業主按照原設計翻新原有房屋則不涉及侵犯建築師產權。假若項目業主想要按照原有建築設計圖紙全部擴建或大部分擴建，則要看雙方合約是如何規定的。

五、結語

建築師在房地產項目開發中的重要作用不言而喻，一個優秀的建築師能幫助項目業主達成項目的目標。作為項目業主，首先要了解建築師能幫項目業主做哪些事情，其次應根據項目的大小選擇合適的建築師，然後確定建築師的選擇方法和條件，最後將雙方的責任和義務落實到合同上來，並由項目經理進行日常設計任務的跟蹤、協調和管理。

總之，通過規範的建築師選擇方法和流程以及對於當地建築師行業和市場的透徹了解找到合適的建築師也就意味著項目幾乎成功了一半。

注釋：

【1】為行文方便，本文對個體執業建築師和建築設計事務所均統稱為建築師
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒莊、農場、房地產項目開發及管理專家彭濤專欄全集

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多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麽樣的獨棟別墅？ | 加拿大

一直有朋友問Daisy，手裡有錢想投獨立屋，這麼大的大多倫多市場到底往哪裡投呢？Daisy想說最先要做的是市場盡職調查，特別是在現如今瞬息萬變的市場，實時把握市場脈搏是有效投資的基礎。那怎樣來把脈呢？

讓Daisy來介紹一下【黃嵐地產榜】標杆法，即我們需要知道一定數量的資金在特定地區能買到怎樣的房子。假如您預算兩百萬加元，目標是多倫多市，我們來看看200萬能在多倫多買到什麼樣的獨立屋。首先我們花十秒鐘來看一下【黃嵐地產榜】獨家大數據動態分析“超200萬加元獨立屋在多倫多的成交分布”（每個紅點代表一套超200萬加元獨立屋成交）。

不看不知道，看了上圖是不是有一種快要全國江山一片紅的感覺。多倫多現在幾乎遍地是兩百萬加元以上的獨立屋嘍。市中心和中城區是傳統的高價獨立屋地區，近兩年來北約克的超兩百萬加元獨立屋數量大增。同時西邊的怡陶碧谷和東邊世嘉堡的湖濱和懸崖公園地區也有零星分布（地區標注見下圖）。

那200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟呢？【黃嵐地產榜】篩查了數據，選取了所有20來套以200萬加元成交的獨立屋，帶大家看看它們究竟有何特點，希望能幫助購房者搭建一套心理預期對標。同時Daisy黃嵐列舉了六大要素對這些房產做了個評分小游戲，從第三方的角度看看誰買的最值？誰賣的最好？

【黃嵐地產榜】獨立屋估值六要素 :

環境（該房的周遭環境）
社區（社區均價）
面積（屋內面積和房間數）
占地（房屋占地面積）
裝修（房屋裝修裝飾）
學區（學校的排名，特別是高中的排名）

通過綜合評分，誰買的最值，誰賣的最好，Daisy心裡已經有了答案，您呢？

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多倫多市中心的有錢人都住哪兒？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一說起加拿大的豪宅，是否大家腦海中浮現出的都是3個以上的車庫，一望無際的大院子？那有沒有另外的一種豪宅類型呢？電梯直達的360度景觀公寓，奢華到流淚的細節？今天Daisy黃嵐就要給大家介紹這種平時大家比較少接觸的豪宅類型。

Daisy對於此類超高端豪宅公寓的定義是單價兩百萬加元以上或成交價格位於所有多倫多公寓前1%的公寓。我們可以發現此類公寓一般位於鬧中取靜的富人區，社區環境和人文歷史都很出眾。住在這裡即可享受城市的繁華、生活的品質，又是社會地位的彰顯。（關於多倫多市中心公寓的分類和租金，Daisy黃嵐另有歷史圖文分析：多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黃嵐分析了地產局的數據，以多倫多主流公寓為背景做了以下高端豪宅公寓分析圖，希望能幫助您解讀這一市場

什麼樣的投資收益最大？搶在所有人前面的投資收益最大。開放大腦，保持接受新鮮事物，才能讓您的投資永遠立於不敗之地。

好了，讓我們來放松心情，看一看去年成交價前三位的超高端公寓（Condo）豪宅都長什麼樣？好房子就是這麼養眼。

一、2016多倫多成交價第一豪宅公寓

50 Yorkville Ave – 4403
成交價：$6,000,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
兩臥室，3400 平方英尺

二、2016多倫多成交價第二豪宅公寓

2 Chedington Pl 頂樓
成交價：$4,650,000
位於多倫多Bayview 和Lawrence街交叉口富人區
四臥室，超5000平方英尺

三、2016多倫多成交價第三豪宅公寓

38 Avenue Rd 頂樓 715
成交價：$4,585,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
三臥室，3900 平方英尺

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從新房供應和庫存角度看多倫多房產 | 加拿大

大多倫多地區的房子最近為什麼老是在搶Offer？不是說冬天是每年的淡季嗎？為什麼今年的這個“淡季”一點都不“淡”？今天我們從供應和庫存的數據來解讀一下這個問題。

作為加拿大全國的“經濟引擎”，多倫多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，隨著小特魯多上台後加大移民數字，之後每年湧入多倫多的人口仍將呈持續上升態勢。然而！每年GTA只新建4.8萬套住房，其中低層住宅約1.8萬套，根本無法滿足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3萬套，但是屬於存量市場，即，你賣給我，我賣給你，並沒有增加房屋供給。如果每年淨流入GTA的家庭人數，包括新移民，非居民，其他省份遷入，達到婚齡需要購房的總家庭數超過4.8萬戶，再加上現有居民的投資需求，GTA的房子不夠賣，就會成為常態。低層住宅將成為奢侈品，而不是必備品，也是自然的。

今天大家跟著Daisy黃嵐聚焦一下新房的庫存。下圖顯示出的新房庫存降低印證了大多倫多房子不夠賣。（數據源：大多倫多建築和土地開發協會）無論是低層別墅還是高層公寓，新房庫存的數據都在減少。

我們再以高層新房住宅為例把庫存掰開揉碎了看看不同庫存狀態的構成。首先我們把庫存依照開發建設過程分為三個狀態：

在售新房庫存
在建庫存（正在建設中的庫存）
已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）

從上圖可以看出，新房高層住宅總庫存中真正完工在售的現房僅占10%不到，不僅如此，在建庫存和已批待建庫存近年來均呈下降趨勢並處於歷史低位。一般來說從開發建設到現房完工一般需要3年以上，所以即便現在開發商增加供應，也有3到4年的滯後期，所以多倫多Condo供應看緊的趨勢在未來還將延續。這對我們今年的投資決策應該有所指示。

另一方面，近年來加幣的下跌，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口至關重要。

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2017年大多倫多房地產投資熱區最新排名 | 加拿大

由Daisy黃嵐團隊分析制作，2017年大多倫多《黃嵐地產榜》發布啦！本榜單以多倫多地產局新鮮出爐的年度數據為基礎，該年度數據報告信息量龐大，從宏觀角度看，先劃三個重點：

新掛牌的房源（New Listings）數量在減少
可供購買的房源（Active Listings）相比去年減少了48%
一套二手房在市場上的平均銷售時間從29天減少到20天

這種偏緊的情況我個人認為在2017年還會持續下去，原因是多倫多作為加拿大的經濟引擎，一方面不僅能支撐房價的漲幅，一方面還在不斷吸引包括新移民在內的外來人口的湧入。房屋供需仍然是僧多粥少。所以無論是貸款收緊趨勢，還是各種樓市措施，多倫多樓市單邊穩步上漲的局面很難有所改變。好了，讓我們深吸一口氣，來看看具體的數據。

先看一下。倒數5… 4… 3… 2… 1… Bingo！！不看不知道，一看驚得讓人起雞皮疙瘩有沒有。請特別注意下圖在去年（2016年)的顯著跳升變紅，房價漲勢真是不等人啊。而這正是Daisy黃嵐在2016上半年作出的分析預測的現實版！

再來看下…

注：大多倫多地區共計33個市鎮

2017大多倫多【黃嵐地產榜】暨 2017大多倫房地產投資熱區最新排名 | 加拿大 — 注：大多倫多地區共計33個市鎮

UXBRIDGE成為新晉冠軍，該區域房產因為總價尚低，值得適當保持關注
KING作為老克勒聚集的豪宅區域，從去年排名的第33位，今年強勢擠入排行榜第二的地位，值得一直對該區域保持敏感
以RICHMOND HILL為代表的北部區域由於1、2年來累計的凶猛漲幅，已經漸漸不支，接下來的上漲行情應該趨於平穩
以鎮屋和公寓為代表的物業，機會將出現在多倫多市區、杜蘭郡和密西沙加三個地區
OAKVILLE今年以22%的漲幅居第10位，但其均價已經在各市鎮中居第三的位置，補漲行情明顯

我們再把上圖和下圖結合起來看一下…

現在又要劃重點了：同時出現在2份榜單中的市鎮有哪些？

OSHAWA
NEWMARKET
AURORA

房價漲幅又快，房子上市賣出的周期又短，這三個區域仍然是2017年關注點的重中之重。

最後我們要看的是2016大多倫多房屋均價前十名市鎮榜…

在上圖榜單中，結合歷史數據，只有2個市鎮保持了上升的態勢，它們分別是WHITCHURCH-STOUFFVILLE和AURORA。這2個區域2017年應該還有一個不錯的漲幅，值得細心關注。

此外，作為傳統的淡季，2016年12月房地產價格漲幅明顯，比11月普遍高了2個點。看來今年的房地產看高的趨勢十分明顯。

從政治層面來看，小特魯多從去年上任伊始，一直在大規模投資基礎設施，這是刺激大多倫多房地產蓬勃向上的一個相當重要的因素。如果目前的美加關系可以保持不變的話，加拿大的政策大方向應該不會發生太大的變化，房地產也可以延續目前的走勢。多倫多地產局總裁Larry Cerqua也認為，大多倫多房地產的不斷升值，主要原因在於較強的區域經濟增長、較低的利率、較低的失業率，以及人口的增長。多倫多地產局年度數據顯示，另一個促進房價上漲的因素是上市房屋數量更加有限。地產局市場分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋數量減少了近4%。12月份的供應量更是創近15年來的最低位。

以上是Daisy對2017年多倫多房產趨勢的簡單分析，之後一定會有更多的原創文章來詳細分析和圖解這些趨勢走向。接下來是Daisy的幾個投資觀點：

最大程度利用好貸款的杠杆效應。聰明的人善於借力，善於用別人的錢來生錢。目前來說相對十分低廉的貸款利率（百分之二點幾）相對於房價的漲幅來說實在是毛毛雨。
地點選擇十分重要。不同的物業類型，所需要選擇的地點要素也不盡相同。例如公寓CONDO，就需要交通方便，離地鐵公交車站近。而別墅就需要有相對安靜的空間，或者是鬧中取靜的所在，但是也要考慮車行15分鐘內生活圈的便利程度。
考慮好租售比。選擇租售比好的物業能產生正現金流，能減輕投資所需的資金要求。更容易在不影響生活的前提下進行安全投資。

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多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密 | 加拿大

縱觀2016年，多大附近片區的CONDO，無論是樓花，還是二手現房，無論是租金，還是售價，行情都是在芝麻開花節節高的熱情中一路向上。那麼這一片區域如此得到大家的熱情關注，每個路口的租金又有什麼細微的不同呢？今天，Daisy就來為您獨家解密。

數據來源依然是最公正無偏差的多倫多地產局官方數據。為了縮小特殊樣本比例，Daisy選取了2016年整年的二手房出租數據，選取了平均值，所以該平均值會略低於現在的市場行情。

好了，讓我們來開始吧，先上地圖…

圍繞地圖上標有數字的路口附近區域，Daisy分別按照一房、兩房的類別算出了2016年的月房租平均值，並標上了代表樓盤。

Daisy將這些路口區域的Condo大致分為了四大類：

至尊享受型

兩房單價2 –3 百萬典型的如：311 Bay St。讓您有美國特朗普總統在他的頂層公寓的奢華感覺。

金領睡覺型

典型的為King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口（地圖上標為2、6、13、18、20的路口），這些路口裡市中心金融區很近，很多工作繁忙的金領下班以後能夠就近休息，減少了冗長的上下班時間，是業余生活可增加2個小時。用地段買時間是這一區租客的主要特征。

學生休閑型

這一塊區域涵蓋的範圍很廣，從多大東面到懷雅遜大學之間的路口基本被涵蓋。該區域由於受到2個大學學生租房的輻射，所以租客多以學生居多，租金範圍一房從$1800 – 2100，二房從$2500 – 3300。

生活質量型

這一塊區域以Bloor街為主。眾所周知，Bloor街上名店林立，是多倫多高檔的購物天堂。那麼選住在這一區域的人，就以注重生活品質為主。再有就是近Lawrence市場（多倫多乃至全球最有味道和歷史的食品便利市場）的Condo，既有市中心的繁華，又有過日子的方便。

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澳洲房產拍賣會氣氛熾熱！華人活躍其中 | 澳洲

悉尼房市發展勢頭強勁，持續發力，上周末共舉辦了675場競拍，清盤率高達83%，高於去年同期的73%。

按照傳統慣例，澳大利亞每年大規模的房產拍賣始於3月初。一是由於澳洲房產經紀和律師通常於1月份休假，另一方面，根據房產拍賣市場周期，競拍之前的四周為銷售時間及開放看房日。然而今年不少買賣方因去年時間太遲而未能成交，因此決定2017年及早開始。

當地及國際華人在悉尼各地的周末拍賣市場上勢頭強勁。例如，在 Memorial 大道聖艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍賣會上，一房產起拍價為150萬澳元，每次加價5000澳元，一對華人夫婦以253.5萬澳元的價格擊敗其他11個登記競標者，買下了競拍房產。

房產競拍注冊者的平均數也在上升，在悉尼大多數拍賣市場，每套房屋至少有4個注冊投標者。

悉尼房市今年開局強勁，核心房產拍賣市場東區（Eastern Suburbs）、內城西區（Inner West）、北區（North shore）上周清盤率都在83%以上。在新興開發區和立體生活區如城市CBD和悉尼東區Zetland的拍賣結果顯示悉尼市場對新房及現房均有需求。

對於錯過上周拍賣會的購房人士而言，本周還有諸多機會！本周末悉尼將會舉辦900多場拍賣會，墨爾本則高達1400場。本周末拍賣會的數量的增加與悉尼待售房產數量略增以及新建成公寓增加密切相關。去年悉尼待售房產數量下降了30-40%，這意味著自去年起潛在買房者的數量仍在增加。

一年中何時參與房產拍賣會才是最佳時機？

答案是沒有最佳時機。但在悉尼現有市場供不應求的情況下可嘗試在房屋拍賣之前購買。買家可在拍賣日之前向經紀人出價，最糟糕的情況無非出價被拒，該房屋繼續上市拍賣。但這可省去買家在拍賣會上激烈爭搶，因為在拍賣日房主一般會緊密關注更有力的報價。

就本周末的競拍JP給您一個小建議：當拍賣師一說競拍開始就立刻行動！

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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泰國普吉島租賃市場研究 | 海外

近年來普吉島租賃市場非常強勁，島上租賃價格普漲，為業主帶來非常有吸引力的投資回報。租賃市場近期強勁的同時，遊客數量也在增加，導致租房需求超過供給。優質租賃物業已變得稀缺，因為租戶續約或是簽訂長期租賃合約，有時期限長達三年或更長。這使得在島上找到優質租賃物業更難。（泰國吉普島房價走勢）

從《2014年暹羅房地產住宅市場研究報告》中，我們發現普吉島房產的平均租金回報為5%，某些情況下租金回報在3%到9%區間不等。普吉島長期租賃價格不等，兩臥室公寓租賃均價為每月2.2萬泰銖，四臥室以上的別墅每月租賃均價超過20萬泰銖。

現在普吉島許多房地產開發商正在向期房買家擔保租金回報。有很多報盤提供的回報範疇從4%凈收益到9%總收益率不等，這根據時間的長短，從2到15年不等！若買家接受這類報盤，最好仔細檢查附屬細則，因為其中很多雖提供非常高的總回報，但實際上的凈收益低很多。妳可以通過的房地產經紀人審核這些細則，他將可以為妳提供總收益減去成本的明細表。

正如我們最近撰寫的壹篇有關普吉島轉售（二級）市場的文章中所強調的，目前的市場環境令某部分業主可以以低於市場價的價格，折價出售其房產。近年來租賃市場強勁，這使得買家可以購買到被低估的二手房產，從而獲得高於平均水平的租賃投資回報：壹些業主可實現每年8%或更高的總回報率。這與其它市場形成了鮮明的對比，例如新加坡和中國香港生產每年的總租金回報率平均不到3%。

普吉島的租賃市場非常多樣，過去的十年裏人口結構不斷變化。許多不同國籍的人來普吉島度假，並長期租房，因此這裏的租賃市場是受到全球經濟變化的影響。

在2008 – 09年期間，受全球金融危機影響，來泰國的歐洲人和美國人減少。這些遊客很快就被來自俄羅斯遊客的增長所取代，他們似乎有用不完的錢，但是由於俄羅斯最近經濟形勢，我們肯定，與前幾年相比，長期租賃豪宅的俄羅斯人正在減少。不過俄羅斯人對普吉島的喜歡不太可能減弱，壹旦俄羅斯經濟復蘇，我們預期這部分租賃市場將會隨之復蘇。

我們目前正看到壹種趨勢，就是越來越多的東南亞的外籍人士舉家遷往普吉島，這得益於島上由於良好並不斷改善的基礎設施，壹流的國際教育和良好的設施。這部分的租賃市場都傾向於以普吉島為基地，然後橫跨整個東南亞地區通勤上班，由於普吉島國際機場的建立，來往普吉島通勤非常方便。

隨著亞洲遊客數量的增加，普吉島的租賃市場將再次改變，因為他們有著不同的需求。家庭類的租客想要租住在靠近島上的國際學校的地方，亞洲遊客不太願意住在靠近西海岸沙灘的地區，而是喜歡靠近島嶼設施、餐廳、購物和其他休閑活動的地方，他們更習慣於呆在內陸。這將令內陸租賃物業需求上漲，從而推高普吉島中部、北部和東部的價格。

普吉島未來的經濟發展壹片光明：普吉島國際機場入境人數增長非常強勁，目前看來，預計隨著機場擴建的順利開展，入境人數料將繼續增長，這清楚地顯示了普吉島作為壹個東南亞的旅遊目的地的彈性。普吉島正大力投資於基礎設施和旅遊行業，政府和私人部門也正大力增加開支投入推動投資發展，所有這壹切都預示著普吉島這個天堂島光明的未來。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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英國房市2月月報出爐！房價上漲全國飆紅，但增速卻沒跑贏物價？| 英國

2017年2月英國房產月報如期而至，本月房產市場又有什麽新的動向值得關註？

本月英國房產市場的主要信號就是房價增速趨於理智平穩，房價月增長2%，即上漲5,986英鎊。2017開年兩個月投入市場房源數量不及往年，減少的房產供應量或將導致下月房價的迅速回升。房價增長減緩遏制了部分房產賣家漫天要高價的可能性，對於買方市場存著利好。

截至本月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為306,231英鎊，比去年同期上升2.3個百分點，雖然持續上漲，但為近三年來數值最低的2月增速（往年均在5%以上）。但與1月的+0.4%相比，2月的房價也算是飛速回溫。（英國物價）

分區域來看，英格蘭所有地區房價再經歷開年首月緩沖期後上升態勢最明顯，其中威爾士地區本月房價增幅居然達到了8.1%，即使門檻向來高的倫敦也出現了2.6%的月增長。英格蘭東南地區房價與上月無變化。總體來看，與上月和去年同期相比，幾乎所有地區房價均比上個月及往年有所上升，放眼壹看全線飆紅的節奏（本月沒有房價出現下降的區域）。

在房產均價方面，倫敦地區依舊最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後。過去壹年的時間裏，英格蘭東部和西南地區的年度和月度房價漲幅表現依舊搶眼，年漲幅在2％-5%之間，受倫敦市場的帶動，良好的通勤條件使不少首次購房者紛紛沖向這些地區，代表區域有：Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex，以及Cornwall大部分地區。而本月威爾士地區房價也出現了8.1%的大幅增長，值得關註。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為641,116英鎊，較上月增長2.6%（16,163英鎊）。雖然房價穩居全國最高，但與去年同期相比卻小幅減少了0.4%，也就是2月房價基本與去年此時持平。由於總體房價低於去年同期，因此32行政區中有12個行政區目前房價低於去年同期（詳情請見文章末尾完全版表格）。

影響年度房價數據的主要集中在傳統高價房產集中區域，例如肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea）房價下跌14.6%，等於直接打了85折…，漢默史密斯區（Hammersmith and Fulham）-10.8%，以莫頓區（Merton）-8.9%。這對於準備在西區定居的購房者是個利好消息，伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低，以稍低價格買到好房子的機會大大增加。

相反的，房價年漲幅最大地區為卡姆登區（Camden），月度年度漲幅均達到27%；布倫特（Brent）+8.1%，哈靈蓋（Haringey）+7.2%，豪斯洛（Hounslow）+7% 等倫敦郊區房價同樣表現搶眼，年漲幅均超過了7%。

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間較之前有所增加，大概是壹周的時間，為79天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度也變慢些許，為71天，增加5天，仍為全國最快。

經歷了1月的房價開年“維穩期”（+0.4%）之後，本月房價可以說是強勢回溫，如果說上月大家都在開始制定開年目標，那麽從本月開始壹些實幹的買家便付諸行動。根據數據來看，在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後，自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說，脫歐影響的房價增長停滯現象已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對此次月報表示，但看本月的房市報告，我們看到了房價增長的壹絲“理性之光”，雖然全國房價在上漲，但幅度仍然平緩，這已經接近甚至低於目前英國正在上漲的物價水平。由於房價回歸理性，壹些買家也增加了選房購房時間，1月購房成交量與去年同期相比下降3.1%，賣家如果找到合適的買主便將房產立即出手，不再留出額外時間等候出價更高的買家，這也降低了壹些房產賣家漫天要高價的可能，買家的話語權也在增加。

還有壹點是在售房源總量出現下降（6.1%），本月兩居室以下的中小戶型的房源供給量最緊俏（倫敦地區尤甚），較上月減少10.3%。可見由於預算有限，中小戶型房產對於首次購房者來說仍是最熱門的選擇。但談到需求方面，Shipside還補充道，上個月網站總點擊量達到1.3億，與去年同期相比增加了三百萬，可見有需求的購房者數量增多，也更專註地尋找更多條件和價格都適合自己的房產。

對於首次購房者，全國範圍內門檻增加至19.2萬英鎊；如果您準備購買二套房，那麽至少要有26萬英鎊預算的準備；對於多套房購房者門檻仍約在53萬英鎊上下，和去年相比幾乎沒有變化。

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

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2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像 | 海外

計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套，市場份額占比約8.9%，當年西班牙總成交量約90萬套，有鑒於此，目前正處市場頂峰時期，上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套，這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平，不過考慮到第四季度海外市場的持續增長，這似乎不太可能，盡管有報道稱自英國脫歐公投以來，英國買家數量有所減少。事實上，我認為海外買家數量將創新高，雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據，全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到，2016會是個好年份，但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。

不過，總是會有一個“但是”，目前的海外市場並不那麼關注誰是買家，而是他們在哪買房，從這些公證數據明顯可以看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示，目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值，但集中在少數地方，這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高，但在我稱之為二級和周邊地區，成交量仍然沒什麼變化。

西班牙最大的自治區安達盧西亞（Andalucia）就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來，安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區，銷售量位居首列，但是通過數據分析，明顯可以看出，該地區活動主要受一個省份的推動，即馬拉加省（Malaga），也是海外活動熱點地區太陽海岸（Costa del Sol）所在之處。據2016年上半年的數據，我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢，安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省，該省海外買家上半年共購置買5,570套房產，為有史以來最高，超過2007年的峰值。

第二活躍的省份是阿爾梅里亞省（Almeria），只有797位海外買家，而科爾多巴省僅有49位，為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%，低於全國海外市場占比平均水平19.1%，而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍，海外買家成交量14,364套，市場占比39%。

同一省內，不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如，馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市，馬拉加市和馬貝拉市（Marbella）。而馬貝拉市和貝納阿維斯市（Benahavis）這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群島（Balearics）、加納利群島（Canaries）和巴塞羅那（Barcelona）；這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如，在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省（Alicante），海外買家市場占比高的驚人，為46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地產市場，意識到該地區一個趨勢非常重要：那就是同一個地區，省份不同，情況各不相同；同一省份，城市不同，情況也不相同。當地若有熱點地區，市場份額更高。

2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度，與此同時，我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%，盡管各個地區差異很大；據我預計，地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%，如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉，若多個地區房價增幅達到兩位數，也不會令我感到意外。

我相信市場成交量至少將上漲10%，所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上，這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇，盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎，不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款，較2015年上漲約30%；平均貸款額增長了近5%，就足以跟上平均房價的上漲。

然而，盡管我如一年前一樣，維持整體向好看法，不過，從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出，西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長，這一點預計2017年也是一樣，尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底，我開始為一個國際買家工作，他想要在馬拉加市買一所房子，而顯而易見，西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道，房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性，他們認為最好是把房子賣給外國人。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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