八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

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10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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英國房市3月月報:新房售價增幅持平,中部增長後勁驚人 | 英國

陳新宜-700x190

2017年3月英國房產月報如期而至,我們來看看本月房產市場又有哪些新的動向值得關注。

首先值得注意的就是根據統計,全國範圍內本月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊,漲幅1.3%,這是既2007年以來非常大的月增幅(往年3月增長率基本都在0.9%上下)。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長,英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。

截至本月中旬,英格蘭威爾士總體平均房價為310,008英鎊,比去年同期上升1.3個百分點,雖然持續上漲,但為近十年來數值最高的3月增速之一(往年均在0.9%左右)。

圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照
圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照

分區域來看,除威爾士地區,英格蘭所有地區房價在經歷上個月上升後繼續保持穩定增長,東米德蘭月增幅最高達2.1%,門檻一向高的倫敦在上個月增長2.6%後本月仍然保持1.4%的增長。即使威爾士本月房價下降2.5%,但也是在上個月大幅增長8.1%的基礎上進行小幅回落,房價仍在穩定增長中。與去年同期相比,英格蘭所有大區房價都比去年有所增加,中北部最明顯,比去年同期高出2%-6%。

圖2:英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化
圖2:英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化

在房產均價方面,倫敦地區依舊最高,英格蘭南部和東部次之,英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後,但值得注意的是中部區域房價增長大有趕超之勢,房價年漲幅2.3%起步,而東米德蘭地區(East Midlands)房價也首次突破了20萬英鎊大關,這是一個北部城市崛起的非常強勁的信號。

聚焦倫敦地區,截至月中倫敦地區平均房價為649,772英鎊,較上月增長1.4%(8,656英鎊),與去年同期相比也增加了0.9%(5,727英鎊)。使倫敦房價持續兩個月穩定增長的因素主要來自倫敦郊區房價上升的推動。

肯辛頓切爾西區(Kensington and Chelsea)房價仍在持續下跌,自上個月下降14.6%後本月再掉10.9%,漢默史密斯區(Hammersmith and Fulham)-1.9%,汪茲沃斯區(Wandsworth)-0.2%。這對於准備在西區定居的購房者是個利好消息,伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低,以稍低價格買到好房子的機會大大增加。但除了這三個區以及莫頓區(Merton)和伊斯靈頓區(Islington)維持不變,倫敦其它27個行政區房價都發生了不同幅度的增長。

圖3:倫敦地區2017年3月房價增長/下降幅度最大的行政區
圖3:倫敦地區2017年3月房價增長/下降幅度最大的行政區

使月度房價數據增長的主要集中在傳統高價房產集中區域和南倫敦近郊,房價年漲幅最大地區仍舊是卡姆登區(Camden),上個月月報中月度年度漲幅均達到27%,本月再接再厲增加3.5%;威斯敏斯特區(Westminster)也是大幅增長了9.8%,恩菲爾德(Enfield),格林尼治(Greenwich),克萊頓(Croydon)等倫敦近郊區房價同樣表現搶眼,年漲幅均超過了1%。

圖4:過去1年中英國每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖4:過去1年中英國每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖5:過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖5:過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度(截至2月底)

房屋出售時間方面,全國範圍內近期的平均時間較之前有所減少,大概是一周的時間,為71天,“北多南少”的現狀依舊持續,倫敦地區上月房產出售速度也變快不少,減少了7天至64天,房源放出2個月基本就可以售出,為全國最快。

圖6:截至3月中旬英國房價5年內增長趨勢
圖6:截至3月中旬英國房價5年內增長趨勢

經歷了1月的房價開年“維穩期”(+0.4%)之後,本月房價可以說是強勢回溫,如果說上月大家都在開始制定開年目標,那麼從本月開始一些實干的買家便付諸行動。根據數據來看,在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後,自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說,脫歐影響的房價增長停滯現像已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對本次3月月報表示,在最近的十年中,春季伊始的房價增幅一直都是較為平緩的,一直以來3月房價增速大約都在0.9%水平徘徊,而本月增幅則達到了1.3%。自2007年以來,高數值的3月房價增幅只有2016年大家爭相在最後時刻搶購Buy-to-Let房產的時候,因為緊接著印花稅新政就要實施,而今年我們又迎來了相似的高數值房價增長率。

但另一方面,房價增長迅速,薪資水平與之相比仍然有不小差距,首次購房者購房難度加大,因此市面上可能會出現不少“價格敏感者”,即對價格超出自己預期的房產產生抵觸心理,因此也提醒廣大房產賣家,售房定價不宜定的過於高昂,否則房子可能會滯留手中更久。

對於首次購房者,全國範圍內門檻仍然是19.2萬英鎊;如果您准備購買二套房,那麼至少要有26萬英鎊預算的准備;對於多套房購房者門檻稍有上升,達到了54.2萬英鎊,比上個月增加1萬英鎊。

以下為截至2017年3月20日倫敦32行政區房價趨勢概覽,供大家參考:

(數據來源:Rightmove)
(數據來源:Rightmove)

 

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

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泰國房地產投資:聚焦普吉島北部 | 海外

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自2004年節禮日悲劇性事件發生以來,普吉島土地價格上漲了三倍,其中以西海岸土地價格漲幅最高,尤其是傳統優質的旅遊目的地巴東(Patong)、卡塔(Kata)、邦道(Bangtao)、拉古娜(Laguna)、素林(Surin)。盡管全島價格土地價格翻了三倍,普吉島南部以及中部的土地均價超過每萊(rai,泰國土地單位面積)1000萬泰銖,如暹羅房地產公司《2014年住宅市場的報告》繪制的圖片所示。

從下圖明顯可以看出,普吉島北部的土地價格滯後於其他地區。對於許多普吉島居民而言,這似乎是有目共睹的,因為多年來普吉島北部缺乏必要的基礎設施和旅遊吸引力令該地土地價格漲幅能與島上其他地區並肩,然而這壹切即將改變。(泰國吉普島房價走勢

來源:2014年普吉島住宅市場報告
來源:2014年普吉島住宅市場報告

2007-08年全球金融危機爆發後,泰國住宅物業開發集中在普吉島西海岸的傳統熱門地區,南部越來越受歡迎的奈涵(Nai Harn)和拉威(Rawai)以及普吉島中部樞紐卡圖(Kathu)。相比之下,近年來北方新開發項目壹直沒有多少進展,仍然是島上最不發達的區域。不過,未來這壹切將改變,因為普吉島北部改善基礎設施的趨勢顯著,這將導致住宅物業開發需求日益增長。目前北部地區有兩個深水小遊艇船塢,分別在奧波碼頭(Ao Po)和遊艇天堂(Yacht Haven)的,還有擁有泰國最高的教育標準和體育設施的普吉國際學院和學校,以及國際機場和普吉島的小型民用機場(Airpark),加上三個高爾夫球場,包括藍峽谷(Blue Canyon)(2個18洞球場)和觀瀾湖(Mission Hills)高爾夫球場。樂購蓮花(Tesco Lotus)最近在塔廊(Thalang)新建了壹家超級市場,Homepro家居和萬客隆(Makro)也即將在樂購附近新開連鎖店。從普吉島北部前往普吉島壹些最好的海灘交通方便:沿安達曼海岸的奈揚(Nai Yang),邁考(Mai Khao),奈通(Nai Thon)和拉揚(Layan)有著綿延的白色沙灘,而且與巴東,卡塔和卡隆的海灘相比,幾乎空無壹人。2015年至2016年期間,普吉島機場擴建完成,來往普吉島北部更加快速方便。對於越來越多以普吉島作為基地和往返東南亞地區的普吉島居民而言,北部是理想選擇。

盡管最近當地基礎設施有所改善,北部地區的土地價格仍然處於合理水平,我們現在看到越來越多的個人買家希望利用這裏較低的土地價格來建造大型住宅的趨勢。尋找土地銀行的長期土地投資者也被吸引到北部,因為該地區土地價格的漲幅滯後於普吉島的其他地方,有很多好機會買到具有巨大的增值潛力、價格合理的土地。我們預計未來北部的土地價格將會上漲,因為北部吸引力與日俱增,地產商和個人買家希望利用目前地價較低的優勢。

值得註意的其他趨勢包括越來越多的普吉島西海岸新住宅開發項目向內陸地區發展,如徹恩塔雷(Cherng Talay)、拉揚,以及更北邊的奈索恩(Nai Thon)、麥卡奧(Mai Khao)和奈楊。這種與日俱增的趨勢是由於這些內陸和欠發達地區的土地價格較低。邦道海灘周圍1公裏的土地價格已經受大型度假村開發推動而上漲,特別是拉古娜度假區的繼續擴張。對於房地產開發商而言,為保持銷售價格與市場需求壹致,住宅開發商不得不轉至土地價格較低的新地方。

受中央購物中心(Central Shopping Mall)擴建計劃和The Mall集團(暹羅百麗宮)在該地區開新開購物中心的計劃推動,普吉島中部地區的土地價格近年來壹直呈上漲趨勢。近年來,中央地區的公寓開發項目有所增長,這進壹步推助地價的上漲。

普吉島南部的土地價格與普吉島中部的價格差不多,南部住宅物業發展穩步增長,因為該地區土地價格遠遠低於西部海岸。南部有壹個繁榮的外籍人生社區;劃船和潛水愛好者的查龍(Chalong)碼頭,通往受遊客青睞的奈漢海灘交通方便,並配備必要的基礎設施,以支持日益增長的需求。

在任何投資中,回報不會永久性的增加,投資者必須考慮過往表現和未來前景。再次重申,島上的北部落後於普吉島的其他地區,然而,普吉島的土地價格的上漲已經喚醒了投資者對普吉島潛力的註意力,島上北部前景極佳,未來發展將優於當前的土地價格。

 

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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作為中澳律師,我只關心《我不是潘金蓮》中的法律問題!| 澳洲

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雖然我還沒有看過馮小剛導演的《我不是潘金蓮》,但通過朋友圈發現大家最近都在刷這部電影,又聽國內同行多次提起這部電影應該更像一部法律片,而不是劇情片或喜劇片。雖然現在對《潘金蓮》的網評褒貶不一,但不管怎麼講算是很成功的,這個背後做支撐的法律論點與論據也是很給力的。至於網友是挺“老炮”馮小剛還是“國民老公”王思聰,我都無所謂。因為作為中澳兩國律師,我只關心《潘金蓮》中的中澳法律問題!

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  1. 案情事實

《我不是潘金蓮》講述的是農村婦女李雪蓮(範冰冰飾)為了達到生二胎的目的,她與丈夫秦玉河決定“假離婚”,在民政局辦理了離婚手續後開始分居生活。然而半年後,她發現“前夫”秦玉河居然已另與別人結婚。李雪蓮氣憤不過,便起訴到法院要求確認雙方是假離婚。

開庭後,辦理此案的法官王公道根據他們已確實辦理了離婚登記的實情,判決李雪蓮敗訴,自此,“假離婚”被確認為了“真離婚”。但李雪蓮不服,先後向法院專委、院長、縣長、市長反映。又因為前夫說了一句“你就是潘金蓮!”,從而開始了二十年持續不斷的赴京上訪路。

上訪?為逃避計劃生育政策或買房限購政策而“假離婚”?李雪蓮不是第一個,也更不會是最後一個。

今天我們不談電影內容和各種撕逼,僅從法律的角度來欣賞這部電影。

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  1. “假離婚”的兩種情形

在中澳兩國,“假離婚”大致都可以被劃分為以下兩種情況:

  • 通謀離婚:指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到後再復婚的離婚行為,例如為雙方為逃避中國法的計劃生育政策與房屋限購政策,或為獲得澳洲法的購房補貼與優惠等;
  • 欺詐離婚:指一方當事人為了達到離婚的真正目的,采取欺詐手段向對方許諾先離婚後再復婚,以騙取對方同意暫時離婚的行為,例如單方為“扶正小三“、“林丹案後傳”,或轉移財產等。
  1. 中國法中的“假離婚

中國的“假離婚”很多且目的五花八門,但集中在房產方面比較多,如政策福利房、拆遷回遷房等。我清楚地記得本科《婚姻法》周老師講過的一個案例:一優質中學附近的小區開盤,一夜之間婚姻登記處人滿為患,大家排隊離婚。當然也有借此實現真實離婚目的、逃避合法債務,或者達到其他非法目的的。

“假離婚”的方式大部分是協議離婚,也有部分為更加逼真而采取訴訟離婚的。不管哪種,一旦解除婚姻關系,雙方便取得再婚權利,財產分割便可進行。因此,從法律層面來講,《潘金蓮》片中王法官的判決沒有什麼問題。

具體而言,對於“假離婚”的效力可以區分以下兩種情形:

  • “假離婚”當事人均未與第三人結婚的,其離婚可以被宣告無效:現行的《婚姻法》和《婚姻登記條例》在行政程序上已取消對“假離婚”的處罰,婚姻登記機關也不再對“假離婚”登記行使撤銷權。但如果,“假離婚”當事人系在人民法院騙取離婚調解書的,當事人對已經發生法律效力的離婚調解書,提出證據證明調解違反自願原則或者法律,可以申請再審裁定撤銷。因此,如果未經婚姻登記機關或人民法院宣告無效的,仍應認為“假離婚”發生了離婚的法律效力。
  • “假離婚”當事人一方或者雙方已經與第三人結婚的,應承認其再婚有效:此時“假離婚”當事人請求宣告“假離婚”無效的請求權消滅。實踐中夫妻雙方一旦辦理離婚登記後,婚姻關系就已解除。因此,中國法中沒有“假離婚”,一旦辦理離婚登記且未被宣告無效,那麼就是真離婚!此時如果在“假離婚”期間一方變心,另一方不可能以當時意思表示虛假提出抗辯來證明婚姻有效。

你還想逃避政策而生二胎,再買幾套房子?細思極恐

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  1. 澳洲法中的“假離婚

你還在以為只有中國流行“假離婚”的話,那你就OUT了!澳洲人或澳洲華裔早在許久以前就已經發現了“假離婚”的“好處”,請看具體案例

一真實客戶咨詢:“我婆婆已經和澳洲當地人結婚,2017年初可以拿到綠卡。現在有個想法:等婆婆拿到綠卡後,和我老公”假離婚“,老公依母子團聚簽證赴澳辦身份,之後我們的孩子再依我老公的身份赴澳讀書拿身份,最後我再和老公在澳洲復婚,通過夫妻團聚簽證而拿到身份。這樣是否可行,有沒有風險性?

我聽到這問題時,連忙解釋其思路的錯誤性和風險性(不禁豎起大拇指,內心連誇其對《移民法》和《婚姻法》的熟練掌握與運用)。

較為官方的解答可為:

在婆婆遞交簽證申請的時候是需要填寫80表格的,裡面會注明她是否有子女,子女目前的婚姻狀態;

如果老公在25歲以下並且單身的情況下,經濟上完全依靠他媽媽,可以以子女的身份在你婆婆申請綠卡的時候同時申請;如果年齡超過25周歲,那麼就要申請家庭最後成員移民,目前此類申請,移民局給出的官方評審周期為56年以上。

  • 另外,最近接到不少關於昆士蘭州政府2016年中起實行2萬澳幣的首次置業補貼的政策詢問:

要求大致為必須是澳洲永久居民或公民、購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產、購房者年齡滿18周歲且必須購買價值不超過75萬澳幣的新房。

雖然政府明文規定,夫妻一方之前已經擁有房產的,另一方在購買新房時不享受首置業津貼,但在“利誘”下,曾有極個別從未購置房產的新婚夫婦詢問過,是否可以利用規則以“假分居”或“假離婚”的形式換取自由身,以多次獲得首次置業補貼。

答案毋庸置疑,不能!且可能會招致行政罰款或刑事罪名。

  • 騙取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保護單身媽媽,因此不少人為了這些“好處”也絞盡腦汁去“假離婚”或者“假事業”。一位沒有工作收入來源且從未購置過房產的單身媽媽,可以領到的單身媽媽津貼、享受幼托費用的減免以及上述的首次置業津貼等社會福利政策。

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。)

 

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

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導言:太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中,大約有壹半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%,而馬林縣、納帕縣、矽谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動,包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料,能夠幫助您了解更多的買賣房產信息,做出更合理的決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣(Napa County)。(舊金山房價走勢

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區:美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點壹覽

  • 房價自2015年第四季度下跌4.2%
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納帕縣房產房價壹年趨勢
  • 房產儲量自2015年第四季度減少5.3%
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納帕縣儲量壹年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為89天
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納帕縣房產掛牌天數壹年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為98.51%
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納帕縣房產售價與要價的百分比壹年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為42.78%
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納帕縣房產線下交易的房源百分比壹年趨勢

第四季度房市分析

今年下半年——特別是第四季度——納帕縣的銷售活動相對強勁,成為舊金山灣區唯壹壹個房產銷量高於去年的縣區。該地區得益於對高價房產特別旺盛的需求,因此今年的銷售活動有明顯提升。低價位房產的銷量與去年保持在同等水平,且受到房產儲量不足的制約。

與舊金山灣區的其他地區不同,納帕縣的購房者壹直在相互競爭,與去年冬天相比,以高於要價出售的房產數量增多,特別是低價位的房產。可售房產不足仍然是阻礙市場進壹步發展的最大制約因素。

市場統計數據8d87115f6a073dd6498204e2f799a53e

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣銷售房價中位數接近616,000美元的壹套房產。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

  • 7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
  • 2室/1浴/884平方英尺
  • 售價:600,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣售價最高的壹處房產。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

  • 435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
  • 4室/5浴/3,639平方英尺
  • 售價:2,595,000美元

前景預期

典型的季節性情況,以及新壹屆政府施政的不穩定因素,可能會阻礙第壹季度的房產銷量。但是,納帕縣相對實惠的房價將吸引更多購房者,因此未來幾個季度的房產需求量將會增加。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日)

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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多圖!一百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房?| 英國

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去年的500萬人民幣買小島新聞,讓很多國人看的都不淡定了。與其花差不多1000萬去買海澱實驗小學的學區房,還不如去當桃花島主…

500萬人民幣買小島
500萬人民幣買小島

今年,英國房產網站做了個調查:100萬胖子在全國各地都能買啥樣的房?倫敦人看完,欲哭無淚…

倫敦,貝絲瓦特(Bayswater):單臥室公寓一套

在富人未滿中產以上的貝絲瓦特區,100萬胖子可以買一套單臥室公寓。樣子還是蠻好看的,就是這種白色的大樓帶草坪。

倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓

點擊查看英國房源

雖然只有一個臥室,但是面積80平米,相當寬敞,裝修也是滿現代的,外面還有個小小的花園。

倫敦,富勒姆(Fulham):單臥室公寓一套

這個公寓比上面那個稍微寬敞一點,位於頂層樓,可以看到美麗的城市風光與泰晤士河。富勒姆區綠樹成蔭,有很多好學校和精制餐廳,及受倫敦中產歡迎。

倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓

倫敦,海格特(Highgate):雙臥室二層公寓一套

這個區域位於倫敦北三區,風光優美,不過生活配套就沒有南邊那麼fancy,所以相應的房子也會大一點。

倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓

同樣的價格,在諾丁山(Notting Hill)也可以買到一間雙臥室公寓,只不過樓上還住了人。諾丁山(對,就是休格蘭特拍電影的那個諾丁山)距離切爾西很近,但是沒有那麼posh,更像個文化勝地。英國首相卡梅倫在這裡有套大宅。

諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓

在倫敦周邊的海岸小鎮布萊頓(Brighton),這麼多錢可以買到一棟喬治亞時期的三臥室三層樓大宅,還帶樓頂露台。

布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅

到了度假小鎮康沃爾(Cornwall),一百萬胖子可以在大海邊買一棟設計超屌的三臥室別墅,真正實現面朝大海春暖花開,在自家陽台上就可以看海。

康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅

索佛克鄉下,這麼多錢可以買一套由著名設計師Peter Aldington設計的四臥室大宅,看起來好像浮在草坪上。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

除了奢壕的四個臥室,這棟房子還有三個會客廳,一個私家花園和兩個浴室,還有周圍的林地。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

在中產熱愛的通勤區薩裡(Surrey),一百萬英鎊可以買著名設計師Glen Beard設計的這套四臥室大宅。

薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅

在風景如畫的小鎮科茨沃爾德(Cotswolds),則可以用一百萬英鎊買到一套四臥室的大宅+周圍的林地+馬廄(言下之意就是,只對有錢人出售…)。

科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅

那麼,到更偏遠一點的諾桑伯蘭(Northumberland),也就是湖區的所在地,這麼多錢可以買下一棟五臥室大宅,自帶林地和游泳池!

諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅

在北部小鎮萊頓(Ryton),可以買六臥室大宅,帶按摩浴缸。

萊頓六臥室大宅
萊頓六臥室大宅

看完了,只覺得住在倫敦真的很苦逼…

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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一讀搞定加拿大房貸(四)談談貸款利率和銀行罰款 | 加拿大

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前文說過,低息和通脹是現今的主旋律,全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下,房產,尤其是大多倫多地區的房產,更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款,已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼,利率,好比是這個杠杆中的定盤星,理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。

實際上,從貸款合同中所衍生出來的大多數定量的條款幾乎都與利率有著千絲萬縷的聯系。比如,月供金額,其中本金和利息的比例,以及中途買房換房提前還掉貸款銀行要課以的罰金等等。最近,有很多關於銀行罰金的討論,也有很多朋友建議Bruce寫點關於這方面的東西來解答大家的疑惑。從這一篇起,我將層層抽絲剝繭,把貸款罰金之謎給大家慢慢揭開。

首先,咱們從基本的概念開始:掛牌利率折扣利率

作為普通消費者,你上銀行網站看到的利率是這樣的:

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然後,你說這利率太坑爹了,哥去論壇轉轉,於是你看到的情況是這樣的:

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當然,你也可以拿起電話,或者微信Bruce,於是你看到的利率是這樣的:

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讓我們再回到銀行的網上利率,如下圖,我已做了標注。

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明白了沒有,你拿到手的最終利率,其實就是銀行精算之後的折扣利率。比如,你拿到5年固定2.79%,而此時的5年的掛牌利率是4.64%,就是說銀行給了你1.85%的折扣。別以為這個數字無關痛癢,等到你因為要換房或者refinance轉銀行的時候,銀行要罰你多少銀子基本上就靠這個數字說話了。具體怎樣計算,咱們下一篇再談。

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麽那麽大?| 加拿大

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放眼大多倫多地區,200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣?

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題,Daisy分析了多倫多市,今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區,看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇?

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮,一般開車一小時以內能到多倫多市中心;而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年200萬加元獨棟別墅的成交分布(每個小紅點代表一筆成交)。

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大

全方位大數據視頻更精彩哦!

(注:多倫多市的詳細分析圖,詳見另一期文章:多倫多獨立屋大數據動畫分析:200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅?

為了便於讀者了解,Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席,接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮,它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖,體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大

Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮:Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市,Mississauga密西沙加市,和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮,King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區,而Vaughan旺市,和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心,所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊,雖然也是產業中心,但一般被認為是加拿大的新德裡,華人購買的不多,價格也不算高。

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大

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第三梯隊的特點是地大房豪,這些市鎮可稱為多倫多市遠郊市鎮,但開車一小時內還是能勉強夠到多倫多市。交通有點遠,但好處是房子真的是豪華,風景都很好。如果你是一個醉心田園生活的人,又不是上班族,那這些地區也是不錯的選擇。

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聲明:居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權,可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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如何在不超支的情況下在房產拍賣會上大獲全勝!| 澳洲

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雖然包括悉尼在內的澳大利亞幾大城市的房地產庫存水平較低,但2017年的房地產拍賣會數量仍有所上升。比如上周末,雖然悉尼的房地產庫存水平較低,但一個周末仍舉辦了900多場房地產拍賣會,且拍賣清盤率高達82%。

房地產拍賣在賣家中間變得日益流行,對於買家來說,在拍賣日之前制定周密的房產競拍計劃至關重要。制定計劃與不制定計劃參加拍賣會的結果可能相去甚遠,一個周密的計劃有時能夠為您節省數十萬元。

以下是關於制定拍賣會房產競拍計劃的幾條建議。

請牢記,在拍賣會上競拍房產沒有冷靜期,因此一旦您拍下房產,過後就不能反悔了。

拍賣會前

1、確保您的律師在拍賣會當天您出價或競拍之前已仔細檢查過購房合同。

確保您打算競拍的房產在合同中沒有任何異常聲明或任何特殊條款。

如果合同中存在任何異常之處,可能會影響您對該房產的心理價位或出價上限。

2、詢問中介該房產已完成多少害蟲報告和建築報告,以及已有多少買家簽訂購房合同的意向

您可以通過真實買家的意向情況,更加清晰地了解該房產的受歡迎程度。相較於計算看房人數,簽訂購房合同的意向數量能夠讓您更加准確地估計該房產的受歡迎程度。真實買家會希望在拍賣會當天出價或競拍之前看到購房合同。

3、提出提前出價競拍請求,將房產一舉拿下。

如果您非常喜歡某處房產,務必要積極主動,盡快向中介提出具有競爭力的價格,不要等到拍賣會當天。

受到房地產庫存水平較低的影響,買家在購房時變得越來越積極,經常在拍賣會舉辦之前就提出頗具競爭力的價格。

比如,2017年3月,悉尼北岸市場有2/4的拍賣房產是在拍賣日之前售出的。

4、拍賣會之前設定自己的出價上限。

如果您希望在拍賣會上競拍房產,務必確保您已設定當天的出價上限,並嚴格遵守。也就是說,在拍賣日之前在您的腦海中反復溫習這個數字,並且如果拍賣競價超出您的上限,也不要不愉快,還是要開心地退出競拍。切勿讓中介影響您在拍賣會上對於自己的出價上限的堅持。

您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,讓拍賣師看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言
您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,讓拍賣師看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言

拍賣會當天

1、在拍賣會上理解拍賣師的一言一行

如果您感到拍賣會進程過快,或者在理解拍賣師的一言一行和競價上有困難,只需要求出席拍賣會的賣方房地產中介為您在紙上寫下相應的價格即可。

2、拍賣會當天要早到

大多數拍賣會在星期六舉行,因此,為避免遇到交通堵塞,請早點出發。

3、登記卡數量不多

參加拍賣會的登記卡數量不多。在悉尼,您如果想要在拍賣會上出價,必須進行登記並獲得登記卡。這意味著,只有手中持有登記卡的買家才能出價,成為您的競爭對手。

這一點可以成為您的優勢,因為如果參加拍賣會的有100個人,但只有您持有登記卡,那麼嚴格來說您是唯一一位有資格參與房產競價的買家,這樣您也就不會急匆匆地報出自己的底價了。

4、站在哪裡才能讓拍賣師看到您?

不要藏在拍賣師或中介身後。

您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,因為這樣拍賣師將能夠看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言。

5、善用您的頭腦出價,而不是情緒。

拍賣非常流行的其中一個主要原因是,它激發了競拍者之間的競爭和情緒,以便可以不斷抬高價格。

在出價時務必牢記自己設定的價格上限,如果您失手了,也不要傷心難過。

因為錯失自己心愛的房產而失望沮喪,總比帶著出價過高的悔恨離開會場要好得多。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實 | 澳洲

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內容摘要

  • 期房貸款只能通過私人借貸機構獲得,並且利率非常高
  • 期房單位面積不得低於50平方米
  • 如果清償超過18個月,將無法申請貸款融

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產,你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。(中國人在澳洲買房條件

事實是,很多有關期房項目的事實有待公佈。

每個經濟學家都會提及的真正問題是澳大利亞(附設小浴室及小廚房)的單間公寓是否存在過剩。

據澳大利亞儲備銀行(澳儲銀行)估計,單單位於悉尼、墨爾本和布里斯班市中心,定於未來兩年內建成的在建公寓總數將就高達3.8萬套左右。

若是將這三個城市全部市場算在內,房地產市場研究機構CoreLogic指出,這一數字高達20萬套(到2018年4月)。

市場肯定是有一些擔憂,有趣的是澳洲銀行最近幾個月對此的反應。

你無法獲得單間公寓房抵押貸款

為打擊外國投資者大量收購房產,澳大利亞審慎監管機關(APRA)已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。
 
因此,中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。
 
這迫使多數購買計畫流產,除非你願意向私人貸款機構貸款,並支付相當高的利率(年利高達11.00%)。

然而,如果你找到一套新建的50多平方米的公寓單位,會如何?

結算不得超過3個月

如果結算超過3個月,你將無法申請抵押貸款。

過去,如果距離結算3-18個月,一些特定的澳大利亞銀行允許你申請抵押貸款,但是如今這個選項不再可用。

為何如此?原因在於市中心公寓價格波動大,尤其是單間公寓。

你考慮過買標準房產嗎?

雖然無法預測澳大利亞房地產市場的未來,不過,從澳聯儲以及澳洲審視監管局等權威機構到高級經濟學家,均表示他們對市中心的公寓供應過剩的擔憂。
 
然而,新建的標準住宅市場依然強勁,需求遠遠超過了供給。
 
通過獲得外國投資審查委員會(FIRB)的購買批准,並與專家商談選擇正確的銀行抵押貸款,中國投資者就仍然有機會投資澳大利亞房地產市場。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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