英國私校憑啥牛?英國爸媽:砸鍋賣鐵也要送娃念!| 英國

Annie-700x190-20160119

英國的私立教育舉世聞名。目前,中國學生來英國私立寄宿學校讀高中(即A-levels或IB)的占主流,但去英國讀小學、初中的學生每年都在增加。

哈羅公學的學生拋草帽
哈羅公學的學生拋草帽

說起英國的私立學校,人們首先想到的可能是以伊頓公學為首的“九大公學”。其實英國現存的最古老的私立學校建於公元597年,此後英國設立了全世界私立學校的典範。

女王奶奶來看伊頓boy們了
女王奶奶來看伊頓boy們了

在英國,也有一對父母為了讓兒子能入讀每學期學費4000英鎊的私立學校,不惜把全家人唯一的房產賣掉,還在網站上發起眾籌活動……

為上私校非常拼
為上私校非常拼

英國東薩塞克斯黑斯廷斯市的出租車司機克萊格·摩根和妻子邦尼一直希望大兒子小克萊格能夠得到最好的教育,而在夫婦兩人的觀念中,私立學校能夠提供最好的教育

為此,摩根夫婦不惜要賣掉一家人唯一的一棟房子,來支付私校昂貴的學費。不僅如此,兩人還計劃將日常生活費用削減一半,甚至在網上發動眾籌活動,希望得到網友的熱心捐款,幫助他們實現夢想。

砸鍋賣鐵,節衣縮食,也要讓兒子念私校
砸鍋賣鐵,節衣縮食,也要讓兒子念私校

邦尼說:“我們相信私立學校提供的教育無與倫比。”

堅信兒子有才華

摩根夫婦一直認為兒子很有天賦,而現在就讀的公立小學未能令他充分施展才華。

“我兒子6歲就能辨識所有路標,老師說他的水平至少比同齡人高兩個年級。”邦尼說。雖然小克萊格在目前的公立小學獲得“優秀”級成績,但夫婦二人認為這並不足夠。

下定決心後,夫婦二人安排小克萊格參加英國貝特阿貝私立學校的入學考試。結果,小克萊格順利通過考試,成為貝特阿貝私立學校的一名學生。

貝特阿貝學校
貝特阿貝學校

節衣縮食撐兒子

4000英鎊一個學期的昂貴學費令摩根夫婦“壓力山大”。摩根一家人的生活開支都依靠克萊格開出租車掙錢。

邦尼說:“我們家每月純收入為2300英鎊,扣除水電等各種生活費用以及還房貸,每周大概只剩50英鎊。”

於是,摩根夫婦決定以18.5萬英鎊的價格,出售目前全家所居住的唯一的房子。在等待買家期間,他們還把兩個兒子的房間出租來換取收入。此外,他們還在眾籌網站上發動網友募捐,希望能夠獲得11.5萬英鎊的支持。與此同時,一家人節衣縮食,在二手店買衣服、停止給孩子們零用錢,而且根本不敢考慮休假旅行。

盡管經濟壓力巨大,摩根夫婦卻認為一切都是值得的。

“每天我接小克萊格放學,看到他臉上都充滿學到新知識的興奮心情,他熱愛這所學校。”邦尼說。

“有朋友覺得我們瘋了。”邦尼說。

在英國,私立學校的收費持續增長,從1990年至今漲了四倍。據估計,目前要把兩個孩子送去讀私校的話,合共需要至少50萬英鎊。

數據

目前英國共有2600多所私立學校。根據統計,2012年有91%的英國私立中學畢業生進入大學學習,其中,75%獲得英國精英大學的錄取通知書。

數據還顯示,英國只有7%的學生進入私立中學學習,這7%的學生卻占了牛津大學和劍橋大學新生比例的50%。

根據英國大使館文化教育處提供的數據,截至2012年,英國私立寄宿學校的中國大陸學生總數為3708名,占英國私立寄宿學校國際學生總數的14%。

截至2012年,英國私立寄宿學校的中國大陸學生總數為3708名,占英國私立寄宿學校國際學生總數的14%
截至2012年,英國私立寄宿學校的中國大陸學生總數為3708名,占英國私立寄宿學校國際學生總數的14%

留學貼士

英國學校有3個學期。每個學校可以設定自己開學放假的時間,但須遵照一個通行標准:

  • 秋季學期:9月至12月中旬。10月底有一個一至兩周的半期假。
  • 春季學期:1月初至復活節。2月有一周半期假。
  • 夏季學期:復活節之後至7月初。5月底有一周半期假。

費用

學生們需要支付住宿費和學費。小一點的學生平均費用是每學期6000多英鎊;高級階段的學生,每學期可能會超出9000英鎊。

寄宿費通常涵蓋了住宿、伙食、洗衣等,不鼓勵給學生過多零花錢。學生可能需要支付額外的費用購買制服、書籍以及學校外的郊游旅行活動。

看完這個例子,我認為這對爸媽的決策是正確的。這種看似豪賭的決定,將改變孩子的一生。倫敦市長Khan出生在中下層家庭,父親開公交車。但是他中學念的是名人輩出的Ernest Bevin College。如今當選倫敦市長,和當年的教育有重大相關性。

倫敦市長Khan中學念的是名人輩出的Ernest Bevin College
倫敦市長Khan中學念的是名人輩出的Ernest Bevin College

如果您有任何關於英國教育的問題,歡迎透過居外與我聯系。

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

你買學區房,你關注澳洲名校;但孩子在學校意外受傷你該怎麼辦?| 澳洲

700x190

無疑,置業於澳洲無非三種初衷:生活需要、投資回報及下一代教育。讀者可能會掃讀關於澳洲房產的法律文章,因為你會覺得最終會聘請律師來把關。但若是關於自己子女在澳洲可能遇到的法律問題呢?你可能會對著手機閱讀數次,甚是打印出來用高亮筆作筆記,因為沒有人會完全代替你為你的孩子安全與成長來把關!

因此,此文會以“學區排名”系列作延伸,結合本人之前所作有關人身傷害主題的講座文稿對在澳少兒在學校意外受傷,父母的處理方式作探討與分析

一真實學校意外傷害事故導致該初中留學生終生失明
一真實學校意外傷害事故導致該初中留學生終生失明

一真實學校意外傷害事故導致該初中留學生終生失明 ——名校是重要!學區房是重要!但最重要的是孩子留學時的人身安全!

  1. 澳洲相關案例簡述

HuiMing02

Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

  • 校園欺凌是使幼兒園到大學各階段校方管理層與家長都非常困擾的話題,特別對於國際學生而言,因為語言與文化的隔閡,往往會引致潛在的校園欺凌,甚是種族歧視的危險。
  • 基本案情:St Patrick’s College是新南威爾士州Campbelltown地區一所知名的學校,並有著完整的反欺凌政策防止學校欺凌事件。Oyston是一名普通學生,但因為飽受長期的校園暴力而引發了嚴重的心理疾病,其家長隨之將學校告知法院。
  • 法院判決:Oyston勝訴,學校需支付54萬澳元整作為損害賠償。判決理由為學校雖然有較為完善的政策,但學校並沒有足夠有效的措施來落實這些政策並實際保護學生在學校的基本身心健康。

Graham v NSW [2011]

  • 澳洲有著健全的校園巴士服務系統,但並非每一個學校都是義務提供此項交通服務。倘若意外傷害發生在校外,那麼應該如何進行責任判定呢?
  • 基本案情:Graham患有殘疾而無法正常行走,需要依賴學校巴士服務。後校方因客觀原因中止了校園巴士服務並提早一個學期告知家長需自行妥善安排。一日,Graham在上學途中發生車禍而受到傷害。
  • 法院判決:學校不承擔責任。校方合理中止巴士服務,並已傳達此訊息予家長,則屬父母監護責任範圍。

Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman [1996]

  • 此案也屬於校外意外事件,但判決結果卻截然相反。
  • 基本案情:學生經常通勤的巴士車站在學校距離350米地方,曾在高峰期出現過學生意外受傷的事件,學校因此安排了值班老師維持上下車秩序。但之後仍有一孩子在上下車時意外傷害,學校是否有責任?
  • 法院判決:學校本無絕對義務在巴士車站進行秩序維護,但學校之後通過安排值班老師建立了監管行為的義務關系。這個關系具有延續性與依賴性,所以學校應對該受傷的孩子承擔注意責任。

HuiMing03

  1. 澳洲學校意外事故的標准與分類
  • 學生:

學校意外事故中主體的定義包括公立或私立、走讀或寄宿、義務教育學校或校外培訓機構。

然而,一旦擁有社會角色的屬性即不能定義為學校意外事故中的主體範疇。例如,接送孩子的父母在校園裡意外受傷,負責孩子食堂餐飲的管理人員在校園意外受傷等。

也不包括收到學校錄取通知書,還沒有辦理報到手續,已經辦理畢業離校的但沒有出校門的;

  • 時間:

校內時間:學校學習期間,上下課期間,補課期間等,但不包括學校已明確通知清校而學生無故逗留期間。

校外時間:校外活動、表演、集會、實習、郊游、參觀或實踐等。

不屬於校方責任的範疇

  • 空間:

校園裡,校園附近且校方建立了監管義務的區域。

校方組織的有管理責任的各類校外活動地點。

  • 事故分類:

HuiMing04

  1. 澳洲學校意外事故的歸責原則

澳洲學校意外事故的主體多為低齡的學生,由於他們表達、判斷能力的限制,常常會讓責任歸屬的判斷與搜證變得難上加難。因此,你可以不看學區排名,你可以不看購房合同,但你絕對不能不知道如何判斷學校意外事故責任的基本原則!

HuiMing05

遵循無損害無過錯原則

  • 損害:即只有孩子受到了實質傷害才能追究過錯方責任,同時滿足上述文中澳洲學校意外事故的定義標准;
  • 注意義務:學校有相關責任,例如管理、說明警示或秩序維護等責任;
  • 違反該注意義務:需以普通標准與合理預測來判斷過錯方是否有過失行為且是否違反了該注意義務。

例如,家長不能要求老師他具有非常高的知識、能力或技能去把每一個孩子照顧得極其周到,這是苛求的。我們只能以一個通情達理的人的標准來看老師是否有違反義務。

  • 近因與受傷結果的關聯:關聯是否是直接關系?是否有第三因素介入?

例如,孩子在去學校之前已經受傷,在學校時又因其它因素將傷勢加大,此時則不能追究老師全責,因為在發生學校意外事故前已有直接起因。

  1. 就學校意外事故方面,澳洲政府提供的法援救濟網站
  • https://www.mychild.gov.au/resources/reports
  • http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
  • https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

因為澳洲《人身傷害法》與《侵權法》龐大的法律條文與案例,無法在凌晨2點的文章撰寫中與讀者全面分享。若有興趣了解更多該方面知識的朋友可以透過居外與本人聯絡,我會統一發送本人之前於中澳父母教育協會講座中對該話題分析的錄音與部分文字稿。

注:

  • 感謝中澳父母教育協會副會長Siyu Huang對本人之前相關講座的部分文字稿整理。
  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中美盛會雲集洛杉磯 踏足夢幻之地好萊塢 | 美國

700x190

親愛的讀者,非常抱歉最近未與你們交流。這段時間我去了印度,這是一個非常迷人的地方,到處充滿了反差與設計感。在印度我學到並經歷了很多,甚至還在齋普爾(Jaipur)發現了一家正在興建分時度假酒店,該酒店只允許印度人購買。

關於中國在洛杉磯地區的投資有許多有趣的故事。我鼓勵大家投資我們這個神奇的城市及其周邊地區。不願用現金購房的投資者也可申請非居民貸款。

我對美國總統和中國主席習近平近期會晤很感興趣。會晤的焦點似乎是經濟與貿易,但在我們的新聞中很多人認為應該還有關於朝鮮問題的討論。

現在又有越來越多的事件聚焦在美國與亞洲之間的關系以及商業往來上面。就在最近,中國和亞洲其他國家召開了一次會議,討論了舊金山應對當前經濟形勢的不確定因素。上個月亞太商業展望(Asia Pacific Business Outlook)研討會在洛杉磯舉行,對於希望在亞洲及太平洋地區擴張其貿易及投資的商界領袖來說,這無疑是一次非常重要的活動,也是一個建立人際關系及學習的機會。第二屆中國周暨中美加州經貿峰會將在下月舉行。我殷切的希望能夠在洛杉磯任何一個盛會上與您相見。

中國國家主席習近平與美國總統特朗普在位於棕櫚灘上的海湖莊園(Mar-a-Lago)第一次會面
中國國家主席習近平與美國總統特朗普在位於棕櫚灘上的海湖莊園(Mar-a-Lago)第一次會面

洛杉磯一年四季如春。對許多游客而言,來洛杉磯是為了享受其海灘城市特有明媚的陽光和閑適的生活。

另一個讓您感興趣的社區或許就是好萊塢。這裡所提到的好萊塢並非充斥著電影明星及電影公司的夢幻之地,但夜生活非常豐富。好萊塢露天劇場便位於此地,該劇場整個夏季都會舉辦各種音樂類型的戶外演唱會。其中一些音樂會還會燃放煙花,夏季的夜空中,美麗的焰火在劇場上方綻放,增強了音響效果。

在好萊塢山(Hollywood Hills)有許多隱蔽的區域。我最近去過比奇伍德峽谷(Beachwood Canyon),這裡是觀賞好萊塢標牌的絕佳位置。目前好萊塢在售房價介於1,000,000美元到11,750,000美元之間。對於那些喜歡洛杉磯繁榮市中心的文化活動但又不想購買共管式公寓的人群來說,比奇伍德峽谷(Beachwood Canyon)便一個很好的選擇。此外,新潮時尚的銀湖區(Silverlake)以及處處透露著貴族魅力並擁有漂亮住宅的帕薩迪納(Pasadena)也是不錯的選擇。

目前好萊塢在售房價介於1,000,000美元到11,750,000美元之間
目前好萊塢在售房價介於1,000,000美元到11,750,000美元之間

我還想補充一點,當地非影響力極大的報刊——《洛杉磯時報》於3月22日刊登了一篇名為“洛杉磯是全球房產買家在美國的首選市場”。文章寫道,“參照國際標准,該地區的房產價格算是比較便宜。”“今年已是洛杉磯成為美國最佳投資選擇的第二年。”因此在洛杉磯進行商業及住宅房產投資無疑是明智之選。

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

川普年代第一份的紐約房地產業績報告 | 美國

Anthony-Tam-700x190

時光飛逝,我們已度過了2017年第一季度也是川普上任的第一個年代。在來自不同的第一季度市場報告顯示整個城市的轉售市場強勁。道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的報道說明:“這個市場的重要特征之一是二手市場,占市場的84%。“選舉前的需求大增,然後我們看到轉售增長,這是兩年來最大的上漲。”曼哈頓的二手房數量比去年上升了7.7%,達到2,429戶,而二手公寓的銷售價格中位數保持在95萬美元。這一上升導致整個曼哈頓市場回暖,總銷售額增長了百分之五。

報告認為二手市場活動增加的一個重要原因是更多的賣家在價格上配合買家,而不是買家來迎合賣家的要求。例如:所有曼哈頓銷售的折扣是4.2%,比去年高於2.1%。這數據不算高,但是翻了一倍。許多賣家一開始就開價過高。而買家卻願意的耐心等待。這造成了房子掛在市場的時間上漲了16.1%。在高端得公寓市場,價格繼續下滑,開價過高的豪華二手公寓承受壓力。雖然高端公寓的售價中位數超過400萬美元,創歷史新高6,975,006美元,而新開發的公寓銷售價格中位數則上漲4.9%至2,734,510美元,這些數字反映了多年前賣出得新房開始過戶也把數據提高導致了整體市場的兩個記錄:每平方英尺的價格上漲3.8%至1,778美元,平均銷售價格上漲2.6%,至2,104,350美元。在道屋士房產公司(TOWN Residential)的報告裡也呈現出相似的數據。平均和中位數銷售價格均上漲3.7%。每平方英尺的價格平均每季微漲1.6%至1,789美元。在曼哈頓下城的中位數是整體最高的區域。3臥公寓的平均價格為7,129,575美元,兩臥是3,085,000美元,一臥室的為1,200,000美元,而小套房為758,209美元。

JUWAI_APR_2017_01

JUWAI_APR_2017_02

新房市場價格節節敗退,會是購買新房的時機

在Halstead物業發展營銷的報告裡,500萬美元以下價位的買賣保持活躍。不過在新房市場保持每季度的72.4%,而每年度比例顯著下滑。房價低於500萬美元的新房戶數也下降,這意味著價格合理的新房將面臨短缺。由於開發商在高價位的新房調整價格,這促使了購買的動力。500萬以上的房子比去年的21.5%漲至27.6%。

在美國大選已過,股市出乎意料的豐收和利率上揚有利於新房購買力,如果您有意想置入新房今年可是個好時機。

JUWAI_APR_2017_03

紐約市任然是美國最昂貴的居住城市之一

對於所有被遺忘的租憑市場,Apartment Listing表發布了其每月租金報告。沒有什麼大驚喜,兩臥的中位租金為4,100美元,一臥的中位租金為3,200美元。切爾西是過去一個月租金最貴的地區,兩間臥室的租金為6,500美元,一居室為4,400美元。西村租金漲幅最快,比去年同期增長3.1%。那裡,一間臥室的中位租金是3,800美元。

JUWAI_APR_2017_04

 

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

2017年西班牙房市報告:當租賃業主,你准備好了嗎?| 海外

700x190

2013年,馬德里中央政府下放立法權,以規範自治區租賃市場,考慮到每個地區要求和條件不同,這是一個明智的措施。已經有數個地區朝著更規範方向發展,尤其是主要旅游目的地卡塔盧納(Cataluna)和瓦倫西亞(Valencia),但大多數地區沒有,包括那些沒有重大旅游業的地區。多年來,西班牙實力強大的酒店一直呼吁更嚴格地控制私人租賃,主張公平競爭,但在某種程度上,我懷疑,這些要求是因潛在的缺乏競爭力,缺乏競爭力這一點目前仍然彌漫著西班牙的經濟。正如前面提到的,西班牙旅游部數據顯示,65%西班牙海外游客選擇住酒店,但許多酒店可能有待改進。旅客更難租到私人租賃房產將無利於提高酒店的標准和競爭力,但在我看來,兩個行業之間幾乎沒有的交叉;如果客戶在西班牙私人租房中找不到他們想要的靈活性和隱私,我認為他們更有可能換到法國,意大利和葡萄牙進行私人租賃,而不是前往西班牙入住千篇一律的酒店。

租賃注冊立法

2016年5月,安達盧西亞成為最後一個對短期假期租賃市場進行立法的重要旅游目的地,安達盧西亞是西班牙最大的租賃市場之一,新登記制度預計將覆蓋8萬套房產,提供共40萬個床位。此外,鑒於其獨特的12個月超長賽季,該地區收益率增長潛力最高,所以我將詳細介紹一些需求,雖然每個地區的立法有差異,但也有許多相似之處,這樣你就可以了解大致所需的是什麼。

首先,注冊系統不同;農村房產已受單獨的法律規範,另外有法律規則覆蓋半徑1公裡的屬於同一業主的三套或更多房產。與其他地區已經實施的法律有相同,2016年安達盧西亞新規影響到了典型的西班牙海外業主,他們在不住的時候將房產租賃給短期度假者,這類業主觸犯西班牙酒店利益。根據酒店的說法,度假者都應該住在西班牙的酒店,酒店希望私人租賃市場盡可能地難以發展。在很多方面他們得到了他們想要的。

通過旅行社、房地產機構、印刷媒體、以及諸如Airbnb、Homeaway等租賃門戶網站進行廣告出租的房產,不管是按日、還是按周或按月出租,都必須到相關注冊機構進行申請。在一些地區,注冊是在市政廳完成,而在其他地區,是直接到旅游部門登記注冊。一些地區收取登記費用,例如加利西亞(Galicia),但大多數不收取,而卡塔盧納讓各級市政廳決定是否收取費用,按照市政廳的意願。在坎塔布裡亞13業主必須向稅務機關登記,我認為可以大膽推斷所有地區將登記細節提供給稅務辦公室。在申請登記之時,坎塔布裡亞也需要公眾責任保險做到位。在安達盧西亞,注冊是免費的,在其8個省份可以直接到旅游辦事處進行登記。一旦注冊號發布之後,該號碼必須出現在所有的廣告、發票和租戶入住後必須完成的登記卡上。在一些地區禁止單人房入住,而安達盧西亞法令只允許私人租賃房產容納人數少於15人,超過這個數字就必須進行酒店注冊。若業主將房產租給同一個人的時間超過兩個月,就可以忽略這些,因為這屬於長期租賃,根據西班牙租賃法律,需要簽訂標准租賃合同。

基本配置要求

除了諸如入住前的清洗和提供干淨的床單和備用床上用品等需求,安達盧西亞租賃房產所有臥室和起居室在5月和9月期間還必須裝有空調,10月和次年4月之間裝有加熱設備。不允許裝獨立式的電器,所以我們所熟悉的那些滾輪式散熱器以及搖搖晃晃的散熱風扇再也看不到了。顯而易見的解決方案是安裝掛牆式分立加熱/制冷電器,但我也喜歡以細線掛牆的存儲板作為非常有效和低成本的背景加熱板,尤其是在臥室。所有臥室必須有外部通風。大多數已將房產出租的業主租金有一個訪客本,但現在他們還必須有一個投訴本以及一個信號牌通知租戶房產可租。大多數業主已經一個信息文件,記載關於當地設施、地圖、餐廳、興趣點和要做事情等有用信息,現在這個信息文件可以在線提供,便於保持完整和最新更新。距離最近的醫療設施,如步行可至的醫療中心、醫院和藥店都必須提醒租客注意,還必須提供一個急救箱。還必須有一個當地聯系電話,可一天24小時聯系。

新立法給業主12個月寬限期,將房產提升到所需的標准,檢查將從2017年5月開始。盡管考慮安達盧西亞的規模,這將是很長一段時間。2016年底,已經收到超過1萬份注冊申請,其中超過一半已經發行注冊號碼,但記住,據估計,在立法生效前,有8萬套房產私人出租。有些業主已經退出租賃市場,但還有很長的路要走。

住客入住登記

但事實上,在沒有被通知的情況下,盡責的優質房產業主已經提供了大多數法律規定所要求的租賃必備設備,但這次新增的管理規定將會嚇到很多人,特別是如果他們沒有一個基於本地的管理代理。再次強調,新規細節因地區而異,但在安達盧西亞,所有超過16歲的客人必須提供身份證或護照復印件,並在抵達時簽署一份登記表,這些必須在24小時內通過郵件、傳真或電子郵件發送給警方或國民警衛隊,並且在離開前出示打印發票。這些都是要保存在文件中,一年的租賃合同和3份登記表格。這一切都開始感覺很像酒店操作,但是既然人們在抵達酒店必須出示護照,我不明白為什麼他們在租賃私人住宅就不應該做同樣的事情,尤其是在如今這樣一個安全問題增加的環境下。總的來說,我完全贊成的新規則,我相信他們會隨著時間的推移,提高標准,淘汰不合格的房產和業主。私人租賃即將變得更加專業,跟往日大不相同。

 

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

700x190

10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

英國房市3月月報:新房售價增幅持平,中部增長後勁驚人 | 英國

陳新宜-700x190

2017年3月英國房產月報如期而至,我們來看看本月房產市場又有哪些新的動向值得關注。

首先值得注意的就是根據統計,全國範圍內本月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊,漲幅1.3%,這是既2007年以來非常大的月增幅(往年3月增長率基本都在0.9%上下)。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長,英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。

截至本月中旬,英格蘭威爾士總體平均房價為310,008英鎊,比去年同期上升1.3個百分點,雖然持續上漲,但為近十年來數值最高的3月增速之一(往年均在0.9%左右)。

圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照
圖1:2016年3月-2017年3月閱讀房價增減幅度對照

分區域來看,除威爾士地區,英格蘭所有地區房價在經歷上個月上升後繼續保持穩定增長,東米德蘭月增幅最高達2.1%,門檻一向高的倫敦在上個月增長2.6%後本月仍然保持1.4%的增長。即使威爾士本月房價下降2.5%,但也是在上個月大幅增長8.1%的基礎上進行小幅回落,房價仍在穩定增長中。與去年同期相比,英格蘭所有大區房價都比去年有所增加,中北部最明顯,比去年同期高出2%-6%。

圖2:英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化
圖2:英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化

在房產均價方面,倫敦地區依舊最高,英格蘭南部和東部次之,英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後,但值得注意的是中部區域房價增長大有趕超之勢,房價年漲幅2.3%起步,而東米德蘭地區(East Midlands)房價也首次突破了20萬英鎊大關,這是一個北部城市崛起的非常強勁的信號。

聚焦倫敦地區,截至月中倫敦地區平均房價為649,772英鎊,較上月增長1.4%(8,656英鎊),與去年同期相比也增加了0.9%(5,727英鎊)。使倫敦房價持續兩個月穩定增長的因素主要來自倫敦郊區房價上升的推動。

肯辛頓切爾西區(Kensington and Chelsea)房價仍在持續下跌,自上個月下降14.6%後本月再掉10.9%,漢默史密斯區(Hammersmith and Fulham)-1.9%,汪茲沃斯區(Wandsworth)-0.2%。這對於准備在西區定居的購房者是個利好消息,伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低,以稍低價格買到好房子的機會大大增加。但除了這三個區以及莫頓區(Merton)和伊斯靈頓區(Islington)維持不變,倫敦其它27個行政區房價都發生了不同幅度的增長。

圖3:倫敦地區2017年3月房價增長/下降幅度最大的行政區
圖3:倫敦地區2017年3月房價增長/下降幅度最大的行政區

使月度房價數據增長的主要集中在傳統高價房產集中區域和南倫敦近郊,房價年漲幅最大地區仍舊是卡姆登區(Camden),上個月月報中月度年度漲幅均達到27%,本月再接再厲增加3.5%;威斯敏斯特區(Westminster)也是大幅增長了9.8%,恩菲爾德(Enfield),格林尼治(Greenwich),克萊頓(Croydon)等倫敦近郊區房價同樣表現搶眼,年漲幅均超過了1%。

圖4:過去1年中英國每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖4:過去1年中英國每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖5:過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度(截至2月底)
圖5:過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度(截至2月底)

房屋出售時間方面,全國範圍內近期的平均時間較之前有所減少,大概是一周的時間,為71天,“北多南少”的現狀依舊持續,倫敦地區上月房產出售速度也變快不少,減少了7天至64天,房源放出2個月基本就可以售出,為全國最快。

圖6:截至3月中旬英國房價5年內增長趨勢
圖6:截至3月中旬英國房價5年內增長趨勢

經歷了1月的房價開年“維穩期”(+0.4%)之後,本月房價可以說是強勢回溫,如果說上月大家都在開始制定開年目標,那麼從本月開始一些實干的買家便付諸行動。根據數據來看,在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後,自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說,脫歐影響的房價增長停滯現像已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對本次3月月報表示,在最近的十年中,春季伊始的房價增幅一直都是較為平緩的,一直以來3月房價增速大約都在0.9%水平徘徊,而本月增幅則達到了1.3%。自2007年以來,高數值的3月房價增幅只有2016年大家爭相在最後時刻搶購Buy-to-Let房產的時候,因為緊接著印花稅新政就要實施,而今年我們又迎來了相似的高數值房價增長率。

但另一方面,房價增長迅速,薪資水平與之相比仍然有不小差距,首次購房者購房難度加大,因此市面上可能會出現不少“價格敏感者”,即對價格超出自己預期的房產產生抵觸心理,因此也提醒廣大房產賣家,售房定價不宜定的過於高昂,否則房子可能會滯留手中更久。

對於首次購房者,全國範圍內門檻仍然是19.2萬英鎊;如果您准備購買二套房,那麼至少要有26萬英鎊預算的准備;對於多套房購房者門檻稍有上升,達到了54.2萬英鎊,比上個月增加1萬英鎊。

以下為截至2017年3月20日倫敦32行政區房價趨勢概覽,供大家參考:

(數據來源:Rightmove)
(數據來源:Rightmove)

 

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

泰國房地產投資:聚焦普吉島北部 | 海外

Richard-700x190

phuket01

自2004年節禮日悲劇性事件發生以來,普吉島土地價格上漲了三倍,其中以西海岸土地價格漲幅最高,尤其是傳統優質的旅遊目的地巴東(Patong)、卡塔(Kata)、邦道(Bangtao)、拉古娜(Laguna)、素林(Surin)。盡管全島價格土地價格翻了三倍,普吉島南部以及中部的土地均價超過每萊(rai,泰國土地單位面積)1000萬泰銖,如暹羅房地產公司《2014年住宅市場的報告》繪制的圖片所示。

從下圖明顯可以看出,普吉島北部的土地價格滯後於其他地區。對於許多普吉島居民而言,這似乎是有目共睹的,因為多年來普吉島北部缺乏必要的基礎設施和旅遊吸引力令該地土地價格漲幅能與島上其他地區並肩,然而這壹切即將改變。(泰國吉普島房價走勢

來源:2014年普吉島住宅市場報告
來源:2014年普吉島住宅市場報告

2007-08年全球金融危機爆發後,泰國住宅物業開發集中在普吉島西海岸的傳統熱門地區,南部越來越受歡迎的奈涵(Nai Harn)和拉威(Rawai)以及普吉島中部樞紐卡圖(Kathu)。相比之下,近年來北方新開發項目壹直沒有多少進展,仍然是島上最不發達的區域。不過,未來這壹切將改變,因為普吉島北部改善基礎設施的趨勢顯著,這將導致住宅物業開發需求日益增長。目前北部地區有兩個深水小遊艇船塢,分別在奧波碼頭(Ao Po)和遊艇天堂(Yacht Haven)的,還有擁有泰國最高的教育標準和體育設施的普吉國際學院和學校,以及國際機場和普吉島的小型民用機場(Airpark),加上三個高爾夫球場,包括藍峽谷(Blue Canyon)(2個18洞球場)和觀瀾湖(Mission Hills)高爾夫球場。樂購蓮花(Tesco Lotus)最近在塔廊(Thalang)新建了壹家超級市場,Homepro家居和萬客隆(Makro)也即將在樂購附近新開連鎖店。從普吉島北部前往普吉島壹些最好的海灘交通方便:沿安達曼海岸的奈揚(Nai Yang),邁考(Mai Khao),奈通(Nai Thon)和拉揚(Layan)有著綿延的白色沙灘,而且與巴東,卡塔和卡隆的海灘相比,幾乎空無壹人。2015年至2016年期間,普吉島機場擴建完成,來往普吉島北部更加快速方便。對於越來越多以普吉島作為基地和往返東南亞地區的普吉島居民而言,北部是理想選擇。

盡管最近當地基礎設施有所改善,北部地區的土地價格仍然處於合理水平,我們現在看到越來越多的個人買家希望利用這裏較低的土地價格來建造大型住宅的趨勢。尋找土地銀行的長期土地投資者也被吸引到北部,因為該地區土地價格的漲幅滯後於普吉島的其他地方,有很多好機會買到具有巨大的增值潛力、價格合理的土地。我們預計未來北部的土地價格將會上漲,因為北部吸引力與日俱增,地產商和個人買家希望利用目前地價較低的優勢。

值得註意的其他趨勢包括越來越多的普吉島西海岸新住宅開發項目向內陸地區發展,如徹恩塔雷(Cherng Talay)、拉揚,以及更北邊的奈索恩(Nai Thon)、麥卡奧(Mai Khao)和奈楊。這種與日俱增的趨勢是由於這些內陸和欠發達地區的土地價格較低。邦道海灘周圍1公裏的土地價格已經受大型度假村開發推動而上漲,特別是拉古娜度假區的繼續擴張。對於房地產開發商而言,為保持銷售價格與市場需求壹致,住宅開發商不得不轉至土地價格較低的新地方。

受中央購物中心(Central Shopping Mall)擴建計劃和The Mall集團(暹羅百麗宮)在該地區開新開購物中心的計劃推動,普吉島中部地區的土地價格近年來壹直呈上漲趨勢。近年來,中央地區的公寓開發項目有所增長,這進壹步推助地價的上漲。

普吉島南部的土地價格與普吉島中部的價格差不多,南部住宅物業發展穩步增長,因為該地區土地價格遠遠低於西部海岸。南部有壹個繁榮的外籍人生社區;劃船和潛水愛好者的查龍(Chalong)碼頭,通往受遊客青睞的奈漢海灘交通方便,並配備必要的基礎設施,以支持日益增長的需求。

在任何投資中,回報不會永久性的增加,投資者必須考慮過往表現和未來前景。再次重申,島上的北部落後於普吉島的其他地區,然而,普吉島的土地價格的上漲已經喚醒了投資者對普吉島潛力的註意力,島上北部前景極佳,未來發展將優於當前的土地價格。

 

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

作為中澳律師,我只關心《我不是潘金蓮》中的法律問題!| 澳洲

700x190

雖然我還沒有看過馮小剛導演的《我不是潘金蓮》,但通過朋友圈發現大家最近都在刷這部電影,又聽國內同行多次提起這部電影應該更像一部法律片,而不是劇情片或喜劇片。雖然現在對《潘金蓮》的網評褒貶不一,但不管怎麼講算是很成功的,這個背後做支撐的法律論點與論據也是很給力的。至於網友是挺“老炮”馮小剛還是“國民老公”王思聰,我都無所謂。因為作為中澳兩國律師,我只關心《潘金蓮》中的中澳法律問題!

movie01

  1. 案情事實

《我不是潘金蓮》講述的是農村婦女李雪蓮(範冰冰飾)為了達到生二胎的目的,她與丈夫秦玉河決定“假離婚”,在民政局辦理了離婚手續後開始分居生活。然而半年後,她發現“前夫”秦玉河居然已另與別人結婚。李雪蓮氣憤不過,便起訴到法院要求確認雙方是假離婚。

開庭後,辦理此案的法官王公道根據他們已確實辦理了離婚登記的實情,判決李雪蓮敗訴,自此,“假離婚”被確認為了“真離婚”。但李雪蓮不服,先後向法院專委、院長、縣長、市長反映。又因為前夫說了一句“你就是潘金蓮!”,從而開始了二十年持續不斷的赴京上訪路。

上訪?為逃避計劃生育政策或買房限購政策而“假離婚”?李雪蓮不是第一個,也更不會是最後一個。

今天我們不談電影內容和各種撕逼,僅從法律的角度來欣賞這部電影。

movie02

  1. “假離婚”的兩種情形

在中澳兩國,“假離婚”大致都可以被劃分為以下兩種情況:

  • 通謀離婚:指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到後再復婚的離婚行為,例如為雙方為逃避中國法的計劃生育政策與房屋限購政策,或為獲得澳洲法的購房補貼與優惠等;
  • 欺詐離婚:指一方當事人為了達到離婚的真正目的,采取欺詐手段向對方許諾先離婚後再復婚,以騙取對方同意暫時離婚的行為,例如單方為“扶正小三“、“林丹案後傳”,或轉移財產等。
  1. 中國法中的“假離婚

中國的“假離婚”很多且目的五花八門,但集中在房產方面比較多,如政策福利房、拆遷回遷房等。我清楚地記得本科《婚姻法》周老師講過的一個案例:一優質中學附近的小區開盤,一夜之間婚姻登記處人滿為患,大家排隊離婚。當然也有借此實現真實離婚目的、逃避合法債務,或者達到其他非法目的的。

“假離婚”的方式大部分是協議離婚,也有部分為更加逼真而采取訴訟離婚的。不管哪種,一旦解除婚姻關系,雙方便取得再婚權利,財產分割便可進行。因此,從法律層面來講,《潘金蓮》片中王法官的判決沒有什麼問題。

具體而言,對於“假離婚”的效力可以區分以下兩種情形:

  • “假離婚”當事人均未與第三人結婚的,其離婚可以被宣告無效:現行的《婚姻法》和《婚姻登記條例》在行政程序上已取消對“假離婚”的處罰,婚姻登記機關也不再對“假離婚”登記行使撤銷權。但如果,“假離婚”當事人系在人民法院騙取離婚調解書的,當事人對已經發生法律效力的離婚調解書,提出證據證明調解違反自願原則或者法律,可以申請再審裁定撤銷。因此,如果未經婚姻登記機關或人民法院宣告無效的,仍應認為“假離婚”發生了離婚的法律效力。
  • “假離婚”當事人一方或者雙方已經與第三人結婚的,應承認其再婚有效:此時“假離婚”當事人請求宣告“假離婚”無效的請求權消滅。實踐中夫妻雙方一旦辦理離婚登記後,婚姻關系就已解除。因此,中國法中沒有“假離婚”,一旦辦理離婚登記且未被宣告無效,那麼就是真離婚!此時如果在“假離婚”期間一方變心,另一方不可能以當時意思表示虛假提出抗辯來證明婚姻有效。

你還想逃避政策而生二胎,再買幾套房子?細思極恐

movie03

  1. 澳洲法中的“假離婚

你還在以為只有中國流行“假離婚”的話,那你就OUT了!澳洲人或澳洲華裔早在許久以前就已經發現了“假離婚”的“好處”,請看具體案例

一真實客戶咨詢:“我婆婆已經和澳洲當地人結婚,2017年初可以拿到綠卡。現在有個想法:等婆婆拿到綠卡後,和我老公”假離婚“,老公依母子團聚簽證赴澳辦身份,之後我們的孩子再依我老公的身份赴澳讀書拿身份,最後我再和老公在澳洲復婚,通過夫妻團聚簽證而拿到身份。這樣是否可行,有沒有風險性?

我聽到這問題時,連忙解釋其思路的錯誤性和風險性(不禁豎起大拇指,內心連誇其對《移民法》和《婚姻法》的熟練掌握與運用)。

較為官方的解答可為:

在婆婆遞交簽證申請的時候是需要填寫80表格的,裡面會注明她是否有子女,子女目前的婚姻狀態;

如果老公在25歲以下並且單身的情況下,經濟上完全依靠他媽媽,可以以子女的身份在你婆婆申請綠卡的時候同時申請;如果年齡超過25周歲,那麼就要申請家庭最後成員移民,目前此類申請,移民局給出的官方評審周期為56年以上。

  • 另外,最近接到不少關於昆士蘭州政府2016年中起實行2萬澳幣的首次置業補貼的政策詢問:

要求大致為必須是澳洲永久居民或公民、購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產、購房者年齡滿18周歲且必須購買價值不超過75萬澳幣的新房。

雖然政府明文規定,夫妻一方之前已經擁有房產的,另一方在購買新房時不享受首置業津貼,但在“利誘”下,曾有極個別從未購置房產的新婚夫婦詢問過,是否可以利用規則以“假分居”或“假離婚”的形式換取自由身,以多次獲得首次置業補貼。

答案毋庸置疑,不能!且可能會招致行政罰款或刑事罪名。

  • 騙取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保護單身媽媽,因此不少人為了這些“好處”也絞盡腦汁去“假離婚”或者“假事業”。一位沒有工作收入來源且從未購置過房產的單身媽媽,可以領到的單身媽媽津貼、享受幼托費用的減免以及上述的首次置業津貼等社會福利政策。

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。)

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

700x1902

導言:太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中,大約有壹半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%,而馬林縣、納帕縣、矽谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動,包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料,能夠幫助您了解更多的買賣房產信息,做出更合理的決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣(Napa County)。(舊金山房價走勢

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區:美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點壹覽

  • 房價自2015年第四季度下跌4.2%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
納帕縣房產房價壹年趨勢
  • 房產儲量自2015年第四季度減少5.3%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
納帕縣儲量壹年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為89天
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
納帕縣房產掛牌天數壹年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為98.51%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
納帕縣房產售價與要價的百分比壹年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為42.78%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國
納帕縣房產線下交易的房源百分比壹年趨勢

第四季度房市分析

今年下半年——特別是第四季度——納帕縣的銷售活動相對強勁,成為舊金山灣區唯壹壹個房產銷量高於去年的縣區。該地區得益於對高價房產特別旺盛的需求,因此今年的銷售活動有明顯提升。低價位房產的銷量與去年保持在同等水平,且受到房產儲量不足的制約。

與舊金山灣區的其他地區不同,納帕縣的購房者壹直在相互競爭,與去年冬天相比,以高於要價出售的房產數量增多,特別是低價位的房產。可售房產不足仍然是阻礙市場進壹步發展的最大制約因素。

市場統計數據8d87115f6a073dd6498204e2f799a53e

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣銷售房價中位數接近616,000美元的壹套房產。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

  • 7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
  • 2室/1浴/884平方英尺
  • 售價:600,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣售價最高的壹處房產。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

  • 435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
  • 4室/5浴/3,639平方英尺
  • 售價:2,595,000美元

前景預期

典型的季節性情況,以及新壹屆政府施政的不穩定因素,可能會阻礙第壹季度的房產銷量。但是,納帕縣相對實惠的房價將吸引更多購房者,因此未來幾個季度的房產需求量將會增加。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日)

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任