Category: US Investment Column

• 地产税是如何计算的？

美国各个州的地产税计算差异较大。在德州，地产税受两大因素影响，房屋的评估价（Assessed Value） 和地产税率（  Tax Rate）。

房屋的评估价是由郡政府的评估员（county tax appraiser）来完成，每年进行评估，由市场价（Market Value） 乘以评估率（Assessment Ratio），评估率一般为60-100%，具体数值由政府来确定。

地产税率（Tax rate）由政府每年来制定，不同郡、城市和小区的税率不同，而且即使同一房产每年的税率也可能不同。

• 地产税都用于干什么？

美国个人所得税交到联邦政府，而地方各级政府运营则主要依靠地产税。

在介绍地产税的用途之前，先介绍一下美国的地方行政分区， 美国的州以下是郡（county）, 郡以下是市（ city），市以下会设城市设施局（MUD, Municipal Utility District），但不是所有住宅都位于城市设施局。大休斯顿地区由6个郡组成，分别为：

1. Brazoria
2. Fort Bend
3. Galveston
4. Harris
5. Montgomery
6. Waller郡

以 Fort Bend 为例， 下设的城市有Sugar Land，Missouri City， Richmond 和Rosenberg等； 再以Sugar Land为例，下设有 20多个城市设施局, 覆盖整个城市住宅的70%以上。

地产税主要有以下6种用途：

1. 维持郡/市政府的正常运营及人员工资。
2. 用于维持地方警察局、消防局以及免费医疗机构的正常运营。
3. 用于地方道路、基础设施和娱乐设施（如公园，游泳池等）的建设和维护。
4. 用于建设公立学校和支付教师的工资。这是地产税中占比重最大的一部分，有的区域几乎占到总房产税的一半以上。
5. 城市设施局这部分地产税主要提供自来水和污水处理服务，还可用于该区域内的基础设施和娱乐设施的建设。
6. 位于洪水区（flood zone）的住宅，地产税中有时会有一项称为LID （Levee Improvement District，防洪堤建设区）, 这笔税金用于防洪堤的修建和维护。

對于美國不動産投資來說，其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等，所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此，中國人在美國進行房地産投資時，稅務問題是不可避免的。本期，我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。

• 增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了“資本收益”和“資本損失”：納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時（即出售價格高于資本本金），納稅人需要繳納增值稅；反之，納稅人增值稅金額爲零，但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲：

• 長期收益：出售前持有資本（如房産）1年以上
• 短期收益：出售前持有資本（如房産）1年或以下

一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常“長期資本淨收益稅率”要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，“長期資本淨收益”的納稅基數也會比“短期資本淨收益”的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益 – 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級（Tax Bracket），短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規範和防止了一批“炒樓”現象。

在産生資本損失的情况下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000（若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500），若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

• 房産資本收益的增值稅特殊機制

由于房地産自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

• 增值稅免征額

當納稅人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS（聯邦稅務法案）規定，享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：

個人申報

• 5年內必須擁有且使用“主要住宅屋”累計長達2年或以上
• 所有權與使用條件無需在同2年內滿足（2/5年）

如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策，則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

• 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
• 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
• 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。

可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房産（Primary Residence），幷不適用于投資房産（如出租房）。

• 增值稅的基數抵扣

增值稅的基數，也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額（如適用）

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念，决定了納稅人的繳稅基數大小。因此，在投資房産前期和持有房産期間，諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括：

• 購房時的購買價及其他費用
• 出售房産時的相關支出
• 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
• 持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以，購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅（州立）、律師費等都可以算入資本本金，作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費，它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費（如維修漏水問題等）。以上的表格中，IRS明確規定了可抵扣的改建費類型，主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以，投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好，以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

• 曼哈頓春季房市“給力”

隨著春天的來臨，紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多。房源上市天數從一月的78天提前到了50幾天，50%的交易在要價或超過要價的成交量，比一月份要高10%。不過，如果把眼光放得長遠些，去年的1年中，紐約市場經過了幾次小小的起伏。總體來說，曼哈頓房價與1年前基本持平，布魯克林和皇后區比一年前有較大漲幅。

曼哈頓是三個區裏最快開始復蘇和上漲的，它的起點也比布魯克林和皇后區要高得多。一個很明顯的問題是：紐約房産市場還有上漲的空間嗎？紐約著名估價師Jonathan Miller的答案是肯定的。 他說，過去的三年裏，我們看到市場從低谷强勁反彈。三年後的今天，市場開始漸漸進入一個穩定逐步上升的階段。紐約10年的平均可售房源量的銷售速度爲8個月（按照現在的銷售速度，需要用8個月的時間來吸收市場上的所有房源）；三月底的房源銷售速度是5.9月。這表示市場還沒有達到長期的供需平衡，因此還有上漲空間。

• 産權持有

我們來聊聊在美國買房的産權到底應該采取什麽樣的結構。産權可以用以下三種方式持有：

• 個人
• 有限公司
• 兩級公司:個人先設立離岸公司，再在紐約州設立公司

這三種方式有不同的費用，也有不同的用途：

第1種：最簡單直接，設立和維護也最便宜

第2種：用的人最多，比第1種貴一點。可它提供法律保護。如果租客上訴，是面對有限公司而非個人。這樣，個人除房屋之外的財産是無法侵犯的。

第3種：適合年紀相對较大的投資人。這也是最複雜，最耗費的一種方式。但是它可以避免遺産稅。

外國人在美國的財産只有6萬是豁免遺産稅的（美國人500萬），6萬以上的財産要收40%的遺産稅。

• 紐約新樓盤

本次我想與大家分享的新樓盤，是位于紐約一個富有歷史氣息地區的現代住宅——5 BeekMan。

對我而言，5 BEEKMAN可謂完美設計理念的代表，典型的新老結合。5 BEEKMAN 是紐約文藝和學術界的創始地之一，莎士比亞的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在這裏首演。1830年，5 BeekMan成爲了紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墻，屋頂的銅雕，房屋間幾百年前精細雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亞的HAMLET就在這裏首演。1830年，這裏成爲紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶

5 BEEKMAN十七樓以下是頂級酒店，十七樓以上是住宅。住戶可以享受酒店的客房服務、飯店預定、美容美髮等服務，只要一個電話隨叫隨到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墻，屋頂的銅雕，房間之間幾百年前精細雕琢的走廊

像這樣集過去與現在于一身，尊重設計理念，又擁有豐富配套設施的樓盤，將會是廣大買家的寵兒。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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2015年前兩個月的紐約，經歷了一場有史以來最低的氣溫和無窮無盡的暴風雪。可是這都沒有讓紐約蓬勃發展的房地産市場因此而戛然而止。

1月底，曼哈頓房産的中間成交價是110萬美金，房屋銷售狀况也較爲良好。標價100萬以下的房子，如果質量好，標價合理，上市2個星期內就一售而空； 40%的交易都在按所要價格或超過所要價格的前提下成交；另外，被好幾位買家同時看上的房屋，最後需通過小型拍賣的形式，賣給出價最高的買家。

曼哈頓、布魯克林和皇后區2014年第四季度房價對比

曼哈頓二手房和新樓盤雙雙創下新高；布魯克林新樓盤價格持續上升，可是二手房有所下降，導致布魯克林總體持平；皇后區正好相反，二手房走上新盤走下，可是由于皇后區二手房市場較爲强勁，總體持上升趨勢。不過，曼哈頓還是紐約市無可替代的領頭羊。

紐約？還是洛杉磯？

經常有客戶讓我在紐約與洛杉磯之間做一個比較。作爲投資，我覺得紐約比洛杉磯是更好的選擇。大家從下圖可以看到曼哈頓房價08年才封頂，而洛杉磯05至06年就已至頂了。曼哈頓2010-2012年低谷的時候，房價比08年跌了15%，而洛杉磯低谷時比2005年跌了超過45%。回望2014年底，曼哈頓房價基本與2008年高峰時持平，而洛杉磯還只恢復到高峰時的88%。房地産有這樣强的抗壓性是紐約多樣化的經濟所支撑起來的。

曼哈頓與倫敦和東京一起，是世界商業的三大調控中心。洛杉磯雖然擁有電影之都好萊塢，可相比較之下，紐約的經濟組織機構更多樣化，人氣也更强。

年輕人都想來紐約追夢。有人說，如果你能在紐約生存下來，就能在世界任何地方生存下來。當然，如果投資不是主要目的，洛杉磯比紐約有其獨特的優點。距中國，比紐約要近幾個小時飛機，節奏比較慢適合生活，氣候更加溫和，等等。總之，兩大城市各有千秋。

紐約新樓盤

紐約的新樓市真的是一片欣欣向榮。去年大概有3000個新單元上市，今年要翻一倍，超過6000個。而就在這6000個單元裏，有超過一半已經被買走。下面我來介紹一個新開發的樓盤：345 Carroll Street.

345 Carrol Street上市已有4個多月，已賣出3/2。這棟嶄新的産權公寓總高5樓，每個單元有至少兩個方向，大片玻璃，陽光充足，有的單元有自己的陽臺或者花園。大樓有24小時門衛，底樓花園和屋頂花台，車庫，自行車庫，健身房，兒童游戲室。大樓設計貫穿新的居住理念：强調人與大自然的協和，把原來的室內空間改建成室外居所(陽臺和花園)。

在紐約這個競爭强烈的市場裏，發展商光是裝修設備用一流的品牌是遠遠不够的。從社區選擇到設計理念都必須時時以客戶的需求爲主。只有站在人們的審美觀和實際需求的前列，一個樓盤才能成爲一個供不應求的好樓盤。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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 “地段，地段，地段”，這句老生常談的話我們已經聽過數百遍了，但是我們確實需要確定自己是否真的買對位置。我整理出10個重要因素幫助大家確定所選的房産位置是否合適。順序沒有特定性。其中部分因素較爲明顯，而其他一些因素則不那麽明顯。希望有所幫助！

• 人口統計

這也許不是你研究房産時想到的第一件事，但該地區居民年齡的結構對長期房産投資的成功至關重要。例如，如果您的目標是先出租3~4年，然後再賣給首次購房的買家，你應該找25~34歲這個年齡段人口比例較高的地區。

此外，是想選擇1年內人口增長了10%的社區作爲投資目標還是人口正在不斷下降的社區？

人口减少意味著住房的需求在降低，所以找到這些地區很重要。如何怎麽找？從美國人口普查網站的交互式地圖上就可以看到這些趨勢。

• 學校

大多數年輕夫婦，尤其是美國夫婦，在一個新地區租房或是買房時會考慮當地學校系統。如果你的房産所在地區有 A或B級學校，就會吸引更高水準的租戶。這些區域的房價高，而且普遍升值比全國平均水平更快。很多網站都有學校的信息，而這裏是一個很好的起點。

• 家庭收入

你可以花幾分鐘查找附近的家庭平均收入，這可以節省一筆巨款。家庭收入越高，你的房産出租和轉售價格就更高。

如果讓你在一套售價爲10完美元的房屋，其社區平均家庭收入爲3.5萬美元，和一棟售價爲11萬美元的房屋，社區平均家庭收入爲7萬美元之間做出選擇的話，顯然後者在租賃和轉售市場更占優勢。

ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社區家庭收入信息。

• 就業統計數據

雖然很難確定某一街區或郵區的失業率，但在城市和大都市還是有一些可靠的信息，值得瞭解你的房産所在區域的失業率。

• 犯罪統計數據

房屋所在地區的犯罪率是很重要的，因爲不論買還是租，都需要居住安全。有時這些數字可以被斷章取義；例如，一個城市可能犯罪率高于平均水平，但當地的街道却是非常安全的。所以，買家需要對房屋所在社區進行深入瞭解。

• 租金比較

很顯然，每一位投資者在出租自己房屋之前都會對租金做一個比較。但請注意，如果買房是爲了純投資，對于賣方所提供的租賃市場信息需思量再三。即使是通過美國房地産房源共享系統(MLS)在公開市場上購買，自己也應該找出至少三個類似的房産租金數據。

Zillow和Craigslist網站上都能查到相關的信息

• 房價趨勢

根據Zillow和Realtor.com等網站的信息，很難發現自己所買的房屋價格是否被抬高。使用地圖功能將你所看中房産所在的街區放大，幷查看附近其他房産最近的出售價格。在最終决定掏腰包時，確保可以查到至少2到3個其他類似房産的出售價格。

• 臨近主要資方

瞭解在自己的住宅所在社區有沒有例如醫院、軍事基地、跨國公司等的主要資方。這些信息很有用，因爲這些資方對當地的房地産市場有非常大的影響。從舊金山地區穀歌公司直班車沿途地區房地産的變化就可見一斑。

 不管怎樣，對于未來的房東而言，房産與大型資方之間的通勤距離越短越好，所以在簽下買房合同時，需要先查證這種情况。

• 臨近當地便利設施

無論房屋是出租給學生、藍領工人，還是年輕的家庭，每個人都喜歡住在設施好的地方。房産附近是否有公園、酒吧、餐館和商店？步行或駕駛距離遠不遠？如果找的是公寓社區，池塘和公共景觀領域是否得到良好的維護？

• 基礎設施的改善計劃

如果當地政府規劃改善自己住宅社區的基礎設施，這將對房産投資盈利産生深遠的影響。基礎設施的改善可能是簡單地在拐角處建立一個新的兒童公園，或是添加一個車道，縮短通勤距離。而大項目，如地鐵周邊擴建、建立新購物中心或商業公園，也有巨大的影響。

希望以上所總結的10點能在你簽約前對如何選擇與瞭解房屋社區有所幫助。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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凱蒂（Katy），位于休斯頓市中心正西方向約25英里，隸屬 Harris County。凱蒂坐落于休斯頓地區最大的東西向主幹道（即10號洲際高速公路）的南北兩側，位于Fort Bend、Harris 和 Waller三縣交界，地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北貫通凱蒂市，可直達糖城。由于學區優質，房價適中，凱蒂市是休斯頓華人購房的另一熱點。

房地産：

近年來，由于人口激增，凱蒂市住宅交易也一直十分活躍。自2013年經濟復蘇以來，不僅二手房交易呈快速上升趨勢，而且新建住宅也大面積開工。

儘管凱蒂面積很大，但購房者多選擇Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school學區的房子。這兩個學區的房子毗鄰，位于10號高速公路和Westpark Tollway之間，Grand Lake parkway左右兩邊。這一區域也常被稱爲South Katy。在South Katy，受購房者青睞的小區有：Grand Lakes，Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。這些小區也大多是總體規劃的小區, 小區內綠地、跑道、公園、湖泊、網球場、高爾夫球場等娛樂設施林立。這些小區的房子一般都比較新，絕大多數建于2000年以後。

2014年上半年凱蒂各主要小區獨立住宅成交情况:

• Kelliwood

成交量：41套

房屋中位價：37.2萬美元

• Cinco Ranch：

成交量：522套

房屋中位價；34.9萬美元

• Grand Lakes：

成交量：77套

房屋中位價：34.5萬美元

• Seven Meadows：

成交量：48套

房屋中位價：32.7美元

• Silver Ranch：

成交量：41

房屋中位價：31.5萬美元

• Churchill Farms：

成交量：6套

房屋中位價：27.9萬美元

• Falcon Ranch：

成交量：20套

房屋中位價：27萬美元

學校:

凱蒂的學校屬于Katy ISD, 也是大休斯頓地區最好的學區之一，小學和中學都普遍非常好。 華人學生喜歡就讀的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分別是第43和69位，表現非常不俗。休斯頓大學（University of Houston）和休斯頓社區大學（Houston Community College）均設有凱蒂校區。

交通：

凱蒂交通也十分便捷， 有兩條主要高速公路通往市中心，分別是10號高速公路和Westpark Tollway，到市中心約需30~50分鐘車程。由于近期10號公路拓寬，不僅增加到單向八車道，還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane ，使得居住在凱蒂市的居民，遠離了上下班堵車的困擾。 Metro公司在凱蒂也有多條公交綫路，如221，222，228和229路可通往市中心，298路則通往醫學中心。

人口情况：

凱蒂有近30萬的人口，是一個以白人爲主的城市，華人多聚居在凱蒂南部。儘管以白人爲主，但各族裔之間都能和睦相處, 互相尊重和包容。過去十年，凱蒂市人口增長達83%，其中亞裔人口增長超過100%。這種增長趨勢預計將持續，預計凱蒂市人口今後每年至少增加1.2萬。

生活和娛樂：

• 購物

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心，也是凱蒂市的購物娛樂中心。占地約1.3平方英里, 有200多家店。這裏的商品以物美價廉著稱，既有大家耳熟能詳的大衆品牌店，又有高端折扣店；除了商店，Katy Mills Mall裏還有許多兒童娛樂設施，如滑梯、攀岩、小火車、旋轉木馬、彈球場、各種電子游戲等，而且在周末和節假日還經常舉辦各種活動；另外，還有一些特色餐廳，如雨林餐廳（Rainforest Café ）也十分吸引小朋友；除此以外，還有一個20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封閉的室內購物中心，在炎熱的夏季，一家老小在mall裏逛吃玩，呆上一整天都不會膩。

• 戶外娛樂

凱蒂市有六座大型的公園，均配備了凉亭、燒烤爐、游泳池，運動場和野餐區。值得一提的是緊鄰凱蒂市南部的George Bush Park，它占地7,800 英畝(32平方公里)，是休斯頓地區最大的公園之一，該公園提供大量的足球場，棒球場、壘球場，射擊場，模型飛機飛行場，以及衆多的凉亭，游樂場，池塘和跑步/自行車道，還有狗公園等等，絕對是戶外運動愛好者的樂園。

醫療：

凯蒂市以優質的醫療設施而著稱，很多醫院在這裏都有分支機構如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital，Methodist Hospital等等。

孟潔如專欄全集：

經紀孟潔茹全面剖析休斯頓房産市場

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