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根據房地產諮詢公司仲量聯行11月25日發佈的數據顯示，今年第三季度，中國超越美國成為全球最大的房地產跨境投資者；今年前三個季度中國的房地產跨境投資總額已超過2015年全年創記錄的歷史最高水平。

前三季度投資額接近180億美元，美國和中國香港為最主要投資目的地

仲量聯行稱，今年前三個季度，來自中國大陸的投資者，包括國有企業、保險公司和主權財富基金等，在全球商業房地產市場的投資總額已接近180億美元，較去年同期飆升50%以上。美國和中國香港特區成為中國大陸投資者的兩個主要投資目的地。

如果將住宅和土地購買一併計入，中國大陸投資者今年前三季度的跨境投資總額已達到210億美元，較去年同比上漲30%。去年該數據的同比增幅為45%。

仲量聯行全球資本集團研究部總監David Green-Morgan表示：「中國投資者現已超過德國和美國投資者，成為最大的海外投資者，預計未來幾年還將繼續保持領先地位。中國資本體量巨大，無論是針對房地產的投資，還是在全球範圍內尋找投資機會，目前對於中國大陸投資者來說，都還處於起步階段，未來發展前景不可估量。」

仲量聯行估測，基於中國保險公司現有的管理資產總額（AUM），它們在商業地產上的直接投資額就可能達到2500億美元。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏認為，近幾個月來，中國在商業地產和住宅市場的投資主要呈現出兩大趨勢：對穩定性的追求和對機會的追尋。「今年年初，英國脫歐的不確定性以及亞太經濟體經濟放緩等帶來了各種地緣政治風險，接下去，法國和德國也即將迎來大選，可能進一步加劇這種風險。」

今年10月份公佈的數據顯示，今年第三季度美國經濟增長率達到近兩年來的最高點。根據美國商務部發佈的數據，第三季度全球最大經濟體美國的年增長率達到2.9%。

與此同時，流入中國香港房地產市場的中國大陸資本持續增長。中國香港特區是中國對內對外投資的樞紐。今年前十個月，中國大陸投資者投資中國香港商業地產的總額達到169.59億港元。

除收益率外，中國投資者也很看重資產質量。擁有良好展示性和品牌形象的資產，特別是位於中國香港中環地區的資產，受到中國投資者的大力追捧。

對外房地產投資持續保持高速增長，中國投資者參與了多起大宗海外交易

今年以來，中國投資者參與了多個大宗海外交易，其中包括，安邦保險集團斥資近65億美元，從黑石集團手中購得美國戰略酒店及度假村集團（Strategic Hotels and Resorts）；祥祺集團出資5.8億美元，購買了位於中國香港紅磡的One Harbourgate東座大廈。

夏飏飏指出：「中國的海外投資趨勢與中國政府『走出去』的政策保持一致。」

英鎊匯率走低後，中國投資者開始尋求購買英國相對價格較低的房地產資產。自英國脫歐公投後，英鎊匯率已下跌約17%。今年前三個季度，中國大陸投資者投資英國商業地產的總額約為14億英鎊（約合17.6億美元）。

過去七年裡中國對外房地產投資的年增長率一直保持在兩位數以上。仲量聯行數據顯示，2007年中國對外房地產投資額不到10億美元，而現在每年的投資額都已遠超200億美元。

根據跨境資本流動監管部門中國國家外匯管理局（SAFE）公佈的數據表明，今年前三季度，中國個人和企業投資者購買的淨外匯為2434億美元，較2015年4659億美元的歷史高點有大幅下降——去年中國股市暴跌引發了投資者的恐慌情緒，也造成中國個人和企業投資者購買的淨外匯創下歷史紀錄。

截至2016年9月底，中國外匯儲備額從2014年6月3.99萬億美元的歷史高點降至3.17萬億美元。

Green-Morgan指出，在2016年的最後一個季度中，中國投資者將繼續擴大對外投資，預計全年全球商業地產投資額將達到約6300億美元。「我們對2017年的初步預測表明，在資本持續進入房地產市場以及租賃市場保持穩定的支撐下，2017年全球商業地產投資總額可能回升至7000億美元。」

預計2017年中國將繼續保持跨境投資熱潮

仲量聯行亞太區投資部總監Stuart Crow 表示：”2016年是資本運作活躍的一年，亞洲吸引了新投資者的目光，其中包括大型主權財富基金、養老基金以及中國保險公司等。這些投資者將資本投入到房地產領域。”

2016年，投資者表現活躍，但企業租戶相對謹慎。”資本價值的增速超過租金增速，導致亞太地區多國市場的核心收益率降至歷史新低。” 仲量聯行亞太區研究部總監Megan Walters博士表示：”儘管如此，2017年房地產投資市場大體上仍將保持平穩態勢，我們預測該地區的機構投資者對房地產的投資需求將保持旺盛，這將導致房地產存量繼續供不應求。”

在2016年即將接近尾聲之際，仲量聯行預計即將到來的2017年全球房地產投資市場將出現以下五大發展趨勢：

1.中國將繼續保持跨境投資熱潮

2016年第3季度，中國超越美國，成為全球最大的房地產跨境投資者。今年前三個季度，中國在全球商業房地產市場的投資總額已接近180億美元。

11月，有消息稱，中國將對資本外流採取更為謹慎的限制措施，該措施主要針對那些總額超過100億美元的超大宗海外投資項目，以及總額超過10億美元的大型併購項目，但是，公司核心業務領域內的投資舉措則未被列入限定範圍。仲量聯行預計，這將在短期內對一些引人注目的大額交易產生一定程度的影響。

“跨境投資是大多數中國投資者的一項戰略舉措。” Stuart Crow指出：”在短期內，我們可能會看到投資計劃被放緩或延後，但就長期來看，預計將不會出現太大的結構性調整。中國資本流向海外房地產市場的趨勢並未停止。甚至可能正相反，在中國雄厚資本基礎的推動下，跨境投資趨勢可能會愈演愈烈。”

2.新領域崛起

投資者對2017年的發展前景保持樂觀，但將傾向於尋求高價值目標。”發掘價值是個挑戰。因此，投資者將更多地從場外交易、新興和二線城市以及新興行業中尋求價值。” Megan Walters博士表示。

許多替代產業開始引起人們注意。以自助倉儲（Self-storage）行業為例，它令投資者接觸到越來越多居住空間狹窄侷促、需要額外儲物空間的消費者。與此同時，隨著電子商務行業迅速崛起，物流行業也進入快速發展期。云計算和大數據技術的廣泛採用，催生了人們對數據中心的需求，這表明，該領域也被精明的投資者納入考慮範圍。

3.各個國家存在不同機遇

投資者正密切關注東南亞地區2017年的發展前景，尤其是越南。越南房地產投資市場的同比漲幅達12%。這得益於諸多有利條件：越南房地產市場透明度不斷提高；預計GDP增長率約為6%；越南房地產投資市場在2017年有望繼續增長，且漲幅將與今年不相上下。

澳大利亞和新加坡等成熟市場也仍然具有吸引力。”投資者之所以青睞澳大利亞，是因為它擁有透明的市場環境以及可觀的投資回報。” Stuart Crow認為，”至於新加坡，傳統上被認為是一個波動市場，而目前是投資者進入該市場的最佳時機。”

4.未來將出現更多、更大的投資交易

2016年有幾宗極為引人注目的大額交易，如：卡塔爾投資局（Qatar Investment Authority）收購新加坡亞洲廣場1號樓（Asia Square Tower 1）；中國人壽北京分公司斥資29.6億美元（約合200億元）收購上海浦東世紀匯廣場項目；布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management Inc.）以27億美元的價格收購了”首爾國際金融中心”。

“各種跡象表明， 2017年將會出現更多大額交易。”Stuart Crow表示，”未來多國央行都將延長低利率期，這表明，資本將流入房地產投資領域。這將有助於刺激企業租賃需求，進而提升租金收益。在投資需求保障下，核心資產類別的收益將保持平穩。”

5.「後脫歐時代」和「特朗普效應」

英國脫歐和美國總統大選，僅導致亞太地區匯率出現短期波動，但除此之外，並未對亞太房地產市場造成顯著影響。

“儘管英國脫歐導致市場稍有波動，但在2016年第3季度，亞太地區的商業地產成交量仍呈顯著增長態勢。”Megan Walters博士表示：”按成交量算， 2016年前三個季度亞太地區的房地產交易與去年同期相比表現相對平穩。在年中時，資本流向歐洲速度開始放緩，海外投資的資本開始流向美國。英國脫歐公投後，亞洲投資者在英國達成幾單大宗交易，一掃英國脫歐帶來的陰霾。至於剛剛當選美國總統的特朗普，他的上任可能會對股票和外匯市場造成一些波動，或者帶來一些由地緣政治摩擦引起的潛在政治風險。在這一背景下，由於房地產具有天然的避險功能，加之收益多元化和更可觀的投資回報，全球規模最大的投資者將傾向於增加其在資產類別中的投資比例。”

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（據觀察者網綜合）