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居外研究：国内买家50亿曼谷买房地价上涨房价或将更高

中国投资者涌入

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。

与传统海外置业国家不同的是，超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的，远远高于美英澳加等国家。另一方面，虽然泰国房产询盘量很高，但平均询盘价格则远低于其他主要国家，这说明泰国房产较低的门槛，也给了更多人向往海外资产的机会。

泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外国买家买走了曼谷27%的公寓，交易额达到710亿泰铢（约147亿人民币），其中将近1/3的交易额（约48.8亿人民币）来自中国大陆与中国香港的买家。

由于泰国政府限制外国投资者的投资范围，通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出，2017年，来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢（691亿人民币），超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。

曼谷地价飞涨

与此同时，一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。

泰国房地产信息中心（REIC）的数据表示，今年2季度，大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域，地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域，地价同比增长了53%，为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域，被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高，同比达到26.8%。按土地规划来看，地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。

新项目价格预计上涨

高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷预计新建公寓约为5万5千套，基本与2017年持平，但是高端公寓的占比将有所增加。今年2季度，新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢（约2.8万人民币）下跌至109092泰铢（约2.26万人民币）。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划，但总体而言，上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年，预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度，希望借此完成今年的收入目标，新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右（约2.9万人民币）。

预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢（约1.7-2.5万人民币）之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢（约4.1万人民币）以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间，每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%，不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率，约为81%。

但对开发商而言，泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。

中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量，开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家，但总人数仍低于曼谷。

别墅市场更受关注

然而，与此同时，几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅，因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。

目前，公寓市场的需求不如别墅的需求稳定，市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现，即使开发新楼盘的成本正在上升，他们也很难证明提高售价是合理的。

尽管在过去三年里，独栋别墅的供给每年都在下降，但开发商仍在寻找合适的地块，因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。

居外精选泰国房源：曼谷泰式风格两层别墅

位于曼谷素坤逸路67号门控社区内。宁静雄伟，现代设计；大型泳池，林景花园。临近Prakanong轻轨（步行距离）丶Ekkami和Thong Lor的生活区和娱乐区及精品餐厅。点击查看房源信息

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参考来源：Bangkokpost

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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企业所得税低至5%？马耳他，美的不仅是风景｜居外专栏

洒落在地中海上的“明珠”马耳他，除了用得天独厚的自然和文化吸引着每年超过200万的游客，更用独具优势的竞争力吸引着包括奔驰、宝马、汉莎、渣打、汇丰、华为、戴森等超过200多个世界五百强来此驻扎。

为什么小小的马耳他会变成五百强攻陷欧洲是市场的“桥头堡”？今天，我们让我们一起揭秘“他”的魔力！

►世界语言，沟通无阻！

英语是马耳他官方语言、在马耳他无论是经商环境还是工作沟通，任何外企来此都畅通无阻；

►税收最低，少花钱！

为了吸引更多的国际化企业来此，马耳他政府提供了丰富多样的投资补贴政策，同时下狠招，将企业所得税将至5%，成为欧洲史无前例，税收最低国家！

马耳他税务制度

一个国家的税收制度，是富人财富保值的关键。马耳他在税务制度方面有着极大优势，马耳他是非全球征税国家，无不动产税、无净财富税、无遗产税，无赠予税。

对于在马耳他创立公司的人而言，马耳他不仅有利好的税收政策作为支持，可以保证税收减免。另外还可以享受欧盟关税同盟补贴，及贸易优惠政策。

避免双重征税

马耳他同100多个国家和地区都有贸易关系，欧盟是马耳他最重要的贸易伙伴。

欧盟本身就是一个经济体，鼓励成员国之间的互惠互利。马耳他在2004年的5月份加入了欧盟，与70多个国家签署了避免双重征税的协议，这些国家包括：中国香港、澳大利亚、塞浦路斯、英国、德国、法国、马来西亚、荷兰、南非、波兰、瑞典、瑞士、斯洛伐克等等。

企业所得税仅5%

在马耳他，受征税企业主要两种类型：一是在马耳他成立并且长期存在，实际管理和经营；二是在马耳他以外成立，但在马耳他实际管理和经营。

马耳他注册的公司企业所得税为35%。为吸引国外投资，鼓励企业增值，实行部分或者全部退税制度（1994年开始），企业可以申请退税30%，所以最终缴纳的只有5%。基于以上政策，马耳他非常适合作为跨国企业股权治理的注册地。

个人所得税最低为0

在马耳他每年住满183天以上，就是马耳他的税务居民，需缴纳个人所得税。马耳他实行的是累进税制，税率为15%-35%，起征点为年收入9100欧元。根据纳税人家庭状况的不同，个税分为单身税率、已婚税率以及父母税率。个人所得税计算方法：收入*税率－税金扣除。

如果拥有马耳他永居或护照，但每年居住不满183天，则在马耳他以外的其他国家和地区的收入不再征收个税。

为企业节省显著的成本优势

另外，全球“四大”会计师事务所都在马耳他开办业务，还有一些规模较小的咨询和审计事务所，为全球客户提供服务。这样看来，马耳他还能为企业带来显著的成本优势。该国的法律和会计费用均低于其他大部分欧洲国家，其他的经营成本和薪资水平较发达金融中心通常要低 20-30%。

马耳他是全球唯一的“四位一体”国：拥有马耳他永居身份，在投资，开设银行账户，旅行，居住等方面，都极具便利性！

马耳他移民购房税收简单

马耳他的房产是永久产权，购买马耳他房产，代表着连同房屋使用范围内的所有一切包括地皮都是购买者永久所有。很多移民马耳他的家庭都会有置业需求，如果购买房产税收也十分明晰！

1、无庞杂后期税费

在马耳他购房，只需要另外再支付5%的印花税就好了。去掉杂七杂八的税，可省下了一大笔钱，更没有各种各样的费用。

2、房价低廉、升值可观

集海岛国家与旅游国家双重属性于一身的马耳他，既有普通民房，也有海景房，价值稳定，升值可观。全国房产根据类型地段不同均价在2000欧~4000欧/平左右，相对低廉（大致范围，仅供参考）。

居外精选房源：马耳他82平方米的3卧房产，仅售约¥368万。
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马耳他近年来致力于将自己打造成新的世界金融服务中心，因此与各国的合作也在进一步加强中。尤其马耳他还是中国“一带一路”政策上重要的一环，与中国关系紧密。因此，对于国内投资人来说，此时将投资和发展目光瞄准马耳他，无疑是十分适当的投资时机！

目前除了传统以购买国债的方式投资马耳他，新晋推出的融资移民项目，仅需7万欧元，极大的减少了投资成本！无门槛，申请简单、办理速度快，无移民监，还可以一家四代获得“四位一体国”身份，对于未来的企业发展、资产配置和家庭规划，可谓是如虎添翼。

申请条件

1.主申请人年满18岁

2.无犯罪记录

3.购买7万欧元融资基金

4.购买或租赁符合要求的房产

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外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

通过转贷同样达到减少利息还款
或选择更好的还款方式
从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
Meriton Vendor Finance到期转贷调整

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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不要让贫穷限制了你的想像力：怎么来评估鉴赏豪宅？| 居外专栏

首先，先定义一下豪宅。豪宅不能完全用金钱多少来定义。因为每个国家，每个城市和地区之间的房地产价值差异太大了。同样的房子，在多伦多这里卖300万加元，在美国湾区有可能就是千万豪宅。西温哥华随手一指的房子就好几百万。澳大利亚的朋友也指出，多伦多这里两300万的房子比澳大利亚千万的房子看着要好很多。（允许我这里代表广大加拿大人民偷偷乐一下）。所以我在下面谈到的的豪宅指的是在多伦多西边金马蹄地区，紧挨安大略湖边300万加元或是以上的豪宅。

外观看上去是这样的：

还有这样的：

｜第一眼印象最重要。豪宅也不例外，第一眼豪宅看的是建筑风格。

豪宅都是建筑设计师按照屋主的要求精心设计，依照图纸修建的。所以有别于开发商成片开发的小区：所有房子看上去都差不太多，基本是Model A，B， C的区别。豪宅区每个豪宅都各不相同，有鲜明的特色和建筑风格。当然占地面积也是相当的大。一个公顷，几个公顷也是很常见。私密性是豪宅主人最注意的。

——比如传统城堡式建筑

——至简的现代风格

——浪漫主义的cottage度假屋风格

——乡村复古路线的

而房子的内外部装修装饰风格也是保持流畅一致的。比如刚才的乡村复古风格，里面的装修是这样的：

城堡式风格，里面有一个哈利波特式的图书馆：

现代风格，崇尚简单装修，越少越好“minimalist”：

｜第二就是看房子的内外装修，软硬件配置。

面积：一般至少要在3,500平方尺（相当于325平方米）以上，4个卧室是基数，卫生间越多越好。一般4个卧室，6、7个卫生间是很正常的配置。有看官问，要这么多卫生间干嘛？每一个卧室一般都自配卫生间，另外地面一层一定要有客人用的Powder room，地下室要有包括淋浴的卫生间。有的在后院的凉亭也会有卫生间。

车库：至少2个车库，3车库，4车库，甚至5、6个车库都很正常。双层车库也很多见。

酒窖：地下室一般都有专门的酒窖，有的大有点小而已。

家庭影院：

泳池，后院：

健身房、桑拿室；酒吧、娱乐室；室外网球场、篮球场…… 贫穷限制了想象力。这样的配置清单可以很长很长。

｜第三，几百万豪宅肯定会给买家带来一到几个惊喜，就是我们常说的“WOW factor”，比如

——无敌湖景

——主卧室自带超大卫生间，宛如进入私人spa场所

——私人酒窖

——内部专业顶级的音响配置或者smart home device（注意右手边的一堆智能控制板）

安大略省金马蹄地区沿湖的百万豪宅，是传统上当地有钱人聚集的地区。近年来随着各种新兴产业的蓬勃发展，还有国际热钱的涌入，这里已经打破了传统的人口构成。越来越多不同族裔和背景的人口涌入这里，大家和睦相处。

看了这篇文章，你是不是更有动力努力工作了呢？

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加拿大金马蹄地区地产专家栾兰专栏全集

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全球通用！投资商业地产的五条致胜之道 | 居外专栏

商业地产往往投资不菲。且不说之后的经营，单就物业本身的价值来说，一次成功的商业地产投资，就可能会让投资人获利数倍。反之则可能损失惨重。江晓清那么怎么样才能保证投资的风险最小，可能的利润最大呢？下面是一些最基本的，并且也是放之四海皆准的注意事项。

选择“许可用途”更广的建筑

一般来说，建筑物的允许使用范围越广，市场的转售价值就越高。在做出购买决定之前，确保你仔细评估一片土地，或者一栋建筑的“区域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你购买一幢只用于制造的物业，那么当你有朝一日需要将这栋物业出手时就会发现，你的买家群体受到了很大的限制。要解决这个问题，有两种办法。

第一，就是在出手前完成一个Rezoning的工作，让物业在出手时具有“多功能”的优势。

第二，就是在挑选物业时，在被选物业能够贴合自己需求的前提下，选择已经完成了Rezoning的物业。比起前者，这能从根本上解决问题，当然是上上之选。

比如笔者手上一个在售房源，原本是两栋教学楼，本身因为内部设施齐全，同时兼具了教学和宿舍的功能，还邻近多伦多西区的著名大学，非常适合作为私立学校。因此在进行市场推广时也主要面对有志于私校投资的客户。但因为大楼本身已经获得市政批准，可用作包括护理中心、医院、养老院在内的十余种用途，这就大大拓宽了它的潜在客户群。

选择物业时，大小要符合需求

和住宅一样，在挑选商业物业时，大面积总是很有诱惑力。然而，一味挑选大面积的物业，也可能会在出手物业时遇到不必要的麻烦。但物业的大小也并没有一定的规律。关键看面积是否能和物业的功能相符。

如果是一般的零售业，那么通常来说，面积越大，潜在买家就越小。因为除了少数几个零售业的巨头，加拿大的零售业通常都是小本经营，一般也不需要太大的面积。

但如果你是想购买类似私立学校这样的物业，那么大面积就是有好处的。因为通常学校面积越大，教学资源越是完整齐备，就越容易吸引家长和生源。同时大面积的私立学校，也利于树立自身在教育行业中的品牌形象。比如目前在多伦多西部有一处可改建为学校的在售物业，面积超过15万平方英尺，还附带大面积的园林。这无疑就非常适合作为优私校的选址。

选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要点，那还能引来不少过路客。

一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

最好是投资有环境认证的物业

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，会提供独立的第三方认证，其认证针对的是建筑物、家庭或社区在关键部分的设计和建造，是否对人员、环境等方面有利。比如说，是否利于节水节能，是否能保证空气质量，是否对人无害，等等。投资商业地产时最好是选择经过认证的物业，因为这一认证除了能保障投资安全外，还能给物业增添额外的价值。

当然，凡事有利有弊。拥有认证的物业价格往往也更高。所以最重要的是找到风险和成本之间的平衡。至少在购买物业时一定要注意环境。如果经营的业务本身，或者接受这项服务的客户对环境要求非常高，比如学校、酒店、高档地产开发之类，那最好是选择风景优美，环境宜人的区域。比如先前提到的那处适合作为私校的物业，即是如此。

当然，如果物业本身在节能环保方面有特别的优势，这自然更好，比如绿色的屋顶，以及确保空气净化系统。目前来看，这些都是一栋物业的加分项。但由于加拿大是一个非常重视环境卫生和生态保护的国家，在今后，这些条件很可能变得越发普遍，甚至可能成为一栋物业的必备项目。

当然，就目前看来，这些还属于锦上添花。毕竟任何一个加分项都可能涉及成本问题。在成本固定时，将目光首先投向一些更切实的优势，比如优美的环境，或绝佳的地段，那自然是一种更好也更具效益的做法。

挑选一个好的地产经纪

在投资商业地产的过程中，地产经纪的作用远远大于一般的住宅地产投资。一个好的经济往往能决定一场投资的成败。因为多数商业地产都是不公开的暗盘，只有经验丰富，人脉广泛的地产经纪，才能掌握足量的信息。如果投资者完全靠自己来寻找这样的投资机会，那自然是事倍功半。

一个出色的商业地产经纪甚至可能帮你完成上面所说的绝大部分工作。不仅会评估适合你业务所需要的空间大小，还会仔细调查有关建筑用途规划的问题，而且他或她将确保你花的每一分钱都物有所值。一个优秀的经纪，甚至还会对商业地产市场的长期走势进行评估，以出物业未来可能实现的增长空间。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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跟随一带一路去看房（二）泰国：从最热旅游目的地到海外买房好去处

Part 1 ：到泰国买房必须了解的3个关键词

1、一带一路

“一带一路”政策下，泰国获得了新的发展机遇，泛亚铁路、“东部经济走廊（EEC）”、基础设施建设和工业是其中最为闪耀的亮点，也让普通中国买家逐步发掘泰国房市的投资机遇。今天，在三大因素的驱动下，泰国也已成为炙手可热的房产投资目的地。

相关阅读：华人投资泰国房产2017年年度报告

2、100万人民币

100万人民币在国内能买到怎样的房子, 北上广深市中心十多平米左右的卫生间，还是三、四线城市的两房公寓 ? 而在泰国，能在曼谷买到40平米的高级公寓，在芭提雅买60平米的海滨别墅，选择超多！相对低的总价，和出意料的高租金回报，让率先走出国门的“中产阶级”从看风景的游客，立刻转变成为了买房出租的“包租公”！

当前，泰国各热门旅游城市的房价在2万人民币/平米左右（旅游景区内的房价，当地人自住区域的房价更低），为此，100万人民币足以在芭提雅、普吉岛等旅游城市买到地段好、精装修的高级公寓，租金收益率可到7-10%左右。

看看100万人民币能在泰国买到怎样的房产？

3、泰国买房政策

产权：大部分为永久产权（包括公寓和别墅），其余为90、120年的租赁产权
限购：法律规定外国买家不可购买带土地产权的物业，但实际操作中，可在律师的协助下以多种方式避开。
房型：最适合出租投资的是38-50平米的小户型，总价不高
贷款：需有工作签证，才能在当地银行办理。由于总价不高，绝大部分中国买家为现金买房。
流程：包括选房/下定金/首付/尾款/过户等常规步骤，付完全款后，2周内办理过户手续。一般而言，买家需要在选房、过户时到场。
付款方式：
1）定金（¥2万-5%总价，可刷卡或支付宝/微信支付）
2）首付（30天内支付，15%-50%总价）
3）剩余尾款（现房在2-6月内支付，期房则根据项目进度逐步支付）

泰国房产投资 — 曼谷海德威71家园，地铁沿线豪华公寓，永久产权，距地铁站1000米，小户型房源多，25平米起。

Part 2 ：热门置业城市芭提雅 ——最受中国买家喜欢

2017年下半年，芭堤雅地区有众多项目完工，公寓平均价格较上半年稍有提高，但整体市场还没有完全恢复到巅峰水平，仍需一段时间来消化当前库存。因此，今后一段时间内，很多开发商仍将维持当前的销售价格。

芭提雅市区各区域简介

1、芭提雅北区(North Pattaya) 起价 70万人民币/套

是芭提雅最早开发的区域，分靠海的Wong Amat海滩和北部市区两部分，由于开发时间较早，所以目前可开发的土地极少，主要以二手房也为主，新房源极少。本区域的主要优势是很多顶级开发项目都拥有私家海滩。该区域云集了芭提雅最为顶级的五星级酒店及豪华一线海景公寓，是芭提雅市目前最为高端的社区，也被称为富人区，大多买家买房后用于度假之用。

2、芭提雅中心区 (Central Pattaya) 起价60万/80万人民币/套

古城区部分，几乎没有剩余的地块可供开发，但优势在于经济发达，是城市商业、购物中心集中，是游客最为集中的繁华之地，租金水平高、而且空置率低，很多投资者在本区域买房-出租，获得稳定的租金收益。据统计，该区域的租金回报率多在6-8%左右。本区域也多以成熟项目的居多，尽管并非靠海的海景房，但却是“买房-出租”投资模式的最佳区域，房源极为抢手。

3、帕答纳山 (Pratumnak Hill) 单价2-3万人民币/平米

面朝大海，景观好，是芭堤雅排名第二的最佳投资地段，距离芭提雅市区较近、位置十分优越。目前已开发、形成了欧式风格小镇，是外国人较为集中居住的区域。区域内新开发的楼盘较多，单价按照是否为海景房而有所区别，市场行情在3万人民币/平米(海景)、2万人民币/平米（非海景）。

4、中天海滩 (Jomtien) 单价1.6-2万人民币/平米

芭堤雅最新的和增长最快的区域，也是最经济实惠的区域，因此对于有限预算的买家而言是一个不错的投资选择。

5、纳中天海滩 (Na Jomtien) 起价40-50万/套

主要优势是此地拥有未受污染的沙滩、环境清幽安静，虽然距离市中心较远，但海滩的质量以及其高端的特性意味着增值潜力巨大。按照芭提雅从北到南的开发顺序，这里将今后的开发重心，长线投资者不妨可以关注本区域。

芭提雅精选物业

Part 3 ：热门置业城市曼谷——泰国首都，优势多、升值快

2017下半年，经过此前的迅猛上涨后，CBD区域的房价较上半年略有下降，为241585泰铢（约4.8万人民币）平米。但其他市区与市郊的房价仍保持上涨，尤其是市郊的房价增幅明显，这是由于曼谷正在大力开展交通基础建设，带动土地价格上涨所导致。

曼谷市区各个区域简介

1、素坤逸区 Sukhmvit（曼谷最大住宅商业区）房价：3-4万人民币/平米以上

曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。当前，素坤逸区内BTS沿线的项目是中国买家最为青睐的投资目标。

2、素坤逸外区 Outer Sukhmvit （当前开发重心）房价：3万人民币/平米

主要是指曼谷素坤逸44-76巷和 65-115巷之间的区域，正逐步成熟

3、是隆/沙吞区 Silom/Sathon (曼谷老牌CBD金融、住宅区)

曼谷最为老牌的CBD金融住宅区，也是现在曼谷第二大住宅区。大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。

4、中心隆披尼 Central Lumpini (曼谷顶级地段，房价最高)

曼谷最顶级区域，区域内集中了精华商业中心和豪宅地标，土地极度稀缺。

据曼谷“华泰地产”华人经纪人Lucy刘小姐介绍，中国买家现在到曼谷置业投资的区域主要集中在各条地铁沿线（国内百试不爽的投资经验）。而连接曼谷市中心与东部沿河区域的轻轨线（绿色标识）正好贯穿曼谷当前新兴开发素坤逸区域，为此理所当然地成为了中国买家置业的首选。2015年来，素坤逸区的房价也是快速上涨，目前该区域新公寓的均价已突破4万人民币/平米。

素坤逸区域内用来出租的公寓多以25-40平米的小户型为主，永久产权、且均为精装修，很受当地白领喜爱，为此成为中国买家偏爱的置业户型。相对于游客众多的芭提雅区域，曼谷5%左右的租金收益率不算高，但在曼谷置业的最大优势是房价升值速度快！毕竟，作为泰国首都的曼谷拥有旅游城市所没有的独特优势，在“一带一路”、中泰高铁等重大利好因素的加持下，泰国房价已经进入快车道，有意向的投资者可重点关注。

曼谷精选物业

Part 4 ：热门置业城市普吉岛——世界级旅游胜地

一张图看懂普吉岛房市

2017年上半年，普吉岛共售出437套公寓，较去年同期下降了11%，90%以总价300万-450万泰铢（约60万-91万人民币）为主。而别墅的销量则创下了2015年以来的新高，共卖出了103套别墅，大部分以总价500万-3500万泰铢（100万-700万人民币）为主。

普吉岛主要购房区域简介

作为知名的旅游度假胜地，普吉岛每年接待的游客数量超过1000万人次，酒店、酒店式公寓以及短租房十分火爆，为此，岛上游客集中光顾的区域成为最主要的购房区域。据普吉岛最大的经纪公司“Phuket.Net”的华人经纪人Harry介绍，岛上适合置业投资的区域主要有3块：

1、西北部富人区

位于普吉岛西北部拉古纳区域内，涵盖邦涛海滩，区域内以高端海滨别墅为主，海滩上椰林密布、安静祥和，且周边拥有众多风格迥异、精彩的酒吧、餐厅等休闲娱乐设施，是购买度假别墅的首选区域。

2、中部西海岸三大海滩

位于普吉岛中部西海岸，包括芭东、卡塔、卡伦三大海滩，也是游客最为集中的区域，三大海滩的景色优美，区域内汇集了酒店、餐厅、商城，十分繁华。为此，该区域内多以出租、短租为主的租赁物业如酒店公寓为主，经营得好能获得很高的租金回报率，如果想“买房-出租”获取稳定租金回报，可以关注本区域。

3、普吉岛南端旅游区

位于普吉岛南端，包括拉威、奈汉两大知名海滩和神仙半岛等知名旅游景点，其中奈汉海滩为高山环绕的深水海滩，是东南亚排名前五的顶级海滩。与热闹繁华、游客熙熙攘攘的中部三大海滩相比，南部区域的景观毫不逊色，且更为清静，为此是普吉岛买房的重要区域，无论买房出租、养老度假，都有很多选择。

普吉岛精选物业

在撰写本文过程中，得到曼谷和普吉岛当地经纪人Lucy和Harry Chen 的协助和支持，在此表示感谢！

设计：Yuan
撰稿：V.X
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跟随一带一路去看房（一）菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

在“一带一路”政策的带动下，众多沿线国家大多开启了新一轮的基础建设热潮，机构投资者在海外的大步伐迈进，令不少个人投资者也开始关注一带一路区域的投资机会。为此，居外网特意准备了“跟随居外网去一带一路国家看房”专题，带大家走入沿线国家，发现投资商机，第一站选择的是东南亚国家菲律宾。

菲律宾华侨Thomas是名马尼拉的房产经纪人，在他的印象中，马尼拉房市上出现了大批中国买家似乎是一夜之间发生的。早在2016年时，菲律宾的华人购房者还只是零星出现，但自2017年开始，中国大陆买家便日益增加，成为当地最重要房地产投资者。为何投资者会选择菲律宾马尼拉这样一个稍显“临近却陌生”的城市，马尼拉的房市情况到底如何？我们一起去探访一下。

投资菲律宾房产的3个理由

据英国经济学人智库发布的“2017年中国海外投资指数”显示，菲律宾的排名由2015年39名跃升为2017的28名，攀升速度惊人，随着“一带一路”的开展，相信菲律宾会成为越来越重要的投资目的地。

“人口红利”和“基建需求”助力菲律宾经济腾飞

在大规模推进基础设施建设和内需增长的背景下，菲律宾经济在过去的十年里迎来黄金飞速发展期，连续六年保持GDP增速超过7%。据菲律宾国家统计局1月23日公布数据，2017年全年菲律宾经济增速为6.7%，达到政府设定的6.5%-7.5% 的预期，略低于中国同年6.9%的经济增速。

制造业、贸易、房产、租赁和商贸服务业成为菲律宾经济的主要驱动引擎。菲律宾继续成为全球增长最快的经济体之一。相对于其他国家，菲律宾经济拥有2大独特优势：巨大的人口红利和庞大的基础设施投资需求。按照世界各国的经验，持续稳定的社会环境和经济发展，必将带动当地房地产的蓬勃发展。

菲律宾人口过亿，平均年龄仅26岁，拥有75%的劳动人口，成为该国经济可持续发展的核心力量。依托大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾成为世界最大的商业服务外包中心，刺激了经济增长，拉动了对住房和写字楼的需求。根据下一个政府工作规划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索（相当于六年间投入1.4万亿人民币）进行基础设施建设，巨额基础设施投资将刺激经济，有可能令菲律宾经济以每年平均7%的增速增长，预计每年为菲律宾增加100万个就业岗位。

菲律宾房市现状：房价稳定增长的投资洼地

众所周知，菲律宾拥有超过1000万的海外务工人员，海外务工人员的收入源源不绝地汇入菲律宾，支撑了当地经济发展，并带来了充足的买房需求。早在2015年，菲律宾外出务工人员的汇款总额就超过285亿美元。此外，近年来当地经济的腾飞也促进了房地产的繁荣发展。2017年，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价已超过2万人民币每平方米。

不过，即便增幅不小，菲律宾首都马尼拉的房价在亚洲国家主要城市中仍是偏低的，处于价值洼地。

总价低投资回报率超7.5% 中国大陆普通买家都能投资

经济快速发展和旺盛的市场需求，造就了超值的租金回报率，据居外网独家合作伙伴环球房产指南数据显示，马尼拉的平均租金回报率超过7.5%，且空置率低于8%。据马尼拉房产经纪人介绍，当前非菲律宾国籍投资人可以花50万人民币在马尼拉买一套用于出租的公寓，每月租金可达4000人民币，年租金收入相当于房款总价的10%；若是短租公寓，查询airbnb上马卡蒂中心区的价格，一卧或两卧公寓间夜价在170元人民币至420元不等。相比中国北京上海租金收益率已经为负的城市而言，这样的投资在汇率稳定情况下，吸引力不言而喻。

居外提示投资风险：尽管菲律宾的经济和房市拥有较大的增长空间，但对于中国买家来说，也存在一定的变数，其最大风险为地缘政治风险。中菲两国关系在2016年杜特尔特总统上台后，两国关系才迅速好转、进入当前良性的发展阶段，中国资本和民间投资者也随着“一带一路”而来。但这样良好的合作局面有可能随着菲律宾领导人的更迭而面临挑战，这也是经济学人智库将投资菲律宾的风险定位为较高程度的重要原因。

此外，菲律宾经济高度依赖对外贸易和外国机构贷款，汇率波动等因素也不容忽视。

10个关键字了解菲律宾房市

2012年起，随着菲律宾经济持续好转，其房价也随着进入稳定、快速的上涨态势。尽管如此，相对于中国香港、新加坡等亚洲发达地区，菲律宾房价还处于较低水平，有着很大的成长空间。

1、外国买家无限购

在菲律宾买房，对于外国买家没有身份要求，游客也可以买房，基本上拥有护照即可。至于限购，大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似，体现在：

1）外国买家只能买公寓，不能购买土地和别墅；

2）同一个楼盘里，外国买家的购买的单元数量不能超过40%

2、永久产权

永久产权，外国买家和本地人一视同仁，可以永久持有。

3、小房型适合出租，无公摊面积

在马尼拉，公寓的房型较少，主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型（买房-出租的主力房型，面积虽小，但厨、卫俱全）；超过60平米的大户型。注意，在菲律宾，销售的面积都是实际面积，没有公摊，且是精装修的。

4、主要城市房价相当于国内二线城市水平

菲律宾不同地区的房价差别很大，整体房价水平较低。不过，在中国买家最为集中的马尼拉都会区，其房价近两年来涨势迅猛，一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

5、租金回报率高

目前，在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区 Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律宾一手楼盘以期房居多，常见的付款方式为10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然后在交房前的24个月内支付另外10%，最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中国银联宣布全面落地菲律宾，但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费，国内直接汇款成本较高，不建议使用。

7、无外国买家额外税费

在当地买房，没有特别针对外国买家而设立的税费，与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下：

买新房：有12%增值税VAT（一般包括在房价里），不需支付中介佣金（由开发商支付）

买二手房：买家需支付1.5%的过户费（卖家支付6%的增值税和中介佣金）

8、流程大概3个月左右

无论本地人还是外国买家，在菲律宾买房的流程大同小异，很简单，但过程会比较长，大概需要3个月左右。

买新房：选地段、和销售一起看房，付定金、兑换货币，付款签合同，开发商办理房产证。

买二手房：找到房源，联系中介，看房，谈好价格，付定金，兑换货币，付款签合同，中介会帮忙办理房产证过户。

9、外国人贷款需要工作或退休移民签证

外国买家如果没有菲律宾的工作签证或SRRV（菲律宾特殊退休移民签证Special Retiree Residence Visa，简称 SRRV），基本没办法贷款，有工作签证一般可以最高贷款70%，年限最高10年，利率与本地人一致。

10、投资热点区

当前，中国买家多集中在菲律宾首都-马尼拉都会区，而在占地面积超600平方公里、人口超过1000万的马尼拉都会区中，最受中国买家喜爱的投资区域也多集中在老牌金融中心马卡蒂中央商务区 (Makati CBD)、马尼拉大都会区的浦东新区博尼法西奥环球城（BGC）、新兴金融区欧提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等区域。

延伸阅读:菲律宾十家收入最高房产开发商排行榜

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

1、菲律宾传统金融中心马卡蒂（Makati ）

马卡蒂（Makati），马尼拉都会区城市之一，是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2、博尼法西奥环球城（BGC）新兴金融和中央商务区

位于马尼拉都会区城市Taguig内，是新兴崛起的新金融和中央商务区。该区域距离市区约11公里，过去曾是军事用地，1995年起，经历了“浦东大开发”式的全面开发，今天已成为以金融、商务、住宅于一体的蓬勃新区，吸引了众多外资企业、投资者。

3、新兴金融区欧提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律宾国内仅次于Makati CBD的商业中心区域，面积约250公顷，位于都会区Pasig市内，地位相当于浦东陆家嘴金融区。区域内拥有众多高档办公楼、商业中心和五星级酒店，如亚洲开发银行（ADB）总部、菲律宾证券交易所总部。相对于传统金融中心Makati，Ortigas的写字楼租金相对便宜，且环境更为整洁、安全，为此也最受菲律宾当地的跨国企业欢迎。

4、交通物流及政治中心帕赛市Pasay

帕塞（Pasay）紧邻马尼拉市区，位置极佳，是是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。区域内汇集了菲律宾航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企业。此外，Pasay还是菲律宾重要政府部门如参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。

查看帕塞市房源

投资案例： 35万人民币投资马尼拉上海白领在菲律宾看房买房全纪录

马尼拉当地盛行的出租房实景——仅20多平米，却厨卫俱全，每月租金超过3000元人民币。

俗话说，“早起的鸟儿有虫吃”！2016年来，菲律宾房价的异军突起，让国内一些嗅觉灵敏的投资者发现了菲律宾马尼拉房市的投资机遇、并快速付诸行动。网名为“眉眉木木”的上海白领就是其中的一位。

该网友在上海经过多年打拼，终于有了存款，无奈房价太高难以承受，所以在朋友的介绍下，了解到了投资马尼拉的机遇：成本不高，50万人民币就够；租金高，一年的房租约为房子市价的10%，外国人买房手续简单且不限购！为此，他毫不犹豫地开启了赴马尼拉看房、买房的旅程。<详细>

在撰写本文过程中，得到菲律宾华侨-当地房产经纪人柯胜益Thomas的协助和支持，在此表示感谢！

图片设计:YUAN

文字： Vincent Xie

编辑：HY

谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

“**Victory House**”是一座宏伟宽敞的经典住宅，坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫（Kensington Palace）对面，让您体验极致的奢华。居外物业编号：41253139 *点击查看房源*

Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。

责编：Zoe Chan

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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完美主义苏州富豪如何在中国香港淘豪宅 | 居外买家故事

作者：中国香港房产经纪Ankely根据真实交易经历为居外网独家撰写

中国香港被称为“弹丸之地，寸土寸金”。土地昂贵，高楼鳞次栉比。但吸引华人买家的是其语言和生活文化上与大陆的相似性，因此，中国香港是很多大陆人士进入海外置业的第一站也不足为奇。

不少内地买家涌入到中国香港这个弹丸之地，购买豪宅，考虑的并非短期投资，更多是为了自住或长线持有，而港府对“外来大陆买家”实施”调控”加税很难奏效，因为该人群对税赋并不敏感。

升值超50%！看富豪在中国香港怎样淘得完美豪宅 | 中国香港 — 本文中大陆富豪买家购买的中国香港豪宅外景

置业投资概况

买家：黄先生/ 中国买家
买房区域：中国香港
置业目的：自住
投资金额：HK$1亿以内
买房类型：新公寓
户型：4房，共1990平方英尺（约184平米）
置业结果：成功投资

一、挑剔买家的漫长看房历程

黄先生在苏州、中国香港和澳大利亚都有生意往来，经常都会到中国香港开会和处理业务，间中也会带同妻子和两女儿来中国香港游玩。本来他打算如果可以移民到中国香港也挺不错，因为他跟妻子都不太会说外语，觉得中国香港人比较容易在语言和文化上沟通，而且中国香港四季气温温和，饮食方面选择丰富，对他们来说可是最适合不过的居住环境。

不过，追求完美的黄先生对于选房有着相当严格的标准：必须是全新的高档住宅、要配有四个房间、还要求全海景、交通方便，而且要有两个车位。我们都知道，中国香港住房的面积相对而言都比较小，尤其是分层式的公寓要上二百平方米的就更难找! 整个看房时长前后就经历了一年多，黄先生往来大陆与中国香港之前到处看房，就是很难找到合自己心意的房源。

黄先生觉得九龙和新界区环境不够理想，又带他看过港岛南区，虽然感觉良好但是他觉得距离市区稍远。后来我帮他找到了一套目标物业在港岛山顶，本来以为可满足他的要求，但结果因为这物业是位于雾线以上，他又嫌太潮湿! 后来，在半山区有套独立洋房，对他来说应该是十全十美，房源合适但价格却比他的预算高出一倍，十个回合商讨过后，双方要求的价钱仍是有差距，最终未能敲定。

二、买卖双方皆大欢喜的交易

在三方都意兴阑珊之际，经纪人终于发现有一套位于中半山的全新公寓非常契合黄先生的需求。该物业全幢楼高42层，单位位于极高层，拥抱180度维多利亚海景，雾线以下，实用面积1,990平方呎、配有四个房间，交通便利，这幢新楼刚巧遇着入伙期（搬新家的意思），而当时的业主是一名投资者，不想长线持有这物业，故希望能赶快在办理按揭手续以前将本单位快速出手。2010年，在买卖双方的祈望和理想配合之下，很快就达成了协议，连同两个车位成交价HK$6,500万，皆大欢喜！

最初黄先生购买房屋是希望移居中国香港自住的，但事后最终改变初衷，他们一家最终移民到了澳大利亚。因为以往投资移民到中国香港只需要投资在房地产或金融产品上便可以申请，但鉴于不少申请人都将资金投放入房地产，中国香港政府为免政策倾斜，2015年1月15日起已经取消“资本投资者入境计划”。

三、投资收益

不过，黄先生对千挑万选而得的完美物业又怎会轻易放弃？现在这单位已变成长线投资，出租给一家外资银行的高级职员，租客本人有高额住屋津贴，而且以银行自动转账方式支付租金，现时每月租金收入HK$180,000，回报率3.3%，可算是颇安稳的优质投资项目。

更重要的是，时至今日，该套房产市值已经飙升至一亿港币，涨幅达到了54%。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

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出租英国房产，别忘了买份保险｜居外专栏

当你决定将房产出租，从房屋自住者成为房产投资者和房东时，新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面，也是最大的一个改变就是保险。你要考虑的是，如果发生意外，什么样的保险可以为你提供保护？

当房产遭遇火灾、失窃等不幸时，或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时，家庭财产保险可以为你提供保护，承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产，你成了房东后，家庭财产保险就失效了。这时候，你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东的出租房产提供保护的业主保险。

不久前，我的一个客户因调到海外工作而决定将公寓出租，但他却忘了将家庭财产保险换为业主保险。这是一个严重的错误！后来租户在房产中受伤，并向房东索赔。但因为家庭财产保险没有覆盖此类事件，租户发起法律诉讼，房东不得不支付赔偿金。幸好租户没有受到致命伤害，否则房东所要支付的赔偿金可就要贵得多了。

为什么家庭财产保险不为出租房产提供保护？

家庭财产保险主要为独户家庭、屋主自住房产提供保护。一旦出租，房产就不满足上述要求。因此，家庭财产保险部位出租房产提供保护。

房屋一旦出租，承保人承担的风险就相应增加。由于租户不像业主那样对房产保护有加，房屋出租后，承保人常常收到更多的索赔。因此，家庭财产保险不适用于出租房产的房地产投资者。

业主保险

如果你计划出租房产，你需要购买业主保险。一般来说，由于承保范围更广，这一保险的平均费用相比家庭财产保险高出20%。

房东有两种保险组合可供选择：

业主财产保险组合
承租人财产保险组合

这一保险为受到大雪、冰雹、风暴、火灾、雷电和其他风险侵袭的房产提供保护。承保范围还包括共租户使用的家庭用品以及割草机、扫雪机等设施。

业主保险还包含责任险。例如，如果租户或其客人在出租房产中受伤，业主保险将承担其产生的医疗和法律费用。在房产因重建或修缮期间而无法出租的情况下，大多数业主保险还会支付这一时间段内的租金。但不同保险承包范围不同，最好的方法就是在买保险前认真阅读具体条款。

如果你想要了解更多信息，咨询哪一款保险产品对你而言最适用，能够为你承担不必要的责任，免除后顾之忧，就请联系伦敦房地产中介Stonelink International。

翻译：LPS
责编：Zoe Chan

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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中国投资者涌入

更多新项目将远离市中心

曼谷地价飞涨

新项目价格预计上涨

别墅市场更受关注

马耳他税务制度

｜如果判断自己是不是要转贷？

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

｜非居民海外客户

｜第一眼印象最重要。豪宅也不例外，第一眼豪宅看的是建筑风格。

｜第二就是看房子的内外装修，软硬件配置。

｜第三，几百万豪宅肯定会给买家带来一到几个惊喜，就是我们常说的“WOW factor”，比如

选择“许可用途”更广的建筑

选择物业时，大小要符合需求

选择地段必须适合商业需求

最好是投资有环境认证的物业

挑选一个好的地产经纪

Part 1 ：到泰国买房必须了解的3个关键词

Part 2 ：热门置业城市芭提雅 ——最受中国买家喜欢

Part 3 ：热门置业城市曼谷——泰国首都，优势多、升值快

Part 4 ：热门置业城市普吉岛——世界级旅游胜地

投资菲律宾房产的3个理由

10个关键字了解菲律宾房市

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

一、挑剔买家的漫长看房历程

二、买卖双方皆大欢喜的交易

三、投资收益

为什么家庭财产保险不为出租房产提供保护？

业主保险