如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流，还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜，但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora（同时也是居外特约专栏作家）在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例，和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得：

投资概况

买家：Zora/美国华人
买房区域：康涅狄格州，布里斯托市
置业目的：投资
投资金额：7万美元（首付+养房费用）
买房类型：多单元房
户型：共3户，每户为3房1卫（110平米），共330平米
置业结果：成功投资，净现金回报率达13%

*备注：多单元房（Multifamily），是美国特有的住房的类型，从外表上看是一幢独立房，但建筑里面却包括了2-4个独立的单元（公寓），每个单元都同时入住一户家庭，为此能获得较高的租金收入，是最适合投资的房屋类型。

关于多单元房的投资优势，可参考“选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因”

投资房产怎样实现13%回报率？美国华人实例解析 | 美国 — Zora所购多单元房外景。从外观上看，与一般独立房无异，但里面却包括3套独立的公寓，这也是获得更高租金和投资回报的关键。

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这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市（Bristol）,面积近330平米，共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟，5分钟步行到购物区域，靠近公交站，14 分钟步行距离到公园，高尔夫球场，网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层（working class）为主，这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情，每个单元的租金为900-1100美元/月左右。

一、房产投资回报率如何计算？

在计算这套多单元房的投资收益钱，先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式：资产回报率（CAP RATE）、现金回报率（Cash on Cash Return）。

资产回报率CAP RATE ：

CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额，减去所有费用，包括地产税，保险，维修，房东所支付的水电费等。值得说明的是，银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。

现金回报率Cash on Cash Return：

净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同，现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如，房产价格为10万美元，首付款25%为25000 美元，如支付完贷款和房产经营费用以后，纯利润所得为每月300 美元，CASH ON CASH的回报为（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值，并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

二、实例计算：布里斯托（Bristol）多单元房投资收益计算

1、买房主要支出

成交价格205,000 美元
首付金额：51,250美元（25%）
维修费用：12000 美元（在专业验房过程中，屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄，在和卖家商讨后，卖家给出10000 美金的折扣，作为买家的我们会出资进行修葺）
月贷款利息和本金：$847；年贷款利息和本金为$10,163.40 美元

2、每年养房费用（必须支付的养房和出租衍生费用）

维修费用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分摊(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

备注：10%的空置率是一个比较保守的数字，康州的冬天比较长，如果房屋在冬天空置，招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值，大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算

专业物业管理费用10%：每年3912美元

备注：业主如果居住在外市，或者没有时间亲自管理，可以雇佣专业的物业公司负责招租，维修，接通业租户电话等，一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产，但1-2年后计划由物业公司接手管理，所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。

房产地税：4700 美元/年
水费：150 美元/月，1800 美元/年（根据房产的建筑结构，不是所有的房产水费多有房东支付）
房产保险：2332 美元/年
总费用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入为$39,120 美元（月房租收入$3,260*12）

为此，本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下：

资产回报率=（年房租总收入- 费用支出）/ 房产购买价=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

现金回报率=年净利润回报（年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金）/现金投资(首付金额+维修费用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

注意：如果大家无法在美国拿到贷款，现金支付购买的话，CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。

三、投资心得：避开热门区域、找个好经纪

美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素，未必适用于美国所有其他城市和地区，需要说明的几点是：

选择适合的投资区域

美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约，房产在过去几年中价格上升迅速，尽管租金也在上升，但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。与之相比，康涅狄格州比邻纽约和波士顿，最近一两年才开始被中国投资人所了解，是一个投资门槛低，回报较好的市场，能以更少的现金投入获得不错的现金回报，更适合普通投资者。

选个称职的经纪人真的很重要

选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用，保险和水费的预估信息，帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师，专业验房公司，物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议，让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说，找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

前Geeky京城工科男現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

买家：Peter Pang /北京人
置业区域：澳洲
置业目的：投资
买房类型：适合投资的各类物业
置业结果：成功投资，小有所成

备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里，再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤，你要是问问老北京买房会不会选五道口，得到的答案一定是否定的。

有人说了，哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话，一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样，问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子，一致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站，亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发，赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里，他们的地都被谁买下来做了什么，你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车），而不是直接住在市中心。当然，无论如何，把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众，因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图，要培养自己用数据画图的兴趣，学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：

1、房产及周边配套列表

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

墨尔本华人投资者分享在澳洲买地、炒楼的独家经验 | 澳洲 — 影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

2、各区均价排名变化

3、学区地图

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

6、周边房价对比

7、每周成交数据

这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房？

中国的教育资源大都集中在公立学校手中，从小我们就知道，中国的私校是混日子的，教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。

国外的有钱人，包括中产，一般是不会送孩子去公立学校的，因为公校不论硬件设施，还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？

再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们长大了，你还会担心自己的孩子混不好吗？

那么学区房到底重要不重要呢？？

这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持，而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高，那你屯个学区房准没错，如果最近留学生开始多起来了，那就买两套大学旁边的学生公寓吧，要是认为人口老龄化是个趋势，那么买个医疗有关的用地是会保值的，看好互联网？物流用的厂房是关键，要是觉得今后会普及在家办公，那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商，新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业，涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼，房地产即经济本身！

所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房，医院，商店，办公楼，咖啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？

四、怎样的房产才算豪宅？

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。

2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提，就是上坡地还是下坡地的问题，有些人说地一定要平，其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度，只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。

五、是否可以买古董房？

很多人都说在澳洲买了古董房（HO）你就别想升值了，还有很多人说古董房千万不能买，维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在，这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套，但澳洲的古董房很便宜，不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！

HO 有很多种，有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色，有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子，其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修，住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样，很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅，什么时候成为仅仅是时间问题而已（你现在买的是法风新房，过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO），你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki ，帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片，你会不会怦然心动呢？

六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节，比如如何避税，如何再抵押套现继续买，如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？

A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少，那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已，只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的，这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买

的新房了。

排版：Shelly Du

责编：Lisa Zhu

【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列（上）| 加拿大

买房，最重要的是什么？

Location？错。

是Future Location！对于购房者来说，对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要，但在买房时对未来的远景规划了然于胸，必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜：多伦多市政规划2041详解系列】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。

Daisy黄岚将会与您分两期详解最新出炉的多伦多市政规划2041，您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中，哪些楼盘，或者说未来哪些位置的楼盘会受益。说起“多伦多市政规划2041”，可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导，协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证，力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说，如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。本期Daisy黄岚主要就规划的“区域定位”和“经济”二部分对读者朋友做一个介绍，下期将聚焦于“社区生活”、“交通”、和“绿地”等方面的阐述，请关注。

很多朋友会有一个误解，认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大，面积只占大多伦多地区3%，但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑，占到整个大多地区的30%至50%，该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。

正因为有着如此的“引领地位”，所以多伦多市中心就像北上广深的市中心，吸引着人才、技术、资本，源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计：从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍！家庭数和就业机会也必将随之增加。

在下面的市中心预计人口增长图中，越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区，作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出，靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红，多大附近，地铁沿线也是不小的增长区。

再看多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，您看到的天际线是这样的。

多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的，她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢？让我们来看一图关于“规划”的功能区划分和楼宇高度原则。

在区域功能定位方面，我们可以从下图看出将来区域功能更加明显，除金融区、健康科学区、政法区、和省会功能区之外，新规划的金融区扩展部分值得引起投资者的注意（此处应有掌声，划重点了）。金融区这样的高端商务区的扩大及其辐射效应势必让附近公寓价格水涨船高。附近楼盘值得重点关注。

零售商业体现了多伦多中心城区的品味和生活便利性，不同风格的商业街构成了多伦多丰富多彩的网状商业图。下图是2041年主要零售商业街规划示意图。

下期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。【阅读全文】

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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一个中产在新加坡付房产税的经验

作者：华侨银行驻新加坡经济学家谢栋铭

本文没有高屋建瓴的政策建议，也没有细致的政策解读。只是通过笔者了解的三套不同属性的房子，为读者们分享一个普通新加坡中产阶级家庭缴付房产税的经验和一些体会。

笔者是2009年初在新加坡首次置业，当时全球金融危机的悲观情绪并没能抑制笔者的新婚刚需。和多数新加坡中产家庭一样，笔者的首套置业选择了转售政府组屋。新加坡的住宅房屋主要分三种包括政府组屋、私人公寓以及有地住宅（别墅）。所谓的政府组屋类似于中国的经济适用房概念，由政府规划兴建，然后以优惠价格出售给人民。而新加坡独特的组屋政策，使得新加坡基本实现了“居者有其屋”。目前新加坡全岛组屋已经超过100万套，超过80%的人口居住在政府组屋里。

｜房产税初体验

笔者2009年8月搬入组屋，12月初收到了来自税务局的人生第一封房产税缴付通知。新加坡房产税一年一算，一般年底政府会通知明年需要缴交的房产税金额。计算公式非常简单，所缴交的房产税等于房屋的年值（Annual Value）乘以房产税率。无论是政府组屋还是私人公寓和别墅，公式都是一样的。不过年值和房产税率这两组变量则会根据房屋性质和房屋功能来确定。因此普通居民要精确预测未来三年自家需要缴付的房产税基本是不可能的。

先来看房产税率。新加坡的房产税率主要分自住和非自住两种，其中投资出租或者空置都属于非自住范畴。2009年笔者首次置业时自住税率为4%，而非自住税率则为10%。再来看年值，新加坡房产税的年值是根据同地区同类型房屋租金计算得来。简单来说，决定年值的不是房价，而是邻居出租的租金。税务局2009年底对笔者组屋年值估计是9300元，根据4%的自住税率，2010年度所需缴交的房产税为372元，不过当年政府给了组屋自住税务抵扣，外加消费税抵扣等，实际需要缴付的房产税为227元。应该说对于任何一个普通中产阶级来说，一年227元的房产税是可以承受的。

笔者由于买房的时候做了一些功课，对房产税做好了心理准备，不过却发现政府计算的房产税比预期低不少。这里主要原因是房屋年值远低于预期。政府给出的9300元年值所隐含的月租金只有775元，这是远远低于当时市场租金的，甚至不到一半。后来笔者仔细查了税务局的解释才了解到，税务局对年值的估算是基于没有装修和家具的房屋租金。结合后来笔者参与私人住宅的经验来看，新加坡税务机构对政府组屋的年值估算是比较保守的，这种保守其实降低了组屋居民的房产税压力。

｜房产税的劫富济贫

2010年开始新加坡政府对房产税进行了改革。自住的房产税率调整成累进税率。年值6000元以下，税率为零，6000元到65000元区间内为4%，而超过65000元部分则上调至6%。2010年底笔者在收到的税务局的信中欣喜地发现，由于年值维持在9300元不变，笔者2011年度所需缴交的房产税金额已经由上一年度的227元下降至132元。

而新加坡的房产税改革并没有止步，2014年开始新加坡将房产税更为细化，自住的房产税累进档数由原先的三档提高至八档，不过一年以后的2015年又将八档缩减为七档。除了税率细分之外，免税额也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承担的房产税进一步提高，其中年值超过13万新元的房产税率将达到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的税率也从2014年开始改为累进式税率。年值超过9万新元的出租或者空置房房产税率将达到20%。

目前新加坡的房产税率沿用了2015年开始执行的累进税制。居住在二房或者一房式政府组屋的中低收入居民受益于递进式税中的免税额，不需要缴付任何房产税。而豪宅投资者所需要缴付的房产税大幅提高，譬如一套年值9万元出租或者空置的私人公寓每年房产税将达到12000元。累进式的房产税率起到了劫富济贫的作用。对于笔者来说，笔者也受益于新的累进制度，之后在这套组屋中缴付的自住房产税再也没有超过2009年时的227元。

居外精选新加波房源1：**华利世家**占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。

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｜随行就市的房产税

新加坡房产税的调整有两个阀门，除了税率之外还有年值。由于年值从租金中计算得来，因此年值与经济周期成正相关。2008年全球金融危机后，受益于全球央行非传统货币宽松的支持，新加坡房地产市场出现了深V反弹，房价在2009年中触底之后迅速反弹，直至2013年底见顶，随后房价在政府高压调控政策打压下回落。在这轮牛市中，笔者的组屋年值也不断被调升，从2010和2011年度的9300元被上调至2013年度的12300元，但是由于上文表述过的房产税率的改革，虽然年值被调高，但是笔者实际支付的房产税却有所下滑。

既然租金是跟着经济周期变化，房产税并不是只上不下的。2014年后随着移民政策调整，房屋供给上升以及全球经济复苏不如预期等叠加因素影响下，新加坡房租开始出现回调，并带动年值回落。最新的2018年度，笔者的政府组屋年值已回调至10980。

由于政府组屋带有福利性质，其年值波动幅度并不大。而更多的波动由经济条件更好的私人住宅的居民承担。笔者有位亲戚在2010年初市场大幅反弹后购入了一套私人公寓参与房地产投资。购入时该公寓的年值仅为21600元，但是2010年中刚完成交易后，就收到税务局的信表示从2010年下半年开始年值上调至26400元。2011年初房地产高烧不退，3月笔者亲戚在刚刚缴完2011年度房产税后不到两个月再次收到税务局信件，表示该套房产年值再次被上调至32400元，因此需要补交房产税。笔者的亲戚接手该公寓不到一年时间，房产税（非自住10%税率）由原先的2160元大幅上调至3240元，涨幅达到50%。不过现在回头看，当时政府对年值的调整却有先见之明，在这波牛市中，该套公寓的月租金由2010年刚接手时候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可见，通过年值的调整，政府可以从地产牛市中分得一杯羹，而来自较为富有的私人住宅贡献越多，就可以减少公共住宅居民的税负负担。

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｜“富人区”的持有成本

2016年随着笔者孩子长大，笔者也加入了拼爹行列。为了给小朋友一个小学报名抽签的机会，笔者在新加坡一所传统名校旁买了私人公寓。这所小学所处的社区属于欧美企业外派高官传统聚居的社区。虽然新加坡总体租金过去几年出现较大回落，但是该地区租金依然不低，从而推高了笔者所在小区的年值。从每平方尺单价来看，笔者购买的屋子并没有比笔者亲戚所购的屋子贵很多，但是由于年值上差距较大，意味着房产税高了不少。在新加坡的例子里，房产税多少有时候并不和购买房子时的单价成正比。可见要挤入所谓“富人区”不光是交易成本较高，每年的持有成本也提高了。不过这不正是二次分配所扮演的角色嘛！

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｜透明是对纳税人的负责

一眨眼，笔者已经在新加坡缴了九年房产税，每年按时缴税已经成为生活不可缺的一部分。不过让笔者欣慰的是每次税单上政府都会感谢纳税人对国家建设的贡献。去年开始一贯以廉洁透明著称的新加坡政府又将透明度提高到了一个新的高度，直接在税单上详细表明了房产税将和其他税收一起进入一个资金池用于支持新加坡的发展，包括基建、医疗，教育，国防以及家庭建设等领域。笔者也和朋友开玩笑，看完政府的缴税通知后，有种缴税光荣的感觉。

自2008年全球金融危机以来，相对香港，上海和台北等华人为主的国际大都市，新加坡在房地产调控上是最成功的。除了交易环节的各种税收之外，笔者觉得新加坡持有环节的房产税对稳定房价也起到了重要的作用。2017年度新加坡税收收入达到602亿新元，其中房产税贡献44亿新元，占到总税收的7.3%左右。金融危机以来，经过一系列的改革，房地产税收入从2009年的19.9亿上涨至2017年的44亿元，涨幅达到121%，为新加坡政府的基建教育等基础支出做出了贡献。

笔者经过多年的实践发现新加坡的房产税有三个主要特征，首先累进制的设计让房产税在二次分配中扮演了劫富济贫的作用。其次，房产税也不是一成不变的，有着随行就市的特征，与地产和经济周期呈正相关。最后，就是笔者发现房产税并不一定和房价成正比。房产税的设计从来都不是一劳永逸的，完美的房产税机制也不是从天而降的。过去九年新加坡对房产税制度的几次改革也显示了摸着石头过河的房产税制度完全是可以起到兼顾公平和效率的二次分配作用。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

加拿大魁省买房交税免税的那些事儿 | 居外专栏

魁北克完善的福利制度建立在其税收制度之上，生活在魁北克想必大家一定对“税”不陌生。小到吃饭购物，大到买车买房都需要交税。房产作为大多数家庭的一笔重要的投资，自然也成了政府重点关注的征税对象。近年来加拿大房地产交易一直很火热，继温哥华、多伦多之后蒙特利尔的房地产也开始变得越来越热，但随之而来的是关于房地产税务方面的各种问题。不过值得庆幸的是，魁省拥有相当完善的税收制度，在征税的同时，政府也提供了相应的“抵税”和“免税”政策。今天我们就来和大家分享一下那些关于房地产税务方面的信息。

1. 在魁省买房你都需要交哪些税？

在魁省买房不只是付款、签字、过户交房就一劳永逸、大功告成了，拥有住房的居民，除了一次性需要缴纳的欢迎税，房主每年都需要向政府纳税。每年都需要交的市政税和学校税是随房屋和土地的价值上浮的，各个地区的税率也不完全一样。下面让我们一起来看看在魁省和房产有关的税都有哪些：

欢迎税（Welcome Tax）或称土地转让税（Land Transfer Fee）

说到买房，第一个绕不开的税，就是“欢迎税”，又称土地转让税。这个款项是付给政府的，由买家支付。房屋每转让一次，政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩，具体魁省及蒙特利尔计算方法如下：

在魁省除蒙特利尔以外的地区：

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中超过$ 251,800加币的部分征收1.5%。

在蒙特利尔地区:

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中$ 251,800 加币至$ 503,500加币的部分征收1.5%；
购房款中$ 503,500加币至 $ 1,007,000加币的部分征收2%；
购房款中超过$ 1,007,000加币的部分征收2.5%。

例如在蒙特利尔买了一间60万房子的欢迎税：

$50,400以内的部分所需缴纳的欢迎税 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800内的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 内的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000内的部分 = (600,000 – 503,500) * 2% = 1930
则欢迎税总计一共需要交：$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5

税率相关网站：

市政税（Municipal Tax）和学校税（School Tax）

市政税，通常也叫地税，是在魁省拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款，地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价政府估价而调整。地税的计算方式是：物业当年的评估价 x 当年的税率 = 地税。蒙特利尔岛上各个城市的税率大约在0.5% ~ 2.5%。

具体税率可以参考以下网址：http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL

在魁省买房后，除了地税，业主每年还需向政府交纳学校税。学校税主要用于学校的房屋及设备的维护保养、室内供暖照明、校车交通费用及学校委员会的管理费用等。不过相比于地税，学校税则要少很多。

以下是2017-2018魁省主要城市学校税的税率（每100加币的市政房产估价所需缴纳的学校税）：

例如在蒙特利尔购买了一处50万加币的公寓，则每年所缴纳的学校税：500000* 0.17832/100=$ 891.6

学校税计算网址：http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html

魁省销售税（Quebec Sales Tax — QST）

此税项仅针对新建房屋。在魁省新建房屋的时候，买家必须给政府交纳销售税，税率为9.975%。购买和销售二手房无须交纳QST。值得留意的是，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳QST。也就是说，卖方需要为经纪人佣金、搬家费等支付QST，买方则要为验房费、公证师费、评估费、房屋保险等支付QST。

商品及服务税（Good and Services Tax — GST）

如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。如果是购买二手房，则无需缴纳此项税。

资产增值税（Capital Gains Tax）

房屋资产本身是不用征税的，资产增值税要征收的是资产卖出后的增值部分。对于魁省居民来说，自住屋在出售时是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非魁省居民的房产出售时则必须为房产的增值部分纳税。增值的金额也不是全部计算征税，只是按照增值的一半纳入计算，增值部分的一半与该屋主其它收入加起来的当年收入总额，决定了应采用累进制税制中的哪一级税率作为征税标准。

非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）

2017年4月20日，安大略省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等，称为“非居民投机税”。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华出台的海外买家税（温哥华的海外买家税现为20%），主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。不过目前魁北克省暂时还没有推出海外买家税，因此越来越多的海外买家包括中国买家开始关注蒙特利尔的房产市场，蒙特利尔的房势这两年呈不断走高趋势。

看到这里，可能您已经被魁省繁琐的税收吓到。不用担心，因为除了交税，很多项目是可以拿来抵税的。

2. 哪些项目可以用来抵税？

出租抵税

在魁省房屋出租可以当成是一项生意来经营，而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税，也就是说将租金收入减掉费用后的剩余金额，才是你的应纳税收入。

房产税抵扣

如果某人把自住房的部分空间用于个人商用办公室，那么该个体可以根据分租面积占整个住宅的比例，按比例申请房产税抵扣。

保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出（正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内）可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

房屋保险

为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

法律及其它专项服务费用

因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。此外，出租房付出的共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。

装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵税项目。通常，符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据，就可以在报税时来抵税了。

搬家费用可抵税

据统计，魁北克人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。

3. 在蒙特利尔购房的大福利——自住房计划（Home Ownership Program）

近些年不少的年轻人家庭搬出了蒙特利尔市，流失到了蒙特利尔的南岸和北岸。为了吸引人们定居在蒙特利尔，蒙特利尔市政府从2010年开始推出了自住房计划。如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件，市政府将以财政补助的方式向这些新业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的欢迎税和给予一定的补助金。自住房计划今年的最新政策将会在2018年6月1日实施。在最新政策中，补助额度将会提高，申请条件也会放宽。

如果你是初次住房买家…

你能得到一笔最高达15000加币的补助金(financial assistance)来购买房产；
如果恰好你有至少一名未成年孩子并且购买了一处房产（注意：如果不是新楼盘，那么这栋建筑所地面上的部分包含的居住单元不能超过三个），那么政府会退还“欢迎税”；
更容易享受自住房装修和翻新计划。

如果你是非初次买家…

如果你已经有一处房产，或者在过去的5年里只有一处房产，政府会将“欢迎税”退还给你，但条件是：

你的家庭至少有一名未成年小孩
你购买的新房产有至少3个房间是带窗户的

除了欢迎税和一次性补助之外，有孩子的购买者在购买一年的OPUS全价通票的基础上，有资格免费享受6个月的公共交通设施。同时这些家庭可以取得两张免费的Accès Montréal卡.

下表是自住房计划的详细条件与标准：

以上是在在魁省跟房产有关的主要的征税项和抵税项及相关政策。希望可以帮助到大家了解到魁省的关于房产方面的税务信息，在未来报税中有所助益。

居外推荐魁北克省房源：蒙特利尔Roccabella豪华公寓

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责任编辑：Zoe Chan

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK

美国：对于买房来说，交易税所占的比例是最大的，而律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大，一般控制在2000美金以内。此外，美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是，在美国买房时，一次性支付的买房费用比例最少，但买房后，还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多，可点击：美国各州房产税一览表

澳洲：在澳洲买房费用，除去房子的价钱之外，你大约还需要预留房价5%-7%（一般不超过房屋总价的10%）的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款，那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头，征收比例因州而异。

澳大利亚西澳州（Western Australia）房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州（Victoria）房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州（Queensland）房产印花税征收标淮

英国：在英国买房，主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是，英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的，而是不定期更新，以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少？

加拿大：在加拿大买房税费包括13项，其中有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可点击：加拿大买房税费

新加坡：在新加坡购置房产，印花税是最主要的交易税费，在目前降温措施影响下，18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇，除要缴纳固定的约3%印花税外，海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，必须支付3%+15%的额外买方印花税。

想要瞭解更多，可点击：新加坡房产投资费用详解

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

居外房源推荐：香港全新工厦期房项目W212

地址：新界荃湾德士古道212号
出售楼层：全幢23层
单位：地厂2个(G/F)，特色楼层10个(1/F)，标准楼层12个(2/F-25/F)，顶层连天台5个(26/F及天台) *5个特色单位内置楼梯*
单位面积：6-10/F约548呎-全层7,705呎，11-25/F约548呎-全层7,710呎
房价：由约¥694万起（可协商）

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来源：财华网
责编：Zoe Chan

对不起，我要去澳洲买地建房了！

谈起“房子”，也许你会想到“家”、“投资”、“稳定”、“避风港湾”、“地位的象征”…….而有远大目标的人，想到的关键词可能却是“未来”与“规划”。

相比于直接买一栋现成的房子，买上一块地理位置优越的土地、按照自己想要的样子建房子会不会更酷？答案是肯定的——宽敞的起居室、孩子可以自由玩耍的后院、专享的车库……如果这栋房子是在碧海蓝天的澳洲，那就更美了。现在，在澳大利亚的维多利亚州，中国人也可以购买土地，拥有它的永久产权，随心而欲地去建造自己喜爱的梦想住宅！您也可以开发它更多的潜在价值，并坐等升值！

所以，当你还在为如何规划自己的财富和未来一筹莫展时，对不起，我要去澳洲买地建房了！

这是一片位于澳洲维多利亚州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的土地，总占地156200平方米的土地，坐拥38.5英亩的缓坡牧场，不远处就是碧海金沙，实属整个澳大利亚范围内所剩无几的珍稀机遇！

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地全貌

这块土地，最近才刚刚被授予城市规划许可证，炙手可热！要知道在澳洲，土地绝对是卖方市场，有限的土地通常都会在上市的一周甚至一两天之内被抢购一空！其总占地156200平方米，被细分成了7个地块，其平均地块面积超过2公顷（5英亩）。它的外部边界，穿过木匠南巷（Carpenters Lane South）即可直通柏油路，交通便利发达，周围有两所高中、两所大学，将它购买下来，无论您用以建造自己喜爱的梦想住宅、享受无限隐蔽性，还是开发用做其他，升值的空间都将远超您的预期。

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地规划图

心动理由一：天堂般美景、交通便利

从一望无垠的海岸线、保持着原始风貌的海滩，到遍布着野生动物和森林的国家公园，再到葡萄酒酒庄、湖泊以及适合滑雪、攀登和远足的高山，本块待售土地所属的维多利亚州都可谓应有尽有、包罗万象；最难得是，如果从墨尔本出发，维多利亚州大部分独特而又丰富多样的景区您都可以当日往返。

在迷人的维多利亚州，莫宁顿半岛恰恰是那个把欧洲传统的海滨生活方式和澳大利亚特有的魅力结合起来的地方。买下这里的土地，成为这里的居民，您可以在微风吹拂的海滨逛画廊、做SPA、品咖啡，或者去往内陆地区的精品酒庄享受美食美酒，如果想去墨尔本，开车一个小时便可以方便到达。

心动理由二：升值空间大、收益可期

现如今，在悉尼和墨尔本，土地价格的涨幅已经超过了房子。相信在接下来的时间，将会不断出现开发商为了弥补供不应求的局面，纷纷囤积土地，加快新建住宅的开发力度的现象，这将在一定程度上进一步推动大城市稀缺土地价格的上涨。而相比土地价格昂贵的悉尼、墨尔本，环拥澳大利亚东海岸末端的维多利亚州现如今的土地价格还有着相当高的上升空间。所以如果你想在澳大利亚购买土地，秘诀就是——出手一定要快！出手一定要快！出手一定要快！（重要的事情说三遍）

心动理由三：买地建房实惠大、优惠多

买地建房在澳洲是为普遍的一种购房形式，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。其背后的优势不言而喻：

节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
可灵活跟建筑商确认建房开始时间及交房时间。
和楼花一样，资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

当然，建设一座您心目中理想的家园，单纯依靠金钱是不可能实现的。它需要您用心去筹划、用爱去加持，也许这个过程才最珍贵。相信维多利亚海斯汀斯（Hastings）3915、木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的这块土地，可以帮助您让梦想照进现实——用一个家，温暖一座城。

注意：

澳大利亚维多利亚州Hastings房产的该房产只可通过一私人物业方可进入。提前预约方可参观住宅。
出价截止日期为11月16日星期五17:00，地点为代理人办公室。
预付10%的定金。余款60天内付讫。拥有空地占有权。

有关信息备忘录和更多详情，请点击 http://www.juwai.com/43898082.htm 或致电居外热线400 0041 7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Chris Watt提供

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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2018多伦多商业地产展望和关注点 | 居外专栏

上一期，Daisy黄岚和大家聊了2018年加拿大商业地产展望，今天让我们来聚焦加拿大第一大城市多伦多，从以下几方面来看看2018年多伦多商业地产的趋势和看点：

｜宏观基本面

和全国一样，多伦多在2017年也创造了商业房地产投资的新记录，资本流入多伦多超过了150亿美元。2018年多伦多继续成为各类资本的商业地产项目的首选目的地。

Daisy黄岚的【从科技人才来看多伦多楼市】的原创文章中提到了科技和人才对城市发展基本面的支持，预计2018年技术和人才将继续成为多伦多经济的推动力。
在强劲的加拿大经济支撑下，多伦多市区写字楼市场在全球范围内继续变得越来越具有竞争力。写字楼空置率创历史新低。随着科技行业的持续增长，办公空置率预计将保持在低位。

多伦多已进入一个新的开发周期，以应对极低的空置率并跟上市中心的租户需求，开发商现在正在积极建造A级写字楼。在新一批办公楼交付市场前，大型高端租户的选择仍然有限。

｜区域和业态看点

TTC的旺市延伸线拓展了Vaughan都会中心的发展前景。因此北约克和旺市的办公楼也值得关注。
电子商务的兴起改变了零售和工业物业的格局，如何打造全面的供应链网络，从仓库、分销、到门店，都将变得至关重要。位置良好的物流仓储式物业将成为香饽饽。
由于多伦多仍然是加拿大移民的首选目的地，但高昂的土地成本使得开发商难以真正的提供大量新的房源。新的Condo房型可能不可不变得更加局促来分担高企的成本。
在整个GTA中，酒店物业由于开发渠道非常有限，市场供应不足，预计2018年酒店物业将继续增值。

｜值得关注的项目

CIBC Square

2017年，CIBC宣布了一项具有里程碑意义的交易，成为现在名为CIBC Square的多复合发展项目的主要租户。该项目由位于联合车站附近的两座甲级办公楼组成，高架公园位于轨道线之上，连接两座建筑。第一座塔楼将于2020年交付，第二座塔楼将于2023年交付。

东湖滨区

多伦多东部湖滨地区去年2017年发生了大量的活动，包括几个大型项目的破土动工。糖码头Suger Wharf是一个正在建设的由多个高楼组成发展项目，将成为LCBO的未来总部。Google宣布他们将与多伦多湖滨区合作，建立世界上第一个“智能城市”。位于Don Valley Pkwy以东的East Harbour购物和办公区项目预计将为多伦多东部带来超过1000万平方英尺的新办公空间。

万锦市中心

约克大学万锦校区万豪酒店和GO-Transit Stouffville Line扩建项目是Remington Group旗下Downtown Markham开发项目之一。这些发展计划使Metrolinx和VIVA都能与万锦市合作推进沿Hwy 7等主要干线公路的基础设施。建设综合的多式联运系统对万锦市中心项目的成功至关重要。

居外精选多伦多商业房源：7 St.Thomas

多伦多7 St.Thomas大楼位于市中心超级黄金地段Bay-Bloor大街，坐落于Bay社区的繁忙大街交叉口处。作为高端零售与商务办公的集合，该大厦汇聚了维多利亚时期建筑与当代建筑风格，尤其注重设计品质。该建筑获颁发LEED®绿色建筑金级认证，强调了生态环保意识和社会责任感。这座完全翻新的三层历史联排别墅目前仅馀少量单位出售，投资机会绝无仅有。

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责任编任：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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来美国“淘金圣地”印第安纳州，坐拥私人庄园实现超凡梦想！

近年来，美国凭借巨大的消费市场、全球研发中心、领先的技术水平以及持续提高的劳动生产率等优势，成功吸引了众多境外投资，成为境外投资最多的国家。但是，投资美国选择哪个州最明智？作为备选州之一，印第安纳州默默掏出了一份榜单：

在福布斯榜上，印第安纳州曾凭借其自身强大的的海陆空运输能力、全美最佳的基础建设、全美排名靠前的税收优惠政策等优势，位列全美十大最适宜经商州之一。境外企业在印第安纳州的经营成本位列全美最低，成为名副其实的“淘金圣地”。同时它还拥有着以汽车整车及零部件制造为代表的先进制造业、医疗健康产业、农业这三大支柱产业，可谓卓尔不群。今天小编就在这个低调而有腔调的印第安纳州内，为各位投资者和专业人士，寻找到一处属于“大梦想家”的伊甸园。

从辛辛那提西部驱车仅35分钟、从印第安纳州首府印第安纳波利斯驱车仅90分钟，您就将十分便捷地到达这座位于摩斯伦希尔（Moores Hill）市郊外的私家庄园。在一片连绵起伏的丘陵地带，在一片田园梦幻般的127英亩的坡地上，这栋超过12,000平方英尺的豪宅就像一部美国西部史诗，正等待着来自东方国度的您，用脚步来丈量、用心来感受它的魅力。

一踏进这座庄园，您将会有一种穿越时空的错觉——时光仿佛回溯到了几个世纪以前，您和您尊贵的客人们穿着价值连城的华服，从装饰着精致顶冠的圆形拱门下鱼贯而入，耳边传来高雅的古典音乐，耀眼的烛台与精致的银器、酒具相映成趣。是的，这所豪宅里每一处您能够想到的细节，都彰显着主人地位的尊贵；这令人惊叹的庄园，分明就是大梦想家们的天堂！

中午时分，阳光透过精美的彩色玻璃洒入屋内，尊贵的客人们三三两两地步入典雅而正式的大堂；弧形楼梯上，一袭优雅长裙的女主人缓缓而下；耳畔，小型室内乐团的弦乐四重奏轻柔响起，一场盛大而私密的宴会就此拉开了序幕。

另一侧，男主人邀请尊贵的客人们在一楼宽敞的吧台上小憩，穿着考究的侍者适时地为您端上一杯精致的鸡尾酒，随后引领着您步入房子内部更加温馨私密的会客厅。在这里，商谈正事或者只是放松闲聊，相信一定会宾主尽欢。

在美国的上流社会，邀请重要的客人来自己的家中做客是很重要的社交手段，因此拥有华贵宽敞的厨房和餐厅就显得尤为重要！来吧，这个配有两个岛台、巨大的集成冰箱和双烤箱的美食厨房丝毫不会让您失望，在这里，再多的朋友和客人前来就餐也不会显得拥挤。奉上主人的诚意、美食与美酒，还有什么谈不成的事情、结不成的伙伴呢？