买房 – Page 48

美国近半数无房者希望未来5年内买房 | 美国

美国民调机构盖洛普5月8日发布的民调结果显示，美国无房者中49％的人希望在5年内买房安家，另有20％的人希望在未来10年内买房。此外，约五分之一有房者打算在未来5年内出售房屋。

根据民调结果，今后5年至10年内，美国购房大军主力以中青年为主。55岁及以上年龄的无房者中，大多数没有在未来几年购置房产的计划；但35岁至54岁人群中，58％的人期望在未来5年内买房；18岁至34岁人群里，52％的人打算在5年内买房，另有31％的人打算在10年里买房。

在美国有房者中，64％的人表示不考虑在未来5年至10年内出售房屋，考虑在未来511年内售房者占20％，另有13％考虑在未来10年里售房。这些数据与4年前的盖洛普民调结果相近。

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民调结果显示，美国无房者中49％的人希望在5年内买房安家，另有20％的人希望在未来10年内买房

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美国人卖房原因多种多样，最常见的是生活环境发生重要变化，如找到新工作、生儿育女或子女成年后搬出去自住。

比较特别的是，计划在未来10年内卖房的美国人中，期望换购空间更大或更昂贵住宅者仅占约三成，近一半人打算换购面积较小或更便宜的住宅。还有13％的人打算售房后租房居住，这些数据与4年前基本一致。

总体上，有售房意向的美国人中，年龄越大越趋向于换购更小、更便宜的房屋。分析人士推测，这或许与美国有房者须每年缴纳房地产税有关，有房者年龄越大，越可能更多考虑节约支出和养老问题。

盖洛普民调专家杰弗里·琼斯认为，与2008年金融危机前相比，美国房地产市场在很大程度上已经恢复，在可预见的未来将保持强劲势头，未来或出现供不应求现象，某些地方房市还可能过热。不过，如果房价超过多数美国人可承受水平，许多人买房安家的计划将会落空。

这一调查结果是盖洛普公司于今年3月9日至29日在全美范围内随机抽样电话调查得来的，针对不同问题的抽样调查数量各不相同。

（据新华社）

研究：UIUC附近是学生买房热点 | 美国

Realtor.com研究表明，伊利诺大学厄班纳——香槟分校（UIUC）是学生买房的热点区域。研究说，这个区域学生买房比租房便宜，属于美国第十大买房值的大学城。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）下属的Realtor.com进行研究发现，UIUC附近3卧2浴房价中位值略高过14万9千美元，如果首付20%，30年的按揭，房主每月支付$875养房，而当地同类房子的月租金是$956。可见，在UIUC一带，买房比租房划算。

UIUC附近买房的另一大优势是，那里的房价没有明显上涨，一套独立屋的均价是$157,450，只比2016年增长2.9%，而2016年比2015年只增长3.4%。这说明，房价仍有涨价空间，房主在几年后出售时不会亏。

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Realtor.com研究发现，巴尔的摩的约翰‧霍普金斯大学（John Hopkins University）是最值得买房的大学城，那里养房费用是$775/月，远低于月租金$1443。

其次是印第安纳州South Bend的圣母大学（Notre Dame University），养房$470/月，租金$856/月。其后是普渡大学（Purdue University）、密西根州立大学（Michigan State University）、宾州大学（University of Pennsylvania）、马里兰大学（University at Maryland at College Park）、俄亥俄州的凯斯西储大学（Case Western Reserve University）、宾州的斯沃斯莫尔学院（Swarthmore College）、及密尔沃基的马凯特大学（Marquette University）。
　　
另一个房地产数据网站Zillow.com研究称，在UIUC附近买房，如果月租金收入是$1200，25个月就可以收回投资成本。
　　
UIUC当地一名学生在居住了五年后，打算把房屋出售。他的房屋距离校园仅2条街，他以为可以卖个好价钱，所以当经纪人建议他售价为10万2千美元时，他有些失望。经纪人分析说，他的供房费用每月为$700，而房租市场价为 $1000，等于他每月在房屋费用上节省了300元，所以他的售价只需比当时的买价高出2000元，就相当于他这5年免费住了。

互联网资讯综合整理

一对小夫妻用58万镑，换了一套价值140万英镑的伦敦豪宅！| 英国

怎样在美国实现“以房养学”

“中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感，近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称，未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。

根据仲量联行研究报告显示，2016年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中，美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。

外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示，2016年，中国对美投资创下新高，达到了460亿美元，相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中，除了昂首阔步“走出去”的中国企业家，还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。

在中国的投资家庭中，置业美国以房养学的概念深入人心，逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露，自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子，现在已经涨到18万美金，每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来，再把房子卖了，学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来，正确的以房养学之道，并非投资豪宅，而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资，建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。

李荣升介绍，以房养学优势很明显，它与良莠不齐的出租屋比，家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境，不用跟租介打交道，又省去了搬家的苦恼，孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题，适当租出去可以获得稳定的收益，有些家长趁这个机会让孩子学习理财，美国房产适合长期投资，孩子在外苦读十年毕业学成回国，多数房子增长不少，转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。

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不过他也同时提醒广大投资者，有很多细节需要谨慎考虑的：

要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度，进而决定能否保值或者增值；
汇率的波动起伏不定，美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小，利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的；
如果有出租的打算，最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业，服务比较到位的，方便日后把房子租出去；
提前了解税费问题，买房可以获得土地所有权，却忽略了房产税，这是日后不小的开支，这些投资之前要考虑清楚考虑周全；
投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎，咨询专业人士和机构建议，充分了解所投资的市场，避免不必要的麻烦。

他认为，在经济条件允许和大环境合适的前提下，以房养老是增加投资回报的好方法，对于资金充裕的投资者来说，子女离开上学的地方，也可以不着急转手，继续收取房租，作为去美国度假的栖息之所。

（据新华网）

各国年轻人是否和中国一样背负房产枷锁？| 海外

衣食住行，人生四事。这其中，房子的比重越来越大，尤其在年轻人的世界。比如中国，20来岁的年轻人纷纷挤进买房队伍，不惜做“房奴”也要买套房子。那麽中国之外的国家，年轻人是否同样背负着房产枷锁呢？我们来看一下。

美国：年轻人房贷首付超低

美国年轻人买房都是找银行贷款。

所以信用分数和收入很重要。美国人的信用分数是从第一张信用卡开始算的，你的任何贷款（包括学贷丶车贷等），都和这个分数紧密相关。总的来说，信用分数越高，贷款利息越低。

2008年次贷危机前，美国年轻人买房需要付的首付超低，甚至有零首付的现象，银行贷款批得也容易。现在银行谨慎多了，首付也提高了，一般为5%-20%。

虽然买房不难，但35岁以下的美国人中，房屋拥有者比例并不高。

美国讲究年轻人经济独立，没有来自父母的资助，同时也不怎麽存钱，还要还各种贷款，加上近几年经济发展缓慢，买房真的不容易。

而那些能存下钱的人，也不一定就想买房安家。因为美国投资渠道众多，而且买房容易养房难，租房各种省事……种种原因，造成了美国年轻人买房比率较低。

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澳洲：买房压力小，购房比例也不高

澳洲年轻人大多对房子没有特殊情结。

家里能给准备房子最好，没有的话租一个，有地方住就行，不一定非要买。大多都是年纪比较大有家庭孩子的人，才考虑买房。

对於在澳洲工作的年轻人来说，买房最大的障碍是攒够首期，一般是20%。目前澳洲属於利息极低时期，而租金又极高，交房之後贷款利息基本上已经低於房租。

总体来说，澳洲年轻人只要工作稳定，尤其双方都工作的年轻夫妇，买房压力比国内年轻人还是小很多的。

英国：年轻人首次购房向父母寻求资金

调查显示，英国大约三分之二的首次购房者，都曾向父母寻求资金帮助。

这一方面凸显出英国本土人对楼市繁荣的担忧，另一方面也体现出英国年轻人当下的生存状态和买房困境。

近几年，英国房价年涨幅高达10%，放贷标准自2008年金融危机以来不断收紧，银行要求购房者缴纳更多首付。英国抵押贷款机构Halifax访问20-45岁人群的调查报告显示，63%的购房者从父母那里寻求了资金帮助。

当前，作为普通白领的英国人面临的购房困境，主要有房价高企丶年轻人信用额度低丶与亚洲投资者竞争，以及在城市交通和城乡差别中做选择等问题。这与中国当下年轻人的购房困境颇为类似。

加拿大：年轻人攒够首付就买房

加拿大目前有1/5的家庭，必须用其税前收入的30%支付房贷。随着利率水平的提高，他们负担房贷的能力还在不断削弱。

在加拿大，除非特例，很少能在大中型商业银行找到首付低於20%丶还贷期超过40年的房贷。这是为了避免冲动型购房，避免过高的房贷金融风险和房地产泡沫。

加拿大房屋产权是永久性的，但每年要交0.5~1%的物产税。

60万美元左右的房子，一般要交5000美元/年的房产税。如果按70年丶3%利息算，也要交100多万美元的税，够买一套更好的房子了。

所以，加拿大年轻人的买房处境跟中国年轻人其实也差不多。贷款买房是主流，拿现金买房的事情在中国人到来之前都是闻所未闻的。

他们首付并不需要攒很多钱，只要有工作，每个月慢慢还即可。尤其是房租还很贵，跟房贷不相上下。这种情况下，能攒够首付的，基本都会考虑第一时间买房。加拿大年轻人一般要1/3到1/2工资还房贷。

新加坡：年轻人买房无压力，政府照顾

新加坡政府对於低收入家庭购买组屋，有各种政策照顾，会根据具体情况给出最高4万新币的补贴。

年轻人组屋买得跟父母近，也是政府考虑的情况。符合收入条件的年轻家庭，买新组屋跟父母做邻居，政府补贴1万新币。有了这补贴，买个30万左右的组屋，首付基本就没问题了，三十年贷款，月供使用公积金就可以。

组屋是销售给家庭的，也就是说，单个年轻人不可以购买，年轻人要购买组屋必须先结婚。

新加坡年轻人只要有正当工作，买房甚至可以不用掏一分钱（当然这是很极端的情况，不过确实有）；然後住几年卖掉，还可以赚上一笔。

中国：年轻人买房只能“啃老”

随着房价不断飙升，中国大学生难以承担毕业后经济压力的现状，已经越来越普遍。

年轻人工作后时间不长就要面临着结婚丶成家的问题，住房消费因此成为他们最大也是压力最重的支出。

目前，中国年轻人买房或多或少都要靠父母补贴，少则几十万，多则数百万。

韩国：年轻人买不起房

韩国与中国相邻，连房地产的问题也类似。

从2014年4月份起，被称作韩国房地产价格风向标的首尔江南地区住宅每坪的价格已经突破3000万韩元（1 坪等於3.3平方米，1美元约合970韩元），接近6.5万人民币每平方米。

因此，男方的父母都会拿出多年的积蓄给儿子买房。家长没钱或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。

法国：年轻人挣钱也不买房

法国的房价情况如何，法国如何控制国内楼市？

在法国工作的中国人郭斌介绍：“我每个月都有住房补贴，在法国不用买房子，不值得。像我住的房子，25平方米，价格2万欧元左右，买了也没升值潜力。而且外国人买了以後只能居住，离开法国房子必须卖了。所以很多人都不买房子。”

“另外房租也非常便宜。法国对房租控制很严，建了很多廉租房。如果没有房子，还是刚工作的，拿着收入证明就可以去申请了。可以领补贴，也可以住廉租房。”

“在法国，年轻人挣钱都消费了，像旅游等。”郭斌说道，“这几天我的住房补贴发下来了，每个月172欧元。我租的房子是25平方米，月租金300欧元，我一个月的工资是1500欧元，这个收入在保障范围内，所以有住房补贴。”

日本：没有学区房，房贷零首付贷款压力小

整体上来说，日本的年轻人可以用收入的不到1/5来供一套150平米土地，楼上楼下120平米左右的小楼，当然是没什麽压力。

除了东京市中心的房子特别贵一些，想要拥有一套自己的住房并不困难。

但大多数日本人并不急着买房，人年轻的时候有各种可能性，可能会换工作，也可能被派到其他城市工作，租房住更方便些。

房租并不怎麽贵，同样除了东京以外，不比京沪贵多少。就算租不起还可以申请租金和其他成本（给房东的礼金押金等等）相对便宜的公营住宅。

日本租金水平稳定很多年了，法律也保护租房者利益，房东单方面提出涨房租不给就请租户离开的事情不会发生，租房没什麽不便。而相对自由的户籍制度，也令学区房的概念并不存在，包括结婚，女方并不会要求男方一定提供住房。

所以日本人通常会选择人到中年事业有成的时候择址买房，开始经营人生的下半场。

（据北京新浪网）

不用按揭一次付清中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国

“听说，你们中国人不玩按揭的？”

“听说，中国的粑粑麻麻还帮买房？”

在英国七年，我对这种问题已经习惯性冷漠了。毕竟，中国炒房军团横扫全球，战绩显赫，歪国友人随便翻翻报纸，都无法不注意到王健林买了个大豪宅，中民7.5亿买了法兴银行总部大楼，还有年初拿下“奶酪刨”的张松桥，单笔交易规模之大，导致友人觉得中国人买楼要是没上亿，肯定就是自住跑不了了…

对此，我只想翻一个大大的白眼：你们知道的那几个土豪除以13.7亿，百分比算出来再和我交朋友吧，慢走不送。

当然，这么显而易见的社会现象，BBC自然没放过，这条新闻还是我朋友转给我看的呢：

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不用按揭一次付清中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国 — BBC：不惧脱欧，亚洲炒房团吃定英国楼盘

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BBC：不惧脱欧，亚洲炒房团吃定英国楼盘

据BBC报道，最近两年，亚洲买家对英国市场的兴趣与日俱增，更趁着脱欧时英镑贬值，一举拿下了不少楼盘。2015年，亚洲买家占总投资者的17%，到了去年，这个比例就上升到28%了，整整增加了11个百分点！

不少帮外国投资者购置英国房产的公司，都紧盯着伦敦。对他们来说，伦敦不仅数次入选“全球最适宜居住城市”，更是高净值人士心中理想的避险天堂。

地产专家帕梅拉说，伦敦的地位，目前在欧洲还没有哪个城市能取代。房市就算遭遇政治经济因素冲击，也总是能回到历史水平。

金融城的“地王”卡塔尔，就是看中了伦敦房价的稳定，才在此大量购置资产。卡塔尔控股和Brookfield共同拥有的金丝雀码头投资集团，在伦敦就拥有最大面积的地盘，远远甩开英国政府。

炒地方面，哪国都炒不赢卡塔尔，我们之前还鼓励过读者学学人家怎么选楼盘~卡塔尔政府和投资局除了握有哈罗兹百货，碎片大厦和金丝雀码头的加拿大广场，还通过持股间接“占有”其他资产，比如海德公园一带的不少豪华公寓，都是他们的。

不过，最近中国炒房团的迅速崛起，已经有要和卡塔尔争夺伦敦的趋势了。

在英国正式启动脱欧程序之后，英镑汇率大跌，导致中国投资者对英国房产关注度急剧上升。虽然英镑汇率近期已企稳，但较脱欧前仍有约15%-20%的跌幅，这对于中国投资者而言，是一个难得一遇的抄底伦敦房产的窗口期。

根据居外网的数据，最近一年以来，对英国房产的需求已经增加了60%，于是，BBC记者就去采访了居外网的首席运营官Sue Jong。

“其实，我们的主要买家不过就是普通的粑粑麻麻，做点生意，顺便寻求海外投资，伦敦房市又很稳定” Sue告诉记者。

“买家们都是普通的中产阶级，希望移民或者把孩子送出来念书。”

伦敦教育资源丰厚，生活配置完善，更处于欧洲之巅，这些因素必然吸引了众多前来置业的家长。不过，经过几年“实战”，国内的买家们也聪明起来，借着投资英国房产，一口气把孩子的学费也交了，事半功倍。

比如，王同学想到伦敦来上学，如果高中一直念到硕士毕业，那总共需要8年时间。

在这8年里，他的学费和其他杂费平均为每年5万英镑；8年下来，总共要花40万英镑。

如果他的父母在一开始，就给他在高薪年轻人喜欢居住的区域，比如金丝雀码头，买一套价值70万英镑左右的两居室，他一个人住一间，另一间再出租出去，那么他的父母只需支付25%的首付，也就是17.5万英镑，余下部分用贷款还。

这样，王同学就不必面临房租上涨的压力。并且，由于他身为房东，就可以通过按比例上调房租来赚更多的钱，用来补贴生活甚至交学费。8年之后，按照租金增长比例算，他可以省下8-10万多的房租，然后由于房价上涨，他当初买的这套公寓，价值也应该超过了100万英镑！把房子卖掉，再还清贷款，王同学不仅免费读书，还可以净赚20多万英镑。

或者，如果八年后，王同学打算去其他地方发展，就可以把整套房子租出去，然后在适当的时候卖出。总之，只要在伦敦的黄金地段有套房，就啥都不用愁了。就像文章开头房产专家说的：伦敦，毕竟是伦敦呀。

那么，伦敦以及周边适合投资的片区，除了老梗九榆树（Nine Elms）和金丝雀码头，还有哪些呢？现在就来给大家盘点一下！

Tottenham Hale

好啦，第一个就放我家住的地方，真是一点都没有王婆卖瓜呀。虽然这个地方目前还有点low，但是政府已经同意出大力气翻新这个区域，很多快捷酒店已经看上这里，跑过来盖楼了（别问我为啥知道，因为我天天经过）。再来，交通方面，这里更是优势明显，聚集火车，地铁和横贯铁路二期大站，坐拥Victoria这条最快的地铁线，13分钟到金融城，50分钟到剑桥，7分钟到Stratford，15分钟到牛津街，10分钟再到Kings Cross。火车站旁边就有一大块自带健身器材的草地，外加一小片森林，这种地方是很吸引在金融城工作的铂金领啦。

Chelmsford

位于埃塞克斯的通勤小镇，30分钟左右可以到Liverpool Street，好学校不少，自然环境也不错，而且火车是Great Anglia的，比其他线路要快。虽然从物理距离来看，Chelmsford距离伦敦市中心比Shenfield和Brentwood要远，但是由于快车班次多，来来往往反而很方便。这个小镇，也很受金融城白领喜欢，而且房价很低廉呢。20-25万英镑就可以搞定一套靠近火车站的Studio，稍事装潢一下租出去，一个月可以赚1000英镑的租金，挺可观的。

Shoreditch

伦敦著名的年轻人文化圣地，走十五分钟就到金融城。很多在金融城上班的白领中午都会跑过去买午餐，随便去一家饭店吃饭，门口搞不好都是一个旅游团。在文创产业方面，Shoreditch目前经营的比北部的Camden成功（Camden现在越来越low，都在吃曾经的老本了），不仅逼格有（不少大牌打折店就在那边），而且房价也没有高的离谱。

相关资讯：最受白领欢迎的20个居住热点西南伦敦占据9位

（据英中时报）

房地产转让分期付款契约（Land Contract ）交易模式介紹 | 美国

近来美国房地产热滚滚，过去东西沿岸是投资热点，如今热度从沿岸延烧至内陆，中西部受到比价效应拉抬，加上低利率造成租金飞涨，价格蠢蠢欲动，况且美国目前仍是“租不如买”的环境，租屋族开始考虑买屋。

不过，许多美国人没有储蓄的好习惯，要拿出数万或数十万美元的头期款，很多家庭的财务都会出现捉襟见肘。为此，近期美国开发出一种房地产买卖交易模式——房地产转让分期付款契约（Land Contract）。

Land Contract的模式是买卖双方以合约明定房地产买卖交易金额，买方可以支付较少的头期款，并与卖方约定以分期付款方式支付买卖价金与利息；价金未全数付清之前，所有权与权状由第三方保管，等买方将全部价金与利息按月缴清，再过户登记，保障双方权利。

分期付款期间，所有税费如房屋税、维修等，由买方自行负责，与卖方无关。但期间若买方超过一定月份没有按时缴纳本金与利息，将视为违约，房屋所有权会归还卖方。Land Contract交易过程中会委请律师做为公正第三方，律师除了签署买卖合约，也要担任监管分期付款的责任，任一方违约，律师都能明快处理，减少时间耗损。

实务上，买卖双方谈好价格后，买方准备1万至2万美元的头期款，并约定支付本金利息，期间介于8~10年、每年支付8~10%利息，最后1年将剩余本金一次付清。

对买方来说，若手上现金不足、又无法立即从银行贷出足够金额，或是预期未来1~2年间买方经济状况将变佳，能够向银行取得更低的贷款，或是目标区域的租金与分期付款本利和相差不远，采取Land Contract交易模式，可以事先锁住房价。

对卖方而言，Land Contract的卖价通常会高于市价1~3成。因为房地产未来的处分与租金收益比较确定，就算未来房价下跌，不管是跌价损失或持有费用如房屋税、维修费等都与卖方无关，不必担心租客欠租不缴、房屋空租、房屋修缮等。唯一的缺点是，房价上涨的资本利得与卖方无关，且总价金无法一次取得，必须分多年取得，类似年金的概念。

对卖方来说，用什么方式脱手房屋比较好？我个人建议，屋主应从几个面向考虑，比如未来房价涨跌预期、物业管理质量、该地区租客平均素质高低、持有该房产每年的可能维修成本等因素综合考虑后，才能做出正确的决定。

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美国房子为何炒不起来 | 美国

网上有不少来美国炒房大赚的帖子，相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本，发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导，提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者采访时表示，炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样的繁华大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税丶物业费丶保险费丶修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10％到39.6％，共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15％，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上，且此房是卖房者自住房，则有25万美元（1美元约合6.9元人民币）的利润免税额，夫妇共同申报，免税额为50万美元。而如果是二套丶三套投资房，则无此免税额待遇。另外，对於外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税，可在当年报税季申报，多退少补。

同时，在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定，各州有差异，同一州内不同郡市之间也可能不同，具体计算起来比较复杂。在纽约，除曼哈顿岛之外，一般而言，房产密度较高或者商业较发达的郡县，房地产税相对会低些。比如长岛，价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外，由於房地产税中有一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。

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其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓，一年物业费8000至1.4万美元左右；如果是产权公寓，一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪丶扫雪等费用（如果自己不做的话），一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。

第三就是房屋保险。为防火灾丶飓风等天灾人祸，房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右，如果出租房里有2至3家人住，保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯丶地板丶中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机丶乾衣机丶灶台和微波炉等，出租了也需房主维护修理，到使用寿命年限则需全部翻新更换，水丶气丶电丶供暖和制冷系统更需维护，独立房还需维护或更换房顶丶外墙丶内墙，草坪需要剪草，游泳池需要专业维护等等，而美国人工相当昂贵，动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅，住进去不久就发现光请人打扫卫生丶维护泳池就每月花费不菲，最後索性只住一个角落，泳池也拿塑料布给蒙上了。

即便是出租，还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签，到期租客不续签，则需整修清理，寻找新租客。要碰上赖租的，需要隔30天书面催租一次，催租两次后，才可提告，而法庭排期则要在2至3个月以後，法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限，如有孩子，这个期限会更长，至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。

此外，卖房时需交付房产中介佣金丶转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%－10%，而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。

显然，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。纽约瑞禧地产创始人杰西·汤说，也有不少美国人买房投资，但大多做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供丶保险和物业费等”。

（据新华社）

美国房贷利率持续走低买房窗口期显现？| 美国

美国房贷利率持续走低，你的房贷每月少还多少钱？美联储再度加息，置业美国窗口期来了!

英国脱欧公投后，越来越多的资金涌向安全避风港——美国。而近期，随着美国房贷利率的持续走低，美国房产投资的窗口期再次显现。

利率走低房贷压力减轻

根据房地美（Freddie Mac）的统计，美国30年期固定房贷利率连续三周走低。截至4月6日，30年期固定房贷利率的平均值跌至4.10%。

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蓝色部分是30年期固定利率，绿色部分是15年期固定利率，橙色部分是5-1可调整率 -- 前5年固定利率，从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率（资料来源：FreddieMac） — 蓝色部分是30年期固定利率，绿色部分是15年期固定利率，橙色部分是5-1可调整率 — 前5年固定利率，从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率（资料来源：FreddieMac）

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在连续三周的持续走低中，30年房贷利率目前仅仅稍微高于2017年的最低点。房贷利率的降低，紧接着美联储的加息，再加上银行连同很多银行头等贷款最低利率的上升，这使消息综合起来，使利率降低成为一个令人愉快的惊喜。

具体说来，美联储基准利率的增长、银行头等贷款最低利率的提高增加了贷款成本，而房贷利率此时的下降缓和了购房者的贷款压力。

利率下降后购房成本降多少？

我们先来算笔账：

从上述图表中可以看到，同样是三十年期固定贷款利率，利率从4.5%降至4.0%，贷款80万元的购房者每月会少还贷234美元，而贷款40万元的购房者每月会少还贷117美元。

美联储接连加息或将带动房价增长

三十年期房贷利率的下降目前来看仅仅是短期的, 所以可能导致的房价增长也是短期的。然而长期来看，美联储升息预期还是会带动房贷利率的上涨。

3月16日凌晨，美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%，这是美联储在2016年12月之后再度加息，也是2008年以来的第三次加息。这一结果完全在市场预料之中。

对于投资美国房的国内高净值人群来说，选好地段是核心。纽约作为美国经济发展的中心，而曼哈顿，又是纽约的中心地段，可以说这里是美国中心的中心。

对于国内高净值人群来说，抓住房贷利率走低的利好，借助海外资产配置来保证个人收益最大化，买房窗口期不容错过。

（据苏南网）

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？| 澳洲

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后，许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单（下图）。其中，一些业主已经拥有名下物业许久，却突然收到土地税税单；一些业主只听说澳洲有印花税，表示从来不知道土地税怎么计算；更有一些业主已经拖欠土地税，却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天，我们一起“十问十答土地税”。

什么是土地税？

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。

州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。

土地税和房屋建筑有关系吗？

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。

例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。

即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

哪些土地需要缴纳土地税？哪些土地可豁免土地税？

如果物业的土地价值超过一定价值的话，则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有，或是和别人一起拥有以下这类土地，都需要按要求缴纳土地税：

商业或工业物业，例如零售店、商务房和工厂
度假房
租赁或是投资房产
一些没有得到豁免条件的初级生产用地
空地，包括乡村荒地
任何其它非免徵土地
其它

可豁免土地税的包括：

主要居所（家）
- 一般而言，物业产权在业主名下，而不是公司或信托机构
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中，一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
某些做初级生产用地的土地（生活农场）
总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
公寓和慈善机构
其它

一言以概之，投资物业大多需要交纳土地税，自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。

为什么我会突然收到土地税的评估税单呢？

与上一个财政年相比，所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额
购买了另一新物业以作投资目的
之前物业的土地税豁免已经终止

第一次收到土地税的评估税单，我该怎么办？

要求审查评估税单中的土地税概要
联系州税局已更新业主与土地信息细节
若符合本文上述的条件，可申请豁免
乖乖地缴纳土地税

土地税征收额是多少呢？

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。

以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税请见下表：

个案的土地税计算可参见以下网站：

新南威尔士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
维多利亚州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
昆士兰州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

我不会用上述的计算网站算土地税，怎么办？

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。

请您询问他们得到进一步信息，并且尊重他们的工作与支付相应的费用，即使只是为您做简单的计算。因为，他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。

联名/集资/私募买的土地，土地税按所占份额缴纳吗？

大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲，那么在土地税缴纳上，地税是按照一户土地征收的，按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。

至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定，并未规定要按照所占份额进行缴纳，只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。

案例分析

王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时，在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现：

合同首页标明“Land Tax is adjustable – Yes“;
特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。

问1：王先生是否需要缴纳915澳元的土地税？

答：是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税，但是7月1号以后开发商将房产交给王先生，所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。该金额由具体房产交付日期决定，因为7月1号交房，开发商需承担182/365天，王先生需承担183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

问2：王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税？

答：如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所（家），则一般情况下他无需再缴纳土地税，因为：

该公寓的土地价值一般不会超过2万澳元（2016年新南威尔士州土地税起征额）；
假设该公寓土地价值超过2万，但由于属于自住房产，仍无需缴纳土地税。

注：本人在所有购房合同的解释中，都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款，该条款即与此问相关。

此外，在购买楼花时，可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且，需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。

减免土地税的策略与规划方案

分散物业投资区域
- 在不同州购买土地
- 瞄准北领地
- 控制土地的购买价格

用不同的主体来购买投资物业
- 不同家庭成员
- 家庭信托

以公寓房取代别墅进行投资
- 读者思考题：为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税？

注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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