作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题!| 澳洲

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虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》,但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影,又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片,而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!

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  1. 案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲(范冰冰饰)为了达到生二胎的目的,她与丈夫秦玉河决定“假离婚”,在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后,她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过,便起诉到法院要求确认双方是假离婚

开庭后,办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情,判决李雪莲败诉,自此,“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服,先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲!”,从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访?为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”?李雪莲不是第一个,也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。

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  1. “假离婚”的两种情形

在中澳两国,“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况:

  • 通谋离婚:指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为,例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策,或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等;
  • 欺诈离婚:指一方当事人为了达到离婚的真正目的,采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚,以骗取对方同意暂时离婚的行为,例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”,或转移财产等。
  1. 中国法中的“假离婚

中国的“假离婚”很多且目的五花八门,但集中在房产方面比较多,如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例:一优质中学附近的小区开盘,一夜之间婚姻登记处人满为患,大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务,或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚,也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种,一旦解除婚姻关系,双方便取得再婚权利,财产分割便可进行。因此,从法律层面来讲,《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言,对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形:

  • “假离婚”当事人均未与第三人结婚的,其离婚可以被宣告无效:现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚,婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果,“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的,当事人对已经发生法律效力的离婚调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者法律,可以申请再审裁定撤销。因此,如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的,仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。
  • “假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的,应承认其再婚有效:此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后,婚姻关系就已解除。因此,中国法中没有“假离婚”,一旦办理离婚登记且未被宣告无效,那么就是真离婚!此时如果在“假离婚”期间一方变心,另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎,再买几套房子?细思极恐

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  1. 澳洲法中的“假离婚

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话,那你就OUT了!澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”,请看具体案例

一真实客户咨询:“我婆婆已经和澳洲当地人结婚,2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法:等婆婆拿到绿卡后,和我老公”假离婚“,老公依母子团聚签证赴澳办身份,之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份,最后我再和老公在澳洲复婚,通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行,有没有风险性?

我听到这问题时,连忙解释其思路的错误性和风险性(不禁竖起大拇指,内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用)。

较为官方的解答可为:

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的,里面会注明她是否有子女,子女目前的婚姻状态;

如果老公在25岁以下并且单身的情况下,经济上完全依靠他妈妈,可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请;如果年龄超过25周岁,那么就要申请家庭最后成员移民,目前此类申请,移民局给出的官方评审周期为56年以上。

  • 另外,最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问:

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定,夫妻一方之前已经拥有房产的,另一方在购买新房时不享受首置业津贴,但在“利诱”下,曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过,是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身,以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑,不能!且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

  • 骗取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈,因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈,可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。)

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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中国建商海外淘金 钱进东南亚 | 海外

中国建商近年来积极走出去,东南亚成为中国建商的首选,包括碧桂园丶富力丶绿地集团等大陆建商也都瞄准马来西亚,展开投资布局计画,其中最受瞩目的就是碧桂园在马来西亚的“森林城市”规画案,十分轰动。同时,中交房地产丶中国港湾工程与中国路桥工程等集团也盯上新加坡,展开插旗动作,另外,包括柬埔寨印尼等地也都有中国建商的足迹。

2016年中国建商纷纷出海。以万达丶绿地丶万科丶碧桂园丶招商蛇口为代表,通过收购酒店丶办公大楼与当地机构合作买地开发,投资地产等,足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯丶马来西亚丶欧洲丶美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园“森林城市”一度成为市场关注焦点。

不少中国建商海外布局,都盯上新加坡,展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅
不少中国建商海外布局,都盯上新加坡,展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅

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风险更高 热潮难延续

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,中国海外买房团与开发商们的东南亚热潮可能会持续到2017年上半年。对应中国中央强力打房,更有机会诱发中国投资客更大力转向海外买房,估计热度可延烧到2017年上半年。

不过,中原地产市场研究部总监张大伟认为,这股热潮很难形成更大规模也难以持续,因为相对欧美丶澳洲等成熟市场,东南亚投资的政治丶金融丶法律等环境风险都是更高的。他说,对於东南亚来说,不具备投资目的地首选的可能性。因为毕竟它的社会经济发展还不如中国。选择在东南亚投资还不如在中国非限购城市购买物业,反而更有保值的可能性。

3月6日,马来西亚总理纳吉布(左二)出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典
3月6日,马来西亚总理纳吉布(左二)出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典

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资本管制 建案传停售

尽管如此,中国海外买房团依然涌向东南亚等地,尤其在马来西亚,碧桂园在马来西亚近资2500亿人民币,在当地填出全球最大的人工岛,面积达13.86平方公里,约等於半个中国澳门,估计开发年限长达20年,也将成为中国建商在海外最大的建案计画。

不过,这项大投资计画最近却因中国资本管制而出现警讯,据侧面消息传出,该建案已停止销售,因而引发中国投资客的恐慌,碧桂园方面也出面澄清,主要是升级改造,与外汇管制无关。这项规画当初打出投资移民优惠,曾吸引不少大陆投资客关爱眼神。

目前真实原因仍待确认,但该项目停售将并非海外房产项目中的个案。2016年建商纷纷出海,在境外开发出地产项目後,主要客层还是以中国投资客为主。可是,2017年以来,个人外汇监管封堵漏洞,资金难以流向海外,出海建商或将普遍面临销售上的困难。

(据中时电子报)

多图!一百万英镑在英国各地都能买啥样的房?| 英国

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去年的500万人民币买小岛新闻,让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房,还不如去当桃花岛主…

500万人民币买小岛
500万人民币买小岛

今年,英国房产网站做了个调查:100万胖子在全国各地都能买啥样的房?伦敦人看完,欲哭无泪…

伦敦,贝丝瓦特(Bayswater):单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区,100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的,就是这种白色的大楼带草坪。

伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓

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虽然只有一个卧室,但是面积80平米,相当宽敞,装修也是满现代的,外面还有个小小的花园。

伦敦,富勒姆(Fulham):单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点,位于顶层楼,可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫,有很多好学校和精制餐厅,及受伦敦中产欢迎。

伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓

伦敦,海格特(Highgate):双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区,风光优美,不过生活配套就没有南边那么fancy,所以相应的房子也会大一点。

伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓

同样的价格,在诺丁山(Notting Hill)也可以买到一间双卧室公寓,只不过楼上还住了人。诺丁山(对,就是休格兰特拍电影的那个诺丁山)距离切尔西很近,但是没有那么posh,更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿(Brighton),这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅,还带楼顶露台。

布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅

到了度假小镇康沃尔(Cornwall),一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅,真正实现面朝大海春暖花开,在自家阳台上就可以看海。

康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅

索佛克乡下,这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅,看起来好像浮在草坪上。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

除了奢壕的四个卧室,这栋房子还有三个会客厅,一个私家花园和两个浴室,还有周围的林地。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

在中产热爱的通勤区萨里(Surrey)一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅

在风景如画的小镇科茨沃尔德(Cotswolds),则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩(言下之意就是,只对有钱人出售…)。

科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅

那么,到更偏远一点的诺桑伯兰(Northumberland),也就是湖区的所在地,这么多钱可以买下一栋五卧室大宅,自带林地和游泳池!

诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅

在北部小镇莱顿(Ryton),可以买六卧室大宅,带按摩浴缸。

莱顿六卧室大宅
莱顿六卧室大宅

看完了,只觉得住在伦敦真的很苦逼…

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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美国学区房:富人买房随便上 穷人租房等抽签 | 美国

“我以为移民洛杉矶以后会过上幸福的生活,生活确实很幸福——直到孩子要上学,我的生活方式和生活重心,一切都改变了。”

住在西海岸洛杉矶华人移民小宋告诉搜狐公众号“知世”,“经过我的仔细研究,美国也有‘学区房’,因为免费的公立学校都是就近上学。”

在美国繁华的城市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但并不是特别重要的因素。教育界与地产界人士认为,这主要得益于美国公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩。

但是,“学区房”三个字,却让年轻的父母们操心。学区房值得购买吗

小宋是洛杉矶当地华文媒体的雇员,南加大的新闻硕士,通过H1B抽签拿到工作签证,老公是中国香港移民第二代,不会讲中文,加州大学电脑工程博士,性格腼腆。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

圣莫尼卡区环境优美
圣莫尼卡区环境优美

他们一家本来住在洛杉矶的圣莫尼卡区一套白人社区的独立屋里,那里有阳光和一望无际的沙滩,有着高度的私密性,而且80多万美元的价格在房价高昂的洛杉矶显得很划算。

他们的房子首付18万美金,多数来自于双方父母赞助,每月还贷2700美元,这差不多也是该区一室一厅公寓的月租金,“我们华人跟老美不一样,毕竟买了一套永久产权的房子,就有了安全感。”小宋说。

买房的时候,小宋在房地产网站查询了所有信息,圣莫尼卡区的治安、社区配置都是一流,唯一她没有在意的,就是这里公立学校的评分。

学区房学区房

在美国绝大部分州,小学从K年级开始(相当于幼儿园大班)至高中三年级或四年级(各州学制不一)都是就近入学的,公立学校均为免费教育,一般时长为12年。

公立学校的财政收入一般来自于州政府拨款和本社区居民缴纳的地税,因此,住在该社区的居民子女可以上本学区的公立学校。而公立学校往往有一套复杂的评分体制,如果在8分以上,就算是很好的学校,若在6分以下则反之。

圣莫尼卡区的学校只有6分。

“我也是孩子出生以后,才考虑到这一问题。好学区治安好,教育资源丰富,有好的老师,好的设备,而且还有免费的校车。”小宋在经过长期的研究以后,对好学区的好处娓娓道来。

在孩子上学方面,小宋也发扬了自己的“学霸”本性:“我咨询了很多的教育专家和心理学家,大概研究了300份学校教育对小孩心理和人生发展的报告,经过三年的研究,我发现好的学区对一个孩子的成长至关重要。”

跟绝大多数普通美国人一样,她优先考虑的是免费公立学校。

“私立学校不仅学费贵,还要捐献高昂的费用,多的甚至可能是好几万美金,还会互相攀比,如果家境一般,这样的环境不利于孩子的身心成长。”做过3年儿童教育心理研究的Lisa告诉搜狐公众号“知世”。

上好的公立学校只有一个前提,你住在一个好的学区。因为美国是没有户籍制度的,美国公民每迁徙到一个新的地方,就自动成为了那里的居民,自动地拥有了该地的各种权利。

于是,为了让孩子上更好的学校,在小宋的女儿上四年级的时候,他们搬家了。

阿卡迪亚区的别墅
阿卡迪亚区的别墅

至少租房就可以上学

小宋告诉自己的丈夫,“在遥远的中国,如果一个村子里有一个孩子考上了清华北大或者哈佛耶鲁,他可以终生不用工作,全村人都愿意养着他,他只要上学就行了,还会被写进村志里,中国人对教育就是有着这样刻骨铭心的追求。”

“病态。”小宋的老公虽然完全不能理解这种文化,但毕竟出身于华人家庭,明白自己父辈也是为了自己的教育如此含辛茹苦,打三份工供自己和哥哥弟弟上学,因此,他也无法责备妻子看似不可理解的行为。

他们搬离了圣莫尼卡,以2700美金/月出租了该区环境优美的独立屋。从西搬到东,搬到月租2500元的阿卡迪亚区、仅有90多平的公寓里。

在好的学区里,不管是白人中产阶级还是其他族裔的家庭,平均收入都不低。这里居住的家庭,无论是选择公立学校还是私立学校,家长在孩子的教育上,都会投入大量时间精力,远远超过普通学区的家庭。

而在那些贫困地带,还有少数族裔聚集的低收入区,父母忙于安身立命,自身资源匮乏,对孩子的关注相对不够。

她补充说:“如果是底层的白人,可能没有那么在乎孩子的教育,但是即使是底层的华人,也会为了孩子的教育愿意付出所有。”

“我们搬到这个区,其实就是为这里的教育。”不过,由于是租房而不是买房,不用自己缴付每年1万美金左右地产税,小宋一度担心没有地产税账单而不能帮小孩注册上学,但事实上,她多虑了。

“后来我才发现,只要你住在区里,哪怕是租房也可以读该学区的学校,只要是水电账单或者租约合同,就可以证明你的住址。”小宋说。而且自己绿卡的身份,并不影响孩子上学,“在加州,不管是合法还是非法的移民,不管你的孩子是哪个族裔,只要是居住在该学区,孩子都可以在该学区的公立学校上学。”

合租、抽签和房价:政府的“不作为”,富人的福利

另一位华人第一代移民三宝,为了让孩子上阿卡迪亚区的公立学校,从仅有1.2英里以外的另一个学区搬到这里,房租涨了一倍,而且是跟人合租。但即使这样,只要能送孩子上好的学校,三宝也觉得“值得”。

“这样一来,好学区有大量华人搬入,相应的,亚洲餐馆和各种中国超市也会相应地多起来,物价有时会高于其他区。很多白人因涨价和环境变得‘亚太化’而搬走, 有时在同一条街的两侧,房价能相差几十万美元,因为属于不同的学区。”三宝说。

洛杉矶房产中介的刘大米告诉搜狐公众号“知世”:“受金融危机影响,加州的房产交易并不限购,政府一般也不会有宏观政策介入楼市。”

他进一步解释说:“不过,倒是有一些本地的建房政策会直接影响到房价。比如,在华人区,也是房产交易发生较多的区,当地政府会限制开放商盖一些较大的房子,对建筑尺寸和房屋具体格局都会有一些比较细的限制规定,而这些规定会影响到华人购买该区的房产。”

这些措施,就限制了房产的购买,间接让房产价格保持在一个合理的涨幅范围之内。

他还给出了一份2017年的房价报告,以全加州最好的学区艾尔玛或罗兰港为例,一处180平方米左右的房产,约135万美金(税前,含装修),那个学区的公立小学9分,初中8分,高中10分,这样就几乎能保证小孩“能上一个好大学”。

“隔壁不远处一个4分学区,房价仅30万,或者在更远一点的湾区,房价更便宜,但是因为学区分数低,大多数华人是不愿意搬到那里去的。”他说。

根据这份报告,仅在艾尔玛或罗兰港区,房价在07年达到顶峰,08年金融危机后,房价下跌至75万,后来每年以每年6%左右的幅度上涨。

到了2017年 ,该区80年代的新房涨到120万-150万美金。而建筑于50-60年代同面积的房子大约是100万左右。同样是2007-2017年,北京中关村某小学附近的楼盘,均价从1万人民币涨到了9.5万/平。

在加州,有些家庭不仅要在好的学区里跟人合租一套房子,有时候为了让孩子上好的学校,他们可能还得抽签等待学校的名额。

来自北京的一代移民徐大亮就在这样的等待中,他说道:“你以为美国没有学区房?上学不用抽签?又不是外国的月亮比较圆。”

徐大亮提到的“抽签”,其实是因为不同地区的学校政策又略微不一样。曾任美国教育部助理副部长的张曼君告诉搜狐公众号“知世”,比如,在北加州旧金山附近的帕罗奥图是一个极好的学区,学校评分常年稳定在9分-10分。

在著名的斯坦福大学所在地“帕罗奥图”区,近半世纪来会每年免费提供几十个名额开放给住在贫民的东帕罗奥图区的家长们抽签,如果抽中了这个名额,就可以让小孩一直念到高中毕业,这是帕罗奥图这个区纳税人给家庭条件不富裕的家庭的福利。

而租不起帕罗奥图富人区的房子,只能跟人合租在东帕罗奥图区的徐大亮每年都在等待着学校的抽签。“为了孩子能上斯坦福,今年没成功,明年继续抽。”

不少华人因为反对“亚裔细分法案”走上支持特朗普的道路
不少华人因为反对“亚裔细分法案”走上支持特朗普的道路

对政治不再冷漠 但依然热爱对比

无论是在加州或是美国其它地方,大部分华人对政治一向冷漠。

但是,在去年的美国大选中,摇摆州宾夕法尼亚的此前一直不投票的华人出来投票支持特朗普

宾州华人助选团的齐女士告诉搜狐公众号“知世”:“我是一个不在意政治的华人,但我首先是一个母亲,民主党拟推出的亚裔细分法案,限制每个族裔上一流大学的入学名额, 而不再像以前一样,按学生的成绩录取。我们华人的孩子学习努力,本来就容易进入好的大学。”

这确实使很多大学的亚裔比例增高,但是因为自由主义的政治正确和族裔公平,让读书好的小孩不能得到公平的教育机会,这是入学政治化。而宾州后来的投票结果,特朗普的选举人票数高出了希拉里,这跟之前的民调结果不同。

加州的华人特朗普助选团
加州的华人特朗普助选团

有专家评论,这批“原本没有政治诉求”的华人妇女改变了投票结果。虽然此说法没有可靠的事实证据,但是在加州、宾州等很多地方,确实有为数不少的华人父母,因为教育细分法案的问题,而走上投票给共和党的特朗普之路,或者走上为特朗普摇旗呐喊的道路。

不过特朗普上台以后新任命的教育部长,在施政演说时,计划要取消传统的学区制度,这让这些华人父母的心又崩溃了一次,走上了反对取消学区房制度的路。

“如果学区房制度取消,那我们这些年租房买房、搬家、抽签所经历的努力, 不都白费了吗?”小宋愤愤不平地说。

“我们华人谁不想送孩子上好学校,谁不想为孩子买好学区的房子,买不了也要租。我从小就是家里的榜样,我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋说。

也许这里还有一件很重要的事情,“人类的天性就爱对比”。

(据搜狐)

100万美元在美国买房够吗?| 美国

随着中国经济迅速崛起,海外房地产投资已成为中国人最新的投资理念。国内外房地产行业的发展中体现了惊人的增长速度,多元化的房地产项目丶巨大的市场需求和资金流动遍布全

葡萄牙三大购房移民热门城市 海外投资者不容错过

葡萄牙,传说中“随意按下快门就是照片”的国度,它犹如停泊在欧洲大陆边缘的一艘帆船,色彩浓郁绚烂。2013年葡萄牙移民政策“红了”毋庸置疑。目前,在葡萄牙购房主要有三大热门城市:里斯本波尔图和阿尔加维。下面将为大家对比分析这三个地区的优势,投资者可以根据自己的 实际情况来选择。

葡萄牙三大购房移民热门城市 海外投资者不容错过
葡萄牙购房移民主要三大热门城市

葡萄牙如何投资房产最划算?在葡萄牙因为只要购买价值50万欧元以上的房产,购买人就可以为自己、配偶和未满18周岁的子女申请葡萄牙的居留权,大约需要2个月时间。投资者可以选择将50万欧元分散投资到不同热门地区,购买两到三处房产,一处自住,其余投资,5年后就可以将投资的房产售出,这种分散投资的方式不仅大大降低了风险,还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。从另一角度考虑也相当于降低了移民的成本,可谓一举三得。

里斯本:自住投资两相宜

在葡萄牙的所有城市中,首都里斯本由于集中了葡萄牙多数显而易见的繁华,集聚了许多投资者。首都里斯本是葡萄牙最大的都市和海港,亦为葡萄牙高等教育机构的所在地。里斯本西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场,亦是欧洲著名的旅游城市,每年接待游客超过100万人次。里斯本机场每年运送旅客大约1300万人次,城市的酒店入住率平均在80%以上。作为世界知名的旅游胜地,当地房产投资收益率较高,房产出租年收益率可达到5%。里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的,同时长期租金收益率一直呈上升趋势,直到今天收益率一般达到7%—9%。

波尔图:投资实业佳地

波尔图是葡萄牙三大城市之一,人口有30多万,是比较重要的经济支柱城市。如果你发展你的事业,建议你可以考虑波尔图,这里的福利、政策优惠都有绝对的 优势。很多发展实业型的移民葡萄牙的人,都选在波尔图。波尔图整个地区,房屋的类型比较丰富,有别墅和公寓,另外也有厂房,厂房的价格比较适中,不像在中 国的房租,可能会占企业利润很大比例,葡萄牙的房租占比几乎为零。葡萄牙的经济,不是靠房产为主,目前,在波尔图有上万华人在这里开商铺和实体企业。波尔 图的房价约在10万至90万欧元之间,其中,多数为20万至30万欧元。

阿尔加维:适宜度假

阿尔加维是一个受益于其美丽景色的特色城市,它在欧洲的知名度,可媲美法国蔚蓝海岸和西班牙阳光海滩。阿尔加维位于葡萄牙东南端,也同样是葡萄牙绝佳的度假地。其出租回报稳 定,年回报在5%左右。每年数以万计游客的涌入,都为当地出租业带来了巨大的利润。独栋别墅或联排别墅平均每平方米2600~2300欧元,公寓的价格平均每平方米1600~1400欧元,出租回报为5%-7%。

由于三座城市优势不同,所以建议投资者在选择购房移民时,移民者最好擦亮双眼,选择适合自己并且能带来较大收益的城市。

 

 

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

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放眼大多伦多地区,200万加元买到的独栋别墅长啥样?

前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题,Daisy分析多伦多市,今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区,看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择?

首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇,一般开车一小时以内能到多伦多市中心;而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年200万加元独栋别墅的成交分布(每个小红点代表一笔成交)。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

全方位大数据视频更精彩哦!

(注:多伦多市的详细分析图,详见另一期文章:多伦多独立屋大数据动画分析:200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅?

为了便于读者了解,Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席,接下来的独立屋第一热点梯队是Richmond Hill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇,它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图,体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇:Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市,Mississauga密西沙加市,和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇,King国王镇是老牌的品质独立屋地区,而Vaughan旺市,和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心,所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊,虽然也是产业中心,但一般被认为是加拿大的新德里,华人购买的不多,价格也不算高。

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第三梯队的特点是地大房豪,这些市镇可称为多伦多市远郊市镇,但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远,但好处是房子真的是豪华,风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人,又不是上班族,那这些地区也是不错的选择。

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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜!| 澳洲

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虽然包括悉尼在内的澳大利亚几大城市的房地产库存水平较低,但2017年的房地产拍卖会数量仍有所上升。比如上周末,虽然悉尼房地产库存水平较低,但一个周末仍举办了900多场房地产拍卖会,且拍卖清盘率高达82%。

房地产拍卖在卖家中间变得日益流行,对于买家来说,在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远,一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。

以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。

请牢记,在拍卖会上竞拍房产没有冷静期,因此一旦您拍下房产,过后就不能反悔了。

拍卖会前

1、确保您的律师在拍卖会当天您出价或竞拍之前已仔细检查过购房合同。

确保您打算竞拍的房产在合同中没有任何异常声明或任何特殊条款。

如果合同中存在任何异常之处,可能会影响您对该房产的心理价位或出价上限。

2、询问中介该房产已完成多少害虫报告和建筑报告,以及已有多少买家签订购房合同的意向

您可以通过真实买家的意向情况,更加清晰地了解该房产的受欢迎程度。相较于计算看房人数,签订购房合同的意向数量能够让您更加准确地估计该房产的受欢迎程度。真实买家会希望在拍卖会当天出价或竞拍之前看到购房合同。

3、提出提前出价竞拍请求,将房产一举拿下。

如果您非常喜欢某处房产,务必要积极主动,尽快向中介提出具有竞争力的价格,不要等到拍卖会当天。

受到房地产库存水平较低的影响,买家在购房时变得越来越积极,经常在拍卖会举办之前就提出颇具竞争力的价格。

比如,2017年3月,悉尼北岸市场有2/4的拍卖房产是在拍卖日之前售出的。

4、拍卖会之前设定自己的出价上限。

如果您希望在拍卖会上竞拍房产,务必确保您已设定当天的出价上限,并严格遵守。也就是说,在拍卖日之前在您的脑海中反复温习这个数字,并且如果拍卖竞价超出您的上限,也不要不愉快,还是要开心地退出竞拍。切勿让中介影响您在拍卖会上对于自己的出价上限的坚持。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,让拍卖师看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言
您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,让拍卖师看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言

拍卖会当天

1、在拍卖会上理解拍卖师的一言一行

如果您感到拍卖会进程过快,或者在理解拍卖师的一言一行和竞价上有困难,只需要求出席拍卖会的卖方房地产中介为您在纸上写下相应的价格即可。

2、拍卖会当天要早到

大多数拍卖会在星期六举行,因此,为避免遇到交通堵塞,请早点出发。

3、登记卡数量不多

参加拍卖会的登记卡数量不多。在悉尼,您如果想要在拍卖会上出价,必须进行登记并获得登记卡。这意味着,只有手中持有登记卡的买家才能出价,成为您的竞争对手。

这一点可以成为您的优势,因为如果参加拍卖会的有100个人,但只有您持有登记卡,那么严格来说您是唯一一位有资格参与房产竞价的买家,这样您也就不会急匆匆地报出自己的底价了。

4、站在哪里才能让拍卖师看到您?

不要藏在拍卖师或中介身后。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,因为这样拍卖师将能够看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言。

5、善用您的头脑出价,而不是情绪。

拍卖非常流行的其中一个主要原因是,它激发了竞拍者之间的竞争和情绪,以便可以不断抬高价格。

在出价时务必牢记自己设定的价格上限,如果您失手了,也不要伤心难过。

因为错失自己心爱的房产而失望沮丧,总比带着出价过高的悔恨离开会场要好得多。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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中国加大资金管制 海外买房投资变得困难 | 海外

中国近来不断加大力度,阻挡资金外流。影响所及,不但大型併购、收购足球队变得不容易,就连中国人最爱的海外房地产投资,都出现困难。

据《纽约时报》报导,39 岁的 Kitty Zhu 与数百名投资人,共同在马来西亚投资一个房产建案,据开发商表示,当建案完成,这裡将是绿树成荫的海滨房屋,也有针对老人及儿童的便利措施。但由于付款在马来西亚进行,在中国严管资金流出之后,付款变得困难。

中国加大资金管制 海外买房投资变得困难 | 马来西亚
但由于付款在马来西亚进行,在中国严管资金流出之后,买房付款变得困难

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Zhu 表示,她已经付了 33.4 万美元中的 4.4 万美元,但管制加大后,她已经失去信心,想要退费,销售人员却自此就躲著她。

中国官方不希望人民币大贬,加大力度管制资金流出之后,去年底推出各种管制措施,要求境内个人换汇不能用于境外买房及证券投资,防资金「化整为零」偷渡海外

如此一来,不仅是大公司,连一般人都受影响。上周五,在银行支付卡居领导地位的银联海外部门表示,将禁止公司旗下银行卡,在海外买房

这类管制料将影响巨大。据房产谘询公司 Jones Lang LaSalle 数据,中国人去年在海外房产投资了 330 亿美元。GMT Research 驻中国香港的分析师 Nigel Stevenson 表示,最大的麻烦在于,许多海外的大型开发案,原本就是针对中国买家,而非当地投资人设计的。

海外国家很多也不喜欢中国人的买房投资。马来西亚前总理 Mahathir Mohamad 就多次批评,这类大型投资造福了富裕华人,对当地的经济回报却相当有限。现任总理纳吉 (Najib Razak) 则认为,马来西亚只是借镜了杜拜的做法,吸引海外投资人。

《金融时报》近期报导则认为,全球房价飙涨,主要与中国资金有关。这带来如英国、加拿大温哥华与澳洲南威尔斯等地,针对外国投资人课徵特殊印花税。

(据钜亨网)

搞不懂BC物业转让税新制? 一篇文章帮你 | 加拿大

物业转让税property transfer tax,简称PTT。是指在卑诗进行房屋买卖交易都要缴纳的一种税,每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳PTT。2016年2月17日,BC省政府公布了2016年最新的财政预算案,与此同时,也宣布了物业转让税的新条例, 新条例适用于2016年2月17日或之后注册的所有物业转让。

与之前的规定相比,卑诗省政府主要对物业转让税做出了以下三点调整:

  • -房屋200万以上物业, 超过200万元的部分转让税3%;
  • -买新屋获豁免物业转让税;
  • -置业人士需要披露国籍资料。

200万元以上部分,转让税税3%

2016年2月17日前,根据物业的“公平市场价值”,售出物业的头20万缴纳1%的物业转让税;20万以上的部分缴纳2%的物业转让税。而在此之后, 置业人士购买房屋超过200万元以上部分,则需要增缴3%物业转让税。即:

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%;

3.而超过200万元的部分则收3%。

 而价值200万以下物业,则转让税缴纳比例保持不变,即:

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%。

买新屋获豁免物业转让税

置业人士买新屋可获豁免物业转让税。新屋75万元以下物业转让税全免, 新屋80万元以下部分豁免。

豁免物业转让税项具体金额全表请看以下链接:

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/exemptions/newly-built-home-exemption/exemption-amounts

不过,值得注意的是,买新屋的置业人士必须是本国公民或永久居民,且登记日期92天内进入该新屋居住,并在该新屋住至少一年。BC政府将和联邦税局共享资料,严格审查。比如驾照地址、保税表上填的地址等都是需要注意的地方。

>>>点击查看:加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 |加拿大房产税费

搞不懂BC物业转让税新制? 一篇文章帮你 | 加拿大

置业人士需要披露国籍资料

新更改要求置业人士在需要交税的物业转让注册登记, 提供他们的国籍资料。个人置业人士, 需要披露他们是否加拿大公民或永久居民。如果他们不是加拿大公民或永久居民,他们必须披露国籍。企业置业者, 需要披露任何不是加拿大公民或永久居民的董事。如果有做信託, 需要披露委託人和受益人的名称,地址和国籍。

首次置业物业转让税优惠政策依然有效

另外,本次变更并未取消首次置业物业转让税优惠政策。即物业不超过$425,000,土地面积不超过0.5公顷,该房屋必须用作购房者的主要自主居所。即使不完全满足上述要求,也可能申请部分优惠。不过,此项优惠对购房者有以下要求:(1)必须是加拿大公民或永久居民;(2)在过户之前至少连续12个月在卑诗省居住,或者过去6年期间以卑诗省居民的身份报过两年收入所得税;(3)在地球上任何一个国家或地区从来没有拥有过房产;(4)以前从来没有享受过这项优惠。每个人享受这项优惠的机会只有一次。并且,购买房屋后必须在一定期限内满足以下条件才能避免所减免的转让税被政府重新征收:(1)必须在成交之后92天之内入住;(2)如果购买的是空地,必须在一年内建成房屋并入住,且土地和房屋的总价不超过$450,000;(3)入住后必须住满成交后的一年。如果没有住满一年需要按比例退还已经享受的物业转让税优惠;(4)成交一年以后,省府会发给您一封信,确认您的情况符合上述所有要求。

15%海外买家税是附加税

最后需要指出的是,15%的海外买家税是物业转让税的附加税,是在原规定的物业转让税基础上附加当前执行的。

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(据西岸居)