作為中澳律師,我只關心《我不是潘金蓮》中的法律問題!| 澳洲

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雖然我還沒有看過馮小剛導演的《我不是潘金蓮》,但通過朋友圈發現大家最近都在刷這部電影,又聽國內同行多次提起這部電影應該更像一部法律片,而不是劇情片或喜劇片。雖然現在對《潘金蓮》的網評褒貶不一,但不管怎麼講算是很成功的,這個背後做支撐的法律論點與論據也是很給力的。至於網友是挺“老炮”馮小剛還是“國民老公”王思聰,我都無所謂。因為作為中澳兩國律師,我只關心《潘金蓮》中的中澳法律問題!

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  1. 案情事實

《我不是潘金蓮》講述的是農村婦女李雪蓮(範冰冰飾)為了達到生二胎的目的,她與丈夫秦玉河決定“假離婚”,在民政局辦理了離婚手續後開始分居生活。然而半年後,她發現“前夫”秦玉河居然已另與別人結婚。李雪蓮氣憤不過,便起訴到法院要求確認雙方是假離婚。

開庭後,辦理此案的法官王公道根據他們已確實辦理了離婚登記的實情,判決李雪蓮敗訴,自此,“假離婚”被確認為了“真離婚”。但李雪蓮不服,先後向法院專委、院長、縣長、市長反映。又因為前夫說了一句“你就是潘金蓮!”,從而開始了二十年持續不斷的赴京上訪路。

上訪?為逃避計劃生育政策或買房限購政策而“假離婚”?李雪蓮不是第一個,也更不會是最後一個。

今天我們不談電影內容和各種撕逼,僅從法律的角度來欣賞這部電影。

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  1. “假離婚”的兩種情形

在中澳兩國,“假離婚”大致都可以被劃分為以下兩種情況:

  • 通謀離婚:指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到後再復婚的離婚行為,例如為雙方為逃避中國法的計劃生育政策與房屋限購政策,或為獲得澳洲法的購房補貼與優惠等;
  • 欺詐離婚:指一方當事人為了達到離婚的真正目的,采取欺詐手段向對方許諾先離婚後再復婚,以騙取對方同意暫時離婚的行為,例如單方為“扶正小三“、“林丹案後傳”,或轉移財產等。
  1. 中國法中的“假離婚

中國的“假離婚”很多且目的五花八門,但集中在房產方面比較多,如政策福利房、拆遷回遷房等。我清楚地記得本科《婚姻法》周老師講過的一個案例:一優質中學附近的小區開盤,一夜之間婚姻登記處人滿為患,大家排隊離婚。當然也有借此實現真實離婚目的、逃避合法債務,或者達到其他非法目的的。

“假離婚”的方式大部分是協議離婚,也有部分為更加逼真而采取訴訟離婚的。不管哪種,一旦解除婚姻關系,雙方便取得再婚權利,財產分割便可進行。因此,從法律層面來講,《潘金蓮》片中王法官的判決沒有什麼問題。

具體而言,對於“假離婚”的效力可以區分以下兩種情形:

  • “假離婚”當事人均未與第三人結婚的,其離婚可以被宣告無效:現行的《婚姻法》和《婚姻登記條例》在行政程序上已取消對“假離婚”的處罰,婚姻登記機關也不再對“假離婚”登記行使撤銷權。但如果,“假離婚”當事人系在人民法院騙取離婚調解書的,當事人對已經發生法律效力的離婚調解書,提出證據證明調解違反自願原則或者法律,可以申請再審裁定撤銷。因此,如果未經婚姻登記機關或人民法院宣告無效的,仍應認為“假離婚”發生了離婚的法律效力。
  • “假離婚”當事人一方或者雙方已經與第三人結婚的,應承認其再婚有效:此時“假離婚”當事人請求宣告“假離婚”無效的請求權消滅。實踐中夫妻雙方一旦辦理離婚登記後,婚姻關系就已解除。因此,中國法中沒有“假離婚”,一旦辦理離婚登記且未被宣告無效,那麼就是真離婚!此時如果在“假離婚”期間一方變心,另一方不可能以當時意思表示虛假提出抗辯來證明婚姻有效。

你還想逃避政策而生二胎,再買幾套房子?細思極恐

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  1. 澳洲法中的“假離婚

你還在以為只有中國流行“假離婚”的話,那你就OUT了!澳洲人或澳洲華裔早在許久以前就已經發現了“假離婚”的“好處”,請看具體案例

一真實客戶咨詢:“我婆婆已經和澳洲當地人結婚,2017年初可以拿到綠卡。現在有個想法:等婆婆拿到綠卡後,和我老公”假離婚“,老公依母子團聚簽證赴澳辦身份,之後我們的孩子再依我老公的身份赴澳讀書拿身份,最後我再和老公在澳洲復婚,通過夫妻團聚簽證而拿到身份。這樣是否可行,有沒有風險性?

我聽到這問題時,連忙解釋其思路的錯誤性和風險性(不禁豎起大拇指,內心連誇其對《移民法》和《婚姻法》的熟練掌握與運用)。

較為官方的解答可為:

在婆婆遞交簽證申請的時候是需要填寫80表格的,裡面會注明她是否有子女,子女目前的婚姻狀態;

如果老公在25歲以下並且單身的情況下,經濟上完全依靠他媽媽,可以以子女的身份在你婆婆申請綠卡的時候同時申請;如果年齡超過25周歲,那麼就要申請家庭最後成員移民,目前此類申請,移民局給出的官方評審周期為56年以上。

  • 另外,最近接到不少關於昆士蘭州政府2016年中起實行2萬澳幣的首次置業補貼的政策詢問:

要求大致為必須是澳洲永久居民或公民、購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產、購房者年齡滿18周歲且必須購買價值不超過75萬澳幣的新房。

雖然政府明文規定,夫妻一方之前已經擁有房產的,另一方在購買新房時不享受首置業津貼,但在“利誘”下,曾有極個別從未購置房產的新婚夫婦詢問過,是否可以利用規則以“假分居”或“假離婚”的形式換取自由身,以多次獲得首次置業補貼。

答案毋庸置疑,不能!且可能會招致行政罰款或刑事罪名。

  • 騙取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保護單身媽媽,因此不少人為了這些“好處”也絞盡腦汁去“假離婚”或者“假事業”。一位沒有工作收入來源且從未購置過房產的單身媽媽,可以領到的單身媽媽津貼、享受幼托費用的減免以及上述的首次置業津貼等社會福利政策。

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。)

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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中國建商海外淘金 錢進東南亞 | 海外

中國建商近年來積極走出去,東南亞成為中國建商的首選,包括碧桂園、富力、綠地集團等大陸建商也都瞄准馬來西亞,展開投資布局計畫,其中最受矚目的就是碧桂園在馬來西亞的“森林城市”規畫案,十分轟動。同時,中交房地產、中國港灣工程與中國路橋工程等集團也盯上新加坡,展開插旗動作,另外,包括柬埔寨印尼等地也都有中國建商的足跡。

2016年中國建商紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表,通過收購酒店、辦公大樓與當地機構合作買地開發,投資地產等,足跡遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園“森林城市”一度成為市場關注焦點。

不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅
不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅

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風險更高 熱潮難延續

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,中國海外買房團與開發商們的東南亞熱潮可能會持續到2017年上半年。對應中國中央強力打房,更有機會誘發中國投資客更大力轉向海外買房,估計熱度可延燒到2017年上半年。

不過,中原地產市場研究部總監張大偉認為,這股熱潮很難形成更大規模也難以持續,因為相對歐美、澳洲等成熟市場,東南亞投資的政治、金融、法律等環境風險都是更高的。他說,對於東南亞來說,不具備投資目的地首選的可能性。因為畢竟它的社會經濟發展還不如中國。選擇在東南亞投資還不如在中國非限購城市購買物業,反而更有保值的可能性。

3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典
3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典

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資本管制 建案傳停售

盡管如此,中國海外買房團依然湧向東南亞等地,尤其在馬來西亞,碧桂園在馬來西亞近資2500億人民幣,在當地填出全球最大的人工島,面積達13.86平方公裡,約等於半個中國澳門,估計開發年限長達20年,也將成為中國建商在海外最大的建案計畫。

不過,這項大投資計畫最近卻因中國資本管制而出現警訊,據側面消息傳出,該建案已停止銷售,因而引發中國投資客的恐慌,碧桂園方面也出面澄清,主要是升級改造,與外彙管制無關。這項規畫當初打出投資移民優惠,曾吸引不少大陸投資客關愛眼神。

目前真實原因仍待確認,但該項目停售將並非海外房產項目中的個案。2016年建商紛紛出海,在境外開發出地產項目後,主要客層還是以中國投資客為主。可是,2017年以來,個人外彙監管封堵漏洞,資金難以流向海外,出海建商或將普遍面臨銷售上的困難。

(據中時電子報)

多圖!一百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房?| 英國

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去年的500萬人民幣買小島新聞,讓很多國人看的都不淡定了。與其花差不多1000萬去買海澱實驗小學的學區房,還不如去當桃花島主…

500萬人民幣買小島
500萬人民幣買小島

今年,英國房產網站做了個調查:100萬胖子在全國各地都能買啥樣的房?倫敦人看完,欲哭無淚…

倫敦,貝絲瓦特(Bayswater):單臥室公寓一套

在富人未滿中產以上的貝絲瓦特區,100萬胖子可以買一套單臥室公寓。樣子還是蠻好看的,就是這種白色的大樓帶草坪。

倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓

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雖然只有一個臥室,但是面積80平米,相當寬敞,裝修也是滿現代的,外面還有個小小的花園。

倫敦,富勒姆(Fulham):單臥室公寓一套

這個公寓比上面那個稍微寬敞一點,位於頂層樓,可以看到美麗的城市風光與泰晤士河。富勒姆區綠樹成蔭,有很多好學校和精制餐廳,及受倫敦中產歡迎。

倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓

倫敦,海格特(Highgate):雙臥室二層公寓一套

這個區域位於倫敦北三區,風光優美,不過生活配套就沒有南邊那麼fancy,所以相應的房子也會大一點。

倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓

同樣的價格,在諾丁山(Notting Hill)也可以買到一間雙臥室公寓,只不過樓上還住了人。諾丁山(對,就是休格蘭特拍電影的那個諾丁山)距離切爾西很近,但是沒有那麼posh,更像個文化勝地。英國首相卡梅倫在這裡有套大宅。

諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓

在倫敦周邊的海岸小鎮布萊頓(Brighton),這麼多錢可以買到一棟喬治亞時期的三臥室三層樓大宅,還帶樓頂露台。

布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅

到了度假小鎮康沃爾(Cornwall),一百萬胖子可以在大海邊買一棟設計超屌的三臥室別墅,真正實現面朝大海春暖花開,在自家陽台上就可以看海。

康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅

索佛克鄉下,這麼多錢可以買一套由著名設計師Peter Aldington設計的四臥室大宅,看起來好像浮在草坪上。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

除了奢壕的四個臥室,這棟房子還有三個會客廳,一個私家花園和兩個浴室,還有周圍的林地。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

在中產熱愛的通勤區薩裡(Surrey),一百萬英鎊可以買著名設計師Glen Beard設計的這套四臥室大宅。

薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅

在風景如畫的小鎮科茨沃爾德(Cotswolds),則可以用一百萬英鎊買到一套四臥室的大宅+周圍的林地+馬廄(言下之意就是,只對有錢人出售…)。

科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅

那麼,到更偏遠一點的諾桑伯蘭(Northumberland),也就是湖區的所在地,這麼多錢可以買下一棟五臥室大宅,自帶林地和游泳池!

諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅

在北部小鎮萊頓(Ryton),可以買六臥室大宅,帶按摩浴缸。

萊頓六臥室大宅
萊頓六臥室大宅

看完了,只覺得住在倫敦真的很苦逼…

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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美國學區房:富人買房隨便上 窮人租房等抽簽 | 美國

“我以為移民洛杉磯以後會過上幸福的生活,生活確實很幸福——直到孩子要上學,我的生活方式和生活重心,一切都改變了。”

住在西海岸洛杉磯的華人移民小宋告訴搜狐公眾號“知世”,“經過我的仔細研究,美國也有‘學區房’,因為免費的公立學校都是就近上學。”

在美國繁華的城市,“學區”雖是影響房地產市場供求的因素之一,但並不是特別重要的因素。教育界與地產界人士認為,這主要得益於美國公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮。

但是,“學區房”三個字,卻讓年輕的父母們操心。學區房值得購買嗎

小宋是洛杉磯當地華文媒體的僱員,南加大的新聞碩士,通過H1B抽籤拿到工作簽證,老公是中國香港移民第二代,不會講中文,加州大學電腦工程博士,性格靦腆。

>>>點擊查看:美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

聖莫尼卡區環境優美
聖莫尼卡區環境優美

他們一家本來住在洛杉磯的聖莫尼卡區一套白人社區的獨立屋裡,那裡有陽光和一望無際的沙灘,有著高度的私密性,而且80多萬美元的價格在房價高昂的洛杉磯顯得很划算。

他們的房子首付18萬美金,多數來自於雙方父母贊助,每月還貸2700美元,這差不多也是該區一室一廳公寓的月租金,“我們華人跟老美不一樣,畢竟買了一套永久產權的房子,就有了安全感。”小宋說。

買房的時候,小宋在房地產網站查詢了所有信息,聖莫尼卡區的治安、社區配置都是一流,唯一她沒有在意的,就是這裡公立學校的評分。

學區房!學區房!

在美國絕大部分州,小學從K年級開始(相當於幼兒園大班)至高中三年級或四年級(各州學制不一)都是就近入學的,公立學校均為免費教育,一般時長為12年。

公立學校的財政收入一般來自於州政府撥款和本社區居民繳納的地稅,因此,住在該社區的居民子女可以上本學區的公立學校。而公立學校往往有一套複雜的評分體制,如果在8分以上,就算是很好的學校,若在6分以下則反之。

聖莫尼卡區的學校只有6分。

“我也是孩子出生以後,才考慮到這一問題。好學區治安好,教育資源豐富,有好的老師,好的設備,而且還有免費的校車。”小宋在經過長期的研究以後,對好學區的好處娓娓道來。

在孩子上學方面,小宋也發揚了自己的“學霸”本性:“我諮詢了很多的教育專家和心理學家,大概研究了300份學校教育對小孩心理和人生發展的報告,經過三年的研究,我發現好的學區對一個孩子的成長至關重要。”

跟絕大多數普通美國人一樣,她優先考慮的是免費公立學校。

“私立學校不僅學費貴,還要捐獻高昂的費用,多的甚至可能是好幾萬美金,還會互相攀比,如果家境一般,這樣的環境不利於孩子的身心成長。”做過3年兒童教育心理研究的Lisa告訴搜狐公眾號“知世”。

上好的公立學校只有一個前提,你住在一個好的學區。因為美國是沒有戶籍制度的,美國公民每遷徙到一個新的地方,就自動成為了那裡的居民,自動地擁有了該地的各種權利。

於是,為了讓孩子上更好的學校,在小宋的女兒上四年級的時候,他們搬家了。

阿卡迪亞區的別墅
阿卡迪亞區的別墅

至少租房就可以上學

小宋告訴自己的丈夫,“在遙遠的中國,如果一個村子裡有一個孩子考上了清華北大或者哈佛耶魯,他可以終生不用工作,全村人都願意養著他,他只要上學就行了,還會被寫進村志裡,中國人對教育就是有著這樣刻骨銘心的追求。”

“病態。”小宋的老公雖然完全不能理解這種文化,但畢竟出身於華人家庭,明白自己父輩也是為了自己的教育如此含辛茹苦,打三份工供自己和哥哥弟弟上學,因此,他也無法責備妻子看似不可理解的行為。

他們搬離了聖莫尼卡,以2700美金/月出租了該區環境優美的獨立屋。從西搬到東,搬到月租2500元的阿卡迪亞區、僅有90多平的公寓裡。

在好的學區裡,不管是白人中產階級還是其他族裔的家庭,平均收入都不低。這裡居住的家庭,無論是選擇公立學校還是私立學校,家長在孩子的教育上,都會投入大量時間精力,遠遠超過普通學區的家庭。

而在那些貧困地帶,還有少數族裔聚集的低收入區,父母忙於安身立命,自身資源匱乏,對孩子的關注相對不夠。

她補充說:“如果是底層的白人,可能沒有那麼在乎孩子的教育,但是即使是底層的華人,也會為了孩子的教育願意付出所有。”

“我們搬到這個區,其實就是為這裡的教育。”不過,由於是租房而不是買房,不用自己繳付每年1萬美金左右地產稅,小宋一度擔心沒有地產稅賬單而不能幫小孩註冊上學,但事實上,她多慮了。

“後來我才發現,只要你住在區裡,哪怕是租房也可以讀該學區的學校,只要是水電賬單或者租約合同,就可以證明你的住址。”小宋說。而且自己綠卡的身份,並不影響孩子上學,“在加州,不管是合法還是非法的移民,不管你的孩子是哪個族裔,只要是居住在該學區,孩子都可以在該學區的公立學校上學。”

合租、抽籤和房價:政府的“不作為”,富人的福利

另一位華人第一代移民三寶,為了讓孩子上阿卡迪亞區的公立學校,從僅有1.2英里以外的另一個學區搬到這裡,房租漲了一倍,而且是跟人合租。但即使這樣,只要能送孩子上好的學校,三寶也覺得“值得”。

“這樣一來,好學區有大量華人搬入,相應的,亞洲餐館和各種中國超市也會相應地多起來,物價有時會高於其他區。很多白人因漲價和環境變得‘亞太化’而搬走, 有時在同一條街的兩側,房價能相差幾十萬美元,因為屬於不同的學區。”三寶說。

洛杉磯房產中介的劉大米告訴搜狐公眾號“知世”:“受金融危機影響,加州的房產交易並不限購,政府一般也不會有宏觀政策介入樓市。”

他進一步解釋說:“不過,倒是有一些本地的建房政策會直接影響到房價。比如,在華人區,也是房產交易發生較多的區,當地政府會限制開放商蓋一些較大的房子,對建築尺寸和房屋具體格局都會有一些比較細的限制規定,而這些規定會影響到華人購買該區的房產。”

這些措施,就限制了房產的購買,間接讓房產價格保持在一個合理的漲幅範圍之內。

他還給出了一份2017年的房價報告,以全加州最好的學區艾爾瑪或羅蘭港為例,一處180平方米左右的房產,約135萬美金(稅前,含裝修),那個學區的公立小學9分,初中8分,高中10分,這樣就幾乎能保證小孩“能上一個好大學”。

“隔壁不遠處一個4分學區,房價僅30萬,或者在更遠一點的灣區,房價更便宜,但是因為學區分數低,大多數華人是不願意搬到那裡去的。”他說。

根據這份報告,僅在艾爾瑪或羅蘭港區,房價在07年達到頂峰,08年金融危機後,房價下跌至75萬,後來每年以每年6%左右的幅度上漲。

到了2017年 ,該區80年代的新房漲到120萬-150萬美金。而建築於50-60年代同面積的房子大約是100萬左右。同樣是2007-2017年,北京中關村某小學附近的樓盤,均價從1萬人民幣漲到了9.5萬/平。

在加州,有些家庭不僅要在好的學區裡跟人合租一套房子,有時候為了讓孩子上好的學校,他們可能還得抽籤等待學校的名額。

來自北京的一代移民徐大亮就在這樣的等待中,他說道:“你以為美國沒有學區房?上學不用抽籤?又不是外國的月亮比較圓。”

徐大亮提到的“抽籤”,其實是因為不同地區的學校政策又略微不一樣。曾任美國教育部助理副部長的張曼君告訴搜狐公眾號“知世”,比如,在北加州舊金山附近的帕羅奧圖是一個極好的學區,學校評分常年穩定在9分-10分。

在著名的斯坦福大學所在地“帕羅奧圖”區,近半世紀來會每年免費提供幾十個名額開放給住在貧民的東帕羅奧圖區的家長們抽籤,如果抽中了這個名額,就可以讓小孩一直唸到高中畢業,這是帕羅奧圖這個區納稅人給家庭條件不富裕的家庭的福利。

而租不起帕羅奧圖富人區的房子,只能跟人合租在東帕羅奧圖區的徐大亮每年都在等待著學校的抽籤。“為了孩子能上斯坦福,今年沒成功,明年繼續抽。”

不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路
不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路

對政治不再冷漠 但依然熱愛對比

無論是在加州或是美國其它地方,大部分華人對政治一向冷漠。

但是,在去年的美國大選中,搖擺州賓夕法尼亞的此前一直不投票的華人出來投票支持特朗普

賓州華人助選團的齊女士告訴搜狐公眾號“知世”:“我是一個不在意政治的華人,但我首先是一個母親,民主黨擬推出的亞裔細分法案,限制每個族裔上一流大學的入學名額, 而不再像以前一樣,按學生的成績錄取。我們華人的孩子學習努力,本來就容易進入好的大學。”

這確實使很多大學的亞裔比例增高,但是因為自由主義的政治正確和族裔公平,讓讀書好的小孩不能得到公平的教育機會,這是入學政治化。而賓州後來的投票結果,特朗普的選舉人票數高出了希拉里,這跟之前的民調結果不同。

加州的華人特朗普助選團
加州的華人特朗普助選團

有專家評論,這批“原本沒有政治訴求”的華人婦女改變了投票結果。雖然此說法沒有可靠的事實證據,但是在加州、賓州等很多地方,確實有為數不少的華人父母,因為教育細分法案的問題,而走上投票給共和黨的特朗普之路,或者走上為特朗普搖旗吶喊的道路。

不過特朗普上台以後新任命的教育部長,在施政演說時,計畫要取消傳統的學區制度,這讓這些華人父母的心又崩潰了一次,走上了反對取消學區房制度的路。

“如果學區房制度取消,那我們這些年租房、買房、搬家、抽籤所經歷的努力, 不都白費了嗎?”小宋憤憤不平地說。

“我們華人誰不想送孩子上好學校,誰不想為孩子買好學區的房子,買不了也要租。我從小就是家裡的榜樣,我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋說。

也許這裡還有一件很重要的事情,“人類的天性就愛對比”。

(據搜狐)

葡萄牙三大购房移民热门城市 海外投资者不容错过

葡萄牙,傳說中“隨意按下快門就是照片”的國度,它猶如停泊在歐洲大陸邊緣的一艘帆船,色彩濃郁絢爛。2013年葡萄牙移民政策“紅了”毋庸置疑。目前,在葡萄牙購房主要有三大熱門城市:裡斯本、波爾圖和阿爾加維。下面將為大家對比分析這三個地區的優勢,投資者可以根據自己的 實際情況來選擇。

葡萄牙三大購房移民熱門城市 海外投資者不容錯過
葡萄牙購房移民主要三大熱門城市

在葡萄牙如何投資房產最劃算?在葡萄牙因為只要購買價值50萬歐元以上的房產,購買人就可以為自己、配偶和未滿18周歲的子女申請葡萄牙的居留權,大約需要2個月時間。投資者可以選擇將50萬歐元分散投資到不同熱門地區,購買兩到三處房產,一處自住,其余投資,5年後就可以將投資的房產售出,這種分散投資的方式不僅大大降低了風險,還可以幫助投資者獲取一定的房產增值收益。從另一角度考慮也相當於降低了移民的成本,可謂一舉三得。

里斯本:自住投資兩相宜

在葡萄牙的所有城市中,首都裡斯本由於集中了葡萄牙多數顯而易見的繁華,集聚了許多投資者。首都裡斯本是葡萄牙最大的都市和海港,亦為葡萄牙高等教育機構的所在地。裡斯本西部大西洋沿岸的美麗的海濱浴場,亦是歐洲著名的旅游城市,每年接待游客超過100萬人次。裡斯本機場每年運送旅客大約1300萬人次,城市的酒店入住率平均在80%以上。作為世界知名的旅游勝地,當地房產投資收益率較高,房產出租年收益率可達到5%。裡斯本市中心及周邊主要區域的房地產價值是穩定的,同時長期租金收益率一直呈上升趨勢,直到今天收益率一般達到7%—9%。

波爾圖:投資實業佳地

波爾圖是葡萄牙三大城市之一,人口有30多萬,是比較重要的經濟支柱城市。如果你發展你的事業,建議你可以考慮波爾圖,這裡的福利、政策優惠都有絕對的 優勢。很多發展實業型的移民葡萄牙的人,都選在波爾圖。波爾圖整個地區,房屋的類型比較豐富,有別墅和公寓,另外也有廠房,廠房的價格比較適中,不像在中 國的房租,可能會占企業利潤很大比例,葡萄牙的房租占比幾乎為零。葡萄牙的經濟,不是靠房產為主,目前,在波爾圖有上萬華人在這裡開商鋪和實體企業。波爾 圖的房價約在10萬至90萬歐元之間,其中,多數為20萬至30萬歐元。

阿爾加維:適宜度假

阿爾加維是一個受益於其美麗景色的特色城市,它在歐洲的知名度,可媲美法國蔚藍海岸和西班牙陽光海灘。阿爾加維位於葡萄牙東南端,也同樣是葡萄牙絕佳的度假地。其出租回報穩 定,年回報在5%左右。每年數以萬計游客的湧入,都為當地出租業帶來了巨大的利潤。獨棟別墅或聯排別墅平均每平方米2600~2300歐元,公寓的價格平均每平方米1600~1400歐元,出租回報為5%-7%。

由於三座城市優勢不同,所以建議投資者在選擇購房移民時,移民者最好擦亮雙眼,選擇適合自己並且能帶來較大收益的城市。

 

 

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麽那麽大?| 加拿大

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放眼大多倫多地區,200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣?

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題,Daisy分析了多倫多市,今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區,看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇?

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮,一般開車一小時以內能到多倫多市中心;而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年200萬加元獨棟別墅的成交分布(每個小紅點代表一筆成交)。

【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇:都在多倫多,差別怎麼那麼大?| 加拿大

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(注:多倫多市的詳細分析圖,詳見另一期文章:多倫多獨立屋大數據動畫分析:200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅?

為了便於讀者了解,Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席,接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮,它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖,體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

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Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮:Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市,Mississauga密西沙加市,和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮,King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區,而Vaughan旺市,和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心,所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊,雖然也是產業中心,但一般被認為是加拿大的新德裡,華人購買的不多,價格也不算高。

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第三梯隊的特點是地大房豪,這些市鎮可稱為多倫多市遠郊市鎮,但開車一小時內還是能勉強夠到多倫多市。交通有點遠,但好處是房子真的是豪華,風景都很好。如果你是一個醉心田園生活的人,又不是上班族,那這些地區也是不錯的選擇。

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聲明:居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權,可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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如何在不超支的情況下在房產拍賣會上大獲全勝!| 澳洲

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雖然包括悉尼在內的澳大利亞幾大城市的房地產庫存水平較低,但2017年的房地產拍賣會數量仍有所上升。比如上周末,雖然悉尼的房地產庫存水平較低,但一個周末仍舉辦了900多場房地產拍賣會,且拍賣清盤率高達82%。

房地產拍賣在賣家中間變得日益流行,對於買家來說,在拍賣日之前制定周密的房產競拍計劃至關重要。制定計劃與不制定計劃參加拍賣會的結果可能相去甚遠,一個周密的計劃有時能夠為您節省數十萬元。

以下是關於制定拍賣會房產競拍計劃的幾條建議。

請牢記,在拍賣會上競拍房產沒有冷靜期,因此一旦您拍下房產,過後就不能反悔了。

拍賣會前

1、確保您的律師在拍賣會當天您出價或競拍之前已仔細檢查過購房合同。

確保您打算競拍的房產在合同中沒有任何異常聲明或任何特殊條款。

如果合同中存在任何異常之處,可能會影響您對該房產的心理價位或出價上限。

2、詢問中介該房產已完成多少害蟲報告和建築報告,以及已有多少買家簽訂購房合同的意向

您可以通過真實買家的意向情況,更加清晰地了解該房產的受歡迎程度。相較於計算看房人數,簽訂購房合同的意向數量能夠讓您更加准確地估計該房產的受歡迎程度。真實買家會希望在拍賣會當天出價或競拍之前看到購房合同。

3、提出提前出價競拍請求,將房產一舉拿下。

如果您非常喜歡某處房產,務必要積極主動,盡快向中介提出具有競爭力的價格,不要等到拍賣會當天。

受到房地產庫存水平較低的影響,買家在購房時變得越來越積極,經常在拍賣會舉辦之前就提出頗具競爭力的價格。

比如,2017年3月,悉尼北岸市場有2/4的拍賣房產是在拍賣日之前售出的。

4、拍賣會之前設定自己的出價上限。

如果您希望在拍賣會上競拍房產,務必確保您已設定當天的出價上限,並嚴格遵守。也就是說,在拍賣日之前在您的腦海中反復溫習這個數字,並且如果拍賣競價超出您的上限,也不要不愉快,還是要開心地退出競拍。切勿讓中介影響您在拍賣會上對於自己的出價上限的堅持。

您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,讓拍賣師看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言
您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,讓拍賣師看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言

拍賣會當天

1、在拍賣會上理解拍賣師的一言一行

如果您感到拍賣會進程過快,或者在理解拍賣師的一言一行和競價上有困難,只需要求出席拍賣會的賣方房地產中介為您在紙上寫下相應的價格即可。

2、拍賣會當天要早到

大多數拍賣會在星期六舉行,因此,為避免遇到交通堵塞,請早點出發。

3、登記卡數量不多

參加拍賣會的登記卡數量不多。在悉尼,您如果想要在拍賣會上出價,必須進行登記並獲得登記卡。這意味著,只有手中持有登記卡的買家才能出價,成為您的競爭對手。

這一點可以成為您的優勢,因為如果參加拍賣會的有100個人,但只有您持有登記卡,那麼嚴格來說您是唯一一位有資格參與房產競價的買家,這樣您也就不會急匆匆地報出自己的底價了。

4、站在哪裡才能讓拍賣師看到您?

不要藏在拍賣師或中介身後。

您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊,因為這樣拍賣師將能夠看到您的出價,您也能夠觀察其他競拍者的身體語言。

5、善用您的頭腦出價,而不是情緒。

拍賣非常流行的其中一個主要原因是,它激發了競拍者之間的競爭和情緒,以便可以不斷抬高價格。

在出價時務必牢記自己設定的價格上限,如果您失手了,也不要傷心難過。

因為錯失自己心愛的房產而失望沮喪,總比帶著出價過高的悔恨離開會場要好得多。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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中國加大資金管制 海外買房投資變得困難 | 海外

中國近來不斷加大力度,阻擋資金外流。影響所及,不但大型併購、收購足球隊變得不容易,就連中國人最愛的海外房地產投資,都出現困難。

據《紐約時報》報導,39 歲的 Kitty Zhu 與數百名投資人,共同在馬來西亞投資壹個房產建案,據開發商表示,當建案完成,這裡將是綠樹成蔭的海濱房屋,也有針對老人及兒童的便利措施。但由於付款在馬來西亞進行,在中國嚴管資金流出之後,付款變得困難。

中國加大資金管制 海外買房投資變得困難 | 馬來西亞
但由於付款在馬來西亞進行,在中國嚴管資金流出之後,買房付款變得困難

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Zhu 表示,她已經付了 33.4 萬美元中的 4.4 萬美元,但管制加大後,她已經失去信心,想要退費,銷售人員卻自此就躲著她。

在中國官方不希望人民幣大貶,加大力度管制資金流出之後,去年底推出各種管制措施,要求境內個人換匯不能用於境外買房及證券投資,防資金「化整為零」偷渡海外

如此壹來,不僅是大公司,連壹般人都受影響。上周五,在銀行支付卡居領導地位的銀聯海外部門表示,將禁止公司旗下銀行卡,在海外買房。

這類管制料將影響巨大。據房產諮詢公司 Jones Lang LaSalle 數據,中國人去年在海外房產投資了 330 億美元。GMT Research 駐中國香港的分析師 Nigel Stevenson 表示,最大的麻煩在於,許多海外的大型開發案,原本就是針對中國買家,而非當地投資人設計的。

海外國家很多也不喜歡中國人的買房投資。馬來西亞前總理 Mahathir Mohamad 就多次批評,這類大型投資造福了富裕華人,對當地的經濟回報卻相當有限。現任總理納吉 (Najib Razak) 則認為,馬來西亞只是借鏡了杜拜的做法,吸引海外投資人。

《金融時報》近期報導則認為,全球房價飆漲,主要與中國資金有關。這帶來如英國、加拿大溫哥華與澳洲南威爾斯等地,針對外國投資人課徵特殊印花稅。

(據鉅亨網)

搞不懂BC物業轉讓稅新制? 壹篇文章幫妳 | 加拿大

物業轉讓稅property transfer tax,簡稱PTT。是指在卑詩進行房屋買賣交易都要繳納的壹種稅,每次新屋主向地產局申請變更屋主時要根據房屋價值繳納PTT。2016年2月17日,BC省政府公布了2016年最新的財政預算案,與此同時,也宣布了物業轉讓稅的新條例, 新條例適用於2016年2月17日或之後註冊的所有物業轉讓。

與之前的規定相比,卑詩省政府主要對物業轉讓稅做出了以下三點調整:

  • -房屋200萬以上物業, 超過200萬元的部分轉讓稅3%;
  • -買新屋獲豁免物業轉讓稅;
  • -置業人士需要披露國籍資料。

200萬元以上部分,轉讓稅稅3%

2016年2月17日前,根據物業的“公平市場價值”,售出物業的頭20萬繳納1%的物業轉讓稅;20萬以上的部分繳納2%的物業轉讓稅。而在此之後, 置業人士購買房屋超過200萬元以上部分,則需要增繳3%物業轉讓稅。即:

1.首20萬收1%;

2.20萬以上至200萬收2%;

3.而超過200萬元的部分則收3%。

價值200萬以下物業,則轉讓稅繳納比例保持不變,即:

1.首20萬收1%;

2.20萬以上至200萬收2%。

買新屋獲豁免物業轉讓稅

置業人士買新屋可獲豁免物業轉讓稅。新屋75萬元以下物業轉讓稅全免, 新屋80萬元以下部分豁免。

豁免物業轉讓稅項具體金額全表請看以下鏈接:

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/exemptions/newly-built-home-exemption/exemption-amounts

不過,值得註意的是,買新屋的置業人士必須是本國公民或永久居民,且登記日期92天內進入該新屋居住,並在該新屋住至少壹年。BC政府將和聯邦稅局共享資料,嚴格審查。比如駕照地址、保稅表上填的地址等都是需要註意的地方。

>>>點擊查看:加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費

搞不懂BC物業轉讓稅新制? 壹篇文章幫妳 | 加拿大

置業人士需要披露國籍資料

新更改要求置業人士在需要交稅的物業轉讓註冊登記, 提供他們的國籍資料。個人置業人士, 需要披露他們是否加拿大公民或永久居民。如果他們不是加拿大公民或永久居民,他們必須披露國籍。企業置業者, 需要披露任何不是加拿大公民或永久居民的董事。如果有做信託, 需要披露委託人和受益人的名稱,地址和國籍。

首次置業物業轉讓稅優惠政策依然有效

另外,本次變更並未取消首次置業物業轉讓稅優惠政策。即物業不超過$425,000,土地面積不超過0.5公頃,該房屋必須用作購房者的主要自主居所。即使不完全滿足上述要求,也可能申請部分優惠。不過,此項優惠對購房者有以下要求:(1)必須是加拿大公民或永久居民;(2)在過戶之前至少連續12個月在卑詩省居住,或者過去6年期間以卑詩省居民的身份報過兩年收入所得稅;(3)在地球上任何壹個國家或地區從來沒有擁有過房產;(4)以前從來沒有享受過這項優惠。每個人享受這項優惠的機會只有壹次。並且,購買房屋後必須在壹定期限內滿足以下條件才能避免所減免的轉讓稅被政府重新征收:(1)必須在成交之後92天之內入住;(2)如果購買的是空地,必須在壹年內建成房屋並入住,且土地和房屋的總價不超過$450,000;(3)入住後必須住滿成交後的壹年。如果沒有住滿壹年需要按比例退還已經享受的物業轉讓稅優惠;(4)成交壹年以後,省府會發給您壹封信,確認您的情況符合上述所有要求。

15%海外買家稅是附加稅

最後需要指出的是,15%的海外買家稅是物業轉讓稅的附加稅,是在原規定的物業轉讓稅基礎上附加當前執行的。

相關資訊:去年溫哥華低陸平原商業地產 銷售129.9億較前年大升47.4%

(據西岸居)