外国买家 – Page 4

外國人在美購房創新紀錄中國人連續四年霸 | 美國

一項最新市場統計數據顯示，截至3月底的12個月內，外國買家在美國的房產投資額達1530億美元，創新紀錄。其中中國人的購置量最高，總額達317億美元。

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據CNBC援引全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的統計數據報導，12個月內的房地產交易較2015－2016年同比增加49%。

在房屋數量和交易額方面，外國人在美國的購買量攀升至歷史最高水平。外國買家占現房總銷售額的10%，占總房產交易數量的5%。買家共購買284,455套房屋，比上年增長32%。

在美元升值而導致房產價格上漲的情況下，美國房地產市場對外國人新的吸引力顯示美國是全球金融市場的避風港。

中國人購買的房產數量連續四年領先，12個月間的交易額為317億美元。而中國人購買一個家庭房屋的平均價格從以前的93.7萬美元降至78.2萬美元，但是總購買數量從2.9萬套增至4.1萬套。

其次是加拿大、英國、墨西哥和印度。俄羅斯買家僅占1%。

去年加拿大人所購買房產額增幅最大，交易總額達到190億美元。

雖然川普頒布在美墨邊界築牆管制非法移民的行政令，但是在美的墨西哥人的購房數量比去年同期增長一倍，排名第三。

佛羅裡達、德克薩斯和加利福尼亞三個州對吸引的國際買家數量最多，占總交易的一半。

新澤西和亞利桑那州的交易量也進入排行前五名行列。

（互聯網資訊綜合整理）

中國領銜美國商業房地產外商投資 | 美國

彭博報道，美國全國地產經紀商協會周二發布的一項調查顯示，2016年，五分之一的商業房地產經紀人與國際客戶完成過交易；外國買家和賣家的第一來源國都是中國，佛羅裡達是國際客戶的首選。

美國全國地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說：“雖然許多大型市場的A類資產價格已經超過危機前的水平，但許多中小市場的房地產經紀人也受益於國內外商業房地產投資者的興趣增加”

Yun表示，40%的房地產經紀人預計國外買家今年將有所增加。

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近三分之二的商業房地產交易涉及非居民外國人；買家主要來源：中國（17%）、墨西哥（14%）和英國和委內瑞拉（均為7%）。

中國也是賣家第一來源國

國外商業房地產買家比住宅房地產買家帶來更多現金；60%的國際交易以現金結算，而美國全國地產經紀商協會的2016年住宅市場調查顯示，一半的住宅房地產買家以現金支付

Yun表示，美國仍然是最有吸引力和最安全的投資目的地之一；沒有什麼證據表明這一點很快就會改變。

（據新浪財經）

德州為外國房地產買家最佳投資地之一 | 美國

在2016年，德克薩斯州和佛羅里達州成為外國房地產投資者最熱門的美國投資市場。據美國國家房地產經紀協會說，該協會的商業房地產成員當中有20%去年都曾成交過涉及外國買家的銷售。

該協會在其年度商業房地產調查中發現，佛羅里達州、德州和加州是購買不管是自用還是投資的小型房地產的離岸買家最受歡迎的市場。

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該協會的最高級經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在報告中說：“有接近一半的房地產經紀反映，他們在這五年來遇到了越來越多尋求購買商業用地的國際客戶。盡管在經濟衰退以來，經濟擴張逐漸放緩，但和世界其它地方相比，美國仍然是對投資者最具吸引力和最安全的投資地之一，沒有什麼證據顯示這一情況會很快改變。”

房地產經紀還發現，在美國投資人數最多的外國買家是來自中國，來自中國的投資者占了房地產經紀經手的商業房地產銷售的17%。

中國之後是墨西哥，占商業房地產銷售的14%，其次是英國和委內瑞拉，各占7%。這幾個國家是離岸買家最大的來源國。

大部分由房地產經紀經手的商業房地產交易都是價格低於250萬美元的小型交易。

在接受訪問的房地產經紀和代理人中，有40%表示他們預期今年外國買家認購房地產的業務會上升。

勞倫斯·雲在報告中說：“經過多年穩定的就業增長和美國經濟的強化，盡管步伐不太，但仍然讓（美國的）商業房地產成為尋求多樣化的投資組合和在原籍國以外產生收益的安全投資項目。”

互聯網資訊綜合整理

居外微課堂第十六期：外國買家如何匯款到泰國買房？

對於多數投資者而言，去國外買房，面臨的一個重要問題是怎樣把購房款匯到國外去。而在當下外匯管制不斷加強的背景下，這個問題就變得愈發突出。在泰國買房時，外國買家也面臨著同樣的問題。本期微課堂，我們就一起來聊聊外國買家如何匯款到泰國置業。

中國人來美購房擠出買家前五名 | 美國

據美國房地產商協會（NAR）指出，中國外匯管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中，已不再晉入前五名之列。

據財經內幕（Business Insider）報導，由NAR公布的2017年數據顯示，外國購屋者最鍾意的美國房市為邁阿密、洛杉磯、紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆（Bellingham）和夏威夷州的卡胡魯伊/懷盧庫/拉海納（Kahului-Wailuku-Lahaina）地區，在2016年，這五個房市是中國買家的熱門目標，但到了2017年3月，中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報導指出，相反地，這些房市的首位外國買家是加拿大，事實上，在20個美國最熱火房市中，加拿大幾乎全部獨占鰲頭，僅有加州的中央市（El Centro），加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示，大部分中國買家購屋是為了遷居，占61%，而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年，80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入，中國買家僅39%。

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NAR指出，中國外彙管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中已不再晉入前五名之列

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報導說，中國有13億1700萬人口，而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟，其中1萬1386棟住屋，中國買家用來投資或偶爾居住。相反地，加拿大有3585萬人口，2016年，加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入，其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同，在2016年，中國買家在美國購房總金額最大，投入約270億元到美國房市，加拿大以89億元遙遙落居第二，兩者金額差距極大，但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元，加拿大買家平均為33萬2072元，而美國人購屋平均僅花費27萬1000元；由此數據顯示，美國人競購住房的對像，較可能是加拿大人而非中國人。

（據世界日報）

外國買家首季購買私宅增加 | 新加坡

本地私宅交易量近期有上揚趨勢，外國買家購買的私宅數量在今年第壹季也有所增加。

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根據戴玉祥產業咨詢公司（Edmund Tie & Company）最新研究報告，外國買家在今年第壹季共買了1141個私宅單位，比之前壹季增加11.3％。

外國買家包括新加坡永久居民和非永久居民。根據戴玉祥產業咨詢公司資料，前者購買了805個單位，比之前壹季上揚12.1％。後者在第壹季共買了336個私宅單位，比之前壹季增加9.4％。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，雖然新元走勢比區域其他貨幣強勁，意味著本地私宅價格更高，但外國買家仍對本地私宅趨之若鶩，這主要是新加坡環境穩定，是許多外國人安居落戶的首選。

他說：“盡管全球外部環境充滿不確定性，我國政治與經濟穩定，並提供高素質教育、完善設施和基礎設施等，繼續吸引著外國買家。”

報告顯示，在不同項目裏，最受永久居民歡迎的私宅項目是丹那美拉的豪佳苑（Grandeur Park Residences），共買了52個單位。排在其後的是西海岸的河景苑（Parc Riviera），共買了49個單位。

這些私宅項目價格相對實惠，例如豪佳苑單位尺價介於970和1592元之間，反觀隔鄰的私宅項目林曦閣（The Glades），尺價則介於1190和1715元之間，價格高壹些。

至於非永久居民，他們則傾向市區或市區邊緣的私宅項目，包括Principal Garden、OUE Twin Peaks和Commonwealth Towers等，在第壹季分別買了20個、15個和11個私宅單位。這些項目或是位於女皇鎮地區，或靠近烏節路。

就國籍而言，中國和馬來西亞買家仍占多數，共買了495個單位，他們主要看中的是第5郵區的私宅項目，即金文泰、巴西班讓和豐隆花園壹帶的項目。

另壹方面，本地買家購買的私宅數量在第壹季也增加22.2％至3542個單位，但買家傾向購買總價較低，面積少過700平方英尺的單位，超過七成為總價低於150萬元的單位，反映他們對房價敏感。李乃佳說：“買家轉向較小單位，主要是因為降溫措施令買家的購買能力受限。”

談到本地樓市走勢，李乃佳表示，全球局勢仍不穩定，像美國聯邦儲備局將調高利率和中國可能推出經濟政策，都會影響本地樓市，導致私宅價格難以在短期內回彈。

不過，他預期下來推出私宅項目如瑪庭豪苑（Martin Modern），會引起買家興趣，帶動私宅交易量繼續上揚，估計今年新私宅銷量可達8000至9000個單位，超過去年全年所賣出的7972個單位。

相關資訊：新加坡4月新私宅銷量減12.6％共賣出1555單位

（據聯合早報）

外國人在德國買房投資有什麼規定和限制？

德國沒有針對任何外國買家的任何德國房產投資限制，因為這種限制將違反德國憲法。

德國政府鼓勵支持外國人在德國投資置業，外國人可不受限制地購買別墅、公寓、商鋪、酒店等房產（無論是期房、新房還是二手房），或者購地自己建房。健全的法律體系和獨立的司法體制，保護著每個海外投資者的利益，保障私有財產神聖不可侵犯。

居留身份和買房

這裡先要分清是貸款買房還是全款自付買房。如果不需銀行貸款，德國對於買房人的身份沒有任何特殊要求。換句話說，只要不貸款，外國人都可以在德國買房。因為買房人的常住地不在德國，所以通常情況下開發商會要求在一定期限內（一般不超過四個星期）房款100%彙到德國的指定賬戶上。

需要說明的是，這個賬戶不是開發商的賬戶，因為按照德國法律規定在房屋蓋成交接前，不允許開發商一次性得到房款。所有的房款必須按照施工的進度分期分批的支付。所以這種情況下，這個指定的賬戶是公證師名下的托管帳戶。作為合同的第三方，中立的公證師在收到買房人支付的100%房款後，會根據施工的進度，通知買房人，在得到買房人的書面認可後，代表買房人分期分批支付房款直至房屋交接完畢。

如果買房人不能親自在德國辦理房屋預定，簽署購房合同以及房屋交接等重要手續，可以全權委托第三方辦理，可以是私人，也可以是職業房產經濟人比如德國搜房。全權委托書首先要經過公證才有效。

如果需要銀行貸款，那麼申請人在德的居留身份就很關鍵。一般情況下，德國的銀行不會貸款給沒有居留或持有限居留的申請人。但是不排除一些例外情況，比如貸款申請人本金支付比例較高。

財案9大措施緩解住房問題卻被批無用 | 澳洲

據Domain網報道，2017年聯邦預算案提出9大改革幫助“緩解住房負擔能力壓力”，然而其中並沒有特別突出的措施。盡管多份文件承諾“為澳人推出全面的住房負擔能力計劃”，但本次預算並未達到首次置業者期望。

新措施中的大部分都是用來解決住房的需求側問題，卻繞開了負扣稅和投資者稅收激勵因素等容易引發政治爭議的問題。

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財案9大措施緩解住房問題卻被批無用 | 澳洲 — 鼓勵退休人士“大房換小房”或可釋放內城大型住宅

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新措施選擇收緊業主申請交通開支等特別減免的條件。然而，防止投資者利用公共資金前往外地房產度假，並未能在很大程度上緩解負擔能力問題。此外，9大措施中有3條針對外國買家——澳洲房產買家中最小型的群體。

預算幫助解決負擔能力問題的計劃中，這些“政治友好”卻意義不大的措施占了壹半以上。

其余4條措施中，其中壹條允許首次置業者將部分稅前收入存入特定賬戶用於購房，但每年3萬澳元的上限或是杯水車薪。在全澳房價最高的市場——悉尼，儲蓄如需覆蓋住房中位價折半的10%，也要5.7萬澳元，還要加上印花稅和其他費用。往屆政府也曾推出類似措施，但由於首次置業者需用更長時間在特定賬戶進行儲蓄，因此很快因為缺乏支持率而被迫撤銷。

退休人士如果出售大型家庭住宅、換住小房，可將部分售房所得轉為養老金，預計將可釋放悉尼、墨爾本等首府城市內環及中環壹帶的大型住宅。

另外2條措施包括，為管理投資基金（Managed Investment Trusts）推出稅收優惠待遇，中低收入人士租住福利房可長達10年。投資合資格福利房的人士也能享受進壹步的資本收益稅收減免。

預算轉向依賴各州推出規劃及分區改革，以促進供應。預計相關措施將能部分減輕住房負擔能力壓力。

然而，聯邦政府也在預算案中指出：“（相關問題）並沒有萬靈藥。”不過，即使沒有萬靈藥，對於有計劃在未來數年間首次置業的年輕澳人而言，本次預算也顯得缺乏決定性改革措施。

（據澳洲新快網）

美國貸款買房無難事！外國買房者在紐約的融資選項 | 美國

與大眾的看法相反，我認為外國買房者或投資者有可能在美國獲得抵押貸款。無論外國人想在紐約市置購二房，還是想買房投資，還是想為孩子買房、等他們大學畢業後好有地方住，在美國都有很多融資選擇。以下將列出一些要想獲得融資的必要條件和要求。

搞清楚個人首付比例是必須的。不像美國公民的融資，如果外國買家想借200萬美元，他們的首付必須是40％；如果想貸500萬美元，首付必須是50％。通常，外國買家只可選擇可調整利率抵押貸款（即5/1 ARM或7/1 ARM），目前利率水平都在5％-6％。申請人將不需要有FICO或信用評分，也沒被要求前期存款至銀行。此外，資產必須抵押在國際認可的金融機構。

外國貸款申請者需要提供的證明文件與美國公民要提交的非常相似。申請者需提供兩年的收入證明，自己國家的納稅申報也能被接受。貸款人還需要申請者提供兩個月內的驗資證明，以分析借款人的流動資金狀況。此外，貸款人希望看到借款人年初至今的收入證據。申請者可以提供最近的工資單、注冊會計師信、資產損益表等。

正如前面所提到，FICO/信用評分不是必需的，但如果借款人建立了信用記錄，貸款人將想要獲得他們在美國的信用報告。如果美國信用不可用，則需要四個賣方參考放款人的證明。這些信件必須說明申請者成為客戶有多長時間，並解釋他們的信用評級（即賬單按時支付、客戶有良好的信譽）。信件必須有公司抬頭，並含能驗證細節的人的聯系方式。有了這些信息，貸款人會想看到一切資料都翻譯成英文，且相關金額轉換成美元。

以上是外國買家獲得融資最重要的因素和必需材料。貸款人可以要求更多的信息，但這些證明文件都是必需的。最重要的是，任何買家，無論是美國人還是外國人，貸款人能夠核實申請人的收入、資產和信用至關重要。證明文件及其提供方式正確，可成為被批准還是被拒絕的關鍵因數。

在紐約市買房是件非常令人興奮的事情，並且它能夠提供很多機會。與貸款人討論你的選擇，將自己放在最有利的位置，可成為能否買到理想房產的決定因素。

（原文由Kai的合作伙伴Scott Nadler撰寫）

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中國投資者注意！在澳買房不住可被征重稅！新財案空置稅呼之欲出 | 澳洲

據《澳洲人報》報道，聯邦預算案將打擊海外買家投資房產空置的情況，如果海外買家空置房產，將被征收壹筆數千澳元的費用。

根據天空新聞報道，如果海外買家的獨立屋或公寓是空置的，這項措施可令每套房產繳納高達5000澳元的費用。這筆費用將加在外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的住宅土地費上。

此外，外籍非澳洲居民在澳洲購買任何住宅物業之前，需要辦理外商投資審批，並依照房產價值支付5000到9萬澳元的費用。根據該報告顯示，該收入將用於資助預算案中其他住房負擔能力的措施。

今年3月，《每日電訊報》報道，政府部長們正在尋找向外國買家征收空置稅的方法，因為他們空置投資物業，可能擡高租金。其中壹個建議是，與州政府合作，調查每處房產的日常用水情況。

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工黨在4月宣布，如果他們上臺執政，將推行該項政策措施，包括征收空置稅。影子財長Chris Bowen表示，如果上臺執政，工黨將幫助澳洲主要城市的政府，推出統壹的空置物業稅。目前海外買家如果想在澳洲買100萬澳元以下的房子，需要支付申請費5000澳元；房價如果超過100萬澳元，申請費將是至少1萬澳元。工黨表示如果他們執政，將進壹步改革：非澳洲居民購房將需要根據每套房屋的價值多支付5000至9萬澳元。財長Scott Morrison的壹名發言人拒絕就新報告發表評論，財政部壹直在研究5月預算案中住房負擔能力的問題。

又有報道稱，澳洲已基本確定將從2018年1月1日起征收住宅空置稅（Vacant Residential Property Tax），每年12個月中有超過6個月時間房子沒人住的話，需交納約額外5000澳元。其中壹種方案是每逢”空置年”，征收該房產增值部分的1%作為空置稅（並非網上流傳的壹些說法，所謂總房價的1%）。

在墨爾本，空置稅的實施範圍將是：市中心為圓點的半徑30公裏內的絕大多數區域內的物業。這是壹個非常強烈的信號，我們知道有人在”囤”房子，不要再買了房子卻不投放在市場（不出租、不自住，不出售）。政府得要照顧不太有錢的本地年輕人進入房市，讓首次置業者買自住房變得容易。

根據專家估計，這樣的房子（Ghost House，鬼屋）在全澳不下9萬個，在墨爾本不下2.5萬個，這個數字意味著20%的外國投資者所擁有的房產目前為空。

如何判定壹個房子空著？很簡單，查水表。有壹些情況下房子的某些空置時間可能獲得豁免不計算：住者能證明那段時間咱們壹家去度假了；這是個市區的辦公單元房；產權人往生了，親屬沒及時處理；產權人算是維州居民，但暫時住去海外了。

早在今年3月，政府就討論過征收空房稅的問題，而如今，該罰款政策看起來將勢在必行。其實，無論是空置罰款、印花稅提高、FIRB審查，銀根收緊等等，種種跡象表明壹個事實：投資房產的紅利沒過去，但是投資房產的門檻在越來越高。

相關資訊：房市崩圍的風險很小悉尼房市軟著陸？

（據信報財經新聞）