房产投资 – Page 15

提升房產投資價值的3大絕招 | 美國

許多投資前輩都會很樂意與年輕的投資者分享他們的經歷，並會感慨地說，如果可以重新開始的話，結果就會大為不同了。其實這些前輩可以很快地從他們早期的挫敗中學習經驗，並且繼續進行持久的投資。

學習“曲線投資”對於長期投資者非常重要。要提升房產投資的回報，從一開始就要使自己的房產投資朝獲得最大化收益的方向發展。提升投資回報主要有以下3招：

把個人的使用率降至最低

擁有可以收取租金並時常度度假的寓所對很多人都極具吸引力。然而，購買投資型不動產和度假不動產卻有很大區別。

投資型不動產用於最大化地獲取租金收入和投資增值。如果管理得當，每月都有固定收入。這種房產並不用於個人之用。有些買家選擇長達十年的全出租計劃，然後到退休後再自用。我認為這個計劃很不錯。

度假型不動產也可以產生收入，但是不太固定，或者時常中斷。有時候你出租幾個月獲得不少收入，而其他時候你卻一無所獲，與此同時你還在支付房產產生的各種費用。游客什麼時候來什麼時候走都難以事先知道，同時短期出租的管理維護費用又十分高昂。

選擇一套最好的套房

當房產價格大幅下跌的時候，購買最便宜的房產並不意味著是最好的投資。相反，這種廉價房產時常是賠錢又耗費精力的投資。

和其他事情一樣，房產也存在一個使人樂觀的中間地帶。要做的是在一個不錯的社區，選擇一處價格合理的房產，但是要挑最好的購買。

如果社區中有湖景，就挑能臨湖觀景的。如果高層的兩居套房又有多出的樓頂空間，或者陽台更寬敞，買下沒錯。如果社區有泳池、網球場和燒烤區等公共設施，價格只比街對面那些沒有額外設施的社區高一點，那寧可多花點錢買下。

要耐心等待，直到合適的房產出現為止。記住，對於優質的房產不要過於令色，因為這通常是值得的。

確保你的房產得到良好的管理

許多投資者能夠自己管理好房產。他們找到租客，並直接與之打交道。如果房產離業主住處不遠，自己也有時間和耐性打理，是最好的了。如果情況不是這樣，可以雇用專業的房產經理，並且踏實地做好情況跟蹤和聽取真實的情況彙報。

能夠年復一年地管理好自己的投資和出租事務的專業經理值得高價聘請。房產管理經理做得越出色，租客就越滿意而願意長期租房。租客來來去去的很容易帶來不爽，收入又要少。管理好房產出租是很值得投入的。

最好的管理公司是那些了解租客需求的，防止問題發生，並能為租客帶來良好體驗的。同樣地，那些拖拖拉拉，拒絕維修和更換設備部件的房東，可能自食其果。

懈怠於打理和房東頑固不化經常造成不必要的空置和房客的抱怨與爭執。請你不要讓這種情況發生在自己身上，從而導致收入的損失。

結論

要充分使用這三招來提升自己房產的投資回報，最好的方法無疑是三招並用。如果買貴了，或者買了一個不好的位置，就很難解套了。

然而，無論處於什麼情況，隨著時間推進，堅持這三招總會對你的房產投資產生積極的效益。

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

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居外課堂：在加拿大買房需要交多少稅務費用？

買房子可以算是筆大投資呢，通常人們都要花很長的時間選房、看房與購房。在加拿大第壹次買房子的人們或許搞不太清楚在這裏買房子都需要交什麽費與稅，然而不清楚這些，妳就無法正確的做出購房預算。下面居外列出了投資加拿大房產的各個階段所需要的稅費，試著算壹下買個房子究竟要花多少錢吧。

律師費：加拿大購房的手續由律師全程負責，包括審查業主的業權、物業的抵押權、買賣協議及產權過戶等壹系列工作，收費約$800~$1500。

物業轉讓稅：又稱土地轉讓稅，每次新業主向地產局申請變更屋主時產生的稅收。他是按照物業的“公平市場價值”進行收費，不壹定是實際的成交價。具體計算公式是前20萬繳納1%的PTT；20萬以上的部分繳納2%的PTT。例如，價值15萬的房子繳納$1500的PTT（$150,000×1%）；25萬的房子繳納$3000元的PTT（$200,000×1%+$50,000×2%）。

商品購置消費稅：如果購房者買的是全新的房子，須繳納約為7%的商品購置消費稅，如房價在35萬加元以下，大約可享受36%的免稅。

產權證書費用：如果售房者不支付產權證書費用的話，那麽妳就不得不自己支付了，這部分費用大約在$1000-2000之間。

房屋檢查費：由買主付，價錢根據房價而定，從$300-$500甚至更高，房價越高檢查費越貴。

房屋保險及家庭財產保險：每年的房屋保險費約為房價的0.1%-0.2%，保費的計算取決於房齡，房子的狀況、所處的區域、自住還是出租、保單覆蓋的範圍以及房主過去是否索賠等因素。如果妳需要貸款購買房屋，所有貸款機構都會要求妳購買房屋保險，尤其是火險，並在交房日當天生效，否則妳拿不到貸款的款項。

房屋評估費：所謂房屋評估費就是對妳所買房子的價值進行估計，妳的抵押借貸方可能會要求妳來支付評估費用。這項費用大約在$150-$350。

抵押貸款保險費：如果妳的抵押貸款是首付低於20％的高比率抵押，約為0.75%-3.75%，妳就需要抵押貸款保險，從而支付壹定的保險費。妳的借貸方可能會把保險費加到妳的抵押貸款裏或者要求妳在交易完畢以前付清。

首付款：加拿大買房可以向銀行貸款，但首期款要自己先付。通常是房價的20%，對於沒有工作的新移民，這是最少的，而且通常會要求30%，不同的銀行有不同的規定。如果妳有壹份很好的工作，最低可降到5%，但妳必須購買加拿大按揭貸款保險計劃或GE按揭保險，根據貸款金額和首期付款比例計算保險費，費用壹般在數千元。保險費加在貸款金額中分期支付，首期要在交屋的前幾天準備好。

物業稅/土地稅：當地政府每年會對物業進行估價，並按估價的金額收取物業稅，稅金視乎地點及物業而定，如多倫多地區約為房產估值的1%；而溫哥華地區則是政府每三年評估壹次，約為物業估值的0.5%-0.6%。

物業管理費：物業管理費為$0.42-$0.6/平方尺，新房較低，舊房較貴，壹般共管公寓需支付，獨立屋壹般無此項費用。

房屋出租管理費：投資者業主可以根據自身情況來決定如何出租房屋，壹般，長期居住在加拿大的業主會選擇自己尋找租客；而短期或是不經常居住的業主則會委托房屋托管公司代為管理並進行出租，費用主要按房型和面積而定，月收費由$100-$400不等。

所得稅：在加拿大，租金收入屬於需報稅收入，擁有出租房地產的納稅人應該每年都申報所得。按照2013加拿大聯邦稅收規定，所得稅率按年收入分級，最低為15%，最高為29%，而各省個人所得稅稅率有異。

資本利得稅：是對資本利得（低買高賣資產所獲收益）征稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。並不是所有國家都征收資本利得稅。加拿大資本利得的50%按照壹般所得稅稅率進行征稅（另外50%不征稅）。目前，資本利得稅的征收對長期投資資本利得與短期投資資本利得不作區分。某些例外情況，比如出售自己主要居所（primaryresidence）所獲收益，是不被征稅的。

律師費：前面有提到加拿大購房的手續由律師全程負責，轉讓期同樣會有律師全程負責，收費約$800~$1300，依房屋種類與市場不同，收費有所不同。

中介費：大部分中介都是個體營業的，中介費壹般是可以面議的，約成交額的2%-2.5%，壹般在買家的承受範圍之內。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何壹家中介購買。壹般而言，每壹筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

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新數據：英國買房出租市場閃崩？| 英國

（5月17日）周三有壹個最新統計數據出爐不知道有沒有把投資人嚇到：Buy-to-let breaks down: Lending plummets 80% as stamp duty hike and tax penalties scare off landlords

這是《每日郵報》的新聞標題。是不是buy to let市場閃崩了？脫歐惡果？房價從此壹泄千裏？真相在哪裏？我們來看圖說話。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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原來這個所謂80%的下跌是和去年年初時候相比。去年年初的時候是對第二套房產增收3%額外附加印花稅的截止日期。大量交易趕在四月初截止日期之前完成，從而造成按揭貸款申請大爆發。拿今年的數字和去年因故大爆發的數字比較當然是不公平的。

實際上，我們從圖裏可以看到最近的數字和去年壹年的正常水平相比並沒有顯著的下降，反倒略有提高。

同樣我們可以看到的是remortgage的數字持續穩定提高。很大原因是市場競爭越來越激烈，而由於各種各樣原因英國的基礎利率壹直保持低位，所以remortgage的利率壹直也保持很低的程度造成的。

這麽低的利率，房主房東們不急著還錢，自然也就促進了remortgage的業務。由於英格蘭銀行調低了最新的英國經濟增長預期，從而加息的預期降低，按揭及再按揭利率還在進壹步下降。我本人就剛剛做了壹筆，兩年期固定利率1.39%。

消除了《每日郵報》新聞標題制造的恐慌之後我們再來看另外壹個新的統計數據。那就是倫敦地區的平均租金下跌了1.2%，出現了2009年12月份以來的首次下降。雖然英國其它地區的租金還在上升，但是受到倫敦的拖累，總體漲幅降低到了僅僅0.4%。

這個統計數字來源於英國比較有名的房客資信調查和房東保險機構Homelet。

HomeLet提供的數字和我們房聯朋友們最近提供的反饋基本是相壹致的。那就是，房子相對以前來說難出租了，空置期也有所延長，有時候不得不用降價的方式加速找到房客。

同樣，從房屋買賣市場來說，逐漸轉入買方市場。尤其是樓花轉讓合同大量增加。有些是和幾年錢同樣的價錢，甚至虧本。

從大機構的動作來說，開發商壹方面繼續努力開拓海外買家市場，壹方面以相對較低的價格將尚未開發完或者尚未完成銷售的樓盤轉賣給投資機構。以所謂“build to rent”的方式消化掉存貨緩解自己的資金壓力。

那麽，又回到前面的問題，是不是房產投資的冬天來了呢？

房產投資增值收益有周期性這是西方發達國家的壹般規律，壹般來說是八年左右，而上次下跌是2008/09年的金融危機期間。脫歐公投以來的英國房產市場雖然比我估計得要更堅挺。但是地區和結構性的調整顯然已經來臨了。全面入冬的擔憂還為時過早。至少我最近想去殺價買入的幾個房子大多未能如願，證明市場仍舊有足夠的承壓能力。

在目前的市場情況下，我給的建議是現金為王。如果購買時不是穩妥地顯著低於市場價，或者通過壹定的改建加建獲得增值可觀的項目，那就不要對短期內獲得很高的自然資本增值抱太高期待。相對而言，投資期間的現金流更為重要。密切關註政策和市場變化，和誌同道合的朋友多多討論交流，才能使自己立於不敗之地。

相關資訊：英國二次房貸數量創9年新高

（據英中時報）

英國華人房產投資協會會長：海外房東在英國的房產租金該如何繳稅？| 英國

近來有很多讀者電話咨詢有關作為中國人在英國租房子，應該如何繳稅的問題，筆者覺得很有必要對於現有的相關法律做一個分析。海外房東稅務政策是針對擁有英國房產收入的海外人士的征稅政策，不論個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都應納稅。

1、英國租金收入繳稅的計算方式

海外房東每稅務年度必須向稅局如實申報其英國租金收入，個人年度自估納稅申報必須每年向稅局按時上報，並根據具體收入範圍繳納英國個人所得稅。

2015-2016年度英國個人所得稅征收標准
收入（英鎊）	稅率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房東可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現為£10,600

征收時間：年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的 4 月 6 號到來年的 4 月 5 號）以應收租金減去累積費用。請注意，這不同於中介或者租客的現金計算法。

扣除費用：值得注意的是，個人所得稅只是針對租金淨收入進行征收，指的是扣除掉相關費用後的收入。一般而言，可抵扣費用一般包括以下：

會計費用、房屋交接清點費、租金管理費、園丁費用、貸款利息、中介費用、管理費用、地方政府稅

對於資本性質的費用，在計算租金納稅基數時將不允許抵扣，例如購買土地，房屋的本金及房屋改造費用。

另外，如果在計算時選擇 10%磨損津貼補償方式，家具或其他房屋硬件更換費用將不能作為費用抵扣。

2、英國租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房東每個財年結算

你可以讓中介或是租客有責任先從所付給海外房東的租金收入中代抵扣 20%的基本稅，並每隔 3 個月向稅局交付。

如果沒有房屋中介介入，租客必須從所付房租中抵扣 20%的基本稅，每季度向稅局申報與交付。中介在計算代抵扣基本稅基時，可以從所收房租中先扣減相應合理的，稅法允許的費用，這些費用只限於中介所列舉的，海外房東直接支付的費用不在可抵減範圍之內。

當然，房主也可以先收取房租，等財政年度末的時候補交一年所欠稅款。大多數外籍房主會選擇後者作為自己的繳稅方式。

3、租金基本稅抵減遞延申請

海外房東可以向稅局申請租金基本稅的抵減遞延，海外房東需滿足以下條件，稅局才會批准申請：

海外房東沒有延遲的英國稅務事務；
或是從來沒有任何的英國納稅義務；
或是在遞交申請的稅務年度，海外房東預測不會有英國納稅責任；

如果申請成功，稅局會發給海外房東，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理會計師確認信。

英國華人房產投資協會會長Gary專欄全集

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中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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中國在澳投資總額排第一多為房產投資 | 澳洲

據澳洲新快網援引《澳洲金融評論報》報道，澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的年度報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資。

據了解，2015、2016財年，中國在澳投資的473億澳元中，有319澳元屬於房地產投資，其中大部分為住宅開發。

外國投資審查委員會指出，新住宅、空地和現有住宅再開發等方面的開發，增加了房市供應，占所有住宅審批中的85.4%。其中獲批的住宅建設大部分位於新州和維州，這兩州中的悉尼和墨爾本房市需求繼續在增大。相比之下，自2014-2015年以來，獲得審批購買已建住宅的投資下降了36%。

這些數據以及去年澳大利亞財政部發布的分析均顯示，外國投資審批和住宅物業投資並沒有推高房價。外國投資審查委員的報告指出，雖然墨爾本得到的外國投資多於悉尼，但悉尼的房價增長幅度卻比墨爾本更大。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

FIRB報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資

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不過，中國房產集團居外網（Juwai.com）方面表示，雖然中國在澳的投資總額超過了排在第二的美國（310億澳元），但美國所擁有的澳洲資產是中國的4倍。

與中國投資者相比，美國投資者在澳洲房市方面僅投入82億澳元。大部分獲批的美國投資都為金融和保險資產方面。前一年，美國在該方面的投入為20億澳元。美國是澳洲非房產行業最大的投資者。

到去年6月30日，有13.6%的外國投資投入到澳洲農業用地方面，其中兩個占有澳洲最多農業資產的國家是美國和英國。

除此之外，荷蘭投資者也對澳洲的礦產勘探開發資產產生興趣，投資額從前一年的全無增至去年的152億澳元。

總的來說，2015-2016年度澳洲審批通過的外國投資總額上漲29%，達到2479億澳元。

（據中國新聞網）

美國房子為何炒不起來 | 美國

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導，提及的大多也是難以復制的個案。美國房子之所以炒不起來，是因為相關稅費在制度設計上，給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示，炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉，所得利潤需交短期資本所得稅，這個稅率與賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10％到39.6％，共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15％，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣房者自住房，則有25萬美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房，則無此免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

同時，在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各州有差異，同一州內不同郡市之間也可能不同，具體計算起來比較復雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，房產密度較高或者商業較發達的郡縣，房地產稅相對會低些。比如長島，價值在200萬至300萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會因此增加。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費8000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用（如果自己不做的話），一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單，比如丟垃圾不合規，罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍，房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右，如果出租房裡有2至3家人住，保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等，出租了也需房主維護修理，到使用壽命年限則需全部翻新更換，水、氣、電、供暖和制冷系統更需維護，獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆，草坪需要剪草，游泳池需要專業維護等等，而美國人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲，最後索性只住一個角落，泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租，還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽，到期租客不續簽，則需整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，需要隔30天書面催租一次，催租兩次後，才可提告，而法庭排期則要在2至3個月以後，法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限，如有孩子，這個期限會更長，至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費，加在一起約為房價的8%－10%，而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然，在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地產創始人傑西·湯說，也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。

（據新華社）

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？| 澳洲

眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後，許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單（下圖）。其中，一些業主已經擁有名下物業許久，卻突然收到土地稅稅單；一些業主只聽說澳洲有印花稅，表示從來不知道土地稅怎麼計算；更有一些業主已經拖欠土地稅，卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天，我們一起“十問十答土地稅”。

什麼是土地稅？

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。

州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單（Council Rate Notice）上。

土地稅和房屋建築有關系嗎？

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。

例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。

即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

哪些土地需要繳納土地稅？哪些土地可豁免土地稅？

如果物業的土地價值超過一定價值的話，則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有，或是和別人一起擁有以下這類土地，都需要按要求繳納土地稅：

商業或工業物業，例如零售店、商務房和工廠
度假房
租賃或是投資房產
一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
空地，包括鄉村荒地
任何其它非免徵土地
其它

可豁免土地稅的包括：

主要居所（家）
- 一般而言，物業產權在業主名下，而不是公司或信托機構
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中，一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
某些做初級生產用地的土地（生活農場）
總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
公寓和慈善機構
其它

一言以概之，投資物業大多需要交納土地稅，自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。

為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢？

與上一個財政年相比，所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
購買了另一新物業以作投資目的
之前物業的土地稅豁免已經終止

第一次收到土地稅的評估稅單，我該怎麼辦？

要求審查評估稅單中的土地稅概要
聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
若符合本文上述的條件，可申請豁免
乖乖地繳納土地稅

土地稅征收額是多少呢？

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。

以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅請見下表：

個案的土地稅計算可參見以下網站：

新南威爾士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
維多利亞州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
昆士蘭州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

我不會用上述的計算網站算土地稅，怎麼辦？

您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。

請您詢問他們得到進一步信息，並且尊重他們的工作與支付相應的費用，即使只是為您做簡單的計算。因為，他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。

聯名/集資/私募買的土地，土地稅按所占份額繳納嗎？

大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲，那麼在土地稅繳納上，地稅是按照一戶土地征收的，按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。

至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定，並未規定要按照所占份額進行繳納，只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

案例分析

王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時，在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現：

合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。

問1：王先生是否需要繳納915澳元的土地稅？

答：是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅，但是7月1號以後開發商將房產交給王先生，所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定，因為7月1號交房，開發商需承擔182/365天，王先生需承擔183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

問2：王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅？

答：如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所（家），則一般情況下他無需再繳納土地稅，因為：

該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元（2016年新南威爾士州土地稅起征額）；
假設該公寓土地價值超過2萬，但由於屬於自住房產，仍無需繳納土地稅。

注：本人在所有購房合同的解釋中，都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款，該條款即與此問相關。

此外，在購買樓花時，可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且，需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。

減免土地稅的策略與規劃方案

分散物業投資區域
- 在不同州購買土地
- 瞄准北領地
- 控制土地的購買價格

用不同的主體來購買投資物業
- 不同家庭成員
- 家庭信托

以公寓房取代別墅進行投資
- 讀者思考題：為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅？

注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪縣。（舊金山房價走勢）

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升9.8%

房產儲量自2015年第四季度減少17.6%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為74天

房產售價與要價的百分比為99.69%

線下交易的房源百分比為57.88%

第四季度房市分析

受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。

但是，該地區房價不高，有助於維持對房產的需求。買家數量充足，且部分房產能以高於要價的價格出售，與去年情況保持一致。價格實惠的房產儲量不足仍然是個問題，同時也導致房價的上漲。在舊金山灣區，索諾瑪縣的房產增值率最高，特別是價格相對實惠的房產。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數587,000美元的一套房產。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售價：587,500美元

高檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 臥/5浴/4,297平方英尺
售價：6,000,000美元

前景預期

近期抵押貸款利率的增加，以及圍繞新一屆政府施政的不確定因素，可能會阻礙2017年第一季度的房產銷售。但是，索諾瑪縣的房價相對不高，這會成為一項有利因素，繼續吸引舊金山灣區的購房者。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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加勒比海投資移民最佳地：安提瓜島 | 海外

安提瓜島有著所有海濱生活的浪漫，並可以賦予你現代人所能享受的所有舒適。最近，一項全新的海洋度假勝地開發區將海島資源發揮到新的高度。Laura Henderson帶你領略這個魅力海島的風情，同時為您介紹這個地方的房產投資潛力。

安提瓜島帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海區域非常重要的節日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），這一節日將迎來50周年紀念。這個活動也是很多旅店經營者們為了延長當地的旅游季而想出的點子，最初的活動是為期兩天的當地漁船比賽，參加比賽的漁船都被漆成繽紛的彩色來增添節日氣氛。

今天，這依然是安提瓜島吸引度假者的好方式，但是帆船運動更加的嚴肅了。當然，之前的漁船也消失了。現在，來自世界各地的游艇，在這裡彙聚成小型艦隊，還有郵輪與運動皮劃艇，在不同競技類別中比賽。

但是這個島嶼有著遠遠超出船賽的魅力。坐落在背風群島的中心，在沙灘上感受細沙穿過腳趾是日常，更不要說猶如百寶箱般的歷史與文化景觀。作為英國前殖民地之一，這座島上的英國傳統依然隨處可見，如舊堡壘、紀念碑和教堂，還有混合了英國與西印度風情的獨特文化。

過去的幾年中，隨著歐洲和中東成為內部投資的領先市場，這裡的旅游業迅猛發展起來。這裡有著充足的房產供哪些有追求的買家和游艇迷選擇，大多都處在度假勝地，為買家提供一站式的安全保障和所有權，以及有著社區氛圍生活環境。比較恰當的一個例子便是海濱小村莊歡樂港（Jolly Harbour），在這座島風景如畫的西海岸，有著一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都設有私人的游艇停泊位，航行歸來後在甲板上小酌一杯是再愜意不過的事情。娛樂設施包括網球中心、游泳池和沙灘聚樂部，還有幾家絕佳的餐廳喝酒吧、一個超級市場和成排的商店。豪華的四室別墅800,000美元起，最高價的房產達200萬美元左右，通常是五室的別墅，帶有私人停泊位和通往沙灘的私人通道。

在這個島上掀起讓人興奮的浪潮的是還沒有正式發售的度假別墅開發區Callaloo Cay。這片住宅區坐落在Morris Bay Beach——東南海岸線上的一篇靜寧沙灘上。Callaloo Cay的設計結合了奢華海濱度假地的活力與世外桃源的靜謐。

這個度假勝地在2017年將迎來史無前例的開發計劃，預計在2020年完工。開發項目遵循良好的可持續發展的建設原則，打造綠色建築和和諧互通的社區是擴建項目的主旨，其中包括一個著名的五星級酒店，私人別墅，和世界級溫泉浴場，以及引領潮流的沙灘聚樂部和一些海濱餐廳。

在這裡你可以遙望到地平線處迷人的日出與蔚藍的海水，這個高檔私人度假勝地將占據海濱的中心地帶，面積將達32公頃。另外5公頃地將用於為當地居民和游客開發的國家公園。房產的擁有形式有可贖回股份，分式產權和全部產權。想要擁有全部產權，至少要投資400,000美元，這也會使投資者獲得公民身份，還附帶一系列的優惠稅收政策。

通往樂土的護照

自從吸引世界富豪的投資移民項目推出以來，安提瓜島和巴不達島的加勒比海岸一直被外來投資的浪潮衝刷著。

受同位於加勒比海的鄰居聖基茨和尼維斯島最早推出的世界上第一個投資項目的啟發，安提瓜島和巴不達島的投資移民項目僅在過去的12個月中就吸引了大量的投資者，包括好萊塢影星Robert De Niro，他前不久在巴布達島投資了一個2.4億美元的度假勝地“人間天堂”；來自中國的一達投資集團，在臨近巴布達島的吉納島（Guina Island ）投資了10億美元，准備建造一個面積達1,600公頃的巨型開發區。

與此同時Arton Index——一項權威的全球投資移民界的統計機構將安提瓜島的項目排在了加勒比海各國同類項目的第一位。這一結果是從辦理速度、花費、生活質量、閑適程度和自由度等幾個指標的衡量中得出的。

來自安提瓜島和巴不大島投資局的J Henderson Fields表示，盡管安提瓜大島的投資移民項目頗為成功，但這個島國希望盡可能地保持業界的這一聲譽也是顯而易見的。

能夠體現這一“謹慎樂觀”態度的舉動是，政府在投資者的合同中加入了一項條款：在特定時間內，投資者離開該國的時間是有限制的。

Fields 解釋道：“每個申請人都會經過合格機構的細致審核過程，所有項目必須經過投資單位的批准。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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