房产投资 – Page 15

中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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中國在澳投資總額排第一多為房產投資 | 澳洲

據澳洲新快網援引《澳洲金融評論報》報道，澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的年度報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資。

據了解，2015、2016財年，中國在澳投資的473億澳元中，有319澳元屬於房地產投資，其中大部分為住宅開發。

外國投資審查委員會指出，新住宅、空地和現有住宅再開發等方面的開發，增加了房市供應，占所有住宅審批中的85.4%。其中獲批的住宅建設大部分位於新州和維州，這兩州中的悉尼和墨爾本房市需求繼續在增大。相比之下，自2014-2015年以來，獲得審批購買已建住宅的投資下降了36%。

這些數據以及去年澳大利亞財政部發布的分析均顯示，外國投資審批和住宅物業投資並沒有推高房價。外國投資審查委員的報告指出，雖然墨爾本得到的外國投資多於悉尼，但悉尼的房價增長幅度卻比墨爾本更大。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

FIRB報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資

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不過，中國房產集團居外網（Juwai.com）方面表示，雖然中國在澳的投資總額超過了排在第二的美國（310億澳元），但美國所擁有的澳洲資產是中國的4倍。

與中國投資者相比，美國投資者在澳洲房市方面僅投入82億澳元。大部分獲批的美國投資都為金融和保險資產方面。前一年，美國在該方面的投入為20億澳元。美國是澳洲非房產行業最大的投資者。

到去年6月30日，有13.6%的外國投資投入到澳洲農業用地方面，其中兩個占有澳洲最多農業資產的國家是美國和英國。

除此之外，荷蘭投資者也對澳洲的礦產勘探開發資產產生興趣，投資額從前一年的全無增至去年的152億澳元。

總的來說，2015-2016年度澳洲審批通過的外國投資總額上漲29%，達到2479億澳元。

（據中國新聞網）

美國房子為何炒不起來 | 美國

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導，提及的大多也是難以復制的個案。美國房子之所以炒不起來，是因為相關稅費在制度設計上，給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示，炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉，所得利潤需交短期資本所得稅，這個稅率與賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10％到39.6％，共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15％，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣房者自住房，則有25萬美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房，則無此免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

同時，在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各州有差異，同一州內不同郡市之間也可能不同，具體計算起來比較復雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，房產密度較高或者商業較發達的郡縣，房地產稅相對會低些。比如長島，價值在200萬至300萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會因此增加。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費8000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用（如果自己不做的話），一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單，比如丟垃圾不合規，罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍，房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右，如果出租房裡有2至3家人住，保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等，出租了也需房主維護修理，到使用壽命年限則需全部翻新更換，水、氣、電、供暖和制冷系統更需維護，獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆，草坪需要剪草，游泳池需要專業維護等等，而美國人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲，最後索性只住一個角落，泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租，還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽，到期租客不續簽，則需整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，需要隔30天書面催租一次，催租兩次後，才可提告，而法庭排期則要在2至3個月以後，法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限，如有孩子，這個期限會更長，至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費，加在一起約為房價的8%－10%，而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然，在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地產創始人傑西·湯說，也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。

（據新華社）

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？| 澳洲

眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後，許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單（下圖）。其中，一些業主已經擁有名下物業許久，卻突然收到土地稅稅單；一些業主只聽說澳洲有印花稅，表示從來不知道土地稅怎麼計算；更有一些業主已經拖欠土地稅，卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天，我們一起“十問十答土地稅”。

什麼是土地稅？

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。

州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單（Council Rate Notice）上。

土地稅和房屋建築有關系嗎？

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。

例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。

即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

哪些土地需要繳納土地稅？哪些土地可豁免土地稅？

如果物業的土地價值超過一定價值的話，則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有，或是和別人一起擁有以下這類土地，都需要按要求繳納土地稅：

商業或工業物業，例如零售店、商務房和工廠
度假房
租賃或是投資房產
一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
空地，包括鄉村荒地
任何其它非免徵土地
其它

可豁免土地稅的包括：

主要居所（家）
- 一般而言，物業產權在業主名下，而不是公司或信托機構
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中，一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
某些做初級生產用地的土地（生活農場）
總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
公寓和慈善機構
其它

一言以概之，投資物業大多需要交納土地稅，自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。

為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢？

與上一個財政年相比，所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
購買了另一新物業以作投資目的
之前物業的土地稅豁免已經終止

第一次收到土地稅的評估稅單，我該怎麼辦？

要求審查評估稅單中的土地稅概要
聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
若符合本文上述的條件，可申請豁免
乖乖地繳納土地稅

土地稅征收額是多少呢？

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。

以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅請見下表：

個案的土地稅計算可參見以下網站：

新南威爾士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
維多利亞州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
昆士蘭州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

我不會用上述的計算網站算土地稅，怎麼辦？

您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。

請您詢問他們得到進一步信息，並且尊重他們的工作與支付相應的費用，即使只是為您做簡單的計算。因為，他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。

聯名/集資/私募買的土地，土地稅按所占份額繳納嗎？

大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲，那麼在土地稅繳納上，地稅是按照一戶土地征收的，按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。

至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定，並未規定要按照所占份額進行繳納，只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

案例分析

王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時，在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現：

合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。

問1：王先生是否需要繳納915澳元的土地稅？

答：是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅，但是7月1號以後開發商將房產交給王先生，所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定，因為7月1號交房，開發商需承擔182/365天，王先生需承擔183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

問2：王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅？

答：如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所（家），則一般情況下他無需再繳納土地稅，因為：

該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元（2016年新南威爾士州土地稅起征額）；
假設該公寓土地價值超過2萬，但由於屬於自住房產，仍無需繳納土地稅。

注：本人在所有購房合同的解釋中，都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款，該條款即與此問相關。

此外，在購買樓花時，可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且，需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。

減免土地稅的策略與規劃方案

分散物業投資區域
- 在不同州購買土地
- 瞄准北領地
- 控制土地的購買價格

用不同的主體來購買投資物業
- 不同家庭成員
- 家庭信托

以公寓房取代別墅進行投資
- 讀者思考題：為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅？

注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪縣。（舊金山房價走勢）

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升9.8%

房產儲量自2015年第四季度減少17.6%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為74天

房產售價與要價的百分比為99.69%

線下交易的房源百分比為57.88%

第四季度房市分析

受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。

但是，該地區房價不高，有助於維持對房產的需求。買家數量充足，且部分房產能以高於要價的價格出售，與去年情況保持一致。價格實惠的房產儲量不足仍然是個問題，同時也導致房價的上漲。在舊金山灣區，索諾瑪縣的房產增值率最高，特別是價格相對實惠的房產。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數587,000美元的一套房產。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售價：587,500美元

高檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 臥/5浴/4,297平方英尺
售價：6,000,000美元

前景預期

近期抵押貸款利率的增加，以及圍繞新一屆政府施政的不確定因素，可能會阻礙2017年第一季度的房產銷售。但是，索諾瑪縣的房價相對不高，這會成為一項有利因素，繼續吸引舊金山灣區的購房者。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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加勒比海投資移民最佳地：安提瓜島 | 海外

安提瓜島有著所有海濱生活的浪漫，並可以賦予你現代人所能享受的所有舒適。最近，一項全新的海洋度假勝地開發區將海島資源發揮到新的高度。Laura Henderson帶你領略這個魅力海島的風情，同時為您介紹這個地方的房產投資潛力。

安提瓜島帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海區域非常重要的節日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），這一節日將迎來50周年紀念。這個活動也是很多旅店經營者們為了延長當地的旅游季而想出的點子，最初的活動是為期兩天的當地漁船比賽，參加比賽的漁船都被漆成繽紛的彩色來增添節日氣氛。

今天，這依然是安提瓜島吸引度假者的好方式，但是帆船運動更加的嚴肅了。當然，之前的漁船也消失了。現在，來自世界各地的游艇，在這裡彙聚成小型艦隊，還有郵輪與運動皮劃艇，在不同競技類別中比賽。

但是這個島嶼有著遠遠超出船賽的魅力。坐落在背風群島的中心，在沙灘上感受細沙穿過腳趾是日常，更不要說猶如百寶箱般的歷史與文化景觀。作為英國前殖民地之一，這座島上的英國傳統依然隨處可見，如舊堡壘、紀念碑和教堂，還有混合了英國與西印度風情的獨特文化。

過去的幾年中，隨著歐洲和中東成為內部投資的領先市場，這裡的旅游業迅猛發展起來。這裡有著充足的房產供哪些有追求的買家和游艇迷選擇，大多都處在度假勝地，為買家提供一站式的安全保障和所有權，以及有著社區氛圍生活環境。比較恰當的一個例子便是海濱小村莊歡樂港（Jolly Harbour），在這座島風景如畫的西海岸，有著一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都設有私人的游艇停泊位，航行歸來後在甲板上小酌一杯是再愜意不過的事情。娛樂設施包括網球中心、游泳池和沙灘聚樂部，還有幾家絕佳的餐廳喝酒吧、一個超級市場和成排的商店。豪華的四室別墅800,000美元起，最高價的房產達200萬美元左右，通常是五室的別墅，帶有私人停泊位和通往沙灘的私人通道。

在這個島上掀起讓人興奮的浪潮的是還沒有正式發售的度假別墅開發區Callaloo Cay。這片住宅區坐落在Morris Bay Beach——東南海岸線上的一篇靜寧沙灘上。Callaloo Cay的設計結合了奢華海濱度假地的活力與世外桃源的靜謐。

這個度假勝地在2017年將迎來史無前例的開發計劃，預計在2020年完工。開發項目遵循良好的可持續發展的建設原則，打造綠色建築和和諧互通的社區是擴建項目的主旨，其中包括一個著名的五星級酒店，私人別墅，和世界級溫泉浴場，以及引領潮流的沙灘聚樂部和一些海濱餐廳。

在這裡你可以遙望到地平線處迷人的日出與蔚藍的海水，這個高檔私人度假勝地將占據海濱的中心地帶，面積將達32公頃。另外5公頃地將用於為當地居民和游客開發的國家公園。房產的擁有形式有可贖回股份，分式產權和全部產權。想要擁有全部產權，至少要投資400,000美元，這也會使投資者獲得公民身份，還附帶一系列的優惠稅收政策。

通往樂土的護照

自從吸引世界富豪的投資移民項目推出以來，安提瓜島和巴不達島的加勒比海岸一直被外來投資的浪潮衝刷著。

受同位於加勒比海的鄰居聖基茨和尼維斯島最早推出的世界上第一個投資項目的啟發，安提瓜島和巴不達島的投資移民項目僅在過去的12個月中就吸引了大量的投資者，包括好萊塢影星Robert De Niro，他前不久在巴布達島投資了一個2.4億美元的度假勝地“人間天堂”；來自中國的一達投資集團，在臨近巴布達島的吉納島（Guina Island ）投資了10億美元，准備建造一個面積達1,600公頃的巨型開發區。

與此同時Arton Index——一項權威的全球投資移民界的統計機構將安提瓜島的項目排在了加勒比海各國同類項目的第一位。這一結果是從辦理速度、花費、生活質量、閑適程度和自由度等幾個指標的衡量中得出的。

來自安提瓜島和巴不大島投資局的J Henderson Fields表示，盡管安提瓜大島的投資移民項目頗為成功，但這個島國希望盡可能地保持業界的這一聲譽也是顯而易見的。

能夠體現這一“謹慎樂觀”態度的舉動是，政府在投資者的合同中加入了一項條款：在特定時間內，投資者離開該國的時間是有限制的。

Fields 解釋道：“每個申請人都會經過合格機構的細致審核過程，所有項目必須經過投資單位的批准。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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英國房地產投資指南

自2009年以來，越來越多的海外投資已經進軍倫敦房地產市場。國際投資已從純粹的商業投資或購置私人用的高端住宅發展為向有“增值機會”資產的投資。國際投資者們正在尋找零售業、寫字樓、酒店和住宅開發領域的投資機會。作為倫敦發展促進署長期商業投資法律諮詢合作夥伴，英國泰樂信律師事務所的房地產團隊擁有數十年豐富的行業經驗。針對房地產整個購買程序中的各個方面，此份報告通過專業分析和解讀，將圍繞為何英國是一個具有吸引力的投資對象，以及如何進行房地產投資來探討。

為什麼投資英國房地產？

據房產投資論壇最近的一份報告“英國房地產市場的規模和結構：十年的變化”發現，英國商業地產股票的價格在10年內增長了11%，已達6470億英鎊。報告指出，海外投資者成為最大的單一類型的投資者使他們的市場佔有額加倍，佔總投資的四分之一或者說是3640億英鎊中佔880億英鎊。例如海外投資者在倫敦金融區的寫字樓市場居主導地位，占投資總數的56%，成為倫敦西區及市中心寫字樓最大的所有者，擁有市場上總資產三分之一的股份。

>>>英國置業百科：英國購房流程|英國房貸申請|英國房產稅費

倫敦作為一個全球化的城市，無論其經濟、文化還是社會都處於國際領先地位。倫敦對涵蓋所有行業（從零售業到技術行業，再到保險業、金融服務業等）的主要企業都具有吸引力。這些企業在投資合同契約上的保證和他們在倫敦地產的租賃協定條款，都有助於創造市場投資價值。此外，預計倫敦市的經濟在未來20年內將顯著發展，外國投資者將每年投資4萬多套住宅單位來保持其增速。英國政府一直支持國際投資者來到倫敦和周邊地區進行投資，相對於歐洲其他國家和城市，英國法律和稅收體制相對公開透明，且沒有通過立法增加整體稅收負擔的傳統。

自二戰以來，英國的房地產行業一直具有周期性。根據這一特徵，投資者需對投資類別、資產定位、資產所在地、租約方的履約能力以及整體時機的把握有所掌握。以往國際投資者關注在倫敦市中心具有核心戰略意義的地區投資，如梅菲爾區（Mayfair）。如今，各國投資者正廣泛擴展其投資範圍至倫敦西區、新金融區、碼頭區等新興潛力市場，以保證投資收益。海外投資人應僱傭當地具有資質的專業機構作為投資嚮導，提供盡職調查，幫助審核、報告環境和分區、規劃事項以及項目開發所需的許可、授權、審批、溝通等專業幫助將是非常重要的步驟。

在英國房地產收購時的融資

當考慮在英國進行房地產收購融資時，貸方通常會期望滿足一系列條件，例如貸方在提供貸款之前通常要求借款人滿足其他的條件，包括貸方收到符合要求的資產估值、建築調查報告、保險報告、產權報告/產權證書以及董事會決議、董事證明書和法律意見書等。在大多數情況下，不管限定特殊目的機構（SPV）是在英國還是海外設立，貸方都會要求在SPV的全部已發行股本上給予抵/質押。另外，貸方將與SPV之間簽訂一份貸款協議，其中包含SPV必須遵守的承諾, 這包括如何管理房地產, 房產租金的收取以及SPV自身的運營和其他一些事項等。

英國的稅收制度和海外投資者的福利

目前英國房地產市場對海外投資者在很多方面非常有吸引力，不僅因為其始終如一的財務業績，還有對投資者有利的稅收制度所創造的機會，以及引入外國資本的穩定市場需求。英國房地產稅收制度，在發展的同時，為海外投資者提供了眾多優勢，如緊密的組織結構和對細節的關注。例如凡是非英國居民投資者收購英國商業房產用於投資，該房產的後續處置賺取的資本利得通常不屬於英國稅務範圍。這與英國居民投資者相比具有優勢，後者處置房產的資本利得必須繳稅。

因此國際投資者有三點需要注意：

· 屬於商業地產投資而出售資產所得收益不徵收英國稅務。

· 投資性房地產的租金利潤徵收20%所得稅。

· 能夠使用投資者的負債融資減少應稅利潤。

英國稅收制度如何影響房地產企業？

英國稅法對於房地產投資以最終目的為區分。以收購為目的，即為了以租金收入和資本增值（通常稱為“投資”）的形式獲得中長期回報，或以房地產的再銷售或開發為目的投資（通常稱為“交易”）是區別對待的。

廣泛來說，海外投資者在英國做房地產買賣（交易），若該行為是在英國的一個固定營業地點或“常設機構”進行，該交易將會受英國稅收的管轄。而稅收內容和形式則需要密切關注交易活動的具體事實和情況（無論是通過翻新或建造來開發房地產，還是僅僅為了短期利潤“轉變”資產）。建議通過當地專業機構進行諮詢。

相比之下，海外投資者所持有的投資型（投資）商業地產的資本利潤一般不用繳納英國稅款（不管業主在英國是否有固定的營業場所）。值得注意的是，此行為下住宅地產的分析是不同的。海外投資者擁有的投資性房地產的收入（如租金）利潤一般只需按照英國所得稅的基本利率（目前為20%）繳納。這種租金在向英國稅務機關提出申請後, 可以在沒有扣除英國預提稅的情況下支付。

近來，英國稅收制度大幅度改變，對某些住宅地產的所有者將徵收更高的稅費。需要注意的是自2015年4月起，所有非英國投資者住宅房地產業主將必須繳納房產出售所得的資本收益的英國稅款，但重要的是，這些新法律一般不適用於商業地產投資。因此投資者是投資商業還是住宅，建議向當地專業機構進行更多了解。

（據倫敦發展促進署，由Taylor Wessing LLP供稿）

海外房產投資值不值專家教你用3R指標檢視 | 海外

近年來房地產市場歷經政府打房、房價走跌，造成房市低迷，國人進而將投資不動產目光轉往至海外，不過大多數投資客對海外市場並不熟悉，尤其海外不動產交易流程繁瑣、相關政經法規與政策，都是需要再三評估，一般的投資人很難了解海外房市的真實面貌，因此投資海外不動產值不值得，除了考慮投資報酬率外，更應謹慎思考，並了解投資背後存在的風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺提出，投資海外不動產可用3R指標檢視，所謂3R指的是Risk-風險、Rent-租金、Return-出場，接下來用3R指標，提供給對海外不動產有興趣的國人參考。

一、風險

政經情勢：剛進入海外投資市場，首重衡量風險承受度，尤其要搞清楚自身對風險的承受度，才容易鎖定投資物件。王藝樺再三強調一定要關注當地的政經情勢，像東南亞因為政經情勢不穩定，房市波動幅度大，容易造成房產價值跌價，尤其不動產對政治與法令變動十分敏感，因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。

產權：許多開發中國家只擁有地上權房產，年輕投資客因為風險承受度較大，選擇操作周期短、持有成本低的地上權房產（如：泰國、柬埔寨），此類型的房產如以50年計算，大約在30年後就開始跌價。所以王藝樺建議投資前，要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權，才容易獲利。

要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權，才容易獲利。圖為柬埔寨金邊

二、租金

日本、美國、英國因為政經情勢穩定，租金也維持在一定金額，相對一年下來的報酬率更可穩定在5％左右，尤其日圓、美金、英鎊因幣值穩定，不會因為彙率的浮動而吃掉獲益，是相對值得投資的國家。

三、出場

投資人經過前面2R的篩選，接下來的出場報酬率可以預期會有1%—3%的增值率，套句“股神”巴菲特的價值投資理論，在基期低的時候進場，投資報酬率可期待的相對提高，這也是投資的不二法門。

（據今日新聞）

投資自住兩相宜：人人都愛的海景別墅 | 海外

“Villa Estrella”是一處5星級的、一切齊備的豪華別墅，擁有成功的經營歷史，是哥斯達黎加頂級高端租賃物業之一 — Villa Estrella是一處5星級的、一切齊備的豪華別墅，擁有成功的經營歷史，是哥斯達黎加頂級高端租賃物業之一

想像一下擁有哥斯達黎加最好的別墅，每天欣賞這裡的風景嗎？埃斯特雷利亞別墅（Villa Estrella ）是哥斯達黎加排行第一的全包租賃別墅，獲得數百好評！

想像一下享受純粹的美好生活（Pura Vida）！那就是哥斯達黎加的生活方式：放松，健康，有趣，美麗！難怪好萊塢明星是這個天堂的常客！

“Villa Estrella”享有漂亮海景的別墅，一切齊全的高利潤生意，位於哥斯達黎加，可謂兩全其美

為什麼投資哥斯達黎加？

首先，哥斯達黎加是地球上“最友好”的國家，該國政府明白旅游和外國投資的重要性。哥斯達黎加是最多元化的國家之一，提供你可以想像的各種冒險。從豐富的火山和熱帶自然保護區到首屈一指的景觀，你可以享受觀鳥、徒步旅行、瑜伽、漂流、釣魚、浮潛、潛水、衝浪、野生動物…等無盡的活動。哥斯達黎加陽光明媚的日子如此之多，每天都是一次冒險！哥斯達黎加也是一個經濟穩定的國家，經濟健全、增長穩定，吸引世界級的投資者，從著名的連鎖酒店到全球性軟件和互聯網公司。這個國家以醫療和牙科旅游聞名，這個國家擁有最先進的醫院和多數人負擔得起的醫療保健。現在這兩個國際機場有直接從美國幾十個城市以及歐洲城市直飛航班。哥斯達黎加已成為受人歡迎的旅游目的地，且交通非常方便！

為什麼投資埃斯特雷利亞別墅？

哥斯達黎加埃斯特雷利亞別墅是哥斯達黎加最著名的別墅之一，租賃經營的投資回報率高達10%！該房地產擁有成熟的客戶群，價值正在上漲。別墅現金流健康，足以支付購買費用的錢款。業主從來不需額外的運營投資，以支付每月維護費用、水電費以及雇員的工資。目前租期不到半年，這樣你就可以免債入住幾個月，享受這個別墅！別墅所處地塊面積逾2英畝，叢林茂密且180度海景環繞，別墅由鋼筋鋼和混凝土砌構造，配備高質量的康樂設施。埃斯特雷利亞別墅是非常好的投資，銷售價格低於250美元/平方英尺，租賃業務利潤可觀！業主可以自己的名義運營一年，保證平穩過渡，停業後可將獲得的所有租金收入轉移。由擁有埃斯特雷利亞別墅的那一刻起，你就在私有一片人間天堂的同時把錢存在銀行內！

從這裡駕車前往Liberia國際機場只需不到25分鐘時間，駕車前往CIMA私立醫院只需15分鐘時間

“Villa Estrella”讓你可以享受經營樂趣，並且獲得豐厚利潤，是哥斯達黎加的頂級高端租賃物業 — Villa Estrella讓你可以享受經營樂趣，並且獲得豐厚利潤，是哥斯達黎加的頂級高端租賃物業

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當澳洲房產買賣因外匯管制而不能成交，應該如何處理？| 澳洲

近幾年來，境外對澳洲房產投資量大幅增加。澳洲房地產成交額每年達一千億澳元，投資者們對於澳洲房地產市場的價值和穩定性都予以了很高的評價。這種資金流入的勢頭並未減慢。但是由於澳洲銀行貸款規則的增加，很多中國投資者將面臨很多問題。同時中國政府也開始對中國境外彙款施壓。

目前由於購房合同無法成交，很多中國投資者面臨著失去他們的首期定金的困境。

應該如何處理？

這個問題由很多環境因素。我們建議您同您的律師商討，他們可以根據您面臨的具體情況給您相應的建議。

如果您想要將房子過戶給其他家庭成員，這項操作會比較簡單，很快就能完成。但是，如果您是因為拿不到貸款或者別的原因而不能成交，情況可能會比較復雜。如果您不想失去您的首付款和印花稅，您就需要找到一個新的買主。需要您自己來找到新的買家，房產中介不會幫您完成。

當您找到了一個新的買主，您需要請律師起草一份新的協議。因為當地法律法規的差異，這項操作在某些州會比其他州更容易，花費更少。

常見問題

問：我可以拿回我的首付定金嗎？

答：在多數州，您的首付定金可在您找到了新的買家，並成交後，可被退回。

問：我可以拿回已付的印花稅嗎?

答：大多數情況下，您可以在新買主簽訂合約後申請退回您的印花稅。

問：其他家庭成員想要代替我成為買主，還需要再付一次印花稅嗎？

答：不用，但是需要支付小額的過戶費。

問：新的買家也需要FIRB許可麼？

答：如果他們是外籍，則需要FIRB許可。

問：我是一個在等待收到澳洲永久居民身份的過橋簽證持有者。我必須付出外國居民印花稅的額外支出麼？我現在持有過橋簽證，正在等待成為澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花稅嗎？

答：您需要支付這項費用。但是如果您在5年內成為澳洲永久居民，到時可申請退回這項費用。

本文英文原文由AHL法律律師，南澳最高法院律師及出庭律師，阿德萊德大學法學士姜孓歌（Jaeger Man）撰寫。

注：以上所有答案都可能根據您的房產所在州的不同而變化。您可以咨詢律師，他們將給您權威的答案。

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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