自2009年以來，越來越多的海外投資已經進軍倫敦房地產市場。國際投資已從純粹的商業投資或購置私人用的高端住宅發展為向有“增值機會”資產的投資。國際投資者們正在尋找零售業、寫字樓、酒店和住宅開發領域的投資機會。作為倫敦發展促進署長期商業投資法律諮詢合作夥伴，英國泰樂信律師事務所的房地產團隊擁有數十年豐富的行業經驗。針對房地產整個購買程序中的各個方面，此份報告通過專業分析和解讀，將圍繞為何英國是一個具有吸引力的投資對象，以及如何進行房地產投資來探討。
為什麼投資英國房地產？
據房產投資論壇最近的一份報告“英國房地產市場的規模和結構：十年的變化”發現，英國商業地產股票的價格在10年內增長了11%，已達6470億英鎊。報告指出，海外投資者成為最大的單一類型的投資者使他們的市場佔有額加倍，佔總投資的四分之一或者說是3640億英鎊中佔880億英鎊。例如海外投資者在倫敦金融區的寫字樓市場居主導地位，占投資總數的56%，成為倫敦西區及市中心寫字樓最大的所有者，擁有市場上總資產三分之一的股份。
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倫敦作為一個全球化的城市，無論其經濟、文化還是社會都處於國際領先地位。倫敦對涵蓋所有行業（從零售業到技術行業，再到保險業、金融服務業等）的主要企業都具有吸引力。這些企業在投資合同契約上的保證和他們在倫敦地產的租賃協定條款，都有助於創造市場投資價值。此外，預計倫敦市的經濟在未來20年內將顯著發展，外國投資者將每年投資4萬多套住宅單位來保持其增速。英國政府一直支持國際投資者來到倫敦和周邊地區進行投資，相對於歐洲其他國家和城市，英國法律和稅收體制相對公開透明，且沒有通過立法增加整體稅收負擔的傳統。
自二戰以來，英國的房地產行業一直具有周期性。根據這一特徵，投資者需對投資類別、資產定位、資產所在地、租約方的履約能力以及整體時機的把握有所掌握。以往國際投資者關注在倫敦市中心具有核心戰略意義的地區投資，如梅菲爾區（Mayfair）。如今，各國投資者正廣泛擴展其投資範圍至倫敦西區、新金融區、碼頭區等新興潛力市場，以保證投資收益。海外投資人應僱傭當地具有資質的專業機構作為投資嚮導，提供盡職調查，幫助審核、報告環境和分區、規劃事項以及項目開發所需的許可、授權、審批、溝通等專業幫助將是非常重要的步驟。
在英國房地產收購時的融資
當考慮在英國進行房地產收購融資時，貸方通常會期望滿足一系列條件，例如貸方在提供貸款之前通常要求借款人滿足其他的條件，包括貸方收到符合要求的資產估值、建築調查報告、保險報告、產權報告/產權證書以及董事會決議、董事證明書和法律意見書等。在大多數情況下，不管限定特殊目的機構（SPV）是在英國還是海外設立，貸方都會要求在SPV的全部已發行股本上給予抵/質押。另外，貸方將與SPV之間簽訂一份貸款協議，其中包含SPV必須遵守的承諾, 這包括如何管理房地產, 房產租金的收取以及SPV自身的運營和其他一些事項等。
英國的稅收制度和海外投資者的福利
目前英國房地產市場對海外投資者在很多方面非常有吸引力，不僅因為其始終如一的財務業績，還有對投資者有利的稅收制度所創造的機會，以及引入外國資本的穩定市場需求。英國房地產稅收制度，在發展的同時，為海外投資者提供了眾多優勢，如緊密的組織結構和對細節的關注。例如凡是非英國居民投資者收購英國商業房產用於投資，該房產的後續處置賺取的資本利得通常不屬於英國稅務範圍。這與英國居民投資者相比具有優勢，後者處置房產的資本利得必須繳稅。
因此國際投資者有三點需要注意：
· 屬於商業地產投資而出售資產所得收益不徵收英國稅務。
· 投資性房地產的租金利潤徵收20%所得稅。
· 能夠使用投資者的負債融資減少應稅利潤。
英國稅收制度如何影響房地產企業？
英國稅法對於房地產投資以最終目的為區分。以收購為目的，即為了以租金收入和資本增值（通常稱為“投資”）的形式獲得中長期回報，或以房地產的再銷售或開發為目的投資（通常稱為“交易”）是區別對待的。
廣泛來說，海外投資者在英國做房地產買賣（交易），若該行為是在英國的一個固定營業地點或“常設機構”進行，該交易將會受英國稅收的管轄。而稅收內容和形式則需要密切關注交易活動的具體事實和情況（無論是通過翻新或建造來開發房地產，還是僅僅為了短期利潤“轉變”資產）。建議通過當地專業機構進行諮詢。
相比之下，海外投資者所持有的投資型（投資）商業地產的資本利潤一般不用繳納英國稅款（不管業主在英國是否有固定的營業場所）。值得注意的是，此行為下住宅地產的分析是不同的。海外投資者擁有的投資性房地產的收入（如租金）利潤一般只需按照英國所得稅的基本利率（目前為20%）繳納。這種租金在向英國稅務機關提出申請後, 可以在沒有扣除英國預提稅的情況下支付。
近來，英國稅收制度大幅度改變，對某些住宅地產的所有者將徵收更高的稅費。需要注意的是自2015年4月起，所有非英國投資者住宅房地產業主將必須繳納房產出售所得的資本收益的英國稅款，但重要的是，這些新法律一般不適用於商業地產投資。因此投資者是投資商業還是住宅，建議向當地專業機構進行更多了解。
（據倫敦發展促進署，由Taylor Wessing LLP供稿）
