正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市 城市
一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。
門戶城市
隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市
美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。
供求關系
正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。
以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：
資料來源：美國勞動統計局，2016.7 另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。
分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。
政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。
影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。
關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。
分析師城市排名
美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。
資料來源：Emerging Trends in Real Estate, 2017 此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。
資料來源：Moody’s Analytics, JLL 通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。、
資本成本
在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。
品牌影響力
如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。
地理多元化
正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。
如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。
小結
海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。
關於本書
BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善 班秉善
本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善
從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！
《USA地產大亨》連載文章：
BF蘇富比副總裁阿班專欄全集
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