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戴德梁行最新報告顯示，今年第一季中國海外商業地產投資，有9.8億美元投向美國，仍是中國投資客最愛買的前三志願，然而，美國人反而不看好自家的房地產市場，房利美房屋購買情緒指數3月下跌3.8，認為現在是買房好時機的美國人再少1成，與中國投資客的置產熱情形成強烈對比。
美國OneWorld地產經紀公司執行長Peggy Fucci表示，與長期熱門投資地點紐約、舊金山和西雅圖比起來，價錢較便宜的邁阿密，近來開始吸引中國的房地產投資人，當地近來也有不少投資開發案是瞄准中國買家。
不過，美國房價飆漲也帶來副作用，數據顯示過去1年，洛杉磯郡的無家可歸者人數激增23%，主要原因就是當地不斷攀升的房價。
在此情況下，今年有研究報告指出，近6成的美國人擔心會有另一場房地產危機，因為房價繼續高漲，借款人傾向申請低首付、高風險的抵押貸款。近來Owner.com網站調研報告也顯示，55%的美國人有意將購房預算平均削減4萬美元。
（據中時電子報）
斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺，但其實該國貧窮率近年已不斷改善，GDP每年增長率保持在4%至5%的水平。另一方面，日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了當地的新房與豪宅需求，同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇，加上交通及基建逐漸改善，相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。【閱讀原文】
2014年中開始，中國台灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，台北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來中國台灣的房地產市場發展，或可從過去一年10條房產熱搜新聞回顧，預測中國台灣房市未來動向。【閱讀原文】
不少人認為2016年是糟糕的一年，多顆巨星殞落、全球政局不穩引致經濟動蕩、加息陰霾籠罩全球等，然而中國香港房價在風雨中繼續站穩，甚至越升越有，逼使政府出手壓抑房價升勢，成果就有待市場親自”彙報”。現在，不如一起來回顧2016年這一年來，牽動中國香港甚至全球房地產市場的新聞吧！【閱讀原文】
作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力。雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。【閱讀原文】
新加坡與中國香港共列為“亞洲四小龍”，亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投資樓市，現在的確是一個難得的機遇：新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%，不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅，更是連續第12季下跌。不少分析師均認為，新加坡樓價已見底，投資者若於現時入市，有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。【閱讀原文】
最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，獨特地理位置不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計劃沿線其中一個最大的國家。在房地產市場方面，馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。【閱讀原文】
在2011至2013年之間，越南曾經歷房地產市場泡沫爆破，當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重，在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後，在短短數年間，越南樓市已迅速恢復，可見這個國家的強勁“生命力”。趁資金還未攻陷這個漂亮的國家，快點來發掘她的黃金機遇吧！【閱讀原文】
近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。
2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。
此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。
從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。
街區
選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。
房產稅
房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。
學區
美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。
就業市場
就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。
周邊設施
考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。
建築許可
如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。
機構投資者
國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。
個人投資者
投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。
正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：
空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。
投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。
此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。
關於本書
BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。
本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。
從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！
《USA地產大亨》連載文章：
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近階段“一帶一路”沿線的投資事件此起彼伏，全球物業投資顧問第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善認為，中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略，東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域。
周一稍晚他在接受媒體采訪時指出，“一帶一路”戰略的落地，基本上是交通、水、電等基礎設施項目先行，而且不會全面開花，初期會鋪開一些重點基建項目。中國房企可以選擇國家戰略投資的重點地區或城市跟進房地產投資。
“一帶一路是個國策，不單純是商業行為，沒有國家推動，沒有兩國合作基礎，是做不了的，所以對國策支持的地區和領域去投資，才會更安全一點。”他說。
他建議，房企在一帶一路的投資期限往往較長，不應單純發展住宅及商業地產，還應考慮能帶動當地經濟的項目，例如旅游地產、工業地產、物流園區等，這樣才能更好地與“一帶一路”國策相結合。
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萬達集團董事長王健林近日在“一帶一路”國際合作高峰論壇上發表演講，將加強對“一帶一路”的旅游投資，包括法國巴黎和印度哈裡亞納邦兩個項目。其中印度項目規劃制造業園區、文化旅游園區和居住園區，其中制造業和文化旅游園區占地超過70%，未來可創造超過10萬個就業崗位，是印度目前最大的投資項目。
過去幾年，隨著中國富裕人群不斷海外置業，萬達、綠地、萬科等國內房企亦在美國、澳大利亞、英國等發達國家投資和收購房地產項目。不過英國脫歐、美國大選等黑天鵝事件頻發後，海外房地產投資出現了一些不確定性。
“出於分散投資的目的，可以選擇一些有潛力、增長較快的地區做投資，增加自己投資組合的多樣性。”他表示，一帶一路沿線國家中，有基礎設施和經濟前景的地區，一定可以吸引更多的投資。
對於近階段中國房企可投資的區域，他傾向於發展相對成熟的東南亞地區。他說，中國企業對中亞國家相對比較陌生，對於當地的文化、宗教及政治環境都沒有那麼熟悉，在當地投資房地產的前景不太確定。
“大家對東南亞一直有投資需求… 只是一帶一路戰略將投資意願更加強化和清晰，更為看好當地的經濟發展前景。”他說。
（據路透）
知名地產服務機構高力國際最新發布題為《中國房地產投資市場：基石依然穩固》的報告指出，盡管今年一季度投資總量有所下滑，但全年前景向好；預料中國香港將取代美國紐約，成為今年中國大陸資本海外投資房地產的首要目的地。
據高力國際統計，一季度中國房地產交易總額53億美元，同比下降25%、環比下降62%。但該機構認為一季度交易量下滑並不代表需求減少，主因在於在售高品質房地產資產稀缺，許多業主選擇持有而不出售。此外，該時段也受季節性波動影響。
繼去年11月中國政府加強資本管控後，中國資本投資亞洲以外房地產的熱度有所減退，但對亞洲地區的投資額仍居高不下。一季度，中國在亞洲之外投資了20億美元（同比降49%、環比降76%），在亞洲的投資額達52億美元（同比激增62%、環比降2%）。
同期，中國大陸開發商在中國香港的投資額創下歷史新高，總交易額為361億港元（46億美元），同比驟增213%。中國香港或將取代美國紐約，成為今年中國大陸資本對境外城市房地產投資的首要目的地。
近年來，中國香港寫字樓是最受大陸資本青睞的物業。2016年港府招標的住房用地總價值中，大陸開發商占40%。今年以來，大陸開發商對中國香港土地興趣不減，主要關注九龍區啟德地段、新界西和屯門的十處住宅區。
高力國際亞洲區研究及咨詢服務行政董事夏思堅（AndrewHaskins）分析認為：“大陸開發商和機構已將中國香港視為國內市場的組成部分，這一投資取向，可視為對大陸投資市場有信心的表現。預計隨著人民幣彙率逐漸穩定，中國政府會願意放松資本管控措施，投資海外房地產的大陸企業將很快恢復長期增長趨勢，但更多會關注亞洲地區。”
報告預計中國投資性房地產收益率今年將稍有下降，但仍略高於亞洲平均水平。除境外投資外，國內的投資機會主要包括上海地區的辦公和物流物業、北京市中心的老舊建築改造、深圳核心區域的寫字樓物業以及成都國際鐵路港周邊商務園區的新辦公樓和工業物業等。
高力國際認為中國海外房地產投資從美國向亞洲市場轉移的趨勢將會持續，一是因為人民幣彙率趨於穩定，中國投資者為保持資本價值而尋找海外投資的動力減退；二是由於中國政府可能會悄然遏制房地產開發商及其他投資者的大額收購，避免犯下日後代價高昂的錯誤。
（據中國新聞網）
眾所周知，加拿大不僅國土遼闊，地廣人稀，而且還是一個農業大國。只要走出城市就能看見大片大片風光秀麗的農田和充滿了田園野趣的牧區。那麼在這樣一個國家，農場是否也是一項不錯的投資選擇呢？現在，就讓我們來一探究竟。
為什麼要選擇農場？
說起投資農場，很多華人朋友可能並不熟悉。的確，對華人而言，農場確實是一個比較冷門的投資選擇。不同於很容易讓人大喜大悲的股票，以及一連數年長勢喜人的樓市，農場的價格一般來說還是比較穩定的。就保值能力而言，農場更在一般的房產之上，尤其是在遭遇通貨膨脹或者是泡沫經濟的情況下。
而且農場和一般的房地產有著很大的不同——由於氣候變化，以及城市化建設，農場的數量只會減少，幾乎不會增加。正是因為農場固有的稀缺性，決定了這片土地本身就比一般的房產更不容易貶值，甚至還有巨大的增值潛力。
為了說明這個問題，我們可以舉一個例子。
我們知道，在2009年的時候，加拿大的房地產市場遭遇了一次危機，當年的房價下跌了2.3%。而當時加拿大股市由於受到美國股市的連累，表現得也同樣不盡如人意。但就是在這一片蕭條之中，當年的農場價格卻依然保持著近20年的上漲勢頭，漲了6.6%。而且這一上漲的勢頭還一直保持到了現在。以下是自1985年至2016年，全加拿大農業用地的價格變化情況。
從圖中可知，加拿大農地的價格在經歷了2011至2015連續5年兩位數的大漲之後，已經漸漸歸於理性。然而，根據專家對未來幾年的預測，加拿大農場土地價值依然會維持只增不減的趨勢。
投資農場怎樣增值？
通過投資農場而獲得資產收益，主要是通過兩種方式，一個是資產增值，另一個就是經營農地本身獲得的收入。前者最直接的體現，就是隨著農地價格的上漲出售農地以獲利。而後者才是投資農場的核心所在。一般來說，只要善加經營，農場達到20%的年平均收益率並不算特別困難。但是，如果真正想經營好一塊農地，那必須對農業和管理有著相當的了解才行。
在加拿大，不同農場隨面積、氣候、位置、土質，以及適宜從事何種生產等各種因素的不同，價格差異往往很大。
以目前安省南部為例，80余萬的價格即可購得某處占地面積約300畝，其中有240畝耕地的大型農場。而同樣位於安省南部，且有部分土地位於礦藏區域的農場，面積僅190畝，而要價卻達到了175萬加幣，整整翻了一倍。
因此投資者在選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，絕不能一味貪圖低價和大面積，否則一旦選擇錯誤損失將會巨大。如果投資者在處理購買、規劃、種植等一系列問題的過程中，沒有足夠的經驗，就一定要尋找專業人士的幫助。
這裡要特別提醒，投資農場的花費絕不僅僅是買地，還有包括雇佣工人在內的一系列後續花費。所以對有意經營農業的朋友來說，勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！
投資者如果要通過農場來獲取收益，那麼在購買農場之前就一定要認清自己的目的。是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。
購買農場要注意什麼？
在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得。而且加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。
而在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。
很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。
農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。
不懂農業，是否就不能經營農場？
當然不是！加拿大是一個在各領域專業化程度都非常高的國家，在農業方面自然也不例外。在加拿大，作為投資人的農場主如果本身不懂農業技術，可以選擇一種叫Custom Farming的方式來經營自己的農場。簡單說來，所謂的Custom Farming就是農場主或投資人出錢雇佣職業的農民（同時也可以是職業的經理人）來經營管理這片農場。根據雙方達成的協議，受雇的農民可以負責諸如收割、運輸，或者從播種到收獲這一過程中一系列專業而具體的工作。至於經營農業所需要承擔的成本，比如購買種子和設備之類的費用，則由農場主承擔。
如果選用Custom Farming的經營方式，那麼首先需要考慮的因素，就是雇佣農民的成本。在這種經營方式中，農場主的收入來源於農產品的銷售。至於負責經營的農民，其收入可以來自於定期支付的工資，也可以來自於銷售後的分成，也可以是兩種方式相結合。
在加拿大，農民的收入一般都很不錯，尤其是隨著這幾年食品價格的上漲，農民的年收入始終在提高。此外，由於加拿大政府對農業采取扶持的政策，農民還可以從政府那裡獲得相應的福利和補貼，比如他們可以獲得更廉價的汽油，相對低廉的農業保險，而對年輕的農民，政府還會為他們購置農具提供補貼。
以下是加拿大統計局在此前金融危機期間對全國農民家庭收入的統計結果，以及安省近幾年農民家庭的平均收入。
從圖中可知，即便在遭遇經濟危機，加拿大各行業普遍失業率提高收入下降的情況下，農業從業者的收入依然保持在比較穩定的水平。
這一情況對有意投資農場，尤其是有意選用Custom Farming這一經營方式的朋友，可謂利弊參半。因為一方面，對農業的一系列優惠和扶持政策更容易讓農場主獲利，而另一方面農業從業人員較高且較為穩定的收入，也意味著農場主需要承擔更高的人工成本。這些都必須計入投資計劃當中。
總的來說，Custom Farming經營方式的好處是可以讓農場主和投資人從具體而繁瑣的農場工作中解脫出來，對於缺乏農業經驗，也不太了解具體農業生產過程的朋友比較合適。
然而，這種方式的缺點，則是農場主和投資人可能要承擔更多財務和管理上的風險，所以對市場以及經營管理方面的要求會比較高。而且一般來說，農場主需要對農場的生產進行整體上的把控， 所以農場主最好還是要有一定的專業知識。
相關閱讀：農場——不該忽視的投資之選（下）
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正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市！應該投資於哪個城市呢？
一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。
門戶城市
隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產，最集中的財富，高速增長的經濟，以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反，小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量，流動性也更低，所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場，往往環境舒適宜人，並且可能有石油開發的機會，但是卻鮮有交易，例如位於西德克薩斯州，售價$7.25億美元的瓦格納農場，自1849年建成以來最近第一次出售！
美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。
供求關系
正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。
以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：
另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。
分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。
政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。
影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。
關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。
分析師城市排名
美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。
此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。
通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。、
資本成本
在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。
品牌影響力
如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。
地理多元化
正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。
如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。
小結
海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。
關於本書
BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。
本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。
從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！
《USA地產大亨》連載文章：
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美國房地產市場歷來是投資藍海之一。在今年巴菲特股東大會上，新浪財經北美站第一時間在大會展廳采訪了Home Services地產經紀公司高級副總裁兼CEO麥克•沃卡（Mike Warmka） 和美國Kentwood房地產CEO彼得•尼德曼（Peter Niederman）。二人對新浪財經表示，美國的房地產事業深受中國投資者們的喜愛，這也因此成為了Home Services地產經紀公司的機遇。他們表示想要抓住時機，進一步發展和中國投資者的關系。除此之外，他們認為長期的投資房地產事業，回報一定會超出短期之內外彙帶來的任何負面影響。
麥克•沃卡（Mike Warmka）是美國HomeServices地產經紀公司的高級副總裁兼CEO，他負責公司的會計制度和記錄、經營分析以及監督子公司的財務活動。加入HomeServices之前，他曾擔任通用電氣資本的技術會計經理，參與了企業並購和業務發展。並在房地產開發公司擔任泰勒投資副主席和管理員。
彼得•尼德曼（Peter Niederman）是美國Kentwood房地產的CEO，擔任全國房地產經紀人協會和青少年糖尿病研究基金會主管的職位。
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彼得•尼德曼：是的，我們參加了。
新浪財經：你們對這次巴菲特股東大會有什麼感想嗎？
彼得•尼德曼：這是我第一次參加會議，我很享受會議的正能量以及人們的熱情，我喜歡聽兩位老先生講述他們在建立企業、收購企業時的理念，以及他們選擇企業時的判斷標准。他們的理念都非常的實用。
麥克•沃卡：Home Service作為一個和母公司伯克希爾一樣有探索精神的公司，我們共享很多的共同的公司文化，比如說下放權力、自治管理和運營。我很高興聽到二老今天也提到這一點，這也是為什麼我們能夠收購到好的公司，並且保持他們良好的運營的原因。
新浪財經：你對中國的市場發展有什麼看法嗎？
彼得•尼德曼：我無法對中國的市場做出很多的評價，但是我知道的一點是，有越來越多的中國投資者來到美國，並對美國的房地產事業感興趣。
麥克•沃卡：這是一個很大的市場，有很多中國的投資者喜歡美國的房產，對我們來說也就意味著有很多的機會。我們旗下很多的公司都受到越來越多的國外投資者的青睞，所以我們想要抓住時機，進一步發展和中國投資者的關系。
新浪財經：你覺得你們會專注於什麼樣的中國客戶呢？
麥克•沃卡：當然是對美國市場感興趣的客戶了，很多人來到美國，對舊金山以及美國西北部海岸城市的房產非常感興趣，還有紐約曼哈頓。我們在這些城市都有業務，而且我們也努力的加強在這些城市的業務關系。我們也知道有很多中國客戶，比如來自北京，中國香港，喜歡來美國旅游和留學，總的來說中國市場有很大很大的發展空間。
彼得•尼德曼：就像麥克•沃卡說的，很多中國投資者來到西北海岸購買房產，因為和國內相比，在這裡買的房子可謂物美價廉，而且他們想要在海外進行投資，所以他們來到美國，並且很快意識到這裡市場的巨大價值。就像麥克•沃卡說的，無論是在西北部，加州，還是東北部，Home Service在這些城市都有足跡。
新浪財經：你們公司對於今年國內外市場的戰略是什麼？
麥克•沃卡：我們的戰略就是繼續收購好的企業，與好的企業進行合作。而我們的母公司，他們的戰略也是繼續並購好的公司，而且他們在國際上也有一定的野心，想要進一步拓展歐洲，南美，亞洲，包括中國的業務。在他們拓展業務的同時也會在當地不斷繼續尋找好的合作伙伴來進一步發展業務。我們預計2018和2019年公司利潤會有顯著的增長。
新浪財經：哪個國家會成為你們下一個目標呢？
麥克•沃卡：我們現在同時看好好幾個國家，這取決於哪個國家擁有最好的機會。我們計劃在今年落戶於一個新的國家，但是還不知道是哪一個。
彼得•尼德曼：房地產業變得越來越國際化，美國的投資者想要在海外進行房地產投資，反之亦然，海外的投資者也想要在美國投資，而這正是我們的機遇所在。
新浪財經：你們提到想要向海外拓展業務，那你們打算如何處理在文化上的一些差異呢？
麥克•沃卡：這正是我們要學習研究的重要部分：去了解那個國家的房地產文化，並且尋找合適的合作伙伴來實現共贏。Home Service的名聲對我們來說非常的重要，所以我們必須找到那個不僅在業務上更是在公司文化上契合的合作伙伴來進一步拓展業務。
彼得•尼德曼：對，當你們聽到巴菲特和芒格的名字時，你們知道他們代表的是一種誠實守信，高質量服務的企業文化，而人們正是被這些文化所吸引。所以像麥克•沃卡提到的，作為伯克希爾的子公司，當我們去尋找國際上的合作伙伴時，我們希望找到的也是這樣一種擁有類似文化的企業。
麥克•沃卡：伯克希爾的子公司在國際上已經多有涉獵，我們也可以借鑒在我們的姐妹公司關於國際上的經驗，幫助我們拓展國際業務。
新浪財經：和去年相比，美國政府的監管體系是否有所提升？
麥克•沃卡：的確，我們國家的政權是有所改變。但是，目前來看具體政策上還沒有很大的變動，但是我們會持續觀望，並且留意對我們產業會產生巨大影響的政策。
彼得•尼德曼：我們會特別留意，比如抵押貸款的利息，資本稅等這些會影響人們在房地產類投資的政策。像麥克•沃卡說的，我們的政府最近說了很多，但是真正實施的變化確沒有多少。
新浪財經：你覺得彙率變動會對中國投資者有什麼影響？
麥克•沃卡：彙率顯然會對中國投資者購買美國房地產產生影響。但是我認為，盡管彙率一直在變，但是投資房地產的人們大多數還是長期投資者，而美國房地產業是一個非常好的長期投資選擇，甚至可以說是世界上最優的幾個長期投資選項之一。所以無論彙率如何變化，如果你能夠長期持有這個投資，長期的回報一定會超出短期裡外彙帶來的任何負面影響。
新浪財經：你覺得稅收政策對人們有什麼影響呢？
麥克•沃卡：對於房地產行業，稅收當然會在一定程度上影響人們的決定。
新浪財經：謝謝你們接受我們的采訪！
（據新浪財經）
中國仲量聯行、胡潤等多家機構的調查，中國海外房地產投資額不斷創新高。去年陸資對海外房地產的投資總額，達到330億美元，其中，82.4%的中國買家將自己總資產中超過10%的財富，投資於海外市場。
新京報報導，美國、澳洲和加拿大等國，是中國人最想置產的前三國。其中，中國買家在美國置業，偏愛休士頓、洛杉磯、舊金山等城市，在澳洲買房的中國人中，有25%的則是為了讓孩子到澳洲留學。
根據《中國房地產行業發展研究報告》最新數據顯示，中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源，房地產業者的投資，也是投資主力。包括萬科、萬達、碧桂園、綠地、富力等中國知名房地產商的海外建案，今年起都加速入市銷售，海外業績也成為中國房地產商新的成長動力，步入收獲期。
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分析認為，先進國家的房地產市場多半進入成熟期，房價漲幅也較小，不過，由於租金的收益率較高，再加上辦公室的租金收益率，比起住宅還要高一些，也引發不少企業關注。
一般而言，中國大城市的住宅租金收益率平均僅2%至3%，而歐美國家多半可達到4%至5%，而日本東京甚至高達5%至8%。加上2011年以來，中國多數三四線城市租金收益率大降，遠不如海外，因此也讓更多中國人和房地產商，目標朝向海外的建案。
（據經濟日報）
誤區一： 一夜暴富心理
美國房地產從不是一個可以牟取暴利的行業
很多想投資美國房地產的中國投資者，由於經歷過中國房地產泡沫時代，誤以為美國房地產也會如此。所以大家最容易犯的一個錯誤就是一夜暴富心理。
事實上，美國政府通過征收房產稅、租金的個人所得稅等手段來抑制房地產過熱；而且，美國的經濟杠杆始終在有效地調控房價，統計結果顯示，扣除通貨膨脹的影響從1980年到2006年的26年間全美平均房價實際只翻了一番。
誤區二：不做市場分析
投資者一定要對所投資的目標房產進行充分地分析
假設要在休斯頓買出租房，首先要搞清楚哪些區出租房需求大，其次搞清楚出租房的支出和收益，尤其要注意一些隱性支出和長期收益（如房價的增值），正確計算出回報率。
另外，如果要在休斯頓買舊房推倒建新房，首先要搞清楚哪些區值得建新房，其次要搞清楚大多數買主的喜好，什麼樣的房子最受歡迎。只有定位准確才可能在市場上立於不敗之地。
不僅如此，還要把握整個房地產市場的發展趨勢，通過對房地產市場歷史規律、貸款利率的調整、國際局勢、金融市場的波動等等的分析，大體預測房地產的未來趨勢，進而提前作好必要的准備。
誤區三：人雲亦雲
投資者應該通過分析，尋找未來新的房地產增長點，搶先占領這個市場才可能獲得高回報率。而被大家已經炒熱的區就失去了投資的價值，有頭腦有眼光的投資者這時就應該尋找下一個可能的增長點。 “人無我有，人有我優，人優我廉，人廉我轉”這個概念也適用於房地產投資。
誤區四：任何事情都親歷親為 一人單打獨鬥
房地產投資者一定要有團隊精神
房地產投資動輒幾十萬甚至上百萬，可以稱得上是一個大工程。無論是出租房的選擇、購買和出租管理，翻修房的評估、購買和裝修，還是新建房的選址、建造和出售等等，都不是一個人能夠完成的事情。投資者需善於利用房地產經紀人、建築商、裝修公司、會計師等各類人士的專業知識和經驗，並建立長期穩定的合作關系。短期暫時的合作一般很難建立充分的信任，不利於大宗款項的投資。
誤區五：忽視投資的風險
盡管房地產投資是目前美國市場上最穩定最可靠的投資之一，但是任何投資都有風險是毋庸置疑的。投資者在做房產投資時應該有這個心理准備，同時還應該具備預測和規避風險的能力。
我這裡有一個簡單的方法可以將房地產投資風險的傷害降到最小：在准備投資時，計算出最好情況(Optimistic)、一般情況(Most Likely)和最差情況(Pessimistic)下的 盈利，如果在最差情況下還能不賠錢將房產快速脫手，做到全身而退，那麼這就是一個明智的投資。
綜上所述，投資者想要在美國投資房地產不僅要有足夠的財力准備，而且還要有知識和心理准備。對於以上提到的誤區，投資者可以借助房地產經紀人的協助，通過整合各方資訊進行分析來避免，如果再能和專業人士組成團隊，投資的回報率會更高。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
