房地产投资 – Page 3

《USA地產大亨》連載（六）——洛杉磯 | 美國

大洛杉磯地區是僅次於紐約都會區的美國第二大城市區，位於加利福尼亞州南部，橫跨五個郡，分別是洛杉磯郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）、裡弗賽德郡（Riverside County）和文圖拉郡（Ventura County）。大洛杉磯地區總面積8.8萬平方公裡，2015年總人口1870萬人，其中最大的三座城市分別為洛杉磯市、長灘市和里弗賽德市。

洛杉磯郡（Los Angeles County）

洛杉磯郡擁有十分多元化的產業布局，其科技、時尚、娛樂、旅游、航空航天、生物科學、醫療等產業均在全球占據領先地位。

高科技產業：長期以來，洛杉磯是科技和創新產業的中心，這裡活躍著從創業型公司到谷歌、臉譜網、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企業。2013年，高科技產業為洛杉磯提供了4萬個工作崗位，約占當地就業量的9%，為地區GDP貢獻$1083億美元。

時尚產業：洛杉磯是美國乃至全世界時尚產業的先鋒，時裝業年營業收入達$180億美元，是美國其他地區難以企及的，當地的十多所設計專業學校為這裡提供了充足的設計人才。

娛樂產業：洛杉磯長期以來被認為是全球娛樂業之都，對於很多人來說，洛杉磯和好萊塢就是娛樂業的代名詞。美國六大電影制片廠中的三個均位於洛杉磯市內，包括派拉蒙影視公司、20世紀福克斯和環球影城。2011年娛樂業直接或間接為洛杉磯郡提供超過58萬個工作崗位，創造年經濟效益達$1200億美元，其中，直接經濟效益$470億美元，占洛杉磯年生產總值的4%。

酒店和旅游業：從陽光沙灘到好萊塢星光大道，從樂趣無窮的主題公園到振奮人心的體育比賽，洛杉磯擁有眾多為人向往的游覽目的地，同時，洛杉磯是美國西部的商業中心，吸引無數商務人士來訪。2013年，4220萬訪客從世界各地來到洛杉磯，並在當地消費超過$180億美元。洛杉磯郡共有超過8萬酒店和旅游業從業人員，並有1000多家酒店和9.7萬個酒店客房。

航空航天產業：得益於適宜的氣候、開闊的地形和數所著名學府，洛杉磯二十世紀以來一直是航空航天業的重要地區。2014年，洛杉磯所在的南加州地區的航空航天業相關工作共6萬個，占全美的14%，用於生產制造的支出達$240億美元。

洛杉磯國際機場（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的機場，共九座航站樓，2015年運載旅客超過7490萬人次，擁有往返於全球41個國家和美國101個城市的直飛航班。洛杉磯國際機場年貨運量全球排名第14 ，美國排名第五，2015年貨物運載量逾210萬噸，總價值超過$1014億美元。

洛杉磯港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集裝箱貨運港口，也是美國和亞洲之間最主要的貨運港口之一。洛杉磯港擁有現代化的貨運碼頭、倉庫設施和全美最大規模的港口鐵路設施。2015年裝卸810萬件20英尺當量單位集裝箱，貨物價值$2900億美元。

洛杉磯是世界一流高等學府和研究機構所在地，其中包括著名學府加州理工大學（California Institute of Technology）、南加州大學（University of Southern California）和加州大學洛杉磯分校（University of California Los Angeles）等，這三所學校在美國新聞和世界報道的2016全美大學排名中均位居前25名。此外，洛杉磯擁有很多專業院校，如加州藝術學院（California Institute for the Arts）、藝術中心設計學院（Art Center College of Design）、時裝設計及采購學院（Fashion Institute of Design）、奧的斯藝術設計學院（Otis College of Art and Design）和美國電影學院（American Film Institute）。

作為美國的門戶城市，洛杉磯是中國投資者進行海外房地產投資的主要地區之一，如綠地集團2014年投資$10億美元建設洛杉磯綠地中心（本書十一章案例分析），和中國泛海控股集團2015年在洛杉磯市中心黃金地帶開工建設集豪華酒店、精品公寓和繁華商鋪的混合使用項目。

橙郡（Orange County）

橙郡距離洛杉磯市中心約45分鐘車程，這裡最大的三座城市分別是安納海姆（Anaheim）、聖安娜（Santa Ana）和歐文（Irvine）。洛杉磯的發展給橙郡帶來了大量人口增長，很多在洛杉磯工作的人選擇居住在這裡。

橙郡以旅游業而著稱，這裡的著名游覽勝地包括被無數人所鐘愛的迪士尼樂園，北美第12熱門的主題公園Knott’s Berry Farm游樂園，以及數個風景絕美的原始沙灘。

橙郡是數家財富500強企業總部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。這裡也是包括馬自達、東芝、三星、起亞、三菱和現代等著名跨國公司的地區總部所在地。

內陸帝國（Inland Empire）

內陸帝國位於洛杉磯市以東，是大洛杉磯地區包括聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）和裡弗賽德縣（Riverside County）的大片快速增長的郊區地區，很多在這裡居住的人在洛杉磯或橙郡工作。

較低廉的土地價格、大片的空閑土地和便利的交通網使內陸帝國地區成為理想的貨運樞紐地，因此，進出洛杉磯港和長灘港的貨物往往在這一地區倉儲集散，並發往美國或世界各地，據統計，加州超過80%的進口貨物流經洛杉磯-內陸帝國通道。

投資語錄

洛杉磯是世界的十字路口，絕佳的地理位置使這裡成為美國的西部首都、太平洋沿岸的東部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉磯市長

洛杉磯一直是全球領先的金融、商業和文化之都。這是一個不斷成長的城市，充滿活力、生活成本較低，並且是穩定的工作和生活之地。洛杉磯是科技、智力資本和創新的熱土，這些都促使這座城市占據比過去更強大的經濟地位。——Brian Cullinan，普華永道執行合伙人（南加州、亞利桑那州和內華達州市場）

洛杉磯好萊塢是工人的電影業中心，奧斯卡頒獎典禮每年在這裡舉辦，這裡也是美國歷史最悠久的電影院校——南加州大學電影學院所在地。——《紐約時報》

洛杉磯是“世界創意之都”，當地每六個人中就有一個在創意產業工作。——Otis創意經濟報告

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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巧用澳洲房産投資“杠杆定律” 撬動“盈利地球” | 澳洲

“給我一個支點，我就能撬起地球！”這句來自古希腊科學家阿基米德的名言，以其宏偉的氣魄和縝密的科學性，使人們形像地體會到了“杠杆”的意義。

在房地產投資領域內，事實上也存在著撬動“盈利地球”的“神奇”杠杆，不信？那就請看以下一組投資對比：

假定A和B在買房之前都沒有自住房，那麼A只能從房產的增值中獲利，而B卻可以將另兩套房產出租，並用租金抵消利息支出。

想來大家從這個對比中已經能夠看出，房地產投資中的“神奇杠杆”就是銀行貸款。運用好銀行貸款可以解決三大問題：

資本不足的問題

一般來說投入越多，產出越大。這個道理人人都懂，可並不是人人都有那麼多錢，如何能小錢辦大事？這就要靠銀行的錢來幫忙。

為投資做 “擔保”

銀行是比任何獨立投資人都要專業的投資專家。當它審批是否借貸給買家的時候，一定會用其擁有豐富經驗技術的專家來評估投資項目的可靠性。而一旦同意借款時，在某種程度上等同於參與到了這個投資當中，這就意味著，銀行對買家的投資取得成功是有信心的。既然那些久富聲譽的澳洲大銀行們能做出這樣的 “保證”，自己還需擔心什麼呢？

獲得分散投資的機會，進一步降低投資的風險

但即便如此，我仍舊發現，還是有一部分中國投資者，在澳洲進行房產投資時，不願意利用這麼好的一柄“杠杆”。這主要是基於以下3種情況：

其一，受“無債一身輕”觀念的影響。

中國傳統觀念中謹慎、穩妥一直是占主流地位的，為此負債總是為人們所極力避免的一種行為。不少人一輩子省吃儉用，辛辛苦苦也不願擔上負債的名聲。受這種觀念的影響，一些投資人盡管在財務上完全能夠承受一定的負債度，也不願舉債投資。其實只要資金鏈能夠穩定維持，適當的舉債是投資回報最大化的必要前提。說得極端一點，只要資金鏈沒問題，債務甚至都可以代代傳承下去。

其二，因不熟悉澳洲借貸的運作方式，而不敢去嘗試。

其實,投資人完全可以打消這方面的疑懼，因為，澳大利亞金融服務業是該國的支柱產業之一，在全世界範圍內也享譽彪炳。即使在全球金融危機的“風吹浪打”中，澳大利亞的金融業依舊能做到“我自巋然不動”。經過百年的發展，銀行的借貸機制非常靈活便利，客戶的各種需求都已經被它們考慮在內，更何況還有無數貸款經紀人能夠為投資人提供“一站式”服務，甚至連語言溝通的障礙都可以一並掃除。有這樣好的服務，還有什麼可以擔心的呢？

其三，有些國內朋友誤以為澳洲銀行不可以貸款給海外人士。

其實，澳洲銀行不僅允許貸款給沒有澳洲國籍或永久居留權身份的海外人士，而且它們還特別青睞來自中國的借貸人，因為中國的客戶從來都是信用度很高的。

中國 “四兩撥千斤”的諺語，就讓銀行的貸款，成為我們撥起千斤之利的力量之源吧！

澳中集團主席金凱平專欄全集

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巴拿馬——從避稅天堂到養老聖地？| 海外

巴拿馬位於中美洲，擁有典型的熱帶海洋性氣候，是全球著名的航運與離岸金融中心。因其極具戰略性的地理位置，金融，商務與旅游等服務業毫無疑問的成為巴拿馬主要經濟支柱，占據80%以上的經濟生產總值。全球金融危機後巴拿馬經濟發展速度亮眼，逐漸進入更多企業與個人投資者的視線。

巴拿馬運河與經濟發展

說到巴拿馬，就不能不說巴拿馬運河。巴拿馬運河全長82公裡，聯通大西洋與太平洋，是全球重要的海上貿易通道與巴拿馬主要經濟收入來源。巴拿馬運河與金門大橋、帝國大廈等並列美國土木工程師協會選出的當代全球7大奇跡。運河最初由法國人在1881年開始建造，而後在1904年被美國接手，在1914年正式投入運作，並在1999年交還與巴拿馬政府運營。隨著第三組用來升降船只的船閘在2016年6月投入運營，巴拿馬運河為期十年的大型擴建也宣告完成。這次花費約52.5億美元的擴建項目使得巴拿馬運河的通航能力翻倍，並可容納更大的船只通行。從長遠意義上來看，運河的擴建制造了大量工作機會，在大幅提高人均GDP的同時也直接降低了巴拿馬的失業率與貧困率。

金融系統的優勢

由於該國大部分經濟活動都與美國關系密切，巴拿馬擁有全美元化金融系統。美元為巴拿馬的法定流通貨幣並與當地貨幣擁有1：1的固定彙率。與美元完全掛鉤對巴拿馬經濟最大的好處是將通脹水平長久地控制在較低範圍內，保證了巴拿馬在金融危機之後健康的發展環境。對於境外投資者而言，所有收支與美元掛鉤也意味著減少一層彙率損失的風險。巴拿馬在1998年加入世貿組織之後解散了中央銀行並改革了銀行體系。沒有了央行這個強大後盾，當地的銀行必須執行更為保守可靠的金融系統，以抵御可能面對的內外風險。

全球著名避稅港

除了對投資者友好金融系統，巴拿馬也是全球著名的避稅港，吸引著全球離岸資金湧入。巴拿馬對境內離岸企業的海外運營收入實行免稅，運河帶來的大量離岸交易使得巴拿馬成為全球第二大海外公司注冊地，超過100家國際銀行都在巴拿馬城都設有辦公室。此外，巴拿馬的科隆自貿區是僅次於中國香港的全球第二大自由貿易區，區內貨物進口轉口均不收取任何稅款，向歐美出口的貨物還享受關稅優惠。世界銀行調查顯示2015年在巴拿馬開展業務所需時間僅為6天，遠遠低於眾多發達國家。這樣的便利程度也在很大程度上刺激更多離岸企業進駐。另一方面，巴拿馬金融系統可以充分保護投資者的隱私與信息安全。由於巴拿馬沒有簽署國際司法互助協定，因此投資者的賬戶信息不必與任何第三方分享。同時，巴拿馬公司采用無記名股票，股東的隱私也得以受到相當大程度的保護。

以上這些因素，加之巴拿馬國內基礎建設與商業法治的改善，讓巴拿馬對投資者吸引力大增，被世界經濟論壇認為是拉丁美洲與加勒比地區競爭最激烈的市場。世界銀行數據表明，2015年巴拿馬吸引的直接境外投資額接近60億美元，連續增長四年，為2009年全球金融危機時的將近6倍，充分表明了全球投資者對巴拿馬未來發展的信心。對於個人投資者而言，想要中國買家可能會因此關心起巴拿馬的房產市場，那麼巴拿馬房地產投資的前景如何呢？

巴拿馬房市需求旺盛，量價齊升

2015年和2016年，巴拿馬房地產市場需求旺盛，量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會(Convivienda)的數據，其房屋銷量連年增長，在2015年達到8232個單位。同樣，銷售交易的價值也同比上漲了8.9%，達到9億美元。2016 年，巴拿馬房屋銷售總額估計超過 10000個單位，比上年增長27.6%。

巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋，由於可用單位的庫存下降，海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6%至12%。這裡2015年的平均價格為每平方米2500美元，2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部，公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8%，達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35%。

巴拿馬城由老殖民地的Casco Viejo鎮和高層建築和商場林立的現代商業購物區兩個主要區域組成，其平均房價根據物業的位置、規模和質量而有很大差異，。如最具特色和最優質的住宅高爾夫球場，平均價格從每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱樂部是巴拿馬城最昂貴的住宅樓之一，位於第 50層樓的一居室公寓價格約為35萬美元。根據“ 全球物業指南”，截至2015年底平均公寓銷售價格如圖：

根據2016年11月的數據，巴拿馬住宅出租回報率保持良好，介於5.5%至8.3%，小型公寓的收益則更高。從圖中可以看出，巴拿馬城公寓的價格有所走高，海濱公寓的售價約為每平方米2000至4000美元。距離海灘較遠的公寓售價則較低。而這些公寓的租金收益率均比較穩定。

潛在的養老聖地

2016年，美國《國際生活》雜志評比出年度23個最適宜退休贍養晚年的國家，巴拿馬奪得了第一名。對中國人來說，這個結果似乎有些不可思議，但細數其中原因，這一結果也可以說是情理之中。巴拿馬同歐美密切的商業往來為其帶來了國際範兒十足的生活氛圍。而第三世界低廉的物價水平更這吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿馬的大多數地方，每月2000美元就能過上舒適的生活。在這裡中等價位的兩人用餐費用大約是30 美元；一年的醫療保健花費僅需800美元；約 18萬美元就能在熱門的山城博客特（Boquete）買到一套三居室住宅，且在20年後才需要向當地政府繳納房產稅。

也許因為意識到這一潛在市場，巴拿馬政府啟動了針對中等收入外國人的養老金領取者居留計劃，任何一位月收入1000美元以上養老金退休者人都能得到居留許可，到巴拿馬享受退休生活。畢竟對於退休人士來說，如果喜歡熱情洋溢的拉丁風情與熱帶海灘的美景，居住在巴拿馬的確是十分誘人的選擇。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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《USA地產大亨》連載（四）——達成交易 | 美國

在美國，房地產交易的達成與結束通常以在產權公司簽訂合同，買方向賣方付款為標志。這個過程比較復雜，需要耐心和對每一步驟的熟悉。那麼，結束房地產交易有哪些關鍵步驟呢？

一、聘請律師

聘請律師並非是必需的，然而尤其是在商業地產買賣中，強烈建議您找經驗豐富的律師幫助。聘請律師會涉及到更多開支，但往往這部分錢值得花，因為律師能幫助您詳細了解合同細節，發現並解決任何可被解決的問題，例如，產權中存在的留置權。

二、獲取貸款

選擇一個良好的銀行作為貸款人非常重要。他們為您提供貸款預批准文件並與您的報價一同提交，同時，銀行幫助您密切關注利率變化，在最佳時機建議您鎖定利率，並向您說明貸款要求，進行房價評估。

三、談判和簽訂合約

一個好的房地產經紀人不僅能幫您找到心儀的房產或賣出房產，而且應當幫助您談判、簽署合同，並向第三方產權托管公司提交執行合同。

四、盡職調查期/期權合約期

一旦合同被各方接受、執行，並提交至第三方產權托管公司，期權合約期便開始了。此時，買方開始對房產進行盡職調查。雖然不是必需的，但是強烈建議買方在這個時候訂購房屋檢查服務。調查、蟲害和地基檢查等服務也可以在這個時候訂購。在此期間，購房者可以仔細查看房屋有無任何問題。在期權合約期屆滿前，房地產經紀人應協助客戶與賣方談判房屋存在的任何問題的修理及資金補償。

五、第三方產權托管公司與產權調查

產權托管公司是交易中買方和賣方之間中立的第三方托管代理人。產權托管公司負責托管交易中的全部資金，例如保證金，並托管與交易相關的文件，直到合同規定的所有事項完成。在德克薩斯州，產權托管公司還幫助客戶申請產權調查報告。產權調查和產權保險為買方提供法律保護，費用通常由賣方支付，這樣，當購買房產後，沒有任何人能聲稱這套房產是他的。產權調查也為您提供任何關於所有權上的模糊，房產抵押，房產使用限制等信息。

六、成交與資金托管

在成交當天，買賣雙方將簽署擔保契約、信托契約等其他貸款文件，並交由托管公司托管，直至合同規定的所有條件均滿足。當買方支付合同規定的資金，貸款人提交貸款許可後，房產購買交易完成。

擁有豐富專業知識和經驗的房地產團隊能幫助您完成這一系列手續，讓您免除一切顧慮擔心。不僅幫助您了解交易文件，更重要的是發現並避免交易中任何潛在的問題。

房地產合理避稅：1031同類不動產互換

投資美國房地產，不僅能獲得豐厚收益，達到投資多元化，而且，若恰當安排投資，更能合理避稅。在出售地產項目時，有多種不同的策略，其中，1031同類不動產互換是很重要的一項。在進行投資前，我們建議您與美國的注冊會計師討論這一節稅方式，以及其他的合理避稅策略。

根據美國1031同類不動產互換稅法條例，商業地產投資者若出售持有的投資型地產A，並在規定時間內將所得收益投資於另一投資型地產B，則可以免交地產A的資本利得稅。長期資本利得稅率通常達20%，或更高，若您在出售地產時獲得$50萬美元淨收入，則這項免稅條例能幫您節省$10萬美元的稅款。

然而，此免稅互換條例不適用於股票、債券等非不動產投資，這也是為什麼福布斯富豪榜上90%的富人選擇了房地產投資。下面，我們來看看合理避免資本利得稅的具體要求：

兩項地產需為同類型：均為投資型地產

Exchange 投資者需用出售投資型地產A所得的收益購買同類型的地產B，例如，出售一間商鋪，用所得利潤購入出租公寓。然而，如果出售商鋪後購買自用別墅，便不包含在免稅範疇內了。美國絕大多數提供收入的投資型地產均為同一類型。

時間限制

美國國家稅務局給了商業地產投資者充分的時間尋找下一項地產投資項目，但投資者必須在規定的截止日期前完成交易，從而免付資本利得稅。首先，投資者需在出售持有地產後45天內找到下一項投資，其次，需在出售持有地產後180天之內購入新地產。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

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中國領銜美國商業房地產外商投資 | 美國

彭博報道，美國全國地產經紀商協會周二發布的一項調查顯示，2016年，五分之一的商業房地產經紀人與國際客戶完成過交易；外國買家和賣家的第一來源國都是中國，佛羅裡達是國際客戶的首選。

美國全國地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說：“雖然許多大型市場的A類資產價格已經超過危機前的水平，但許多中小市場的房地產經紀人也受益於國內外商業房地產投資者的興趣增加”

Yun表示，40%的房地產經紀人預計國外買家今年將有所增加。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國商業房源

近三分之二的商業房地產交易涉及非居民外國人；買家主要來源：中國（17%）、墨西哥（14%）和英國和委內瑞拉（均為7%）。

中國也是賣家第一來源國

國外商業房地產買家比住宅房地產買家帶來更多現金；60%的國際交易以現金結算，而美國全國地產經紀商協會的2016年住宅市場調查顯示，一半的住宅房地產買家以現金支付

Yun表示，美國仍然是最有吸引力和最安全的投資目的地之一；沒有什麼證據表明這一點很快就會改變。

（據新浪財經）

農場——不該忽視的投資之選（下）| 加拿大

在上一篇文章中，我們介紹了投資和經營農場的一些基礎知識，以及農場的升值潛力和盈利方式。但是對於這種在華人投資者眼中較為冷門的投資方式，許多朋友可能會有一些顧慮。比如購買農場的手續是否繁瑣？加拿大政府對農場投資又有怎樣的限制？今天我們就為大家回答一下這方面的疑惑。

買農場，像買房一樣容易

直接投資農場和投資其他不動產大同小異。一般你都需要找一位不動產經紀，找一位律師。當然如果你手上的錢不夠一次付清全款，那就需要貸款。這裡要特別提醒一下，在購買農場時所選擇的律師，一定要和所購買的農場位於同一省份。

在如今的互聯網時代，普通人很容易就能完成一筆不動產交易，農場投資也不例外。雖然農場所處的位置大多地處偏遠，而且遠離城市，但買家甚至不需要親身前往就能完成交易。比如買家可以讓自己選定的地產經紀起草一份offer，在簽完字後掃描，並發送郵件給經紀。作為賣方也是一樣，一切工作都可以在網絡上通過郵件來完成。之後再簽署一些相關的法律文件，整個交易就算完成了。理論上來說，整個買賣農場的流程就和買賣一般的房屋一樣。

但是，正如我們之前所介紹的，影響農場的先天條件很多。除了最明顯的面積和地理位置之外，更有氣候、環境、土質，以及適宜從事何種生產等各種不同的因素。而這些信息往往並不會全部包括在購買合同和法律文件當中。因此作為一所農場的投資者，如果想在購買前充分衡量這次投資是不是值得，最好的辦法還是親身前往，實地考察。

買農場，需要貸款也不難

如果說買房和買農場有什麼明顯的不同，那恐怕就體現在貸款方面。如果你的貸款目的是為了從事農業生產，那麼有些銀行會提供一些專門的貸款。在貸款方面，貸款額度最多能高達農場售價的75%。因此對於有意購買農場，並且有信心獲得此類貸款的朋友，至少應該保證自己所能拿出的錢達到了農場叫價的四分之一。

假如實在找不到任何一位貸款經紀，或者沒有任何一家願意為你提供貸款服務的銀行，那麼你可以考慮向“加拿大農業信貸組織”（Farm Credit Canada）貸款。

“加拿大農業信貸組織”（Farm Credit Canada）是全加拿大目前最大的農業信貸機構

“加拿大農業信貸組織”是全加拿大目前最大的農業信貸機構。其宗旨是為包括家庭農場在內的農業生產者提供更多具有專業化和個性化的金融服務，並借此促進加拿大農村地區的經濟發展。他們的貸款業務主要集中在給中小型農業生產企業提供貸款。根據2014年的數據，其平均貸款額是$163,649。此外，他們也為其他從事與農業相關行業，以及農產品生產的上下游行業的公司提供經濟服務。

由於“加拿大農業信貸組織”所提供的貸款服務較之傳統的銀行貸款更加專業化和個性化，因此目前，全加拿大有一半以上的農場都選擇向他們進行借貸。但在利率方面，他們也可能會略高於銀行。因此，有意借貸的投資者需要謹慎考慮其中的利弊。

買農場，在安大略省尤其簡單

加拿大各省份對購買農場的法規各不相同，尤其是對海外買家，往往限制頗多。但是對身在安大略省的買家來說，這一切都不構成問題。因為安省對海外買家沒有任何限制。

目前為止，全加拿大對海外買家購買農地不設限的省份共有五個，分別是安省、BC省、紐芬蘭-拉布拉多省、新布倫瑞克省，和新斯科舍省。

安省的農業土地使用規劃制定於2005年，其中沒有對農業投資做出任何特別的限制。但是規劃中的部分內容，對某些特別農地的常規用途則進行了限定，同時也規定了在哪些情況下可對其用途進行調整。這些規定都源自於“加拿大土地分類系統”（Canada Land Inventory）。

此外，目前有不少海外買家正困擾於安省新近征收的“15%海外買家稅”。對此，有意購買農地的買家完全不用擔心。因為農業用地不在此番征稅之列。因此在身為加拿大農業大省的安省買一塊農地，絕對是一個投資置業的好選擇。

以下是安省周邊幾個農業大省，對於海外，包括外省買家購置農業用地的限制條件。相信明智的投資者在比較之後一定能做出最合理的選擇。

阿爾伯塔——非居民可擁有的農地最高為20英畝

薩省——非居民最多可擁有農地10英畝。部分由薩省居民控制的外資企業，或農業合作組織，可以擁有最多達320英畝的農地

曼尼托巴——非居民最多可擁有40英畝的農地

魁北克——非居民如購買農地面積達4公頃（約10英畝）以上，就必須向“魁北克農業管理局”申請許可

買農場，也有特別注意事項

雖然在加拿大，尤其在安省購買農場的手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得。但農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場都可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。所以有意購買農場的朋友，一定要綜合考慮各種因素，然後制定一個最合適的投資策略。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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中國客瘋赴美置產美國民眾不買帳 | 美國

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點擊查看美國房源

戴德梁行最新報告顯示，今年第一季中國海外商業地產投資，有9.8億美元投向美國，仍是中國投資客最愛買的前三志願，然而，美國人反而不看好自家的房地產市場，房利美房屋購買情緒指數3月下跌3.8，認為現在是買房好時機的美國人再少1成，與中國投資客的置產熱情形成強烈對比。

美國OneWorld地產經紀公司執行長Peggy Fucci表示，與長期熱門投資地點紐約、舊金山和西雅圖比起來，價錢較便宜的邁阿密，近來開始吸引中國的房地產投資人，當地近來也有不少投資開發案是瞄准中國買家。

不過，美國房價飆漲也帶來副作用，數據顯示過去1年，洛杉磯郡的無家可歸者人數激增23%，主要原因就是當地不斷攀升的房價。

在此情況下，今年有研究報告指出，近6成的美國人擔心會有另一場房地產危機，因為房價繼續高漲，借款人傾向申請低首付、高風險的抵押貸款。近來Owner.com網站調研報告也顯示，55%的美國人有意將購房預算平均削減4萬美元。

（據中時電子報）

大數據專家引領您實戰中國香港、中國台灣及一帶一路房地產市場 | 海外

一帶一路機遇：斯里蘭卡不再流淚

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺，但其實該國貧窮率近年已不斷改善，GDP每年增長率保持在4%至5%的水平。另一方面，日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了當地的新房與豪宅需求，同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇，加上交通及基建逐漸改善，相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。【閱讀原文】

2016年中國台灣房地產市場回顧

2014年中開始，中國台灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，台北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來中國台灣的房地產市場發展，或可從過去一年10條房產熱搜新聞回顧，預測中國台灣房市未來動向。【閱讀原文】

2016年中國香港房地產市場回顧

不少人認為2016年是糟糕的一年，多顆巨星殞落、全球政局不穩引致經濟動蕩、加息陰霾籠罩全球等，然而中國香港房價在風雨中繼續站穩，甚至越升越有，逼使政府出手壓抑房價升勢，成果就有待市場親自”彙報”。現在，不如一起來回顧2016年這一年來，牽動中國香港甚至全球房地產市場的新聞吧！【閱讀原文】

一帶一路機遇：泰國樓市追落後

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力。雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。【閱讀原文】

一帶一路機遇：長線投資首選新加坡

新加坡與中國香港共列為“亞洲四小龍”，亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投資樓市，現在的確是一個難得的機遇：新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%，不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅，更是連續第12季下跌。不少分析師均認為，新加坡樓價已見底，投資者若於現時入市，有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。【閱讀原文】

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，獨特地理位置不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計劃沿線其中一個最大的國家。在房地產市場方面，馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。【閱讀原文】

一帶一路機遇：越南樓市有錢途

在2011至2013年之間，越南曾經歷房地產市場泡沫爆破，當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重，在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後，在短短數年間，越南樓市已迅速恢復，可見這個國家的強勁“生命力”。趁資金還未攻陷這個漂亮的國家，快點來發掘她的黃金機遇吧！【閱讀原文】

《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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“一帶一路”房地產投資需緊隨國家戰略東南亞為近期首選 | 海外

近階段“一帶一路”沿線的投資事件此起彼伏，全球物業投資顧問第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善認為，中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略，東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域。

周一稍晚他在接受媒體采訪時指出，“一帶一路”戰略的落地，基本上是交通、水、電等基礎設施項目先行，而且不會全面開花，初期會鋪開一些重點基建項目。中國房企可以選擇國家戰略投資的重點地區或城市跟進房地產投資。

“一帶一路是個國策，不單純是商業行為，沒有國家推動，沒有兩國合作基礎，是做不了的，所以對國策支持的地區和領域去投資，才會更安全一點。”他說。

他建議，房企在一帶一路的投資期限往往較長，不應單純發展住宅及商業地產，還應考慮能帶動當地經濟的項目，例如旅游地產、工業地產、物流園區等，這樣才能更好地與“一帶一路”國策相結合。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略，東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域

萬達集團董事長王健林近日在“一帶一路”國際合作高峰論壇上發表演講，將加強對“一帶一路”的旅游投資，包括法國巴黎和印度哈裡亞納邦兩個項目。其中印度項目規劃制造業園區、文化旅游園區和居住園區，其中制造業和文化旅游園區占地超過70%，未來可創造超過10萬個就業崗位，是印度目前最大的投資項目。

過去幾年，隨著中國富裕人群不斷海外置業，萬達、綠地、萬科等國內房企亦在美國、澳大利亞、英國等發達國家投資和收購房地產項目。不過英國脫歐、美國大選等黑天鵝事件頻發後，海外房地產投資出現了一些不確定性。

“出於分散投資的目的，可以選擇一些有潛力、增長較快的地區做投資，增加自己投資組合的多樣性。”他表示，一帶一路沿線國家中，有基礎設施和經濟前景的地區，一定可以吸引更多的投資。

對於近階段中國房企可投資的區域，他傾向於發展相對成熟的東南亞地區。他說，中國企業對中亞國家相對比較陌生，對於當地的文化、宗教及政治環境都沒有那麼熟悉，在當地投資房地產的前景不太確定。

“大家對東南亞一直有投資需求… 只是一帶一路戰略將投資意願更加強化和清晰，更為看好當地的經濟發展前景。”他說。

（據路透）