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出售歐洲度假屋？目前正是好時機 | 海外

據《每日電訊報》，英鎊下跌對於正在售賣歐洲度假屋的英國人來說是個好消息，由於英鎊貶值，他們售賣別墅或海邊公寓的價格要比在脫歐選舉前多數萬英鎊。

房地產機構表示，更多英國人所屬房產正成為度假屋市場熱點，尤其是在法國和西班牙。外匯交易商證實了這壹趨勢。據外匯公司FairFX，自2016年同期以來，從歐元到英鎊的交易數量已躍升1/5。

在海外買賣房產，時機就是壹切，抓準時機就能大勝。若抓錯時機，在英鎊貶值時買進，在升值時賣出，這可能會讓銀行收支平衡受到永久性損害。

例如，如果在 2002年1月以50萬英鎊購買歐洲的度假屋，英鎊兌歐元匯率為1:1.65，於2009年3月售出，這時英鎊兌歐元匯率為1:1.09，忽略房地產價格變動，度假屋售價可為74.6萬英鎊。即使房價未上漲，也能獲得近50%的利潤。

然而如果在英鎊貶值時購買海外房產，英鎊升值時再售出，就可能會損失壹大筆錢。

如果在2009年3月以同樣的50萬英鎊投資度假屋，匯率為1：1.09，在2015年11月售出，這時英鎊升值，匯率已恢復為1：1.40，售出價僅為38.3萬英鎊，損失11.7萬英鎊或近1/4。好時機與壞時機的差別就是36.3萬英鎊。

自2016年6月歐盟公投以來，英鎊兌歐元匯率下跌約12%，提振了歐洲房價（以英鎊計算）。不幸的是，由於自1999年發布統壹貨幣以來，歐元和英鎊的關系歐元壹直高度不穩定，因此難以抓住出售好時機。

英鎊貶值對買家和賣家都有好處

據房地產機構Knight Frank的Rupert Fawcett，由於賣家已超過買家，目前的貨幣“最佳狀態”也可為買家提供機會。他稱：“由於自英鎊貶值以來，面臨的挑戰很多，因此在某些地區的房市已經飽和。交易活動進展緩慢，且壹些房產已待售很長壹段時間，從而導致供過於求。”

但他表示，英國人對法國度假屋的需求仍保持旺盛。如果英鎊貶值幫助賣家在價格上更加靈活，這將使他們更容易出售房子。

出售位於安達盧西亞（Andalusia）索托格蘭德（Sotogrande）別墅和公寓的James Stewart聯系了房產機構Savills，贊同有利的匯率將有助於達成交易。

轉移資金的最佳方式

如果能成功達成銷售，不要讓外匯和轉移成本吃掉利潤十分重要。法國房均價為46.4萬英鎊，西班牙為23.5萬英鎊，葡萄牙為21.8萬英鎊，匯率的幾小數點可增加數萬英鎊。

要經常貨比三家，看看是否能獲得壹個更好的交易，而不僅是使用自己的銀行，銀行交易費用可能很高，所提供的匯率可能也不是最實惠的。

許多貨幣經紀商和貨幣交易商聲稱提供了超值價格，但如果選擇這個方式，必須確保該公司被適當監管，且錢是安全的。

收費有兩種形式：基本轉移交易費用，這可能由當地銀行和妳在英國的受理銀行征收，以及公司在匯率上的利潤。

由於許多公司僅是調整匯率以賺取更多利潤，因此留心那些聲稱“免傭金”的公司。

找出最便宜的公司不容易，且需做壹些跑腿工作。除向銀行和貨幣經紀商打電話或發電子郵件外別無選擇，詢問他們除去所有費用後，出售房屋的收益額。

隨著貨幣匯率的波動，這些方式需壹起進行以得到壹個真實比較。

若要將40萬歐元兌換成英鎊，其中不包括歐洲當地銀行征收的任何費用，壹些主要銀行和經銷商都各不相同。FairFX是43.29萬英鎊，Virgin Money是43.16萬英鎊，HiFX是43.30萬英鎊和Barclays是43.10萬英鎊。然而，他們都強調這些是指標數量。

尋求心安

必須確認所選擇的貨幣公司是否由英國金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）完全授權，且如果出現任何問題，有金融服務賠償計劃保障。

如果在不久的將來能持有歐元儲蓄金，可使用“遠期合約”免受匯率波動的不利影響。

HiFX表示，自2017年年初以來，使用“遠期合約”的買家和賣家數量增長了23%。尤其是賣家正在尋求心安，現在選擇使用“遠期合約”的購房者比金融危機前要多，表明了他們對匯率變動的負面影響更加謹慎。

（據英中網）

2016年年全球房價回顧:貨幣寬松跨境資本流動活躍多國房價繼續上揚 | 海外

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為何在保加利亞買房，並且選擇ARTSTROY作為長期合作伙伴 | 海外

我們是誰？我們是ARTSTROY，致力於為您在我們這個美麗的國家提供更好的生活。我們是房地產行業的創新先鋒，不斷尋找讓我們的客戶生活得更好的新機會。我們通過開展大量關於市場需求和目標客戶的研究實現這一目標。本公司成功的關鍵在於，我們的所有工作都由高素質專業人才負責。我們為人才和公司的未來投資。所有這些讓我們的公司成為業界的佼佼者。這正是我們可以自豪地說，我們是房地產行業領先企業的原因所在。

我們深知，地段就是一切，因此我們細致嚴謹地為每一個項目尋找最佳地段。我們希望客戶能夠感到安全，項目及周邊擁有客戶所需的一切，並且能夠讓客戶與家人朋友相聚在一起，過上幸福的生活。大自然、壯觀美景、便利設施——我們的房地產項目都能夠為您提供。ARTSTROY傾力打造的每一個綜合體項目都有自帶的基礎設施，讓您投身大自然的懷抱是我們的一項主要宗旨。絕佳的生活品質、親近大自然、安全性和奢華感——我們的每一個項目都能夠為您提供！

絕佳的生活品質、親近大自然、安全性和奢華感——ARTSTROY的每一個項目都能夠為您提供！

但為何要選擇保加利亞呢，這個國家能夠給您帶來什麼。我們來自ARTSTROY，希望為您介紹一下這個國家。美麗的自然風光、巍峨的群山、壯闊的大海、悠久的歷史和光明的未來——保加利亞，這個玫瑰和醇正酸奶之國，還有更多精彩等待您的發掘！

保加利亞位於巴爾干半島，地處歐洲、亞洲和非洲交界地帶，屬於東南歐。它是一個巴爾干半島上的歐洲國家，毗鄰黑海，多瑙河流經該國。

保加利亞地形豐富多樣，有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷。黑海位於保加利亞東邊。廣闊的海灘帶每年夏天都能吸引眾多國內外游客。美妙絕倫的金黃色海灘、帶有滑雪場的高山丘陵、河流和大海——這裡能夠滿足游客的所有冒險喜好！宜人的氣候和美麗的風景對於142個度假村和眾多SPA中心的開發至關重要，其中有28個度假村位於海邊，56個山區度假村，58個度假村提供浴療。保加利亞的生物多樣性位居歐洲第二。該國礦泉水資源豐富，大多數城市的水資源非常干淨，可直接飲用。

自古以來，保加利亞境內就有人類居住。該國隨處可見的古代村落和古墳可以證明這一點。如今的保加利亞是若干歐洲早期文明的發祥地。該國於公元681年正式建國——擁有超過1336年的悠久歷史。遍布全國的博物館中收藏了在該國境內考古發現的大量古代裝飾物。其中一處遺址是索佐波爾（Sozopol）鎮和內塞伯爾（Nessebar）鎮，這裡緊鄰全新奢華聯排別墅綜合體 Majestic Sea Village 和布爾加斯（Burgas）——南保加利亞黑海沿岸的經濟、文化和行政中心。

布爾加斯可提供多種服務和舒適條件。它擁有完善的基礎設施以及能源和供電網絡。經濟、社會和技術基礎設施中的創新成果讓這座城市成為重要的工業、商業、運輸和旅游中心。它已三次被評為“保加利亞最佳居住城市”！該城市擁有出色的生物多樣性以及保加利亞最大的沿海湖泊群——阿坦納索夫思科湖（Atanasovsko Lake）、波摩萊湖（Pomorie Lake）、曼德拉湖（Mandra Lake）、布爾加斯湖（Burgas Lake）和瓦亞湖（Lake Vaya）。歐洲候鳥“Via Pontica”的一條主要遷徙路線位於該城市附近。布爾加斯國際機場每年為超過200萬名乘客提供服務。

布爾加斯市是深受歡迎、備受追捧的旅游城市，原因在於該城市擁有美麗干淨的海灘、特別保護區——公園和自然保護區——以及豐富的文化遺產。

內塞伯爾是最著名的旅游勝地和黑海沿岸港口這一。這裡擁有眾多歷史遺跡。內塞伯爾於1956年被選為建築和考古保護區，1983年，其文化紀念碑入選聯合國教科文組織世界遺產名錄。

內塞伯爾擁有全球著名的度假勝地——陽光海灘（Sunny Beach），它享有“歐洲拉斯維加斯”的美譽。這裡擁有每位游客所需的一切。您可以在金黃色的海灘上放松休息，與家人愛人一同前往水上樂園，在數以百計的酒吧和餐廳中挑選一間開派對，在度假村眾多賭場中豐富多彩的賭博類型中選擇幾樣小試手氣，或者盡情逛街，等等。

保加利亞能夠為您提供豐富的資源。城市裡有多所中小學、大學、各種娛樂設施、SPA和滑雪度假村、保護公園和保護區。您將有機會品嘗傳統美食，感受當地風土民情以及我們的熱情好客，參觀古代文化珍品等等。

如果您選擇居住在保加利亞，購買ARTSTROY的任何房產，我們都會協助您處理一切法律問題，並代表您與該國移民局溝通。您可以將ARTSTROY當作值得信賴的合作伙伴！

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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全球最有價值護照排行榜澳洲排16位

據新聞集團報道，日前，國際咨詢公司Nomad Capitalist根據“公民權價值”對全球199個國家進行排名，得出“Nomad護照指數（Nomad Passport Index）”排行榜，其中，澳洲的護照排名第16名。

據了解，該榜單通過對各國護照可免簽的國家和地區數量、國家對居住海外公民征收的所得稅、國家全球名譽、公民個人自由、以及同時持有多張護照的能力等條件進行加權法，最終得出結果。

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在這其中，澳洲在雙重國籍和國家的文化自由程度方面表現較好，使其護照價值高於許多國家，而且澳洲也擁有較好的國際聲譽。但在免簽證旅行和稅收方面的得分則較低，拉低了整體排名。據了解，澳洲免簽地區和國家共有169個。而在稅收方面，澳洲的分數則在倒數第二。Nomad Capitalist指出，澳洲公民移居海外或許可以避免被征稅，但這比較困難。

據悉，在免簽方面排名最佳的國家是德國，共有177個免簽國家和地區。

歐洲國家的護照則是最有價值的。榜單中前10名的國家全部來自歐洲。其中瑞典位列榜首，成為護照價值最高的國家。據悉，瑞典的免簽國家為176個，少於德國，但該國具有較好的國際聲譽，有較高的自由度，移居海外的公民也較容易擺脫稅收束縛，因此，在這幾方面，瑞典的表現較佳。

進入前10名的國家還包括比利時、西班牙、意大利、愛爾蘭、芬蘭、德國、丹麥、瑞士和盧森堡。

美國則與斯洛文尼亞（Slovenia）並列第35名，都擁有174個國家的免簽許可。但美國的稅收律法規定，美國公民無論在哪裏賺錢都需要繳納稅收，而且該國的國際聲譽不高，自由度也比不上其它的國家，因此排名靠後。

排名最後的是阿富汗，該國只有25個免簽國家，而且禁止擁有其它國籍，在稅收問題和國際聲譽度方面的表現也較差。

（據澳洲新快網）

居外网發佈2016年3季度全球房市報告

世界住宅市場漲勢開始放緩，但歐洲大部分地區與加拿大仍然保持強勁上揚

全球領先的中文國際房產平臺——居外網，最新發布了2016年3季度的全球房市報告。截止2016年3季度的壹年中，世界住宅市場的部分地區正在釋放出漲勢放緩的信號。其中亞洲大部分地區、中東、拉丁美洲、非洲和新西蘭甚至出現房價下跌或漲勢大幅走弱的現象。但是現在就判斷上漲期結束還為時尚早。在截止 2016 年 3 季度的壹年中，已公布地產統計數據的 45 個市場中，仍有 28 個市場保持上漲勢頭（使用通脹調整後數據）。公眾更熟悉的名義數據，則顯示共有 32 個國家房價上揚，下跌國家只有 13 個。

2016 年 3 季度房價同比漲勢（經通脹調整）排名前五位的市場分別為：冰島(+10.85%)、加拿大 (+10.18%)、羅馬尼亞 (+9.02%) 、德國 (+8.64%)以及瑞典（+7.56%）。

同期房價跌幅前五位的國家為：卡塔爾 (-13.32%)、俄羅斯 (-11.34%)、巴西 (-7.71%)、蒙古 (-6.66%)和中國香港 (-5.9%)。

歐洲房價漲幅保持強勁。本次調查中漲幅前十位中，8個為歐洲國家。已公布截止 2016 年 3 季度房地產市場統計數據的 23 個歐洲國家中，17 個國家的房價保持上漲。

大部分亞洲地產市場持續惡化。在截止 2016 年 3 季度已公布數據的8個亞洲市場中，七個市場出現價格下跌，只有 3 個市場的表現好於去年同期。

美國地產市場增速放緩，加拿大房價則上漲加速。 盡管美國的需求不斷走強，經濟前景也在走好， 2016 年3 季度，美國標普凱斯席勒的全國季度調整房價指數（通脹調整數據）同比增長幅度僅為 3.92%，低於去年同期的4.82%。。

中東地產市場仍然低迷。此次報告中的 4 個中東市場，除了以色列以外，其他3各市場均在2016年3季度出現房價同比下滑的現象。埃及和阿聯酋的同期表現好於去年同期，而卡塔爾和以色列的表現則弱於去年同期。

大洋洲房產市場增速降溫明顯，政府對住宅貸款與稅收的收緊政策開始顯示成效，澳大利亞與新西蘭的房地產市場均開始釋放冷卻信號。2016年3季度澳大利亞與新西蘭房價雖仍實現同比上漲，但增幅均遠低於去年同期水平。

南非的經濟仍然存在不確定性，地產市場仍然低迷。 2016 年 3 季度，該國中等面積公寓價格指數同比下滑 0.16%，也是連續第四個季度同比價格下滑，環比則較上壹季度略增 0.37%。

拉丁美洲國家的表現大幅走弱。 巴西的經濟危機仍未結束，政治狀況風雨飄搖，因此地產市場持續低迷。 2016 年 3 季度，聖保羅房價同比下跌 7.71%，差於去年同期 5.54% 的跌幅。也是該國連續第七個季度房價下跌。從季度的角度來看，2016 年 3 季度的房價環比下跌幅度為 1.23%。

居外提示：

本報告使用的全部為通脹調整後數據，區間為截至 2016 年 2 季度末的壹年。本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

查看2016年第3季度全球房市報告

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歐洲最美小鎮一塊去旅行吧！

歐洲小鎮，因為擁有幽美靜謐的湖光山色，古老精湛的藝術建築，自然淳樸的生活和文藝氣息，芳香四溢的花花草草，讓人心馳神往，在那裡一切變自然而從容，遠離塵囂，淨似天堂，宛如仙境，甚至看一眼就想攜手相愛的人共赴終老！下面一起看看歐洲最美小鎮，你是否會想在那片靜謐如童話的世界中慢慢變老呢？

歐洲最美小鎮:波恩小鎮（德國）瀰漫優雅浪漫的文藝氣息

擁有2000年歷史的波恩曾是聯邦德國的首都，靜謐祥和的波恩小鎮極具田園風情，至今仍保持著自然的鄉村風貌。這裡有和其他歐洲小鎮一樣美麗的教堂、博物館、民居，可是卻絕對找不到一盞紅綠燈。著名的櫻花大道Heerstraße兩旁種植著數不清的櫻花，每年3、4月間絢麗綻放，走在花下小街，讓人流連忘返。

波恩充滿了濃郁的文藝氣息，貝多芬的故居、音樂家舒曼的故居、August Macke的故居就位於此！

歐洲最美小鎮:拉姆紹小鎮（德國）畫家眼中的完美小鎮

慕尼黑與國王湖之間的小鎮拉姆紹可謂是德國的世外桃源，夾在山峰中間迷你的它，藍天、雪山、小橋、流水、淳樸的鄉間教堂，完美的畫面讓人賞心悅目，一年四季，這裡都有著令人窒息的美景。

陽光下，小教堂鑲銅尖頂在閃閃發光，澈藍溪水，那種的水穿透中含著淺淺的藍，在木橋下嘩嘩流淌，剛開始發黃的白楊樹葉在溫和的秋風中微微搖曳，遠處的山峰露出赭色的岩石紋理，好一派絢麗的阿爾卑斯山風光。

歐洲最美小鎮:丁格爾小鎮（愛爾蘭）面朝大海春暖花開

說到愛爾蘭，很多人想到的或許是電影《泰坦尼克號》用蘇格蘭風笛吹奏的主題曲，又或是痞子蔡的《愛爾蘭咖啡》中愛爾蘭人嚮往自由，才情滿腹，極愛浪漫的性情。可是卻忽略了愛爾蘭優美的自然風光和濃郁的鄉村風情。丁格爾就是這樣一個小鎮，如同愛爾蘭的音樂一樣神秘、粗礪、千回百轉、自然空靈，彷彿可以直接觸摸到凱爾特人的靈魂。

坐落海灘邊上的丁格爾小鎮，靜謐得宛如一幅凝固的畫，吹海風、曬太陽，感受「面朝大海，春暖花開」那清新怡人的畫面。蔚藍的天空鑲嵌著朵朵如絮的白雲，千姿百態的形狀伴隨人們的想像而變換；淡牆青瓦式的小屋點綴在翠綠的山坡上，像一雙雙明亮的眼睛，日夜企盼著遠海歸來的點點白帆…

歐洲最美小鎮:科爾馬小鎮（法國）「德法混血」的童話小鎮

科爾馬是法國一個浪漫童話般的小鎮，有很多充滿著阿爾薩斯風情的房子，讓人第一眼就想把它裝進口袋中帶走。如果小鎮也有混血的話，那麼科爾馬就是一個名副其實的德法混血兒，極具德式建築風格的特色讓人彷彿置身德國某個熟悉的小鎮，而路旁的咖啡濃香和法國大餐又讓人真真切切的聞到了法國的殷實氣息。

科爾馬的靈性來自於城中的運河，蜿蜒曲折猶如一條纏繞在一個美麗姑娘身上的溫柔的緞帶，運河的小橋兩端上都一脈相承的有鮮花裝點，在運河的任何一個位置定格快門，都是一幅無與倫比的清新畫面。而河道中最精華的部分，莫過於「小威尼斯」(PetiteVenise)了。

歐洲最美小鎮:哈爾施塔特（奧地利）被譽為「世界上最美小鎮」

哈爾施塔特是奧地利一個在1997年被列為世界文化遺產的小鎮，這座在險峻的斜坡和寶石般翡翠的湖泊間佇立的湖畔小鎮，到處可見童話般清幽的漂亮木屋, 在湖邊不遠處的山坡上，聳立著羅曼式尖頂的教堂。

這裡久遠以前因為產鹽而富裕，才有了後來的哈爾施塔特鎮，所以小鎮也被稱為「最古老的鹽都」。這裡優美的環境和發達的經濟，吸引了眾多畫家、藝術家、詩人和作曲家，從而留下了美麗的建築和文化藝術遺蹟，被譽為「世界上最美小鎮」。

不愧為世界上最美的小鎮，一年四季皆醉人，世間一切關於美的事物似乎在哈爾施塔特都能找到。

歐洲最美小鎮:吉維尼小鎮（法國）讓人想在此終老的鮮花小鎮

如果把法國喻為花之都，那麼位於巴黎郊區的吉維尼小鎮便是法國讓人想在此終老的鮮花小鎮！吉維尼是法國西海岸諾曼底典型農村，層層起伏山地，白牆紅頂農舍，條條深綠林帶，片片豔紅花朵,盡善盡美呈現。一片片花枝招展，五彩繽紛綜合性花草，美得讓人眼花撩亂，久久流連忘返。

吉維尼小鎮到處是詩情畫意的田園風光,每一處都宛如一幅印象派風景畫，怪不得印象派大師莫奈43歲時決定在這裡定居並在此終老一生。

歐洲最美小鎮:羊角村（荷蘭）

詩意棲居地，綠色威尼斯

羊角村位於荷蘭的De Wieden自然保護區內，水上田園般優美的風景到處可見，當地人除了騎車便是乘坐撐篙的平底船在小鎮裡四處遊蕩，而汽車則停泊在小鎮的外圍，不許擾亂這裡的祥和氛圍。

青草綠樹，鮮花盛開，靜謐的小房子倒映在水中……這就是夢想中的「詩意棲居地」，也被美譽為「綠色威尼斯」。1958年，荷蘭電影導演Bert Haanstra在羊角村取景拍攝了電影《吹牛》，它便開始聞名世界。

歐洲最美小鎮:安納西小鎮（法國）盧梭在此度過「最美好的12年」

安納西是法國最接近瑞士邊陲小鎮，既有法式的浪漫，又有瑞士的恬靜。它背倚壯麗的阿爾卑斯山，頭枕被稱作歐洲最清澈的安納西湖，幽美的湖光山色讓人一瞥心醉！法國人稱它為「阿爾卑斯山的陽台」，當地人稱它是「薩瓦省的威尼斯」。

無論你選擇泛舟湖上，或者繞湖環山，都能從不同的角度欣賞這座城的美麗。法國思想家盧梭曾經在安納西度過了他一生中「最美好的12年」。

歐洲最美小鎮:科托爾小鎮（黑山）湖光山色隱藏著的古老追憶

科托爾位於黑山共和國南部，歐洲最值得去的海灣小鎮之一，已被列入世界遺產名錄。古老的科托爾擁有蔚藍的海灣、櫛次鱗比的紅頂屋、風格迥異的教堂，還有蜿蜒伸展在山坡的城牆和要塞頓時映入眼簾，總之每個角落都很精緻，在這樣的地方居住，或許你才會發現生活應該是這個樣子。

歐洲最美小鎮:班貝格小城（德國）雷格尼茨河岸邊的古老小城

班貝格是位於德國南部雷格尼茨河畔的千年小城，隨便一處街角都能讓人動心，1993年被列為世界文化遺產，也有人稱它為「德國的威尼斯」。萊茵-美茵-多瑙運河和雷格尼茨河並行地穿城而過，島城區是如今班貝格的心臟地帶，河上的橋與河岸邊的風景，給老城更添幾分風情。

老城裡的建築，多建造於18世紀初，運用了當時流行的巴洛克風格，優雅大氣雖然它的名聲或許不算太響亮，但這個小城的景色豐富、優雅、大氣，實在值得細細品味一番，尤其小城的夜特別溫婉唯美。

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德國柏林成歐洲房產熱門投資地 | 海外

地產專家Laura Henderson發現，德國前衛的首都城市柏林，正迅速成為歐洲最受歡迎的國家，大批國外買家正在湧入。

有人說時間是最好的治愈師，德國的首都柏林便是這句話最好的印證。這是一座充滿矛盾的城市, 豐富的普魯士文化和電子音樂彌漫的地鐵與有著斯大林風格的郊外形成鮮明對比。這座城市在整個1950年代幾乎都處在無人統治的政治動蕩之中，在盟軍之間的利益衝突之下被撕裂。到了1960年代，人民又被柏林牆分成兩部分——東德屬於共產主義的前蘇聯，西德屬於資本主義的美國。在這座聲名狼籍的牆壁倒塌30年後的今天，其殘骸成為了城市的地標，昭示著這座統一了的城市背後仍然有著深深的分裂烙印。

這座城市自打那之後便開始奮起直追，從冷戰制度結束到21世紀，慢慢發展起來，以便應對快速增長的流動人口。在過去的20年中，有超過100萬的人移民至此，這其中大部分人填補了東部郊區人口遷移帶來的空缺。人口交流使政府指定了大片的開發區，這打開了商業機會的大門。

“柏林牆倒塌之後，東柏林區域，如普倫茨勞貝格區，米特區和弗裡德裡希斯海因區，都吸引著具有開創精神的移民們前來，並在這些地方扎根。”

而德國的整個房產市場，近幾年來迅速升溫，柏林的房價一直處於領先地位，公寓價格上漲了97.7%，租房價格自2007年以來上漲了51.1%。Steinbauer還說 “德國其他城市在近幾年來有很多海外買家為客觀的利潤而投資。重建的速度普遍加快，但每平方米的價格依然非常便宜。”

來自Black Label Properties的 Andreas Muller 說：“柏林房產是全球中價格最合理的城市，這裡的價格只是布達佩斯，布拉格和華沙平均房價的一小部分唯一，遠遠低於西方首府城市。這裡每平米£2,500英鎊的價錢與倫敦的£5,000和巴黎的£6,000英鎊比起來真是非常便宜。柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間——所以現在買進，為來增值做准備是明智的選擇。”

而在4%到10%之間的回報率使富有的海外買家紛紛投資，刺激了交易總量。這座城市的重生也在於長久以來的市場不平衡得到解決，這要依靠德國多元化的經濟、失業率的下降和用於投資的新資本。Muller解釋道：“歷史上德國只有14%的人口擁有房產（這體現了柏林從前是個兩極分化的城市），柏林從沒有想今天這樣擁有如此強大的本地市場。如今有43%的德國人擁有自己的住房，這裡的機遇與人們的投資熱情也是不言而喻的。”

對想要在市中心找個避風港的買家來說，柏林市中心不斷擴大的米特區有著最多的選擇。來自房產中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 說“像波茨坦廣場，御林廣場，古倉區和菩提樹下大街都是投資熱門地。市中心的那些翻修過的公寓大樓使房價復蘇，每平米的價格從£1,250到 £2,750不等。邊緣地區如舍嫩貝格區，蒂爾加藤區和潘科區，都因與市中心相鄰而受益。”

還有一個受人關注的高端區域要屬市時尚的弗裡德裡希斯海因-克羅伊茨貝格（Friedrichshain-Kreuzberg）了。成立於2001年，橫跨前東柏林於西柏林之間；這裡區域有著蓬勃的咖啡文化氛圍，夾雜著熱鬧的藝術與音樂氣息。這是一個將很多老房屋重新翻修的高端地段，當地的房屋中介Berlin Properties掌握著幾座公寓的成套翻修項目，翻新後的公寓將擁有開放式的客廳的同時，保留原有的特質，如鑲木地板，飛檐和傳統的門廳；還有先進的浴室裝置與設備，價錢£16,000英鎊起。

當地的房屋代理人Rita Friedburg說：“柏林正在以其自己的方式詮釋21世紀。第一次來的海外買家很快就會了解這個地方的價值。毫無疑問，這座城市更新的潛力會使他們不斷回來進行更多的投資。”

在柏林買房注意事項一覽

在柏林，沒有對外國人的買房限制。
買家應該留出購買價的12%的資金，來支付5%的印花稅，其中的6%是付給房屋中介的佣金（由買家支付），1.5%的公正費，以及增值稅和土地注冊費用。
律師費占房價的5%到3%之間。
德國的英國銀行的房貸競爭激烈，利率正在上升。很容易拿到貸款，銀行一般會提供估價的50%－70%的貸款。

在阿爾加維南部的三角地帶，200萬英鎊的別墅是富人的標簽，也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是，遠離人群和商業化，低調而復古的首都城市裡斯本，似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。本期專欄，我會帶你走進這座有著2000年歷史，宜人氣候和美麗海濱的魅力城市，找尋房產投資及移民的機遇。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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德國住房自有率偏低房價穩定40年不升反降18%

德國房價多少錢？在歐洲，德國的房價與其它國家的房價有著不一樣的變化趨勢，德國住房價格表現出令人難以置信的長期穩定性。

1970年-2013年，德國實際房價累計下降18%。而同期的英國、澳大利亞、加拿大、法國、意大利、美國的實際房價累計增幅分別為320%、231%、195%、151%、111%、105%。德國住房價格與本國經濟發展趨勢和其他國家房價變動趨勢顯著背離。

因受歐洲經濟影響，德國購房動力降低

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在全球主要發達國家中，德國住房市場的關鍵指標如房價收入比（100平方米住房價格/人均GDP）、房價租金比（120平方米住房價格/一年租金）、每平方米均價都要低於其他可比國家。2013年，德國房價收入比不足10倍，而同期的英國為80倍，法國為33倍，美國為32倍，日本為25倍。

德國房價平均絕對水平不及其他主要國家。按理說，房價低，購買能力會增強，但德國家庭住房自有率較低。德國2006年的住房自有率僅為42.6%，2012年末上升到44%，也就意味著德國城市中56%的家庭是通過租房市場解決居住需求的，而歐盟國家住房自有率平均水平為63%。其中，西班牙為85%，希臘為80%，意大利為75%，葡萄牙為65.2%。有意思的是，住房自有率越高的國家，在2008年金融危機中損失越是慘烈。

從城鎮化進程、經濟增長及人口發展情況進行考察，根據波動特點，可將德國名義房價指數劃分為五個階段。

第一階段（1970—1982年），德國住房價格升幅約50%。西德逐步從1974—1975年出現的結構性大規模經濟危機中走出來；其後，經歷了經濟快速增長、人口擴張及城鎮化提升，三個核心條件形成了較高的住房需求，推高了房價指數。

第二階段（1982—1988年），房價基本維持在穩定水平，德國經濟低迷，同時，由於人口擴張見頂（1978年）的滯後效應，城鎮化階段告一段落，使得德國房價喪失進一步增長的動力。

第三階段（1989—1995年），兩德合併帶動了人口的內部遷移以及大量的外來移民，德國政府加大了對民主德國的住房補貼，民主德國住房需求的釋放以及統一後的經濟景氣助推了房價的上漲。

第四階段（1996—2007年），這一時期，德國東西部整合完畢，經濟快速增長，但是人口持續負增長，套戶比在1以上，城鎮化、移民都基本停滯，即使經濟高增長，也無法拉動住房需求的快速上升。

第五階段（2008—2011年），歐美金融危機爆發，德國經濟一枝獨秀，並於2010年取得了3.6%的強勁增長，住房市場基本沒有受到金融危機的打擊，其穩定性吸引了大量國際投資基金的關注。這一階段，德國住房價格整體升幅為15%。

伴隨城鎮化，德國房產穩步增值

從2010年德國存量住房的擁有者結構看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房為居民家庭、小型物業企業以及專業的住房物業供應商持有並向社會出租；5.36%的住房是住房合作社持有並向社員出租；此外還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價甚至免費提供。

德國住房市場具備非常穩定的投資回報水平，其租金回報率長期穩定在4%—5%，而德國長期國債收益率僅在2%—3%。德國專業住房物業經營機構、普通居民家庭通過長期持有並出售住宅可以獲取適當回報。德國鼓勵長期持有房產，如果房產被持有超過10年，那麼出售該房產所獲得的收益不產生資本利得稅。相反，若持有的房產未滿10年就出售，將嚴格按照標準的個人所得稅累計稅率徵稅，應稅資本利得為「房產出售價—取得成本價—可抵扣的修繕成本」。

德國的城鎮化已進入成熟階段，新人口的增長不足以驅動房產的需求增長

從德國城鎮化進程來看，1960年其城鎮化率為71.38%，2010年上升至73.94%，50年間僅累計增長2.56%，說明德國城鎮化水平已經處於高水平均衡狀態。從工業化進程看，其農業就業人口占總就業人口的比重極低且仍在下滑，2010年僅為1.6%。城鎮化帶來了新增城鎮人口，是德國住房需求的決定力量。1980年代初以來，德國房價指數與城鎮化率水平的吻合度非常高。

德國的房地產政策調控，讓整個市場保持著穩定

1970年代頒佈的《住房租賃法》具有強烈的保護承租人權益的特徵。該法起初規定3年內房租累計漲幅不得超過30%，後來修訂為不得超過20%。2013年5月起的新規定為，要求3年內房租漲幅不得超過15%；超過20%違法；超過50%，房東被認為賺取暴利，可判刑入獄3年。

住房合作社被稱為德國房價的穩定器。120年來，德國的住房合作社是其住房市場上的重要房屋供給方。住房合作社成立的目的很明確，就是通過合作的方式（而不是開發商壟斷的方式）實惠地解決參與合作社的社員的住房問題。德國政府也對合作社建房給予貸款、土地、稅收等多方面的政策扶持。

與住房合作社匹配的是住房互助儲蓄制度。它有兩大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社員，必須履行先儲蓄後貸款的義務，當儲蓄達到所需貸款額的40%—50%時，才有資格貸款。二是政府有多種多樣的獎勵，包括住房儲蓄獎金、僱員資金積蓄款、僱員儲蓄獎金。

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（據歐洲時報）

偷渡悲劇考驗歐盟移民政策

斷發生的非法移民船海難事件引起了意大利、德國等歐洲國家和歐盟的重視，同時也考驗著歐洲的相關政策

跟據意大利海岸警衛隊估算，截止至21日，在意大利蘭佩杜薩島南200公裏處發生的偷渡船翻沈事故，可能已經導致700余人遇難，僅有28名偷渡者成功獲救。不斷發生的非法移民船海難事件引起了意大利、德國等歐洲國家和歐盟的重視，同時也考驗著歐洲的相關政策。

近年來，大量北非民眾為了逃離戰亂和貧窮而選擇經由海路偷渡歐洲，然而海路艱險，偷渡船翻沈事故時有發生。2013年10月3日，在意大利最南端的蘭佩杜薩島附近海域發生偷渡船海難，曾釀成366人喪生、20人失蹤的悲劇。據聯合國難民署統計，2014年，地中海偷渡行為共導致3500人喪生，僅2015 年前4個半月裏就有900人在偷渡途中遇難。

作為北非通往歐洲的海路“南大門”，意大利在處理北非難民偷渡問題上負有首要責任。在意大利政府的不斷施壓下，歐盟於2014年11月啟動了多國聯合救助行動。同時，由於歐盟內部缺乏統壹的移民政策，大量北非難民滯留給意大利造成了更大的壓力。

5月8日，德國將召開由聯邦和州政府領導人參加的特別會議，討論難民問題。近年來，申請進入德國的難民人數激增。2015年第壹季度，德國政府已收到8.3萬份難民申請，預計全年將接收10萬名難民，是2013年的4倍。去年德國聯邦和州政府決定為今後兩年接收難民撥款5億歐元，但難民人數的迅速增加令各州政府感到力不從心，要求聯邦政府追加預算。

德國科學和政治基金會專家斯特凡·阿格嫩特對“德國之聲”說，共同的歐洲難民政策需要解決三個問題。首先歐洲國家接收難民不均，歐洲邊境國家對難民問題處置不當，德國等5個國家接納了75%的外來難民。其次，歐洲需要組建壹支搜救隊伍。歐洲國家在此方面的能力建設也需要加強。此外，歐洲有必要幫助黎巴嫩、約旦、土耳其等接納了大批難民的國家，幫助這些難民融入當地社會。

鑒於接連發生的地中海難民船遇險悲劇，歐洲理事會主席圖斯克要求召集歐盟危機峰會。歐洲議會議長舒爾茨也要求歐盟制定新的難民政策，並采取多項措施，其中包括建立有效的海岸保護機制，打擊有組織偷渡網等。歐盟外交和安全政策高級代表莫蓋裏尼表示，歐盟成員國領導人將於23日就移民問題召開特別峰會。此外，歐盟委員會將在今年5月推出壹份全面應對移民問題的方案。