一個獨占一塊大陸的國度
有如漆黑中的螢火蟲
不那麼刺眼卻足夠奪目
在澳洲，生活著近100萬華裔，他們或童年時隨父母移民，或少年時來澳獨自闖蕩，亦或者功成名就後選擇在澳洲盡享天倫。不論原因，不論背景，總有一個理由，讓你把愛留在這裡。
在這個國度，主要的人口都生活在著名的海濱城市。不論年齡，不論性別，總有一個理由，讓你想在這裡安一個家。
總有壹個理由，讓你把愛留在澳洲！| 澳洲
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當澳洲房產買賣因外匯管制而不能成交，應該如何處理？| 澳洲
近幾年來，境外對澳洲房產投資量大幅增加。澳洲房地產成交額每年達一千億澳元，投資者們對於澳洲房地產市場的價值和穩定性都予以了很高的評價。這種資金流入的勢頭並未減慢。但是由於澳洲銀行貸款規則的增加，很多中國投資者將面臨很多問題。同時中國政府也開始對中國境外彙款施壓。
目前由於購房合同無法成交，很多中國投資者面臨著失去他們的首期定金的困境。
應該如何處理？
這個問題由很多環境因素。我們建議您同您的律師商討，他們可以根據您面臨的具體情況給您相應的建議。
如果您想要將房子過戶給其他家庭成員，這項操作會比較簡單，很快就能完成。但是，如果您是因為拿不到貸款或者別的原因而不能成交，情況可能會比較復雜。如果您不想失去您的首付款和印花稅，您就需要找到一個新的買主。需要您自己來找到新的買家，房產中介不會幫您完成。
當您找到了一個新的買主，您需要請律師起草一份新的協議。因為當地法律法規的差異，這項操作在某些州會比其他州更容易，花費更少。
常見問題
答：在多數州，您的首付定金可在您找到了新的買家，並成交後，可被退回。
問：我可以拿回已付的印花稅嗎?
答：大多數情況下，您可以在新買主簽訂合約後申請退回您的印花稅。
問：其他家庭成員想要代替我成為買主，還需要再付一次印花稅嗎？
答：不用，但是需要支付小額的過戶費。
問：新的買家也需要FIRB許可麼？
答：如果他們是外籍，則需要FIRB許可。
問：我是一個在等待收到澳洲永久居民身份的過橋簽證持有者。我必須付出外國居民印花稅的額外支出麼？我現在持有過橋簽證，正在等待成為澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花稅嗎？
答：您需要支付這項費用。但是如果您在5年內成為澳洲永久居民，到時可申請退回這項費用。
本文英文原文由AHL法律律師，南澳最高法院律師及出庭律師，阿德萊德大學法學士姜孓歌（Jaeger Man）撰寫。
注：以上所有答案都可能根據您的房產所在州的不同而變化。您可以咨詢律師，他們將給您權威的答案。
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房產數據：墨爾本房價漲幅超過悉尼 | 澳洲
據《澳洲金融評論》報道，房地產數據機構Domain集團日前發布了最新《市場情況報告》（State of the Market Report），報告顯示，今年第壹季度，墨爾本房價漲幅超過悉尼，成為澳洲漲幅最快、表現最好的城市。
與去年12月相比，3月季度墨爾本獨立住宅房價上漲4%，公寓激漲4.6%。反觀悉尼，其獨立住宅價格增長僅2.8%，公寓1.3%。最新報告顯示，悉尼房價中位數已創下1,151,565萬澳元。但Domain首席經濟分析師威爾遜（Andrew Wilson）指出，隨著新房供應的增加、房源庫存的上漲，悉尼房價增長將逐漸走緩。
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墨爾本則不同，移民拉動了城市人口增長，這是由於很多買家很難負擔悉尼的房價，轉而遷至墨爾本，因此墨爾本買家不斷增加，再加上7月起即將取消首次置業者印花稅，種種因素均使得墨爾本房價增長高於悉尼。
威爾遜表示，墨爾本明顯是當前全澳房市表現最好的城市，其優勢地位將持續，預計今年墨爾本獨棟住宅價格漲幅可至10%，公寓達7%，而悉尼獨棟住宅及公寓價格增長則分別為7%及3%。
此外，3月季度，全澳獨棟住宅房價中位數上漲2.2%，年比漲幅為10.2%，為801,204澳元，刷新了此前記錄。公寓漲1.2%，年比漲幅5.4%，為558,824澳元。
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（據澳洲新快網）
澳洲提高公民入籍門檻 PR需住滿4年 | 澳洲
澳洲總理譚保（Malcolm Turnbull）周四早晨在堪培拉公布了新的澳洲入籍政策，其中包括新的入籍測試內容，比如更加嚴格的英文水平要求和有關澳洲價值觀和責任問題。這壹消息公布後，立即引發各方議論。
據澳洲新聞網報道，壹些諸如“你能否在家中毆打伴侶”的問題，可能會出現在測試中，主要是為了排除入籍申請人的恐怖主義者、家庭暴力者和犯罪分子。除此以外，更加嚴格的英語語言要求和測試也將包含在入籍考試的衡量標準框架內。
永居4年方可申請
澳聯社報道稱，原先拿到永久居留身份以後，只要1年時間即可以申請入籍，但現在需要至少4年時間；另外，入籍測試也將僅提供有限次的機會，不通過的次數不可以超過3次。
報道稱，申請人還需要證明在獲得永久居留身份期間，主要采取了哪些措施對社會做貢獻，比如提供就業和上學證明。而那些連續3次沒有通過入籍測試人士，將需要等待兩年時間才能夠再次參加入籍測試。壹旦考試作弊，立即視為沒有通過。
更嚴格的英文要求
周四清晨，澳總理譚保宣布了新的測試計劃，並表示新的測試旨在“分享澳洲價值觀”，而這也正是澳洲引以自豪的核心內容。
新的規則將要求入籍申請人通過壹項英文閱讀、寫作和聽力測試，其中包括更加具有意義的問題，來衡量它們是否致力於融入澳洲價值觀並且承擔相應的社會責任。
其它壹些問題將包括：“澳洲信仰自由的原則，是否意味著在壹些情況下可以強迫孩子結婚？”，或者“在何種情況下可以禁止女孩接受教育？”。
剔除社會不安定因素
譚保指出，“作為澳洲大家庭的壹員，入籍是殊榮，應該給與那些支持我們價值觀，尊重我們法律，想要努力融入和為澳洲做貢獻的人士予以回饋。我們必須保證，入籍標準符合澳洲國家利益。任何與澳洲價值觀不壹致的地方，都應該被考慮在入籍過程內。犯罪行為，包括家庭暴力和參與黑幫等，都與澳洲價值觀大相徑庭。”
就在這壹消息公布的數月以前，政府內部曾經召開高級別會議，討論如何剔除不符合規定的移民，因為有的例子證明，他們可能會變成影響澳人安危的最惡劣的恐怖分子。
例如悉尼馬丁廣場（Martin Place）此前發生的恐怖主義挾持案件，造成多人死亡。恐怖分子莫尼斯（Man Haron Monis）1996年曾經持1個月的短期簽證從伊朗來澳，盡管多次涉及安全敏感事件，但最終於2004年獲得澳洲國籍。
目前的澳洲入籍測試是2006年霍華德政府確立的，基本上是針對澳洲歷史、民主制度、政府體制和法律的選擇題目。而最新的移民部數據顯示，在截至2015年6月份的前12個月裏，壹共有來自210個國家的136,572人成為澳洲公民。其中，有超過17.5%，即24,236人來自印度，20,583人來自英國，8,996人來自菲律賓。而在參加入籍測試的114,109人中，通過率高達98.6%，平均參加次數1.2次。
“新政並非針對穆斯林”
新聞集團媒體報道稱，澳洲伊斯蘭教聯邦理事會（AFIC）主席特拉德（Keysar Trad）表示，總理譚保宣布的入籍測試新政主要為了“示好”壹國黨的選民們。不過他表示，自己同意移民部長杜敦（Peter Dutton）的說法，即新入籍測試體系並非專門針對穆斯林。
在接受采訪時特拉德表示，政策的變化將不會為澳洲帶來任何實質的好處，而僅僅是為了吸引“給韓莘投票的選民”。
同時，壹國黨參議員韓莘（Pauline Hanson）周四早晨發布推文，似乎在展示自己的功勞。她說：“今晨入籍測試發生了巨大的變革，這讓測試變得更加困難，移民必須要全心全意地擁抱澳洲價值觀，過濾掉那些恐怖分子和犯罪分子。”
黃英賢反對額外英文測試
總理譚保要求工黨支持澳洲公民法律變革，不過工黨外交事務發言人黃英賢（Penny Wong）則質疑政策改革的本質，宣稱只是以政治為目的。
黃英賢說，反對黨需要看到新政的所有內容，不過澳洲價值觀方面的內容已經被寫入了澳洲法律，並且獲得保護。她說：“如果英語語法內容也包含的測試內，很有可能我們壹些議員也會覺得困難。不過讓我們理解，這次新政的主旨是什麽。是要求你忠於澳洲，忠於澳洲人民，他們共享的民主認知，共同尊重的權利和自由，以及法律。”她指出，針對婦女的暴力行為早已寫入了澳洲法律，是犯罪行為。
新入籍測試要點概覽
● 申請人必須拿到永久居留身份4年後，方可開始申請入籍（此前的時間要求僅為1年）；
● 必須通過更加嚴格的閱讀、寫作和聽力測試，證明完善的英文能力（16歲以下人士，無行為能力人士除外）；
● 必須拿出證據證明融入和貢獻澳洲社會的行為，比如：就業、參與社區組織、學齡孩童入學等；
● 入籍測試將包含“新的和更具意義的問題”，考察申請人對於融入澳洲價值觀和責任感方面的理解；
● 申請人壹旦在入籍測試中作弊，馬上被視為沒有通過；
● 實施更加嚴格的無犯罪記錄檢查，包括參與黑幫行為，或者實施家庭暴力行為等；
● 入籍宣誓的誓詞也將進行調整。
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（據澳洲新快網）
堪培拉中位房價首次突破70萬澳元 | 澳洲
據Domain報道，該企業的房市狀態報告（State of the Market Report）指出，去年堪培拉的房價增長了10.4%，中位房價達到705,059澳元。
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據了解，在2017年第壹季度，堪培拉的房價增長了5.3%，漲幅是澳洲所有首府城市中最大的。另壹方面，該市的單元房價格連續兩個季度出現下降，降幅為0.6%，中位房價為401,661澳元。而在過去壹年中，該市的單元房價格則下降了2%。
Domain集團的首席經濟師威爾森（Andrew Wilson）指出，在過去12個月至18個月中，堪培拉的房市正在加快發展。促使其房價增長的原因有3個：強勁的經濟以及較高的就業率；移民較多，有更多的人來到堪培拉工作；與悉尼及墨爾本相比，該市房價更能負擔。
據了解，堪培拉的房價是澳洲第三貴的，僅次與悉尼（中位房價1,151,565澳元）和墨爾本（中位房價$843,674澳元）。
鮑威爾還指出，堪培拉公寓的租金收益吸引了更多的買家，尤其是投資者。
據了解，堪培拉的公寓毛收益率為5.7%，年增長3.7%。過去壹年中，該市的中位租金要價增長幅度也是所有首府城市中最大的。房屋方面的租金要價增長了7.5%，周租金為500澳元，單元房則增長了8.2%，周租金為428澳元。
雖然該市房屋和單元房的租金低於悉尼（租金分別為550澳元和530澳元）和達爾文市（550澳元和430澳元），但卻超過了墨爾本（420澳元和395澳元）。
鮑威爾表示，租金上漲，生活成本提高，租戶們想要存錢買房就變得更加困難。但置業者可以試著尋找不同類型的物業，單元房價格下降，對於首次置業者來說就是個好機會。他還指出，在澳州首府領地（ATC），出租物業數量明顯供不應求，凈移民對於短期出租物業的需求正在增長，他預測未來該市的投資活動將會增多。
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（據澳洲新快網）
美國與澳洲房產拍賣的區別 | 澳洲
在全球包括澳洲、英國及整個歐洲在內的大多數國家，拍賣是房屋買賣的一種普遍方式。然而房產拍賣在美國卻並不普及，僅一小部分房產以此種方式出售。參與拍賣的通常是止贖屋或被銀行收回的房產，普通及高端房產一般不會進行拍賣。
來自洛杉磯比佛利山莊蘇富比國際房產（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名經紀人 Tanya Stawski 說，過去拍賣通常與破產及收回房產相關，名聲較差，使其在客戶尤其是高端房產賣家間缺乏吸引力。
多重上市服務系統（MLS）是拍賣在未成美國主流的另一個原因，該系統使經紀人很難協調買家參加拍賣會。通過 MLS 系統出售房屋意味著全國任何一個經紀人均可將此房屋賣給自己的買家，而經紀人很難在拍賣前對所有買家進行培訓。
盡管與其他國家有所差別，美國大多數州府城市也有拍賣會，而這種趨勢在高端房產賣家中略有增加，這要歸功於拍賣在其他國家展現的價值。Tanya評論說，拍賣會的益處是可以預見的，尤其對於非上市房產而言，然而還需要對買賣雙方進行培訓。
在美國和澳洲拍賣購房的主要區別有如下幾點：
1、法定拍賣條款
美國對於拍賣購房未出台任何國家層面的條款。這意味著你若通過拍賣購房，則要認真閱讀購房條款，因為每場拍賣會上的購房條款均不相同，這些條款是由賣家而非政府部門起草。
澳洲立法對拍賣購房有明確的條款規定。
澳洲法律對於拍賣會的舉辦及在通過拍賣競購房產都有規定。立法規定了對買家約束協議，其中包括買家改變主意也不可撤銷條款，但有繼續拍賣的權利。例如在新南威爾士拍賣商只能有一次叫價（代表賣家叫價），在昆士蘭則可叫價兩次。
2、高端房產銷售
在美國高端房產很少采取拍賣方式出售，因為拍賣被認為是在進行廉價拋售。盡管弗羅裡達和加利福尼亞州也偶爾出現過高端房產拍賣，但尚未成為主流。
在澳洲高端房產通常是通過拍賣出售。例如悉尼東區的高端房產市場近12個月銷售額高達7200萬元，目前在售房產價值逾1億，其中十分之九的房產是通過拍賣出售。
3、拍賣地點
在美國，房產拍賣時出價和競購經常是在線進行，因為所售房產通常是狀況不佳的止贖屋。大多數情況下買家在拍賣前無需查驗房屋，因為他們只是為了買下該房產所屬的土地而言，要在上面重新建造新房。
通常止贖屋的線上拍賣價格區間較小，如1萬美元—10萬美元之間。
澳洲的房產拍賣則主要是在實地進行，由拍賣商在拍賣行裡主持拍賣。
大多數房產於周六進行拍賣，拍賣前會有一個開放看房時間，例如上午11點進行房屋展示，11:30進行拍賣。從買賣雙方的角度而言，實地競拍要比在線拍賣獲得更多的信息。
美國和澳洲房產市場差別很大，但其共同點是隨著投資者對拍賣程序及更公正售房方式的了解，海外投資在積極的持續湧入。
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悉尼東部12區豪宅中位價700萬 年漲8% | 澳洲
據《澳洲金融評論報》報道，地產機構第壹太平戴維斯（Savills）價格指數顯示，悉尼東部多區豪宅中位價達到700萬澳元，2017年第壹季度價格年化漲幅為8%。
指數涵蓋12個區，包括皮蓬岬（Point Piper）、伊麗莎白灣（Elizabeth Bay）、伍拉華（Woollahra）、帕丁頓（Paddington）、雙灣（Double Bay）、達令角（Darling Point）等，其中皮蓬岬擁有多套悉尼最貴房產，包括價值6000萬澳元的伍努拉路（Wunulla Road）“阿爾托納（Altona）”大宅。
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報告顯示，東部12區平均每平方米（室內及室外）售價1.66萬澳元；水濱物業高達2.48萬澳元，高出50%。此外，近年縮小戶型的需求有所增加——業主希望搬出家庭大宅，購買小型公寓。
戴維斯調研主管奇克（Sophie Chick）說：“在東區豪宅市場，公寓價格漲幅與獨立屋幾乎沒有差別，但各區之間仍有差異。”
根據2016年全年指數，受存量短缺帶動，伊麗莎白灣價格漲幅高達13.3%，位列12區之首。今年首季，該區年化漲幅也有11.4%。伍拉華和帕丁頓緊隨其後，2016年漲幅分別為11.7%和11.3%，今年首季年化漲幅分別為9.8%和8.7%。戴維斯稱，年輕專業人士享受大額低息按揭，產生需求，因此拉動兩區增長。
2016年增長最慢的是雙灣，升幅僅有6.9%，今年首季年化漲幅為6.3%；其次是達令角，去年為7%，今年首季僅有5.7%。
報告指出，總體而言，銀行借貸政策和利率對更為成熟的豪宅市場幾乎沒有影響，因為這壹市場的買家主要是持現金的成熟買家。
（据澳洲新快网）
澳大利亞將取消技術移民簽證 顯全球抵制移民趨勢 | 澳洲
據英國《衛報》4月18日報道，為保障本國公民就業，澳大利亞總理馬爾科姆•特恩布爾已采取措施限制技術移民，宣布將廢除457工作簽證項目。而值得註意的是，澳大利亞此舉折射了壹種全球趨勢，美國、新西蘭等國也有類似舉措。
報道說，盡管457簽證項目成功為澳大利亞吸引了很多需要的技術工人(在很多區域和農村地區，457簽證持有人中最多的是護士和醫生)，但該項目已變得十分政治敏感，因為它壹直被控訴這是壹個用來剝削低技術水平外籍工人的陰謀，還有指控稱外籍工人比澳大利亞國民更受雇主青睞。如果低技術外籍工人抱怨工作環境，他們就會面臨被驅逐出境的風險。
澳大利亞保守政客們，包括執政的自由黨-國家黨聯盟內部有聲音要求政府應該銳減澳大利亞移民，優先解決澳大利亞公民的就業，緩解房價壓力，尤其是悉尼，這裏的房價去年漲幅幾乎已達20%。而且這種呼聲逐漸增大。
特恩布爾廢除457簽證項目後，將以另壹種暫時技術移民簽證取而代之，兩種簽證乍壹看頗為相似，但後者範圍更受限。去年澳大利亞參議院調查稱對外籍工人的非法剝削待遇是“國恥”，所以特恩布爾才有此舉。
“澳大利亞公民必須優先就業——所以我們要廢除將大量臨時外籍工人引進澳大利亞的457簽證，”特恩布爾宣布這壹變動時表示，“我們不會再允許457簽證奪走本可以也本該屬於澳大利亞公民的工作。”
不過，隨後特恩布爾措辭有所緩和，他說道：“企業能獲得發展和投資所需要的技術是很重要的。所以457簽證會被壹種新的臨時簽證取代，這種簽證是專為謀取最大最明朗的國家利益而量身訂做的。”
英國《衛報》指出，澳大利亞收緊移民的舉措也是壹種全球趨勢的壹部分——尤其是在講英語的國家中。美國的特朗普政府已宣布要大改美國H-1B簽證臨時技術移民項目，英國脫歐公投很大程度上也是出於想限制移民。據報道，澳大利亞的鄰國新西蘭也擬將於4月19日宣布移民項目變動，包括“控制移民和兼顧各方”的措施。
（據環球網）
三專家解讀457簽證廢除 | 澳洲
昨日，澳洲政府宣布將廢除施行數年的457雇主擔保簽證，用壹種新的臨時短期技術簽證取而代之。據澳洲新聞網援引“The Conversation”網站的報道，457簽證存在問題黑歷史，比如對於被擔保工人的剝削現象。 而新的簽證機制由兩種類別組成，2年期和4年期。
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決定是否具有簽證申請資格的職業提名名單也發生了新的變化，可以被提名的職業減少了216個，其中適用於2年期簽證的職業有268個，而適用於4年期簽證的職業有167個。另外新簽證的申請人現在必須滿足英語水平要求（雅思單項不得低於6分），並且進行無犯罪審查。
報道采訪了三位政策專家和學者，來解讀簽證新政策的目的、內容和影響力。
澳洲國立大學發展政策研究中心研究員謝瑞爾（Henry Sherrell）表示，新政策最有可能減少在澳臨時技術移民人數。新政策通過調整緊缺職業雇主擔保名單，比如減少可以提名的職業數量，縮小了雇主的選擇範圍。經過壹段時間後，整體勞動力市場的臨時技術移民人數就會下降。
他認為，雇主決定了每壹年被擔保移民簽證的審批趨勢，隨著經濟的增長，對於457簽證的需求應該會增加，而如果經濟增長停滯，則會出現需求降低現象。
有數據顯示，從2013年至2016年6月份，在澳持457簽證的人數從11萬人減少至9.5萬人。而457簽證工人的分布也具有各州特性。比如，昆州和西澳吸引了大批457簽證移民，不過該趨勢隨著礦業熱潮的終結而改變，2015-16財年西澳457簽證審批數量下跌27%，全國範圍內下跌16%。他指出，受新政策影響最大的是信息技術產業，這也是457簽證最大的擔保領域，其次是專業、科學技術服務、住宿和食品服務產業。
悉尼大學高級講師懷特（Chris F. Wright）認為，政府需要鼓勵本地雇主使用本土機制（比如，結構化的培訓和積極的勞動力市場政策）來增加勞動力市場的技術工人人數，而不是總從國外引進。
阿得雷德大學法律系高級講師豪維（Joanna Howe）認為，新政策沒能夠解決規範457簽證中的核心問題，因為兩種新簽證的申請仍然需要通過雇主實施的勞動力市場測試，才能確定哪種職業技能可以用於臨時擔保。
豪維指出，這種做法對於那些遵規守法的雇主來說反而是不利因素，因為增加了繁文縟節的步驟，而對於渾水摸魚的雇主也沒有起到警示的作用。
（據澳洲新快網）
海外投資貸款急救帖！澳洲貸款的法律注意點，你都了解嗎？（附案例分析）| 澳洲
2017年初，澳洲房產投資成交量節節新高，其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策，但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。
希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。
- 識別和選擇有資質的貸款經紀人，並在必要時請律師審查《貸款合同》
2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。
總體而言，匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：
- 《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；
- 在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。
- 銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利（案例分析）
分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈，得到了預先批准（Pre-approval）且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。
請注意，其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於：
- 個人收入達不到銀行貸款申請要求
- 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
- 雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
- 雇主單位資質達不到銀行申請要求
- 房屋內部面積在45平米以下
- 中國信用記錄不良等
- 預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified），更不同於《貸款合同》的簽署
在投資金融圈，預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified）一直存在很大爭議。
一種普遍的解讀是，預獲資格（Pre-qualified）指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准（Pre-approval），說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。
因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格（Pre-qualified）與預先批准（Pre-approval）兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。
此外，無論您是獲得預獲資格（Pre-qualified）還是預先批准（Pre-approval），兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。
- 彙率波動及其影響（案例分析）
在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務，在其《說明》中提及到以下風險：
- 還款幣種限制及其影響；
- 貸款利率波動及其影響；
- 彙率波動及其影響（占全文近50%篇幅）。
由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款，而用澳洲賬戶進行貸款與還款“，所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響，但仍然無法完全規避彙率的影響。
此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下，收入貨幣價值（如人民幣）相對於貸款貨幣（如澳幣）價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款，由於其在大部分情況下需將收入貨幣（人民幣）兌換成貸款貨幣（澳幣）用以支付每月還款或償還貸款本金，則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。
若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一。
案例分析（引用《說明》官方情景分析）
若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：
- 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；
- 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。
- 行政處罰或刑事罪名（案例分析）
通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時，曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀，每天在各個圈子裡社交，靠不規範的操作手法，第一年賺30萬的大有人在，第二年能到小50萬，做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。
倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。
澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）在2016年6月30日發布通告，要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翹新會計師）幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》，“廣告上用中文標注的“最低固定利率”及“無需收入證明”構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定，並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。
事發後，很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中，他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料，而面臨即將到來的交付日，他們很有可能無法按時得到貸款，順利完成交付；更可怕的是，他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。
最後，請各位投資者務必謹記：在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前，您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點，必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前，咨詢相關的第三方法律或金融機構。
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