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美国侨报刊文称，高租金并不是美国纽约市住房的唯一劣势。在一项新的研究中，大苹果被评为全美第三差的大型房地产市场，部分原因是纽约人出售房屋的等待时间过长。

文章摘编如下：

美媒根据22个房地产和经济因素（如取消抵押品赎回权和失业率），对美国300个城市的市场进行了排名。

纽约市排名第281位，在63个城市中排名第61位。 WalletHub发现，比纽约更差的房地产市场只有两个：克利夫兰和底特律。

根据WalletHub的说法，在纽约市出售房屋之前平均需要等上149天。研究表明，等待时间足以与全国最差的扬克斯（Yonkers）、新泽西州伊丽莎白以及佛罗里达州的迈阿密和迈阿密海滩并列。

根据WalletHub的数据，纽约市13.71%的违约抵押贷款持有人的比例也与其他五个城市（包括新泽西州的三个城市）持平，并列全美最高。

研究发现，从好的方面来看，纽约市的止赎率最低，仅为0.0028%。

那些希望在不牺牲城市生活方式的情况下更容易买房的纽约人，应向西“膜拜”西雅图，因为它在大城市中排名第一，在全国排名第8。

根据美国人口普查数据，全美最好的房地产市场德克萨斯州的弗里斯科（Frisco），其人口较少，约为17.7万人。

| 全美10大最好的房地产市场：

1．华盛顿州西雅图

2．科罗拉多州丹佛

3．得克萨斯州沃斯堡

4．科罗拉多州奥罗拉

5．科罗拉多州科罗拉多泉

6．田纳西州纳什维尔

7．北卡罗来纳州夏洛特

8．德克萨斯州奥斯汀

9．加利福尼亚州圣何塞

10．肯塔基州列克星敦

Gridiron项目是由西雅图知名开发商丹尼尔斯房地产公司开发建造，项目位于西雅图最古老的社区——先锋广场（Pioneer Square）。Gridiron项目总体有12层，107套房。有单间公寓、一房、二房和LOFT房型。拥有落地玻璃观景窗可以看到艾利奥特海湾美景。一房房价约¥373万。
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| 10大垫底的房地产市场：

63．密歇根州底特律

62．俄亥俄州克里夫兰

61．纽约州纽约

60．德克萨斯州科珀斯克里斯蒂

59．伊利诺伊州芝加哥

58．马里兰州巴尔的摩

57．俄克拉荷马州塔尔萨

56．佛罗里达州迈阿密

55．密苏里州圣路易斯

54．宾夕法尼亚州费城

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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

作者：《中国投资参考》中国区研究和运营经理 苏娅

华盛顿早上6点，很多人仍然在熟睡，本地新闻还在播着提醒大家注意商品的标签。因为贸易战的原因，很多来自中国的东西可能要涨价了，但这丝毫不影响Eric在大陆的客户。

Eric Chen是美东最大的房地产公司荣富地产的亚太区总监，每天早上这个时间他已经开始打开微信，熟练地和客户沟通了。他的微信好友已经快接近上限，其中大部分都是他在中国的客户和合作伙伴。按照客户不同的购房需求，Eric将他们分成不同的群组，如学生、投资、自住等，他会在全美各地为客户寻找合适的房产。来自台湾的Eric会用略带台湾腔的国语，通过微信语音解答客户的疑问，通过微信视频、图片等向远在大陆的客户展示房源信息。由于中国赴美购房热的持续火爆，像Eric这样有语言优势并且熟知美国市场的中介越来越受欢迎。

“来自大陆的客户已经是我们最大的客户群，市场上会中文的地产中介都供不应求。连不会中文的经纪人也开始学着用微信和客户沟通。”Eric说。

中档房源购买是主流

根据Zillow数据显示，2017年中国人在海外购房排名前10位的目标国家分别是——美国、澳大利亚、泰国、加拿大、英国、新西兰、德国、日本、马来西亚与西班牙。凭借着教育和经济的优势，美国成为了中国消费者投资和教育买房目的地首选。据全美房地产经纪人协会（NAR）统计*，2016年中国买家在美国住宅房地产上投资额已达317亿美元，相比于2015年的273亿美元增长了16%，而这一数字在2012年仅为120亿美元。其中来自中国购房者的购买均价为78.1万美金（约532.4万元人民币），位列第一。尽管总价仍是最高，与2016年相比，中国购房者购买的数量上升了38.9%，平均单价却降低16.5%，大量的中档房屋的购买拉低了平均单价。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。居外网（Juwai.com）的《中国人美国置业焦点》调研报告显示，中国买家的在美国买房的平均预算在39.9万美元，约合人民币268万元。这个价位在北京市东城区仅可购买26平方米，在奥兰多却可以购买一个近300平方米的别墅。随着中国最近三四线城市房价的飞涨，美国奥兰多的这个房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看，2016年，除了北京上海和广东，来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%，而到了2017年，这个数字上升到54.1%。

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“我们的数据显示，这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速，主要是受到移民和投资的驱动。鉴于美国的投资回报率并不高，大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。”一家海外地产公司的负责人刘震告诉FT中文网。

豪宅购买增幅减小

来自传统美国豪宅购买地纽约和洛杉矶的数据都显示，超过300万美金（约2,045万元人民币）的豪宅销售放缓，中国买家的比例尽管仍有所上升，但是增速却大大放缓。居外网的数据显示，在美国购买300万美元及以上豪宅的中国大陆买家占2018年全球买家的4.8%，比2017年增长了1.5个百分点。刘震认为豪宅销售增速会进一步放缓，“海外购房从2010年开始快速增长，当时主要是作为超高净值人群分散投资风险的方式，在2015年左右达到顶峰，目前已经出现了放缓的趋势。“居外网董事CEO罗雪欣则认为，目前购买豪宅的中国买家多以自住为主，投资目的占少数：“目前来看，300万美元以上房产的买家更多是用来自住，其比例高达83%。”仲量联行国际部负责人刘艺淇认为，中国的高端房产购买者在购买房产时会注重周边的标志建筑，房屋所在位置以及周边的环境。

以传统豪宅聚集区纽约为例，来自优投房的数据显示，300万美元以上的豪宅在今年的前两个季度市场份额由2017年的18%降低至16%,但是华人购买300万美金以上房产的比例却从6.57%上升至8.12%。其中尤以毗邻中央公园，与新泽西隔河相望的上西区的均价最高，成交量增长最快。这是因为去年有大量的新盘入市，将本地区的房屋均价推高了10个百分点，从550万美元涨到600万美元。与传统的欧美消费者不同，华人对于购买新房是非常有兴趣的。

不过去年豪宅增速最快的要数坐落在西海岸的西雅图。居外网的数据显示，去年西雅图是去年中国消费者买房成交量最高的美国城市。2016年，加拿大对去温哥华买房的外国投资者开始征收15%的房地产购置税，这使得大量的投资者转而投向风景优美，教育和就业资源较好的西雅图。当地媒体的报道显示，来自中国的房地产商也纷纷来到西雅图淘金。去年，来自北京的拓宏集团在西雅图的高端地产一期公寓项目已经封顶。项目的负责人说，这个位于贝尔维尤地区核心的地产混合式公寓项目预计将有约一半的公寓卖给来自中国的买家，而拓宏集团也会联合其他的中国房地产商继续共同开发西雅图。在西雅图靠近湖区的地块，房屋的均价在一年内增长了40%。“对于中国富人来说，1,000万美金（约6,817万元人民币）的房子可以看到优美的湖景，享受到良好的教育资源，而且这个价格对于他们所在的城市，比如北京、深圳来说并不是那么不可接受。”一位当地的房地产中介评价说，“我的客户非常喜欢这里，认为价格十分划算。”

西雅图市中心高科技高层公寓建筑，1丶2和3卧室单位和天空阁楼从90万美元以下到300多万美元。提供礼宾服务丶共同工作空间丶健身中心丶狗跑/休息室丶空中酒吧丶空中俱乐部等。预计在2019年中期入伙。
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关于中美贸易战对于赴美购房的影响，尽管美国的媒体认为由于美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税会导致建筑成本上升，房屋入市速度变慢，从而使房屋销售放缓。Eric却相对乐观：“中低价位的赴美购房受到贸易战的影响有限，出于投资或者移民需求的房产购买可能会下降。鉴于目前主流成交基本以100万美金以下的房源居多，而且很多来自教育和移民的需求，受到政策的影响不是很大。”

刘震则认为对于超高净值人士来说，如果现金流允许的情况下，很多人可能会增加对于美国房产的购买，达到财产保值的目的。“对于很多超高净值人群来说，贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策；但是如果有充足的现金流，考虑到美元的坚挺，可能他们会选择加大对美国的投资，只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：该报告里大部分的华人指的是在美国居住的华裔，纯粹中国投资者为少数。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

要点速览：

• 第一季度，华盛顿州的平均房价上涨了近4%，相比一年前上涨了13%，领跑全国。
• 强劲的就业增长和紧张的供应趋势刺激了房地产市场，还引发某些人的担忧——这样的繁荣会不会只是泡沫呢？
• 专家表示，房地产市场很容易受到利率上升、关税上涨引发的失业和地方性发展政策的影响。

西雅图地区的房地产经纪人Jerry Martin表示，他早在1977年就开始在房地产行业就职，这意味着他还记得那些抵押贷款利率高达两位数，还有多次房市从繁荣走向衰落，又从衰落重返繁荣的日子。其中包括2006和2007年的房地产泡沫以及随后的历史性崩溃时期。然而，据Martin所说，以往的情况完全无法和最近一直持续的“狂热”现象相比。 

他告诉美国全国广播公司财经频道（CNBC）的记者：“现在一间设有三个卧室，一又四分之三个浴室，面积为1,500平方英尺的住宅刚上市一两个小时就会获得多个报价，这是非常不合理的。” “我们曾经见过一套物业得到了20，30个报价。”

华盛顿州目前是全美热度最高的房地产市场。根据联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）发布的数据，第一季度华盛顿州的房价上涨了近4%，增长幅度居全国之首。相比一年前，华盛顿州的房价增长了近13%。而去年全美平均房价仅上升了不到7%。尽管如此，房产库存量，即市场上的住房供应量依然远低于需求量。

这种情况在西雅图周边的普吉特海湾地区（Puget Sound）尤其明显。由于亚马逊、微软和波音等大雇主加大了招聘规模，仅去年一年，当地就增加了近5.5万个工作岗位。由此产生的人口激增与缓慢的施工速度相结合就造成了典型的住房短缺危机。

“对于任何地区而言，运转良好且发展健康的房地产市场应该拥有可满足四到六个月需求的房产存量。在过去的两、三个月里，我们主要的房地产市场上只有可维持大约两到三周的库存，”Martin说道。Martin是瑞麦地产（Re/Max）公司的一名经纪人兼Washington Realtors（华盛顿州有近一半的房地产经纪人加入了该组织）的总裁。

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Martin表示，房屋短缺危机在最近几周已有所缓解。不过，就像这个地区的所有房地产经纪人、买家、卖家、房主和租房者一样，大家都十分担心市场会如何变化，还有这景象能持续多久。

对于住房的强劲需求对几乎所有类型的房产——出租公寓、共管公寓，还有独栋式家庭住宅都造成了短缺危机。在西雅图上班的不少人甚至被迫离开这座城市，寻找其他栖身之所。

“这种情况无法继续下去。它是无法延续下去的，因为人们找不到最终的栖息之所在哪里，”他说。

而更严重的问题是：繁荣会以什么样的方式结束？最终能否实现软着陆？或者说华盛顿正在走向崩溃？

｜美国房产业观察学者：美国房地产泡沫准备破裂

华盛顿大学，华盛顿房地产研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要对房地产的需求是客观存在的，市场就可以持续增长。

“当价格上涨而需求没有同步上涨时就会产生泡沫，”他说。“而人们对华盛顿房地产的需求仍在增长，所以我认为这个问题并不严重。”

在2018年第一季度的华盛顿房地产市场季度报告中，该中心认为全华盛顿州的住宅库存量略超过五周的需求量，并将此现象称之为“轻微失衡”。报告称，第一季度全华盛顿州共售出11.3万套住宅，相比上年同期增长了5.1%。

但Young警告说，市场的动态是千变万化的。“如果人们对住房的需求马上消失，那现在正在进行的很多建筑工程就会停摆，”他说。“我无法确定房价会不会崩溃，但有一件事是必须时刻留意的。”

Young表示，市场上最大的风险之一来自于地方性政策。

5月，西雅图市议会批准了一套所谓的人头税政策，即向营业收入超过2,000万美元的公司按员工数量征收税款，每名员工收取275美元。正式生效以后，这套税收政策每年将为西雅图政府带来约4,700万美元的税款，而西雅图政府将用这笔钱来缓解城市流浪汉过多引发的危机。人们普遍认为亚马逊就是这套税收方案瞄准的主要目标。然而，当亚马逊威胁要阻止该市经济进一步增长时，市议会做出了让步并废除了该税收方案。

但Young担心类似于人头税，同时针对供给和需求的附加措施将出台。“那些以大雇主为目标的政策和措施已经初见端倪。而政府对开发商的经济态度，还有开发商所处的经济地位各不相同，”他说。“很多监管问题限制了住房的供应。”

与此同时，开发商们正在试图预测未来三年的需求——规划项目和正式动工一般需要三年的时间。如果他们估计错误且建造了过多的住宅，“那房市就要走向崩溃了。”Young说。

而Martin担心那些远离华盛顿州的事件会造成负面影响。“如果关税造成失业，或者贸易战循环往复，那人们的心就会起伏不定，因为他们不知道明天会不会丢工作，”他说。

同样值得关注的是：利率会随着经济升温而上升。更高的利率会使得房屋造成的经济负担进一步加重，而这可能会让一些买家望而却步。

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开盘仅9个月，41层的天枢城（NEXUS）公寓大厦项目已预售出90%单元，创下空前的成功销售记录。目前仅剩30多套单元待售，设计为两室和三室公寓单元，面积为1022-2142平方英尺不等（约合95-199平方米）。

公寓售价从50万美元（约335万元人民币）起，最高可达350万美元（约2,350万元人民币），包括少量跃层的空中阁楼（复式公寓）。大部分单元都可以欣赏到南联合湖和西雅图市中心天际线的优美景色。

2018年1月，天枢城大楼已完成地基建设，首批住户预计可在2019年秋季入住。

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｜市场中的高压点

与此同时，在一个对任何人而言都在飞速变化的市场中，保持克制的态度可能更为妥当——“这条建议对买卖双方都适用，”Martin说道。

买家被迫接受飙升的价格，而卖家被迫在极短的时间内评估大量的竞争性报价，以至于他们无法持续保持冷静并判断他们所面对的价格是否合理。随后，卖家还会转换身份，成为买家，再次进入同一个令人紧张的市场。

“目前的美国婴儿潮一代想要缩减住房的规模，但他们在华盛顿州内找不到负担得起的房子，”他说。

压力还影响着这个过程中的每位参与者。Martin认为，房地产经纪人要协调买卖双方的交易预期，因此“让我把房地产经纪人也纳入考虑范围吧”。

就连房地产估价师也面临着挑战。他们要以住宅区内的同类物业为基准，对房产进行估价，而现在的比较结果几乎每分钟都会变化。

Martin说，5月份，住宅库存量已提升到自2008年以来的最高水平，因此形势有所好转。回想以往的情况，扩张总是崩溃的最初迹象之一。我们希望这次扩张只是高需求引发的短暂现象。

“谁知道政府可能会出台什么措施，经济会如何发展，其他因素又会造成什么影响？”他说。“我真希望我有一个水晶球，这样就可以占卜一下了。”

原文：CNBC
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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