盡管“辣招”頻出，但“有效期”有限，近兩年來中國香港房價整體呈現穩步上升態勢，剛過去的2017年還創下了近5年來的最高漲幅。究其緣由，內地買家進入香港房市毫無疑問成為重要推手。
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香港：原有樓市調控政策失靈 特首考慮限外地人購房
中國香港特區行政長官林鄭月娥上周表示，假如現時的香港樓市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考慮其他政策措施；她並指可以再審視進壹步限制非香港居民購買住房的政策，而為保障香港人住房需求，不會排除任何方案。
林鄭月娥在上周出席立法會答問大會時，回應有關議員提到本港人口政策和樓市關系的問題。
“為應對香港樓價上升問題，再進壹步限制香港私人樓房賣給外來人，是可以去看，亦會不斷去看。”她稱。
“如（樓市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在樓房極度短缺時，再考慮其他政策措施？”林鄭月娥說。
政府自2009年起多次推出各項樓市措施，通過壓抑本地投資及外來需求及增加土地供應，冀為樓市降溫，但樓價持續上揚，最新數字顯示5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。
此外，6月份繳交15%買家印花稅（適用於非香港永久居民買家）的宗數為340宗，雖然比5月份405宗低，但涉及稅款翻壹番至近17.2億港元，這反映外來投資者可能已在他們偏好的豪宅類物業再度活躍起來。
有議員追問林鄭月娥何時會考慮限制外地人購買香港住宅時，林鄭月娥回應指，因現時樓市存在不少不明朗因素，市場往往會因壹些揣測而有所動靜，故此不適宜就樓市發展及政府政策說得太具體，以防部分人士會斷章取義或有所揣測。
但她強調，為保障香港人住房需求，政府不會排除任何方案，但需要審慎監察情況，在適當時候作出壹些回應。
仲量聯行：空置稅可穩樓市，惟亦有副作用
國際房地產服務商仲量聯行也於近日表示，香港政府對空置壹手住宅征收額外差餉（下稱“空置稅”），相信會對樓市起穩定作用，但同時亦會造成發展商傾向興建面積更小的單位，以令樓盤盡快賣完。
仲量聯行董事總經理曾煥平表示，政府征收空置稅，發展商未來開售的新盤定價策略會以盡可能賣出更多單位為本，所以對市場會有穩定作用；此外，除非是超豪宅地，否則發展商未來投地的出價，亦可能會沒過往進取。
然而，空置稅亦會產生壹些副作用，該行預計發展商將會興建更多的小型單位，以減低新稅項帶來的額外風險，令單位總價維持在可負擔水平以保障銷售率。該行指，現時興建中的住宅平均面積已縮小至600平方尺，較2013年平均面積1,022平方尺大幅縮小四成。
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上月底， 香港政府公布六項房屋政策新措施，目標包括令資助出售房屋更能負擔、增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋供應、向空置的壹手私人住宅單位征收相當於樓價約5%的“額外差餉”，促使壹手私人單位盡早推出市場。
曾煥平指出，自2009年10月政府開始出招以來，樓價至今已累計上升150%，反映政府現時的樓市措施不奏效，並且將購買力推向壹手市場，因在樓市辣招下，置業人士購買二手住宅需付更多的首付，但購買壹手房，發展商則會給予多種優惠令他們較易“上車”。
他表示，雖然現時香港樓市客觀上沒有存在很大問題，但政府有需要作前瞻性考慮。
“香港樓市（好像）是壹艘很大的郵輪，我們不是壹輛跑車，方向盤壹扭便可以轉身，是需要時間慢慢轉，所以政府有需要現在開始留意，萬壹樓市逆轉情況最壞會如何？有沒有壹些措施可以暫時松壹松，釋放壹下壓力？”他說。
自2009年以來，香港金管局已先後推出八輪逆周期措施以穩定物業市場，而政府亦先後推出如額外印花稅、買家印花稅及向購買第二套房征收15%印花稅的“辣招”。然而，這些措施對壓抑香港樓價似乎沒有作用，5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。
此外，香港政府4月成立土地供應小組以解決香港長遠住屋問題，其中壹項建議為填海。曾煥平表示，填海僅能供應490公頃的土地，並要花極長時間完成及開發土地供地產發展，倒不如集中釋放占地達760公頃、遍布新界但未獲政府標註的棕地的發展潛力，這會比填海更有效及快捷提供土地供應。
來源：路透中文網
責編：Zoe Chan
中國香港太平山頂新宅價格或比倫敦白金漢宮高八倍！
據一位行業觀察人士所說，若想在香港太平山頂文輝道的富人區購買一棟住宅，則購房者可能必須承擔比白金漢宮高8倍的房價（參考每平方英尺的平均價格）。
“從均價來看，與這裡的房產相比，世界上幾乎所有最昂貴的房屋都可以用相對低廉的價格買下來，”全球最大的中文海外房源門戶網站居外網（Juwai.com）首席執行官羅雪欣說道。“以每平方英尺的房產均價為基准，這裡的房價是倫敦白金漢宮——英國女王的住宅——房價的九倍。”
英國房地產經紀公司Foxtons稱，如果要出售白金漢宮，則其售價可能為27.7億美元，相當於每平方英尺2.7萬港幣。
全球房地產服務公司高力國際（Colliers International）表示，預計這片文輝道土地的最高均價為每平方英尺12萬港幣，或總價400億港幣，其總建築面積可能達到404300平方英尺。
此物業出售之時恰逢利率上升且市場情緒日趨低迷，但開發商預計其售價仍將打破政府土地的價格紀錄。
根據高力國際亞洲區估值和咨詢服務部副總經理Vincent Cheung的說法，建在這片土地上的房屋（目前該土地上建有六座政府宿舍，本周將由香港政府招標出售）售價可能達到每平方英尺25萬港幣。這片土地上的一棟公寓樓售價約為每平方英尺20萬港幣。
這塊土地總價約為400億港幣，可能是有史以來價格最昂貴的地塊。“雖然這片土地價格極高，但多家企業打算合作將它買下，”Cheung說。他還補充道，今後很難看見太平山頂上再出現這麼大的可售土地了。
房地產公司仲量聯行（JLL）資本市場區域總監Henry Mok說，他也預測這塊土地將創下香港豪華住宅物業售價的新紀錄。
他還說道，近期香港股市的波動只是短期現像，而土地開發需要數年時間，所以開發商在考慮購置土地時幾乎不會注意這些短期波動。
“豪宅的供應是有限的，”Mok說。根據仲量聯行的數據，從現在到2020年期間，太平山頂每年完工的豪華公寓數量將降至每年13套，與過去三年每年完工36套的情況形成了鮮明對比。
政府很可能在本周五招標結束後宣布投標結果。
這六座塔樓共包含148套公寓，是政府高級官員和法官的住所，其周圍環繞著多棟豪華住宅，附近還有一所國際學校和一家超市。公寓的面積從2551平方英尺到2814平方英尺不等。由於該地塊現在被政府用於招標，所有每月租金介於66100港元至86900港幣之間的租戶均已於9月份遷出。
該住宅區的前居民包括香港商業廣播電台首席顧問兼香港電視廣播有限公司（TVB）前總經理陳志雲，他於2016年以每月8萬港幣的價格租用了一套面積為2300平方英尺的公寓。
該社區的著名居民包括演員梁朝偉，他於2007年以7300萬港幣的價格購買了一套距離文輝道宿舍約6分鐘步行路程，面積為4800平方英尺的住宅。
“這些公寓每平方英尺的均價在亞洲可以創下紀錄，”Cheung說。他說，這塊土地最多可容納65棟面積約為5000平方英尺的三層住宅，還有兩棟每層建築面積約為3300平方英尺的12層公寓樓。
“根據會德豐公司（Wheelock）開發豪宅項目（聶高信山，Mount Nicholson）的經驗，這些獨棟住宅將吸引眾多大陸投資者，而當地的億萬富翁公寓可能對公寓更有興趣，”他說道。
美聯物業在居外網上掛牌出售的太平山頂裕熙園4臥豪宅，建築面積319平方米，售價約¥2.28億
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居外網的羅女士表示，此開發項目對於億萬富翁相當有吸引力。“這個樓盤的最大優勢……就是位置，”她說道。“太平山頂必然可以吸引到眾多中國大陸的億萬富豪，讓他們心甘情願地接受這樣的高價。太平山頂是全香港最理想的地段，也是大中華區最優越的位置之一。”
延伸閱讀：【中國香港房產全知道（五）——港島山頂｜居外專欄】
來源：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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“英國退歐”使巴黎市郊成為全法房價最高地區
一項最新調查顯示，巴黎市郊已經超越法國首都，成為了全法國房價最高的地區。事實證明，巴黎市郊房價迅速上漲的主要原因之一是…… 英國退歐。
最近發布的LPI-Se Loger房地產晴雨表（LPI-Se Loger property barometer）顯示，法國首都巴黎已不再是全國房地產最昂貴的地點。
位於巴黎西郊，夾在巴黎繁華的第16區和第17區以及拉德芳斯（La Defense）商業之間的塞納河畔訥伊（Neuilly-sur-Seine）已經超越巴黎，成為了全法國房價最高的地區。
從晴雨表上的數據來看，塞納河畔訥伊已成為法國最富有的城鎮，其房產均價現已達到每平方米10344歐元。晴雨表還顯示，巴黎公寓的平均價格為每平方米9827歐元。
需要指出的一點是，這是巴黎整體的價格，而巴黎西城和東城之間的房價差異很大。第8區和第16區等幾個位於巴黎中西部的城區平均房價比訥伊要高得多。
專家們認為，訥伊房價上漲的部分原因是英國退歐將迫使法國富裕家庭從英國返回法國。
曾經由法國總統尼古拉斯·薩科齊（Nicolas Sarkozy）擔任鎮長的訥伊鎮經濟繁榮，而且鄰近巴黎拉德芳斯商務區，在歸國家庭看來頗具吸引力。當地建有多棟大型公寓樓（還有部分獨棟住宅），還設有多片綠地。
它還有另一項優勢——巴黎地鐵1號線經過這裡，把訥伊和巴黎市中心連接到了一起。
然而，除了訥伊之外，還有其他位於巴黎西部上塞納省（Hauts-de-Seine）的小鎮在過去一年裡也經歷了房價的飆升。
根據LPI-Se Loger晴雨表的統計結果，在法國房價最高的五個地區當中有四個位於上塞納省——剩下的那一個就是巴黎。
和訥伊一同入圍房價最高地區的城鎮還有：位於巴黎西北郊的勒瓦盧瓦-佩雷（Leveallois-Perret）（見下文），那裡目前的房產均價為每平方米8544歐元，漲幅為12.3%；位於巴黎西郊的波洛格內-比蘭科（Boulogne-Billancourt）的平均房價為7890歐元（漲幅達到了3.4%）；還有伊西萊穆利歐（Issy-les-Moulineaux），其房產均價為7308歐元，漲幅為10.8%。
“從倫敦歸來的法國人紛紛選擇了上塞納省和伊夫林省。他們已經習慣了價格高達每平方米1.5萬歐元上下的倫敦住房市場，所以就算巴黎及其周邊地區的房價很高，在倫敦的對比之下也顯得比較容易接受了，”房地產分析師Buthaud et Chatry說道。
“他們當中有許多人願意在標價的基礎上多付10萬歐元來購買房產。”
由房地產公司 Credit Foncier Immobilier進行的另一項調查也發現了同樣的趨勢。調查結果顯示，法國人因英國退歐重返法國後，人們對高價房產的競爭將變得越來越激烈。
“我們注意到在法國巴黎購買豪宅的人數有所回升（巴黎的豪宅原本幾乎都被外國人壟斷）。我們把這歸因於富裕的法國人民回國引發的連鎖反應，但我們無法確定他們回國是因為英國退歐還是因為馬克龍效應。”
如果你打算投資購買訥伊鎮上那些歷史比較悠久，更有名氣的豪斯曼式建築，那你就要接受極高的房價。
在過去的一年裡，這些建築的平均價格上漲了4.9%，而訥伊整體的房產平均價格為74.4萬歐元。
由聖詹姆斯（Saint James）、魯爾（Roulle）和傑特（Jatte）組成的訥伊“金三角”格外搶手，這意味著該區域的房價更高。
這裡也是全法國人均收入最高的地方。
盡管到目前為止，英國退歐效應推動的房地產銷售額只占總銷售額（200多萬歐元）的6%至7%，但預計於2019年9月，許多法國家庭將從英國搬回法國為子女開學做准備，所以在未來數月內，英國退歐帶來的房地產交易量應該會有所提升。
此外，巴黎依然是全法國房價第二高的地區，其公寓均價高達每平方米9827歐元。
除此之外，專家們表示，圍繞巴黎城郊公寓展開的爭奪戰十分激烈，這使得人們開始在巴黎20個城區以外的地區尋覓房產。
“需求非常強勁，但供應十分有限，”Se Loger的發言人Michel Lechenault在接受法國媒體采訪時說道。
他說，巴黎市中心聖路易斯島（Ile Saint Louis）的一套售價為200萬歐元的豪斯曼三臥室公寓（三臥室的公寓比較罕見）還沒上市就通過口口相傳找到了買家。
由於買家們爭相購買巴黎最富裕地區的公寓，當地房地產的價格持續上漲。
“買家的數量不斷上升，”巴黎舊法新社公證人Thierry Delesalle說道。
需求已經超過了供給，那些品質上乘的房產更是搶手，“這也許是英國退歐造成的結果，”Delesalle說。
在法國，對於那些說英語的外國人，尤其是英國人和美國人來說，上塞納縣已成為熱門的置業地點。
居外精選法國塞納河畔訥伊（Neuilly-sur-Seine）房源
1. College et Lycee Pasteur
位於最高層5樓的2臥3衛公寓，105平方米，設有雙人起居室、享有一覽無余的景致的朝南陽台、朝南的臥室、通往花園的臥室、衛浴和大量存儲空間。
居外物業編號：41543239 點擊查看房源信息
2. Saint-James
114,66平方米的3臥2衛復式公寓，帶有130平方米的花園。 完美的佈局設有入口，寬敞的起居室、通往露台的休息室、設備齊全的獨立廚房和浴室。
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3. Sablons
240平方米4 臥6衛的大宅坐落在一條私人安全的道路上，帶有51平方米樹木繁茂的花園。 樓高4層。主樓層設有入口、用餐室、帶壁爐的起居室、面向花園的家庭影院、帶中央島嶼的開放式廚房、更衣室和衛生間。
居外物業編號：41198366 點擊查看房源信息
來源：thelocal.fr
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不要讓貧窮限制了你的想像力：怎麼來評估鑒賞豪宅？| 居外專欄
首先，先定義一下豪宅。豪宅不能完全用金錢多少來定義。因為每個國家，每個城市和地區之間的房地產價值差異太大了。同樣的房子，在多倫多這裡賣300萬加元，在美國灣區有可能就是千萬豪宅。西溫哥華隨手一指的房子就好幾百萬。澳大利亞的朋友也指出，多倫多這裡兩300萬的房子比澳大利亞千萬的房子看著要好很多。（允許我這裡代表廣大加拿大人民偷偷樂一下）。所以我在下面談到的的豪宅指的是在多倫多西邊金馬蹄地區，緊挨安大略湖邊300萬加元或是以上的豪宅。
外觀看上去是這樣的：
還有這樣的：
｜第一眼印像最重要。豪宅也不例外，第一眼豪宅看的是建築風格。
豪宅都是建築設計師按照屋主的要求精心設計，依照圖紙修建的。所以有別於開發商成片開發的小區：所有房子看上去都差不太多，基本是Model A，B， C的區別。豪宅區每個豪宅都各不相同，有鮮明的特色和建築風格。當然占地面積也是相當的大。一個公頃，幾個公頃也是很常見。私密性是豪宅主人最注意的。
——比如傳統城堡式建築
——至簡的現代風格
——浪漫主義的cottage度假屋風格
——鄉村復古路線的
而房子的內外部裝修裝飾風格也是保持流暢一致的。比如剛才的鄉村復古風格，裡面的裝修是這樣的：
城堡式風格，裡面有一個哈利波特式的圖書館：
現代風格，崇尚簡單裝修，越少越好“minimalist”：
｜第二就是看房子的內外裝修，軟硬件配置。
面積：一般至少要在3,500平方尺（相當於325平方米）以上，4個臥室是基數，衛生間越多越好。一般4個臥室，6、7個衛生間是很正常的配置。有看官問，要這麼多衛生間干嘛？每一個臥室一般都自配衛生間，另外地面一層一定要有客人用的Powder room，地下室要有包括淋浴的衛生間。有的在後院的涼亭也會有衛生間。
車庫：至少2個車庫，3車庫，4車庫，甚至5、6個車庫都很正常。雙層車庫也很多見。
酒窖：地下室一般都有專門的酒窖，有的大有點小而已。
家庭影院：
泳池，後院：
健身房、桑拿室；酒吧、娛樂室；室外網球場、籃球場…… 貧窮限制了想像力。這樣的配置清單可以很長很長。
｜第三，幾百萬豪宅肯定會給買家帶來一到幾個驚喜，就是我們常說的“WOW factor”，比如
——無敵湖景
——主臥室自帶超大衛生間，宛如進入私人spa場所
——私人酒窖
——內部專業頂級的音響配置或者smart home device（注意右手邊的一堆智能控制板）
安大略省金馬蹄地區沿湖的百萬豪宅，是傳統上當地有錢人聚集的地區。近年來隨著各種新興產業的蓬勃發展，還有國際熱錢的湧入，這裡已經打破了傳統的人口構成。越來越多不同族裔和背景的人口湧入這裡，大家和睦相處。
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責任編輯：Zoe Chan
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迪拜第二季度出租豪宅需求攀升
高端房產經紀公司Luxhabitat的最新數據顯示，2018年第二季度，迪拜住宅房產市場交易趨於穩定，總交易額達121億迪拉姆（約225.5億元人民幣）。第一季度該數據為144億迪拉姆（約268.4億元人民幣）。
Luxhabitat數據顯示，第二季度，迪拜售出了超過1400幢別墅和6652棟公寓。
此外，Luxhabitat的報告發現，迪拜第二季度推出了若干期房項目，期房市場趨於穩定。相比第一季度，第二季度的期房交易額下降了將近28%。截至2018年底，預計建成8萬所新房。
數據顯示，第二季度高端住宅市場銷售總額達35億迪拉姆，其中第二住宅的銷售額是期房銷售額的兩倍。
Mirabella住宅開發項目分為5棟低層建築，位於朱美拉村的戰略位置。這是一個家庭友好型開發項目，旨在提供社區感，並提供2,000多個寬敞的別墅和聯排別墅以及一系列特殊的設施和服務。房子漂亮的布局包括三間臥室，一個家庭房、客廳、體面的廚房和女僕房。
居外物業編號：40301134 點擊查看房源信息
被Luxhabitat評為高端住宅區的地區中，交易額居高的是商業灣（Business Bay），達到23億迪拉姆，穆罕默德本拉希德城（Mohammed bin Rashid City）位居其後，達19億迪拉姆，迪拜濱海區排名第三，達12億迪拉姆。
豪宅出租需求攀升
Luxhabitat租賃部門總監瑞恩·卡斯帕（Ryan Kasper）表示，盡管迪拜整體租金價格持續下降，但“豪宅的出租需求出現顯著上升。”
卡斯帕指出，“這一趨勢促使房主們對其房產進行改裝升級，以應對近期市場上出現的現代全新開發項目帶來的競爭。今年截至目前為止，迪拜再次證明了其是世界上最活躍、最多樣化的租房市場之一。”
別墅交易前五名
卡斯帕表示，“展望未來，隨著市場不斷調整，逐漸成熟，預計租金將趨於穩定。這對所有人來說都是一個好消息。”
朱美拉棕櫚島上全新定制的Fronds招牌豪華別墅。這棟別墅占地15,662平方英尺，樓高3層，設有5間帶連接浴室的臥室、標准游泳池、健身房、電影院、沙龍和多個露台。
居外物業編號：40744638 點擊查看房源信息
Luxhabitat的報告指出，迪拜租金收益最高的地區分別是朱美拉村（7.96%）、朱美拉湖塔區（7.52%）、Emirates Living社區（7.15%）、迪拜國際金融中心（6.22%）以及迪拜濱海區（6%）。
公寓交易前五名
這間獨特而豪華的四臥室公寓享有歌劇院、哈利法塔（Burj Khalifa）和美妙的噴泉表演的壯麗景致，位於市中心的中心地帶。 IL Prio塔樓共有70層樓，將包括健身房、游泳池、停車位，由Emaar開發，預計在2020年完工。
居外物業編號：36616364 點擊查看房源信息
來源：Arabian Business
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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全球豪宅白皮書發布：2017年度假類豪宅銷量大漲19%
一般而言，某一地區的房市狀況通常是該地區經濟發展情況的晴雨表。但這一規律已經不再適用於豪宅市場了，因為影響某一地區豪宅價值的主要驅動力越來越受到世界其他地區情況的影響。這一趨勢在二級市場——度假房產（亦稱“第二套房”） 和度假目的地區域上尤為明顯。
最新發布的《2018年全球房地產奢侈品白皮書》（2018 Luxury Defined White Paper ）顯示2017年全球奢華房地產市場中度假房和度假目的地市場上，售價百萬美元以上房產的銷量大幅增長。2017年，度假房市場上豪宅的銷量同比增加了19%，而2016年該類房產的銷量則下降了7%。
度假地區的豪宅市場則更廣泛地體現了強勁的增長勢頭。宏觀經濟因素影響了一級住宅市場中豪宅的價格。近幾年，大多數主要城市的一級住宅市場出現快速的增值，因此對於這些市場上的富裕購房者而言，第二住宅市場上的豪宅價格則更為合理。
在以上因素、消費者信心走強和股市情況看好的共同促進下，2017年度假房產的銷量大幅增加。此外，盡管某些第二住房目的地市場的豪宅價格並非很低，但相比最高的價格仍然還有很多增長空間，成為購房者買房的強大推動力。
全球第二住宅市場上的豪宅銷量出現回升
作為豪宅晴雨表中全球最為火熱的第二住宅市場，新墨西哥州首府聖達菲（Santa Fe）豪宅的銷量出現了自2005-2006年度的新高。巴克房地產的大衛·巴克（David Barker）表示，“聖達菲的豪宅市場一直以來是發展最慢的市場之一，現在這一市場終於出現了可觀的增長。豪宅的銷量持續增加，2017年銷量相比去年增加了18%。聖達菲仍然在購房者的購房選擇中仍然名列前茅，因此2018年這一增長趨勢將持續不變。“
美國的其他二級市場也出現了回升。北卡羅來納州諾曼湖（Lake Norman）的豪宅市場的銷量就出現了顯著回升。 Ivester Jackson Distinctiv房產的裡德·傑克遜（Reed Jackson）表示，“2百萬美元以上的房產市場出現了2007年以來最好的發展情況。”該城市百萬美元以上的房產銷量同比增長高達54%。科羅拉多州落基山特柳賴德（Telluride, Colorado）和愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪市場的豪宅銷量分別增加了38%和51%。
同樣，法國拉波勒（La Baule）海濱地區的第二住宅市場上，富裕的購房者也出現了大規模的買方行為，因為這些買家的本地住房價格不斷上漲，且低利率使得購買度假房產顯得更為有吸引力。 La Baule & Vous的大衛·彼爾德（David Bilder）表示，在巴黎富人和海外買家的支持下，2017年的房產價格增加了4.5%。這些買家被這裡可靠的投資氛圍和可觀的豪宅價格所吸引。
盡管二級市場整體情況看好，一級市場出現的房產庫存有限問題也開始反映在部分第二住宅市場上。麻省科德角Pine Acres房產的克裡斯·萊茵史密斯（Chris Rhinesmith ）表示，“2017年豪宅銷量顯著下降，主要是由於豪宅供應的不足導致的。”
Chestnut Park地產的克裡斯·卡普奇（Chris Kapches）表示，在多倫多附近的慕斯科卡度假市場上，“過去兩年內，整體度假娛樂房產出現了50%的跌幅。房產庫存的減少導致了銷量的下滑，同時導致了平均房價的上漲。庫存的減少將持續給購房者帶來壓力，因為他們不得不花更多的錢買下炙手可熱的度假房產。”
過去12-18個月以來，第二住房的主要購房者來自股市出現創紀錄增長的市場。利率的增加可能將緩和股市價格的增長。股市價格一直以來都是度假房產，特別是高端度假房產銷量的晴雨表。關注市場基本情況的變化對第二住房市場的影響，以及美國未來12個月稅法對第二住房市場的影響是很有意義的。
原文：Luxury Defined by Christie’s
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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香港“風光”不再 新加坡登上全球豪宅價格漲幅榜榜首
10月31日下午消息，全球豪宅價格漲幅榜新鮮出爐，猜猜哪座城市盡管采取了諸多樓市降溫舉措卻依然登上豪宅價格排名榜榜首？
沒錯，是新加坡——撬動了香港的地位。據Knight Frank LLP的全球主要城市指數，截至9月30日的第三季度，新加坡豪宅價格同比上漲13%，一定程度上受高端地產供應有限影響。
對於現金較少的人來說，有一些好消息。全球43個被追蹤的城市平均豪宅價格上漲2.7%，是近六年來的年度最弱表現。
華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
居外物業編號：42525061 點擊查看房源信息
歐洲的城市表現差異相當大，愛丁堡和馬德裡等城市的房價漲幅相當可觀，進而躋身排行榜前五。而倫敦等城市的豪宅價格則出現負增長，在脫歐不確定性遲遲未解之際，價格下跌了2.9%。
與此同時，巴黎和柏林也有不俗表現，分別上漲5.6%和5.4%。
迪拜也加入下跌隊列，豪宅價格跌3.8%，是表現第五差的城市。斯德哥爾摩、伊斯坦布爾和台北並列跌幅榜第二名，這三個城市豪宅價格第三季度均同比下跌6.3%。
溫哥華遭受的打擊最為嚴重，價格下跌了11%，因為西溫哥華等高端市場的銷售明顯放緩。
來源：新浪美股
責編：Zoe Chan
完美主義蘇州富豪如何在中國香港淘豪宅 | 居外買家故事
作者：中國香港房產經紀Ankely根據真實交易經歷為居外網獨家撰寫
中國香港被稱為“彈丸之地，寸土寸金”。 土地昂貴，高樓鱗次櫛比。但吸引華人買家的是其語言和生活文化上與大陸的相似性，因此，中國香港是很多大陸人士進入海外置業的第壹站也不足為奇。
不少內地買家湧入到中國香港這個彈丸之地，購買豪宅，考慮的並非短期投資，更多是為了自住或長線持有，而港府對“外來大陸買家”實施”調控”加稅很難奏效，因為該人群對稅賦並不敏感。
置業投資概況
- 買家：黃先生/ 中國買家
- 買房區域：中國香港
- 置業目的：自住
- 投資金額：HK$1億以內
- 買房類型：新公寓
- 戶型：4房，共1990平方英尺（約184平米）
- 置業結果：成功投資
壹、挑剔買家的漫長看房歷程
黃先生在蘇州、中國香港和澳大利亞都有生意往來，經常都會到中國香港開會和處理業務，間中也會帶同妻子和兩女兒來中國香港遊玩。本來他打算如果可以移民到中國香港也挺不錯，因為他跟妻子都不太會說外語，覺得中國香港人比較容易在語言和文化上溝通，而且中國香港四季氣溫溫和，飲食方面選擇豐富，對他們來說可是最適合不過的居住環境。
不過，追求完美的黃先生對於選房有著相當嚴格的標準：必須是全新的高檔住宅、要配有四個房間、還要求全海景、交通方便，而且要有兩個車位。我們都知道，中國香港住房的面積相對而言都比較小，尤其是分層式的公寓要上二百平方米的就更難找! 整個看房時長前後就經歷了壹年多，黃先生往來大陸與中國香港之前到處看房，就是很難找到合自己心意的房源。
黃先生覺得九龍和新界區環境不夠理想， 又帶他看過港島南區，雖然感覺良好但是他覺得距離市區稍遠。 後來我幫他找到了壹套目標物業在港島山頂，本來以為可滿足他的要求，但結果因為這物業是位於霧線以上，他又嫌太潮濕! 後來，在半山區有套獨立洋房，對他來說應該是十全十美，房源合適但價格卻比他的預算高出壹倍，十個回合商討過後，雙方要求的價錢仍是有差距，最終未能敲定。
二、買賣雙方皆大歡喜的交易
在三方都意興闌珊之際，經紀人終於發現有壹套位於中半山的全新公寓非常契合黃先生的需求。該物業全幢樓高42層，單位位於極高層，擁抱180度維多利亞海景，霧線以下，實用面積1,990平方遲、配有四個房間，交通便利，這幢新樓剛巧遇著入夥期（搬新家的意思），而當時的業主是壹名投資者，不想長線持有這物業，故希望能趕快在辦理按揭手續以前將本單位快速出手。2010年，在買賣雙方的祈望和理想配合之下，很快就達成了協議，連同兩個車位成交價HK$6,500萬，皆大歡喜！
最初黃先生購買房屋是希望移居中國香港自住的，但事後最終改變初衷，他們壹家最終移民到了澳大利亞。因為以往投資移民到中國香港只需要投資在房地產或金融產品上便可以申請，但鑒於不少申請人都將資金投放入房地產，中國香港政府為免政策傾斜，2015年1月15日起已經取消“資本投資者入境計劃”。
三、投資收益
不過，黃先生對千挑萬選而得的完美物業又怎會輕易放棄？現在這單位已變成長線投資，出租給壹家外資銀行的高級職員，租客本人有高額住屋津貼，而且以銀行自動轉賬方式支付租金，現時每月租金收入HK$180,000，回報率3.3%，可算是頗安穩的優質投資項目。
更重要的是，時至今日，該套房產市值已經飆升至壹億港幣，漲幅達到了54%。
看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。
排版：Shelly Du
責編：Vincent Xie
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
一個中產在新加坡付房產稅的經驗
作者：華僑銀行駐新加坡經濟學家 謝棟銘
本文沒有高屋建瓴的政策建議，也沒有細致的政策解讀。只是通過筆者了解的三套不同屬性的房子，為讀者們分享一個普通新加坡中產階級家庭繳付房產稅的經驗和一些體會。
筆者是2009年初在新加坡首次置業，當時全球金融危機的悲觀情緒並沒能抑制筆者的新婚剛需。和多數新加坡中產家庭一樣，筆者的首套置業選擇了轉售政府組屋。新加坡的住宅房屋主要分三種包括政府組屋、私人公寓以及有地住宅（別墅）。所謂的政府組屋類似於中國的經濟適用房概念，由政府規劃興建，然後以優惠價格出售給人民。而新加坡獨特的組屋政策，使得新加坡基本實現了“居者有其屋”。目前新加坡全島組屋已經超過100萬套，超過80%的人口居住在政府組屋裡。
｜房產稅初體驗
筆者2009年8月搬入組屋，12月初收到了來自稅務局的人生第一封房產稅繳付通知。新加坡房產稅一年一算，一般年底政府會通知明年需要繳交的房產稅金額。計算公式非常簡單，所繳交的房產稅等於房屋的年值（Annual Value）乘以房產稅率。無論是政府組屋還是私人公寓和別墅，公式都是一樣的。不過年值和房產稅率這兩組變量則會根據房屋性質和房屋功能來確定。因此普通居民要精確預測未來三年自家需要繳付的房產稅基本是不可能的。
先來看房產稅率。新加坡的房產稅率主要分自住和非自住兩種，其中投資出租或者空置都屬於非自住範疇。2009年筆者首次置業時自住稅率為4%，而非自住稅率則為10%。再來看年值，新加坡房產稅的年值是根據同地區同類型房屋租金計算得來。簡單來說，決定年值的不是房價，而是鄰居出租的租金。稅務局2009年底對筆者組屋年值估計是9300元，根據4%的自住稅率，2010年度所需繳交的房產稅為372元，不過當年政府給了組屋自住稅務抵扣，外加消費稅抵扣等，實際需要繳付的房產稅為227元。應該說對於任何一個普通中產階級來說，一年227元的房產稅是可以承受的。
筆者由於買房的時候做了一些功課，對房產稅做好了心理准備，不過卻發現政府計算的房產稅比預期低不少。這裡主要原因是房屋年值遠低於預期。政府給出的9300元年值所隱含的月租金只有775元，這是遠遠低於當時市場租金的，甚至不到一半。後來筆者仔細查了稅務局的解釋才了解到，稅務局對年值的估算是基於沒有裝修和家具的房屋租金。結合後來筆者參與私人住宅的經驗來看，新加坡稅務機構對政府組屋的年值估算是比較保守的，這種保守其實降低了組屋居民的房產稅壓力。
｜房產稅的劫富濟貧
2010年開始新加坡政府對房產稅進行了改革。自住的房產稅率調整成累進稅率。年值6000元以下，稅率為零，6000元到65000元區間內為4%，而超過65000元部分則上調至6%。2010年底筆者在收到的稅務局的信中欣喜地發現，由於年值維持在9300元不變，筆者2011年度所需繳交的房產稅金額已經由上一年度的227元下降至132元。
而新加坡的房產稅改革並沒有止步，2014年開始新加坡將房產稅更為細化，自住的房產稅累進檔數由原先的三檔提高至八檔，不過一年以後的2015年又將八檔縮減為七檔。除了稅率細分之外，免稅額也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承擔的房產稅進一步提高，其中年值超過13萬新元的房產稅率將達到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的稅率也從2014年開始改為累進式稅率。年值超過9萬新元的出租或者空置房房產稅率將達到20%。
目前新加坡的房產稅率沿用了2015年開始執行的累進稅制。居住在二房或者一房式政府組屋的中低收入居民受益於遞進式稅中的免稅額，不需要繳付任何房產稅。而豪宅投資者所需要繳付的房產稅大幅提高，譬如一套年值9萬元出租或者空置的私人公寓每年房產稅將達到12000元。累進式的房產稅率起到了劫富濟貧的作用。對於筆者來說，筆者也受益於新的累進制度，之後在這套組屋中繳付的自住房產稅再也沒有超過2009年時的227元。
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｜隨行就市的房產稅
新加坡房產稅的調整有兩個閥門，除了稅率之外還有年值。由於年值從租金中計算得來，因此年值與經濟周期成正相關。2008年全球金融危機後，受益於全球央行非傳統貨幣寬松的支持，新加坡房地產市場出現了深V反彈，房價在2009年中觸底之後迅速反彈，直至2013年底見頂，隨後房價在政府高壓調控政策打壓下回落。在這輪牛市中，筆者的組屋年值也不斷被調升，從2010和2011年度的9300元被上調至2013年度的12300元，但是由於上文表述過的房產稅率的改革，雖然年值被調高，但是筆者實際支付的房產稅卻有所下滑。
既然租金是跟著經濟周期變化，房產稅並不是只上不下的。2014年後隨著移民政策調整，房屋供給上升以及全球經濟復蘇不如預期等疊加因素影響下，新加坡房租開始出現回調，並帶動年值回落。最新的2018年度，筆者的政府組屋年值已回調至10980。
由於政府組屋帶有福利性質，其年值波動幅度並不大。而更多的波動由經濟條件更好的私人住宅的居民承擔。筆者有位親戚在2010年初市場大幅反彈後購入了一套私人公寓參與房地產投資。購入時該公寓的年值僅為21600元，但是2010年中剛完成交易後，就收到稅務局的信表示從2010年下半年開始年值上調至26400元。2011年初房地產高燒不退，3月筆者親戚在剛剛繳完2011年度房產稅後不到兩個月再次收到稅務局信件，表示該套房產年值再次被上調至32400元，因此需要補交房產稅。筆者的親戚接手該公寓不到一年時間，房產稅（非自住10%稅率）由原先的2160元大幅上調至3240元，漲幅達到50%。不過現在回頭看，當時政府對年值的調整卻有先見之明，在這波牛市中，該套公寓的月租金由2010年剛接手時候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可見，通過年值的調整，政府可以從地產牛市中分得一杯羹，而來自較為富有的私人住宅貢獻越多，就可以減少公共住宅居民的稅負負擔。
｜“富人區”的持有成本
2016年隨著筆者孩子長大，筆者也加入了拼爹行列。為了給小朋友一個小學報名抽簽的機會，筆者在新加坡一所傳統名校旁買了私人公寓。這所小學所處的社區屬於歐美企業外派高官傳統聚居的社區。雖然新加坡總體租金過去幾年出現較大回落，但是該地區租金依然不低，從而推高了筆者所在小區的年值。從每平方尺單價來看，筆者購買的屋子並沒有比筆者親戚所購的屋子貴很多，但是由於年值上差距較大，意味著房產稅高了不少。在新加坡的例子裡，房產稅多少有時候並不和購買房子時的單價成正比。可見要擠入所謂“富人區”不光是交易成本較高，每年的持有成本也提高了。不過這不正是二次分配所扮演的角色嘛！
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｜透明是對納稅人的負責
一眨眼，筆者已經在新加坡繳了九年房產稅，每年按時繳稅已經成為生活不可缺的一部分。不過讓筆者欣慰的是每次稅單上政府都會感謝納稅人對國家建設的貢獻。去年開始一貫以廉潔透明著稱的新加坡政府又將透明度提高到了一個新的高度，直接在稅單上詳細表明了房產稅將和其他稅收一起進入一個資金池用於支持新加坡的發展，包括基建、醫療，教育，國防以及家庭建設等領域。筆者也和朋友開玩笑，看完政府的繳稅通知後，有種繳稅光榮的感覺。
自2008年全球金融危機以來，相對香港，上海和台北等華人為主的國際大都市，新加坡在房地產調控上是最成功的。除了交易環節的各種稅收之外，筆者覺得新加坡持有環節的房產稅對穩定房價也起到了重要的作用。2017年度新加坡稅收收入達到602億新元，其中房產稅貢獻44億新元，占到總稅收的7.3%左右。金融危機以來，經過一系列的改革，房地產稅收入從2009年的19.9億上漲至2017年的44億元，漲幅達到121%，為新加坡政府的基建教育等基礎支出做出了貢獻。
筆者經過多年的實踐發現新加坡的房產稅有三個主要特征，首先累進制的設計讓房產稅在二次分配中扮演了劫富濟貧的作用。其次，房產稅也不是一成不變的，有著隨行就市的特征，與地產和經濟周期呈正相關。最後，就是筆者發現房產稅並不一定和房價成正比。房產稅的設計從來都不是一勞永逸的，完美的房產稅機制也不是從天而降的。過去九年新加坡對房產稅制度的幾次改革也顯示了摸著石頭過河的房產稅制度完全是可以起到兼顧公平和效率的二次分配作用。
來源：FT中文網
責編：Zoe Chan