名校云集 到西雅圖買房投資的另一個理由!

基於重視教育的傳統,國內買家到海外買房時偏愛學區房,而擁有眾多世界壹流大學的美國自然備受國內買家推崇。不過,如今隨著舊金山、洛杉磯等傳統熱門城市房價暴漲、投資成本隨之增大,越來越多國內買家把目光轉向了另壹些教育資源豐富、但房價較低的新興城市如西雅圖。接下來,將為大家介紹美國西北重鎮西雅圖以及華盛頓州的教育資源。

盤點美國最聰明城市西雅圖的名校資源

在2013年北美“最聰明城市”評比上,西雅圖居首,該排名基於6個因素:經濟、環境、環境、城市治理、宜居性、流動性和居民。在當地,年齡25歲及以上的居民中,52.7%的人擁有學士或更高的學歷,良好的素質與當地數量眾多、特色鮮明的優秀大學是分不開的。西雅圖除了擁有華盛頓大學、西雅圖大學這樣的世界名校,還具有西雅圖城市大學、華盛頓州立大學、西雅圖太平洋大學等眾多學校。

 

華盛頓大學(University of Washington)創建於1861年,位於美國西海岸城市西雅圖,是世界著名公立研究型大學,公立常春藤之壹。2015-16年USNEWS世界大學排名第11位、2015-16年ARWU世界大學排名第15位。在2015-16年ARWU世界大學學術排名中,華盛頓大學醫學領域全球排名第3位、生命科學領域全球排名第5位、計算機領域全美第6位。教授隊伍中擁有252位美國院士,167位美國科學委員會學部委員和12位諾貝尓獎得主。華盛頓大學是美國太平洋沿岸歷史最悠久的大學之壹。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
華盛頓大學(University of Washington)校園實景,景色優美,尤其是櫻花開放的時候。現在每年華盛頓大學招收接近壹千名來自中國的新生

2015年9月16日,英國路透社研究和發布的全球最具創新力大學排行榜,華盛頓大學為全球最具創新力的公立大學第1位,世界大學排名第4位。華盛頓大學2014年研究經費13.9億美元,高居美國公立大學研究經費第壹位。自1974年以來,壹直是全美國接受最多聯邦研發經費的公立大學。

目前, 華盛頓大學擁有5.3萬學生,畢業生遍布全球。值得壹提的是,目前在北京、上海都設有華盛頓大學校友網絡,對有誌於回國發展的畢業生來說,能提供壹定的支持與資源。

2、美國西部地區最大學校——西雅圖大學(Seattle University私立

西雅圖大學(Seattle University)位於西雅圖市郊,始建於1891年,是全美28所基督教會設立的大學之壹,也是美國西北太平洋地區最大的壹所獨立大學。在校本科生和研究生已超過7,200名,分別在大學的8所學院學習。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖大學

據《美國新聞和世界報道》,2015年度美國西部最佳大學排名,西雅圖大學以本科和研究生全部授課方式居於第5名,優勢課程包括:

  • 法律寫作專業研究生排名(Legal Writing) 第1名
  • 2015年美國大學金融專業排名(Finance) 第15名
  • 2015年美國大學會計專業排名(Accounting) 第14名

3、研究性名校——華盛頓州立大學(Washington State University公立

華盛頓州立大學(Washington State University,簡稱WSU)是壹所著名的公立研究型大學,成立於1890年,占地620公頃,擁有125年的悠久歷史。學校的主校區坐落在西雅圖市附近的普爾曼市(Pullman)。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
華盛頓州立大學校園實景圖

華盛頓州立大學是美國華盛頓州建立的壹所研究型大學,位列美國公立大學前50名,被美國新聞與世界報道評為壹級國家級大學,其中,酒店及飯店管理專業排名美國大學前5名,也是修讀學生最多的專業。

名校雲集 全美提升西雅圖投資潛力

此前,居外網從生活成本高科技企業興起等角度對西雅圖買房投資進行分析,那麽上面介紹的教育資源方面的優勢又將給當地房市帶來哪些直接影響呢?

  • 極大提升房產吸引力 西雅圖乃至整個華盛頓州豐富教育資源帶來的直接影響就是極大提升了當地房產的吸引力!據統計,華盛頓州對中國買家的吸引力僅僅次於加州,位於全美第二,而大部分買家買房的重心就集中在華盛頓最大城市、也是大學最密集的城市——西雅圖!

舊金山、洛杉磯之所以成為最吸引國內買家的城市,除了華人集中外,當地匯集了斯坦福大學、加州大學等諸多世界名校是最直接原因,這也是當地房價火爆、壹直居高不下的重要原因!而同樣名校眾多,但西雅圖房價卻只有兩地的三分之二,所以極大地吸引了中國買家的關註!

經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!圖為西雅圖當地最為常見的house
經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!圖為西雅圖當地最為常見的house
  • 提供高品質居住環境 前面提到西雅圖受過高等教育的人口數量眾多,其實,放寬到整個華盛頓州也如此!據美國統計數據顯示,華盛頓州是全美各州中擁有最多受過高等教育及專門基於人口的地方。古人雲:與善人居,如入蘭芝之室,久而不聞其香,則與之化矣!眾多高素質匯集的地方,居住環境自然不差,這也是西雅圖近來成為新興熱門城市的原因之壹。
  • 增加就業機會 與美國很多大城市不同,西雅圖不僅匯聚有波音、星巴克等傳統企業,還有亞馬遜、微軟兩大高科技企業,由此提供了眾多就業機會,並營造了良好的工作環境。曾有網友評論:進入華盛頓大學計算機系,基本就是保證了壹個在微軟,或亞馬遜做程序員的工作崗位!經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!

與諸多大學為鄰 選擇西雅圖Lenora街大樓項目的另壹個理由

西雅圖Lenora街大樓項目位於美國華盛頓州西雅圖市中心的Belltown(貝爾鎮),是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目。其中24層為住宅,寫字樓共9層,壹層為零售店,還帶有5層地下停車場。西雅圖Lenora街大樓項目地理位置極佳,正好與諸多當地大學為鄰,這又是壹個讓妳選擇它的重要理由!

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖市及周邊主要院校分布。可以清楚看到,Lenora街大樓項目周邊就由好幾所大學,與世界名校華盛頓大學也不遠
名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖Lenora街大樓項目位於西雅圖市中心,是壹個集住宅、零售、辦公為壹體的綜合性開發項目。Lenora街大樓項目還是美國EB-5項目,現在投資50萬美元,即可全家移民西雅圖!

Lenora街大樓項目所在地Belltown(貝爾鎮)是西雅圖人口密度最高的社區,周邊匯集了眾多大學院校,如西雅圖城市大學(City University of Seattle),西雅圖大學(Seattle University),東北大學西雅圖分校(Northeastern University Seattle)等,周圍更環繞著世界名校華盛頓大學(University of Washington)、西雅圖太平洋大學(Seattle Pacific University)等大學。選擇Lenora街大樓項目,等於選擇了與諸多大學為鄰!

 

關於西雅圖Lenora街大樓項目

作為美國EB-5投資移民項目,Lenora街大樓項目是集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目,其中24層為住宅,寫字樓共9層,壹層為零售店,還帶有5層地下停車場。更多細節資訊,可點擊查閱。

選擇西雅圖Lenora街大樓項目 收獲美國綠卡與房產投資雙豐收

下壹個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓

為何越來越多人選擇西雅圖?

 

Dyad
本文部分資訊由Dyad提供。Dyad為學生及家庭申請海外留學、海外就業提供專業輔導服務。2012年起,Dyand已幫助超過1700名客戶成功申請世界名校,包括120萬美元的獎學金。立刻聯系我們,獲取更多免費資源及專業建議,study@Dyad.com。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關註居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

美國名校錄取條件,你知道嗎?

美國名校錄取條件是什麼呢?每位打算出國留學的學子都有一個名校夢,哈佛、耶魯、麻省理工……每當聽到這些美國頂級名校都會讓人嘖嘖稱讚,那麼你離這些大學有多遠呢?下面我們一起看一看美國名校錄取條件!

2017年U.S.News排名前五的美國大學申請基本要求

美國 | 美國名校錄取條件,你造嗎?

美國名校錄取條件學術能力

學術能力是美國常春藤名校錄取標準重要因素之一,其包括主幹課程的成績、課程難度及學校背景、課程範圍和學習能力的發展趨勢等。學術能力是七個元素中最重要的。「美國院校最喜歡學習水平呈上升趨勢的學生,他們要通過過去的經歷來證明你的學習能力。例如高一成績不好,高二、高三漸漸好起來,這類學生很受歡迎。」因此,如果想出國留學,首先要保證自己的平時要優秀,或者要有一個進步的過程。

美國名校錄取條件領袖潛質

學生會主席不一定有領袖潛質。

中國學生在做個人陳述時,往往會認為曾經在校園裡做過團支部書記、學生會主席,就能突顯自己的領導才能。「其實美國院校看重的並不是這個,他們看重的社會領袖潛質,是你在學校接受四年教育步入社會後,能否影響到其他人甚至整個社會。」

美國 | 美國名校錄取條件,你造嗎?
普林斯頓大學

美國名校錄取條件社會責任感

三件事讓哈佛無法拒絕他

為什麼美國有4000所學校,哈佛的地位卻難以撼動?哈佛校長的回答是:「因為我們的校友會回報母校。在錄取學生時,哈佛看重的是學生在事業成功後,會為哈佛和社會帶來什麼。」這也是社會責任感的體現。有一個學生,為了滿足哈佛的招生要求,做了三件讓哈佛無法拒絕他的事情:第一年暑假去南美洲的智利給監獄犯人講聖經、傳教,第二年暑假去南極洲研究溫室效應,第三年暑假到美國屬地關島研究海龜及生物變遷。在美國名校看來,這些就是社會責任感的體現。他參加哈佛面試時,就提出過希望成立亞洲基金會,資助亞洲的學生來哈佛讀書的設想,被面試官稱讚。

這些頂級名校需要的不僅僅是好學生,更需要成功後能夠肩負起社會責任的學生。這就要家長未雨綢繆,為孩子安排一些真正的社會工作。當然,並不是每位學生都可以有這樣的經歷的,但只要根據自己的實際情況,做自己力所能及的事情,也能體現社會責任感。

美國名校錄取條件實習經歷

想申請金融專業或是財會專業學生,在申請前必須安排兩段實習,因為如果是實習老師寫推薦信,會增色不少。

美國名校錄取條件標準化考試

多少分才能進名校?其實,除了托福有「生死線」外,所有的考試沒有「生死線」。美國五大頂級名校(哈佛、耶魯、斯坦福、普林斯頓、麻省理工)要求托福100分以上,而康奈爾等二類院校則可降到95分。

至於SAT,五大名校沒有特別分數線,但有常規分數線,「最保險的是2200分以上。」為了增加錄取幾率,在這裡,建議學生參加SAT副科考試,一般選擇數學副科、物理副科,美國有27個SAT副科考試,是美國學生加分法寶。

美國名校錄取條件文書闡述的邏輯性

可以說,文書是美國常春藤名校錄取的關鍵之一,是除了標準化考試成績及學習能力外,最重要的申請材料。美國的文書材料包括:推薦信、簡歷和個人陳述(PS)等,本科學生及商科或有小論文,文科會有writingsample。

標準化成績及GPA能反映一個人的學習能力,而文書材料所體現出來的,才是活靈活現的人。文書是國外院校瞭解你的途徑,通過文書能看出人的學習能力、研究能力、社會責任感等其他綜合素質。當然,如果文書寫的不好的話,會給自己的形象大打折扣。

因此,作為一篇篇文章,一定要有寫作的順序,逐層遞進,邏輯性強的文書此材料會讓國外院校很容易看到你的亮點,進而決定是否錄取你。

美國名校錄取條件文書寫作的準確性

文書的重要性是眾所周知的,在寫作的時候,並不是一味的誇大自己的優點,或寫一些自己完全不具備的能力或研究背景。文書寫作最重要的一點是文書的準確性,真實性。用詞得當,真實論述的文書,才能吸引到讀者,吸引到國外院校。

更多留學置業資訊歡迎訪問居外網美國留學指南

new-qrcode_簡

 

壹手住宅空置稅對增供應作用有限 發展商或轉嫁成本 | 中國香港

對於香港政府討論多時的壹手住宅空置稅可能快將出臺,本地大型物業代理–美聯集團(1200.HK)主席黃建業周四表示,這措施“徒具虛形”,難以大幅增加新盤供應。

多家香港電子媒體引述消息指,行政會議今天開會通過三項房屋新措施,包括針對空置壹年或以上的壹手住宅單位征收空置稅,並會通過現有差餉機制收取,按物業應課差餉租值的200%來計算差餉。

此外,香港電臺報導指,行政會議亦通過建議房委會條改資助出售房屋“居者有其屋”的定價與市價脫鉤,並討論將本年度賣地表部分土地,改作公營房屋用途。

黃建業表示,壹手住宅空置稅有“為出招而出招”之嫌,雖然此措施能有機會加速發展商推售現樓貨尾(即已落成但未售出單位),不過,近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬個單位,相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍。因此,壹手空置稅雖或加比快現樓貨尾推售,惟發展商亦可延後推出原定推售的樓花單位以應對,此消彼長之下,對增加新盤供應的作用非常有限。

萊坊估價及諮詢主管林浩文表示,以現時市況及樓價水平計,初步估計應課差餉租值的200%約等同樓價的4-5%。這也將會是發展商的持貨成本,如樓市仍然向上升,這可抵消部分稅項,而發展商也可把部分成本轉給買家。

截至4月份全港私人住宅樓價指數已連續第18個月創新高,過去壹年住宅樓價升14%;今年首四個月累積升幅6.6%。

至於有關公營房屋的兩項措施,黃建業認為雖然短期可能導致市場浮現觀望情緒,惟長遠亦難解決住屋供不應求問題,他呼籲政府對癥下藥,房屋供應公私並重,從速制定有效覓地建屋方案,建議短期加快農地轉換速度,長遠重啟填海計劃,以解決供應不足引致的樓價急升的問題。

據政府數據,截至今年3月末壹手私人住宅貨尾單位為9,000個,當中5,000個在2017年落成,而在2011-15年間落成的貨尾則有2,000個。

若發展商轉嫁成本,意味著香港房價將來會更加昂貴!

居外網精品香港房源推薦:

壹手住宅空置稅對增供應作用有限 發展商或轉嫁成本 | 中國香港 發展商或轉嫁成本

地址:香港島

房型:5臥3衛

房屋價格:約¥ 7,878萬

查看本房源詳情,或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢

來源:路透香港6月28日 

排版:Sehlly Du

在清邁買房 先聽聽過來人的經驗 | 泰國

泰國是個美麗的東南亞國家,去過泰國旅行的朋友們都知道,每年從世界各地來泰國參觀旅遊的人非常多。僅2017年上半年赴泰旅遊的國際遊客就達到1733萬多人次,為泰國帶來綜合收入約為1.37萬億泰銖(約合2750億元人民幣),同比提高了6%(數據來源:泰國旅遊和體育部)。而中國仍是泰國入境游最重要的旅遊客源國。

其中2017年清邁的外籍人士數量已超過4萬人,並且呈持續快速增長之勢,越來越多中國人選擇到泰國清邁購房,中國大陸的人尤其多,這些中國家庭主要被清邁更低的房價和這裡國際學校更低的教育成本所吸引。清邁和國內諸多城市都有直飛航線,並且中泰鐵路項目即將開工,以後可以從昆明坐高鐵去泰國,預計車票來回只要700元人民幣。泰國非常歡迎各國人士來此養老,聚居了大量歐美、日韓人士,安度晚年。

而且,泰國的房產價格不高,在清邁,約36萬人民幣起就可以在中心地段買一套全包的精裝公寓公寓面積按照使用面積計算,永久產權,也不會出現強拆現象。中國房價擺在國際上都算貴的,動輒幾百上千萬。

泰國旅遊人氣這麼旺,公寓的出租率也很高,無論是投資還是自己度假居住都是性價比很高的選擇。特別是清邁,清邁地處泰國北部的內陸地區,與緬甸、老撾離得都很近,受到熱帶海洋氣候的影響也相對較小。並且當地有很多華裔後人,英語、泰語不好的國人在此居住、生活也基本無壓力。於是,我在清邁買了一套公寓

以下是資深買家清邁置業的一些實際操作中的記錄和經驗,僅供參考:

1、泰國房產面積的計算:泰國房產一般以套內使用面積(A)來做銷售參考,不同於國內的建築面積(B),面積換算基本等同於A/0.75~0.85=B。TIPS:泰國房產的陽台部分是包含在使用面積裡的,國內房產則是陽台部分僅算一半的建築面積。

2、泰國房產套內設施:國內基本是毛培房或所謂精裝修,精裝修也不包含家具、電器只有軟裝。泰國房產則基本包含套內的所有家具—沙發、床、桌子、電視櫃、衣櫃、茶几等;家電包含電視、電冰箱、洗衣機、空調、微波爐等;軟裝包含所有裝潢。所以泰國房產真正實現拎包入住。

TIPS:具體家具、家電開發商在簽約合同上都會列舉清單並標註品牌,如該品牌的家具、家電沒有貨也會用同價位的商品替代。

3、泰國房產期現房:泰國銷售的房產分為期房和現房。期房購置初期只須繳納總房款的30-40%(最多),臨近交房時才繳納尾款。現房購置則分為定金(50000泰銖)、首付(30%含定金)、尾款三部分,付款週期一般為2-3個月。TIPS:定金額度、首付款比例、付款週期鬚根據不同樓盤而定。

4、泰國房產的產權:泰國房產基本為永久產權,土地是你自己的,房屋是你自己的,沒有人可以剝奪你的權利。外籍人士的物業所有權和泰國人一樣受到法律保護,就算有開發商或者政府要購買你的房屋,也只有徵求你的意見,不能強制購買或拆遷。而國內房產的產權是40-70年。TIPS:以上僅指公寓,泰國的別墅是不能由外國人持有的,必須是當地人持有或公司持有,後面會專門講到。

5、泰國公寓的朝向選擇:因為是熱帶國家日照很好,公寓樓盤的建設朝向基本是偏南北向,沒有正南北的。建議選房時儘量選擇朝北方向的公寓,泰國基本上也是朝北的最貴;其次選擇朝東,最差是朝西和朝南的。

6、泰國公寓的所須繳納費用名目:總房價、契稅、印花稅、過戶費、物業費、維修基金、會所年費、水電開通費、銀行開戶費,基本羅列如上,如還有遺漏再行補充。

7、泰國公寓的投資回報:泰國公寓租賃率很高,一般是房價的5-8%,也就是50萬人民幣的公寓年租金2.5W-4W人民幣的回報。租賃分為酒店託管和長租兩種,可以開發商代持、物業代辦或當地中介代租,請自行瞭解選擇。在對比國內的高房價、低租金、環境差後,會是相當好的投資選擇。

8、泰國看房:中國中介會聯繫當地中介,買房人須告知出行時間及入住酒店即可,當地中介會前往酒店接送買房人前往樓盤實體或樣板間看房。如看房人較多,中國中介還會統一組織出行。看樓盤實體也就是具體房間時,一般為空房,但潔具、衛浴等軟裝都已做好,只是家具和家電沒有配置,在買房人付完所有費用後開發商會按照簽訂合同的要求進行添置。一般從看房到購置,最少須前往兩趟。

以下是關於各類稅費的問題

1、泰國置業的稅費:新房交易涉及契稅和印花稅,還有就是過戶費。公寓的契稅一般為2%,開發商和買方各付一半;印花稅是0.5%,基本由開發商繳納;過戶費因為還未繳納,具體費用不詳,待繳完再行告知。

2、泰國的物業費:泰國的物業費基本是國內房產的3-4倍,30-120泰銖/平米,具體根據樓盤而定。物業費高有高的道理,提供的服務也是國內房產不能比的,安保、社區保潔、公共設施維護、停車均含在內。同時購房時須一次性付清2年的物業費用。

3、泰國的維修基金:泰國的維修基金300-500泰銖/平米。過戶時候要一次性付清維修基金。

4、泰國房產的會所年費:公寓基本上都有健身會所,這個費用也是必須繳納的,基本是3000-6000泰銖/年,一次性繳納2年。會所大致包含健身器械、泳池、桑拿。

5、泰國房產繼承:泰國房產繼承僅需繳納一定的過戶費,基本沒有繼承稅,孩子20歲成年即可辦理。TIPS:簽訂買賣合同時就須註明買方的父母和子女的名字。具體也要根據當地法律情況而定,辦理前須再次確認。

6、買賣合同的簽訂:新房一般開發商會提供英泰雙文合併的合同。國內看中意向房產後,可通過中介向開發商索取電子檔的合同英文版本先做了解。TIPS:先期電子檔的合同與正式簽約會稍有出入,請務必注意。

7、款項支付流程:看中所選房產後,就須向開發商支付定金,一般為50000泰銖;簽訂買賣合同;接著帶上買房人護照、簽訂的合同前往當地的銀行開戶,將國內資金轉入該賬戶;分兩次將該賬戶的首付(已扣除定金金額)和尾款支付給開發商;另外還須將維修基金、物業費、會所年費、水電表開戶費、稅費等一併交由開發商代繳。

8、貨幣結算:泰國房產均要求美元結算,公寓費用一般都超過5萬美元。國內每人每年可兌換的外匯為5萬美元,所以基本需要2-3人兌換。海外匯款間隔最好7-10日,每次不超4萬美元。錢款到達海外賬戶時,海外銀行自動根據當日該行匯率兌換為等價泰銖後,即可支付相關費用。

TIPS:國內外的匯率會有差距,請有意置業的人士務必關注。(1人民幣=4.9568泰銖)

9、泰國房產產權詳解:外籍人士來泰基本是持護照只能購買當地的condon,也就是公寓。整個公寓項目也不是所有房子都賣給外籍人士,必須有51%的房產銷售給當地人。當然售價也不相同,售給當地人的價格明顯較低,從當地別墅的超低價格就可以看出。有人擔心售給當地人的公寓價格低,會不會有人把當地人購買的公寓拿來炒房。其實這點不用擔心,因為泰國當地政府限定了5年內的新房當地人轉讓給外籍人士,當地人需要繳納高額的轉讓所得稅,這就決定了當地人所持公寓基本就是自住或租賃。

又由於泰國整體是個旅遊國家,清邁的公寓開發項目又不像曼谷、普吉、芭提雅那麼密集,所以投資前景還是不錯的。至於大家關心的別墅或是聯排,價格和品質那是真心的不錯!但由於泰國的法律規定,是不能直接銷售給外籍人士的,只能以租賃或公司持有的方式讓外籍人士入住,也就是外籍人士無法獲得合法的產權!

10、租賃方面:可以一次性簽訂30年的租約,並且可以續租2次,也就是90年。有最新消息,泰國政府準備修改租賃期限,一次性簽約由原來的30年延長至50年。至於公司持有方面,須外籍人士在泰國當地開辦公司,當地人須持股51%以上!並有用人要求,也就是要聘請一定的當地員工!那費用就更是繁雜了!

(以上內容均是與當地中介溝通交流總結所得,僅供參考)

 

來源:m.premier-capital

排版:Shelly Du

萊坊國際:2018年歐洲商業地產呈現積極勢頭

歐洲商業地產以非常積極的勢頭邁入2018年。

2017年歐元區經濟發展高於預期,國際貨幣基金組織(IMF)預測GDP年增長約為2.1%,是近10年來的最高值。雖然2018年歐元區經濟增長速度或稍有減緩,但仍預計GDP可接近2.0%。

在充滿政治不確定性的大背景下,歐洲經濟強勢復甦,2017年法國和德國的大選均極具戲劇性。德國9月舉行大選至今尚未正式形成新政府,且1月份的聯合談判失敗,或將重新舉行大選。2018年歐洲政治議程還包括3月份的意大利大選和9月份的瑞典大選。同時,加泰羅尼亞獨立運動迫近,由此導致的巴塞羅那房地產市場不確定性可能會造成投資者和業主轉向馬德里等地,以尋求更安全的市場環境。

在經濟保持增長的前提下,歐洲央行認為到2019年以前都應保持極低的現行利率。2018年政府債券收益或略微上漲,房產收益則更為可觀。歐洲高端房產市場收益率較低,但到2018年底可能得以恢復穩定增長。若2019年開始加息,高端房產收益也將上漲。

2017年的初步數據表明,歐洲該年商業地產投資額將擊敗2016年2160億歐元的總投資額,但仍遠低於2015年時的2500萬峰值。萊坊國際(Knight Frank)預計2018年交易額與2017年相當。房地產依舊佔據資本大頭,越來越普遍的大型交易平台和各類投資組合也將極大推動房產投資交易額增長

投資機會

·租金上漲熱點:隨著房地產週期變化,投資者更希望看到租金上漲而不是收益持續被壓縮。包括目前租金上漲較為平緩的市場在內,荷蘭阿姆斯特丹馬德里潛力最大。相比之下德國市場業主需求較高,再加上供應和開發受限,在租金方面更佔優勢,柏林和慕尼黑的租金增長尤為強勁。

萊坊國際:2018年歐洲商業地產 呈現積極勢頭
西班牙馬德里的房產,690平方米商業地產,物業編號:29970604(點擊圖片查看詳情)

·靈活的辦公場所:靈活辦公空間和聯合辦公已經成為一種趨勢。科技發展、個體經營擴大和勞動力增加帶來的需求迫使人們開始重新定義傳統的寫字樓。全歐洲市場都加大了對靈活辦公空間的需求,倫敦、柏林和巴黎尤甚。歐洲的寫字樓市場將進一步擴張,並不斷開發新型寫字樓以滿足多種需要。

·城市物流中心:受到電商蓬勃發展的影響,歐洲物流行業收益較高,具有極大的投資吸引力。網絡零售改變了市場需求結構,尤其是基於近距離配送需求而大量增加的城市物流中心發展快速。結合目前城市物流地產稀少的現狀,投資者和開發商都對該市場趨之若鶩。

 

來源:英中時報

排版:Shelly Du

責編:HY

 

未來五年都市區商業地產投資回報率前景最被看好 | 澳洲

澳洲本土行業研究預測機構BIS牛津經濟研究所對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名,結果顯示,未來5年,投資收益前景最好的市場是澳洲商業地產,其中以悉尼辦公室市場居首。(海外房地產投資回報率

BIS牛津經濟研究所(BIS Oxford Economics)以資本收益和租金增長作為衡量標準,對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名,得出2018年澳大利亞地產前景(2018 Australian Property Outlook)報告。結果顯示,未來5年,投資收益前景最好的市場是商業地產,其中以悉尼辦公室市場居首。

據該項排名結果顯示,未來投資收益最好的將是悉尼辦公室市場,其次則是墨爾本和堪培拉的辦公室市場,此外布裏斯班工廠的投資收益前景也較好。在該份報告中,前10名並未出現任何壹個住房市場身影。

未來幾年,澳大利亞地產價值和投資收益的影響因素將從收益率轉向租賃條件和租金增長。BIS牛津經濟研究所的房產方面的負責人蓋爾伯(Frank Gelber)指出,未來5年,投資者能夠獲得較高收益,主要將得益於低水平利率帶動的超常價格增長,而非收益率高。即使辦公室市場發展最為強勁的悉尼和墨爾本,從現在起到2022年間,辦公室投資收益率也會下降近1/5。

而澳大利亞不同市場的表現將不盡相同。悉尼和墨爾本的辦公空間在5年內仍會被低估價值,而在需求增長和空置率下降的情況下,預計租金將會明顯提升。

堪培拉在未來5至10年的收益前景也較好。過去18個月,堪培拉已經有6處重要的辦公室進行租賃續約,私人租賃需求也維持穩定。

珀斯、布裏斯班和阿德萊德則仍受礦業投資低迷影響,辦公室市場將出現估值過高和供過於求的情況,因此現在還不是投資者重返這些市場的時候。

BIS牛津經濟研究所指出,未來5年,悉尼辦公室內部收益率將為10%。墨爾本為8.2%,堪培拉為7.5%。

 

來源: 澳洲新快網

責編:Shelly Du

“壹帶壹路”讓我的泰國房產更值錢?| 泰國

據《中國日報》3月份的壹份報道,近年來,隨著“壹帶壹路”倡議帶動泰國的投資熱和基礎設施升級,越來越多中國買家將海外買房的目的地轉向了泰國。泰國當地開發商Raimon Land的CEO Adrian Lee告訴路透社,三到五年前,中國買家只占公司外國買家的20-30%,但去年開始,這壹比例上升到了60%! 居外CEO羅雪欣說,壹帶壹路給象泰國這樣的沿線國家的房產提供了壹個升值前景。

完美主義蘇州富豪如何在中國香港淘豪宅 | 居外買家故事

作者:中國香港房產經紀Ankely根據真實交易經歷為居外網獨家撰寫

中國香港被稱為“彈丸之地,寸土寸金”。 土地昂貴,高樓鱗次櫛比。但吸引華人買家的是其語言和生活文化上與大陸的相似性,因此,中國香港是很多大陸人士進入海外置業的第壹站也不足為奇。

不少內地買家湧入到中國香港這個彈丸之地,購買豪宅,考慮的並非短期投資,更多是為了自住或長線持有,而港府對“外來大陸買家”實施”調控”加稅很難奏效,因為該人群對稅賦並不敏感。

升值超50%! 看富豪在中國香港怎樣淘得完美豪宅 | 中國香港
本文中大陸富豪買家購買的中國香港豪宅外景

 

置業投資概況

  • 買家:黃先生/ 中國買家
  • 買房區域:中國香港
  • 置業目的:自住
  • 投資金額:HK$1億以內
  • 買房類型:新公寓
  • 戶型:4房,共1990平方英尺(約184平米)
  • 置業結果:成功投資

 

壹、挑剔買家的漫長看房歷程

黃先生在蘇州、中國香港和澳大利亞都有生意往來,經常都會到中國香港開會和處理業務,間中也會帶同妻子和兩女兒來中國香港遊玩。本來他打算如果可以移民到中國香港也挺不錯,因為他跟妻子都不太會說外語,覺得中國香港人比較容易在語言和文化上溝通,而且中國香港四季氣溫溫和,飲食方面選擇豐富,對他們來說可是最適合不過的居住環境。

不過,追求完美的黃先生對於選房有著相當嚴格的標準:必須是全新的高檔住宅、要配有四個房間、還要求全海景、交通方便,而且要有兩個車位。我們都知道,中國香港住房的面積相對而言都比較小,尤其是分層式的公寓要上二百平方米的就更難找! 整個看房時長前後就經歷了壹年多,黃先生往來大陸與中國香港之前到處看房,就是很難找到合自己心意的房源。

黃先生覺得九龍和新界區環境不夠理想, 又帶他看過港島南區,雖然感覺良好但是他覺得距離市區稍遠。  後來我幫他找到了壹套目標物業在港島山頂,本來以為可滿足他的要求,但結果因為這物業是位於霧線以上,他又嫌太潮濕! 後來,在半山區有套獨立洋房,對他來說應該是十全十美,房源合適但價格卻比他的預算高出壹倍,十個回合商討過後,雙方要求的價錢仍是有差距,最終未能敲定。

二、買賣雙方皆大歡喜的交易

升值超50%! 看富豪在中國香港怎樣淘得完美豪宅 | 中國香港
房產平面圖
升值超50%! 看富豪在中國香港怎樣淘得完美豪宅 | 中國香港
內部實景,視野絕佳

在三方都意興闌珊之際,經紀人終於發現有壹套位於中半山的全新公寓非常契合黃先生的需求。該物業全幢樓高42層,單位位於極高層,擁抱180度維多利亞海景,霧線以下,實用面積1,990平方遲、配有四個房間,交通便利,這幢新樓剛巧遇著入夥期(搬新家的意思),而當時的業主是壹名投資者,不想長線持有這物業,故希望能趕快在辦理按揭手續以前將本單位快速出手。2010年,在買賣雙方的祈望和理想配合之下,很快就達成了協議,連同兩個車位成交價HK$6,500萬,皆大歡喜!

最初黃先生購買房屋是希望移居中國香港自住的,但事後最終改變初衷,他們壹家最終移民到了澳大利亞。因為以往投資移民到中國香港只需要投資在房地產或金融產品上便可以申請,但鑒於不少申請人都將資金投放入房地產,中國香港政府為免政策傾斜,2015年1月15日起已經取消“資本投資者入境計劃”。

三、投資收益

不過,黃先生對千挑萬選而得的完美物業又怎會輕易放棄?現在這單位已變成長線投資,出租給壹家外資銀行的高級職員,租客本人有高額住屋津貼,而且以銀行自動轉賬方式支付租金,現時每月租金收入HK$180,000,回報率3.3%,可算是頗安穩的優質投資項目。

更重要的是,時至今日,該套房產市值已經飆升至壹億港幣,漲幅達到了54%。

 

 

看完以上故事,如果妳也有過在海外買房、投資的經歷,無論成功與否,都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

 

排版:Shelly Du

責編:Vincent Xie

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

投24萬漲37萬 華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事

作者:Charlie 

今天的澳洲,房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了,過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie,壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。

2年升值37萬!看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲
Charlie在悉尼購買的新公寓外景

投資概況

    • 買家:Charlie/澳洲新移民
    • 買房區域:澳洲悉尼聖雷納茲區(S Leonards)
    • 置業目的:投資
    • 投資金額:18萬澳元(首付+養房費用)
  • 買房類型:新公寓
  • 戶型:2房1廳2衛+車位,共100平米
  • 置業結果:成功投資

 

備註:本案例中,Charlie買的是期房,海外買家在澳洲也同樣可以買,不存在限購問題。

下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯,供各位看官參考。

壹、買房前該回答的N個問題

無論買房目的是投資還是自住,都需要考慮清楚以下問題:買在什麽地方?買什麽樣的房?自己的預算有多少?找誰買?全款買還是貸款買?貸款的話,澳洲的銀行能貸款嗎?如果行,貸款比例多少?能貸多久?利率多少?采用固定利率還是浮動利率?如果投資出租,租金多少?需要自己貼錢還房貸嗎?投資回報率多少?等等諸如此類的問題

由此可見,居外編輯建議做壹個表格,問題對應數字和答案,各位想要進入海外房產投資的投資人, 需要先結合自己的財務狀況,調研和評估,回答完關鍵問題再采取行動。

二、悉尼買房的全流程實戰經歷

基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景,Charlie特意分享了獨門購房流程圖,能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

2年升值37萬!看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲
流程圖

1、前期準備

購房的前期準備工作非常重要,需要了解市場鎖定目標區域確定預算範圍,還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規,銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等,下面會分別介紹。

1.1、了解市場,確定預算範圍

買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍,做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況,包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢,同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據,也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。

通過廣泛的調研,我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。

1.2、了解澳洲購房相關政策和法規

通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文)可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項(中文)。按照法律規定,只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務,這樣的話,萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。

對於海外買家,還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策,還有銀行的貸款政策等等。

需要註意的是,澳洲市場上有些屬於黑中介,沒有任何執業資格,而且膽大妄為,如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹,沒有經驗的買家可以先好好看看。

1.3、聯絡會計師和房貸顧問

買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題,是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好,假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民,購買房屋壹年之後出售的話,盈利部分的50%得計入納稅收入。

找房貸顧問需要了解的是,假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款,壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約,需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了,畢竟以前沒有買過房。當然,後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問,貸款顧問告知會有所損失,覺得還能承受也就算了,當然,貸款顧問也會有損失,因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外,如果買家認識房地產估價師當然也不錯,可以咨詢壹下目標房產的價值。

1.4、了解購房的稅收和費用

購買澳洲房產時,印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用,根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同,所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家,根據房產價格的不同,則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用,例如價格在100萬澳幣以下的房產,目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。

我當時買的73萬澳元的房子,印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費,悉尼這邊大概是900~1200澳元,律師費中其實還包括壹些政府的收費,為了省事都由律師代繳了。

2、擬定買房策略與選擇房源

隨後我擬定了基本的買房策略:通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花(即期房)。

樓花的最大好處是付了第壹筆款(壹般房價的10%)簽署合同之後,還有壹段時間準備過戶的資金,不利之處是不知道房子能否按期交付,也不知道是否會有設計變更,或者規劃是否能獲批,最終房子能否真的建起來,或者最終質量到底如何,要避免這些風險,找個口碑好的開發商尤為重要。

經過壹段時間的了解,有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花,室內面積100平米,價格73萬澳元,所在的樓層視野也不錯,可以看到遠處的海灣,離悉尼歌劇院大約5站路,另外,樓盤附近有不錯的學校和醫院,還有知名連鎖超市,當地市場上類似房源每周租金700澳元左右,我壹看,這個可以考慮!

2年升值37萬!看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲
悉尼北岸聖雷納茲地鐵站,地理位置和配套都不錯,是我選擇的重要因素。

 3、選擇貸款顧問及預批貸款

好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議,尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批,這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來,那麽買家有可能損失10%的價款(如果購房合同規定是10%的話)。

這是我買房之後才知道的,當時沒有經驗,也沒有誰提醒我。現在回想起來,只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下,海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款,房子沒法過戶的話,這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有,萬壹房價在過戶時跌價了,開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。

4、選擇律師及購房合同談判

好的律師會真正為客戶考慮,他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下,看看自己關心的問題是不是問題。

在房地產行情好的時候房子不愁賣,開發商壹般不會願意和買家談判合同條款,假若市場不好,態度又可能不太壹樣,協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的,事後想來也是壹個陷阱,沒事皆大歡喜,萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了,因為中介是代表開發商賣房給妳的,中介往往會“好心”給妳介紹律師,這些律師的生意來自中介,而律師和妳只是壹錘子買賣,對吧?

5、交換合同

按照合同規定,我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期,冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是,通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的!

我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了,也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款,壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。

6、房產的過戶

當房子完工並驗收合格,開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房,看看還有什麽問題,然後拍照留底簽字記錄在案,給開發商大約二周時間整改。

房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款,如果是打算付全款的土豪,辦理銀行貸款這個環節就可以省略了,到時候直接拿支票給自己的律師,買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款,那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的,買家拿到的是復印件。需要說明的是,房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理,買家自己也是可以辦理的,只要您有這個專業能力!

三、投資收益:2年升值37萬!

2年升值37萬!看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲
按照2017年下半年當地的房價水平,我這套房產的投資收益概況

我當時買的這套公寓是2014年底交房的,首付壹共20%,銀行貸款80%,貸款利率屬於只還利息不還本金,利率平均4%,鎖定2年。每周租金700澳元,市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元,房屋保險費每年174澳元,水電和網絡寬帶費用由租客承擔。

這樣的話,我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產,無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是,最近幾年該區域房產升值不錯,同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間,這套房產升值約37萬澳元,假若現在售出,投資回報率還是不錯的,但是會交很高的稅,澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房,無論對於買家賣家都是好事情。

四、投資心得:看好澳洲房市發展、投資有技巧

澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場,當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時,澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制,成為地球上最後壹片樂土和避風港,這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來,從而

如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事

美國多單元房產投資無論從資金流,還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮,但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora(同時也是居外特約專欄作家)在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例,和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得:

投資概況

  • 買家:Zora/美國華人
  • 買房區域:康涅狄格州,布裏斯托市
  • 置業目的:投資
  • 投資金額:7萬美元(首付+養房費用)
  • 買房類型:多單元房
  • 護型:共3護,每護為3房1衛(110平米),共330平米
  • 置業結果:成功投資,凈現金回報率達13%

 

*備註:多單元房(Multifamily),是美國特有的住房的類型,從外表上看是壹幢獨立房,但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元(公寓),每個單元都同時入住壹護家庭,為此能獲得較高的租金收入,是最這合投資的房屋類型。

關於多單元房的投資優勢,可慘考“選擇投資美國多單元住宅(multi-family)的五大原因

投資房產怎洋實現13%回報率? 美國華人實例解析 | 美國
Zora所購多單元房外景。從外觀上看,與壹般獨立房無異,但裏面卻包括3套獨立的公寓,這也是獲得更高租金和投資回報的關鍵。

點擊查看居外網美國更多精品房源

這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市(Bristol),面積近330平米,共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟,5分鐘步行到購物區域,靠近公交站,14 分鐘步行距離到公員,高爾夫球場,網球場等設施。當地居民基本以工薪階層(working class)為主,這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情,每個單元的租金為900-1100美元/月左右。

壹、房產投資回報率如何計算?

在計算這套多單元房的投資收益錢,先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式:資產回報率(CAP RATE)、現金回報率(Cash on Cash Return)。

  • 資產回報率CAP RATE

CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格,也就是不考慮有貸款的條件下,壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額,減去所有費用,包括地產稅,保險,維修,房東所支付的水電費等。值得說明的是,銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。

  • 現金回報率Cash on Cash Return

凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同,現金回報率的計算更看中的是每年現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如,房產價格為10萬美元,首付款25%為25000 美元,如支付完貸款和房產經營費用以後,純利閏所得為每月300 美元,CASH ON CASH的回報為 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值,並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

投資房產怎洋實現13%回報率? 美國華人實例解析 | 美國
布裏斯托市方位圖。剛好處於波士頓與紐約之間,良好的經濟情況使得當地租房市場旺盛,租金較為穩定。

二、實例計算:布裏斯托(Bristol)多單元房投資收益計算

1、買房主要支出

  • 成交價格205,000 美元
  • 首付金額:51,250美元(25%)
  • 維修費用:12000 美元(在專業驗房過程中,屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡,在和賣家商討後,賣家給出10000 美金的折扣,作為買家的我們會出資進行修葺)
  • 月貸款利息和本金:$847;年貸款利息和本金為$10,163.40 美元

2、每年養房費用(必須支付的養房和出租衍生費用)

  • 維修費用10%:每月$326 ,每年3912美元。
  • 空置期分攤(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。

備註:10%的空置率是比較保守的數字,康州的冬天比較長,如果房屋在冬天空置,招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值,大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算

  • 專業物業管理費用10%:每年3912美元

備註:業主如果居住在外市,或者沒有時間親自管理,可以雇傭專業的物業公司負責招租,維修,接通業租護電話等,壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產,但1-2年後計劃由物業公司接手管理,所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。

  • 房產地稅:4700 美元/年
  • 水費:150 美元/月,1800 美元/年(根據房產的建築結構,不是所有的房產水費多有房東支付)
  • 房產保險:2332 美元/年
  • 總費用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入為$39,120 美元(月房租收入$3,260X12)

為此,本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下:

資產回報率=(年房租總收入- 費用支出)/ 房產購買價=($39,120 -$20,568)/$205,000=9%

現金回報率=年凈利閏回報(年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金)/現金投資(首付金額+維修費用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13%

註意:如果大家無法在美國拿到貸款,現金支付購買的話,CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。

三、投資心得:避開熱門區域、找個好經紀

美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素,未必這用於美國所有其他城市和地區,需要說明的幾點是:

  • 選擇這合的投資區域

美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約,房產在過去幾年中價格上升迅速,盡管租金也在上升,但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。 例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。 與之相比,康涅狄格州比鄰紐約和波士頓,最近壹兩年才開始被中國投資人所了解,是壹個投資門檻低,回報較好的市場,能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報,更這合普通投資者。

  • 選個稱職的經紀人真的很重要

選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用,保險和水費的預估信息,幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師,專業驗房公司,物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議,讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說,找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。

 

看完以上故事,如果妳也有過在海外買房、投資的經歷,無論成功與否,都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

 

撰稿:Zora

排版:Shelly Du

責編:Vincent Xie