商業地產往往涉及金額較大，因此許多有意投資商業地產的朋友都會面對貸款這一問題。筆者在幫助客人投資商業地產時，也經常被問及有關貸款的事宜。雖然本人不是從事貸款業務的專業人士，但是憑借從事了多年商業地產的經驗，依然可以從一個商業地產經紀的角度給出一些普遍的建議。當然，如果您想要獲得更專業的指導和更具體的技巧，那還是一定要詢問專業人士。
以下這些都是很多投資商業地產的朋友都會犯的錯誤，甚至連很多投資老手都可能碰到這樣的問題。而這些問題，很可能讓他們錯過許多優質的投資機會。
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貸款時間太晚
很多朋友會有這樣一個想法：既然我能花自己的錢來投資，為什麼還要貸款，然後付利息？
的確，每個人和每單投資都千差萬別。有些朋友的資金比較雄厚，可以為投資商業地產提供足夠的資金支持。而且並不是所有商業的投入都會高得讓人難以企及。所以如果哪位朋友覺得不用貸款也能投資成功，那自然也不能算錯。
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但是不貸款也意味著自己身邊的流動資金減少了，那會給為未來的生意帶來不必要的財政壓力，也會帶來更多不確定的風險。一旦發生什麼突發狀況，那就只能試著在短時間內獲得貸款來應急。而在這種情況下貸款很有可能會對自己不利，甚至根本無法獲得貸款。
從這點上說，早點尋求貸款，不僅僅是為了投資，也是為了規避可能帶來的風險。
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貸款金額太少
和第一點類似，很多朋友不希望借太多的錢，最簡單的理由是借的越多付的利息也會越多。這種想法肯定不能算錯，而且在投資時小心謹慎，這也是對的。但是如果對一個項目的投資成本預計過低，以至於貸款過少，那就有可能讓投資人陷入一個進退兩難的困境——如果放棄，之前的投資就打了水漂。而如果繼續，就意味著可能要繼續貸款，以追加投入。而在這種情況下貸款，就像第一點中說的，同樣可能對自己不利。
有些朋友可能覺得商業地產明碼標價，想估算投資成本很容易。其實不然。比如有些朋友購置農場，那就必須考慮農具翻新和種植、飼養等生產成本。如果購置學校，那還要考慮教學設備和樓舍翻新的成本。此外，還有搬運、停工所可能造成的開支或損失。總之，預估一個支出情況。
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過於關注利率
造成有些朋友可能貸款太晚，或者不敢多貸的原因就在於貸款利率。毫無疑問，貸款利率是一個相當重要的問題，但這絕不是貸款的重點。整個貸款過程中還有許多更重要的問題值得關注。比如：
- 對方提出怎樣的貸款條件？
- 對方提供多少款項？
- 在還款時有多大的靈活性？
- 一旦違約該怎麼辦？
- 你是否需要拿你的個人資產來做擔保？
這些問題都要比貸款利率來的重要。有些朋友在貸款時沒有仔細審查這些條款，尤其是一些投資經驗不太豐富的朋友。他們可能覺得這都是些無關緊要的細節。或者說，這些條款每家貸款機構都一樣。這是個很大的錯誤。實際上，不同的貸款機構給出的條件可能千差萬別。
俗話說，天上不會掉餡餅。如果你在貸款時看到某個機構要你付的利息比別家的低，那你就更要仔細閱讀這些條款了。所以最好的辦法還是貨比三家。
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還款過快
很多華人朋友可能相信這樣一句俗話，叫無債一身輕。所以在貸款後總希望自己能趕緊把欠債還清。當然，借了錢肯定得還，減少負債肯定也是一件好事，但有時候過於著急地還貸可能並不是一個明智之選。理由同樣是，這樣可能會造成資金短缺。或者，這些錢僅僅用來還債，可能還不如拿來繼續投資，這樣反而能獲得更多利潤。
當然，這不是說不完全應該趁早還清貸款，而是說在做選擇前需要進行仔細比較。可能造成資金短缺的風險，或者如果用於繼續投資所可能帶來的利潤，較之提前還清貸款所節約下的利息成本，究竟孰重孰輕。如果你覺得此刻繼續投資，或者手上留點活錢對你更加有利，那就別急著還債。
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沒能說服銀行
一個優秀的商業地產的經紀，往往都能發現許多具有投資潛力的暗盤。投資者也往往能認識到這些暗盤的價值。但是如果是一些投入比較大的項目，如果投資人不能獲得貸款，那依然會坐失良機。
其實要獲得貸款並不是特別困難。首要的問題就是講明這一投資的價值與機會所在，以及如果你取得貸款，你將如何運用這筆款項。在商業地產方面，最重要的是讓對方相信你的判斷是准確的，並且你有能力及時還款。
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財務狀況混亂
有時候，投資商業地產的主體有時候並不是個人，而是一家公司。比如要買一處新的酒店、學校，甚至一棟辦公樓。這時候作為經營者，對於自己公司的財務狀況就一定要十分注意。有些朋友可能在中國經營生意十分成功，但是因為不熟悉加拿大的財務制度，同時又因為工作繁忙，所以財務狀況略顯混亂。這在貸款時是很致命的。
保持一個良好的財務記錄在加拿大相當重要，包括年終的財務報表。而一個凌亂的財務記錄不僅可能讓自己對企業的情況造成誤判，在貸款時也會讓你無法提供有效的文件，或者讓信貸機構懷疑你的經營管理能力，以至於根本無法獲得貸款。
避免這種情況最好的辦法就是雇佣一個專業的會計，同時選擇一位專門從事財務管理的顧問。這是管理公司財務的需要，也是能獲得貸款的保證。而且就像我們曾經在《海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣》裡所紹過的，一名優秀的財務顧問本身就是一個商業地產投資團隊中不可缺少的人物。
責任編輯：Zoe Chan
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