Author: ZoeChan

澳洲開發商不憂中國資金管制：錢照樣來！

澳洲房地產開發商稱，不擔心中國的限制資金外流政策的影響。

多家開發商稱，這僅是短期的市場調整活動，不會對中國資金流入澳洲有任何影響。尤其是當澳元下跌和股市動盪時，這意味著中國買家可以從澳洲房市中獲得更多價值。怎麼投資澳洲房產？

Savills International的全國研究負責人克拉布（Tony Crabb）稱：「這只是中國官方控制資金流動的短期方式，而不是結構性的改變。我們認為這就像打地鼠遊戲一樣，你在這裡限制了，資金就在另一個地方出現。」

在去年12月，中國的外匯儲備跌至3年來最低值，中國政府再次加強外流資金的限制，一些房地產買家紛紛稱取錢更難了。

中國國有企業據悉已阻止並推遲了資金外流。一些澳洲評論者稱，這或對澳洲房市有很大影響。

但Rick Butler和CBRE的資本市場和國際投資高級總經理稱，中國對澳洲房產投資沒有減少，也沒有減少的跡象。他說：「這只是影響那些特殊簽證的人，那些想投資5百萬澳元或從中國香港取出貸款的人。」

他說，他從未見過如此多的中國投資進入澳洲房市。據悉，環形碼頭（Circular Quay）和Macquarie Park的多處地產都被中國開發商收購。

澳洲房地產開發商稱不擔心中國的限制資金外流政策的影響

據報導，中國資金的購買力僅佔澳洲房市的2%。

克拉布說：「澳洲房市更易受國內投資者限貸政策的影響，而不是中國的資金限制政策，後者影響很小。」

中國的開發商也稱，中國的資金限制政策沒有對他們在澳洲的產業有任何影響。綠地的集團的發言人就如此說，還稱，買家和詢盤活動都沒有受到任何影響。

中國開發商Forise也稱，市場信心強盛，「這種，就有客戶向澳洲轉了逾億澳元。」

居外的創始人冼明（Simon Henry）也稱未受影響，並稱，從長期來看，中國是要完全放開外匯管制的，以方便貨幣流通和商業的海外運作，也有利於上海成為國際金融中心。

（據澳洲新快網）

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哈薩克斯坦戰略轉向東方 迎來投資新視野

對於哈薩克斯坦經濟來說，2015年充滿了戲劇性。石油收入大跌，壓低金屬價格，再加上貿易伙伴貨幣貶值——所有這一切都已經形成巨大的挑戰，並預示著重大變化。

哈薩克斯坦政府的第一個步驟是多次（兩次以上）貶值本國貨幣“堅戈”（Tenge）。這有助於緩解危機，但沒有解決主要問題。哈薩克斯坦經濟急需投資、新技術以及經驗的引進。

國務院總理李克強會見來訪的哈薩克斯坦總理

第二步就是 “戰略轉向東方”。哈薩克斯坦共和國總統努爾蘇丹•納扎爾巴耶夫（Nursultan Nazarbayev）在其演講中對哈薩克斯坦人民宣布這一戰略。

所以，在哈薩克斯坦總理卡裡姆•馬西莫夫（Karim Massimov）訪問中國，參加博鰲亞洲論壇2015年年會期間，哈薩克斯坦與中國簽署了一份合作諒解備忘錄，以加強生產能力和投資，並簽署了33份合同，總價值高達236億美元。

簽署的合同涵蓋冶金行業和水力發電、煉油和汽車生產等領域。中方強調，旨在深化與哈薩克斯坦在鐵路、核電、能源和農業等領域的合作。

如今，中國與哈薩克斯坦之間的合作主要是在石油和礦產生產行業。讓我們來談談雙方合作開始哪些領域有前途。

1、“絲綢之路”及基礎設施

本世紀最重要的項目之一就是建設連接整個歐亞大陸的“絲路”高速鐵路。中國在這個項目上耗費了大量的時間和精力。

這條絲綢之路將可能經過以下途徑。

其中之一是東起中國中部地區的西安，向西途徑蘭州（甘肅），烏魯木齊（新疆），以及哈薩克斯坦邊界附近的霍爾果斯口岸（新疆）。然後向西南方穿過中亞、伊朗北部，再向西途徑伊拉克、敘利亞以及土耳其。從伊斯坦布爾起，絲綢之路穿過博斯普魯斯海峽, 向西北方向穿過歐洲，包括保加利亞、羅馬尼亞、捷克共和國和德國。

其他路線涉及穿越整個哈薩克斯坦，途徑白俄羅斯，穿過俄羅斯、西至歐洲的通道建設。

高鐵“新絲路”路線圖

這條路線的主要優點：哈薩克斯坦、俄羅斯和白俄羅斯政治和社會穩定，雖說伊拉克和敘利亞政局動蕩。這三個國家均是歐亞聯盟（Eurasian Union）的成員國，與12個獨立國相比，談判更容易，而且時間更快。

同樣，2016年將開始西歐至中國西部運輸通道的建設。這是一個全長近8500公裡的現代化公路建設。目前中國境內已建3400公裡，哈薩克斯坦境內建成3400公裡。

這個項目將發揮重要作用，因為它不僅讓哈薩克斯坦和中國關系更為緊密，同時與土庫曼斯坦（Turkmenistan）、吉爾吉斯斯坦（Kyrgyzstan）、烏茲別克斯坦（Uzbekistan）、塔吉克斯坦（Tajikistan）和俄羅斯也搭起了橋梁。這個項目是哈薩克斯坦和中國之間成功合作的一個例子。

另一個受益區域是哈薩克斯坦西部地區。這裡是穿過裡海（Caspian Sea）到伊朗、土耳其和中東主要貿易路線。許多中國企業已入駐哈薩克斯坦阿克套港（Aktau）。

西哈薩克斯坦省裡海科瑞克港

而經濟發展和工業特區科瑞克港（Kuryk）也為投資者打開了大好機會，未來科瑞克港將成為裡海主要的港口，因為它的地理位置比阿克套港更有利。

2、綠色能源

哈薩克斯坦平均日照時間長，地勢平坦，面積廣闊，非常有利於太陽能開發。盡管擁有如此良好的條件，該國太陽能開發才剛邁出第一步。

另一方面，中國已經成為太陽能電池生產最大的國家，在這一方面的經驗對哈薩克斯坦而言是非常寶貴的。

西哈薩克斯坦部省日照時間最長。所以在這裡開始第一個太陽能電廠項目不足為奇。哈薩克斯坦政府對於此類項目提供優惠待遇，並且締結合同，保證以後數十年的電力回購，通過這些措施給予太陽能項目支持。

為對於專注於太陽能發電廠建設和經營的中國企業而言，哈薩克斯坦醞釀著大好機會。

3、農業

衛星圖片：哈薩克斯坦—中國邊境

一圖抵得上千言萬語。這張衛星拍攝的照片顯示了哈薩克斯坦和中國的邊境。從中，不難猜測出哪一邊是中國，哪一邊是哈薩克斯坦。

哈薩克斯坦農業未經開發，而且有著巨大的潛力。巨大的空間和肥沃的土地正等待人們去開拓。

總結

2015年，哈薩克斯坦政府推出了大規模的國有企業私有化計劃。該計劃將持續到2020年，為吸引投資又向前邁進了一步。

按計劃，哈薩克斯坦將繼續清除官僚主義壁壘，促進國際業務交流。這些措施已見長效，據世界銀行數據顯示，2015年，全球“經商”指數中，哈薩克斯坦排名第41，越意大利 （45）、比利時（43）和以色列（53） 等國。

如今，國際投資者在哈薩克斯坦市場有一個獨特的優勢。這不僅是由於彙率低，還有政府對東方投資的興趣，創造了積極的投資環境。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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透視西班牙的海外房地產市場 3個“W”就夠了！

西班牙海外房地產市場的“3W”原則（Who、What、Where）

買家是誰（Who）

世界領先的商業地產和房地產服務顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地產投資方面，西班牙重新列入前10大國家榜單， 2015年底，該國房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外，而2013年，西班牙在這一榜單上排名第16，2014年排名第11。在企業層面方面，近年來有一個特征就是，機構投資者和私人股本基金的對內投資專注於從地方政府和銀行手中購買已建成的公寓樓群，但2014年底，就有評論指出，好地段缺乏優質、價格合適的現房。所以毫無疑問，2015年這種類型房產的總體交易更少，2015年有跡像表明，包括裡亞爾托（Rialto），哈裡（Harver），肯尼迪威爾遜（Kennedy Wilson）等機構投資者投資開發和建築項目都是以合資合作形式，而不是直接投資成品房。2015年12月，中國香港白金地產（Platinum Estates）買下了海於馬貝拉最好的海灘的海濱地段，計劃在該地開發5棟酒店和別墅度假，投資總額2億歐元。

2015年的個人買家或多或少是2014年的重演。西班牙房地產國外投資者中，來自歐盟的買家占比又一次超過60%，其中英國買家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大買家法國的兩倍多。這一房地產趨勢可能持續。根據西班牙產籍辦公室2015年第一季度至第三季度的數據分析，英國對西班牙房地產投資增速是其他國家兩倍多。相比之下，2013年以10%市場份額占據第二位的俄羅斯2015年以來連續三個季度繼續下降，截止第三季度海外市場份額不超過3%。

在這兩個例子中，貨幣彙率可能起到了重要作用，一方面，2015年英鎊走勢良好，年底彙率跟年初一樣，1 英鎊兌1.35歐元，而俄羅斯盧布卻損失慘重。2015年，俄羅斯在西班牙旅游房地產市場的份額減少了一半以上。如前所述，海外購房者一般一開始是作為游客，而來自一部分國家的游客數量大幅增加。2015年7月，西班牙美國游客數量上漲40.5%，毫無疑問與美元走強有關；亞洲游客，尤其是來自日本和中國游客數量增漲 30%，他們主要是受高爾夫旅游吸引；其他歐洲國家，如奧地利、波蘭、匈牙利等地的旅游人數呈兩位數增長，表明未來在西班牙買房的外國族群將進一步擴大。

 

買什麼（What）

2015年出售的絕大多數房產是經二手轉售，盡管這裡所說的二手房包括銀行從開發商那裡拿到，目前正在銷售的新房， 原因是銀行從開發商那接管的房產時已登記為首次銷售。2015年底，轉售房與首售房比率大約是4:1。然而，正如前面提到的，現在活躍在市場上的海外買家一般資金充裕，這些投資者通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出庫存新房最不感興趣，不管它是銀行二手轉售還是最初的開發商直接銷售。這就是西班牙房地產泡沫留下的問題，因為事實是，直至2008年崩潰的，長達十年建築熱潮並不是最理想地段的優質房產項目的建築熱潮，而是在二級沿海地區或衛星城市的郊區房產的建築熱潮。早前有報道指出，一些分析師認為，很大一部分售不出的新住宅將永遠不會找到買家，那些僅僅是混凝土加上窗戶搭建的房產，並且地段缺乏基本的基礎設施，如交通、商店和學校，價格可能是5萬歐元或更少了。

當前市場如此偏重於轉售另一個因素是海外活動主要圍繞著數年前就開始銷售的樓花，並且留有庫存的可能很小的房產項目。2006年，獲得許可證批准的建築項目最多，為865,561個，而2013年最少，僅34,873個，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全國範圍內獲得批准的建築項目恢復到39,871個，公寓與獨立屋比率大約為3:1。這些數據的關鍵是2015年獲得許可證的項目，特別是公寓項目，這些項目要到2016年末甚至2017年才能銷售，所以短期內不會發生任何改變，新建築仍將有限。你可以看一下西班牙馬拉加（Malaga）省的房地產市場現狀，這裡是海外房產購買最活躍的地段之一。過去幾年，市場最活躍的高峰期，獲得許可證批准的建築項目每大約2萬個。在2015年第一季度到第三季度共有1797 項目獲批，其中公寓為30%，新建房屋70%。即便如此，與2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，獲批項目僅為584，而且過去幾年，新房庫存少，也解釋了為什麼2015年二手房轉售與新建房銷售之間的比例遠遠高於全國平均水平，在馬拉加省，90%的房產銷售是二手轉售。

所以，2015的市場以轉售為主，這一趨勢將延續到2016年。事實上，早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，買二手房時，我建議客戶多看重經濟意義，而不要因為需要修整或是獨立房屋需要拆除重建等原因就被嚇倒，建築成本仍然很有競爭力。幾乎肯定的說，比起新建房來，你能以更優惠的價格得到一套成品房，尤其是公寓和聯排別墅，比起最新建或是近期建造的房產，它們會更寬敞，地段更好。

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澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查（下）

早期的背景調查

現在你終於可以拿到一塊很好的地塊，地主的要價也非常合理。那麼你需要做什麼樣的早期的背景調查呢？下面是一張不完全詳盡清單列出了你需要在早期的背景調查中需要關注的內容。對於大的地塊，你可能需要談判一個背景調查的期限，允許你做一個更專業和正式的調查。

對於土地的售賣，基本有兩大類型——生地（那些沒有獲得規劃許可的）和獲得許可的地塊（已經獲得規劃許可）。有時候，有些地塊會有很多施工圖和建築許可，但是我通常會懷疑為什麼一個土地所有者要花費這麼大的精力和金錢來做這些細致的工作，而新的持有者在大部分情況下會基本上完全把這些設計改掉。

對於生地，你需要了解下面的一些內容：

  1. 土地契約和產權負擔
  2. 檢查在這個地塊上以及在緊鄰的鄰居地塊上的大樹。向樹藝專家征詢關於這些樹木的價值，是否可以移走這些樹木和你鄰居的樹木的樹根保護區域的意見。大部分情況下，你的新鄰居會和你在市政府和法庭上要求仲裁，原則上他們是不會願意因為你的開發項目來移走他們的樹木。澳洲很多綠化很好的區域，我看到過樹根保護區域占到了一個地塊的1/3，使得任何進一步的開發變得不可能。
  3. 水電煤的連接——在開挖之前通過電話或者網絡的調查。在你的地塊周圍要包括下水道的位置，雨水通道，電信，電源等等。有些連接點可能離開你的地塊比較遠，所有你需要支付更多的連接的費用。這也會影響整體的費用。
  4. 聯系建築師和城鎮規劃師了解在所屬地塊上建議的開發項目的可行性。了解區域劃分和在所屬地塊上是否有特別重疊。了解附近項目的先例。可以做一些早期的概念的描繪。一個好的包含不同物業用途的面積表可以有效地幫助你決定基於每平方米的建築成本
  5. 最重要的是，你必須去觀察這個地塊，查看周邊的鄰居和街道。與地塊的連接面永遠很重要。你需要查看緊鄰的建築，包括窗戶，任何可以居住的房間，街道的寬度，電線杆的位置，交叉口的位置，連接的建築的高度和周邊建築的設計特色。在這條街上是否有較多的類似的兩層樓或者密度比較高的居民住宅。在高層的環境中建築的陰影會如何影響到鄰居或者是相鄰的建築。檢查相鄰建築的後縮位置，很有可能你的建築同樣需要根據這個標准後縮。
  6. 了解這個地塊周邊最近的交通，學校，公園和與生活相關的配套設施。不同的區域對這些設施的重要性也有著不同的要求。例如在學區，學校和交通就變得至關重要。對於城區，生活相關的配套和餐廳卻更重要。在這個階段你需要有商業的敏感度，不能只著眼於技術相關的細節。這些初期的概念對你形成對這個地塊的設想非常重要。
  7. 地塊的尺寸——地下室的坡道是否行得通，停車是否可能？地塊的寬度是否足夠允許在地下室可以轉彎？這個地塊是否有坡度，坡度有多大——這些都會影響可行性和費用。大致的地塊的地貌一般可以在網上找到。

對於獲得許可的地塊

  1. 仔細閱讀開發方案和開發許可和任何法院的決定。需要一條一條仔細閱讀開發的條件。檢查批復是否還在有效期內，並且檢查這個計劃是否已經蓋過章還是沒有。記錄下任何特別的條款（特別條款第一條），檢查在這個情況下市政府要求的設計修改是否切實可以實施。
  2. 與城鎮規劃員和市政府了解，看已經批復的計劃是否能夠進一步被優化或者是提高密度。這可以為這個地塊增加價值。

敏感度分析

現在假設我們有一個價格合理的可行的地塊，背景調查也已經結束。那什麼會決定我願意為這個地塊支付的最終的價格？每個人的風險承受能力和期望對決定這個地塊的價格區間是非常重要的，這也將影響到談判策略。因此，測試幾個主要的變量，同時分析這對利潤和土地價格造成的影響是很重要的。下面是在我們測試中經常用到的變量：

  1. 銷售價格／銷售比例——如果在第二年市場上漲5%或者10%？如果下跌發生？我最終是否還能夠盈利？盈虧平衡點在哪裡？
  2. 建造費用——如果在第二年因為資源稀缺造成費用上漲5%－10%？
  3. 時間——如果這個項目延期3個月？如果最壞打算會延期6個月，造成銀行利息的增加怎麼辦？
  4. 利息——如果利率增長5%或者1%？增長的利率是否對總體可行性會有一個很大的衝擊？如果不會，做一個測試也還是有需要的。
  5. 代理商的佣金——我們是否能通過單純的零售渠道銷售而不通過代理渠道，從而能降低1%的佣金？我們是否可以把一部分的項目通過直銷的方式銷售？我們可以考慮什麼刺激銷售的手段（租金保證，贈品，家具，代理商的獎金，現金回扣等等）？

敏感度分析可以手工用excel表格來做，或者可以用數據分析工具例如Goal Seek，Scenario Analysis or Data Tables。

我們希望以上的這些建議能讓你對可行性分析和背景調查的流程有一個初步的了解，並且讓你了解到充分做好功課的重要性。

延伸：

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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外國人對泰國別墅需求上漲 馬上到普吉島看房去！

越來越多在東南亞主要城市（如新加坡、中國香港、吉隆坡、曼谷）工作的外國人將他們的家搬遷到泰國普吉島，這已經成為一個日漸增長的趨勢。

普吉島國際機場為他們提供了便利，他們可以在該地區開展業務，以低廉的飛行成本來往於各個城市。因此，放眼整個地區，選擇普吉島作為生意的基地礎是可行的。

普吉島目前的生活水平、生活成本和基礎設施對於目前住在在新加坡和中國香港等地的家庭有著很大的吸引力，他們目前的住宅面積不僅小，而且成本高。

在新加坡，一套兩臥室的公寓的價格可以在普吉島買到或租用一套4間以上臥室的別墅，並且還帶有一個私人游泳池。普吉島有著一流的教育、國際醫療、良好的基礎設施，美妙的海灘，還有許多休閑活動，低廉的生活成本，極好的美食，大型外籍人士社區，以及許多人渴望的生活方式。

亞洲頂級城市房地產的每平方米價格（來源: 全球房地產指南研究）

隨著越來越多的家庭搬到這裡，人們需求住房面積大，最低4間臥室，帶有大型游泳池，花園，位置好，以及安全的環境。符合這一系要求的房產價格在2000萬泰銖以上。

上圖這套擁有不動產永久業權的4間室別墅就是這種類型的房產一個很好的例子。這棟別墅坐落在一個安靜的居民區，該地區以高端房產聞名。這套800平方米的寬敞別墅帶有美麗花園，內部面積共450平方米。

一個理想的家，最好有完善的花園區，可供娛樂和寵物玩耍，以及帶有高牆。這個呈U字型的大廚房配備時尚、白色光澤櫥櫃與高端設備。附設的早餐台/工作空間配有三個座位。廚房旁邊就是大餐廳。休息室特色是拱形天花板，並對著露台開敞。寬敞的游泳池露台帶有54平方米、設計現代的大型游泳池，外部極可意按摩浴缸和大廳適合外部餐飲和娛樂。

屋頂露台大廳也可供娛樂，你也可以在這裡放松小憩一下。這裡有一個小型快餐廚房，還有餐廳區，和座位區，無論在哪，都能看到廣闊的海景。別墅裡的三間臥室配有浴室套間。主臥還帶有一個衣帽間。從臥室走到陽台，就可看到美麗的海景。

別墅是現代裝潢風格，非常注重細節。地板全部都是柚木地板。浴室用的是瓷磚和花崗岩。天花板設計得很高，給人一種和平、涼爽的感覺。此外，這裡還有一間房供女佣居住，還有一間洗衣房。車庫買家寬敞，能容納兩輛汽車，並帶有自動閘門。別墅不僅有家庭安全系統，晚上還有門衛看守。

目前這套別墅已割價促銷，這引起我們對普吉島房地產市場另一個熱門話題的討論。這套房地產的賣方是俄羅斯人，近來俄羅斯盧布大幅貶值，這套別墅最初是以近3000萬泰銖買入，但賣方目前以1900萬泰銖價格出售，但並沒有賠錢。對買家而言，這真的是一個很好的機會，購買一套遠低於其市場評估價值的房產。

為什麼會這樣？5年或更久以前在普吉買了房的外國買家已經看到泰銖相對他們國家的貨幣大幅升值。相對起美元、歐元和英鎊，泰銖在過去5年已升值超過20％。因此，很多想賣房的外國人便能夠以比實際市場價值低得多的價格出售在泰國的物業，因為賣家可從彙率中獲利。對買家而言，購買一套遠低於其市場評估價值的房產，這真的是一個很好的機會。

更多信息請聯系暹羅房產（Siam Real Estate）或查看居外的所有泰國精品房源。

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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華人區房價增速快1倍 華人成澳洲房產投資風向標

一項最新研究發現，在住有大量華裔居民的布里斯班郊區，當地的房價正迎來強勁的增長。

PRDnationwide的研究表明，相比南布里斯班（Brisbane South）和大布里斯班區，設有大量華人社區的郊區的房價增幅更大。PRDnationwide的全國研究經理馬迪斯默（Diaswati Mardiasmo）博士表示，出現這種現象的部分原因在於華人社區傾向於緊密群體。多數買家居住在澳洲本地，來自他州或是來自海外。怎麼投資澳洲房產呢？

「我們看到南布里斯班的一些華人社區的房價增幅是當地平均價格的近2倍。在過去五年間，Robertson的住宅價格增長便是大布里斯班區平均值的2倍，」馬迪斯默博士說。

布里斯班南區50%的買家是華人

在布里斯班南部地區的7個郊區中，華人人口平均佔18.7%。去年，這些郊區的平均住宅價格增幅為11.5%，明顯高於南布里斯班和大布里斯班區的平均增幅，後者分別為5.9%和4.4%。

房價的上漲意味著大型華人社區為尋找表現強勁地區的投資者提供了一個很好的指標。

「大量的華人人口是一個很好的指標，這意味著郊區將繼續經歷高水平的價格增長，因為未來的中國買家和投資者更有可能會對華人聚集區感興趣，」馬迪斯默博士說。

Ray White八里坪（Eight Mile Plains）的負責人考譚（Paul Kowtan）透露稱，布里斯班南區50%的買家是華人，當地的房產正值繁榮。

「這是一個投資的好地方。當地的文化和地理位置讓其成為了一個完美的投資地。」

（據澳洲新快網）

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澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查（上）

人們常常無法理解為什麼做一個可行性分析以及背景調查是那麼至關重要。在一個競爭非常激烈的市場中，通過一個准確而又相對比較切實際的可行性分析可以計算出在地塊競價時能出的最高價錢。 如果你過分保守，意味著你永遠不可能成功地買到任何地塊。但是過分地樂觀也可能意味著細微的市場變化，建造價格的變化，城鎮規劃的拖延，甚至是預期之外的電源接通的費用都可能對你產生影響。同時這也強調了做一個購買之前的背景調查的重要性，特別是在面臨非常激烈的競爭的時候，一些常規條件例如項目融資審批和背景調查條款無法獲得。

我們在分析和購買開發地塊上的經驗告訴我們如果沒有市政規劃的批復，開發商會面對如下一些尷尬：

  1. 市政府能夠允許我在這塊地上能建造什麼？在目前階段我應該做多大的彈性預估來確定我理想的土地價格？我應該給市政規劃預留多少時間？這個項目是否要介入維多利亞州民事和行政仲裁機構或者是如果發生問題是否值得向維多利亞民事和行政仲裁機構申請仲裁？
  2. 我或者是我的投資人在投資回報上最低的要求是什麼？通常我或者銀行在最低的成本回報上的要求是什麼？基於銀行政策和銀行的期望，他們是否會給予我在這個項目上很好的杠杆？
  3. 我應該如何預估在出售項目時的每平方米的價格？如果太過保守則意味著我的地塊的出價不會具有競爭力。是否有空間能提升項目的附加值卻不增加建造價格？
  4. 我可能面對的最好和最壞的情況？如果遇到最壞狀況，我是否還可以達到盈虧平衡？我應該如何合理地定義可能遇到的最壞狀況？
  5. 即便是已經有了許可的地塊，我們也會問開發潛力是否已經最大限度地被挖掘了？通常而言，潛力會被充分挖掘，但是即便是在已經獲得批復的項目中，你也可以運用一些平行思維，例如更出色的設計，開發的組合，或者提升更多可出售的面積來提升價值。有時，一個樓裡公寓的數量更多並不代表會獲得更大的利益。在一些區域中，少量但是面積大的公寓可能獲得更高的價值。所以依據當地市場的需求，做不同的組合反而更合理。這可能帶來停車位需求的減少，和可能的相對小的地庫台面空間，從成本的角度來說這樣更有效。更進一步，這也可以讓市政府和你的鄰居獲得更大的滿足。

計算地塊出價通常是通過預期的銷售價格減去所有的開發成本，費用和政府的稅收，開發商的利潤，最終獲得一個剩下的土地的價格。敏感度分析是用來決定可能的地塊出價的上限。但是，必須記得永遠不能讓你的感情和激情凌駕於你的分析之上。記得這是一個投資而不是建造你自己的家。

所以下面這些問題是至關重要的：

  1. 我如何確保所有的開發成本都已經計算了？這些開發成本都有哪些？
  2. 在早期的背景調查中，我需要考量些什麼？
  3. 我如何做敏感度分析？哪些變量我需要測試？

我們會對於每個關鍵問題提供一些初步的的建議：

開發成本

在可行性分析中必須要考慮到主要的開發成本，通常是用一個Excel表格的模版來實現。我見過很多可行性報告，有意或者是錯誤地把一些主要的費用給忽略了，從而把土地出價估計得非常高。不要受到其他人准備好的可行性報告的誘惑或者影響，永遠只相信你自己，因為只有你知道應該如何根據自己的風險承受能力和期望來做出假設。下面是一些在維多利亞州開發的主要成本，但是應該與澳大利亞其他州都比較類似，可能只是有一些說法上的不同：

  1. 土地價格
  2. 印花稅和轉讓稅
  3. 法務和會計的費用
  4. 咨詢費用（市政規劃和具體的設計的文件）
  5. 建造費用
  6. 緊急備用金
  7. 市政貢獻費用
  8. 法定費用（水電煤連接費用）
  9. 融資成本
  10. 建築許可稅收
  11. 都市計劃稅收
  12. 軟性的景觀美化（可能已經是建造成本的一部分了）
  13. 市場營銷費用
  14. 銷售獎勵預算
  15. 土地持有成本
  16. 房產代理的銷售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付時候支付）
  17. 項目管理費用
  18. 拆遷和地塊的清理
  19. 其他特定成本（污染，樹木砍伐等）
  20. 融資利息
  21. 基於銷售的政府消費稅（在某些狀況下可以能按照階梯狀收取）

你期望獲得多少開發的利潤？這也最終決定了可以接受的土地價格。大部分銀行為了達到建造融資的標准，要求在開發成本的基礎上有15%的回報。取決於總的貸款價值比率（LVR） ，這可能帶來更高的年度的資產回報。你覺得你需要多高的利潤來平衡自己在這個項目上承擔的風險？什麼是你的機會成本？你是否有足夠的安全的空間來抗衡在未來幾年中潛在的市場震蕩？這些是否是你和你的投資者所必須要考慮的？

針對不同的情況和項目會有一些特別的支出例如其他的咨詢費，州政府的費用等等，但是上述清單基本已經提供了一個良好的項目可行性的初步內容，並且能夠幫助你判斷土地的要價是否合理。

如何獲得上述列出的款項的數字則取決於項目本身，只能根據不用的項目按照實際情況分析。對於利潤沒有一個標准或者公式。我們非常樂意幫助土地持有者或者投資者做可行性的分析。

延伸：

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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房價年增速超30%！悉尼內西熱區一覽

買家需求大，而房產供應少，導致悉尼內西區的房價增長依然穩固。在過去的12個月裡，前10大郊區中有8個的房價中值增速為逾30%。

Mortlake郊區排在第一，增長率為47.7%，房價中值為167萬澳元，Liberty Grove排第二，為41.9%，Homebush的為36.7%， 其他表現較好的郊區還有Abbotsford，Enmore，Cabarita，Rhodes，Lewisham，Camperdown和Concord West。

據悉，Mortlake曾是一個工人階級地區，現在是頗受專業人士、夫婦、家庭和退休人士喜愛的郊區。

這個地方建起了很多新公寓、排屋、豪宅，很多都靠近水濱。這裡還有3個小公園和Wangal Centenary Bushland Reserve保護中心和Mortlake Wharf碼頭。

悉尼內西區的房價增長穩固

Liberty Grove現在的房產中價位121.5萬澳元。該地區較年輕，建於1998年。但中介說，很多人還不知道有這麼一個地方。

Homebush的房價中值為168.8萬澳元。據悉，年輕家庭是該地區的主要買家。

Abbotsford排第四，的房價增速為36.2%，獨立屋房價中值為195.5萬澳元。該地離市中心僅10公裡。

Enmore排第五，房價增速為34.3%，房價中值為125萬澳元。中介稱，這裡受買家歡迎與Newtown地區房價高升有關。

（據澳洲新快網）

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2016倫敦房產投資指南：買家必知的投資熱地與技巧

2016年投資倫敦房產，買家應該注意哪些？我們知道，倫敦的幾個主要重建項目和交通提升工程正在創造新的房產投資熱地和投資機會，並且這些地方曾經被忽視。如果你既想買房又想做筆好投資，那麼你必需了解這些正在改變倫敦面貌及投資游戲規則的交通提升工程——從倫敦地鐵北線的擴展到倫敦橫貫鐵路（crossrail），再到將創造全新“東倫敦城”的13個新的泰晤士交通樞紐，請聽我一一道來。

很多希望在2016年置業的倫敦人，如果你想尋找到一處性價比高的住宅，並且具備長遠的投資價值，那麼我建議你，要用全新的視角看這座國際化大都市。我們正居住的倫敦，這裡飛速增長的人口正在改變這裡的房地產市場。同時倫敦的重建工程、交通提升工程、勞動力市場變化等因素正在創造新的房產投資熱地及投資機會。隨著倫敦不斷上漲的房價，投資者應該開始著眼考慮距離更遠的通勤地區。

本文將從以下四個方面重點講解2016倫敦的投資熱地及投資技巧：

1、跟著規劃走

如果你想在房產投資方面走快一步，我們的建議是您要挑選那些基礎工程建設和大的投資走向的區域。很多地區也許不是大工程的直接覆蓋區域，但是可能非常靠近重建區，那麼該地區的房產價值也會隨之水漲船高。舉例來說，巴特西九榆樹地區是目前重建重點區——其旁邊的Oval and Stockwell區域也得到了積極的影響。還有在富勒姆地區的North End Road，也因為靠近伯爵宮（Earls Court）大型重建工程而受益。

倫敦市長約翰鮑裡斯曾經提醒倫敦市民要為倫敦的人口增長而提早做准備。同時倫敦市政府也宣布釋放了一系列土地，來為新房建設、交通提升工程提供基礎。

雖然一些重建工程耗時較久，但是有趣的是，往往這些計劃一公布，對於房地產市場的影響就立竿見影，買家的興趣也立增。如果你是聰明的投資者，那麼當你最終倒手的時候，就會收獲驚喜。

2、倫敦橫貫鐵路CROSSRAIL


即將在2018年建成通車的Crossrail就是長期投資價值體現的典型。自從該規劃公布以來，從線路起點Reading到線路終點Shenfield的周邊地價都在一路看漲。在Ealing地區，房屋均價截至2015年7月，過去12個月的漲幅高達25.5%！比倫敦房屋平均漲幅高了整整兩倍（根據土地注冊署數據）。

另外橫貫鐵路2號（Crossrail 2）也在規劃之中，從北到南連接赫德福德郡的Broxbourne和薩裡郡的Epsom。

倫敦市長辦公室將橫貫鐵路2號視作規劃終點，表示鐵路建設將帶動20萬套新建住宅的開發建設，尤其是東倫敦的Upper Lea Valley區域。由此對於基礎設施建設、配套設施、工作崗位等都是很大的帶動作用。

橫貫鐵路還會與HS2高速鐵路（從倫敦到伯明翰）相連，計劃在2026年前開工建設。

3、地鐵北線的延伸工程

地鐵北線的延伸工程是從肯辛頓到巴特西，計劃於2020年開通，另外地鐵褐線（Bakerloo line）也計劃開通延伸工程，連接Elephant & Castle和倫敦南部的肯特郡。

倫敦交通委員會（Transport for London）剛剛公布了針對13個新的沿河交通樞紐的方案——這13個地方都有的共同特征是，現有的交通連接薄弱，但當地人口的增長卻很迅速。13個交通樞紐的大部分都會建在東倫敦，其中包括從Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和連接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行車道。

4、選對倫敦區（ZONE）

各位知道，倫敦是以“區”劃分的，相當於北京的“環”。

開發商的視線重點正在從倫敦一區、二區轉移到三區、六區，建設更多居民可以負擔的新房。這裡有個投資技巧：沿著地鐵線路，往往只要再遠個兩三站，房價都會便宜很多，並且有更大的升值空間。比如在地鐵北線（Northern line），Balham站的房屋均價為£659,777，僅僅再往前走三站到Colliers Wood，這裡的房屋均價即£393,139。

在北倫敦，不要再盯著傳統的“貴地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的選擇——這裡同樣是家庭宜居區域，但是更多的年輕人青睞這裡。

  • 倫敦三區：

專業人士建議倫敦三區是目前最好的投資選擇，因為三區正在經歷最旺盛的住房需求，同時房價更便宜，通勤市中心也方便。

橫貫鐵路也會幫助三區的交通更暢快，周邊配套更完善。

舉例來說，Brent Cross和Cricklewood區域的一項投資規模達40億英鎊的鐵路重建工程，將為該地區帶來7,500套新建住宅，3個新學校、4個公園，再加1個泰晤士鏈接站——市中心的通勤時間將因此縮短為12分鐘。

  • 倫敦四區：

四區也值得投資，這裡連接市中心和城郊——就像北京四環一樣——西到Greenford，北到Mill Hill，東到Upney，南到Morden。十個倫敦四區最便宜的區域，平均房價僅為£301,000。舉例來說，位於四區的溫布利（Wembley）具備二區的交通條件，去往Baker Street僅13分鐘。圍繞在溫布利體育場周邊，這裡計劃新建5000套住宅。

  • 倫敦五區：

Zone 5離倫敦市中心僅32分鐘的通勤時間，房屋均價£242,000。

  • 倫敦六區：

這裡的房屋均價與倫敦三區差不多高。這裡更接近英國鄉村，有更多的田園風光與景色。

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新年伊始 匈牙利連出重磅房地產市場利好政策

剛剛進入2016年，人們還沉浸在新年假期的喜悅之中，匈牙利政府相繼頒布了針對房地產市場的重要刺激政策，隨後被廣泛認為是利好匈牙利房地產的重磅消息。

眾所周知歐洲國家的稅賦水平都是非常高的，這次匈牙利政府出人意料的把房地產開發建設環節的增值稅從先前的27%一次性調整到5%。相關人士認為此舉無疑將極大的減少了開發成本，增強了開發商投資的積極性，引導各種國內外資金進入匈牙利房地產市場。與此同時匈牙利政府還頒布了刺激需求的補貼政策。其中包括對那些有3個孩子的家庭提供1千萬福林現金補貼，另外再提供1千萬福林低息貸款用於購置住房，期限最長為25年！

布達佩斯某資深房地產經紀人表示非常看好未來的房地產走勢。她認為這直接獲益於對購房需求的刺激，房屋對於匈牙利人來講是非常重要的財產，擁有舒適溫馨的住所是很多年輕人的奮鬥目標。匈牙利政府提供數量可觀的現金補貼和低息貸款，預計此舉可以直接增強部分匈牙利家庭購置更大更好的房屋的意願和購買力。同時該政策也被看作是對出生率的有效刺激。更多的孩子將需要更多的住房面積。在一個需求驅動和政策導向刺激的市場裡，預計更多的發展商會選擇在合適的時機進入市場，開發更多新建項目，在這個過程中一定會有海外資金投資匈牙利房地產市場，從而帶動更多相關產業一同發展。

該房產經紀還補充到，2015年匈牙利房屋價格呈現明顯的上漲，她預計在各種積極政策的刺激下，未來幾年的房地產市場將更加活躍並充滿活力。這也許是很多海外房產投資人所更為看中的，並希望從未來的投資中獲得比較滿意的收益。

這些福利顯然來得太突然了，很多家庭已經開始了各自的咨詢和規劃。目前在匈牙利投資開發房地產市場的海外公司主要來自俄羅斯、英國、德國等，近年也出現了來自中國的投資身影。由於布達佩斯獨特的人文特制，重要的地理位置，出眾的自然資源，頗具吸引力的房價和生活成本，也使得越來越多的外國人來此購買房產長期定居或度假小住。

如果你正在考慮嘗試歐洲的生活方式，或者正在考慮海外的資產配置或生意投資，希望這些來自匈牙利房地產市場的重磅消息能對你有參考價值！我們同時建議准備投資海外房產的投資客多了解海外購房過程中的法律法規和稅收等相關信息，以便作到從容快樂地投資！因為我們大家常說：“市場有風險，入市須謹慎！”

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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