Category: Finance News

事實證明：多倫多買房確實要挑個好地段｜居外專欄

圖1.多倫多35個區劃分圖

挑社區是個技術活兒，這不是在地圖上按一顆圖釘那麼簡單的事情。

買房子對於很多人來說是這輩子最大的投資。大鵬地產資深經紀高岩松Jason Gao提醒我們，買房時挑個好地段無論是自己住還是以後房子轉手都有保證，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那麼，在多倫多，哪些地區最抗跌，哪些地區物業出手最快呢？請看我們嘔心瀝血分析的1996至2019年，多倫多35片地區房價趨勢及銷售周期報告。

圖2.多倫多35個區物業價格平均年增長率

Jason 向我們展示了上面這張圖表。圖表2顯示自1996年至今，多倫多市所有社區物業價格平均年增值。數據顯示，自1996年以來，多倫多市住宅價格平均增長率約為400％（或每年平均增幅13％）（未考慮通貨膨脹）

同時，為了讓您更好的了解不同街區之間的增長率差異，我們可以對比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋價格走勢圖（圖3）。圖4和圖5分別顯示了多倫多增長最快和最慢的5個區，房價從1996年至2019年的變化趨勢。

圖3.C14和E01區房屋價格走勢圖
圖4.多倫多增長率最高的5個區
圖5.多倫多增長率最低的5個區

有一點需要注意， 一些區，如北約克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年間顯示出相對較低的住宅價值增長，這主要是因為這些街區的以公寓(CONDO)市場為主，總價低於獨立屋、鎮屋等類型物業。

從圖6，我們對Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三個街區物業價格進行了比較。

圖6.C04、C10和C03三社區20年間價格走勢圖

在過去10年中，Yonge-Eglinton（C10）區CONDO銷量約占該區全部住宅銷量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)兩個地區中，CONDO銷量僅占全部住宅銷量的20％至30％。當我們進一步對這三個區房價的年增長率進行分析時，可以看到以上三個區的相同類型住宅（低層別墅與高層公寓）自1996年以來幾乎以同樣的速度增長。（如圖7所示）。

圖7.C04、C10和C03不同類型住宅年增長率
圖8.多倫多35個區房價十年間增長率

自1996年20年來，三個增長最快的地區是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，這三個地區在地理位置上緊挨在一起。圖8顯示2009年至2019年10年間街區房價增長率（指數為2009年房價）。從圖8，我們還可以發現一個巧合，2009年至2019年十年間，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)這些地區房價增幅最大，這與1996至2009年間的增幅相似。而在圖8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)這幾個地區的增幅低於多倫多的平均增長線。

從圖9我們可以看到從2017年4月至今，多倫多35個地區的住宅價格波動比率。(以2017年4月為參考值).

圖9. 2017年4月至今，多倫多35個地區的住宅價格波動比率

從上圖可以發現一些有趣的規律：

•截至2019年5月，多倫多的平均住宅價格幾乎恢復到了2017年4月的歷史峰值。

•市中心價格增長（C01和C08）主要依賴市中心公寓(CONDO)價格的持續增長。

•自1996年以來三個增長最快的地區Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表現出極大的穩定性。

圖10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社區2017年4月以來的平均房價變動

我們可以看一組房價對比，圖10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)兩個街區2017年4月以來的房價表現。從2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增長了近20%，與之相反，Don Mills (C13)價格降低了33%。

圖11. 2017年4月至今，多倫多房價表現最弱5大社區
圖12. 2017年4月至今，多倫多房價表現最強5大社區

下面，我們通過分析房屋在市場上的平均銷售天數和歷史上的庫存月數，來了解各社區的物業需求強度。

下圖（圖13）是從1996年開始，多倫多35個地區每6年在售物業庫存月數。從圖表可以看出，最近6年，庫存月份處於最低點，僅低於1996年至2001年的周期。平均庫存月數最低的社區為Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，這些地區同時也是增值表現最佳的社區。而在一些最富裕的社區和最貧困的社區，在售物業的庫存月數都比較高。 從圖13還可以看出來，物業在房地產市場上停留的天數有所下降。與1996年至2001年這6年相比，最近6年來物業在市場上停留的天數減少了一半。

圖13. 多倫多35個社區每6年在售物業庫存月數

小結： •那些房價增長率最高的地區，往往也是銷售最快的地區，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)這三個街區。

•與1996年至2001年期間相比，過去6年中（2014-2019年）多倫多的物業在市場上銷售的時間減少了一半。

•與物業在市場上的天數相比，物業的庫存周期顯示出更高的穩定性，但過去6年顯示物業銷售更迅速，庫存約為1.9個月，這意味著在一個月內掛牌上市的19個物業中賣出了10個物業。

責編：Adam Chen

 

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

Juwaicolumnist

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如果超強颱風來襲日本，海外房東應如何保護資產安全？｜居外專欄

8月10日1時45分前後，今年第9號台風“利奇馬”以超強台風強度登陸浙江溫嶺沿海，為今年來登陸我國的最強台風。為防御利奇馬，中央氣像台已發布最高級別的台風紅色預警。截至8月13日，“利奇馬”已致浙江、山東省共計44人死亡、16人失聯。

台風過境時常常帶來狂風暴雨天氣，暴雨強度大，洪水出現頻率高，波及範圍廣，來勢凶猛，破壞性極大。

日本作為一個島嶼國家，每年難以避免台風登陸。為避免天災給個人資產造成過於慘重的損失，投資人應該提前買入一些保險，以保護我們的資產不受到嚴重的經濟損失。

那麼，對於想要在海外投資房產的大家來說，有哪些住宅保險可以選擇呢？今天暖燈君就來給大家科普一下日本住宅的保險知識。

火災保險

已經購買過日本房產的投資人基本都了解在日本購房時有兩項費用不是強制收取的，可自行選擇要不要支出，它們就是火災保險和地震保險。

住宅火災保險並不是指只有建築物發生了火災才能支付保險金，關於這方面更具體的情況暖燈君之前已有過詳細講解，感興趣的投資人可以點擊藍字查看：房產投資者的疑問：火災保險真的可有可無嗎？。

簡單來說，住宅火災保險是一種由於火災、台風等原因致使自己的房產不慎被燒毀後能夠拿到重建“家園”費用的保險制度。

火災保險的對像不僅僅是指房屋建築，也包括個人財產。可以得到補償金的保險內容，包括：火災、水災、風災、被盜竊、房屋破損、漏水等。但是，火災保險不適用於地震、海嘯、火山爆發等自然災害而造成的經濟損失。

保險的金額與建築物種類有著密切關系，防火性能比較好的鋼筋混凝土建築物其保險金額就相對便宜一些。保險費可以一次性付清，也可以采用每年支付的方式，但是，一次付清的話要比每年支付便宜。

地震保險

地震保險，是為了避免因地震、火山爆發或海嘯等導致的火災、損壞、淹沒以及流失造成的損害而設立的保險。1964年6月14日日本大地震之後，地震保險被政府作為居民財產損失後盾來制定的保險，在近50年的建立及運行過程中日趨完善。

日本的地震保險，采用附加險的方式推廣，采用“強引導”模式，即業主在購買住宅火災保險時，保險公司原則上自動予以附加地震保險，除非業主特別提出聲明：不附加地震保險。加入地震保險的條件是必須同時加入火災保險，一般火災保險每10年一更新，地震保險每5年一更新。

地震保險的保險金額是根據受損的程度決定的，受損程度不同支付的保險金額也就不一樣。自1966年設立地震保險制度以來，截至目前日本地震保險的保障範圍、賠償限額和附加比例等已歷經5次以上改革。

保障範圍從1966年的僅承保全損，發展到目前的分為全損、大半損、小半損和部分損失四個類別。

保險金賠付比例從最早的僅賠付全損，發展到目前的全損最高賠付地震保險金額的100%、大半損最高賠付60%、小半損最高賠付30%以及部分損失最高賠付5%四個檔次。

賠償限額也從最初的建築物90萬日元、家財60萬日元，發展到現在的建築物5000萬日元、家財1000萬日元。

2017年地震保險內容進行了新的改定，除了有一部分區域的地震保險金額下降了，基本全國平均上漲5.1%。

2017年新地震保險金額明細

當然，日本的建築基准法標准一再強化，房屋質量本身也是十分有保證的。

財產保險

除火災保險、地震保險之外，日本很多業主還會購買財產保險。其保險對像為家具、電氣產品、被褥、衣服等。

雖然從表面上看保險費也是一筆不小的支出，但是當意外發生後需要重建時，我們面臨的損失可能會更大，在是否要加入保險的考慮方面，需要投資人斟酌而行。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

columnist

 

 

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留學生在澳洲購房需要注意的問題｜居外專欄

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經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。

1. 留學生可以買澳洲新房嗎？

無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。

2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？

根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民， 因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：

  1. 簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
  2. 均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
  3. 不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。

請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。

3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？

二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

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4. 留學生購房合同中必加的條款？

除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。

留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。

5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？

以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：

  1. FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
  2. 產權注冊費：約2,357澳元
  3. 基礎印花稅：約21,850澳元
  4. 海外人附加印花稅：約56,000澳元
  5. 律師費：約1,500澳元

同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。

6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？

如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。

7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？

留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。

8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？

許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：

  1. 共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
  2. 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？

出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處

  • 允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
  • 允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
  • 允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。

此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄︱居外專欄

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一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。

根據Cushman＆Wakefield發布的最新數據，在2019財政年度，商用房地產的投資交易額已攀升至426億澳元。悉尼和墨爾本的商用物業空置率達到了歷史低點，其租金也有一定的增長。這些有利因素使辦公樓的交易量在2019年財政年度提升了22.6%，達到了231億澳元。此外，整體商用物業426億澳元的投資交易額意味成交量同比上漲了22%。

促使辦公樓交易量提升的主要動力是悉尼和墨爾本辦公樓物業的空置率創下新低。這不僅支撐不斷上漲的租金，還釋放了積壓的需求，實現了較高的預先承諾水平。

在受到一些辦公室退出市場影響，同時經濟強勁發展的背景下，悉尼辦公樓市場持續受到積壓需求和高預先承諾水平的影響。

1/37 York St Sydney

截至2019年6月底的12個月內，悉尼中央商務區商用物業的主要有效總租金實現了9.1%的增長，遠高於長期平均水平，而空置率下降至4.1%。行業數據顯示，外國投資占第二季度總投資額的37%，占本財年的比例為45%，總金額為190億澳元。

2017至2018年期間，外國年度滾動投資額占比為31%（108億澳元）。2019年財年結束時，該指標已上升至45%。2017至2018年期間，辦公樓外國投資額占比為42%（108億澳元）。2019年財年結束時，其占比已提升至53%。

新南威爾士州的辦公樓投資額最高。2019財年，改地區的辦公樓投資總額達到了102億澳元。

悉尼都會區市場的交易也相當活躍。喜達屋資本（Starwood Capital）和阿羅資本（Arrow Capital Partners）以4.382億澳元的價格買下了位於查特伍德（Chatswood）的天頂中心（Zenith Centre），創下了中央商務區以外辦公物業的最高售價紀錄。

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最近幾周，其他悉尼都會區物業的大額交易還包括香港億萬富翁蔡志明的旭日實業（Early Light）以3億澳元的價格買下了悉尼北部北角大廈（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同時新加坡的桑代克公司（Suntec）斥資2.97億澳元購買了皮爾蒙特哈裡斯大街21號（ 21 Harris Street）的物業。

2019財年，債券收益率下降了約130個基點，而辦公樓的收益率保持穩定，因此商用物業的相對吸引力也有助於刺激投資者的需求。選擇悉尼中央商務區物業的投資者會發現，入門級商用房地產的價格表現十分強勁，可能在聖誕節前創下新紀錄。

悉尼零售物業售價最高紀錄的保持者是位於皮特街70號的2號商鋪。該物業於2015年售出，目前被用作咖啡館。其面積僅為19平方米，但售價高達216萬美元，每平方米的均價為11.36萬美元，打破了之前的紀錄。業主以五年期租約的形式將該物業出租給了諾姆科爾咖啡館（Normcore Coffee），可續租五年，租金每年提高4%，年租金收入為9.2萬澳元。

悉尼市中心商鋪

第一太平戴維斯代理人尼克·洛爾（Nick Lower）表示，盡管人們普遍認為零售物業是表現不佳的資產類型之一，但位於中央地段的小型房地產，尤其是街道上的小型房地產，目前非常受投資者歡迎。

“我認為很多人都希望把他們的錢投入安全可靠的資產，但很少有房地產能在安全性方面擊敗悉尼中央商務區的物業，特別是商用物業。中央商務區核心地段的人流量很高，而且周圍都是大型企業，”他說道。

對於今年春天打算購買商用房地產的投資者來說，悉尼應該成為其首選的置業地點。預計該地區的物業在年底前將創下更多紀錄。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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人民幣破7之後如何避免錢包縮水？

人民幣破7發生在周一，而不是周五，也不是發生於特朗普8月2號凌晨宣布對3000億美元中國輸美商品加征10%關稅消息的當天，甚至在微博熱搜一度高居第一，而居然沒有被降熱度，看來是得到央行默許了的；而今天上午，央行有關負責人就搶熱點給出了“人民幣彙率問題答記者問”，進一步說明破7是有意為之，且處於可控局面；且避免了央行、外管局等部門周末加班應對緊急情況。市場紛紛預測，人民幣貶值用以對衝美國加征關稅。

圖片來源：FT

同時，人民幣貶值了，中國輸美商品在美國的價格就能夠保持相對穩定，而中國進口美國商品就會變貴，從而限制消費者購買熱情和進口需求。

中國對美出口占總出口的比例是20%，假設其他國家貨幣彙率不變，人民幣對美元貶值5%便可以抵消25%關稅影響。但這還不是完全動態的分析，其他國家貨幣也可能跟隨人民幣對美元貶值，部分抵消人民幣貶值作用，進而需要人民幣貶值幅度更大才能抵消美國關稅的影響。

以人民幣貶值5%預測，那麼人民幣需要貶值到1：7.36，貶值路才剛剛開始。

市場上買漲不買跌，進一步下跌的壓力肯定是有的，7曾經長期是人民幣的心理關口，最近一次在岸人民幣彙率破7還是在十多年前的2008年5月14日。

考慮到資產的保值與避險，資產進行多元化與海外配置，才能夠真正達到資產轉移、分散和避險的目的，持有美元或者其他避險資產乃至海外不動產乃是當下對衝風險所必須。


哪些行業將壓力山大？

依靠美元融資的國內房地產公司，卻以人民幣營收，肯定是彙率敏感的。

中國房地產公司發行的海外高收益債券（俗稱垃圾債）收益率普遍超過7%，泰禾地產更是勇攀新高，其全資子公司在境外發行了4億美元債券，利率高達15%；因此吸引了海外資金關注。數據顯示，今年以來亞洲地區發行的以美元計價的海外債券速度創歷史記錄，其中中國企業拔得頭籌，共發行380億美元，占總額590億美元的60%以上。中國公司發行的美元垃圾債平均收益7.9%，而美國公司發行的垃圾債平均收益6.0%，歐元區則只有3.1%。國內房企融資和還債壓力可見一斑。

周一（8月5日），上證指數收盤跌1.62%報2821.5點，創2月22日以來新低，深證成指跌1.66%失守9000點， 兩市成交4162億元，較上日同期縮量400億元；北向資金淨流出34.64億元，已連續4日淨流出，近4個交易日淨流出近120億元。（Wind）

依賴中國勞動力密集型產業為供應鏈的美國公司要哭了，產品面向中國大眾消費市場的美國公司要哭了，譬如蘋果公司，美國加稅導致成本提高，中國報復性的加稅或是人民幣貶值導致大量國人買不起iPhone，貿易糾紛刺激民族主義情緒，導致越來越多人不願買美國貨。

2015年以來，一波波外彙管制的政策出台，試圖控制人民幣兌換外幣的節奏，研讀政策秘籍成為資本海外配置的第一課；居外將持續關注與解讀外彙走勢及政策，幫您捂緊錢包。

作者/陳仲偉

 

買家故事｜23歲留學黨的零成本留學之道

現今，將孩子送出國留學的家長們背負的壓力似乎越來越沉重。

學費高昂且還有一路上漲的趨勢；衣食住行、醫療保險以及個人消費等生活成本，件件都是筆不小的開銷，其中，“住”，更是繞也繞不開的支出“大頭兒”。

學費生活費高昂，這對不少中產階層家庭也是一筆沉重的支出。那麼有沒有一種方式，既能保障孩子生活質量又可以降低留學成本呢？

在史先生的這篇買家日記裡有答案。

史先生 23歲 澳洲留學黨

仔細算一算的話，這應該是我在澳洲的第四個年頭。

我現在在昆士蘭大學念研究生，大學也是在本校念的商科。

坦白說，出來呆這幾年，雖然我花錢不算大手大腳，但算上學費、房費、生活費這些必要的花銷，零零總總算起來開銷也真的不少。

去年大學臨近畢業季那會兒挺迷茫的，因為那時候在准備著考研，但挺多以前的朋友、同學都開始工作掙錢了，而我老大不小，用錢還是只出不進，心裡當時就挺難受的，也是那時候開始盤算怎麼能掙錢。

我當時玩得比較好的一個中國留學生同學，老早靠父母幫著在布裡斯班買了套房。有次我們聊天，說起不想靠著父母坐吃山空這個事，她就問我要不要考慮自己買個房，然後掙租金。

她說她現在靠著獎學金和房租的收入，基本可以能夠支撐在這面留學的所有開銷。

也就是從這，我開始有了以房養學的想法。

以房養學，也就是靠海外購房供養海外留學，即在海外買房，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。如果房子升值快，那等到出手時還能賺不少。

我查詢了一些這方面相關的資料，首先以升值空間來看，由於政府扶持和投資力度的加大，布裡斯班正在努力趕超墨爾本及悉尼，正在成為又一澳洲投資熱土。

以2018年來看，布裡斯班就是全澳房市表現最好的首府城市。在2018年，墨爾本悉尼進入高位的調整期之後，布裡斯班後來居上，全年房市都以小幅度的優勢領漲全國。

據BIX Oxford對未來四年的預測，布裡斯班將會以約13%的累計漲幅領漲澳洲房市。

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其次從房屋空置率和投資回報率來看，根據我查的SQM research 發布的2018年 6月的報道，布裡斯班的房屋空置率已經連續5個月下降，布裡斯班內城區的租房空置率僅僅只有2.1%，意味著一年僅僅只有7.6天空租，作為對比，同年國內租房空置率是22%。而18年度布裡斯班的投資回報率，更是超越墨爾本悉尼，在全球城市排名中位列第十。

即是說，等到幾年後我們把房子轉手賣掉，基本也能保證會賺上一筆。

另外我大致算了筆賬：我一年的生活費用大概是16000澳元，布裡斯班這面單間的房租大概每周200-230左右，一年的房租大約要11000澳元，三年下來，刨除掉學費淨支出就有81000澳元。

假設買下一套3臥的房子，1臥自住，租出去2臥，那每個月既能省下我自己的房租，剩下的錢又能補齊我的生活費和一部分學費。

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所以跟父母商量著，年初的時候在學校附近的地段買了套3臥的公寓，父母資助了30%的首付。剩下的2個臥室租給了兩個比我小一級的同校學生。

除了學費還要爸媽幫忙，收租的錢支撐我的生活開銷和還房貸完全夠用，算下來還要比租房子劃算得多。

以上。如果有澳洲留學意向的同學看到這篇文章的話，那不妨考慮考慮“以房養學”這種形式，相對於租房上學，這樣既能夠保證生活質量，同時也能夠剩下很大一筆費用。不過這畢竟是一項長期投資，大家在購置房產之前先有一個長期的資金規劃是相對穩妥的選擇。

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極端酷熱天氣，或許創造出了又壹投資新機遇

大暑將過，動輒竄上35℃+的酷熱似乎在隨時考驗著人的忍耐極限。

不過要說能讓人在夏天裏體驗透心涼爽的事兒，空調、遊泳、冰鎮啤酒可能都還不夠帶勁，到冰天雪地的世界裏去滑個雪才是最清涼的選擇。

隨著近年來人們生活理念的變化以及冰雪運動的普及，越來越多的人將“國外滑雪”列為每年必需的消遣項目。

壹些人從中敏銳地嗅到了商機：在滑雪勝地附近購置房產，依托日益旺盛的滑雪旅遊業的發展實現資產的增值。

那麽下面居外就為大家分析，到底滑雪房產是如何實現增值的——

1． 新晉全民運動，滑雪住宿供不應求

全球大約有1.3億滑雪愛好者。在過去十年間，每年的滑雪人數穩定在4億人次的水平。而即將在我國舉辦的2022年冬奧會更是為滑雪運動輸送新鮮血液，僅中國的滑雪人群，就有望從2200萬人達到3億人。

滑雪者人數的迅猛增長使滑雪住宿供不應求，滑雪度假村和冰雪小鎮這樣的滑雪產業模式正在興起，越來越多的人們接受滑雪旅遊的生活方式，度假村、民宿這樣的住宿方式很受滑雪愛好者歡迎。

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位於瑞士的房產

  • 三層房產，坐擁雪景浴室，全朝南臥室
  • 配備開放式壁爐、用餐區、廚房、滑雪室
  • 地理位置極佳，鬧中取靜
  • 周邊基礎設施完善：商店、便利店、藥房、醫院壹應俱全

2. 度假房產具備極高的升值空間

隨著滑雪勝地周邊滑雪民宿、度假村逐漸走熱，越來越多的投資客將投資目標轉向臨近雪場的房產，將房產打造成民宿或是度假村的形式向遊客出租，從而實現資產的穩定增值。

並且滑雪度假房產的旺季也隨著人們生活方式的改變而延長。滑雪度假區不再僅僅局限於滑雪季（北半球的十二月到來年三月），也包括夏季的避暑度假，使得滑雪度假房產的估值更高，收益在壹年中漸趨穩定而不是集中在冬季的三四個月。

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位於法國的房產

  • 5臥1衛
  • 位於馬尼戈附近，距離滑雪道驅車10分鐘
  • 經過徹底翻新，融合了現代和特色
  • 小屋設計高度舒適，配備遊泳池和Spa水療中心
  • 室內布局包括壹個舒適的客廳與壁爐、開放式廚房、臥室、套房、露臺、陽臺車庫等

而要說在全球範圍內最為專業、輻射範圍最廣的滑雪房產平臺，非SnowOnly莫屬。

關於SnowOnly

無論是購買還是出售滑雪物業，SnowOnly都是最適合的平臺。SnowOnly是壹個致力於幫助滑雪物業買家和賣家的房地產門戶網站，它簡化了我們在線搜索滑雪物業的方式。

SnowOnly是首屈壹指的滑雪物業在線搜索平臺，它搜集了來自世界各地逾5000處滑雪物業。法國、奧地利、意大利、瑞士、美國、日本、澳大利亞……無論用戶想在哪裏的度假村尋找位於便利、高效地段的物業，在進行投資或選擇生活方式時都有哪些特殊的偏好，平臺都能提供理想的搜索結果。

此次居外網與SnowOnly的合作，是國內領先的中文國際房產平臺與首屈壹指的滑雪物業在線搜索平臺的首次聯合，力圖為大家提供更加便捷高效的滑雪房產檢索服務，使您足不出戶也能搜尋到近3000條全球滑雪物業的詳實信息。

如果您對於滑雪物業這壹新興投資機遇感興趣的話，那麽不妨從現在開始搜尋壹下心儀的物業吧~

 

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

亞馬遜進軍房地產市場會改變什麼？

美國房地產行業的分析師們可能很快就會發現，購房者們可能很快就會在亞馬遜網購房子了。

日前，亞馬遜公司宣布與Realogy Holdings Corp.合作，希望將亞馬遜線上的潛在房產買家導流至經紀公司的中介手中。通過這一渠道成功購買房屋的客戶將從亞馬遜獲得高達5,000美元的產品和服務，這也為亞馬遜提供了推銷他們現有商品的新途徑，包括勤雜服務、智能家居電器與家具等。

Realogy旗下的品牌包括Century 21（世紀21不動產）、Coldwell Banker（科威不動產）和Sotheby’s International Realty（蘇富比國際房產）三大知名公司。通過與亞馬遜合作，Realogy希望借助亞馬遜的海量用戶，以求在碎片化的住宅房地產行業中占據更大的市場份額。 本周早些時候，另有消息稱，美國在線房產經紀公司Redfin Corp.正在與SoftBank支持的初創公司Opendoor合作，同樣爭取利用網絡流量推動房屋銷售。

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PiperJaffrey的分析師在一份報告中寫道，這一名為”TurnKey”的計劃，可以為Realogy帶來新的客戶線索、幫助公司招募人才、留住中介、並允許經紀公司獲得更高的代理佣金。 “當然這些收益的大小將取決於推廣策略對市場認知的推動效果，”分析師表示。

紐約時間23日，Realogy的股價在紐交所的盤中交易中一度上漲30％，為有史以來的最高單日漲幅。 當日收盤時吐回部分漲幅，收於為6.18美元，日漲幅超19%。 但自今年年初，該公司的股價已下跌超過60％。

科技公司&房地產

對各大科技公司來說，房地產市場長期以來都是一個誘人但復雜的領域。 據估計，美國住宅房市的總價值高達33萬億美元，但整個市場碎片化嚴重，使其成為一個極具吸引力的科技破壞目標。 該市場是一個低頻次高交易額的市場，讓買賣雙方都更傾向於在完成交易前建立真實的人際關系。

美國佛羅裡達州傑克遜維爾2臥3衛  居外ID：49777590  點擊圖片查看詳情

行業先行者們，如Zillow Group Inc.和Redfin Corp.，已成功通過大量房源與市場分析吸引了大量的在線受眾，但最終也不得不讓自己適應現有的房產交易生態系統，而不是像他們最初想像地那樣去完全重建這個市場。 最近，科技公司們已經使用房屋估值算法和足夠的資本，建立了世界上最大規模的房產在線行為， 來證明買家是願意在線進行房產交易的——即使這可能是人們一生中金額最大的交易。

亞馬遜的選擇

對於亞馬遜來說，這項合作是這一電商巨頭與消費者共同經歷生活中重大變化的一種方式。亞馬遜已經吸引了想要購買廉價紙尿褲的新父母、以及尋找打折教材的大學生們。 捕捉潛在的購房者將為亞馬遜現有的家裝服務，以及包括內置亞馬遜語音助手Alexa的Echo音響、門鈴和安全攝像頭在內的一系列新科技創造市場。 與往常一樣，亞馬遜所做的一切都是為了找到新的消費者並力圖將他們綁定到Prime會員計劃中。

除了亞馬遜之外，還有許多其他大型互聯網企業都可能會撼動這個尚未完全數字化的行業。

“鑒於在線房地產市場的碎片化，亞馬遜、Facebook和谷歌等大型互聯網公司完全有機會利用其流量創造出下一個Zillow與Redfin的競爭對手，”彭博智能分析師Andrew Eisenson表示。

然而，電商網站可能還不是打算購房的人們第一時間能想到的購房選擇。

“來到亞馬遜的人們並不是在尋找房子，”房地產技術策略師Mike DelPrete在接受采訪時說。 “試想一下，當你在書店裡四處翻閱圖書時候，突然有一個房地產經紀人來找你，這將是個很神奇的畫面。“

 

頂尖大學抬高城市房價，是喜還是憂？

根據2009年至2018年間有關數據的分析，全球排名前50位的大學所在的城市，平均房價比它們所在的國家平均房價水平高出約25％。

物業顧問Bidwells的研究發現，全球名校所在城市的房價平均增長率為65.8％，而這些國家整體平均增長率為40％。香港在這段期間的的房價增幅最大，為195.6％，排名第二的是蘇黎世，房價增長145.8％；第三是舊金山，房價增幅為113.7％。

Bidwells開展的這項研究，旨在鼓勵人們思考這其中的關聯，並引起人們對名列全球排名最高的兩所學府所在地-劍橋與牛津的關注。

該公司表示，由於受到政治不穩定因素等影響，雖然科學和技術領域的蓬勃發展似乎依舊會支撐牛津和劍橋的房價上漲，但許多畢業生已經更難以留在這兩個城市。除此之外，目前該地區正在有價值數十億英鎊的人工智能公司被拆分。

雖然蓬勃發展的大學和技術產業只是房價增長的一部分，但仍是推動城市經濟發展的眾多因素之一。報告同時還指出，由於年輕一代湧入城市工作，特別是在美國西海岸，一些供給有限的美國科技城市的房價漲幅有著誇張的比例。

美國華盛頓州4臥4衛的豪宅  居外ID：35716020  點擊圖片查看詳情

“蓬勃發展的全球城市的不利之處在於，由於通貨膨脹和工作遷移，許多中心城區的房價變得如此之高，以至於存在生活質量下降的風險，特別是在較小的、供應非常有限的市場。” Bidwells的高級合伙人Patrick McMahon表示。

Bidwells的這項研究，告訴了我們如果我們不開始認真對待基礎設施和住房供應，那麼久無法預計牛津和劍橋的市場在將來會發生什麼。 他總結到，這是兩個處於世界級大學背後的全球級別的的小城市。

Bidwells已經提出了一些方法，可以緩解劍橋和牛津的經濟適用房危機，例如按照固定比例為當地從事關鍵工作的職工分配可負擔性住房。

它還建議相關部門抽出部分資金，以加速可負擔性住房的建設，鼓勵科學園和其他項目支持者研究他們工作與生活模式，並與大企業合作，鼓勵他們以利息更低的住房貸款來換取一定稅收減免，以及鼓勵一些區域的可持續性高密度住宅發展，例如交通樞紐的旁邊。

 

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香港下半年樓市展望｜居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！

展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！

不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！

最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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