Finance News – Page 40

40歲的“中年危機”：投資房產為時已晚？｜居外專欄

如果想通過房地產投資定期獲得房租收入的話，當然是越早投資越好，因為房子的持有時間越長投資效果會越顯著。但是對房地產投資感興趣，卻遲遲沒有踏出一步的也大有人在。那麼40多歲開始投資房地產算晚嗎？其中的不安和優勢是什麼?

與股票投資和FX(外彙保證金交易)相比，房產投資給人的印像是，不是短期內交易，而是長期持有。

貸款買房，再用房租收入償還貸款，從而一步一步地積累資產。在這樣的房地產投資固有印像中，40多歲的人即使想開始進行房產投資，也會產生“退休之前能還完貸款嗎？”的疑問，甚至有人會擔心“能不能得到家人的理解和支持？”

但從現實來看， 40多歲開始進行房地產投資，在資產配置方面取得成功的人也非常多。與20、30歲的年輕投資者不同，日本很多人到了能夠准備充足資金的40多歲才開始投資房地產。

看了上圖各國首次購房平均年齡，可以肯定地說四十多歲開始投資房產絕不算晚，反而是很多人為了年老後的生活開始積累資產的時期，房地產投資可以說是一種有效的手段。

我們來了解一下從40多歲開始投資房地產時感受到的不安。

首先是貸款的償還問題。對於日本國內居民，雖然還款期限因房屋結構而異，但一般都是20 ~ 30年。對於海外投資者，比如我們中國人在日本投資房產，貸款年限為15年，最終還款年限不超過75周歲。

如果你從40多歲開始投資房地產，那麼還貸年齡應該是60歲到70歲左右，這個時候很多人已經從工作單位退休了。

但是，房產投資的貸款與住房貸款不同，房租收入可以用來償還貸款。因此，即使退休後沒有工資收入，也不會直接影響房貸的償還問題。只需重新理解並意識到這一點，就不必過於在意償還期限了。

除此之外，還款期越短，總體上需要支付的利息就越少。所以如果你有充裕的工資收入，不妨將還款期設定得短一些，如果在職期間就完成還款成效會更好。這樣一來，手頭留存的資金也會增加。（暖燈君注：如果在國內貸款還是建議將期限設長一點。）

如果積極地搜集信息，選擇合適的房子，不動產投資可以說是一種穩健踏實的投資方式。盡管也有人覺得房產投資的增值速度不敵其他金融投資。所以很多人在意的是能否得到家人的理解和支持。

實際上這取決於你自己的熱情。獲得家人的理解固然重要，更好的方式是與家人一起投資房產，而不是全然不顧家人的反對意見。可以從僅靠養老金很難過上富足的晚年生活，以及為子女減輕負擔的角度，盡量詳細說明房產投資的信息、購買房屋時的具體資金動向以及未來的生活規劃。理解是相互的，家人一起來完成某項投資遠比收益本身的意義更重要。

在考慮穩健投資的人中，有不少人將大量資金存入銀行。但是，在利率水平很低的情況下，讓好不容易積攢下來的財富躺著就是在放任機會流失。人對於失去什麼往往會變得非常慎重，但究竟是作為失去的東西更多？還是不作為失去的東西更多？這是需要冷靜的思考與判斷的。

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最後我們來分析一下，40多歲的人怎樣活用自己的優勢，順利地進行房地產投資。

我們不要只看到“中年危機”，也要看到中年人的優勢。與20、30歲的人相比，40歲人群的一個明顯的優勢是社會經驗。具體來說，就是信息情報的能力和尋找值得信賴的房產公司的洞察力。

作為長年工作的社會人士，都有過和各種各樣的業界人士直接或間接的接觸機會。也有從各類媒體過濾、篩選、獲取有價值的信息的能力。如此一來，各種信息資源一疊加，可以為房產投資做出正確決策增加砝碼。

因此，40歲的人完全沒有必要把房產投資當作是初步涉足的陌生領域。充分活用迄今為止積累的經驗和知識，相信自己的判斷。如果你有專業人士人脈的話，采用專業建議也是很有效果的。而且在房產投資中，不僅僅是購買，後期維護和管理也很重要。所以尋找靠譜的專業房產公司是必不可少的，暖燈是合適人選。

回到開頭，“從40歲開始投資房產是不是為時已晚？”在被稱為100年人生的當代，你的時間在猶豫“是不是太晚了”的時候悄然流逝。如果有興趣，果斷地付諸行動不是也很好嗎？

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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澳洲樓市“冬眠”兩年初現回暖跡像，澳元大幅貶值刺激中國人買買買？

有房地產交易機構預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過將在今明兩年間觸底。自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，居外網董事會主席奇米爾預計，2019年中國買家將隨著澳洲市場復蘇而重新增長。

撰文：吳將

自2017年中期開始便熱度漸退的澳大利亞樓市最近似乎出現了回暖跡像。

房地產數據分析公司Corelogic的最新統計顯示，今年7月澳大利亞主要城市的房價上漲了0.1%，而8月迄今為止則上漲了0.7%，這是觸底反彈的跡像嗎？

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，不過詢盤量增加並不能就此說明需求強勁，但至少意味著市場在大跌後有回暖跡像。

奇米爾稱，預計中國買家2019年在澳大利亞房市的交易量大體上與2018年持平，並將隨著市場復蘇而重新增長。

持久不退的“寒潮”

2011年至2017年，澳大利亞房市經歷了一個大牛市，平均房價飆升了52.3％（通脹調整後為35.6％），但隨著當地政府為抑制房價過熱而采取了多項降溫、調控措施：包括更嚴格的貸款限制，以及對外國投資者收取更高的印花稅、土地附加稅等，使得澳大利亞房市在2017年中期之後遭遇了持久不退的“寒潮”。

據澳大利亞統計局（ABS）統計，2018年澳大利亞房價下降了5.53％（通貨膨脹調整後為下降7.19％），且預計今年會繼續下跌。2019年第一季度澳大利亞住宅的均價為63.69萬澳元（約合305.8萬人民幣），比去年同期下跌了7.4％。

ABS6月中旬的數據顯示，該國8個主要城市的房價在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通貨膨脹調整後為下調8.92％），不但是連續第四個季度下滑，還創下了自2002年開始統計該數據以來的最大季度跌幅。

惠譽評級預計，今年澳大利亞的房價將領跌全球主要國家，並且該國當前家庭債務與國內生產總值（GDP）之比達到了121％，已對國家經濟構成巨大風險。

世邦魏理仕（CBRE）預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過價格將在2019-2020年觸底；但對於布裡斯班和珀斯來說，未來兩年的房價預計將低於2011年的水平。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據，2018年該國住宅房地產的外國投資者申請數量僅為10036例，不但遠遠低於2016年巔峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同時，外國人在住宅市場的投資總額同比也下跌了50%，降至125億澳元（約合600億人民幣），其中中國投資者目前仍是澳大利亞房產最大的海外買家群體，約占海外買家投資總額的30%。

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澳大利亞經濟也受到房價持續下降的拖累。2019年第一季度澳大利亞的經濟增長僅0.4%，為穩定經濟澳大利亞央行年內已降息了兩次，將政策利率調至了1%，創下了有史以來的新低。

經合組織（OECD）在一份報告中提到：“澳大利亞的住房市場是該國經濟脆弱性的一個來源，自21世紀初以來，（該國）家庭債務激增，而房價翻了一倍。”報告認為，到目前為止，數據表明房價可能會面臨軟著陸，對整體經濟影響有限，但硬著陸的風險也沒有完全排除。

悉尼、墨爾本拍賣銷售清盤率創兩年新高

不過，悉尼和墨爾本這兩個澳房價跌幅最大的城市，近來似乎出現企穩跡像。

在澳大利亞，房屋拍賣是一種較為流行的銷售方式。Corelogic的數據顯示，在8月第三周，悉尼進行了500套房屋的拍賣，錄得84.7%的初步清盤率，為2017年2月以來的最高紀錄；同期墨爾本進行了665套房屋拍賣，初步清盤率為79.7%，已連續5周超過70%。

隨著拍賣清盤率的上升，據Corelogic統計，迄今為止8月份悉尼和墨爾本的房價已上漲了約1%，如果該月最終收漲，意味著這兩座城市的房價已連續三個月回升。不過目前反彈的力度並不大，與去年同期相比仍下跌了7.6%。

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澳新銀行的經濟學家在一份報告中寫道：“從歷史上看，這種（拍賣清盤率的）強勢預示著房價將上漲15％至20％。”不過報告也提到，鑒於澳元利率從未如此之低，因此房價的走勢仍存在相當大的不確定性。大多數經濟學家預計，盡管最近房產銷售活動激增，但這種好轉仍然較為溫和。

CoreLogic研究部門負責人勞樂斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞房價可能已在7月份觸底，他稱：“我們還沒有真正看到復蘇跡像，但我們確實看到了房價正處於穩定狀態。”他表示，不僅悉尼和墨爾本，包括布裡斯班、霍巴特、達爾文的房價均出現了微幅上漲。

勞樂斯稱，促使房市出現回暖的因素較多，其中之一是因為聯盟黨在大選中獲勝，從而使工黨倡議的“負扣稅”、“資本利得稅折扣”等不利於房東的措施沒有機會實行；另一個因素則是過去兩個月連續兩次的降息，並且銀行監管機構對貸款的限制也在放寬。

不過勞樂斯認為，房市的復蘇將會“相當溫和”，而不會是“一個快速的階段”。

西太平洋銀行的消費者信心指數也顯示，投資者的“購房時間”和“房價預期”指數均出現了明顯反彈。

澳元大幅貶值利好中國買家

墨爾本房地產經紀公司Kay & Burton合伙人兼國際部總監米捷（Jamie Mi）對第一財經記者表示，由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，目前的看房人數與去年下半年相比有顯著增加，其中不少都是海外的老客戶。

澳大利亞Century 21 Shore Real Estate公司首席經紀人戴（Joanne Dai）對第一財經記者表示，中國客戶對澳大利亞房產的投資興趣正在恢復。“今年我的中國客戶比上一年大約增加了5%，他們大多都對悉尼Chatswood和達寧港的房子特別感興趣。”她還稱，甚至有已移居美國的中國商人打算將來搬家到澳大利亞居住，美國頻發的槍擊案讓很多投資者擔憂當地治安情況。

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奇米爾對第一財經記者表示，據居外網統計，2019年上半年中國買家海外購房目的地，澳大利亞排在第三，僅次於泰國和日本。最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

淺談家庭信托在澳洲的應用｜居外專欄

導讀

對於在澳洲移民定居的中國人來說，需要註意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。同時，澳洲家庭法承認同居關系以及同性婚姻和同性同居關系，配偶兩人各自可以控制的在各自名下的獨立財產都有機會被視作共同資產。這樣在澳洲購買房屋投資後，如果購買者名字沒有提前規劃好，很容易產生因為同居或者婚姻關系的破裂導致的財產分配的問題。

如果家長在子女購買房產時提供了部分資金，希望保有房子的部分權益，而不希望房產子女在有了同居或婚姻關系之後成為子女和其配偶的共同資產，從而可能被子女的另一半在關系破裂時分割。在子女進入配偶關系前建立家庭信托並將房產購買在家庭信托名下，可令子女在享用物業的同時，又無需因擁有物業而在關系破裂時被分割物業權益。當然，以上所述基於建立專業有效的家庭信托，否則在某些特定情況下，物業權益依然有被分割的可能。

什麽是家庭信托

家庭信托不像公司或者個人一樣是個獨立的法律主體，家庭信托不是一個獨立的具備法律人格的組織，但是可以通過家庭信托方式持有家族財產和營運家族公司/生意。家庭信托通常與家庭成員婚姻和繼承事宜相關，規劃合理、建立得當的話能最大化的保護家族資產，確保家族資產的安全和傳承，減少稅務支出。

家庭信托不是一個法律概念，而是一種民間俗稱。法律概念中的信托有幾種方式，其中主要分兩大形式：酌情信托(Discretionary Trust)和單位信托 (Unit Trust)；而其中酌情信托因其所有的彈性特質成為家庭信托最受歡迎的形式。平常所說的家庭信托往往是指酌情信托。

酌情信托和單位信托最大的分別在於：單位信托是按照既定的比例分配收益，受益人會在信托中擁有固定單位，與股票分紅的概念類似，既持有多少單位就會按照其持有單位與總單位的比例分成；而在酌情信托中，收益的分配比例則按完全按照受托人(Trustee)的指示進行，可以按照不同的情況和需要靈活變動，因此在處理資產和收益的分配上有很高的自由度。

信托結構

家庭信托的四個主要角色是委托人、受托人、受益人和任命人。

委托人負責簽立信托契據，初步建立信托。
受托人是信托的管理人，負責日常管理信托，例如投資信托資產及將收益酌情分予受益人等。
受益人則是信托資產及收益的受益人，一般會是家族成員，可以設定個人也可以設定為一種類別。
任命人在架構上是信托的最高掌管，可以更換受托人及要求監察信托賬目等。

需要留意的是，由於澳洲對於外國人在澳投資上有不少限制並且對外國人的稅率設置較高，所以外籍人士在信托中的角色需要謹慎考慮和詳細規劃。

信托資產和債務

不動產、現金、股票、古董、藝術品及其他有價值的物品皆可轉移到信托名下。一旦信托建立，轉入信托的資產皆為信托所有，不再是某個人的財產，故在個人破產或卷入訴訟的情況下，在信托名下的資產可能會受到一定程度的保護，不受債權人的追討影響。當然，特定情形下故意為規避追討而轉移資產至信托的行為有可能不受到法律保護。

建立費用

建立家庭信托的費用通常包括律師費，印花稅，州政府註冊費等。州政府征收的印花稅各個州略有分別：如新南威爾士州現大約為$500澳幣，維多利亞州現大約為$200澳幣。而註冊費也大約為幾百澳幣，各州不同。信托可以申請澳洲商務號碼ABN、稅號TFN和銀行戶口。

稅務規劃

在酌情信托中，受托人可以將稅前信托收入分予其指定的受益人。如何分配則由受托人決定。這些收入將成為受益人的應納稅收入(Taxable income)的一部分。信托收入的分配可以因不同受益人的收入水平靈活變動，以利用不同人的稅務寬免額和不同的稅率來達到整體降低家庭稅額的目的。

婚姻關系與家庭信托

對於家庭法中對於家庭信托中的資產處理，法院在不同的案例中因應情況會有不同的判決。判決的重點在於信托架構中的控制權。如果家庭信托是用來將資產留在直系親屬之間的話，必須註意信托控制權的制定，確保信托安排不會在家庭法下被視為配偶共同資產。

案例分享：澳洲聯邦最高法院在Kennon v Spry 一案中對於離婚情況下的婚姻資產涵蓋範疇作出判決。在案中，丈夫Spry在婚姻的不同階段更改了信托的受托人，以求把已離異的妻子 Kennon剔除，將資產留給四個女兒。最高法院的判決與丈夫的意願相距甚遠：這些信托資產仍然可視為婚姻資產，妻子可以獲得分配。此案對家庭信托的啟示有二：當婚姻的其中一方對信托有控制權，並為一個受益人，信托資產可能都會被算作婚姻雙方的資產；而當婚姻一方有為購置資產付出，並享用這項資產，這項資產也可能會被視為婚姻雙方的資產。

信托安排需要謹慎起草，以使將來更多的家庭成員，例如新生嬰兒，能在不重新建立信托的情況下成為受益人。另外，信托中不同角色的繼承也是建立信托時已要考慮的事情。安排家庭信托有助為後代提供穩定和持續的收入來源，確保擁有財富能裨益後代，減少煩惱，免卻爭端，避免印花稅。

盡早制定信托安排，是保護資產及讓投資增值的堅實基礎。由於信托安排關系到每個人的獨特家庭和財務狀況，可以非常復雜，有時候並非套用一個模板信托契約所就能建立一個滿足家庭需要的信托。建立有效的家庭信托需要周詳的規劃和設計，所以任用律師設計規劃家庭信托在協助客戶達到保護資產、稅收調整、資產傳承、規避債務、保護身份等目的中至關重要。

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澳洲房產印花稅各州有什麼規定？

什麼叫印花稅？

印花稅，顧名思義是政府征收的一種稅，其產生於相關的交易，包括房屋買賣、機動車注冊和抵押注冊等。英文叫stamp duty，有些地區叫transfer duty或conveyance duty。各州、領地政府對購房者進行印花稅的征收，而非聯邦政府。而印花稅的征收規定因州、領地而異，並根據房產的價格而定。在以下的文章，我會對澳大利亞的新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州和首領地（堪培拉）關於印花稅的規定進行簡單的介紹。

新南威爾士州 New South Wales

何時需要繳納印花稅

合同簽訂後的三個月內，如果房屋交割是在這三個月內，印花稅必須在房屋交割的時候繳付。如果是期房，買家將該房產用於自住，可以額外給予十二個月的時間繳納印花稅。印花稅如果延遲繳付，滯納金一般按照應繳付的稅額的12%年利率來計算。

應繳納印花稅的數額

一般為房屋價格的4%左右，以下表格是具體的計算方式（不包括超過300萬的房屋買賣），根據房屋價格的不同，對應繳納的印花稅有所不同。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳納的印花稅為$18,010。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳納的印花稅為$36,010。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php

海外買家額外印花稅

額外交付 8%左右，必須在3個月內繳付完成。

昆士蘭州 Queensland

何時需要繳納印花稅

在房屋交割時交付。

應繳納印花稅的數額

以下是具體的計算方式，根據房屋價格的不同，對應繳納的印花稅有所不同，一般在4%以下浮動。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$15,925。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$33,525。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#

海外買家額外印花稅

額外交付 7%左右。

維多利亞州 Victoria

何時需要繳納印花稅

在房屋交割時支付。

應繳納印花稅的數額

一般為房價的5.5%左右，以下是印花稅稅率表用於計算印花稅，便於參考。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$25,070。

以90萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$49,070。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接進行自我評估：

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm

海外買家額外印花稅

額外交付 7%左右。

首領地 Australia Capital Territory

何時需要繳納印花稅

在房屋交割後。

由於新的交割系統的引進，印花稅的交付和2017年9月之前相比簡便很多，一般有14天的期間給予購房者完成印花稅交付手續，其中很重要的一項是“買家身份認證”程序，之後政府會發送一份評定通知，上面成列了具體的交付金額、支付方法等，如果晚交將面臨罰息。

應繳納印花稅的數額

具體的計算方式參考一下表格，可以看到對於超過145萬5的交易價格將按照4.73%來計算，而低價位的房產印花稅利率在2.4%左右浮動。

以50萬價格的居住房屋為例，需要繳付的印花稅為$12,100。

以90萬價格的居住房屋為例，所需要繳納的印花稅為$32,650。

具體的印花稅計算器，可以點擊以下鏈接：

https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 進行自我評估。

海外買家額外印花稅

沒有額外印花稅。

來源：H&T Realty PTY LTD
作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal
責編：Zoe Chan

中國人如何在印尼購房？印尼房產投資法規及交易指南

印尼是東南亞最大的國家，擁有2.5億人口和龐大的經濟消費市場，年輕型態的人口結構意味著每年首次購買房地產的人口數量是相當可觀的，使得印尼房地產及不動產在未來十年仍然有廣闊的增長空間。

以下就是印尼房地產的投資法規、交易方式與買房稅費的詳盡整理：

外國人房地產投資法規

根據印尼“2000年關於禁止和開放投資目錄的總統令”及其修正案，印尼允許外資進入房地產行業，可以獨資或合資成立外商投資企業，外資比例不低於5%。

印尼實行土地私有，外國人或外國公司在印尼都不能擁有土地，但外商直接投資企業可以擁有以下三種受限制的權利：

建築權，允許在土地上建築並擁有該建築物30年，並可再延期20年。
使用權，允許為特定目的使用土地25年，可以再延期20年。
開發權，允許為多種目的開發土地，如農業、漁業和畜牧業等，使用期35年，可再延長25年。

如上所述，自2015年底以來，居住在印尼的僑民已經能夠購買屬於“使用權”類型的房產。不過，仍有若干與購買此類型房產相關的要求和權限規定：

僑民僅可購買價格在各區域規定的特定最低價格及以上的印尼房產（詳見下表）。

僑民僅可直接向開發商購買印尼的房產。

僑民不允許向第三方出租印尼的房產。

當僑民離開印尼，去其他國家居住時，他/她在離開印尼一年之內，需要放棄使用權，或將其轉讓給符合在印尼擁有房產的所有要求的其他人（可以是其他外國人士或印尼公民）。

僑民可購買印尼的獨棟住宅，初始期限為30年。可延期2次，第一次可延長30年，第二次可延長20年（因此，外國人士的所有權總共可達80年）。

外國人士在印尼購買獨棟住宅和公寓的最低價格：

印尼龍目島有什麼正在開發的精品度假村和豪華度假別墅項目？按此了解

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式

與印尼公民結婚的外國人。
成立合資公司：本國人持有51%或以上股份，外國人持有49%股份。

印尼房地產特有的法律名詞解釋：

Hak Milik擁有權——不動產可以轉讓、出售、抵押、繼承，但只是對印尼公民和印尼企業永久有效。外資的擁有權有時間限制。

HakGuna Bagunan——可以由公司（外資或內資公司）或個人建築的權利，有效期為20－30年，屆期必須向全國土地局申請延長。購買的目的必須明確，並必須在購買的土地有效地利用和合理地開發，不能囤地。

HakSewa Bagunan——租賃土地用於建造建築物的權利，有效期由地主和租戶雙方協商決定。這是一種非正式的協議，因為沒有在注冊機關注冊，所以租戶是完全不受法律保護的。

Hak Pakai使用權——使用土地的權利，但有特定的目的和明確約定的時間限制。印尼公民、在印尼定居的外國人、外資企業以及外企常駐代表機構均可獲得這一權利。

HakGuna Usaha——開發和利用權，適用於國有土地，用於農業和養殖用途，使用期為35年，可以向全國土地機構再延長25年。土地必須根據使用目的進行有效利用和開發，不得荒廢。

Strata Title——可以出售給常駐印尼的外國人的公寓使用權，只有公寓大樓沒有透天。大部份投資客持有印尼房地產的方式。

印尼房地產相關稅法

買房稅費：

轉讓稅：設定為5％，由買方支付。

買賣土地契約：公證人需要目睹所有的財產交易，費用通常是購買價格的1％。

訴訟費：法律費用設定為1％。

注冊費：0.2％。

奢侈稅：如果你購買價值200億印尼盾（約99.7萬元人民幣）的房子，或價值100億加元（約49.8萬元人民幣）的公寓，你需要支付20％的高額奢侈稅。

政府目前正計劃將門檻提高至30億印尼盾，以刺激房地產市場。

持有房產的稅費：

預扣稅：設定為20％。

年度房產稅：

物業稅逐步增加，具體取決於物業的價值：

價值高達2億印尼盾 = 0.01％
2億至20億印尼盾之間的價值 = 0.10％
20億至100億印尼盾之間的價值 = 0.20％
價值超過100億印尼盾 = 0.30％

出售物業的稅費：

土地和建築稅：賣方支付5％的土地和建築稅。但是，對於普通公寓和房屋的轉讓，稅率為1％。

奢侈稅：稅收設定為5％並由賣方支付。政府計劃將稅率降至1％以推動房地產市場。

資產增值稅：利得稅高得驚人，高達20％。

經紀佣金：

房地產經紀人通常收取售價5％的佣金。

外國人能在印尼貸款買房嗎？

外籍人士的購買物業權利其實是根據“使用權”而非“擁有權”，後者只能印尼國民才可以擁有這個權利。所以想要得到印尼金融機構對於國外人口發出物業貸款幾乎是不可能的。所以，雖然印尼現在並沒有法律禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在“使用權”範疇下的物業批出貸款。

信息來源：東南亞投資報告、Asia Property HQ
責編：Zoe Chan

居外看點：中國投資湧進印尼房地產都看中了什麼？

在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。

當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。

近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。¹

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。

2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。²

事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。

據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。³

現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。

為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。

居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
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印尼的房產熱點

雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。

在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。⁴

前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。⁵

龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。

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市場往後會有什麼發展？

印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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黃金簽證國葡萄牙地產市場租賃、買賣冰火兩極

根據最新分析，葡萄牙的住宅市場仍然在努力尋找動力，因為需求量，銷售等衡量房地產市場的關鍵數據都在“負數”範圍。

雖然買賣市場表現平平，但是Confidencial Imobiliario和英國皇家特許測量師學會（RICS）的調查報告顯示，租賃市場的情況稍微穩固，需求持續上升，預計未來幾個月租金將小幅上漲。

由於調查參與者的預期差額率本月出現下降，比例為15%，因此新的買家詢盤再次疲軟。更重要的是，裡斯本，波爾圖和阿爾加維所有地區的需求或多或少都有所下降。

與此同時，待售房屋的數量繼續減少。實際上，調查中關鍵指標已經處於負面區域超過兩年，而由此導致的庫存缺乏可能是需求數量下降的主要原因。預期銷售額再次下滑，淨利潤率為-9％的受訪者表示5月份出現下滑，連續第三個月銷售額在整體水平上有所減弱。

根據目前數據估計，未來銷售預期目前基本持平，預期差額率為-3%，自2013年以來的最低水平。房價通脹的標題系列仍處於正面區域，略有下降。 May的讀數為+ 6％，是自2014年以來最為溫和的，這一數據在過去六個月中顯著下降。

從區域角度來看，裡斯本月的價格走勢完全持平，而波爾圖和阿爾加維則略有上漲。展望未來，未來十二個月的價格預期仍然略有利好，但自從該系列於2015年推出以來，預期差額率增幅最小，為+18％。

加權信心指數（近期銷售和價格預期的綜合衡量指標）從前一報告中的+2下降至-5。即便如此，如此接近零的數字或多或少表明短期前景持平。

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參與調查的代理人一致提到信貸限制。他們說，賣方和買方之間達成協議後經常由於新的抵押貸款監管條件，導致交易失敗，“Confidencial Imobiliario的董事Ricardo Guimarães說。

“在很多情況下，賣家的理想價格與家庭的購買力不匹配，在這種背景下，數據顯示一些賣家已經在降低他們的掛牌價，旨在增加商業潛力，“他補充道。

RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，雖然葡萄牙經濟增長在未來幾個季度似乎將保持穩固，但近期房地產市場的前景似乎相對停滯不前。他說，這也就表示仍然健康的宏觀基本面將為未來提供一些基礎。

來源：propertywire
責編：Kyra Wang

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。

什麼是遺囑？

遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。

澳大利亞有遺產稅嗎？

澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。

然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。

購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適

若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：

1-2 萬澳幣的首次置業補貼
自住印花稅減免
海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
海外人置業附加印花稅的免除

若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。

海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。

因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。

在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題｜居外專欄

出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

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歐洲滑雪房產市場正流行著什麼趨勢？

滑雪市場正在發生變化——這為打算購買或出售滑雪房產的人們帶來了新的機會。基礎設施更新、新的滑雪者的出現、租賃模式的改變、甚至是氣候的變化，都是全新的商機。那麼，2019年滑雪房產的主要趨勢是什麼？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在變化，如果您打算購置一個投資房產並進行出租，那麼改變自己的目標群體將會為您帶來不錯的效益。大幅度增長是來自中國的滑雪者們。作為2022年冬奧會主辦方，中國政府正在鼓勵更多人們參與冬季運動——該國目前有1200萬滑雪者。到2022年，中國滑雪者的人數預計將達到1.18億，幾乎與目前全球滑雪者總人數相同。中國的大多數滑雪者都會出國滑雪，所以租賃機會很多，尤其是在適合初學者的度假勝地。

2. 改善的基礎設施

我們看到，度假勝地對基礎設施投資越來越多，阿爾卑斯山的法國小鎮夏蒙尼（Chamonix）購置了新的雪炮和滑雪纜車，梅惹沃（Megeve）購置了封閉滑雪纜車和雪炮，韋爾比耶（Verbier）則斥資300萬瑞士法郎進行重振計劃，當然，瑞士安德馬特（Andermatt）還新修了新火車站。我們也越來越多地看到不同地點的的良好聯系，例如奧地利的濱湖采爾（Zell am See）和滑雪勝地薩爾巴赫（Saalbach）之間的接駁規劃。房地產咨詢公司萊坊國際數據顯示，對滑雪勝地基礎設施的投資可以使租賃占用率增加20％。如果您是進行投資，請重點關注滑雪房產的這一趨勢。

3. 租賃更方便

幾乎不言而喻，滑雪房產市場的一個主要趨勢是出租物業的便利。以前，業主需要尋求代理方。而愛彼迎（Airbnb）這樣的平台的崛起，意味著在租賃市場尋求機會所經歷的周章更少，而且沒有中間人。事實上，根據第一太平戴維斯的數據，幾乎三分之一的滑雪房產業主表示從房產中獲得利潤，淨收益率的中位數為2.9％。

即使是像在瑞士這樣頒布了《韋伯法》（Lex Weber）來限制第二套房產的國家，新型房產也使得進入投資市場變得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市場外，像倫敦等主要旅游地點看到的模式，該模式允許您進行商業收購，在酒店式建築群內購買度假屋。但是，當中通常還是有一些限制，例如，您在一年內自己使用的最長時間段的規定。

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4. 關於第二套房的新法

在一些國家，特別是最受歡迎的地區都實行了限購，試圖對第二套房的購買進行管理。例如，瑞士於2018年通過了《韋伯法》，它向每個社區建造的第二套住房設定了20％的上限。此前還有《科勒法》（Lex Koller），對外籍人士可以購買的房屋數量進行規定。

在法國，我們也看到當地不同地區法律的變化。在《城市規劃方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新開發房產的高度，高雪維爾（Courchevel）正在鼓勵翻新現有的房產，梅惹沃則正計劃興建更大的房產。

奧地利雖然對在薩爾茨堡州、克恩頓州（Carinthia）、蒂羅爾州（Tyrol）和福拉爾貝格州（Vorarlberg）的非歐盟國民有一些限制，但只要您獲得政府許可，您就可以在該國其他地區購買。

這些規定看似嚴格，但許多人認為是一件好事，因為有助於保持滑雪勝地的品質。而且既然流程得到嚴格控制，您大可放心，因為您的投資放在了安全的地方。

5. 氣候變化

滑雪房產市場的另一個重要趨勢是氣候變化。預計暴風雪天氣會更為猛烈，但頻率卻會降低。話說到這裡，就在去年，全阿爾卑斯山的降雪量達到了創紀錄的水平，所以，可能我們正在面對更大的不可預測性。這可能意味著，面對這種變化，高海拔度假勝地或許會得到更大的關注。

降雪最為可靠的許多阿爾卑斯山度假勝地，如瓦爾迪賽爾（Vald’Isere）和夏蒙尼的房產盤子，比較小。由於需求旺盛，根據我們預計，未來這些地方的價格會持續增長，這對投資者而言無疑是利好消息。

6. 英國脫歐所帶來的擔憂

英國脫歐已經延期，而且還是沒有最終結果。這種不確定性令人擔憂，英國買家為了等待結果已經推遲出手，當然他們會有顧慮，可是沒有必要就一直這樣擔心著。正如我們之前所解釋的那樣，在英國脫歐後，英國買家可以購買滑雪勝地的房產。

當然，第二重顧慮是貨幣市場的波動增加。這對於任何持英鎊購買歐元標價房產的個人來說，是一個自然而然的問題。如果提出要約之後，在支付押金之前，出現市場下跌怎麼辦？防控風險的最簡單的方法就是一定的事先規劃；許多英國買家采用了固定彙率，市場利率變化不影響交易利率。

在2019年購買滑雪地產

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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
責編：Zoe Chan

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