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遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

當地周邊
公寓外觀

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

房屋所在街道
當地傳統高檔小區環境

交易：全程 “遙控”指揮 順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新， 擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

來芝加哥，把握世界商業脈搏，你就是傳奇！｜居外精選

芝加哥，位於美國的伊利諾伊州，博大、包容、硬朗且生機勃勃，極具現代大都市的質感。它連續兩年被旅游雜志CNT（Conde Nast Traveler）評為全美最佳旅游城市第一名。它這座密歇根湖畔城市從1770年開始有人定居，到1900年間，人口猛增170萬，是當時世界上人口超過100萬的城市中唯一一個在上世紀還不存在的城市。

美國伊利諾伊州城市——芝加哥（來源：網絡）

對於國人來說，在美國買住宅地產投資早已是輕車熟路，因為美國地產行業的市場運作機制一直有著成熟透明的特點；實際上，美國的地產投資種類遠不止購買住宅這一種，還有一種美國富人常見的投資手段——商業地產投資，值得有投資眼光的您放手一搏。今日居外給大家引薦的商業地產項目就位於美國伊利諾伊州芝加哥羅斯科村（Roscoe Village）裡一個充滿活力的精致芝加哥社區，這裡有一座900平方英尺的商業公寓正亟待出售，並正進行夏季大促銷，價格從25萬美金降至22.5萬美金。買家只需付30%的首付，賣家可以提供高達70%的貸款！

芝加哥羅斯科村（Roscoe Village）900平方英尺的商業地產

芝加哥羅斯科村的商業公寓地處達曼大道（Damen Avenue）以西，交通便捷、地段優越：距離芝加哥市中心的“環線”6英裡、距離著名商學院德保大學只有1.8英裡。面對這座精美的商業公寓，落地大窗給予了它明媚的光線和通透的空間線條，在貝爾蒙特大街（Belmont Ave）繁忙的地段，這座公寓顯得格調高雅又寬敞明亮。更吸引人的是，它還擁有一條極佳的窗口觀景線路。對於欲在芝加哥令人向往的北部尋找空間的用戶或投資者來說，芝加哥羅斯科村的商業公寓是一次絕佳機會。

芝加哥地處北美大陸中心地帶，是美國僅次於紐約的第二大商業中心。它是全美鐵路、航空樞紐，美國最大的期貨市場就位於這裡。應該說，芝加哥擁有美國發展最均衡的經濟體，亦是全球具有重大影響力的都市之一，世界各地的企業已經意識到芝加哥背後蘊藏的巨大機會，並看好芝加哥的廣闊商業未來。在這樣一個有著世界商業脈搏的潛力的城市，擁有一座地段黃金、設備齊全（配有12英尺高天花板和瓷磚地板，明亮寬敞；設有一個開放式接待區、一個浴室和一個設備齊全的廚房）的商業地產，您將會發現自己的選擇將會帶來巨大的經濟效益——此商業地產具有很大的零售或辦公潛力。征服北美商業市場，芝加哥可以助您一臂之力！

尤其值得一提的是，芝加哥羅斯科村的該商業公寓配有開放式屋頂平台，要知道這在鋼筋水泥構建的城市森林中是多麼的稀有珍貴！您可千萬不要小看這種開放式的屋頂平台，它既可用於招待客戶，又可以讓您和員工們在工作之余盡情享受芝加哥燦爛的天際線景觀。企業家的胸懷與企業文化，就此彰顯！

美國伊利諾伊州芝加哥房產的該公寓現租金為每月2525美元。目前正有成熟租戶入駐，該租戶將居住至2022年7月31日。一切正如您所見，這是一座擁有穩定且持續的現金流的華麗住宅，由於現業主已在愛爾蘭居住多年，所以現准備忍痛割愛。現在如果您投資在此，將得到超過8%的投資回報率（ROI）。據悉，現房產所有人目前正通過一家律師事務所向庫克縣財政部長提出降低財產稅的法律訴求，並且正在走相關的程序。這項法律訴求由許多芝加哥業主共同參與，得到了當地權威律師事務所的法律支持。相信不久的將來，財產稅的降低會讓現任房主——也許就是您——獲得更多的利潤空間。

欲知曉更多有關於美國伊利諾伊州芝加哥商業房產公寓的細節，請聯系居外400 041 7515，或者登錄https://www.juwai.com/50308595.htm。來芝加哥，把握世界商業脈搏，你就是傳奇！

 


撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

如何向國內富豪出售海外豪宅？居外給你五條建議

無論是高聳入雲的大廈還是價值數百萬美元的獨立豪宅，富得流油的中國買家都各有偏好。以下為進行高端物業交易時應該注意的一些要點。

小說家弗朗西斯·斯科特·菲茨傑拉德（F Scott Fitzgerald）曾說過：“聽我向你描述一下那些非常有錢的人吧。他們和你我大不一樣。”聽聽這話說得，好像我們不知道這一點似的。

不過，這條真理在房地產領域具有一定的現實意義，因為在替億萬富翁尋覓合適的住宅時（當然，找一座莊園更好），我們需要換一種思路。這類交易要求代理人透過一個擁有無限資金但又不至於愚蠢到大肆揮霍的人的眼睛，觀察每一套可能合適的物業。你必須理解一種只有極少數人能夠享受的生活方式。記住，你現在打交道的對像經常進行涉及天文數字的交易。他們了解並欣賞金錢的價值。

1. 了解你的客戶

你對客戶的習慣，家庭情況，娛樂偏好，還有其他的一切了解得越深，你找到完美房產的幾率就越大。請牢記一點，千萬不要浪費客戶的時間

仔細考慮各種問題。需要安置多少工作人員？需要停放多少輛車？客戶是否會乘坐直升機出行——如果是，當前的房產是否配有直升機停機坪或者擁有加建的空間？是否應該包含台球室？這家人會不會騎馬？你要一直提出問題，直到你已充分完善具體要求清單。

英國倫敦西南部市郊溫徹斯特（Winchester）市中心5臥4衛的現代設計豪宅，房價約¥ 1,317萬。點擊查看房源信息

2. 風水怎麼樣？

如果一套物業的風水不好，那就根本沒有必要讓億萬富翁（或他的手下）來參觀了。你可能無法進行深入的風水分析，但你可以重點觀察一下某些方面的情況。

為了給客戶留下良好的第一印像，住宅和地面必須非常干淨整潔。如果物業包含水景——海景、池塘、養魚池等，那就相當不錯，要是水景位於東南方向就更好了。還要注意房子的東南角——這是有助於聚財的方位。室內外的植物應該呈現健康又吉祥的顏色，比如紫色和綠色。合適的顏色能給人留下良好的印像。

還有一些會產生直接影響的細節也應該注意：一個含有數字8和/或9的門牌號是最理想的選擇，一扇引人注目的前門（例如漆成紅色等搶眼的顏色，或者配有一個超大的入口）可以確保有好機遇來敲門。

加拿大安大略省Muskoka羅素湖（Lake Rosseau）湖畔的貝爾維尤莊園（Bellevue Estate）。視野開闊，生機盎然，坐擁著約550英尺的朝南的湖岸線。房價約¥ 7,978萬。點擊查看房源信息

3. 地段，地段，地段

這是另一條房地產領域的真理。為了實踐這條真理，你需要找的並不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊區內或最佳鄉村中最好的住宅。住宅所在的地段必須具有一定的名氣。如果附近有鄰居，那他們必須與你的客戶處於同一社會階層。如果客戶提出了和游艇有關的要求，則附近必須設有私人系泊區或專用碼頭。

無論是獨立豪宅還是頂層公寓，住戶所能看到的應該都是令人愉悅而且毫無阻隔的景觀。除此之外，物業的景觀不應該存在任何可能泄露業主隱私的缺陷。

場地和建築物的安全性至關重要。

美國紐約中央公園南1號3臥4衛豪宅，房價約¥ 1.25億。點擊查看房源信息

4. 奢華的歷史遺產

和偉大的藝術品一樣，一些超高端住宅也擁有悠久的歷史。請詳細了解住宅的出處。住宅建造於什麼年代，其最初的所有者是誰，建造者又是誰？以前有誰在這裡居住過？

在歐洲，歷史悠久的住宅可能是為貴族而建造的。這些住宅有著豐富多彩的背景，甚至可能承載著著名的傳說。這一切都可以增加住在古老住宅裡的榮耀感。

此外，由著名建築師設計的住宅也非常搶手。我們生活在一個建築界群星閃耀的時代，所以你應該聽過貝聿銘（I M Pei），伊格納·西馬斯·莫雷爾（Ignasi Mas i Morell）和彼得·馬力諾（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·蘇富比國際房地產公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林費羅（Inger Stringfellow）表示，偉大建築師打造的歷史遺產住宅可能會獲得高達50%的溢價。

電影、電視、音樂或文學界名人居住過的住宅也是值得關注的亮點。在進行高端物業交易時，有名人居住過可以視為一大優勢。

美國太浩湖歷史湖濱莊園——哈拉別墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及賭場創始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）於1963年建造的太浩湖畔莊園，富有濃厚的傳奇色彩。房價約¥1.8億。點擊查看房源信息

5. 貨幣因素

投資回報率是一項必須考慮的因素。在正常情況下，你應該根據最近的房屋銷售情況來判斷物業的相對市場價值。然而，現在價值數百萬美元的房產不會像以前那樣頻繁地更換業主了，所以你無法再以此為依據進行估算。你應該把注意力轉向全球，看看世界各地的待售豪宅是什麼樣的，它們的售價又有多高。

有多個市場的規模已經突破了1億美元大關。你應該調查在特定地點投資房產時可能受到的稅收影響，移民政策，以及當地政府對外國買家的限制。

你還需要開拓視野，因為投資回報率可能會受到整個國家或地區經濟前景和政治環境的影響。請務必將風險管理研究納入需要調查的範圍。

由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，刺激海外買家的購房意欲。圖為澳大利亞新州亞姆巴Palm Terrace 4臥5衛海濱住宅，房價約¥2,523萬。點擊查看房源信息

最後，要快速、及時地回應客戶。這些客戶不是那種會默默等待結果的人。你應該提高工作效率，而且在對方來電時要持續、及時地做出回應。要始終對情況有充分的了解；要做好隨時出發的准備。在溝通時不要花言巧語——一個精明的高資產淨值中國買家在一英裡以外的地方就能聞到欺騙或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢於努力推動談判過程。億萬富翁從來不怕談判。


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責編：Zoe Chan

澳洲十大房價增長地區出爐！南澳獨占4個

澳大利亞有許多房價不斷增長的市場，房屋數量和公寓銷售量都在不斷攀升。

儲備銀行今年將利率下調至歷史低點，澳大利亞審慎監管局（APRA）取消了7%的抵押貸款利率緩衝，負利率比率保持不變，這些似乎都刺激了市場情緒。

Hotspotting.com.au網站的創始人特裡•萊德（Terry Ryder）表示，在一些市場經歷了一段時間的下滑之後，澳大利亞的主要房價增長市場正在令人意想不到的地區發展起來。

最新的Hotspotting網站價格預測指數給出了一份澳大利亞排名前10的地區名單，如維多利亞的本迪戈和昆士蘭的陽光海岸這些地區中心增長郊區的數量最多。

該指數基於兩個基本數據：比起房產中值，銷售量是更好的衡量市場增長的數據，以及銷售量持續上升後帶來的房價的上漲。

特裡·萊德對全國十大房價增長區域的分析如下。

1. 維多利亞州 本迪戈（Bendigo）

本迪戈目前是維多利亞州擁有需求不斷增長郊區數量最多的市場，已經超過吉朗（Geelong）和巴拉腊特（Ballarat）等其他強勁市場。

本迪戈既吸引本地購房者，也為墨爾本的投資者所青睞。這個增長中心房子價格便宜，他們可以追求更好的租金收益。

許多本迪戈郊區的房產中值在30萬澳元左右，突顯了這座城市的可購性。

本迪戈距墨爾本約150公裡

本迪戈的崛起得益於其自身固有的優勢，其中包括強大而多樣化的經濟，以及它和墨爾本之間的緊密聯系。

昆士蘭州

2. 布裡斯班北部

布裡斯班北區是布裡斯班市場最活躍的部分，有望實現更強勁的增長。

這個中環地區有10個郊區，銷售需求不斷上升，其中包括奧爾德利（Alderley），其房屋中位價格已上漲5%，公寓也已上漲22%。

其他房價增長的郊區包括邦多爾（Boondall）、西徹姆賽德（Chermside West）、埃弗頓公園（Everton Park）、凱德倫（Kedron）、麥克多沃爾（McDowall）、桑蓋特（Sandgate）、斯塔福德（Stafford）、斯塔福德高地（Stafford Heights）和韋弗爾高地（Wavell Heights）。

這些都是中等市場，房產中值在60萬澳元和70萬澳元之間。

3. 陽光海岸

陽光海岸無論是在銷售活動還是價格增長方面，仍然是昆士蘭州最強勁的市場。

陽光海岸正在崛起，而知名度更高的黃金海岸市場卻正在衰弱。

陽光海岸有10個買家需求不斷增長的郊區，另外還有13個郊區有著穩定的銷售活動。蘭茲伯勒和小山在我們的國家50強名單中均有上榜。

沿海郊區——努薩的陽光海灘

昆士蘭州超過60%的地區市場房屋中位價高於一年前。

在增長較快的市場中，有21個增長超過10%，其中10個為陽光海岸郊區。增長率前幾名的分別是歐蒙迪（Eumundi，28%）、陽光海灘（Sunshine Beach，15%）、雙水（Twin Waters，15%）和伍圖拉（Wurtulla，15%）。

居外推薦陽光海岸市中心的聯排別墅。房屋內部為開放式平面布局，自然采光充足，擁有一個庭院。物業四周是園林、學校、商鋪和餐廳，距離陽光海岸醫療區域僅幾分鐘路程，在輕松生活和當代配套設施之間達到了完美的平衡。查看房源信息

澳大利亞首都地區

4. 貝爾康嫩（Belconnen）

堪培拉是澳大利亞房產經濟最強勁的地區，平均收入最高，失業率最低。

堪培拉正在挑戰維多利亞州人口增長第一的寶座。堪培拉由於空房少，因此租金得以增長。

貝爾康嫩區是堪培拉第一大管轄郊區，其銷售活動不斷升溫。

這一地區有許多價格低廉的郊區，房屋空置率遠低於1%，租金收益率堅挺，一些郊區在過去12個月內房產中值增長了6%至7%。

貝爾康嫩地區建在Ginninderra湖周圍，由25個郊區組成，位於堪培拉中央商務區西北7公裡處。

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南澳大利亞州

5. 查爾斯·斯德特（Charles Sturt）

查爾斯·斯德特市是從阿德萊德市中心向西北方向延伸，一直延伸至海灘，包括一系列不錯的郊區，其中8個郊區銷售活動穩步上升。

它們包括內城布朗普頓以及像芬頓（Findon）、西頓（Seaton）、弗林德斯公園（Flinders Park）、南伍德維爾（Woodville South）和富勒姆花園（Fulham Gardens）等這樣有中等市場的郊區。

亨利海灘（Henley Beach）和西海灘（West Beach）也顯露出增長勢頭。

該地區房價增長良好，包括亨利海灘南區（房產中值上漲15%，至985,000澳元）。

6. 馬裡恩（Marion）

在房價增長的郊區數量方面，阿德萊德繼續遙遙領先於悉尼、墨爾本和布裡斯班，以及正在復蘇的珀斯市場。

馬裡恩市是阿德萊德西南部的一個中等市場地區，過去18個月一直處於市場領先地位，現在它再次成為一個出色的市場——名副其實，而且它還是全國性的市場。

馬裡恩有9個銷售業績不斷上升的郊區，包括阿斯科特公園（Ascot Park）、愛德華茲敦（Edwardstown）、格倫戈裡（Glengowrie）、哈雷特灣（Hallett Cove）、馬裡恩、奧哈洛蘭山（O’Halloran Hill）和西科姆花園（Seacombe Gardens）。

華拉代爾（Warradale）是澳大利亞房價上升排名前50的郊區之一，其房產中值為595,000澳元，是馬裡恩中環地區房產價格低廉的典型代表。

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7. 阿德萊德恩菲爾德港（Port Adelaide Enfield）

阿德萊德恩菲爾德港市於2018年成為南澳州首府一個嶄露頭角的市場，並繼續成為阿德萊德最繁忙的地區之一。

我們的最新調查顯示，該市有7個銷售活動正在上升的郊區，包括克羅伊登公園（Croydon Park）、德南科特（Dernancourt）、格林英畝（Greenacres）、北港（North Haven）、羅斯沃特（Rosewater）和皇家公園（Royal Park）。

德南科特（Dernancourt）在我們的全國50強名單中。當地的大型活動推動了這一區域的發展，包括為澳大利亞海軍建造船只的大規模計劃以及港口周圍的持續發展。

奧斯本海軍造船廠正在進行5.35億澳元的升級改造，以容納40艘新的防御艦艇；500名公務員被調到這裡；並且，這裡提議修建一條新的鐵路支線，將港口的商業中心和一號碼頭居住區與阿德萊德中央商務區連接起來。

8. 昂卡加林（Onkaparinga）

正如我們多次觀察到的，昂卡加林在對阿德萊德市場的分析中始終占據顯著位置。

它目前擁有7個正在增長的郊區，包括在全國郊區50強名單中表現不俗的阿爾丁加海灘（Aldinga Beach）。

其他房價增長的市場包括奧丁格海灘（Aldinga Beach）、哈克漢姆（Hackham）、歡樂谷（Happy Valley）、老雷諾拉（Old Reynella）和西福德（Seaford）。

昂卡加林有很多吸引投資者的條件：如獨特的生活方式，低廉的價格，良好的交通狀況，經濟增長，人口增長以及靠近主要就業節點。

兩個關鍵交通基礎設施的建成——延伸通往西福德的鐵路線路和南部高速公路的復制，使人們能更快地進入阿德萊德中央商務區，地區便利性大大提高。

阿德萊德最受歡迎的海灘之一，奧丁格海灘

西澳大利亞州

9. 瓊達盧普（Joondalup）

瓊達盧普市繼續以其抵御珀斯經濟低迷的穩健性和回彈性而脫穎而出，並有望引領該市的市場復蘇。

它現在有8個銷售勢頭不斷提升的郊區，在珀斯排名第一，也是全國最好的地區之一。

該市的郊區位於瓊達盧普中央商務區周圍，這是珀斯北部的基礎設施和服務中心。

房價增長的市場包括伯恩斯海灘（Burns Beach）、鄧克雷格（Duncraig）、埃奇沃特（Edgewater）、格林伍德（Greenwood）、瓊達盧普、穆拉盧（Mullaloo）和帕德伯裡（Padbury），其中許多地方的房價都很便宜。

10. 梅爾維爾

位於珀斯南部的梅爾維爾市是西澳大利亞州首府市場反彈的主要地區之一。它有7個增長的市場和7個表現持續良好的市場。

銷售需求上升的郊區包括阿塔代爾（Attadale）、牛溪（Bull Creek）、卡迪尼亞（Kardinya）、利明（Leeming）、普萊森特山（Mt Pleasant）和帕爾米拉（Palmyra），其中一些郊區的房價高達數百萬澳元，但大多數是中等市場。

威萊格（Willagee）是明星一般的存在，它在我們的全國50強名單內，房產中值一直在增長，達到了52萬澳元。

普萊森特山位於梅爾維爾市內


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來源：The Urban Developer
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式｜居外專欄

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澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜，在律師進行精確計算前，我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計算器鏈接

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

  • 如標的產權是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅；
  • 如標的產權是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後，簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅，加上基礎印花稅3-4%，則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：基礎印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000，因此總印花稅約為：$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

  • 成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”（Controlling Interest）一詞。一般來說，若一公司中，非澳洲常住居民對於該公司的實際控制（投票權、潛在投票權、已發行股份）超過50%，則通常來說其需要繳納附加印花稅；
  • 成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托；

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經濟利益，特定類型實體之間的競爭劣勢，可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供，包括工作崗位，基礎設施和住房供應。但是，這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批，需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過（首次）自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼（1.5萬澳元），但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例：

  • 為首次自住置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
  • 為自住但非首次置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

4) 通過配偶（或產權比例）減免

一對夫妻（夫為澳籍人士，妻為海外人士）以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例，若得到合適法律意見與財政規劃，那麼最優的印花稅減免方案可能為：

  • 夫：基礎印花稅全免；
  • 妻：基礎印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅，買地建房模式（Home and LandPackage）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署，在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例：

  • 若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同，那麼價格可能往往不會低於60萬澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上；
  • 但是，如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同，那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元，則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

印尼降低外國買家購房成本，巴厘島將迎來房市發展良機

引述《南華早報》9月10日的報導，印度尼西亞政府最近提高了奢侈品稅的起征點，20%的奢侈品稅目前適用於價值300億盧比的物業，起征點相比以前的200億盧比已大幅提升。據分析人士稱，該國最大的旅游目的地——巴釐島將借此機會吸引更多海外房產買家。

今年6月，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）政府宣布，對房屋和公寓征收的20%奢侈品稅起征點將從200億盧比提高到300億盧比（約合1513.5萬元人民幣）。這項新政策讓高端房地產市場上的許多交易都獲得了免稅待遇。

印尼政府已經允許外國人按照30+20+30年的計劃來購置有地物業了。外國人最初可擁有物業30年的產權，隨後產權可延長20年，然後再延長30年。

然而，印尼開發商仍在為外國購房者爭取期限為80年的先期許可。以前，只有印尼公民可以獲得土地所有權。

今年5月成功連任的佐科·維多多總統希望通過一系列措施來刺激經濟。照片來源：EPA-EFE

“這是一項重大的變化，”面向海外購房者的中文網站居外網Juwai.com執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說道。“外國人有權獲得長達80年的物業產權，而且現在出售物業時需繳納20%銷售稅的可能性已經大幅降低。我們預計印尼的物業需求會提升。”

有所放寬的政策體現了維多多今年5月連任時定下的目標，即為印尼引入更多外國投資以履行其競選承諾——將印尼經濟增長率從目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正變得更適合投資者，更具有前瞻性，更有利於市場。政府目前已經向外國投資者敞開了市場的大門，並致力於為所有利益相關者提供公平的競爭環境。對於從戰略性角度觀察該地區的全球投資者來說，此舉傳遞了一個重要的信號，”房地產和投資公司IQI Global首席經濟學家山·薩伊德（Shan Saeed）說道。

房地產咨詢公司第一太平戴維斯認為，印尼政府支持高端市場的舉措將有利於巴釐島房地產市場的發展。

根據印尼的規定，只有持有印尼工作或居留特別許可證的外國人才能在印尼購買房產，但那些身為名義持有人或在印尼進行了企業登記的人也可以購買房地產。對於這些群體來說，巴釐島是他們首選的置業目的地之一。

“我們了解到，巴釐島、巴淡島和龍目島等地都有很多外國業主，”印尼第一太平戴維斯公司董事兼研究與咨詢部門主管安東·西托羅斯（Anton Sitorus）表示。巴釐島之所以吸引人，是因為它的低價格、自然美景和開發項目的卓越品質能夠與泰國普吉島和蘇梅島等熱門地點一較高下。”

一直在追蹤全球房地產市場情況的《環球物業指南（Global Property Guide）》表示，巴釐島別墅的每平方米均價在1100美元至2300美元之間。

俯瞰印尼巴釐島沙努爾地區擁擠的道路交叉口

點擊查看居外網精選印尼巴釐島在售房源

居外網的奇米爾主席稱，維多多總統連任後，印尼實現了穩定的經濟增長，政府的基礎設施投資計劃也得以順利推進。在這樣的背景下，印尼這一東南亞國家對二次置業者的吸引力有了較大的提升。

“我們認為，印尼房地產市場具有非常不錯的增長前景，”奇米爾說。

“新巴釐島”未來發展不容小覷

開發商Private Sanctuary的聯合創始人Tobi Doeringer正幫助投資者在印尼龍目島上開發68棟別墅。該項目外國直接投資總價值達2000萬美元，項目所在島位於巴釐島以東，因具備巨大的旅游潛力，屬於政府規劃的“新巴釐島”所在地之一。

他說： “在我們的項目中，中國香港地區的買家比內地買家更多。大多數中國人仍將注意力放在巴釐島上，而不是像龍目島這樣的新興地段。如今，在龍目島這樣主打旅游產業的別墅項目中，外國買家約占70%。我們預計在五年內，來自大中華區的買家將占到龍目島旅游住宅物業銷售額的五分之一。 

“印尼許多地方房地產投資面臨的最大挑戰是，買家對最成熟市場以外的地段比較陌生。當他們發現龍目島像20年前的巴釐島有相似之處時，頓時眼前一亮。對於投資者來說，龍目島比巴釐島更有趣。如果說到別墅，在這裡可以獲得相當於巴釐島同類房產80%的租金收益，但地價僅為巴釐島的10%或15%。您可以獲得更高的現金流回報率，通常在13%至20%之間。這還只是現金流投資回報率，並未加上房地產本身價值的潛在增長。

“在南龍目島，還沒有開發過這樣的共管公寓項目。海灘上有一些共管公寓風格的項目，它們與別墅的投資回報率類似。

居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
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“花30億美元的投資來打造一個全新的旅游目的地，這樣的情況並不常見。20年後，依托全新的基礎設施和更加發達的旅游市場，您很可能會發現，這裡的房產價格比今天的巴釐島高出至少10倍。龍目島在國際舞台上嶄露頭角的速度應該比巴釐島更快，因為政府非常務實，為開發的成功投入了大量精力，大力投資開發基礎設施、世界摩托車錦標賽等旅游景點、新酒店、醫院，以及國際機場的擴建，該機場將成為印尼中部地區的新樞紐。

“目前有幾家國際酒店正在建設中。第一家酒店將於2020年上線。世界摩托車錦標賽將於2021年舉行。考慮到這些開發項目，我們合理預估，到2021年土地價格可能會翻一番。

龍目島的色龍貝拉納克海灘（Selong Belanak）——全世界風景最優美的白色沙灘之一，西面有氣勢宏偉的海灣

“南龍目島有世界上最美麗的一些海灣，還有風光綺麗的山景作為襯托。在巴釐島，海灘景色迷人，但海灘背後大部分地區地勢低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】


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 來源：南華早報綜合整理
責編：Zoe Chan

9張重要圖表幫你看懂澳洲房產

撰文：PATRICK POKE

上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。

雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。

可以改變局面的三個因素

達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。

1. 澳大利亞信貸增長：

澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。

數據來源：澳大利亞儲備銀行，Nucleus Wealth公司

如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。

在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。

2. 外國買家

外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：

中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。

數據來源：澳大利亞國民銀行，Nucleus Wealth公司

主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。

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3. 失業率

這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b） 失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。

我們預計建築業將大量裁員。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、澳大利亞最大招聘網站Seek，瑞銀（UBS）

此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。

三張必看的圖表

謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）

以下是需要注意的關鍵事項：

4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。

數據來源：房地產網站Doman、安保資本

5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、安保資本

6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。

數據來源：彭博、安保資本

關鍵驅動因素

安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。

7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。

圖1：澳大利亞現房價格

數據來源：澳大利亞統計局、澳大利亞儲備銀行、Evergreen Consultants公司

我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。

8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。

圖2：住房相關信貸增長

可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。

9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。

數據來源：澳大利亞統計局

結語

隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：

 

來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

Royal LePage最新報告：在加拿大，你能買得起哪裡的Condo？｜居外專欄

報告重點：

  • 大多倫多地區的Condo價格每平方英尺年漲幅為1%，價格為$743/sqft。
  • 大渥太華地區的Condo價格在加拿大幾大市場中同比漲幅最高，為9%，價格為$395/sqft。
  • 大蒙特利爾地區的Condo售價漲幅達到了兩位數，每平方英尺同比漲價3%，價格為$362/sqft。
  • 大溫哥華地區每平方英尺公寓價格，則同比下跌了3%，至$764，跌幅居全國幾大城市之首。
  • 大卡爾加裡地區的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。

 

根據Royal LePage的數據顯示，大多倫多地區公寓價格已較去年同期上漲9.1%，至每平方英尺743加元。與此同時，大溫哥華地區的房地產價格繼續走低，一套每平方英尺的中位數價格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。

Royal LePage總裁Phil Soper 表示：“在加拿大幾個最大的城市，許多年輕買家都在尋找他們買得起負的房子，而嬰兒潮一代也傾向於那些無須維護的公寓住宅。所以說，毫無疑問，強勁的市場需求推高了公寓價格，當然在溫哥華和卡爾加裡除外。面對高企的價格，買家會傾向於購買那些小戶型的公寓，尤其是那些剛剛進入市場的首次買家。”

如果綜合考慮幾大城市的所有住宅類型，大渥太華地區每平方英尺房價同比漲幅最大，達9.6%，其次是大蒙特利爾地區5.9%。但多倫多市區單位面積的價格漲幅達到了6.1%，受其推動，整個大多倫多地區每平方英尺房價上漲了2.0%。大溫哥華和大卡爾加裡每平方英尺的房價跌幅最大，分別下跌了11.3%，和6.2%。

盡管最近大溫哥華地區的房地產市場出現了價格調整，但其平方英尺的價格依然居全國之首。預計當地每平方英尺的公寓價格為1,044加元，為而一套單戶家庭獨立屋，每平方英尺的價格約為1,279加元。

在報告中提及的幾大市場中，除溫哥華以外，其余地區公寓房屋每平方英尺的價格中位數，都要高於單戶獨棟住宅。

Phil Soper 指出：“雖然公寓單元的面積更小，但它們是我們眼下社區規劃的核心，也是我們的未來。只要有了更多的發展機會，它們就可以滿足日益增長的住房需求，也可以滿足購房者對自身生活方式的期望。”

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盡管溫哥華市區每平方英尺公寓的中值價格明顯高於多倫多市區，但大溫哥華地區Condo的中位數，僅僅比大多倫多地區高出$21/sqft。然而就面積來看，大溫哥華地區的公寓買家平均下來要比大多倫多地區多買62平方英尺。

大卡爾加裡的公寓中間價為每平方英尺313加元，是幾大市場中價格最低的。

Phil Soper說：“卡爾加裡公寓的性價比在加拿大幾大市場中是最高的，難怪在《經濟學人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡爾加裡會名列第四。”

分區數據

大多倫多地區

在今年的前7個月，大多倫多地區每平方英尺公寓的中間價出現了大幅上漲，同比漲幅達9.1%，中間價為$743/sqft。然而，大多倫多地區單戶獨棟住宅的價格漲幅卻相當吻合，同比僅上漲了1%，價格為$486/sqft。

Royal LePage的經紀表示：“較低的庫存水平給大多倫多地區的房價帶來了上行壓力，尤其對公寓等入門級物業更是如此。盡管獨立式住宅每平方英尺的價格更低，因而性價比更高，但考慮到Condo居住空間更小、供應量更高，所以那些首次購房者更能負擔得起的房屋還是Condo。”

與此同時，多倫多市區每平方英尺住宅的價格同比上漲了6.1%，至782加元。按房屋類型劃分，單戶獨立住宅每平方英尺的價格中值仍相對持平，同比上漲1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的價格中位數，則同比飆升了8.5%，達到了839加元。

Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什麼，在某些情況下，他們甚至願意花更多的錢去買一套更小的房子，為的就是能住在自己心儀的社區。而在如今的市場上，重視房屋地段也同樣是一個大趨勢。”

在多倫多市區，一套Condo的平均面積為752平方英尺，而單戶獨立住宅平均為1512平方米，Condo的平均居住面積僅僅是其一半。而如果將視線擴展到整個大多倫多地區，Condo的居住面積中值為783平方英尺，僅僅較市區增長了4%。而整個大多地區，獨立屋的面積中位數為2,000平方英尺，較多倫多市區的數字高出了32%。

大蒙特利爾地區

2019年前7個月，蒙特利爾市Condo每平方英尺的中間價同比上漲7.9%，至433加元，與此同時，單戶獨立住宅每平方英尺的價格同比上漲6.9%，至313加元。整體而言，蒙特利爾市區和大蒙特利爾地區的住宅，每平方英尺的中間價分別上漲8.3%和5.9%，至357加元和286加元。

大蒙特利爾地區一套共管Condo每平方英尺的價格漲幅，比獨立屋高出了近一倍，兩者漲幅分別為10.3%和5.2%。

Royal LePage的經紀對此作出評價：“嬰兒潮一代正在尋找一些面積較小的公寓，千禧一代的購買力也在增加，更多的外國買家也推動了過去三年公寓價格和需求的上漲。蒙特利爾可用的土地有限，建築商和開發商想讓每一寸土地都發揮作用。因此，在郊區，尤其是交通樞紐附近，正在建造更多高端、寬敞的公寓。”

盡管市中心以外地區的房價仍較低，但大蒙特利爾地區的Condo，每平方英尺的價格漲幅要快於蒙特利爾市區。大蒙特利爾地區增幅為10.3%，而蒙特利爾市區的增幅為7.9%。

許多買家都希望買得起房子，同時認為與其花更少的時間上班，不如擁有更大的居住面積。對於這些人而言，蒙特利爾的郊區正變得越來越有吸引力。而且在2021年，蒙特利爾的公交系統將會擴建，到時人們前往市中心會更加方便，郊區對人們的吸引力也會進一步提升。

大溫哥華地區

在今年的前7個月，溫哥華市區和大溫哥華地區的Condo，對買房者來說，都變得更“容易負擔”了，這兩者的每平方英尺價格分別同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的價格分別為$1,044 和$764。盡管房價下跌，但在加拿大幾個最主要的市場中，大溫哥華地區每平方英尺的公寓均價仍然是最高的。然而，在近期，大溫哥華和大多倫多地區的公寓均價差距正在縮小，兩者每平方英尺的均價分別為764加元和743加元。

對此，Royal LePage的經紀評論說：“隨著溫哥華公寓市場的降溫，購房者幾年來首次可以從中受益。較高的庫存水平已導致市場接近供過於求的狀態，因此每平方英尺的價格已大幅下降。我們還看到，購房者正在搬離市中心，前往一些靠近交通樞紐的偏遠地區，因為那裡的房價更便宜。”

此外，盡管在溫哥華市區每平方英尺獨立屋的價格為1,279加元，大幅高於Condo的1,044加元，但在整個大溫哥華地區，每平方英尺Condo的價格中位數依然高於獨立屋。二者分別為764加元和648加元。

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大卡爾加裡地區

今年頭7個月，卡爾加裡市和大卡爾加裡Condo市場的“可承受性”繼續增長，每平方英尺的價格中位數雙雙跌至313加元，跌幅分別為6.8%和6.7%。與其他所有主要市場都不一樣，卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區的Condo，每平方英尺的價格幾乎與單戶獨立住宅的價格相當，分別為310加元和302加元。

在2019年前7個月，卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區Condo的居住面積中位數分別為842平方英尺和850平方英尺，而同一地區單戶獨立住宅的居住面積中位數為1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示：“在卡爾加裡，一套公寓和一套獨立屋，每平方英尺的價格相差無幾，但公寓面積更小意味著價格更低。然而，這不僅僅是價錢的問題。公寓買家通常會被‘無須維護房屋’，以及‘生活設施齊全’，這樣的便利條件所吸引。與去年相比，該地區的公寓庫存連續第四個月下降。這是公寓市場可能正在企穩的一個好跡像。”

大渥太華地區

今年頭7個月，大渥太華Condo每平方英尺的中間價格在所有地區所有類別的物業中漲幅最大，同比上漲17.9%，至395加元。相比之下，大渥太華地區一套獨立屋的均價同期上漲了8.5%，至265加元。

Royal LePage表示：“渥太華市場的公寓和獨立式住宅的庫存水平仍然非常低，導致價格上漲。目前需求依然旺盛，銷售速度也依然很快。”

與大渥太華地區相似，渥太華市區的Condo和單戶獨立住宅市場都經歷了健康的升值。今年頭7個月，該地區一套公寓每平方英尺的價格中位數同比上漲4.2%，至444加元，而一套獨棟住宅的中位數價格同比上漲6.8%，至282加元。

2019年前7個月，渥太華一套Condo和一套單戶獨立住宅的居住面積中位數分別為889平方英尺和1942平方英尺。大渥太華地區的Condo和單戶獨立住宅的面積中位數分別為909平方英尺和1761平方英尺。

 

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澳洲房市再次升溫 悉尼房價連漲兩個月

位於悉尼郊區伯奇格羅夫（Birchgrove）的成排住宅。悉尼是澳大利亞最大的房地產市場，根據CoreLogic的數據，悉尼的住宅價格在過去兩個月中均在上漲。圖片來源：路透社

據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。

一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。

負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”

他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。

市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。

澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。

澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。

悉尼Mascot區Escada公寓，項目包括多種戶型超大面積的1-3室，共計111公寓。住戶不僅能夠體驗優越的居住環境、現代化的裝修風格、高品質歐式配套廚電，更能享受絕美壯闊的東南向Botany Bay無敵水景。距離悉尼CBD、國內及國際機場均少於5公裡。2臥2衛1車庫價格約¥427萬。查看房源信息

彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。

澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。

該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”

房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。

拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。

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不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。

然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。


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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan

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滑雪熱潮吸引中國買家來到日本 粉雪中蘊藏絕佳投資機遇

日本的幾大首選城市和滑雪勝地吸引著中國買家，因為我們看到了日本極具潛力的投資機會。

每年冬天，喜愛滑雪的人士都會前往歐洲、美國和加拿大的雪山進行一年一度的滑雪探險。但最近，位於日本北海道北部島嶼的新雪谷滑雪場，這個一度默默無聞的滑雪勝地，卻成為了滑雪的熱門選擇。

以前相對不為人知的新雪谷（Niseko，舊稱“二世古”）現在到處都是游客，其中大多數游客來自亞洲，越來越多的游客來自中國大陸。現在在滑雪坡上聽到人們說普通話是司空見慣的事情。這個蓬勃發展的滑雪村擁有世界上最好的降雪量和降雪條件之一，適合進行各種層次的滑雪活動。來自世界各地的滑雪愛好者在網上為滑雪勝地投票時將這裡列為日本第一滑雪場，從而鞏固了它作為世界頂級滑雪勝地的地位。

新雪谷區為日本國立公園、國家公園指定所在地，其四季不同的自然風光使其成為全年均可觀光的度假勝地。

為什麼中國滑雪人數激增？

中國滑雪者人數之所以激增，其源頭始於2015年北京成功申辦2022年冬奧會。從那時起，中國政府就不遺余力地推廣冬季運動。這推動了中國國內700多個滑雪場（包括室內和室外）的建設，但惡劣的天氣、高昂的價格和較差的服務促使中國游客轉向日本等海外目的地。

根據2017年中國滑雪產業白皮書顯示，日本度假勝地占中國冬季運動出境游客的50%。目前，中國大約有1210萬滑雪者和滑雪板愛好者。據估計，這些人超過一半會出國旅游。到目前為止，日本是他們最喜歡的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中國游客推動房地產投資 

因此，亞洲游客的湧入正在改變日本的滑雪產業和為其服務的房地產市場。英國《金融時報》（Financial Times）的一篇報道稱，北海道的情況尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花園度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

據JTB旅游研究咨詢公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）統計，自今年4月以來，共有726,100名中國大陸游客赴日旅游，推動了外國人對日本房地產的投資。對於中國買家來說，日本是他們自己國家在生活品質方面學習的榜樣。而在日本買房意味著他們離擁有夢想家園的目標更近了。盡管如此，中國領先的海外置業網站居外網Juwai.com的數據顯示，77%的中國購房者是為了投資而買房。2018年第三季度，居外網上中國買家對日本房地產的購買問詢量激增。

來源：2019年居外網數據

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日本房地產為何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地產正受益於欣欣向榮的旅游市場，在過去的幾年中，土地價值上漲了約30%。房地產經紀人表示，高品質的日本建築和快速增長的投資收益也讓日本住宅變得更受歡迎。

有幾個因素推動了中國人對日本房地產的需求。根據新雪谷房地產公司（Niseko Real Estate）的一份報告稱，滑雪是其中一個因素。到冬奧會舉辦時，中國預計將有3億滑雪者。雖然有些中國人可能在國內掌握了滑雪竅門，但更富有冒險精神、更富裕的中國人會前往日本，因為那裡的山更雄偉，粉狀的雪更松軟、更深。

嚴格的資本管制也促使中國買家將目光投向西方傳統市場之外的機會。自2017年以來，中國人在美國和英國投資變得更加昂貴和困難。

另一方面，日本不僅離家更近，而且相對更便宜。最重要的是，外國人可以在那裡擁有持永久產權的土地，而在中國大陸，所有土地都是向政府租賃的。

投資定居是另一個因素。願意在日本創業的中國人可以為自己和他們的家人獲得簽證。此外，日本不向外國買家征收額外費用和稅款，也沒有實行任何限購措施。

Koa Niseko是新雪谷町東山區（Higashiyama）的20棟時尚的3居室別墅和2居室聯排別墅系列。該項目距離新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪纜車只有8分鐘的路程，擁有絕佳的隱私和便利度。這些寬敞的住宅在交付時會配備齊全的家具，能隨時入住。2居室聯排別墅價格從1,173,170美元起；3居室別墅價格從1,832,370美元起。
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中國人會購買哪裡的房地產？

東京和大阪的普通住宅區需求最為旺盛，購房者正在尋找第二套住宅或公寓。購房預算在20萬美元至60萬美元之間。《日經亞洲評論》（Nikkei Asian Review）的一份報告顯示，許多人還會選擇出租他們買下的房產。

日本首都東京仍是主要目標。第二選擇便是大阪，它是曾經的金融中心，現在則是一個旅游熱點。歷史名城京都也在投資者的名單上名列前茅，盡管需求很強勁，供應卻不足。橫濱距離東京只有30分鐘的火車車程，那裡環境優美，靠近大海，而且房價便宜。

然而，據居外網報道，新雪谷是問詢量增長最快的日本城鎮。鑒於亞洲買家對能夠滿足滑雪需求的房產喜愛有加，因此居外網預測，到2025年，中國在日本滑雪住宅房地產市場的份額將從幾乎為零增長到至少5%。


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