Finance News – Page 67

2018多倫多商業地產展望和關注點 | 居外專欄

上壹期，Daisy黃嵐和大家聊了2018年加拿大商業地產展望，今天讓我們來聚焦加拿大第壹大城市多倫多，從以下幾方面來看看2018年多倫多商業地產的趨勢和看點：

｜宏觀基本面

和全國壹樣，多倫多在2017年也創造了商業房地產投資的新記錄，資本流入多倫多超過了150億美元。2018年多倫多繼續成為各類資本的商業地產項目的首選目的地。

Daisy黃嵐的【從科技人才來看多倫多樓市】的原創文章中提到了科技和人才對城市發展基本面的支持，預計2018年技術和人才將繼續成為多倫多經濟的推動力。
在強勁的加拿大經濟支撐下，多倫多市區寫字樓市場在全球範圍內繼續變得越來越具有競爭力。寫字樓空置率創歷史新低。隨著科技行業的持續增長，辦公空置率預計將保持在低位。

多倫多已進入壹個新的開發周期，以應對極低的空置率並跟上市中心的租戶需求，開發商現在正在積極建造A級寫字樓。在新壹批辦公樓交付市場前，大型高端租戶的選擇仍然有限。

｜區域和業態看點

TTC的旺市延伸線拓展了Vaughan都會中心的發展前景。因此北約克和旺市的辦公樓也值得關註。
電子商務的興起改變了零售和工業物業的格局，如何打造全面的供應鏈網絡，從倉庫、分銷、到門店，都將變得至關重要。位置良好的物流倉儲式物業將成為香餑餑。
由於多倫多仍然是加拿大移民的首選目的地，但高昂的土地成本使得開發商難以真正的提供大量新的房源。新的Condo房型可能不可不變得更加局促來分擔高企的成本。
在整個GTA中，酒店物業由於開發渠道非常有限，市場供應不足，預計2018年酒店物業將繼續增值。

｜值得關註的項目

CIBC Square

2017年，CIBC宣布了壹項具有裏程碑意義的交易，成為現在名為CIBC Square的多復合發展項目的主要租戶。該項目由位於聯合車站附近的兩座甲級辦公樓組成，高架公園位於軌道線之上，連接兩座建築。第壹座塔樓將於2020年交付，第二座塔樓將於2023年交付。

東湖濱區

多倫多東部湖濱地區去年2017年發生了大量的活動，包括幾個大型項目的破土動工。糖碼頭Suger Wharf是壹個正在建設的由多個高樓組成發展項目，將成為LCBO的未來總部。Google宣布他們將與多倫多湖濱區合作，建立世界上第壹個“智能城市”。位於Don Valley Pkwy以東的East Harbour購物和辦公區項目預計將為多倫多東部帶來超過1000萬平方英尺的新辦公空間。

萬錦市中心

約克大學萬錦校區萬豪酒店和GO-Transit Stouffville Line擴建項目是Remington Group旗下Downtown Markham開發項目之壹。這些發展計劃使Metrolinx和VIVA都能與萬錦市合作推進沿Hwy 7等主要幹線公路的基礎設施。建設綜合的多式聯運系統對萬錦市中心項目的成功至關重要。

居外精選多倫多商業房源：7 St.Thomas

多倫多7 St.Thomas大樓位於市中心超級黃金地段Bay-Bloor大街，坐落於Bay社區的繁忙大街交叉口處。作為高端零售與商務辦公的集合，該大廈匯聚了維多利亞時期建築與當代建築風格，尤其註重設計品質。該建築獲頒發LEED®綠色建築金級認證，強調了生態環保意識和社會責任感。這座完全翻新的三層歷史聯排別墅目前僅餘少量單位出售，投資機會絕無僅有。

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責任編任：Zoe Chan

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來美國“淘金聖地”印第安納州，坐擁私人莊園實現超凡夢想！

近年來，美國憑借巨大的消費市場、全球研發中心、領先的技術水平以及持續提高的勞動生產率等優勢，成功吸引了眾多境外投資，成為境外投資最多的國家。但是，投資美國選擇哪個州最明智？作為備選州之一，印第安納州默默掏出了一份榜單：

在福布斯榜上，印第安納州曾憑借其自身強大的的海陸空運輸能力、全美最佳的基礎建設、全美排名靠前的稅收優惠政策等優勢，位列全美十大最適宜經商州之一。境外企業在印第安納州的經營成本位列全美最低，成為名副其實的“淘金聖地”。同時它還擁有著以汽車整車及零部件制造為代表的先進制造業、醫療健康產業、農業這三大支柱產業，可謂卓爾不群。今天小編就在這個低調而有腔調的印第安納州內，為各位投資者和專業人士，尋找到一處屬於“大夢想家”的伊甸園。

從辛辛那提西部驅車僅35分鐘、從印第安納州首府印第安納波利斯驅車僅90分鐘，您就將十分便捷地到達這座位於摩斯倫希爾（Moores Hill）市郊外的私家莊園。在一片連綿起伏的丘陵地帶，在一片田園夢幻般的127英畝的坡地上，這棟超過12,000平方英尺的豪宅就像一部美國西部史詩，正等待著來自東方國度的您，用腳步來丈量、用心來感受它的魅力。

一踏進這座莊園，您將會有一種穿越時空的錯覺——時光仿佛回溯到了幾個世紀以前，您和您尊貴的客人們穿著價值連城的華服，從裝飾著精致頂冠的圓形拱門下魚貫而入，耳邊傳來高雅的古典音樂，耀眼的燭台與精致的銀器、酒具相映成趣。是的，這所豪宅裡每一處您能夠想到的細節，都彰顯著主人地位的尊貴；這令人驚嘆的莊園，分明就是大夢想家們的天堂！

中午時分，陽光透過精美的彩色玻璃灑入屋內，尊貴的客人們三三兩兩地步入典雅而正式的大堂；弧形樓梯上，一襲優雅長裙的女主人緩緩而下；耳畔，小型室內樂團的弦樂四重奏輕柔響起，一場盛大而私密的宴會就此拉開了序幕。

另一側，男主人邀請尊貴的客人們在一樓寬敞的吧台上小憩，穿著考究的侍者適時地為您端上一杯精致的雞尾酒，隨後引領著您步入房子內部更加溫馨私密的會客廳。在這裡，商談正事或者只是放松閑聊，相信一定會賓主盡歡。

在美國的上流社會，邀請重要的客人來自己的家中做客是很重要的社交手段，因此擁有華貴寬敞的廚房和餐廳就顯得尤為重要！來吧，這個配有兩個島台、巨大的集成冰箱和雙烤箱的美食廚房絲毫不會讓您失望，在這裡，再多的朋友和客人前來就餐也不會顯得擁擠。奉上主人的誠意、美食與美酒，還有什麼談不成的事情、結不成的伙伴呢？

主臥室堪稱這棟豪宅的“顏值當擔”——暖色調的實木地板、拱形窗戶和漂亮的裝置無一不讓您的身心得到巨大的放松和滿足。想像一下，忙碌了一天的你，躺在這寬大舒適的木質床上，享受貴族般的生活，夫復何求？

與主臥相匹配的主臥浴室自然也不會讓您失望。高檔浴缸與洗浴設施一應俱全，羅馬柱與鏤花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲憊與辛勞，好好睡上一覺，明日滿血復活，繼續創造新的商業奇跡！

值得一提的是，在這座令人驚嘆的、郁郁蔥蔥的莊園裡，居然還設有第二處住宅！它的設計也很經典，毫不馬虎。共設有3間臥室、3間全浴室、1間半浴室和一個設備齊全的低層空間，這樣充分而人性化的設計，絕對可以滿足親友團的住宿要求。

這樣的一棟位於美國印第安納州摩斯倫希爾郊外的私家莊園堪稱完美！正是來美國的投資者、專業人士以及向往田園生活的人士所尋覓的。搶盡先機，就是成功的秘訣！等你來，實現大夢想家的美國夢！

（購買此處房產必須提供相關資金證明，具體信息請致電居外熱線400 0041 7515或者點擊http://www.juwai.com/43657260.htm詳細了解。）

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Rebecca Glazier提供

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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多倫多海外買家稅返還攻略｜居外專欄

時間過得很快，2017年4月21日加拿大安省頒布“海外買家稅”（NRST）已經過去1年半的時間。一部分當時工簽身份的購房客戶，已經陸續開始申請贖回買家稅，明年轉年也會有很多國際學生加入這一行列。各大律師行和會計師事務所在幫客戶申請贖回海外買家稅的過程中，發現實際的操作中據有不少步驟以及需要提供大量證據，不然會受到財政部的挑戰和質疑，甚至直接駁回請求。為此Daisy黃嵐特地整理了相關資訊，希望以下三頁【海外買家稅返還攻略】能幫到廣大中國買家。

符合以下三類條件可以申請退還海外買家稅：

申請退還海外買家稅需要提供的文件：

海外買家稅常見問題：

責編：Zoe Chan

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公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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脫歐日期臨近英國高端房產市場前景如何？｜居外專欄

脫歐的腳步日益臨近，距2019年3月29日正式脫歐這一天只有大概五個月的時間。在英國政府與歐洲的談判陷入焦灼狀態之際，英國首相特蕾莎·梅又提出一項新的針對海外買家加稅的政策。很多國際的高淨值買家對此時的投資方向心存疑慮：是機遇還是風險？倫敦豪宅代理巨擘Beauchamp Estates常務董事Gary Hersham對以下幾個問題的解答希望能夠或多或少地為您未來的投資方向掌舵。

Q1: 從廣義上和長期的角度來講，脫歐將如何影響英國的高端房產市場？

A: 英國是世界上政治、社會和經濟最穩定的國家之一。首都倫敦也是世界上文化最多元且友好開放的城市之一。這些因素使英國成為世界舞台的中心，也使倫敦和英國其他城市成為國際性的商務中心，吸引並連接著全球的精英人士和傑出企業。

從短期來講——這確實造成了一些不安，但是歐洲只是英國貿易往來的伙伴中的一部分；很多國家是先於歐洲共同市場成立以前就與英國建立了貿易合作。歐洲雖然是英國最鄰近的貿易伙伴，但是卻不是唯一的。

英國吸引人的社會文化和經濟，以及地理位置，會使英國高端房產市場的需求一直存在，因為高淨值人群總會在倫敦尋找自住或投資的房產。脫歐的不確定性也許會使銷售量下滑，但是並沒有極大地改變房產的價值。

從長遠來看——因為倫敦的商業與文化魅力，這裡的頂級高端房產依然會非常受歡迎。而有限的豪宅房產數量，會確保高端房產保有良好的投資價值。而目前的彙率變動，被很多國際買家視為購買房產的好機遇。

Q2: 最近首相特蕾莎·梅將對海外買家多征收3%的印花稅，您對此怎麼看？

A: 今年的保守黨大會期間，英國首相、保守黨領袖特蕾莎·梅宣布，外國買家在英國買房可能會被征收額外3%的印花稅。這是政府應對英國住房危機的策略之一。

新增的稅收可能會導致倫敦最受歡迎地區修建新房的速度進一步放緩，也可能導致開發商降低售價。

如同之前的“第二房產印花稅”一樣，新提出的政策有可能導致房產市場出現短暫的購買熱潮，因為一部分還沒有最終下定決心的人可能會趁沒有加稅之前採取行動。

另外值得注意的是，這只是針對不是英國納稅人的海外買家征收的稅款，也就是說如果你已經在英國工作或生活，便不會為此受到影響。而且該政策是一個提議，具體是否施行還沒有確定。

延伸閱讀：【英國擬對海外買家增稅華人房產投資者遇變數】

Q3: 很多買家視目前英國房價下跌為購買的好機會，但是有些人則等待房價進一步下降。您對此怎麼看？

A: 現在看到的，因為脫歐而造成的價格下降已經呈現見底回升的趨勢。其實對海外買家來說，主要是彙率的波動造成了10%到20%的折扣。

彙率下降和脫歐的不確定性帶來的機遇正在結束，因為目前的價格已經非常低。很多買家認為，過去的12個月中是很多買家在英國鎖定房產的絕佳時機，特別是市場上最高端的那些房產。

倫敦頂級豪宅“VICTORY HOUSE”——全新建築，達到世界最高標准，讓您體驗極致的奢華。坐落在倫敦的中心地帶，就在肯辛頓宮對面。設有頂級安保系統和電動門，起居室/舞廳、6個臥室，浴室配有淋浴間，還有泳池、水療、健身房、電影院、書房、花園，以及屋頂露台、私密停車處。
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Q4: 在充滿不確定性的市場條件下，Beauchamp Estates有怎樣的優勢能夠確保買家的青睞？

A: Beauchamp Estates的總部位於倫敦，並且在世界各地的主要城市設有辦公室。這使我們得以在世界多個地方為客戶提供服務。Beauchamp Estates在這個領域已經有40年的經驗。以極大的熱忱持續地提供專業的服務使Beauchamp Estates成為全球高淨值人群的首選購房顧問。

Beauchamp Estates一直保持著“小型精干”的企業規模，這使我們能夠非常多樣靈活，不被大公司的結構和流程所限制；公司的規模雖小，但是在業界卻有著很高的地位。在超過千萬英鎊的房產銷售量方面，居業界領先地位。我們對客戶的需求回復及時迅速，並有很好的口碑，加上豐富的經驗和以客戶為中心的理念，使我們擁有很多忠實客戶。

責任編輯：Zoe Chan

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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新租房政策出台迫使新西蘭業主退出房地產市場

新西蘭政府計劃針對業主出台更為嚴格的政策，以加強保護租戶權益，這一舉動導致部分業主決定出售出租房產。這一政策包含一系列要求，如給房子供暖，業主無權要求租戶不攜帶寵物，降低租金等。但業內專家表示，此舉僅屬於簡單的膝跳反應，以迎合部分租房體驗不佳的租戶。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，過去12個月來，隨著客戶賣掉出租房產，該公司已經失去了超過20套房產。他指出，在出租市場供不應求的情況下推出這一政策簡直是瘋狂之舉。“大多數業主都認為這很瘋狂。他們表示出租市場越來越難以盈利，沒有必要再留著出租房產了。讓政府自己去想辦法吧。”他又指出，到頭來，租戶將承擔所有花費。

Prentice並不是這一策影響的唯一“受害者”。奧克蘭一名業主需要花費42000新西蘭元的價格修繕其出租房產。面對有利於租客的新政府法律，這名業主對投資房產的價值性提出了質疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告訴業主稱，7月1日新規定實施後，如果他們無法滿足政策要求，公司將無法為其管理房產。“我們必須強制要求他們這麼做。因為我們不願因為他們的失職而接受4000新西蘭元的罰款。”

他表示，住房條件的確需要改善，但業主們感到難以接受的是起居區需要安裝熱泵，每間臥室都要安裝加熱片，浴室和廚房都要安裝排氣扇。他指出，為達到這些標准，需要花費高達5000新西蘭元的支出。這讓部分業主“敬而遠之”。

陶朗加（Tauranga）房地產投資者協會主席Juli Anne Tolley擔心新的政策條款會在業主提前90天告知租戶要搬出房產時要求業主需要提供相應理由。“如果你的租戶存在威脅，或給鄰居造成不便，你該怎麼辦？”她指出，房產投資者正在考慮其他的投資選擇，如商業房產。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和羅托魯瓦（Rotorua）擁有出租房產。他認識的一些業主已經賣掉了他們的出租房產。他表示，政府的計劃可能只是虛張聲勢，他決定暫時按兵不動。“我決定堅守陣地，希望最後情況會恢復理智。”

科羅曼德爾半島（Coromandel Peninsula）旺阿馬塔（Whangamatā）Ray White房產的經理Trish Morisson表示，業主必須意識到政策嚴重偏向租戶，如果業主做錯了事情，他們就可能被要求退還租戶的所有租金並接受罰款。她指出，12年來，平均租金翻了一番。懷蒂昂格（Whitianga）的房產比旺阿馬塔更貴。

旺阿馬塔Ray White房產經理Christine Fletcher和Trish Morisson

Danny Boeglin曾經居住在泰魯瓦（Tairua）。他擁有14套公寓、單元房和出租房產。他在房產出租行業擁有25年的經驗，他決定在租期到期後就悉數賣出這些房產。“我們一直都盡力照顧好我們的租客，但政府現在的所作所為是在剝奪我們的財政自由，我們無法決定如何使用我們的收益。這很可怕。如果我有一輛價值20萬新元的蘭博基尼，我會很害怕別人開走它。而現在政府卻希望我們將主動權交給租客，而我們只能祈禱一切能有好的結局。”

住房和城市發展部長Phil Twyford表示，3/1的新西蘭人都選擇租房，如果租期不穩定，那麼這些家庭就會被迫頻繁搬家。

過去一年來，商業、創新和就業部（MBIE）的租房債券上漲了2.3%，該部門計劃於未來四年內在豐盛灣（Bay of Plenty）建成275套政府房產。他承認，出租市場處於不確定時期，但同時希望業主能夠對政策的改變有所發言權。

陶朗加租金看漲

Trade Me數據顯示，8月陶朗加租金中位數達到490美元，上升了6.5%。租賃部門負責人Aaron Clancy表示，“光環效應”持續對奧克蘭周邊地區造成影響，豐盛灣的租戶受影響程度最高，周租金中位數年增幅達到8.2%。

OneRoof 編輯Owen Vaughan表示，陶朗加優質出租房產的需求十分強勁，其發展與該城市的房地產市場並駕齊驅。“與普遍看法相反的是，業主並不是總能受益於的租房需求的增強。數據顯示，運營出租房產費用的增長速度略高於租金的增長速度，而租金增長則普遍低於收入增長水平。”

新西蘭Ray White公司在居外網上出售的陶朗加3臥2衛房產，在這裡您可以將鄉村生活與城市便利相結合，教育、娛樂和購物都在輕松的車程內。
居外房源編號：30454859 點擊查看物業信息

法規建議

政策變化或將於2020年生效。部分政策建議如下：

業主若要提前退租，須明確說明合理理由；
業主若要提前退租，不論情況如何，須提前90天告知租戶；
如果租戶認為租金高於市價，可向租賃仲裁庭申請降低租金；
業主無權拒絕租戶攜帶寵物；
健康住房標准將設定最低供熱標准。

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來源：新西蘭先驅報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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利斯蘇富比運營總監深度解讀新加坡降溫措施｜居外專欄

｜市場情況

新推出針對私宅價格及組屋出租的降溫措施引起了相當大的反響，說明購房依然是新加坡人心中一個高度關注的話題。對於一個像我們這樣土地極其稀缺的國家來說，不難想像購房不僅代表著一種歸屬感，同時也是一種優質的資產保值以及財富傳承的手段。本地的私宅交易市場有起有落，但整體上還是上行的。

｜降溫措施是否真的是苦口良藥？

私宅市場從2017年二季度開始觸底反彈，私宅價格指數（PPI）過去四個季度增幅達到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降溫措施，意在壓抑開發商投資拿地的欲望以及控制買家對於第二及第三套房產的需求，從而減緩房價的增長速度。

一方面，房價最近的這一波漲幅已經接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，當時17個季度之中房價上漲了62%，甚至在次貸危機期間也仍然處於上升趨勢。另一方面，從2013年3季度以來，政府一共8次出台了不同的調控措施，並在接下來的15個季度裡，成功地讓房價下調了約12%。通過這一系列操作，我們不難看出，政府對於市場波動的關注還是相當密切的，不希望前期采取的調控措施因為市場的活躍而最終功虧一簣。政府的再次出手可以理解，但是出手的時機，範圍和力度卻是在市場意料之外的。新一輪的調控對包括買家、賣家以及開發商的各方都有不小的影響。購置第一套房產的買家是唯一幸運的一群人，但即使這樣，貸款比例（LTV）的降低也將從一定程度上影響他們的購買力。

最新一輪降溫措施發布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理總監Ravi Menon先生曾發表講話，將新加坡房市比做“烏托邦“，警示民眾。在劍橋詞典中，“烏托邦”的解釋為：一種極度愉悅的狀態，有時候在特定情況下甚至顯得不合常理。在業內人士看來，雖然說私宅價格增長速度超出預期，但是交易量並沒有到達之前高峰期時的水平。可惜政府並不這麼認為，在他們眼裡，房價飛漲有可能超前經濟基本面，如不提早采取行動，後期就可能需要更大的糾正力度。

新政策帶來的反應是立竿見影的，就在正式發布的當天晚上7天到12點前，共有超過1000套公寓搶在新政策生效前被售出。許多原本舉棋不定的買家很快下定了決心，畢竟零點一過，同樣的單位就將因為印花稅的原因貴上個幾萬塊錢了。這麼多房產在僅僅數小時之內成交，這充分顯示了市場上不乏流動資金，同時買家對於私宅房產市場的長期走勢還是非常看好的。

開發商在這輪調控中是最為受傷的一方。在新的制度下，購買住宅房產並進行開發時，開發商需要支付的額外買家印花稅（ABSD）將從原本的15%上調至25%。如果開發商在規定時間內滿足政府提出的相關要求，那麼這筆額外的款項是可以被豁免的。但是他們仍必須在一次性多支付一筆費用，數額為地價的5%，這筆錢是不可返還的。這就不難理解為什麼新加坡房地產開發商協會（REDAS）會在新政策發布後第一時間強烈發聲了，他們表示政府在市場還未完全恢復的情況下就采取如此強硬的調控措施，這樣的舉動是非常不成熟的

新加坡的私宅市場一直以來都是一個受限制的自由交易市場，政府會通過發布相關的政策來引導市場朝一個健康可持續的方向發展。這也使得從1970年私宅價格指數（PPI）開始統計以來市場總體上呈現穩步增長的態勢，其中也經歷過不景氣的時期，但是相較於行情好的時段依然屬於少數。新政策的發布必然會給之前四個季度的市場回暖降溫，原本的”V“字型的反彈很大可能會演變成一輪較為平緩的”U“字型調整，或許這樣相對穩定的改變從長期來看將會對各方產生更為有利的影響。

根據現有的數據，8月份非有地住宅的二手房交易價格為1219新幣每平方英尺，較1-7月的平均值，1228新幣每平方英尺僅僅下降了約1%。雖然數據顯示8月份的交易量只有448個單位，比今年1-7月的月平均交易量，1146戶減少了月61%。但是這並非只是新政策的原因，畢竟在農歷7月看房及購房在華人眼裡本來就是一項忌諱。綜上所述，市場在面對新政策時已經展現出了很好的韌性，相信長期依然是持續向好的。

我個人認為隨著時間的推移，只要經濟大環境保持穩健，買家額外印花稅及更高的首付都會在市場定價時被充分考慮在內，並逐漸淡出人們的視野。普通買家也會意識到這點並調整好自身的預算上限，然後再考慮是否願意在可承受的經濟範圍內接受面積更小的戶型。高端買家通常是有能力且有意願長期持有房產的。所以除去價格，他們還會會考慮更多的因素，比如說質量、獨特性、生活體驗，甚至是保值能力，資產組合等投資綜合因素，收到的影響預計會更小。

｜外國買家還有機會嗎？

很多人懷疑新政策是否會讓所有的外國房產買家望而生畏。從高端房產市場的角度來說，海外投資人在購置房產時主要考慮的是新加坡與其他國家相比之間的優劣，這包括政治穩定度、貨幣走勢、當地房產市場的走勢，稅收政策等等。這一方面新加坡的優勢依然是很明顯的，畢竟在像中國香港、倫敦、溫哥華等許多其他熱門城市進行房產投資，需要繳納的印花稅並不見得會比這裡來得低。

當然短期內市場肯定會有一定的本能反應並，但是一旦有合適的房產出現，新加坡依然會吸引不少海外投資人的回歸。畢竟對於他們來說，做決定的重點不在於價格，而更多的來自於房產本身是否能夠滿足需求和期望。聖淘沙灣的一棟別墅就是個很好的例子。這棟別墅當時的交易價格高達3330萬新幣，每平方英尺1795新幣，是自2013年以來聖淘沙別墅的成交記錄。類似的案例還有South Beach Residence的一套頂層豪宅，也是以約3000萬新幣的天價被一位外國買家購得。

聖淘沙島是新加坡首個也是唯一真正的海濱住宅，允許外國人擁有土地。這個位於聖淘沙島東海岸的綜合住宅兼碼頭度假村開發項目，完美融合現代建築的元素和風格。
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｜“未來“中介

利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）在亞太區域已經是一個非常有影響力的房產中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律賓已設立多達15家辦事機構。除此之外，我們在泰國曼谷的辦公室也將在9月份開業。同時我們還與印尼和越南達成了合作協議並將在2019年進駐當地開始運營。通過強有力的國際業務及影響力，我們意在將自己打造成為亞洲各大城市房產市場的門戶企業。利斯蘇富比國際房地產目前全球共有約960處辦事機構以及超過22000名專業獨立的置業顧問，經營範圍遍及72個國家。我們可以為客戶提供最全面的關系網絡並且保證他們的房產擁有最大化的曝光率。2017年，我們在全世界範圍內完成交易總額超過1080億美元。

但是我們也深刻地意識到眼下市場競爭的激烈程度以及演變的速度。新興科技對於人們交易行為和模式所產生的影響對於每一個行業都將是機遇和挑戰，房地產市場也不例外。而最有效的應對方式就是積極接受並適應改變，同時快速反應，永遠快人一步。特別是當市場出現類似於政府調控等突發動蕩因素時，擁有一個強大而穩定的區域平台無論是對企業本身還是客戶來說，就都顯得越發地重要了。

責任編輯：Zoe Chan

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是誰炒熱了迪拜房產市場？

迪拜土地局（DLD）的統計數據顯示，今年上半年在迪拜房地產投資的1620億迪拉姆中，有300億迪拉姆來自海外投資者。

這些外國投資者在投資迪拜房產時優先考慮的是什麼？可以肯定的是，位置是決定性因素，因此迪拜的熱門景區在外國投資者的心願單中總是名列前茅。

Allsopp & Allsopp的首席執行官Lewis Allsopp說，他們青睞在熱門景區附近購買房產，以吸引房客，賺取更多的租金：“房屋的景觀可能會吸引那些尋找優質地產的投資者。例如，擁有哈利法塔景觀帶酒店一直備受追捧。”

他補充說，其他買家會根據基礎設施的改善情況來選擇投資地，例如不斷擴大的電車線路或Al Maktoum國際機場附近。當然了，這些買家也是關心租金和回報率的：“銀行中的存款利率很低，迪拜房地產可以讓投資者享受9－10％的租金回報率。”

越來越多的買家也在尋找度假屋，因為迪拜是旅行的天堂。

投資者的種類

Carlton房地產公司的聯合創始人兼董事總經理Laura Adams指出，當談到已建成的地產時，人們大多希望住宅的租金回報率是8%，商業地產的租金回報率是10-11%。盡管地理位置、基礎設施、交通便利等因素對於外國投資者很重要，某些投資者也有一些特別的喜好。

智能地產眾籌平台的創始人之一Abdul Kadir Faizal說，有三種類型的外國投資者: 那些尋求8%以上的租金回報率的人，那些著眼於長期資本積累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。尋找高租金回報率的投資者通常會選擇小戶型房產，最好是低價入手。Core Savills的合伙人David Abood說，這類房產在發達社區中也擁有不錯的交通，將支持中長期租住。

Allsopp表示，雖然一些投資者只想獲得租金收益，並希望得到即時的回報，但他的大多數客戶都著眼於資本增值和長期投資：“未來3到4年間房地產的走向很難預測，但可以預見的是，之後10到15年間，迪拜房產一定會升值。”

對於希望在迪拜定居的投資者來說，他們更願意支付更高的房價，以獲得更好的居住體驗——買房對他們來說更是一種生活需要。這些投資者願意等待漫長的房屋完工期，因為他們並不迫切需要搬遷。Faizal說：“最近為外籍退休人員推出的五年簽證政策，對於迪拜房地產來說，意義是十分重大的。”

哪裡的房產更受歡迎？

Allsopp認為，迪拜市中心、Bluewaters島、迪拜碼頭和朱美拉棕櫚都吸引著海外買家。他表示: “海外投資者希望在人造島嶼和國際知名地點選址。”Reidin 的數據專家Haseeb Mirza表示，與此同時，城市濱水區項目的需求也在不斷增長，特別是商業灣和迪拜運河沿線快速建設的新項目。

Mirza透露，迪拜碼頭、國際城市、迪拜蘭德已經在市場上房屋交易量極大，而且那裡大多數公寓的平均房租收益率為7%。

與此同時，越來越多來自歐洲寒冷地區的投資者選中了濱水物業，朱美拉棕櫚島就長期為他們所喜愛。Bush說：“無論是身處近200萬人民幣的小公寓，還是单价高於1.3萬人民幣的龐大的七居室，海外買家都可以在這領略到美麗的海景。”

外國投資者也喜歡成熟的開發商。Bush說，這些開發商能提供更多便利，例如能免除土地局注冊費、提供延期付款的機會，許多中小型開發商則辦不到。

SE7EN RESIDENCES提供一種理想的生活方式——奢華、便利又和諧，享有阿拉伯海灣，迪拜碼頭天際線和Burj Al Arab的壯麗海濱景色。豪華公寓位於朱美拉棕櫚島上，坐落在Nakheel Mall購物中心對面。僅售約¥360萬。
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誰在買迪拜的房產？

Faizal表示，中國、印度、英國投資者近年來紛紛湧現：“這主要是因為與他們國家相比，迪拜一些商品的價格要便宜25%左右。”

Ellington觀察到這一趨勢，報告說中國客戶現在是其五大客戶之一。自2016年以來，迪拜的開發商發現對中國買家對銷售額已增長了150%。這促使他們建設了一個普通話交易平台，並聘請了一支會講普通話的團隊。

開發商們也注意到這一點。迪拜房地產銷售總監Marwan Al Kindi表示：“在過去的兩年中，中國買家始終是迪拜的十大房地產買家之一。然而今年4月份，中國買家開始躋身迪拜五大買家之列，我們正可以利用這一點。”

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來源：Gulf News
編譯：Fern Wang
排版：Zoe Chan

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菲律賓房市繁榮發展離不開海外勞工的強勁購買力

壹位觀察人士表示，海外菲律賓人將超現代的全新生活方式快速介紹到菲律賓各個角落。

2018年9月16日

菲律賓外出務工人口總數約為910萬人，達到全國人口的10%。2015年，海外勞工向菲律賓國內匯款總額達到280億美元，占菲律賓GDP的9.8%，這壹數據反映了菲律賓海外勞工群體對國家經濟的巨大貢獻。

然而，海外勞工的整體消費實力、以及其對菲律賓經濟發展模式帶來的轉變，卻被大大低估。

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房地產需求

從海外勞工群體中收益最為明顯的行業，當屬菲律賓的房地產市場。自21世紀初以來，這壹群體購房需求的增長，就開始推動馬尼拉大都會及其周邊地區房地產市場的繁榮發展。

菲律賓房地產和建築商協會負責人Manuel Serrano表示，“海外勞工人員振興了公寓市場”。

房地產的繁榮勢頭已經超出了馬尼拉大都會的範圍，達雅臺（Tagaytay）、宿霧（Cebu）等省城以及拉斯皮納斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新興農村城鎮都出現了新的住宅和高樓建設項目。

面對海外勞工的買房需求，菲律賓房地產開發商以全力提升服務品質和商業思維作為回應，並且已達到國際化的較高水平。

早在2005年初，房產開發商Ayala Land就開始針對海外勞工、在海外工作的專業人士以及居住在美國和歐洲但退休後會回菲律賓居住這些特定人群，啟動了其房產項目國際銷售的計劃。

如今，菲律賓各大房產開發商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美國、加拿大、英國、迪拜和新加坡，這些潛在菲律賓購房者派出了海外銷售代表團隊。

2004年至2005年，開發商Rockwell的銷售代表Mika Bautista每年往返美國4-5次，向在美國的菲律賓人銷售公寓。在英國，菲律賓房地產公司出現在當地各類與菲律賓相關節日慶典上（如菲律賓巴裏奧嘉年華）推銷房產。

面向海外消費者開展宣傳活動

菲律賓房地產公司還在國際菲律賓媒體上大力宣傳，開展吸引眼球的推廣活動。

Rockwell 在Filipino Channel（壹家菲律賓有線電視臺）上投放廣告；總部位於倫敦、加拿大、澳大利亞的房地產公司在“Planet Philippine”這類雜誌上投放廣告；而總部位於美國的房產開發商，則在“Filipinas” 雜誌上投放廣告。除此之外，這些公司還在新加坡、倫敦等地區設立分支機構（設有辦公處和員工）。

這些戰略收獲了巨大的利潤回報。

2017年，菲律賓海外勞工對房產開發商Ayala和Filinvest分別貢獻了31%、40-50%的銷量。專攻海外菲律賓客戶的Megaworld公司稱，2006年公司盈利增加了3020萬美元，增幅達92%。2017年，在美國工作的菲律賓人為Ayala貢獻了52億比索（9800萬美元）的收益。

這些公司轉變了其業務操作方式，成為吸引海外菲律賓客戶購買其產品的“跨國企業”，並取得了巨大的成功。

如今，這些工作在海外的菲律賓人不僅是其國內消費的主力軍，更意味著富裕的、可靠的投資者，很顯然，他們並沒有成為國家的“邊緣人”！他們不僅為菲律賓房地產業務模式和環境的轉變做出了貢獻，更將壹種全新的、現代化的生活方式快速傳播到菲律賓的每個角落。

來源：channelnewsasia
責任編輯：V X

基礎設施建設為馬尼拉住房需求帶來積極影響

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

點擊查看馬尼拉都會區的真實房源

都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail）和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X