日本房市投資熱 投資者該如何出手 | 海外

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說到日本,除了中日兩國一言難盡的歷史糾葛,國人最先想到的應該是日本的文化、美食與發達的制造業。2015年開始,赴日投資熱潮也成為了各方另一個焦點話題。居外網的數據表明,2015年居外用戶對日本房產的詢盤量較2014年增長了191%,詢盤總價值高達5.32億美元(約35億人民幣)。

90年代初,日本房地產的巨大泡沫轟然崩塌,隨之而來的是其引發的金融危機與蟄伏20多年的房價。08年開始,在全球金融危機影響下,日本房市再次下滑。金融危機結束之後日本房市進入房價瓶頸期。2013年之前,日本全國房價變化幅度都相當小。2013年開始,人民幣兌日元大幅升值,在2015年中一度讀破20大關,國人在日投資也逐漸增多。同時期,全日本公寓房價開始顯著增長。在2013年2月至2016年2月的3年間,日本公寓整體房價增長了25.3%,而別墅房價只微增0.9%。這樣的數據讓人不得不猜測,正是海外投資者對公寓的大量需求湧入,使得更受投資者青睞的公寓市場價格節節攀升。2016年初,日本進入“負利率”時代,由此帶來的超低低利率與人民幣彙率優勢進一步刺激了海內外的房產投資。加之2020年東京奧運會的臨近,越來越多的基礎設施開建,為許多新的區域帶來了更好的投機遇。相信在這些因素持續作用之下,日本住宅,尤其是公寓價格將在近期保持上升趨勢。

來源:日本土地綜合研究所
來源:日本土地綜合研究所
來源:Google Finance
來源:Google Finance

那麼中國買家最喜歡在日本那個城市進行投資呢?居外網的數據表示,2015年間最受中國房產買家青睞的3個日本城市依次為東京、大阪京都。超過70%的潛在購房者表示投資是他們在日本置業的首要目的,這表明在日本進行房產投資的中國買家主要看中的是當前的彙率優勢與日本房市的復蘇。

來源:日本土地綜合研究所(2015年6月數據)
來源:日本土地綜合研究所(2015年6月數據)
來源:Tokyo Kantei (2016年4月數據)
來源:Tokyo Kantei (2016年4月數據)

作為全球中心級的城市,日本首都東京時時刻刻吸引著世界的目光。東京都會區是全球人口最密集的地區,這一地區的房價毫無疑問為全日本最高。2015年6月新公寓的平均售價約為357萬人民幣,平均單價約為5.1萬人民幣每平方米,與北上廣深房價基本處於同一水平。二手房均價則比新公寓便宜許多,平均售價約180萬人民幣,單價2.8萬人民幣每平方米。東京的租賃市場十分發達,一套60平的新公寓租金一般達到1.2萬人民幣,將帶來高出國內房產的出租回報率。

中國買家在日投資的另一個熱地是大阪。 擁有典型的日本文化與景色,大阪是體驗日本生活最好的地方之一。於東京相比,大阪地區房價較低,需要的投資成本也較少。2015年6月新公寓的平均售價約為290萬人民幣,平均單價約為4萬人民幣每平米,相當於國內一線城市郊區或二線城市中心區域房價。 2015年6月的二手公寓均價約為121萬人民幣,更是明顯低於國內許多大城市。雖然大阪的租金比東京低,但由於房價較低,大阪擁有更高的租金回報率。

東京vs 大阪公寓房價走勢圖
東京vs 大阪公寓房價走勢圖

從大阪與東京兩個城市的公寓房價走勢圖中,我們可以發現2012年開始,大阪的公寓價格增幅就持續高於東京 。2012年1月至2016年2月,大阪公寓房價增長了26.5%,而同時期東京公寓房價增幅為22.8%。從市場飽和度角度來看,由於房價較低,大阪也具有更大的發展潛力。

居外投資建議:

對一般的投資者來說,大阪房產有著更低的投資門檻與更高的投資回報,是十分理想的投資選擇。大阪房產的投資優勢包括:

  1. 近期高速增長的公寓價格將帶來更高的長期投資回報
  2. 相對於東京較低的投資成本可讓投資者選擇更具優勢的房產
  3. 顯著高於國內的租金回報率讓投資者持續獲利

不過,投資大阪房產一定要將重點放在市中心與關注點強的區域,購買時首先考慮出租與出售的可能性,切不可因價廢市。

東京房產投資門檻高,市場波動大於大阪,需要洞悉市場動態,適合有一定投資實力與經驗的買家。投資東京的優勢有:

  1. 全球生活工作最便利的城市之一,具有海量投資地點可供選擇
  2. 2020年奧運會帶來的巨大市場發展空間,房市有望站上一個新台階
  3. 作為全球人口最密集的區域,強大的租售需求使得投資者更容易找到收益機會

在日本購置房產,中國買家需要避免的一個誤區是從游客的角度選擇投資地點。游客聚集的熱門地點往往不一定是受歡迎的房產熱點。如果從租客或購房者角度出發,相信大家在選擇租房或買房時會避開人流密集而缺乏生活設施的旅游區。因而購買房產時,一定要從日本當地居民工作生活角度出發,選擇交通便利、設施齊全、發展前景大的區域。另一方面,由於近期全球經濟形勢不明朗,作為避險貨幣的日元彙率變動很大,在2016年初對人民幣升值較多。日本政府近期也出台各項措施,立志於修正日元過快升值,以穩定日本經濟。為避免彙率上的損失,海外買家應該密切觀察經濟形勢,在彙率相對穩定時入場。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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妳的海外賬戶信息 國稅總局將同步掌握

據《北京青年報》2月12日報道,從2014年的壹紙承諾到去年10月《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法(征求意見稿)》的出臺,CRS自今年1月1日起就進入“實操期”。其實針對絕大多數中國居民而言,這項新政是“無所謂的”,但對在海外有金融資產配置、在海外持有殼公司進行投資理財等行為的富豪來說,其影響卻不可小視。

CRS自今年1月1日起就進入“實操期”。這意味著,從今年開始,人們除了在銀行換外匯時要多填寫壹張申請書進行自我聲明,在開立新賬戶時也多了壹道手續,即填寫壹份聲明自己稅收居民身份的文件。雖然對於絕大多數百姓來說,這份文件只是在表格中的“中國稅收居民”壹欄後畫個勾,但這份聲明背後則大有文章。這是為我國稅務機關即將定期與全球上百個國家(地區)的稅務機關相互交換居民賬戶信息而做的鋪墊。這意味著今後中國稅收居民在國外的賬戶信息情況將由中國稅務機關清楚掌握;相應的,外國稅收居民在中國的賬戶信息也將由其本國稅務機關掌握。

匯豐銀行
匯豐銀行(資料圖)

關註:神秘的CRS究竟是什麽?

其實,雖然對普通百姓來說,對這個細節並不很在意,但自從國家稅務總局去年10月中旬公布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法(征求意見稿)》,其中明確提出了要打擊跨境逃避稅,履行金融賬戶涉稅信息自動交換國際義務。對此,國內很多特定人群還是相當敏感的,其中就包括通過各種渠道將資產或多或少轉移到海外的中國人。這些人對CRS,即金融賬戶涉稅信息自動交換標準也早有耳聞。

所謂CRS,是各國家和地區之間基於同壹標準的壹項共同申報準則。據了解,經濟合作與發展組織(OECD)發布的AEOI(金融賬戶涉稅信息自動交換)標準,其中就包括共同申報準則(CRS),其大致內容就是簽署國或地區之間相互披露對方國家或地區公民在本國的經濟財產情況,以提升稅收透明度和打擊跨境逃稅。

追訪:已有101個國家地區參與信息交換

據國家稅務總局有關人士介紹,隨著經濟全球化進程的不斷加快,納稅人通過境外金融機構持有和管理資產,並將收益隱匿在境外金融賬戶以逃避居民國納稅義務的現象日趨嚴重,各國對進壹步加強國際稅收信息交換、維護本國稅收權益的意願愈顯迫切。二十國集團(G20)委托經濟合作與發展組織(OECD)制定了壹項“金融賬戶涉稅信息自動交換標準”,並於2014年7月發布。

這項“標準”獲得當年G20布裏斯班峰會的核準,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了強有力的工具。在G20的大力推動下,截至去年底已有101個國家(地區)承諾實施“標準”。

我國是在2014年9月的G20財政部長和央行行長會議上就承諾將實施這壹“標準”的,其中確定首次對外交換信息的時間為2018年9月。

動態:今年先完成600萬元以上賬戶調查

根據G20委托經濟合作與發展組織發布的“金融賬戶涉稅信息自動交換標準”的規定流程,調查首先由壹國(地區)金融機構通過盡職調查程序識別另壹國(地區)稅收居民個人和企業在該機構開立的賬戶,按年向金融機構所在國(地區)主管部門報送上述賬戶的名稱、納稅人識別號、地址、賬號、余額、利息、股息以及出售金融資產的收入等信息,再由該國(地區)稅務主管當局與賬戶持有人的居民國稅務主管當局開展信息交換,最終實現各國(地區)對跨境稅源的有效監管。

銀行卡
VISA和MasterCard信用卡

根據日程,從今年1月1日開始我國將對新開立的個人和機構賬戶開展盡職調查;今年12月31日前,完成對存量個人高凈值賬戶的盡職調查。所謂高凈值賬戶,是指截至2016年12月31日金融賬戶加總余額超過600萬元。在2018年12月31日前,我國將完成對存量個人低凈值賬戶和全部存量機構賬戶的盡職調查。

影響:海外存有巨款人群賬戶信息將被掌握

某外資銀行的理財分析師在接受北京青年報記者采訪時表示,其實針對絕大多數中國居民而言,這項新政是“無所謂的”,但有幾類特殊人群應該是會受到影響的。他舉例說,在海外有金融資產配置的人肯定首當其沖,比如某位中國公民在英國某銀行存有巨款,壹旦中國與英國達成了協議,那麽這名中國公民在英國的哪家銀行存有多少錢的信息將由英國銀行報送到英國銀行管理部門即英國金融服務管理局,該局再報送到英國稅務局,由英國稅務局與中國國家稅務總局進行信息交換,這位中國公民在英國銀行的所有信息對中國稅務總局來說將壹覽無余。

另外,在海外持有殼公司進行投資理財,以及已在海外設立家族信托的中國公民都會受到影響,尤其是中國早期富豪最喜歡在新加坡、中國香港、新西蘭、開曼群島、維爾京群島、庫克群島、耿西島等設立家族信托,目前這些國家和地區已都成為CRS簽約方。當然,這些受影響人群都屬於富豪級別,與普通百姓沒什麽關聯。

最新:購買中國香港保險也將被上報

與中國內地壹樣,中國香港屬於已經承諾實施CRS的國家和地區中的“第二批”,這意味著中國香港金融機構也是從今年起實施CRS。

在海外購買超過壹定金額的高額人壽保險的中國公民也將在交換信息之列,比如前壹段很多內地居民熱衷到中國香港買人壽保險顯然就要受到影響了。有消息稱,今年起凡內地居民購買中國香港保單7800港幣以上,其保單信息會自動作為個人稅務資產上報中國稅務機關。此信息會作為多項調查的依據,包括資產來源的合法性、資產出境的合法性、繳稅的合法性等。事實上,不僅是今年新購買中國香港保險的內地居民受到影響,由於中國香港是CRS簽約地區,因此中國香港的保險公司有義務將歷史上購買過大額保單的高凈值客戶的保單資產信息報告給國家稅務總局。

釋疑:美國為何不在CRS之列?

盡管目前已經有超過100個國家和地區加入了CRS,但作為全球頭號經濟大國的美國並不在其列,這意味著中國稅務機關對中國公民在美國的金融資產賬戶信息目前還無法通過CRS掌握。

不過這並不意味著美國排斥這種賬戶信息的交換,而是美國其實早有自己的“海外賬戶稅收合規法案”(FATCA),而CRS在很大程度上也是根據這項美國法案升級而成的。

根據美國2010年頒布的FATCA,要求外國金融機構向美國稅務部門報告美國人賬戶的信息,否則外國金融機構在接收來源於美國的付款時將被扣繳30%的懲罰性預提稅。FATCA主要采用雙邊信息交換機制,美國與其他國家(地區)根據雙邊政府間協定開展信息交換。其實這意味著,雖然美國不在CRS的集體交換信息之列,但其可以與其他國家“壹對壹”簽署協議,同樣可以互換金融賬戶的涉稅信息。

強調:“中國稅收居民”並非依據身份證件

特別需要強調的是,雖然大多數人今年起在銀行新開立賬戶時在聲明表格中會選擇自己是“中國稅收居民”,但其實“中國稅收居民”的概念與我們身份證件上的“居民”概念並不完全相同。

那麽如何確定自己的身份呢?根據我國稅法,“中國稅收居民”中的個人是指中國境內有住所,或者無住所而在境內居住滿壹年的個人(在中國境內有住所是指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住);中國稅收居民企業是指依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。而不符合上述條件的個人和企業即不屬於中國稅收居民。值得強調的是,外籍華人、已經取得外國永久居留權者,或者在境外停留超過壹定時間的華僑,如果根據所在國(地區)法律已經構成當地稅收居民,即不屬於中國稅收居民。

(據北京青年報)

 

關於CRS給中國買家在海外投資、置業帶來的影響,居外網將持續關註、並解讀,敬請留意!

 

 

達拉斯上升為全球頂級房產投資市場 | 美國

根據商業地產公司JLL的2016年投資市場調查,達拉斯被歸類為一個新興的“世界城市”
根據商業地產公司JLL的2016年投資市場調查,達拉斯被歸類為一個新興的“世界城市”

去年幾宗大型的房地產交易,讓大達拉斯地區成為2016年全球頂級房地產投資市場名單內的一員。根據商業地產公司JLL的2016年投資市場調查,達拉斯地區全球投資市場中排名第12位,只排在紐約、倫敦、巴黎、東京等全球著名國際大都市之後。在這次的排名中,達拉斯被歸類為一個新興的“世界城市”。

JLL的分析師表示:“隨著需求的增長,像紐約、倫敦和巴黎這些城市的核心資產都變得很緊張,市場上的產品缺乏且價格競爭激烈,導致投資者開始轉向‘新興的世界城市’。這個‘新興的世界城市’組別是由那些中等規模、通常在高科技及高價值領域表現優異,且有強大的基礎設施支持的城市組成。此外這些城市也有良好的生活質量和透明的商業慣例,這些都有助於增加房地產市場活動的動力。”

由於達拉斯地區在去年有幾宗大型的房地產交易,包括State Farm保險公司在李察遜市的辦公園區、Verizon公司在歐文市的辦公樓、還有JC Penney’s在布蘭諾市的總部,達拉斯地區的商業房地產銷售額達到接近100億美元,這和2015年相比增長了超過三分之一。

JLL的董事總經理傑克·克魯斯(Jack Crews)說:“有很多投資者永遠不會把我們和紐約、或舊金山相提並論,但事實是我們有非常健康的就業市場,且是多元化的並且在不斷增長。投資者每天都在發掘到達拉斯有大量的好處提供,並且在租金和(房地產)價值方面有大量持續發展的空間。”

“我不認為2016年是特別的一年,我們仍然在告訴全世界達拉斯是一個多麼好的投資地,只是創造更多的資產和投資者需要一些時間,才能讓所有人享受。”

JLL預測,全球在2017年的房地產投資總額將會達到接近7,000億美元。據JLL透露,去年來自中國的投資者是美國房地產的外國買家當中投資最大的買家。而在達拉斯地區,最大的房地產買家則是來自南韓和德國的投資者。

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美國 | 地稅稅率最高和最低的十個美國州份

對美國擁有房子的家庭來說,住房開銷是每月最大一筆的費用,且大部分費用毫無疑問來自抵押貸款,還有房屋保險和地稅等。單從地稅來看,美國各州有很大不同。

據“今日美國”報導,事實上,地稅是無數房主的巨大負擔,在美國某些州,地稅輕易就超過按揭付款費用。如新澤西州2015年的平均地稅增至8,353美元。

那麼,美國各地的平均地產稅率是多少?根據美國人口調查局數據,典型家庭每年花費2,127美元的地稅,但在美國的一些地區,房主可能要支付超過平均地稅10倍的數額。由於地稅是房主不可避免的一部分費用,當你買房時,需要考慮地稅費用。

買房要綜合考慮房價和地稅

全美範圍內,夏威夷阿拉巴馬州路易斯安那州特拉華州的房產稅稅率最低。與此相反,新澤西州伊利諾伊州新罕布什爾州威斯康星州的地稅稅率最高。

如果你想買房,需要考慮地稅如何影響整體住房成本。但請記住,地稅稅率是基於房屋價值多少而定。一個州(或一個州內地區)可能地稅稅率高,但房價低,整體看來比其它地方更實惠。

夏威夷為例,雖然夏威夷擁有全國最低的稅率,但它的房價中位數仍然很高,約 504,500美元。與此同時,特拉華州的房產稅率幾乎是夏威夷的兩倍,但房價中值僅為23.29萬美元。

這意味著,如果你在夏威夷擁有價值504,500美元的房子,將每年支付1,412美元的房產稅。但如果你在特拉華州擁有價值232,900美元的房子,你每年將支付1,234的地稅。

不僅如此,232,900美元的房屋按揭付款也低於價值504,500美元的房子每月付款。換句話說,雖然地稅確實影響住房成本,但買房時還是要整體考慮。

地稅在上漲

買房時需要了解關於地稅的另一件事是,即使在房價下降時期,地稅也會增加。2000年,美國房主支付了大約2470億美元的房地產稅。到2010年不久之後房地產泡沫破滅,但在房地產市場恢復之前,這一數字卻攀升到4760億美元。

雖然你不能預測未來的地稅,也不能太大意,買房子還是要保守一些。一般來說,房屋成本(包括保險和地稅在內)不應超過家庭收入的30%,如果每月在房子上的花費已經很高,如果下一年地稅增加,就可能入不敷出。

另一方面,也需要考慮各地繳納地產稅所要求的方式,例如,在一些地方,居民需要使用掛號郵件郵寄房產稅;而在其它地區,居民除了繳納稅款外,不得不支付私人運輸費。

此外,不要忘記房產可以獲得很好的扣稅。如果你的房產稅較高,每年報稅後獲得退稅也多。

總之,無論是首次買房還是考慮搬家,請務必注意房產稅在總體住房成本中的份額。

根據美國人口調查局數據,典型家庭每年花費2,127美元的地稅,但在美國的一些地區,房主可能要支付超過平均地稅10倍的數額
根據美國人口調查局數據,典型家庭每年花費2,127美元的地稅,但在美國的一些地區,房主可能要支付超過平均地稅10倍的數額

以下是美國地稅稅率最高和最低的10個州:

稅率最低的10個州:

1、夏威夷
地稅稅率:0.28%
2、阿拉巴馬
地稅稅率:0.43%
3、路易斯安那
地稅稅率:0.48%
4、特拉華州
地稅稅率:0.53%
5、華盛頓DC
地稅稅率:0.57%
6、南卡
地稅稅率:0.57%
7、西弗吉尼亞
地稅稅率:0.59%
8、阿肯色州
地稅稅率:0.62%
9、科羅拉多
地稅稅率:0.62%
10、懷俄明州
地稅稅率:0.62%

稅率最高的10個州:

1、新澤西州
地稅稅率:2.29%
2、伊利諾伊
地稅稅率:2.25%
3、新罕布什爾
地稅稅率:2.1%
4、威斯康星
地稅稅率:1.97%
5、德克薩斯州
地稅稅率:1.93%
6、康涅狄格
地稅稅率:1.91%
7、內布拉斯加州
地稅稅率:1.88%
8、密歇根州
地稅稅率:1.83%
9、佛蒙特
地稅稅率:1.72%
10、羅德島
地稅稅率:1.61%

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美國 | 2017年美國房地產市場將持續升溫 

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2017年人民幣一路貶值,進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中,美國地產投資備受投資者追捧,不但擁有強勢美元貨幣作為支撐,而且在持續復蘇的市場基礎上,產生安全穩健的投資回報。

回顧去年美國房市表現不俗,房地產網站Zillow對全美35個最大都市區的調查研究發現,2016年美國住房總值增長至29.6萬億美元,較2015年多1.6萬億美元,增長了近6%,創歷史新高。  在當前市場持續復蘇的基礎上,美國全國房地產經紀人協會,抵押貸款銀行協會,房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站(Realor.com)最新預測,雖然購房者今年會面對一些不利因素,但美國房市整體發展前景仍然光明。以下為Realor.com對市場趨勢的幾項預測。

1、2017年首次購房者將占據整體房屋買家的大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上,首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示,去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者,今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後,今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加,新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%,但仍低於正常水平,當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

2、千禧一代和嬰兒潮一代進入置業大軍

千禧一代進入30歲,開始組建家庭安頓下來,嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡,開始考慮搬遷,這兩代人將進軍房屋市場。分析預計,千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%,並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

3、房屋庫存減少,房屋售出時間縮短

Realtor.com分析,當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%,預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天,較全美平均水平短11天。

4、房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺,成為置業的最大障礙

2016年,40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙,但根據Realtor.com預期,該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代,原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示,37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題,另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會(NAR)預計貸款利率今年將繼續攀升,年底前上升至4.6%。

6、郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集,加上千禧一代開始生兒育女,郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上,Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近,社區安全性高,居住空間也較大,且提供眾多工作機會和大眾運輸,非常適合家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

地區方面,根據房地產咨詢公司John Burns Real Estate Consulting今年一月發布的“2016全美最佳銷售綜合社區排名”顯示,西部和南部地區的綜合社區幾乎占據了整個榜單,榜上有名的社區主要分布在德州的休斯頓、達拉斯、奧斯汀,佛州的傑克遜維爾、奧蘭多,亞利桑那州的鳳凰城以及科羅拉多州的丹佛等城市。雖然今年整體住房市場預計將適度增長,但這些城市在強勁的經濟、就業及人口增長推動下,將繼續保持上行趨勢。此外,房地美 (Freddie Mac)的副首席經濟學家Len Kiefer 指出,去年達拉斯休斯頓奧蘭多、鳳凰城等城市的房價漲幅很大,但仍然低於2008年經濟衰退前的水平,這些市場仍有很大的上升空間。

 

和頓集團副總裁黃曉珠專欄全集

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美國 | 畢馬威報告:2017年美國房地產前景仍良好

世界著名會計師事務所畢馬威(KPMG)每年都會對其各行業用戶進行一些問卷調查,來獲取未來一年行業走向。而在1月31日該公司公布的2017年房地產行業預期調查中的結果顯示,美國的房地產從業人士認為2017年全美房價仍然有進一步上漲的空間。

畢馬威此次的調查由美國全國各地64位房地產公司高級管理人員完成。在這64位房地產公司高管看來,盡管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩,甚至有部分地區可能進入調整或者下降,但2017年美國整體房地產市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

舊金山灣區2017年的房地產走勢在美國各市場中尤為受到關注。灣區房價在過去三五年中持續大幅上漲。目前當地房價已經達到全美大城市中最高水平,與紐約不相上下。在2016年末,舊金山房價已經出現後繼乏力的情況。漲幅大大縮水,不過房地產從業人士普遍認為,房價大幅下跌的可能性還是非常小的。

美國的房地產從業人士認為2017年全美房價仍然有進一步上漲的空間
美國的房地產從業人士認為2017年全美房價仍然有進一步上漲的空間

畢馬威太平洋西北部房地產研究主管Roger Power表示,“舊金山灣區和硅谷本身在全球房地產市場就有非常好的聲譽。對於海外投資者來說,灣區的房地產擁有超一流的吸引力。”

房地產行業對於2017年也並不是完全盲目樂觀。調查顯示,86%的地產高管認為,對貸款等方面的監管更加嚴格可能在2017年讓房地產市場受到影響。不過77%的高管認為,美國的經濟至少在2017年會表現得和2016年差不多。51%的高管認為,公司在2017年的投資會至少高於2016年投資5%。一些房地產企業高管認為,美國新任總統特朗普可能會在2017年進行一些稅務上的改革,不過他們認為,在房地產行業的角度,這些改革的影響可能是錯綜復雜的,並不一定會直接給房市造成負面影響。

(據新浪財經)

新加坡 | 一帶一路機遇:長線投資首選新加坡

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新加坡,這個被視為中國香港競爭對手的國家,有著成熟穩健的金融體制,除了與中國香港共列為“亞洲四小龍”外,亦是全球三大金融中心之一。當人們經常拿中國香港與新加坡比較時,原來新加坡的樓市政策及發展,與中國香港和中國大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善,超過八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的組屋(公共房屋)。然而,只有新加坡公民才能享受這種福利,另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市場購入組屋;作為多元化的國際金融中心,在當地工作和短暫居住的外國人,自然要在市場上尋找私人住宅。事實上,為了令整體人口增長及人才素質上升,帶動當地經濟發展,新加坡不斷輸入海外人材,現時已有超過100萬海外居民,可見當地的房地產市場潛力仍然強大。

超過八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的組屋
超過八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的組屋

租金回報高 貸款息率低

自從中國香港政府推出新的加辣措施遏止住宅樓價漲勢後,資金紛紛轉投車位市場,一個位於天水圍嘉湖山莊的車位都需要100萬港元才能買得起,是名副其實的寸金尺土;而美孚新邨拆售車位,更有傳在一日內快速沽清,即使有錢也未必搶購到車位。但在新加坡,你就不用另外准備資金去搶車位,因為大部分新加坡物業都會附送車位及單位部分家具,包括冷氣、廚衞及衣櫥等,為投資者節省不少成本。

新加坡住宅的租金回報率高達4.5%,而貸款年利率卻低至1.5%,貸款額更高達70%至80%,投資者不需要繳付一大筆首付,適合不希望資金被綁住的人。

良好穩健的投資環境

新加坡擁有良好的經濟經礎、完善的法律保障,以及透明度高的交易程序,投資安全程度令人放心。在某些範疇,星州的表現比中國香港更勝一籌,例如金融科技發展、具彈性的監管等,而政府的財務狀況亦有充足支持,給予大眾一個優質的投資環境。

除此之外,在中國提出的“一帶一路”戰略下,新加坡和中國香港兩地均有望獲益。若星港兩地加強合作與聯系,例如新加坡分享其在東南亞和印度的影響力,而中國香港則分享其在中國內地的地緣優勢,相信必能為兩地經濟帶來極大裨益。

新加坡交通四通八達,發展成熟,來往各區十分方便
新加坡交通四通八達,發展成熟,來往各區十分方便

樓價見底 宜趁低吸納

在新加坡投資樓市,現在的確是一個難得的機遇。新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%,不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅,更是連續第12季下跌。不少分析師均認為,新加坡樓價已見底,投資者若於現時入市,有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。

新加坡政府亦未有對樓價持續下跌坐視不理,與中國香港政府相反,新加坡金融管理局(MAS)自今年9月起“減辣”放寬對業主申請加按物業的“總償債率”(TDSR)限制,不再對TDSR推出前和推出後的住宅物業作出區分,以維持物業市場穩定。

值得留意的是,如果海外投資者想投資新加坡樓市,只能購買公寓、私人住宅及商業地產,不能購買組屋或有地住宅。此外,新加坡政府規定,若業主在購入單位五年內轉稅,需繳交不同程度的“懲罰式”稅項——首年轉售需付樓價16%的稅款、第二年12%、第三年8%、第四年4%,直至第五年起才免罰稅,故投資新加坡物業只宜作中長線投資,短炒的話隨時要倒貼稅項。

有意趁低位在獅城置業的你,以下這個樓盤或許正是你想尋找的目標。Commonwealth Towers位於女皇鎮(Queenstown)地鐵站,乘坐地鐵前往主要商業區萊佛士坊(Raffles Place)只需12分鐘,而前往烏節路購物區(Orchard Road shopping belt)亦只需數分鐘車程。這個由知名發展商豐隆集團主理的樓 盤,擁有完善的設備,包括泳池、健身室、網球場等等,另外更設有露天頂樓設施如燒烤場、按摩浴池等,單位更配備高級裝潢及雲石地板,絕對是一等一的住屋享受。項目預計將於2019年落成,現時購買將可享有5%預購優惠。有意在新加坡入市的你,不妨緊握現在這個趁低吸納的時機,靜待數年後的收成!

Commonwealth	Towers單位配備高級裝潢及雲石地板,是一等一的住屋享受
Commonwealth Towers單位配備高級裝潢及雲石地板,是一等一的住屋享受

 

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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美國 | 2016年中國海外投資總額再創新高 美國成投資者首選目的地

根據領先全球的房地產服務商戴德梁行發布的《2016第四季度中國海外投資市場》報告,2016年中國海外商業地產投資總額再創新高,達到383億美元,比2015年增長了49%。

據該報告顯示,美國是中國投資者的首選目的地,投資總額達到183億美元,比2015年增長了四倍以上。中國內地對中國香港韓國英國加拿大德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言,中國投資者借英鎊走低的優勢,投資總額按年上升了32%。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示:“許多中國投資者認為,美元對人民幣的彙率仍有上升空間,而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前來看,對於大型企業投資者而言,中國的立場及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。”

對於私人住宅投資者來說,除了投資回報外,教育和生活方式等因素,也是吸引他們投資於美國房地產市場的原因。

據報告顯示,寫字樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金,占了45%以上。令人驚訝的是,酒店市場按年飆升了13個百分點,占據了27%的投資總額,達到103億美元。開發用地的投資按年下降了18個百分點,僅占15%;商鋪市場仍不受青睞,僅占3%;養老及健康地產是首次出現的資產類別,占總額的2.5%,這一比例預計會持續增長。

除了投資回報外,教育和生活方式等因素,也是吸引他們投資於美國房地產市場的原因
除了投資回報外,教育和生活方式等因素,也是吸引他們投資於美國房地產市場的原因

中央政府限制資本外流政策

由於2016年外彙儲備大幅下降了691億美元,在2016年11月底,中央政府加強了海外投資監管,並增加了對個人每年換彙額度達50,000美元的審查。新措施包括:禁止超過100億美元的交易;在與公司核心業務無關的部門,超過10億美元的交易將被限制;超過10億美元的房地產投資亦受到限制等。

對於該政策的發布,林榮傑表示:“真正決定境外房地產投資金額會否獲批的關鍵因素,是政府有沒有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小,那麼審查過程將不會那麼嚴格。盡管政府正在監控彙率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制,但中國政府仍致力讓企業’走出去’,並作多元化的投資。”

戴德梁行大中華區研究部高級經理及資本市場研究負責人陳妍斐表示:“基於中國投資者預期內地核心資產的收益率將持續走低,加上投資者不斷追求全球性的多元化投資,我們預期海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然,近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長,投資規模減少,從而令今年的交易量略低於去年。”

(據華富財經)

美國 | 紐約房市:回顧2016年,展望2017年

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2016年,作為充滿戲劇化轉變的一年,終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說,這是相對穩定的一年,趨勢有序地放緩。

2016年第一兩個月,紐約房價從2015年達到的高峰稍有下降。3至6月間,無論市場價格及交易速度來說都有所回升,但進入夏季後房地產市場再次趨於平靜。秋季作為樓市旺季,的確比夏天要繁忙,但是整體市場沒有反彈得像去年那麼強勁。下圖是紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結。

紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結
紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結

從圖表中我們可以清楚地看到整體市場交易的時間相對過去一年在拉長。但是,這一年中成交數量和成交總量都穩定在一個較窄的範圍。這意味著盡管樓市放緩,交易還是持續發生。

2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢?

業內一些尊敬的評估師例如Jonathan Miller預估市場價格會持續稍微下調。其中有兩個重要因素。

第一,新樓盤供給量還是飽和。2015年大約產生了5,500個新房源,2016年約是6,000個,2017年還有3000個。

第二,2017年房屋貸款率會有所上調。然而,市場上還是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借貸在整體市場中還是相對比較低。在2016年,獲得貸款意外條款在總交易籌資中的比例十分低,只有26%。房源量雖然持續攀升,但是很大程度上是因為新樓盤的供給,如果發展商停止樓樓盤(已經在發生),供給量會很快下降。在100萬美金以下的樓盤的供給量在3—4個月(需要3-4個月吸收所有供給),100萬—200萬美金的樓盤在7個月左右,然而200萬—300萬美金的樓盤則為8個月。另外,發展商已經放緩新樓盤項目。

最後,2017年紐約市地區的大經濟環境和就業前景還是相當樂觀的。

 

紐約最大房地產代理公司優秀經紀人葛宜珉專欄全集

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英國 | 看得見風景的房間:南岸城(Southbank Place)全新河畔豪宅出售

9月29日起,倫敦南岸城(Southbank Place)97套全新別墅向世人揭開神秘面紗,正式對外出售。

貝爾維德花園(Belvedere Gardens)由國際著名開發商Canary Wharf Group和 Qatari Diar共同承建,是迄今為止品質最高的公寓建築。該項目地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築,如議會大廈、白廳(WhiteHall)以及倫敦眼(the London Eye)。

貝爾維德花園(Belvedere Gardens)地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築
貝爾維德花園(Belvedere Gardens)地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築
項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合
項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合

該項目的室內設計由Goddard Littlefair事務所完成,優雅獨特;由GRID 建築公司負責的建築設計精妙成熟。本棟定制化公寓共20層,包括23套單間公寓、58套兩房公寓、13套三房公寓以及1套三房復式公寓和2套頂層豪華公寓,起始售價為1,050,000英鎊。

該項目業主擁有專屬休息室,休息室外有一寬敞的戶外陽台。陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂。除了可享用南岸社區(Southbank Place)公共的健身俱樂部外,本項目業主還擁有專屬健身設施及水療。

寬敞的戶外陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂
寬敞的戶外陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂
除了可享用南岸社區公共的健身俱樂部外,貝爾維德花園業主還擁有專屬健身設施及水療
除了可享用南岸社區公共的健身俱樂部外,貝爾維德花園業主還擁有專屬健身設施及水療

GRID Architects 和 Goddard Littlefair通力合作,在貝爾維德花園(Belvedere Gardens)的生活空間裡營造出一種與眾不同的奢華之感。項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合。公寓既適合舉辦小型親密的聚會,又方便舉行大型招待活動。陽光透過大扇落地窗照射進來,房間光線充足,窗外是地平線和泰晤士河迷人的美景。

南岸城(Southbank Place)曾是英國藝術節(The Festival of Britain)舉辦地,貝爾維德花園(Belvedere Gardens)的設計建造深受藝術節歷史和文化的影響,其富有視覺衝擊力的外觀便是受藝術節徽章-藝術之星(the Festival Star)啟發設計而成:住宅外牆上青銅色的凹凸與附近的威斯敏斯特相呼應。這種小而細致的材質也可見於建築物穿孔的鋁板兩側和露台,與陽光交融仿佛一層簾子保護著室內的隱私,同時又將房內的光線最大化。

南岸城(Southbank Place)地處泰晤士河沿岸絕佳位置,擁有威斯敏斯特、倫敦城的精致美景。貝爾維德花園(Belvedere Gardens)項目位於泰晤士河南岸1區,前方是銀禧花園(Jubilee Gardens)項目,旁邊是倫敦眼(the London Eye)。南岸廣場(Southbank Place)占地面積5.25英畝,是殼牌中心(Shell Centre)舊址,不遠處便是倫敦著名景點,如泰特現代藝術中心(The Tate Modern)、環球劇場(Globe Theatre)、老維克劇院(Old Vic Theatre)、海沃德畫廊( Hayward Gallery )、一流的餐廳,如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐廳以及世界著名的 Borough Market市場。

富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成
富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成
房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景
房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景

Goddard Littlefair合伙創始人兼總監Martin Goddard說:“我們對該公寓內部進行了精心的設計,旨在給人留下持久的印像,並將周圍環境及一些罕見的特點進一步強化。我們對空間進行仔細考量,對開放空間進行了最大化的利用,使房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景。材料與質地的豐富融合和建築設計理念相輔相成,同時又與中世紀風格的周圍環境相協調。”

GRID Architects合伙創始人 Craig Casci說:“我們一直小心地確保這棟建築設計的獨特性,能夠使其憑借自身力量成為一個地標性建築;富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成。該建築為10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓。”

10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓
10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓
潛在買家可有機會參觀樣板公寓,項目營銷中心位於二級保護建築-市政廳大廈內
潛在買家可有機會參觀樣板公寓,項目營銷中心位於二級保護建築-市政廳大廈內

潛在買家可有機會參觀樣板公寓,包括其材質、結構及設計布局,參觀地址在該項目營銷中心,位於二級保護建築-市政廳大廈內。2015年9月卡森廣場1號項目和2016年3月卡森廣場30號項目均已成功售罄,三期項目即將啟動。

欲了解Southbank Place項目更多信息或預約參觀,請郵件至chinadesk@savills.com或致電+44 (0)20 3320 8225。

欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/southbank

(本文內容資料由客戶提供)

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