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美国商业地产的兴衰与经济趋势可说息息相关，拉斯维加斯的商业地产市场明显回温，更能确定赌城的经济已经复苏。

超大型的赌场开发案云顶度假中心 (Resorts World)刚刚宣布开工，各种工业进驻赌城，有生产无人飞机的工厂、网络公司、医学院、出货仓库(distribution centers)与需要大坪数办公楼的电信中心(call centers)等，城里城外一片新气象。以下就2015年第一季各类商业地产的供需分别作进一步的分析：

• 零售店舖

本季还在兴建中的个案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6万平方尺的Bally’s(百利赌场)里的Grand Bazaar商店街、8万7000平方尺的Las Vegas Athletic Club(健身俱乐部)、2万平方尺的Green Valley Crossing(绿谷商街)。出租市场的表现也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西区各租用了3万4500平方尺至4万平方尺不等。虽然新建工程增加不少的市场供给量，但零售店舖的空置率仍能维持在10%以下，相较 于2011年的13%；本季零售业提供了7700个就业机会，比上一季增加4.2%。

• 厂房与仓库

本季还在兴建中的个案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；刚完成的工程有TJ Maxx 4万平方尺的出货中心。本季共租出134万平方尺的厂房与仓库，其中北区占50%，以Updike Distribution Logistics租用6万5600平方尺为代表，西南区占34%，以Walmart租用了5万2800平方尺为代表。厂房与仓库的空置率为7.4%，相较于2011年的17%；本季轻工业提供了7600个就业机会，比上一季增加了6.2%。

• 办公楼

由于供过于求，目前尚无新开发案；本季共租出11万3700平方呎的办公楼，以靠215环市高速公路的西南区的9万8300平方尺占大多数。办公楼分为A、B、C三个建筑等级，Class C的空置率为27.2%，Class A的空置率为19.2%，总平均空置率为20.3%；本季提供了4400个就业机会，比上一季增加了1.3%。

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由于房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气，许多婴儿潮民众，为了将来退休后移居到一处生活开销较低的城市，现在来赌城寻找房屋，先出租作房东，将来自己住。

最近美国度假屋市场兴盛，手头宽裕的人频频出手使得度假屋卖得特别好，其中大多数买主是婴儿潮年龄层人士。1946年至1964年间出生的婴儿潮民众，逐渐走进退休期，他们点燃了度假屋购买之火，都在为来年退休做准备。

2014年，全美度假屋销售情况比2013年增加了57%，美国共售出130万栋度假屋，远超过2006年房屋出售全盛年。根据美国地产经纪协会（NAR）首席经济分析家劳伦斯‧云（译音，Lawrence Yun）表示，婴儿潮未雨绸缪关心退休后去何处安居。

美国地产经纪协会最新的调研发现：2014年购买房屋的人中，有21%买的是度假屋，而在这些买度假屋者当中，有85%认为，目前是购买度假屋的好时机。未来如果房贷利率上涨，屋价也再升，不再有比现在更佳的进场时刻。

把自己现在住宅重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一栋第二住宅。而此先决条件可以是，房租收入比每月付贷款高，房屋的地点环境良好，假使现在先买的第二栋住宅有不错的房租收入，将来退休后不愿放弃出租成为自住，届时，房东还可以把外州原住宅卖掉，再换一栋位于赌城更理想的房屋自住，保留这栋出租房，增加社安金以外的更多收入。

还没有搬进赌城定居前的这段时间，由于距离较远，房屋很难管理。所以建议买家，可以交给自己信得过和专业度高的地产管理团队帮自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水费及垃圾费，以及屋内使用的水、电、瓦斯费房屋管理公司都会向房客收取，为房东省心。

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随着美国经济的复苏，房价开始上涨，华埠也不例外。在旅美侨胞心目中，华埠承载着非同一般的意义。如今，随着越来越多华人搬离，华埠的明天将如何？

房价上涨成困扰

月薪税前4000美元，可能供不起美国华埠的一套房子。这不是笑谈，5月2日，家住美国匹兹堡华埠的李锋在接受采访时称，自己的税后收入减去全职太太和儿子在匹兹堡的日常生活费，要在华埠供房是不可能的。

李锋所说的不是个别现象。近年来，随着开发商的不断开发，美国各地华埠地价飞涨，对当地居民造成不小的困扰。

前不久，居住在纽约下东城的居民举行集会，反对在华埠附近的东河边建造一栋高达72层的摩天大楼。

“阻止企业贪婪”、“我们不会搬离华埠”，这是今年2月波士顿华埠多家社区团体举行抗议时的海报内容。

美国某地产网站在其4月份的报告中分析称， 2010年波士顿华埠房屋有47%被认为“可以负担得起”。然而，随着新工程的建设，今年这一数字下滑至36%。

华埠曾经是很多旅美华人的乐土，不少社保屋或廉租房不仅为当地华人提供了居所，商铺还供应着不少相对物美价廉的消费品。然而，华埠及附近一带不少高价楼的开发带来连锁反应，房价飙高，地税和租金随之飞涨，不少华人高呼“压力很大”。

涨价因素较复杂

美国一位华埠地产信托认为，如果不受到保护，开发商们会“一点点毁掉华埠”，而房价上涨起了推波助澜的作用。

“华埠房价上涨的大背景无疑是美国经济的总体复苏。”美国波特兰州立大学教授李斧教授接受本报采访时说，“某些地区房产价格甚至超过次贷危机前。比如在华人聚集的硅谷，现在好校区的房子成交价都在卖家给出的价格之上，就是说大家在抢房。”

李斧认为，另一个不得不提的原因是来自中国国内的移民数量迅速增加。最新数据显示，美国华人人口总数已达452万，是美国亚裔中最大的族群，也是所有少数族裔中仅次于墨西哥人的第二大族群。旅美华人的增长很快，从2011年到2013年增加了30多万。

“近来，加拿大收紧投资移民政策后，国内投资移民都流向美国的城市西雅图。电影《北京遇上西雅图》也大大提高了西雅图在国内的知名度。随后，移民又开始流向最近的城市波特兰，一环接一环。”他说，“移民迅速增加，带动包括餐饮、超市、会计、法律等在内的华埠服务业，华埠的房地产价格也跟着上涨”。

就职于伊利诺伊州大学芝加哥分校的李霈露接受本报采访时还指出，随着生活水平的提升，华人对华埠住宅区治安管理水平的要求也越来越高，相应的，物业费和社区管理费用也升高了。她认为，涨价可以说是“偶然中的必然”，这符合美国的社会趋势。

华埠角色在变化

在现实的压力面前，有不少人选择搬离华埠，搬到其他社区居住。李锋就是典型的例子。“其实是不想离开的，熟悉的圈子都在这里。”面对采访，李锋的语气窘迫中略带留恋。

有人离开，也有人坚守。居住在芝加哥的李霈露说，她就住在芝加哥华埠。她身边很多华人都愿意住在那里，原因是华埠内部日益完善的制度给了他们希望。“很多担忧华埠未来发展的市民组成了一些信托机构。他们正努力解决房价高涨的问题，这给当地居民带来了希望。”她说。

不过，变化已经在发生。

多年来，一代又一代的华人移民在美国拼搏奋斗。慢慢地，越来越多的华人开始搬离华埠，融入当地社会。原来，中餐馆、主要为华人服务的会计事务所和律师事务所等集中在华埠。如今，情况也开始有了变化。

“老的华埠一般比较小，而且集中在市中心，过去我们会专门去华埠吃中餐。”李斧说，“不过，现在，新的华埠不在市中心了，而且，新的中餐馆也有不少开在了华埠以外的地方。比如，旧金山湾区的大多数中餐馆都在华埠之外，旧金山华埠本身旅游意义更大些。”

世界每天都在发展，变化每天都在发生。华埠曾经寄托了海外侨胞对故土的无限眷恋，不过，随着时间的推移，华埠的角色或许也将经历一系列变化。

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