澳洲學區房選購的五大技巧

購買澳洲房產不管是用於自己居住還是投資,相信學區房是很多人的首選,一方面學區房有利於將來為孩子就讀做準備,另一方面學區房地段優勢明顯,升值空間巨大。因此,學區房不管是出租出去自己做房東還是以後賣掉都會非常順暢而且收益可觀。

澳洲學區房的選購同樣也是“陷阱”和“餡餅”共存,在購買的時候建議從學校分布、住房環境、房型選擇、出租需求等方面進行綜合考量。

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購買澳洲學區房注意事項

一、購房政策

在購入房子時最好選擇一手物業,因為海外人士不能購入澳洲二手房,雖然子女在留學期間可以購入二手房物業,但是一旦失去“身份”,就必須在一個月售出二手房,否則政府會強行拍賣。

此外,7月1日起外國投資者在澳大利亞購買100萬澳元以下房產,將會被收取5000澳元申請費,而購買100萬澳元以上房產的話,購房價格每超過100萬就必須再繳納1萬澳元申請費。

二、學校分布

既然是為子女留學而買房,建議家長先選定在澳洲幾個教育事業發展比較好的城市區域,比墨爾本,選擇中小學也是同樣的道理。選定學校後,再從某些網站上去查這個學校幾公里分為內,都有哪些學區房。但需要注意的是,不是所有學校周邊的房子都叫學區房,在購房時候,一定要看看所選房源是否在劃片之內。因為澳洲對於學區房的審查非常很嚴格,想要順利入學,首先要在行政劃分區域之內購買學區房,並且需要提供電費、水費等單據證明是自住。

三、住房環境

學區問題是家長們關注的重中之重,這會導致他們對於房價、品質、環境、配套等其他方面考量的缺失。但實際上,如果房屋出現質量問題,或周邊環境嘈雜混亂,這都會影響孩子正常的學習和生活。

購房者們在選購學區房的時候也一定要多方考量。如考察這個地區的居住環境是否舒適、安靜、便捷、安全;以及這個學區的族裔是黑人眾多還是白人眾多;是否有很多華人;是否有很多可以讓孩子娛樂遊玩的設施;是否可以給孩子提供一個安心的學習環境,可以讓孩子儘快融入這個其中等等,都是需要考慮的因素。

四、出租需求

澳洲的著名學校基本都集中在市中心附近,目前的形勢是供不應求,空租率低於1%。提醒各位準買家比較房屋的性價比,投資隨時能套現的房子,並不一定是越繁華的地段越好。不少澳洲當地人反而喜歡離市中心不遠不近的學區房,價格比市中心的便宜,又不怎麼塞車。

五、量力而行

由於教育資源優勢明顯,導致學區房價格始終堅挺,普遍比同區域其他房源要高,雖然通過物業的增值和租金收入補貼學費和生活費的開支,還很可能獲得額外的收入,但是所有的投資都是有風險的,投資者應從家庭實際經濟實力出發,量力而行,選擇最適合自己的教育投入方式,為子女的出國之路做好規劃。

(據互聯網綜合整理)

一帶一路機遇:斯里蘭卡不再流淚 | 海外

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你有聽過“印度半島的一滴眼淚”嗎?你有喝過“錫蘭紅茶”嗎?它們有什麼共通點?——它們都代表著印度洋的一個小島:斯里蘭卡

看看地圖上的斯里蘭卡,它就像一顆小水滴,加上位處印度的下方,仿佛是印度流出來的眼淚,所以被稱為“印度半島的一滴眼淚”。而在1972年前,這個小國的名字都是“錫蘭”(Ceylon);1972年錫蘭廢除君主制,改稱為“斯里蘭卡共和國”;直至2011年,斯里蘭卡政府下令禁用“錫蘭”這個舊名字,希望新名稱“斯里蘭卡”能替全國上下討個新氣像。然而,由於錫蘭紅茶在全世界已享負盛名,故可以逃過“改名”之舉。

斯里蘭卡被稱為“印度半島的一滴眼淚”
斯里蘭卡被稱為“印度半島的一滴眼淚”

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺,但其實該國貧窮率近年已不斷改善,GDP每年增長率保持在4%至5%的水平,趨向“中等收入更高”國家。另一方面,該國的經商成本亦相對較低,因為當地人力資源便宜,但教育程度卻頗高,成為不少外資拓展業務的新選擇。

圖片來源:中國香港貿發局經貿研究
圖片來源:中國香港貿發局經貿研究

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了當地的新房與豪宅需求,同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇,加上交通及基建逐漸改善,相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。為吸引外資流入當地房地產市場,斯里蘭卡政府在2016年放寬了外國人買樓限制,外國人可以購買當地土地及住宅(之前只能購買4樓以上的住宅),同時豁免15%土地稅,單位放租則只需要付1%印花稅。

根據斯里蘭卡房地產網上平台LankaPropertyWeb.com的調查顯示,44.1%受訪者表示,會將投資放在房地產,比投資定期存款、基金及股票的受訪者更多;在同一調查中,58.3%受訪者相信當地房價會持續上升。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求
日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求

與中國香港房地產市場一樣,越來越多人由線下轉到線上進行買賣及宣傳,當地投資者更相信,在網上媒體宣傳、搜尋及買賣樓盤,比傳統媒體如報紙更為有效。LankaPropertyWeb.com創辦人Daham Gunaratna指,該網站近年的瀏覽人數及廣告數量都大幅增加,效益遠超傳統印刷媒體及其他電子媒體,而他們訪問過的發展商亦表示,將會在電子宣傳渠道投放更多資源,去宣傳旗下的樓盤。

位於科倫坡的全新樓盤,你猜一個1,000平方呎(約92.9平方米)的三房兩廁單位賣多少錢?——只需要2,300萬斯里蘭卡盧比,即約118萬港元(約104萬元人民幣)!別以為這麼便宜的單位,想必定是位於郊外或是未發展的區域吧?非也,上述單位距離最近的地鐵站僅僅100米,生活所需包括超級市場、學校、餐廳、醫院等也應有盡有。

不過,“一帶一路”計劃的推展在斯里蘭卡並非一帆風順,或成為投資當地的隱憂。今年1月初,由中國協助斯里蘭卡開發的赫班托達港(Hambantota)工業區舉行動土典禮時,有數百名斯里蘭卡民眾與警方爆發衝突,表示不願離開自己的土地,這是斯里蘭卡民眾對中國投資的抗議行動,首次演變為暴力事件,凸顯當地民眾對中國在該國擴張的不滿。投資者宜密切留意相關的事態發展,並關注“一帶一路”計劃在當地的推展進度。

 

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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英國大選來襲!除了英鎊 房產竟然也受牽連 | 英國

在6月4日倫敦發生的多起恐怖襲擊事件牽動了全球人民的心。而6月8日將舉行的英國大選也因此吸引了更多全球市場的目光。這次大選不僅決定英國未來數年的政治格局,更決定著英國的脫歐道路走向。

受此前倫敦恐襲事件影響,周壹早間開市後,英鎊小幅下跌,而黃金則創下六周高位。可以預見的是,隨著大選的臨近,英鎊、歐元、黃金等必然還會受到更多應向。不過很多人想不到的是,這次大選還會對英國的房地產產生巨大影響。

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英國大選來襲!除了英鎊 房產竟然也受牽 | 英國

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房產交易鏈信息公司View My Chain首席執行官拉希德(Sohail Rashid)就認為,英國大選會大大影響英國房產交易鏈,導致房產交易數大幅下降。

他解釋稱,在英國的房產市場中,消費者們都期望看到可預期性和確定性。也就是說,任何地緣局勢的潛在變化(比如說這周的提前大選)都可能會對消費者的心理造成巨大的影響,從而讓人們在進行房產轉讓的時候再三考量。

我們只需回顧歷史就能佐證這壹說法。回看2016年,對英國來說共出現過三件較為關鍵的政治事件,分別是印花稅上調,脫歐公投和美國大選。而這三件事都引起了壹段時間的不可預測性和不確定性,而最終的結果就是極大地傷害了房地產交易鏈。

拉希德預測,本次6月8日的英國大選也會產生類似的影響,導致目前房產鏈中的交易者變得更為謹慎小心。

拉希德還補充道,從2016年來看,類似這樣的事件還會消除房產市場的季節性影響。她解釋說,通常來說壹年當中總有壹些固定的買房或賣房的季節性高峰或低谷,然而這些政治不確定性讓消費者們變得緊張,從而推遲了買賣的時間,從而導致影響了房產市場的季節性走勢。

在2016年6月脫歐公投後,很明顯可以看出房產交易數量大幅下降,同時交易所經歷的時間也大幅增長。這就說明,盡管政治事件對於消費者來說可能沒有即刻的影響,但總是能在消費者心中種下壹棵名為“懷疑”的種子,增加交易時的疑慮,從而對房地產業產生負面影響。

拉希德預期,從現在到6月8日間,不確定性對房地產鏈的負面影響會越來越強,而且還會出現大量房產鏈完全崩潰的現象。

(據匯通網)

空屋稅還剩25天 溫哥華掀起新壹輪賣房搶房熱潮 | 加拿大

7月1日,溫哥華將正式開征空屋稅(empty homes tax)。根據溫哥華本地媒體CKNW報道,溫哥華市政府認為,這個政策將促使上萬套空置房屋進入租賃市場,緩解溫哥華出租屋供不應求的問題。

空屋稅的數額是房屋政府估價的1%。7月1日這個新政策推行之後,空置房屋的主人將不得不做出選擇,要麽交稅,要麽將房屋租出去。

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空屋稅還剩25天 溫哥華掀起新壹輪賣房搶房熱潮 | 加拿大
7月1日,溫哥華將正式開征空屋稅(empty homes tax)

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2016年,溫哥華市政府的壹份報告說,溫哥華空置房屋有1萬多套。但今年市政府相信,空屋稅政策會促使2萬套房屋進入租賃市場。

西門菲沙大學(SFU)城市規劃專家Andy Yan認為,這個政策會從供應和需求兩個方面來影響大溫的房地產市場,是解決溫哥華可負擔房屋危機的第壹步。“可負擔房屋危機問題的解決,需要多種方法,不可能壹蹴而就。我覺得,空屋稅是壹個極具創意的方法,讓溫哥華房地產市場在21世紀走向壹個健康的軌道。”

Yan認為,租金的刺激足已讓屋主迅速付諸行動,將空置房屋放入租賃市場。

“至於1%的空屋稅能否提高業主的行動力,這取決於他們之前將房屋空置的原因。如果那套空置房是為投資而購買,那麽租出去正好是獲取投資收益的壹個好辦法。”

市政府推出的空屋稅政策包括幾個豁免條件,包括:房屋是業主的首要住所;業主因工作或住院醫療等原因壹年只能在屋內居住幾個月;房屋壹年內至少租出去半年。

溫哥華市政府說,本周四將在facebook網站開通壹個現場問答活動,解答居民關於這項稅收的疑惑。

大溫樓市迅速回暖 正是出售空置房的好時機

這2萬套空置房屋,除了租出去以外,還有另壹個出路,那就是賣出去。根據大溫地產局的統計數字,大溫樓市目前已經回暖,月份銷量和房價都增長明顯。

大溫哥華房地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)報告顯示,5月份大溫地區壹共售出4364套房屋,比4月份的3553套增加了22.8%,也比十年來5月份的平均交銷量高出23.7%,今年的數字幾乎是10年來最佳。

分析人士指出,BC省政府在去年和今年初在房地產方面推出了激進的外國買家稅政策,讓大溫房地產市場經歷了很長壹段時間的動蕩。但最近的數據顯示,大溫樓市已開始回暖,並將很快回到之前繁榮增長的軌道。

市場蓬勃發展,自然是投資套現的好時機。如果妳的空置房本來就是為投資而買,也不願為壹點租金而忍受瑣碎復雜的租賃過程,那麽將空房子賣出去是個不錯的選擇。

相關資訊:溫哥華市府:7月前出租空屋免繳空置稅 | 加拿大

(據加西周末)

2017英國留學簽證政策有哪些新消息? | 英國

出國留學,去往英國留學,2017英國簽證政策有哪些新消息?

2017年以來,英國內政部對於簽證政策作出了壹系列重要的變更。下面帶領大家了解壹下,2017年英國簽證政策中的那些新消息。

1、所有Tier4簽證(學生簽證)結果將在英國境內做出判定:

現英國內政部已經確定將所有Tier4簽證的決策權移交於位於謝菲爾德的英國內政部Tier4簽證負責部門。對於英國境外留學生申請簽證的流程,在線提交申請表,去簽證申請中心采集生物信息,面試以及提交材料等步驟並沒有發生變化。但是學生的材料將被全部當場掃描並發送至位於謝菲爾德的相關部門進行審理等待結果。而英國駐外大使館的工作人員將不再有簽證的決策權。

Tier4簽證的決策權從海外遷移至英國境內的決定已經實施壹段時間了,而今年夏天將是Tier4簽證第壹次在英國進行審理並作出決定。

各大學已經從內政部得到再三保證,聲明此項變化講不會影響到學生簽證申請受理的效率和時常。不過,並非每位位於謝菲爾德的內政部工作人員都有處理多重不同英航資金證明以及其他材料的的豐富經驗。對此,蔚藍留學會對此次簽證的受理效率進行密切的關註。

2、關於教育貸款的用途變化:

內政部已經更新了Tier4知道文件以及移民法規中“學術或教育貸款”認可的用途可以是直接支付給學生個人或者直接支付給Tier4擔保人,用以表明學生有足夠的資金可以支持其在Tier4簽證下完成全部課程的學習。

關於家長同意書與關系證明文件的要求:

內政部針對Tier4指導文件以及移民法規中的要求做出說明,學生在接受父母或者合法監護人對於其在英國學業的財政資助時,必須提交關系證明的相關文件。

這些文件可以是:包含學生本人以及其父母雙方姓名的出生證明,或者包含學生本人以及父母(合法監護人)姓名的領養證明,或者含有學生法定監護人姓名、以及父母或者法定監護人確認他們同意在資金方面支持學生在英國因學業在大學學習停留期間的法律文件。

3、關於工作周的定義:

英國移民法規中關於Toer4簽證持有人壹周工作時間的定義做出了詮釋,現在的Tier4簽證中的工作周意為從周壹開始的7天。不過此項定義並不影響之前簽證中所規定的學生可以工作的小時數目。

4、關於逾期逗留英國的處罰力度:

內政部縮減了在簽證結束後,簽證持有人可逗留在英國的時長-—逾期逗留將被12個月之內不得再次入境。而逾期逗留時長現從90天縮減到了30天。

此項變更除了Tier4簽證,還適用於所有其它的英國簽證類別。

(據太傻網)

 

工簽過期?別怕 超詳細的工簽續簽攻略 | 加拿大

工簽即將過期,是每壹個在加拿大工作,留學的華人都會面臨的問題。而由於移民申請的甄選規則越來越嚴,可能不少人在面臨這種情況時都做好了打包回國的打算。

其實,不必灰心,如果妳還想繼續在加拿大工作,生活或者學習的話,那麽就仔細閱讀這份超詳細的工簽續簽攻略吧!

工簽過期?別怕 超詳細的工簽續簽攻略 | 加拿大

壹、雇主申請LMIA

如果妳的雇主願意為妳申請LMIA的話,那麽妳就可以繼續留在加拿大了。不過壹般而言, LMIA的審批是十分嚴苛的,不僅需要雇主投入價格不菲的廣告費,更要能證明妳的職位是無法在本地招聘到的,需要外勞來加以填補。可想而知,如果不是特殊工種,特定的職位,雇主能拿到LMIA的幾率也是相當小的。

二、BOWP橋梁工簽

如果妳已經遞交了移民申請的話,並且通過了移民的初審階段的話,那麽妳就可以提交BOWP橋梁工簽了。而且,要想申請橋梁工簽,還需要滿足以下要求

1.人在加拿大境內;

2.依然擁有合法的工簽,並且會在四個月內過期;

3.如果是通過省提名項目的,提名之中不可以有Employment Restrictions作為提名條件;

4.如果是通過省提名項目的,還需要有省府的Supporting Letter;

5.如果是通過快速通道的,則需要提供Acknowledgment of Receipt;

6.提出申請BOWP的,必須是申請移民的主申請人

三、OWP加拿大配偶攜簽

所謂加拿大配偶工作許可OWP是加拿大簽證中心為了人道主義而提出的壹種工作許可。OWP是open work permit的簡稱,OWP不需要加雇主的工作邀請,也不需要通過加拿大勞動力就業市場審查部門的審核批準LMIA,只要申請到OWP簽證,就可以達到的與加拿大配偶團聚的目的。

壹般來說,OWP工作許可簽證分為三類只要滿足以下條件,就可以申請OWP了!

1、境內團聚配偶工簽:

2014年12月22日起,境內配偶團聚移民的申請遞交後可以申請開放式工作許可。

2、國際學生配偶工作許可:

如果妳是國際學生的配偶或普通法伴侶,妳可以申請開放式工作許可。

3、外國工人的配偶工作許可:

如果妳是外國工人的配偶或普通法伴侶,並且妳的配偶或普通法伴侶滿足以下條件,妳可以申請開放式工作許可。

(1)獲準在加拿大工作6個月及以上,

(2)符合從事該工作的最低要求(通常至少需要壹個大專文憑)

(3)從事的是NOC 0, A或者B類職業。

(據加拿大家園)

蒙特利尔热门学区介绍(二)

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2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一,其中,巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大,教育主要是由各省的教育部管理的,各个公立学校之间,教育资源均等,教师经常轮换。

魁北克省加拿大情况较为特殊的一个地区,加拿大前总理史蒂芬·哈珀(Stephen Harper)甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错,但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同,各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市,文化传统深厚,顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统,对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区

先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限,本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。

  1. CDN-NDG区

CDN-NDG

该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce,成立于2002年蒙特利尔行政区域重组,由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语,购物方便,配套齐全。

CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大,价格从30万到300万不等,普通住宅均价65万左右,豪宅均价大约120万,房子大多是1950年代建造的。

CDN-NDG区内学校众多,该区有两所著名大学:蒙特利尔大学(Université de Montréal)和康考迪亚大学(Concordia University)的Loyola校区。

魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区,这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多(Pierre Trudeau)和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括:

  • Collège Notre-Dame
  • Lower Canada College
  • Loyola High School
  • College Prep International

这个区也有不少非常好的公立小学,如:

  • École Marc-Favreau
  • École Sainte-Catherine-de-Sienne
  • École Notre-Dame-De-Grace
  1. Verdun区

Verdun

Verdun区位于蒙特利尔岛西南部,距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成,分别是:Wellington-De-l’Église,Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs(修女岛)。前两个在蒙特利尔岛上,另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠,这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心,已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程,又远离市区的喧嚣,吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上,遍布公园绿地,例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场,还有环绕全岛的自行车道。2009年,贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司,并从加拿大各地调来了工作人员,修女岛人气大增。岛上居住类型多样:低/高层公寓,联排别墅,独立别墅等多种住宅可供选择。

Verdun区的交通四通八达,除了8条公交巴士穿梭于该区之外,蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外,但不是自治市,因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM,无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。

修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐,主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学,但由于离市区较近,交通便利,就读任何学校都十分方便。

  1. Lachine

Lachine

Lachine位于蒙特利尔西南,交通便利,工商业发达,所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主,同时也有不少公寓。来此置业的,多为本地中高收入的年轻家庭,他们比较偏爱新屋,而且很注重房屋的环保功能。

Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine,声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。

  1. LaSalle

LaSalle

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面,Verdun区西南面,北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人,英语与法语居民各占四成。

LaSalle区濒临圣劳伦斯河,区内还有两条运河(Lachine Canal 与Canal de l’Aqueduc),著名的室内水上乐园Aquadôme,蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园,有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外,LaSalle运动休闲的最好去处激流公园(Rapides Park)、历史建筑佛莱明风车(Fleming windmill)等很值得一看。

LaSalle区的区(市)长Manon Barbe女士非常热爱中国,她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施,感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区(市)长,她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。

LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋,所以房东比较倾向于出租,租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达,就业机会很多。

LaSalle区的中小学教育资源丰富,这里有多所小学值得推荐:

  • École primaire du Petit-Collège
  • École primaire des Découvreurs (LaSalle)
  • École primaire Notre-Dame des Rapides
  1. Southwest 西南区

South West

蒙特利尔西南区包含五个社区:Saint-Henri,Petite-Bourgogne,Côte-Saint-Paul,Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一,仅排在蒙特利尔老港之后,古迹众多。

总体租房价钱便宜,以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公 寓,购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓,但是这却给社区的发展带来另外一个副作用:刺激房租上涨,增加了人们在这里生活的成本。

西南区幼儿园和小学都很多,最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。         

篇幅所限,本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀,只要合理筹划,用心准备,每个人都有机会获得最好的教育。

在教育方面,必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素,只有最适合孩子具体情况的学校,才是最好的选择。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。

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房價超便宜 蒙特利爾料成中國炒房團下壹目標 | 加拿大

滿市料成外國投資者下壹目標 魁省材長:暫無意徵外國買家稅

加拿大魁北克省材政廳長賴陶(Carlos Leitao,圖)周五說,他無意在短期內開徵外國買家稅,調節蒙特利爾市地產市場,他對壹個構思持開放態度,在必要時考慮采取這種措施。

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房價超便宜 蒙特利爾料成中國炒房團下壹目標 | 加拿大
魁省材長∶暫無意徵外國買家稅

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賴陶說,材政廳密切觀察,在大多倫多地區實施15%的外國買家稅後,對蒙特利爾市房價有沒有大影響。安省在4月底實施這種買家稅,卑詩省去年8月為溫哥華徵收類似稅項。

賴陶說,大蒙特利爾地區的外國買家數字「比較小」。

蒙特利爾市雖是加拿大第二大城市,全球大都市,但房價還是相當劃算。

蒙特利爾地區所有房屋4月平均價格為364,373元,大約相當於溫哥華房價的三分之壹,多倫多的40%。蒙特利爾房價按年增幅為7.9%,比全國的10.4%低。

加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)數字顯示,外國人在蒙特利爾置業,在2016年頭9個月增加62%,只占所有交易的1.5%。

魁省兩大房屋按揭商和商業借貸機構是國家銀行(National Bank)、德信集團(Desjardins Group),它們說沒有必要徵收外國買家稅。德信行政總裁科米爾(Guy Cormier)近日說,他看不到「地產泡沫形成」。

但花旗投資研究(Citi Research)分析師彼得森(Dana Peterson)說,邏輯上,蒙特利爾也許是外國投資者的下壹個目標。

蒙特利爾市主要反對黨蒙特利爾計劃黨(Project Montreal)黨領普朗特(Valerie Plante)說,她擔心外國買家會勇現蒙特利爾市,把房價推高到低收入階層更無法承擔的高位。

她誓言,在今秋市選爭取勝利,她的壹個承諾是要求省府授權,在條件允許時對外國買家徵稅。賴陶說,他沒計劃批準市政府這種權力。

(據加拿大家員)

美國房價穩步上漲 近三年來最強勁 | 美國

最新數據顯示,美國房價3月份的漲幅足以維持在33個月高位。這意味著美國房價以近三年來最強勁的速度攀升。

根據美國標普核心邏輯/凱斯–席勒指數(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices),美國房價在3月份比去年同期上漲了5.8%,高於上個月的5.7%,但比分析師所預期的稍低,分析師預計3月房價將上漲5.9%。

由於長期以來市場上新增和現有房源短缺,加上工作穩定與收入增長,這些因素促使更多的美國人首次購買房屋或進行房產交易。

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標普/凱斯-席勒房價指數顯示,全美房價今年3月上升5.8%,達到33個月來最高增幅
標普/凱斯-席勒房價指數顯示,全美房價今年3月上升5.8%,達到33個月來最高增幅

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與此同時,20個城市房價指數比去年同期上漲了5.9%,是2014年以來的最高水平。2017年價格漲幅的步伐加快,2014年至2016年同比漲幅保持在5%左右。

待售房屋庫存仍然異常低。根據美國房地產經紀人協會(NAR)最新數據,4月份待售房屋的低供應水平,壓低了現有房屋銷售量,並將房屋在市場上停留的天數中位數推至29天新低。

《今日美國》援引房地產研究公司Zillow首席經濟學家Svenda Gudell的話說:“房屋買家需求高漲,庫存水平接近底層,房價繼續上漲。”

根據抵押銀行家協會(MBA)每周按揭貸款申請調查數據,上周(截至5月26日的一周),抵押貸款申請比前一周下降了3.4%。這項調查涵蓋了美國零售住房抵押貸款申請的75%以上,自1990年以來每周都進行調查。受訪者包括抵押銀行家、商業銀行和儲蓄機構。

市場綜合指數(Market Composite Index)是按揭貸款申請量的一個指標,較一周前按季調整,下跌3.4%。經調整後,該指數較上周回落4個百分點。再融資指數比上周下降6%。經季節性調整的采購指數較前一周下跌1%。未經調整的采購指數較上周下跌3%,較一年前同期上漲7%。

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避險避稅?父母將澳房登記在子女名下的利與弊 | 澳洲

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近半年來,海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。

不幸的是,彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月;新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。

雪中送炭”的是,本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策,這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息,申請條件的關鍵詞大概為:自住房非投資,可最多貸70%,父母還款,父母中一人與留學生必須聯名購房。

本人並不精通貸款業務知識,法律專欄也不探討此部分內容,但引發我思考的是若父母出資買澳房,到底該不該放子女的名字?或者,留學生買房,到底用父母的名字還是自己的名字?相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了,那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。

(除非另有注明,本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。)

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  1. 利? —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下?
  • 規避各種稅費: 將房子直接登記在子女名下,相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便,能省下不少稅費,還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡,則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅;
  • 規避家庭破產風險:有些家長從事商業經營活動或政治崗位,在經營良好時提前策劃,以孩子名義購置房產,如果面臨生意失敗,資不抵債等風險,還能給自己保留一部分東山再起的資本,為自己和孩子都留條後路;
  • 規避FIRB申請費:如果子女已獲得綠卡,則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費;
  • 規避二手房的購房限制條件:FIRB規定,海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求,而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證,因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇;
  • 擔心子女的婚姻財產糾紛:因為對澳洲家庭法的不了解,許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度,所以為子女事先購置房產作婚前財產,以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知,澳洲卻實行婚姻共同財產制度,無婚前婚後財產一說;
  • 夫妻感情出現危機:夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓,誰也不願在財產上吃虧,此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護,從保護子女權益出發,協商將房產登記在子女名下。

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  1. 弊? —— 子女作產權人,可能帶來的風險是什麼?
  • 子女買澳房不能貸款:首先,《合同法》規定,未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同;此外,買方若為未成年人一人,則該房屋買賣不能申請銀行貸款,只能一次性付清房款;
  • 子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免:澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業,提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時,便與其聯名購房,那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠;
  • 同居視為配偶,對方有權利申請分財產: 你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹,你或許也不知道他們已經同居,但在澳洲,同居一樣是法律保護的合法行為,同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益;
  • 留學生報稅問題:若該房產為投資房,那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅,當年收入超過18,200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅;此外,將來女子畢業留在澳洲工作的話,未來此房產的租金更要作為收入來繳稅;
  • 父母無權處置房產:子女若作為唯一產權人,父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人,父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書,且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則,子女可提出異議,認為父母侵犯其合法權益,要求其承擔賠償責任;
  • 父母離婚時易出糾紛:如果夫妻離婚,以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割,那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住,可能會由此引發撫養權爭奪局面;
  • 父母想再收回房屋困難,且無法控制子女成年後擅自處分房產:一句話,多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下?並且,如果子女成年後不履行贍養父母的義務,父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意,因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的,實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣,不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。
  1. 如果現在一定要登記孩子的名字,那麼我該怎麼做?

依以上分析,各個家庭的情況各有不同,難評判利與弊,最好與最壞。一般來說,若父母購買澳房時,要求一定要加孩子的名字,可考慮以下方式:

1) 共同共有 – Joint Tenancy:聯名購房時的一般原則。

  • “不分你我”:所有購房者共同擁有該房產,即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔;
  • “生還原則”(Principle of Survivorship):共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩,也少了很多法律的手續。如果其中一方過世,則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

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2) 按份共有 – Tenancy in Common

  • “比例分你我”:與上述共同共有不同的是,購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權;
  • “自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下,較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人;
  • “出資不同”的首選:如果在最初購買這個房子的時候,雙方所支付的首付是不一樣的話,那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

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  1. 如果現在沒有登記子女的名字,那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算?

1) 在中國:根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度,一般情況下,在繼承、贈與和買賣三種方式中,購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式:

  • 如果該房產為父母唯一住房,且已滿五年,那麼個人所得稅和營業稅都會減免,只需繳納房屋總額1%的契稅。
  • 相比繼承和贈與,子女向父母購買該房產再出售時,只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。
  • 以一朋友父母在溫州的房子為例,假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得,若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時,通過以下三種方式的稅務分別為:
(此表格來源於金裝律師訴訟保全中心,非本人原創)
(此表格來源於金裝律師訴訟保全中心,非本人原創)

2) 在澳洲

  • 讀者思考題:何種方式將澳房留給子女最劃算?
  • 可將答案留言至本人微信(lin61230),有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 本文前言內容不構成貸款建議,請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案;
  • 本文涉及部分貸款業務知識,特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。

 

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