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蒙特利爾留學的時機探討（中學篇）| 加拿大

目前低齡化留學趨勢日益顯著，加拿大因其優秀的教育質量吸引眾多中學生赴加留學。加拿大蒙特利爾與其他北美城市比較，得天獨厚的優勢在於英法雙語的教育環境，因而得到考慮深遠的學生家長的青睞。在此，加拿大持牌移民顧問周天綺女士就蒙特利爾中學留學的最佳時機，選擇什麼樣的學校給出自己的經驗和建議。

初中一年級

孩子可以直接申請蒙特利爾的法語公立學校，或者英語公、私立學校。如果孩子的語言能力較弱，建議不要考慮入讀法語學校，最好直接申請英語學校。若孩子語言能力較強，家長和孩子都希望將來可以掌握英法雙語進入社會，天綺移民認為您可為孩子選擇法語公立學校就讀。

對於法語零基礎的孩子需要入讀兩年的歡迎班（La class d’accueil），法語可通過歡迎班的過渡達到第二語言的程度。（關於魁北克省歡迎班更多介紹，請閱讀早前發表的專欄文章《蒙特利爾法語歡迎班詳解》）。

經過初一到高二歷時五年的學習，加上孩子在學校及課外接觸外國同學學習及練習英文，孩子有望達到中、英、法三語熟練運用的狀態。

上完高二後，由於孩子的英語和法語都很熟練，他們便可以自主選擇蒙特利爾英文或法文的CEGEP，完成CEGEP後入讀英文或法文的大學。（CEGEP是魁北克獨特的教育系統中的大學預科階段，學生在讀完高二後直接進入CEGEP，兩年後申請進入大學。如需了解更多魁省的教育體系，請閱讀周天綺女士介紹魁省教育體系的文章《魁北克教育體系的深度介紹》。

初中二年級

孩子可申請蒙特利爾的法語公立學校，或者英語公、私立學校，但是出於多方面的考量，天綺移民較為建議您為孩子選擇英語學校。

根據魁北克省的教育體系，學生高一及高二的成績直接決定孩子未來入讀什麼樣的CEGEP及CEGEP中的專業選擇。孩子需要一個過渡的時間適應北美的教育，以便能夠在高一及高二有個更好的成績。

如果您的孩子語言能力很強、學習能力和適應環境的能力也很強，您也可以讓孩子入讀法語學校，這樣孩子有望達到中、英、法三語熟練運用的狀態。

初中三年級

天綺移民建議這個階段過來蒙特利爾上學的孩子直接申請英語公、私立學校。這樣的話，您的孩子可以有一年的時間加強英語，適應北美的教育，在高一及高二的階段就可以拿到好的成績，為進入理想的CEGEP學習自己想學習的專業做好准備。

這個階段來到蒙特利爾學習的孩子不再適合上法語學校。孩子用一年的時間跟上這裡的英語教育已經很不容易了，用一到兩年的時間去學好沒有基礎的法語，而且做到其它成績均好，能考上自己心儀的專業和CEGEP基本上是不可能的。這個年級過來上法語學校對您孩子來說會是一個非常大的挑戰。

高中一年級

如果您想孩子高一的時候來蒙特利爾學習，一般要上英語公、私立學校了。而如果是上有名的私立英語學校就會要求雅思成績或是會被建議重讀初三年級。魁北克的高一及高二都會有教育部的統考。而在校學生統考成績是決定學校排名的重要因素。一般排名好的私立學校是不希望接收的孩子考試成績不好，而影響學校排名的。如上所述，孩子重讀初三年級的話，會有一年的時間適應北美的教育和考試，在高一和高二的時候考出更好的成績，報考上心儀的CEGEP，進而為未來上自己想上的大學和專業做好充分准備。

如果您的孩子在國內成績很好，英語也很不錯的話，您也可以考慮讓孩子直接入讀蒙特利爾的公立英語學校的高一年級。

高中二年級

如果您想要孩子在高二的時候來蒙特利爾讀書，孩子需要同時上蒙特利爾高二的課程並補習完成高一的課程和教育部的有關考試，這對孩子來說壓力非常的大。天綺移民不建議您讓孩子這個階段來蒙特利爾讀書。如果一定要來蒙城讀書，則孩子要做好努力學習，與時間賽跑的准備了。

高中三年級

天綺移民不建議您讓小孩子在高三階段（12年級）來蒙特利爾讀書，而是要直接在國內完成高中三年的學習。這是因為魁北克有自己獨特的教育系統，在其教育系統中沒有高中三年級。學生在讀完高二後，一般會直接入讀CEGEP，在CEGEP的成績將決定申請到什麼樣的大學。在魁北克，盡管個別學校也有提供12年級的課程，由於名額及地理位置等限制，在這裡完成高三不是最佳的選擇。而如果孩子在國內完成了高中三年級的學習，他/她則可以直接申請蒙特利爾的大學入讀。

總結語

天綺移民建議，如果您希望子女赴加拿大蒙特利爾的中學留學，需要越早越好，而不是等到高一年級再出來留學。另外，請盡量提前一年時間著手准備申請，這樣會給孩子更多的選擇空間。也會給孩子及家長留出充裕的准備時間，一切會更有序和從容些。關於孩子擇校，居住地區，留學及家長陪讀轉移民身份，歡迎大家咨詢天綺移民。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題 | 加拿大

在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。

1、直接找大銀行的貸款專員還是找貸款經紀公司尋求房屋貸款？為什麼？你了解貸款經紀公司嗎？

目前，在加拿大提供房屋貸款的大銀行有：加拿大道明銀行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家銀行(RBC Bank)、帝國商業銀行 (CIBC)、豐業銀行(Scotial Bank)、蒙特利爾銀行(Bank of Montreal)、以及國家銀行(National Bank)。此外，還有好多專門做房屋貸款的銀行。這些專門做房屋貸款的銀行，不少人都不了解。就房屋貸款業務來說，這些專門做房屋貸款銀行的規模也要比這些大銀行的房屋貸款業務規模大，貸款產品的類別也豐富。可是，這些專門做房屋貸款銀行的產品並不直接對客戶銷售，而是通過房屋貸款經紀公司銷售。所以，在尋求房屋貸款時，不要僅僅把注意力集中在這些大銀行，也要考慮貸款經紀公司所代理的房屋貸款銀行。

2、你對目前加拿大的房屋貸款市場的了解如何？除了著名的六大銀行外，你還知道哪些金融機構都提供房屋貸款？他們的房屋貸款產品有哪些區別？同時找幾家銀行商談比較合適？

在加拿大除了這六大銀行外，還有數十家專門提供房屋貸款的銀行。例如，Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照貸款等級來區分，提供房屋貸款的銀行可以分為一級貸款銀行，二級貸款銀行，和Private lender（但並不是我們中文所理解的私人貸款）。加拿大的貸款經紀公司除了聯系個別著名大銀行外，還聯系這些所有專門從事房屋貸款業務的銀行。也就是說，房屋貸款經紀公司(Mortgage Broker)把客戶和銀行聯系在一起。人們在尋求房屋貸款時，大多數人都願意貨比三家，然後選擇誰能夠提供最低利率的貸款產品。而房屋貸款經紀(Mortgage Broker)正是在貨比多家的基礎上為客戶獲得最佳的貸款產品。

3、在商談房屋貸款時，你是在找最低貸款利率？還是在找最佳貸款方案？在哪裡可以找到你的目標？

貸款利率是每個人尋求房屋貸款時最關心的問題；而且盡管各個銀行在其網站都公布了其各類產品的貸款利率，但是，尋求房屋貸款時，不要被所謂的低利率所迷惑。因為尋求房屋貸款是為了解決目前購房的融資問題，能否解決問題，或者能否有效地解決問題，其結果就是貸款方案的問題。利率只是貸款方案中的一種因素。貸款經紀公司因所聯系銀行的面比較寬，可選擇的銀行數目也多，客戶獲得最佳貸款方案的機會增加。在加拿大，貸款經紀都是經過嚴格訓練並通過資格考試以後才可以獲得執業牌照。

4、在房屋貸款產品中，除了貸款利率和貸款金額外，你知道還有哪些貸款條件嗎？你完全理解其意思嗎？

房屋貸款，並不僅僅是貸款利率和貸款金額；它還包括了其他一系列貸款條件。例如，貸款利率的條件選擇，固定還是浮動；貸款合同的期限選擇，2年還是5年，或者7年；貸款合同的類型，開放還是封閉，或者處於二者之間；償還貸款的時間頻度，是按月付款，還是按周付款；是否能夠盡快償還貸款；如何計算違約罰金；繳納地產稅的方式；等等很多條件。當你通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會詳細給你解答有關問題。一般地，貸款經紀是免費為客戶尋求房屋貸款服務，也是代表客戶就貸款問題與銀行進行商談。

5、貸款合同期限(Term)和貸款分攤年限(Amortization)有什麼區別呢？

在加拿大，貸款合同一般是從最短的6個月到最長的10年。貸款合同到期以後，客戶可以與現有的銀行續簽貸款合同，也可以將現有的房屋貸款轉到其他銀行。貸款分攤年限指該項房屋貸款在多少年內全部還清。貸款分攤年限的長短決定了借款人每月償還貸款的金額多少；貸款分攤年限越長，借款人每月所支付的房屋貸款數量就越少；這意味著借款人的實際經濟負擔就輕一些。在加拿大，目前政府規定所有的大銀行所提供的房屋貸款的分攤年限最長為25年；但是，貸款經紀公司所聯系的一些銀行所提供的房屋貸款分攤年限可以達到30年。

6、你知道每個銀行是如何計算貸款合同違約罰金嗎？各個銀行在計算罰金的方法上都一樣嗎？

在貸款合同到期之前，借款人因賣房或想把貸款轉到其他銀行時就會導致終止現有房屋貸款合同。這就是對現有貸款合同的違約。這時銀行要求借款人繳納違約金。在計算違約金的方法選擇上，各個銀行都有區別。一般是按照三個月的利息計算罰金，或者用貸款合同的利率同當前市場利率的差所計算的利息，並從二者中選擇最高利息作為罰金。可是，在用利差進行計算罰金時，很有說頭。關鍵在於如何選擇合同利率。所選擇的利率不同，計算得出的罰金差別驚人。如果通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會給客戶詳細解釋大銀行計算違約金的方法與其他銀行的具體區別，並給客戶提供最佳建議。

7、如果申請房屋貸款都被大銀行拒絕了，應該怎麼辦？放棄申請還是找經紀公司？

在加拿大，因為各個申請人（家庭）的財務狀況差別很大，在申請房屋貸款時，被加拿大的大銀行所拒絕並不是什麼新鮮事情。這時，不要氣餒，應該盡快尋找貸款經紀公司。貸款經紀公司可以幫客戶解決房屋貸款問題。如果購房者已經簽訂了購房合同，而且購房合同中所設置的貸款條件(Finance Condition)已經被取消。這時，如果購房者放棄購買該房屋，那麼，這意味著購房者對現有購房合同的違約。這時，購房者可能面臨著出現違約的罰金。為了解決這個問題，盡快獲得房屋貸款才是最佳的解決方案。這時，房屋貸款經紀公司是購房者的最好幫手。

8、房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)是什麼意思？房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)又是什麼意思？你需要購買嗎？

加拿大政府規定，加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申請購房貸款時，如果首付資金低於20%，就必須購買房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)。如果購房者的首付資金僅為房價的5%，購買貸款違約保險的保費為4%；而且保費是一次付清。要知道，當借款人購買了貸款違約保險以後，借款人所獲得的貸款利率一般要比沒有購買該保險的利率低一些。房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)是一種人壽保險。當借款人因各種意外導致傷亡而無法繼續支付房屋貸款時，該項保險就開始發揮作用。

9、貸款買房對你現在的生活方式影響有多大？你對貸款的經濟承受能力又有多大？如何籌集你的購房首付資金(Down Payment)？

在加拿大購買房屋是一種投資選擇，也是對自己生活方式的一種選擇。購買什麼樣的房屋，從地點位置和房屋類型來看，購房者需要房產經紀的服務；但是，從經濟能力和投資收益方面來看，就需要接受房屋貸款經紀的服務。房屋貸款經紀可以根據目前加拿大的房屋貸款政策，各個銀行所提供的房屋貸款產品，以及購房者現有的財務狀況和未來的財務發展目標，尋求一種適合購房者的最佳房屋貸款產品。例如，購房者的首付資金應該放多少，購房者的最大貸款金額應該是多少，購房者的每月償還貸款的金額承受能力是多少等等；房屋貸款經紀可以根據購房者的現有財務狀況進行計算，為購房者提供最佳的貸款方案。

就如何籌集購房首付資金，以及首付資金的來源，房屋貸款經紀能夠按照加拿大目前的貸款政策和各個銀行的具體貸款要求為借款人提供詳細的建議。（關於購房首付資金請參見成小洲另文《購房首付資金的來源有哪些》）

10、哪些貸款條件是你自己可以選擇的呢？哪些貸款條件又是你無法選擇的？按雙周付款和按月付款的區別大嗎？為什麼？

在加拿大，當銀行批准了借款人的購房貸款以後，貸款產品所包含的不僅僅是貸款利率和貸款金額，還包括其他貸款條件。例如，貸款合同的年限，貸款合同是開放的還是封閉的，貸款利率是固定的還是浮動的，償還貸款時間是按月還是按周，或者按雙周；是否能夠盡快償還房屋貸款，如何加快償還房屋貸款等等；很多條件。其中有些條件借款人是可以選擇的，有些是不能選擇的。房屋貸款經紀會根據借款人的財務狀況和生活方式，給借款人提供最佳的建議。當然，房屋貸款經紀會就每個貸款條件給借款人進行詳細的解釋。一般地，與按月付款相比，按雙周付款能夠給借款人節約一些成本。具體能夠節約多少成本費用，房屋貸款經紀可以根據借款人的狀況給出准確的答案。

（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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居外看點：印尼雅加達房地產全方位展望 | 海外

在近期房地產市場表現出頗為有趣的變化之際，商業地產巨頭高力國際（Colliers International）印度尼西亞公司發布了季度報告。

在報告中，該公司提供了對於雅加達不同房地產市場趨勢的洞察和展望。

辦公室市場

去年，寫字樓淨需求有所下降，因此，部分寫字樓現房目前仍有很大一部分處於空置狀態。鑒於此等市場狀況，2016年下半年未新增任何供應（部分寫字樓重新安排竣工時間），這進一步提高了中央商務區寫字樓的季度環比入住率。租金繼續下滑，房東根據承租人的市場狀況提供軟性租金。

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供應預測

2016年下半年，中央商務區未新增任何供應，但截至2016年第四季度，累計供應量仍保持548萬平方米不變。由於原計劃於2016年竣工的寫字樓重新安排竣工時間，2017年的供應量預計將增加73.1164萬平方米。同時，在中央商務區以外地區，位於TB Simatupang的2棟寫字樓於2016年開始運營。在除TB Simatupang之外的中央商務區以外地區，2016年有6棟寫字樓共增加了15.7297萬平方米的供應量。2017年，TB Simatupang的未來供應量有限。

入駐率預測

由於需求下降，入住率也繼續表現出下滑趨勢。中央商務區的入駐率同比降低了4%，中央商務區以外地區的入駐率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入駐率為79.2%，與去年同期幾乎持平。2017年，入住率的頹勢預計不會緩和，甚至可能進一步惡化。

租金預測

較低級別寫字樓的平均租金有所下降，尤其是B級和C級寫字樓的平均租金同比下降了20%。中央商務區以外地區3棟全新運營寫字樓的租金有所上漲，這3棟寫字樓有信心提供高於市場水平的租金。

公寓市場

去年，政府出台了多項政策，試圖刺激房地產市場需求，包括6次下調政策利率，放寬對第二居所購房者的限制以及削減開發商的最終銷售稅（從此前的5%削減到2.5%）、所有權轉讓稅以及產權購置（BPHTB）稅。

不過，這對總體入住率並未產生太大的影響，尤其是在建項目。目前該市場較為疲軟，開發商傾向於謹慎定價，以便保持活躍的銷售表現和吸引潛在購房者，但這一策略並不成功。不過，仍有若干開發商對該市場持樂觀看法，這在去年底新推出項目的數量（3,972套）上可見一斑——超過上一季度的兩倍。

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供應預測

未來兩年預計新竣工公寓的供應量較大，2017年和2018年分別可達28,014套和24,298套。公寓將主要集中在雅加達西部和南部，分別占22%和20%左右。

需求預測

明年，因2016年推出的監管放松政策以及2017年宏觀環境改善的影響，預計公寓的市場需求將有所增加。

租金預測

由於需求疲軟，2017年公寓租金預計進一步下滑。由於市場尚未顯現出好轉跡像，因此，房東將繼續在租金要價的基礎上提供10%至15%的折扣。

外籍僑民住宅市場

由於在曾經一度刺激外籍僑民住宅業務的行業工作的僑民數量減少，比如石油天然氣和采礦業，2016年全年市場表現堪憂。雅加達南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地區仍位於僑民社區聚集地，緊鄰國際學校且方便到達蘇加諾-哈達國際機場（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已顯現出作為備選住宅的良好發展潛力。

目前，由於部分跨國公司不得不取消項目，或者已經決定撤銷一些項目，從而導致提前解雇其招聘的僑民，因此，轉租市場的住宅供應量居高不下。此外，當前的市場狀況為承租人從轉租市場獲得頗具競爭力的租金創造了機會，這些住宅能夠為其租金預算提供更大的價值。

零售市場

就零售市場而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）預計將提供近100萬平方米的總供應量。不過，2016年只有不到50%的預計新增供應房產在建。新運營的購物中心已經獲得了高忠誠度承租商鋪。大部分承租商鋪已開業，這推動了總體入住率略微上漲。餐飲業將繼續成為需求刺激劑。

供應預測

2017年，雅加達預計新建2個購物中心，新增供應量預計達6.8萬平方米。同時，2016年位於大雅加達（Greater Jakarta）地區的2個購物中心開始運營。累計供應量達247萬平方米，同比增長4%。大雅加達地區預計會開發更多購物中心，但大部分購物中心仍處於規劃階段，包括雅加達未來的供應量。2016年，4個購物中心開始運營，創造了12.1萬平方米的新增供應量。這4個購物中心累計創造了457萬平方米的供應量，同比增加2.7%。

需求預測

雖然新購物中心在開始運營時通常能夠達到85%的承諾入住率，但截至2016年底大部分新購物中心的總體承諾入住率還不到50%。餐飲業將繼續成為需求刺激劑，而超市、家居和娛樂（電影院）業將繼續擴張。

入住率預測

在經歷了前三季度的下滑後，2016年第四季度首次迎來入住率上漲，達到85.4%。據預測，2017年入住率可能會繼續上漲，新增供應量將有所減少。2016年，大雅加達地區的入住率出現波動。2016年的剩余時間裡，高新增供應量導致入住率下降了2%，跌至82%。

租金預測

雅加達的租金同比上漲4.1%，達到56.3328萬印尼盧比（42美元）/平方米/月，大雅加達地區的租金適度上漲，達到34.4734萬（26美元）/平方米/月。2017年，租金要價預計將上漲，這主要得益於雅加達的高端購物中心。銷量將顯著影響預計租金要價。

酒店市場

根據入住率和客房價格指標，2016年全年酒店市場的表現相對較差。因相對較低的酒店客房詢價，該市場的經營狀況尚未恢復。提高政府支出使用效率的總統指令以及持續湧入市場的新酒店項目又在該市場的“傷口上撒了一把鹽”。

供應

2017年的供應情況主要由四星級酒店控制，這些酒店將提供2,609間客房，五星級和三星級酒店緊隨其後，將分別提供1,603間和787間客房。2017年的酒店客房總預計儲備量將接近5,000間。

表現預測

2017年，由於受到經濟增長放緩的阻礙，對於酒店經營者來說將又是一個艱難的挑戰，尤其是預料到今年新運營的酒店項目。這種情況將促使酒店經營者之間的競爭加劇。

凱門村（Kemang Village）

Kemang Village的豪華公寓，機會難逢！地理位置優越，步行到購物中心及超市、Pelita Harapan學校和Brawijaya醫院。

單層鉑金皇家套房，采用夾層式設計（天花板高於常規單位）。位於高樓層，享有寬闊的景觀。面積222平方米，含有3間臥室、3個浴室、1間佣人房間、廚房，8台空調，全屋鋪上大理石地板。

價格：72億印尼盧比（折合約360萬人民幣）

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雅加達別墅

9臥7衛的獨立房，樓高2層，面積500平方米。面前道路寬闊，公共交通便利，24小時保安。

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阿蘭德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5個塔樓：繁榮（Makmur）、快樂（Bahagia）、完美（Sempurna）、寧靜（Tentram）和自由（Bebas）。

戰略位置，進出口通行只需5分鐘。著名的開發商GAMALAND，由PITERGAN設計。單位有限，1層僅由16間單位公寓組成。半私人電梯（每個樓層設4台電梯），停車位近1000個。自設5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投資價值非常可觀！

Arandra Residence提供多種房型：1臥A、B型（36平米）、2臥A、B型（72平米）和3臥（84平米）。

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最嚴打房政策殺到：溫哥華/多倫多房價必再降10%-20% | 加拿大

加拿大按揭比較網站Ratehub在一份最新報告中指出，本國銀行監管機構若實施一項提議，擴大按揭貸款買房者的“壓力測試”，那麼加拿大人的房屋購買力就要下降21%，這無疑將導致房價下跌，跌幅可能是10%至20%。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

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Ratehub聯合創辦人James Laird在致Huffpost Canada的電郵中說：“如果按目前的方案實施，影響會非常大。買房者可以申請到的按揭貸款大減，導致房價下跌。”

他說，100萬元以上的物業最受影響，這意味著多倫多和溫哥華的市場受到最大的衝擊。

加拿大聯邦銀行業監管機構OSFI提出對首付達20%或以上的房屋買家實行“壓力測試”。而此前，去年秋季實行的新規是要求首付不足20%的買家必須通過類似的壓力測試。

加拿大目前有46%的按揭貸款業主屬於首付20%以上，不需要購買按揭保險。

Ratehub推算，如果家庭年收入為10萬元，按25年攤還期，2.84%的固定利率，目前最多能貸款726,145元。

如果實施新規，同樣收入的家庭，只能貸款573,791元，少了15萬。

目前，多倫多的房價已經從今年4月的高峰迴落20%。Laird在聲明中說，“按揭行業的人正在質疑，目前是否是擴大壓力測試的好時機，因為新規會導致市場進一步冷卻。”

他說，過去一年來，政府出台的各項規定對市場產生多大影響還沒有完全顯現，另外還有加息的效應。他建議政府更加謹慎，讓這些新的變動因素在市場上發揮效應之後，再決定是否繼續採取收緊措施。

其他一些行業內部人士的措辭更加強硬，安省地產協會主席胡達克(Tim Hudak)說，擴大壓力測試範圍，加上已民有的新規，是“對首次買房者宣戰”。

他呼籲各級政府停止所有收緊政策，也要求政府放寬行政規定，允許開發更多房屋。

政府收緊按揭規定是出於對加拿大人債務不斷攀升的擔憂。最新統計顯示今年二季度，加拿大人每1元可支配收入就有1.68元債務。

國內外機構，從國會預算辦公室到國際清算銀行都已發出警告，指加拿大正面臨信用危機。也有不少專家指出，一旦利率回升至正常水平，加拿大人將無法償還其債務。而加息已經開始，加拿大央行應對意外經濟增長已於今年夏季連續兩次加息。

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（據加拿大家園）

移民政策緊縮學生簽證受牽連 | 美國

川普上台後美國移民政策一直是大家關注的焦點，川普除了大力打擊非法移民外，親屬移民也受到了牽連，報導，今年7月，國土安全部就開始起草一份計畫，要求外國留學生每年重新申請居留許可，以加強“國家安全”。下面為您整理相關資料。

美國是全球最大的留學目的地國。目前，美國約2000萬名大學生中有7%來自國外。因為外國學生不享受美國本土學生的學費減免待遇等，數據顯示，僅2015年外國留學生就為美國帶來了350億美元的收入。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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目前在美國的140萬留學生中，77%來自亞洲國家，中國和印度是美國海外留學生的最大來源地。其中，其中中國在美留學生數量為36.2萬，排名第一。從地域看，加州擁有20萬外國留學生，排名全美第一；紐約州和得克薩斯州排名第二和第三。

今年7月的報導稱，國土安全部也在醞釀登記留學生的具體留學情況，並要求這些學生在改變學習項目比如從本科升到研究生時，重新申請居留許可。此外，未來未能如期畢業的外國學生將被要求申請延長居留。按目前聯邦規定，外國學生的居留資格只要學校錄取並遵守校規就一直有效，學生可以從一家教育機構轉到另一家，很多學生可以在美國居留很長時間而無需再次申請許可。

特朗普政府另一項影響到外國留學生的政策是H-1B簽證改革。該簽證是美國面向高技術外籍人才發放的簽證，其初衷是滿足美國企業對高技術人才的需求。過去，很多留學生通過該簽證得到美國公司僱傭並長期留美。特朗普早在去年大選期間就強烈批評該簽證政策，稱其導致大批美國人的工作機會被外國人侵佔。

今年4月，特朗普簽署行政令要求收緊H-1B簽證項目。兩位議員正式向國會提交了H-1B簽證改革議案，其中一項內容要求H-1B申請者的年薪需高於11萬美元，這讓很多留學生陷入恐慌，因為大多數留學生的第一份合同達不到這一數額。儘管該議案尚處於提案階段，但已有一些公司由於H-1B政策不明朗而不敢僱傭外國人，最終導致不少留學生喪失工作機會。

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（據搜狐美捷達）

居外課堂：海外買房的十大“戰術 ” 提前做好置業規劃

房子畢竟是壹件大宗物品，壹個不慎可能留下很多麻煩。所以去海外買房時，壹定要做好整體規劃，明確買房目的和需求，科學理性地購房置業。居外網建議置業者可以通過了解以下統計數值，幫助妳察覺市場的變化，更好地對海外房產進行了解和評估，提起做好置業規劃。

壹、海外買房提前關註十大數據

1、人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經成為人口增長的重要來源，自然人口增長則是壹個非常慢的指標，數值通常是最近的壹次人口普查結果，是從當地市政廳獲得的數據。在人口快速增長期，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業、建築業等相關行業的發展，國民經濟總體也處於較快增長期。

2、就業率

就業率是指某壹時點內就業人口數占經濟活動人口數(就業人口數+失業人口數)的比例。壹個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題是交互並行的，就業率的高低甚至直接威脅到社會的穩定和國家政權的鞏固。全球每壹個國家都把全民就業放到了政府工作的重要位置。

如果妳想要查詢以上兩個數據，可以登陸，Monthly Bulletin of Statistics Online， http://unstats.un.org/unsd/mbs/app/DataSearchTable.aspx，數據來源顧名思義，來自各個國家統計局和組織。包括近十年來各國的人口、生產指數和價格指數、就業與收入、能源礦產和燃料、工業、交通和建築、國際貿易、金融、零售業和國民賬戶的網站。

3、房價中位數

房價中位數的變化對於房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷價值的改變。壹般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅，或者是該區比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。通常情況下，中位價格都是按月的，如果想了解長期走勢，可以查看12個月、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題。短期的中位價數據可能會令人關註，但是通常會起混淆甚至是誤導作用。

作為專業海外房產網站，居外網提供海外主要國家的最新房價數據，大家可以點擊查詢2016年各國房價數據：

如果大家英文水平好，也可以直接到海外各國專業房產網站直接搜索、查看各國的最新房價，如美國的Zillow、澳洲的LJhooker等網站。

4、租金回報走勢

租金回報走勢是令人關註的數字。如果租金回報開始下跌，尤其是中位價還保持不變的時候，那麽妳就需要考慮租戶是否會不會再花那麽多錢租房。如果租金回報上漲，那麽可能該區域房源開始減少，可能是因為更多的業主自主者購入住宅，並且或者租戶競爭上升，需要為租房支付更多的錢。查看中位租金圖表並搜尋列出的項目，找出為什麽數字改變了。

如果想要了解租金回報走勢，可以通過查詢新、報告，或者自己算，而不同的買房方式，有不同的計算方式，現金買房的租金回報率計算方法為：

租金回報率 = 每年房租凈收入 / 購房總價%（房屋買家支付給賣家的金額）

每年房租凈收入 =年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出

貸款購房的租金回報率計算方法為：

租金回報率 = 每年凈收入(年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額) / 自付額 %(購房總價扣除銀行貸款的部分)

美國的租金回報率有多高，算算就知道

5、外匯匯率

海外買房，房價高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的壹環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然壹個國家匯率貶值會導致當地壹系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整壹般是緩慢且平穩的。

查詢最新的匯率，最簡單的方式就是上網利用百度或者googel查詢。如果擔心不夠準確，可以去當地銀行咨詢。

延伸閱讀：海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

6、犯罪率

查看壹下妳所選擇社區的近期犯罪率，大部分國家的安全性都不錯，但是房產所在地的犯罪率仍是妳在當地買房關註的重中之重。妳可以知道近壹段時間這裏的犯罪情況，如有多少案件，案件嚴重與否。大多數的市政府都會將警廳記錄或者犯罪率公布到網上。

想要了解相關數據，可以通過造訪以下網站來考察房產所在地的犯罪率。

美國：瀏覽crimereports.com網站，或者查詢全國性罪犯數據庫FamilyWatchdog.us。

澳洲：瀏覽 https://www.police.act.gov.au/cri%20…%20ime-statistics.aspx

加拿大：瀏覽 http://www.statcan.gc.ca

7、房屋空置率

住房空置率，是指某壹時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報壹樣，空置率也是需要關註的。空置率的走勢對於理解出租需求和新開發項目對於市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%—20%之間為空置危險區，要采取壹定措施，保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007－2008年，租房空置率最高時候也就達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典壹般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

想要查詢房屋的空置率，可以登錄各個國家的數據網站，如

美國統計署：http://www.census.gov/housing/hvs/index.html

澳洲統計局（abs）: http://www.abs.gov.au

英國國家統計署（ons）: https://www.ons.gov.uk

加拿大統計局：http://www.statcan.gc.ca

8、市場房源量

市場房源量不論是否最近有變動，都可以給置業者及時警告，無論是賣方市場還是買方市場。當房源比較少的時候，尤其是以前的房源都已經售出的時候，這就是市場火爆的信號。相反，如果有更多房源上市，那麽就是買家有更多的選擇信號，業主可能將他們的資產套現。市場房源過高，尤其是當他們變動很大的時候，雖然意味有交易，但是那也是預警。

9、房屋待售時間

房產在市場上等待出售的時間長度也很重要。這對於那些想要買房的潛在買家來說是比較有用的快速晴雨表，但是也可以讓妳明白以後妳把它賣出所需要的時間。在熱門市場，這個數值可能會降低，當寬敞的新小區進入緊俏市場急售的時候也會降低。與此相反，在疲軟的、變動比較小的市場，待售時間可能會比較長。

10、賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業價格降低的數值，通常有百分數表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡，是業主退出市場的信號。它也表明房價會下跌，同理，如果某區域賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈，市場火爆，需求強勁。海外購房，比如葡萄牙、西班牙、希臘等國，房地產較高峰值雖然下跌不少，但整體價格都是公開透明，如果單獨壹套房源，業主或中介私下與您承諾超低折扣要格外小心。

以上數據沒有特定的官方網站可以查詢，壹般專業人士會關註各大網站，不定期的下載壹些專業報告，比如來自lj hooker、savills、knight frank的行業報告等，而相對於普通用戶來說，想了解市場房源量、房屋待售時間、賣方折扣，去下載專業數據報告會比較繁瑣，所以可以通過各大中介公司進行咨詢。

二、不同投資目的應關註不同數據

房產投資

長線持有：這類人群去海外買房可能看中房子本身的壹些特點，例如古堡、海濱住宅作為純收藏之用，或者是看長期價格走勢，關註長期的投資回報。

關註指數：1、房屋中位數2、外匯匯率3、犯罪率

短線持有：這類人群目的很明確，所以壹般他們最為關註的是租金回報走勢，高租金回報會吸引投資者，壹個區域的租金回報率也會受到周邊區域租金的影響。

關註指數：1租金回報走勢 2、房價中位數 3、外匯匯率 4、就業率 5、人口變化 6、犯罪率 7、房屋空置率 8、房屋待售時間9、賣方折扣

買房自住

自住者可以包括以房養學、以房養老、度假的人群，壹般這類人群更為關註犯罪率，畢竟在異地生活，安全問題還是最重要的。如果妳看到犯罪率比妳期待的高，不要驚慌。每個地方都會有輕度犯罪。如果妳對這塊地區不熟悉並且有疑慮，妳可以咨詢房產經紀人。

關註指標：1、犯罪率 2、外匯匯率 3、房價中位數 4、賣方折扣

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外課堂：海外置業如何找到靠譜的房產經紀？

近年來海外置業火爆。然而，去年國內房市爆發的“鏈家事件”，讓廣大投資者見識了國內房產中介的種種不規範、以及違規的亂象，並開始擔心：在國外買房時，是否也會遭遇的情況。為此，不少投資者致電居外網，在海外置業時，如何才能找到靠譜的房產經紀？下面，居外網以房市制度最為成熟、規範的美國房市為例，介紹美國房產經紀人是如何運作的，幫助國內買家更好地在海外置業。

壹、中國房產中介和美國房產經紀人的區別

無論在國內還是國外，房屋交易流程都是異常復雜，也是很多消費者壹生中最大的壹筆支出，他們擔心去國外買房同樣會遇到黑中介。在中國購買二手房，消費者最缺的是信息的對稱性，與有保障的行業規範。而這些也就是中國的房產中介種種亂象產生的土壤。

由於當前去美國買房的海外置業者比例居多，所以我們下文中我們以美國為例，看看美國的房產經紀人是怎麽做的，他們和中國的房產中介又有什麽區別？

居外課堂：海外置業如何找到靠譜的房產經紀？ — 中國房產中介和美國房產經紀人的區別

中國房產中介vs美國房產經紀人

經紀人與中介不單單是名字上的差異。與中國中介門店裏面穿黑西裝，白襯衣的年輕小夥子與姑娘不同，美國的地產經紀人平均年齡是57歲，從業時間15年，92%的經紀人有大學及以上教育。房產經紀人和中介是兩個完全不同概念。美國的房產經紀人與房產經紀公司之間是合作關系，不需要坐班，獨立開展業務，依靠個人的口碑獲客。

無證中介vs經紀人執照

國內中介行業準入門檻低。2014年，中國的房產中介從業人員超過100萬，而在註冊期內的房地產經紀人只有9840個。也就是100個房產中介人員裏面，只有不到壹個是持證上崗。美國的國家經紀人協會也有100多萬會員。房產經紀人從業都要持有效執照。

在美國，房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，試卷采用標準化，申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供註冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規定的經驗分數，經審核符合條件後，方能取得資格。

銷售員和經紀人的執照有效期兩年，兩年後申請換發，申請換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。壹直到連續工作滿15年後，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續教育。

房源信息vs交易顧問

在中國，中介最大的價值就是房源信息。因為地產網站上面的大量二手房源都是虛假信息，是房產中介用來獲客的手段。在互聯網時代之前，美國的經紀人的壹大作用也是提供房源信息。現在，經紀人的重要價值是房屋交易的咨詢顧問。因為在美國，消費者和經紀人在網上看見的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不對稱。2015年，美國70%的房屋成交中，房子是由買家自己找到，然後再委托經紀人完成購買程序。

中間人vs委托人

在中國，中介把買家與賣家聯系到壹起，以中間人的身份撮合交易。成交是最重要的目標，所以房產中介通常給人的感覺就是“賣房的”。在美國，實現經紀人獨家代理制度，通常買家與賣家都有各自的經紀人。經紀人做為用戶的委托人，全權代表用戶的利益。在交易過程中，買家與賣家並不需要見面。

雙方支付vs賣家支付

房屋成功交易後，中國的中介公司通常會拿走交易傭金的80%以上，而促成業務成交的業務員卻僅僅只能拿到小頭。在美國，交易傭金則屬於經紀人，經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用。另外，不同於中國，美國的房產交易傭金是由賣家支付，通常交易是房價的6%，賣家經紀人與買家經紀人各獲取3%，買家則不需要向經紀人支付任何費用。

中介公司口碑vs經紀人個人口碑

在中國，消費者選擇經紀人先是選擇中介公司。選擇目標區域規模大的幾家中介公司，找上多個中介人員來提供服務。在美國，消費者則是根據經紀人的口碑來做選擇。通常會通過朋友推薦，網絡搜索等途徑，選取三到四個經紀人進行面試，確定壹個最適合自己的經紀人來提供服務。在美國，壹個經紀人向買家提供了某個房屋的信息，那麽這個房屋就只能通過這個經紀人來成交。

二、如何挑選靠譜房產經紀人

如果妳原來就有壹些經驗，而且時間很充裕，願意從頭學習，那麽妳可以不通過經紀人自己買屋。不過對於大部分人來說，還是需要找經紀人。因為有壹位專業的人士幫助妳可以更好地保護個人權益。那麽如何規避壹些投機取巧，甚至坑蒙拐騙的機構與個人，找到能真正保障自己權益的地產經紀呢？妳可以試試以下的方法：

1、當地中文報紙房地產專欄

壹些經紀人會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果妳讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進壹步的了解。

2、專業網站推薦提供的經紀人

還可以到壹些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產經紀人都是值得信賴的，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

3、房地產公司和經紀人廣告

壹些公司和經紀人會在報紙或雜誌上刊登廣告。從廣告上可以了解公司和經紀人的基本情況。比如擅長的服務地區，歷年的銷售業績，經紀人的宗旨等等。

4、親戚朋友介紹

向買過房子的親戚朋友打聽，聽聽身邊人的切身體會。他們用過的經紀人水平可高，人品可好。

全美2萬多個華人經紀人，其中有大量的是兼職的，沒有豐富經驗的，極有可能會在買賣過程中出現各種問題，而根據美國法律，每個買家在固定時間段內只能有壹個購房經紀人，壹旦與這個經紀人達成意向，就無法更換經紀人，無論經紀人後期表現如何，用戶也只能認了。所以為了想找壹個靠譜的買房經紀人，可以登錄居外網，或者電話咨詢，我們的工作人員會為客戶推薦口碑好，工作經驗豐富、成功率高、了解當地政策的房產經紀人。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

北岸明珠：寧靜與繁華之間，在悉尼港安一個家（視頻）

儘管2017年的澳洲銀行貸款收緊、澳聯儲降息等舉措曾讓投資者望而卻步，但剛需者和已經有境外資產者，仍然在澳洲尋找合適的樓盤。2017年10月，最新的“居外研究”數據顯示，詢盤澳洲樓盤的用戶當中， 66%的買家是為了自住，而51%的用戶是考慮投資。這次居外網寫手世邦魏理仕（CBRE) 為居外用戶帶來悉尼的一套自住型房源–悉尼北岸明珠。

悉尼本地人眼中宜居的社區北岸最為集中

悉尼，南半球社會最富裕，經濟最發達的城市，同樣也是國人最青睞的澳洲置業城市。這裏擁有宜人的氣候、潔凈的環境、香甜的空氣、高品質的生活，多次被聯合國評為是全球最適宜人類居住的城市之壹，優越的教育資源，也驅動著不少國人來此購房。

那麽，在悉尼本地人眼中，哪些區域適合居住呢？

根據2016年 Domain悉尼最宜居社區的調查報告，在悉尼最宜居市區中，前7區都位於下北岸，分別為Lavender Bay，Milsons Point，McMahons Point，Kirribilli，Waverton，Wollstonecraft，North Sydney。另外3區位於市中心及東區，分別為Millers Point，Elizabeth Bay和Darling Point。

悉尼Embassy北岸明珠 — 2016悉尼最宜居社區排名。（數據來源：Domain）

在悉尼最宜居市區中，前7區都位於下北岸，分別為Lavender Bay，Milsons Point，McMahons Point，Kirribilli，Waverton，Wollstonecraft，North Sydney。另外3區位於市中心及東區，分別為Millers Point，Elizabeth Bay和Darling Point。顯而易見，悉尼北岸是最受當地人歡迎的宜居區域，不僅景觀優美，社區環境整潔而有序，此外地理位置也相對方便。

在悉尼安家，CBRE為您誠意推薦

了解完悉尼當地的宜居社區後，是該為自己選擇合適的項目了，由全球500強企業CBRE獨家代理的精品公寓：Embassy北岸明珠將是您在悉尼安家的最佳選擇。

中產階級優選項目：Embassy北岸明珠項目概況

位置：1 Marshall Ave
類型：精裝公寓，拎包入住
戶型：Studio、2房、3房
價格：1萬澳元起
交房時間：2018年底
亮點：傳統富人區St Leonards、名校雲集、地段好出行方便

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悉尼北岸富人區+優質學區 Embassy北岸明珠位於悉尼北區傳統富人區St Leonards，與上面談到的悉尼最宜居區域相鄰，歷來是悉尼當地人安居樂業的首選之地。區域內擁有優質中小學校網，其中最為著名的私立高校，Shore Sydney Church of English Grammar School是悉尼諸多政客，大律師，會計師等諸多上層名流的母校。此外，還包括享譽盛名的Sydney Boys High School，North Sydney Girls High School等。當地著名大學，如悉尼科技大學，悉尼大學，麥考瑞大學，澳大利亞天主教大學也在周邊，是貨真價實的頂級名校區。

鄰近悉尼CBD 深受當地年輕人、中產階級喜愛 由項目所處的位置前往悉尼CBD、火車站等非常便利，且周邊餐廳、購物、休閑娛樂等設施極為豐富，為此，深受當地中產階級喜愛，常住人口以醫生、銀行職員等高素質的專業人員為主。另外，駕車數分鐘可抵達悉尼最大華人社區Chatswood。

目前該項目正開展“居外獨家— 購房即得大回扣，價值萬元禮券人人拿！”活動，購房就有豪禮相送，歡迎撥打服務熱線400-041-7515了解詳情。

東哥教你提防英國房屋中介的隱蔽小“貓膩” | 英國

早前給大家簡單普及了一下英國買房的流程【東哥購房攻略系列（一）流程與注意事項】，以及來選擇律師需要注意的要素【東哥購房攻略系列（三）如何選擇正確的律師？】。其實，整個交易過程中，房屋中介也有著舉足輕重的作用。

事實上，英國房地產代理中介（Estate Agency）並不需要許可和認證，而且行業本身並沒有政府部門進行監管，全靠行業自律。（PS：三家房地產協會：Prop Ombudsman, Ombudsman Services Property和Property Redress Scheme。一般來說正規的中介會是這3家協會的注冊會員）

完善的市場經濟規則使英國的房地產業一直保持良好健康的狀態運行，但是房屋中介打“擦邊球”的現像也是屢見不鮮，下面我們就來看看英國房產中介的“貓膩”都有哪些。

1、安排集中看房和暗標

這種情況下，一般出現在學區房的條件下比較多。在買主要求看房的時候，中介經常會安排在周六的時間來看房，將看房的人集中在一個時間段，連續安排很多人看一套房子，看完之後，安排大家投暗標報價。由於大家都看到現實存在的競爭者，而且，不乏有對房子滿意的“競標者”，所以就很容易導致出價溢價，使得買主自動抬高房屋售價。

注意：這種方法並不違反法律法規，但是確實是變相提高了房價，對買主不利。建議大家在看房的時候如果遇到集中看房還是要保持理智，客觀的評估房子價值是否合適，不要過於魯莽出價競爭。萬一競爭者有房屋中介找的“托”呢？

2、地產中介伙同熟人欺詐壓價

通常一些專門買房出租的人（Buy to Let）會與中介串通，估計壓低房屋的交易價格。比如中介正常打廣告，正常做宣傳，但是由於買主買房只能通過中介，所以中介完全可以把普通的看房者攔住，告訴賣方房子很少有人來看，然後向賣方只報與他們合作的買房出租的人的低於市場價的報價。如果時間長了賣方抗不下去了，很可能就以低於市場價的價格成交。

注意：這種情況是明顯違反行業道德和規則的，但是這種方式的隱蔽性極強，賣方很難識破這種方式。建議大家如果在賣房時遇到這種情況，發現苗頭不對，及時轉換到其他中介。同時，大家還要對自己周邊的房價有一定的了解，做到心中有數。

3、同一套房源反復做廣告

之前英國的一家房地產數據公司Propcision就曾發現過，有一棟365萬的新建房屋，在2015年6月-2016年3月之間，每個月都會被掛到Rightmove上2-3次，而且，在這段時間內，出現的買家提醒Email足有15次。一般來說，房屋在市場上掛的時間越短，越容易賣出高價。這種行為就誤導了客戶，覺得這套房子每次都是新的，或者會覺得這個房屋中介房子銷售的很快。

注意：這種情況其實已經誤導了消費者，以及涉嫌違規操作。建議大家在看房的時候要細心觀察，自己看中的房子是不是出現了這種問題，要看的房子突然沒有了，然後過一陣又突然出現了，這樣做法的中介顯然是不可選的。

4、房屋中介為客戶介紹抵押貸款經紀人或律師

其實，英國有很多中介通過向買方推薦貸款經紀人或律師來賺取額外的佣金。但是要知道，房地產經紀人是由賣方付費的，從而為賣方服務的，所以這種情況下，如果交易環節出現了問題，買方的利益比較難得到保障。還有就是，通過向買方提供抵押貸款等金融服務，會導致中介是以自己的最大利益而不是賣方利益行事。同時房屋可能會因為房屋中介有動機給予使用其服務的買家優惠，而沒有賣給提供最優惠價格的買家。

注意：在買賣房屋的時候，盡量不要圖方便而使用房屋中介提供的律師或者貸款服務，這樣可能會導致中介為了自己的利益最大化而使得客戶的利益受到一定的損失。最好還是自己找好自己的貸款經紀人或者律師，這樣才能全權維護自己的利益。

那麼，如果一旦出現了問題，出現了糾紛，應該去哪裡申訴呢？