如何規避泰國房產交易中的“陰陽價格“|居外專欄

對本地人和外國人在價格上實行雙重標准,這在泰國其實是非常普遍的。旅游景點就是一個最典型的案例。適用於本地人的門票價格通常用泰語書寫,面向外國游客的則使用英文,而後者經常是比前者要高出一截的。

這種不成文的條例在當地的房產市場也並不少見。就在上個月,泰國一位房地產高管首次承認在當地購買同一處公寓的相同戶型時,海外買家,尤其是中國買家通常會支付比本地買家更高的金額。這樣的價格差距非常可觀,甚至可以達到20%之多。但事實上,這樣的情況是可以避免的。

泰國公寓協會(Thai Condominium Association)榮譽會長Prasert Taedullayasatit曾在采訪中表示:“某個地鐵站附近的公寓項目自去年完工以來受到了中國買家的熱捧,即便是他們需要支付比泰國本地買家多10%甚至是20%的價格。”

價格標榜不一在泰國並不違法,但是在很多人看來卻不道德

房地產開發商則聲稱包括運營海外銷售展廳等拓展國外市場的費用理應被考慮在內,所以房產項目對外國買家的收取相對較高的費用其實是合理的。另一方面,他們也認為給外國買家的銷售價格並非一直是他們可以左右的。因為某些時候,他們會將一整個樓層或者是大批量的單位打包給地產中介公司。而反映在買家層面的最終交易價格以及從中的利潤獲取則完全取決這些中介公司的操作。

說到底,成交價格是否,最終的把控權依然是在這些海外買家們自己的手上。

一個值得推薦的方法就是在簽訂合同前要求銷售人員通過書面形式確定自己認購該房產的價格是和其他買家等同的,沒有其他隱藏消費。如果銷售人員不同意這樣的做法,那麼你可能就需要再斟酌一下,看看其中是不是有貓膩。

另外,眼下互聯網也是一種異常強大的工具,那裡你可以搜索相關的歷史房屋交易記錄並以此作為參考,或者直接電郵給房地產開發商要求提供數據也不失為一種簡單有效的手段。

不過需要注意的一點是,切忌將上文提到的雙重價格標准和項目不同開發階段售價不同的概念混淆了。舉個例子,開發商可以在動工階段發售某個項目60%的單位,然後在項目竣工時再把剩下的40%擺上櫃台,後者的售價是完全可以遠高於前者的。

總而言之,如果你有興趣在泰國入手房產,那麼及時地了解市場行情以及把握未來項目的開發動向是非常重要的。提前做好這些功課,絕對能更好地協助你用最優惠的價格如願以償。

居外推薦泰國曼谷房源: 曼谷新開發的復式房產 – Life Rama 9

開發商:AP Thailand 
地址:Rama 9 Road(拉瑪9 路)
項目均價:120,000泰銖/m²(23000人民幣)
占地面積:8-3-11萊 
建築性質:A 樓 42層高 B 樓 45 層高端公寓 + 空中會所
距離BTS,MRT Rama 9 站150米
戶數:A 樓 1,232套 B 樓 950 套
建築風格 :現代風格
居外物業編號:41178630 點擊查看房源信息

 

責編:Zoe Chan

 

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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多倫多中城區獨立屋投資 必看黃嵐分析圖表|居外專欄

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今秋9月開學季,對多倫多中城區房產感興趣的朋友非常多,原因不言自明:中城區是多倫多傳統的高尚地段,玫瑰谷、森林山、跑馬徑三大豪宅區均位於此,又是諸多頂級私校和公校彙集之地。鬧中取靜的黃金地段,人員構成,教育水平,生活便利性在大多倫多地區都首屈一指。先前Daisy黃嵐有連續三篇介紹中城區及其公校和私校的原創,可供朋友們參考。

本期Daisy黃嵐把重點放在中城區獨立屋板塊,從價格走勢、價值要素等方面來梳理一下中城區獨立屋投資和估值要點,從大數據的角度來看中城區的房產投資,也可隨時聯系Daisy黃嵐,針對您感興趣的個案交流。

首先,看一下近兩年來多倫多中城區四房獨立屋的價格走勢(下圖),不難發現其特點是保值,保值,保值!!價格平穩向上,沒有大起大伏,基本未受海外買家稅,貸款利率等因素的影響。套用一句股市術語,中城區獨立屋是Beta風險系數很低的資產,是價值投資的首選之一。

由於中城區土地稀缺,且房屋一般房齡較高,所以土地價值占到獨立屋總價的較高比例,這個現像可以從下圖的平均價格和平均占地走勢的高度吻合得到驗證。

我們再細看一下近年來中城區獨立屋成交價格占地面積散點分布圖,不難發現中城區每增加1000平方英尺的土地占地,房價會上升40萬 – 50 萬左右 (紅線為模擬趨勢線)。由於每處房屋各不相同,以上僅是Daisy黃嵐給出的參考值,具體個案請聯系黃嵐量身估值。

為幫助大家有更直觀的體驗,Daisy黃嵐精選了中城區臨近主要公校和私校的開面50英尺以上,性價比較高的在售獨立屋,供大家參考:

占地 106 x 135,4 + 1 臥室,21尺高挑空大廳,面積超4100平方英尺
叫價:$ 2,395,000

占地 50 x 120,4臥室,近地鐵
叫價:$ 2,488,000

占地50 x 115,4 + 2臥室,房屋面積 3500-5000 SF,近公園,近名私校Toronto French School, 近名公校York Mills C.I.
叫價:$ 2,780,000

附送【黃嵐地產榜】大多倫多地區200萬加元以上獨立屋十年成交歷史動圖(每個紅點代表一處獨立屋成交)。


責編:Zoe Chan

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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美國人如何看待劉強東事件|居外專欄

劉強東事件迅速刷屏,由於昨日(美國時間2018年9月3日)是勞動節休假,股市沒開。今日(美國時間2018年9月4日)美股一開盤京東迅速下跌7%,市值蒸發32億美金,到剛才收盤企穩到29.97美元,跌幅達5.97%,而成交量急劇放大到4500多萬股,這樣大的量價齊跌給近年市場預期一直疲軟下行的該股又一沉重打擊。由於中美貿易戰的影響和京東第二季度業績:主要是收益增長放緩,市場份額萎縮,該股今年以來已經連續陰跌跌幅達24.43%。

關於京東的股票我們有時間再討論,今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。雖然網上有很多文章消費此事件的女性受害者(或者稱女性涉事者),在事情真相未明之前,出於保護隱私的尊重,我在這裡並不想討論她。該女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式調查報告沒有出來之前,以目前公開的信息,我們沒有辦法判斷。

不過根據明尼蘇達的法律,我們可以對此事預後有一個概念,希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。

這件事依目前披露的細節有這樣兩個可能性:

第一:劉強東涉及性侵。 在美國,性侵(sexual assault)的範圍非常廣,泛指一切種類與性相關且違反他人意志,對他人做出與性關於的行為,可能包括強制性性行為、強迫親吻、色狼的性騷擾、非禮、性虐待等,露體和窺淫在司法判斷上也可能被算是性侵犯。(因為美國時英美法系,又稱判例法,法律並不明文規定,所以我們這裡提司法判斷而不是法律條文,這跟中國的法律法律明文規定的才為罪大陸法系是很不同的,提及這一點有助於刨根問底的讀者更好地理解該案。)

就所有靠譜的西方主流官方媒體的報道的細節來看,有女性在高檔意大利餐廳哭泣跑出報警,劉隨後被逮捕,16小時後在無須保釋金的情況下保釋出去。

而網上流傳的細節則更有聲有色:流傳著明州留學生中的疑似求援(尋找法律援助或律師)信息,顯示可能女方報警性侵。該女生是在當晚吃飯劉強東坐在劉身邊那一桌唯一的一位女性。據傳她當晚被灌了大量紅酒等,網上還有餐廳賬單顯示當晚總共消費了32瓶紅酒等等。如果這些細節屬實,該女性被灌大量紅酒和假設可能會有的任何肢體接觸,都有可能涉及性騷擾或性侵。流傳的信息還包括安排行程的旅行社提供的高檔SUV的型號,司機種族和語言能力等,因為與案件關系不大,就不在這裡提及了。

這些細節如此真實,如果說是真的,相信很多中國人不會感到陌生。如果上述情況屬實,劉涉及性侵的可能性是極高的。當然,灌個酒,摸個手,拍個肩或者強吻一下,在中國很多人看來沒什麼大不了,如果這樣就被判定是性侵可能會讓中國吃瓜群眾眼珠子掉一地。

至於性侵的刑事和民事責任,依目前細節判定,刑事責任可能不會很大或者干脆沒有(雖然不會坐牢,給穿上囚服檢查等這麼一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都隨行在美國的情況下)。但是民事責任就難講了。如果沒有實錘(沒有證人願意出面作證或錄影等資料證明),很可能不會有什麼責任,因為英美法系的無罪推定(innocent before proven guilty)的主張,他會得以脫身。如果有證人證言或錄影等實錘,以劉的身家,民事責任要罰個200萬美元也是分分鐘。

還有一種可能性,是大家流傳的仙人跳。據傳談的價格是200美元,女涉案者一看是億萬富翁,價格瞬間飆升至200萬美元。一言不合,該女涉案者反目報警。據傳劉每天晨跑、釣魚、散步、游船等都有大批明大學生相隨,到哪兒都是呼朋引伴,風光一時。該女就是陪跑女生中的一員。是否有目的地接近劉某,已經因為這樣的大量隨行不能簡單地判斷了(所以需要警方的調查)。如果她真如傳聞是所謂的仙人跳,那麼劉某有沒有在飯桌上灌酒,灌多少酒,有沒有在沒有該女涉事人的同意或默許下進行肢體觸摸,已經不重要了。因為固然該女性會被控刑事犯罪,根據明尼蘇達賣淫買法條例條款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),劉也會因涉嫌買春(buying sex)而導致行為不當或輕罪(misdemeanor)。對於買春者,如果在公共場合犯案,會被處以最少1500美元的罰款(如果該犯屬於低收入人群,可以以社區服務代替。)如果在私人場合犯案,罰款最低為500美元。當然這麼點罰款相對於網傳的200萬的敲詐,對於劉是小意思。只不過他沒有料到該女這麼決絕地選擇了報警,以至於他受到了極大的羞辱以及今天32億美元的損失。

除了送監被關16小時,可能接受的例牌的搜身、問訊、換囚服、登記指紋、DNA信息等流程,還被拍攝入監照(mugshots),之所以是復數,其實是有正面和側面兩張,大多數媒體用的都是那張正面照。我出於尊重,就不放照片在這裡了。美國入監照是公共信息,警方可以隨時提供給媒體,如果最後劉被證明無罪,他可以要求警方網站免費撤下。如今的入監照已經不要舉名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。實際上劉在網絡輿情上也受到了極大的羞辱。在此不再贅言。

因為劉強東事件在美國(財經界)也是個大新聞,我先生也有跟我討論。他的第一反應跟大部分中國人不同。他說他覺得這是騙局。在美國很多名人被誣告性侵騷擾或強奸,因為他們不願意打官司大多選擇私下賠錢和解,其中最有名的有邁克爾•傑克遜,是真是假也眾說紛紜,他都選擇的是庭外和解。因為在很多國家性侵的界限很難界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他覺得警方一上來就逮捕給他穿囚服,很不公平,因為根據美國無罪推論的原則,他還是清白的,憑什麼給他穿囚服?萬一是有人陷害呢?可是因為美國有很多暴力犯罪,這次的報案案情居然發生在正在營業的非常高大上的餐廳(公開場合),大概美國警察第一感覺就是:好大的膽子,沒准有槍或暴力傾向。 所以馬上逮捕了他。

不僅在美國,在日本的很多成年男性也很小心。因為電車痴漢騷擾,很多日本成年男性在地鐵上都選擇雙手懸空掛在頭頂的拉手上,不給任何人有機會說事。我先生在日本就是嚴格遵守這一點:他說要是給人賴上,他一個外國人,日語又不溜,只會叫天天不應叫地地不靈。即使在美國,我們帶孩子去游泳的時候,如果有小女孩過來跟我們的女兒一起玩,我先生也是盡量躲遠,或者把雙手放在池邊人們可以看見的地方,盡量不觸碰到別的幼女的身體。這既是避免,也是君子之為吧。

所謂小心駛得萬年船,就是這個意思。

文章來自微信公眾號:“美國的那些事兒”,介紹美國的經濟、文化、生活、藝術等方方面面,歡迎關注。

 

蘭登灣地產在居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)
蘭登灣地產居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)

由羅文經營的蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司,擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展,但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統友好價值。蘭登灣地產依靠高科技,高度注重客戶的個性化要求,對新興發展的房市了如指掌,為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。


責編:Zoe Chan

 

蘭登灣地產羅文專欄全集

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英國購房印花稅政策解讀|居外專欄

Q1 什麼是印花稅?

Stamp Duty Land Tax (SDLT)又稱為印花稅,是一種在英格蘭、威爾士及北愛爾蘭地區購買房屋或土地必須繳納的費用。

以下幾種情況需繳納印花稅:

  1.       購買永久產權的房屋
  2.       購買有限產權房屋(對應永久產權)
  3.       購買經濟適用房
  4.       轉讓土地或房屋

最新印花稅征收門檻為12.5萬英鎊(自住房),15萬英鎊(非自住房產和土地)。

Q2 何時交納印花稅?

印花稅是在完成購房交易後的30天之內,由指定律師代表您把印花稅交給稅務局。 

  1. 如果你購買的是現房,在交尾款時,您需要把印花稅同尾款一起轉給律師,在完成交易後,由律師代替您直接交給HMRC英國稅務局。
  2. 如果您購買的是期房,印花稅只需在交房時支付。例如,您在2018年1月購買了期房,交房時間是2020年第二季度,那支付印花稅的時間即為交房時間2020年第二季度。

Q3 如何區分第一套自住房與第二套房產?

第一套房產指的是在世界範圍內您名下的第一套房產,且用於自住

如果您在國內或者其他的國家已有了一處房產, 再在倫敦購房, 這便算為您的第二套房產。

*如果您的名下沒有房產(國際範圍內),但是您在倫敦購買的這套房產是用於出租或投資, 那麼則需要支付第二套房產的印花稅。

*第二套房產或者第二套以上的房產統稱為第二套房產。

Q4 印花稅如何計算?

印花稅是根據您購買的房價采用累進稅制計算, 律師會在通知您交尾款的同時列出您需要交的印花稅金額。

如果您購買的是全球範圍內第一套自住房,滿足以下幾種情況可獲得相應印花稅減免

  1.       在2017年11月22日或之後完成的交易
  2.       成交價格低於或等於50萬英鎊
  3.       您,或者您的共同買家,購買的是全球範圍內的第一套自住房

針對第一次購買自住房, 房價在£500,000以內:房屋成交價£300,000以下(包含£300,000)的部分可享受免稅,£300,001到 £500,000這部分的金額需繳納5%的印花稅。

針對第一次購買自住房, 房價在£500,000以上:印花稅率計算標准如下:

為了方便各位買家,我們按照最新的印花稅政策整理了一個印花稅列表,僅供參考:


責編:Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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居外研究:今年美國房價繼續強勢 明年增幅將放緩

根據Zillow最新公布的數據,今年7月美國房屋價值中位數同比攀升8%,達到21.8萬美元。但有跡像表明,在35個最大的都會區中,20個市場的房價增速開始放緩,表明購房者開始對房價持續快速上漲感到擔憂。在最火熱的4個市場:西雅圖、坦帕、薩克拉門托和俄勒岡州的波特蘭,當前的房價增速相較去年同期紛紛大幅放緩。

2017年6月,西雅圖房價同比漲幅達到14.8%,居全美首位。而12個月後,則僅以9.1%的房價同比增幅排在全美第12位。房價的走勢在一定程度上取決於可供出售的房屋數量,今年7月份,西雅圖市場上的房屋數量比去年同期增加了13.2%。在全國範圍內,可出售的房屋數量比一年前減少了3.9%,庫存降幅也有所緩和。

坦帕的房價同比增長放緩至10.6%,目前房價中位數為205900美元。薩克拉門托和波特蘭的房價同比增幅也都降至了5.7%(房價中位數分別為400800美元和391800美元)。

房價增幅將放緩

盡管目前全美房價8%的同比增幅高於2017年7月以來7.3%的年增長率,但與2018年早些時候的增幅相比略有下降。Zillow預測,到明年這個時候,房價速度將放緩至6.8%。

Zillow房屋價值指數同比變化

綠色:房價最貴的1/3房屋
淺藍色:房價居中的1/3房屋
深藍色:房價最低的1/3房屋
來源:Zillow

目前,大多數都會區的房價增速仍高於歷史水平,這意味著美國房市距離進入買方市場還有一定的距離。根據Zillow的統計,較便宜的住宅顯示出了更強勁的房價上漲勢頭:房價位於底部三分之一美國住宅房價同比上漲10.9%,而價格位於頂部三分之一的同比只上漲了4.9%。

根據8月17-29日對逾30位樓市專家和分析師的調查,路透社在2季度連續第六次上調對今年美國房價增幅的預估,預計房價增幅將繼續高出薪資漲幅與通脹水平一倍以上。

不過,專家們預計房價上漲的速度在2019年將明顯放緩。受訪者普遍認為,目前房價的上漲動力並不是來自強勁的交易活動,而更多是因為供應的短缺。

目前美國市場面臨的供給短缺,尤其是獨棟房屋,推動已然昂貴的房屋價格進一步上漲,讓許多潛在買家無法承受,與此同時,抵押貸款利率上升也開始給市場帶來壓力。

盡管美國房價已從十年前的跌勢中明顯反彈,但房市一直相對低迷,尤其是與上次金融危機前的繁榮時期相比。第二季度這種狀況比較明顯。美國二季度經濟以近四年來的最快速度擴張,但薪資增長較為溫和,占據約90%房市份額的二手房銷售也出現下降。

“至少在接下來六個月或許到一年的時間內,房價上漲會繼續快於收入,利率也會繼續升高,這意味著美國的住房負擔能力在下降或將繼續下降,從而導致經濟放緩,”BMO Capital Markets資深分析師Sal Guatieri稱。

“我們已經看到了美國樓市正在降溫的跡像。需求似乎在減弱,看起來已經處於停滯。不論是新房銷售還是二手房銷售,都呈現出低於去年水平的趨勢。”

截止明年年中,二手房年化銷量平均約為550萬戶左右。這略低於路透5月調查時得出的560萬戶左右。美國的二手房銷售量在2005年見頂,當時年化銷量平均超過700萬戶。

部分分析師還回答了一個額外問題,即妨礙房屋成交量反彈的最大障礙為何。其中大部分分析師選擇了預期中的美聯儲/FED升息,其次為獨棟房屋的供應不足和薪資增長的疲軟。

有幾位分析師還說,房價實在太高了。

庫存緊缺有所好轉

Zillow可售房源庫存同比變化

綠色:房價最貴的1/3房屋
紫色:房價居中的1/3房屋
深藍色:房價最低的1/3房屋
來源:Zillow

加州聖何塞在Zillow的可售房源庫存量開始回升

來源:Zillow

Zillow的庫存數據表明,與去年同期相比,7月份市場上的可售房源減少了3.9%。這是自2017年3月以來最小的庫存下降幅度。大都會區中,哥倫布和亞特蘭大的庫存同比降幅最大,分別為14.4%和14.2%。庫存增幅最大的,則是在過去一段時間內因供不應求而房價飆升的加州聖何塞和聖地亞哥,較去年7月,這兩地的庫存分別同比上升46.2%與36.3%。

加州聖何塞3臥的學區房,售價僅約¥559萬。居外物業編號:42643427 點擊查看房源信息

租賃市場也顯示出放緩的跡像

Zillow租金指數同比變化

來源:Zillow

7月,Zillow美國租金中位數同比上漲0.5%,至每月1440美元,低於去年同期1.6%的同比增幅。在35個大都會區中,有21個都會區的租金同比增幅低於去年同期。西雅圖、波特蘭和堪薩斯城的租金放緩最為顯著。西雅圖的租金同比上漲了0.3%,波特蘭的租金則同比下降了0.7%,堪薩斯城的租金下降了1%。

加州河濱市的租金同比漲幅最大,比去年同期高呼4.6%,至每月1898美元。緊隨其後的是薩克拉門托,同比上漲4.4%,至1842美元;拉斯維加斯的租金同比上漲3.2%,至1305美元。


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan
參考來源:Zillow,路透中文網

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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澳昆州房產交易法律指南(5)產權交易法律流程(下)|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 主要稅務與(首次)置業補貼(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟:

A. 合同簽訂 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 選房;
  • 出價;

B. 合同執行昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程(中):

  • 簽約;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批貸;

C. 准備交割 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(下):

  • 核數;
  • 劃款;
  • 驗房;
  • 交割;
  • 後續事項。

因為篇幅原因,此專題分三篇章,《昆州房產交易法律指南(5) | 產權交易法律流程(下)》主要介紹准備交割階段的法律流程

聲明:

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:

  • 第1、3篇章主筆:林彙銘律師
  • 第2、4、5篇章主筆:來哲夫律師,昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位,並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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了解開拓性的家庭保護措施|居外專欄

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預計到2020年,互聯型全球家庭保全市場將增長48%。然而,引領時代的最新保全設備真的像人們所吹噓的那麼厲害嗎?跟Laura Henderson,博德居《Abode2》雜志欄目主編一起探討。

今天,隨著連接型設備不斷湧入家庭,致力於改進家庭資產整合方式的專業公司越來越多,家庭保全行業的未來正在經歷轉型變革——從打下遠程控制照明的接觸點基礎,到安裝住宅內部監控和門戶運動傳感器,再到設計全能型智能家居解決方案,家居安全企業正在不斷實現突破。

確保我們所愛的人和財產都安全無虞是一項值得嚴肅對待的事業。據估計,到2020年,僅家庭保全市場的規模就能達到近500億美元,而技術升級將大幅提升該行業的潛力。

“隨著保全產品的連接性越來越強,相關企業也自然而然地掌握了更多讓家庭變得更安全的新方法,”聲音傳感器軟件公司Audio Analytic的首席執行官Chris Mitchell解釋道:“然而,這些企業還需要承擔一系列新的責任,並確保我們不會在沒有淨收益的前提下以降低數字安全性的代價來提升實體安全性。我們不僅需要保護自己的實體財產,還要保護個人數據——包括銀行賬戶的詳細信息和智能設備獲取的信號。”

然而,在打擊犯罪方面,家庭保全設備的威懾力似乎顯而易見。北卡羅來納大學夏洛特分校刑事司法和犯罪學系的研究顯示,在已被定罪的竊賊中有60%的人稱保全系統的存在會讓他們傾向於把另一個家庭當成下手的目標。

事實證明,視頻安全系統是全球範圍內最受歡迎的家庭保全設備,有24%的家庭已安裝了這類系統,而安裝這類設備的高淨值家庭比例也在持續上升。與Nest類似的保全系統都配有室外和室內設備,而且隨著視頻質量的提高,這些設備的“相機拍攝”證據可用性也在不斷提升。

Nest的創始人Matt Rogers認為,智能型軟件的出現意味著傳輸視頻的難度也大大下降了。“如果不法分子試圖闖入,你可以發送一條視頻給警察,幫助他們盡快抓捕犯罪者。這對於壞人來說是個壞消息。”

其他創新保全解決方案包括在家裡開辟個性化隱藏通道——一種熱門的經典方式就是用書架擋住秘密通道。在家裡裝上這樣的設施後,你不僅可以在家中感受70年代間諜電影的氛圍,而且還可以用額外的空間來布置一個緊急避險室,並用它來隱藏貴重物品。

“一個秘密房間可以大幅提升房屋的轉售價值,”Nest公司首席執行官Steve Humble說道。“安裝這樣的保全系統可以讓一套房產變得與眾不同。它具有實用性,為個人防護提供了獨特的安全功能,而且是許多業主都夢寐以求的設備。

然而,也許最重要的保障措施是為這些珍貴的財產購買足額的保險。保險經紀公司Heath Crawford的經紀人Adam Leyens建議:“一份真正高價值的家庭保險單可以增加額外的承保限額,這意味著你不需要特意為個別物品或收藏品另外購買保險,除非它們的價值超過了1萬到1.5萬英鎊。

“你可以把被保險物品分為繪畫作品,銀器和古董家具等不同類別的藝術品。這聽起來似乎會增加很多額外的工作,但你將享受到更具競爭力的保費優惠方案。一名優秀的保險經紀人也可以幫上大忙。這當然是值得的——它可以帶來心靈的安寧。”


責編:Zoe Chan

 

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什麼是CRS全球稅務交換協定?它會對我有影響嗎?|居外專欄

什麼是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用報告標准”,是由經濟合作與發展組織(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)於2014年7月提出的,簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息,稅務居民的資料,用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為,也就是我們所說的全球征稅。

目前,已經有100個國家率先加入CRS體系中,並承諾在2017年9月首次進行信息交換,其中不乏百慕大、維爾京、澤西等之前的避稅天堂地區。中國承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

2017年,經濟合作與發展組織(OECD)在G20峰會期間發布了一份稅收報告。其中披露了不少關於國際稅收發展和CRS落實信息交換的進展情況。截至2017年7月,大約50萬自然人披露了離岸資產,征收到了額外稅收收入大約850億歐元。

然而,彼時並未引起境內外納稅人的足夠重視。時至上周,廣東地稅局據跨境情報交換,成功向東莞108人追稅繳3608萬元人民幣。境外收入和跨境信息交換的威力,足以讓擁有海外賬戶、境外收入以及跨境企業的納稅人感到如履薄冰。

中國CRS的日程表

CRS交換哪些信息?

  • 海外機構的賬戶類型:存款機構、托管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構;
  • 賬戶內容:存款賬戶、托管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
  • 資產信息內容:賬戶及賬戶余額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額

中國版CRS對於哪些人群有影響呢?

中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民,或者有非居民控制人的消極非金融機構,這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業(包括組織)但是不包括政府機構,國際組織,中央銀行,金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國版CRS影響最大的人群包括在海外配置了大量資產,有海外賬戶的中國籍稅收居民,主要資產在中國,又移民到新的國家的高淨值人士。舉例說明,如果中國高淨值居民王先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶,在英國,王先生就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構,然後交換給中國稅務機構,由中國稅務機構識別這位王先生是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有,就要進行追繳。(請注意,我們認為這個識別行為,目前來看,是被動的,抽查性質的,換句話說如果中國政府不提出特殊要求,英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府)

又如果王先生加入了英國國籍,但是資產都還留在中國,中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構,由英國稅務機構識別王先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。(同樣,我們認為交換信息的過程,目前來看,仍然是被動的,換句話說,英國政府需要明確的知道相關信息後,向中國政府提出信息交換要求,然後中國政府響應相關信息給英國政府)。

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性,中國居民的海外賬戶更加透明。

CRS只申報有現金流,有現金價值的金融賬戶,對於非金融資產如不動產,藝術品,貴金屬,珠寶等,不在申報披露的範疇。

我們在這裡重點分析兩種財產類型——銀行存款和非金融資產。

銀行存款

聽到“全球征稅”,很多“出國務工人員”有些擔心,是不是我每天在國外吃土豆啃面包存在銀行的那點錢要被報告給中國政府然後被征稅了啊?淡定,親,不是的。

金融機構在按照當地的CRS法規實行外國居民賬戶盡職調查和賬戶信息報送時,通常是依據賬戶持有人稅收居民身份所屬國的類別來進行的,接收這些金融賬戶信息的國家應為賬戶持有人稅收居民身份所在國,也就是說在CRS下的涉稅信息交換是建立在稅收居民身份這一重要概念的基礎之上的。

舉個例子,李小姐是中國人(持有中國護照),在德國的某汽車公司工作了十年。其名下有在德意志銀行的存款50萬歐元,同時還在中國銀行北京分行擁有存款200萬人民幣。中國和德國都是CRS的參與國,但是德意志銀行和中國銀行在CRS下的就李小姐存款的合規要求卻不盡相同:

– 德意志銀行:需要識別該50萬歐元的賬戶持有人信息。通過識別發現李小姐雖是中國人,但是從稅法的角度,李小姐是德國的稅收居民。CRS下金融機構只需要申報外國稅收居民的賬戶信息,因此德意志銀行是不需要將李小姐的信息通過德國政府傳遞給中國政府的。也就是說在CRS下,中國政府是不會知道李小姐在德意志銀行50萬歐元的這筆存款的。

– 中國銀行:需要識別該100萬人民幣的賬戶持有人信息。通過盡職調查,中國銀行發現該賬戶的持有人李小姐在國外居住工作,並聲明為德國稅收居民。此時中國銀行應當按照中國政府的CRS法規將李小姐的個人基本信息和100萬人民幣存款以及相關利息收入或其他與該賬戶有關的收入等信息通過中國政府傳遞給德國政府。根據德國稅法規定,德國稅收居民應就其全球所得征收個人所得稅,那麼當德國政府掌握李小姐在中國銀行的存款信息以後,會判斷與該存款有關的相關利息收入或其他應稅收入是否被申報納稅,從而達到打擊跨國逃稅的目的。

當然,在現實中可能存在一個國家的稅收居民同時還屬於另外一個國家的稅收居民,也就是所謂的雙重居民身份,在這種情況下,通常可以依據這兩個國家之間的避免雙重征稅協定,來判定自己應屬於哪個國家的居民,並在哪個國家負有納稅義務。

非金融資產

如果是個人直接持有房產,且持有的過程中與金融機構不發生任何業務往來,那這裡面既不涉及到金融資產的判定,也不涉及到金融賬戶的識別,這種情況是完全不用考慮CRS影響的。除了房產以外,通常你在海外投資直接持有的游艇、跑車、古董字畫、珠寶等等非金融類資產都是不在CRS的合規範圍之內的。CRS的“執法一線”在金融機構(包括存款機構、托管機構、投資機構和特定保險機構),如果你持有的資產跟這些金融機構沒有任何關聯,那麼通常是不用擔心受到CRS影響的。

與個人持有的情形不同,因為公司或者信托屬於CRS下“實體”的概念,也就是說需要看該公司或者信托是否屬於“實體”分類中的金融機構類別來判斷CRS下的合規義務,如果是金融機構,則需要完成CRS下的賬戶識別和信息報送義務。但是對於直接持有房產的公司或者信托,在CRS下通常是無法滿足金融機構的概念的(因為,房產並不屬於金融資產的類別,導致規定中的“financial assets test”無法滿足)。

案例1:個人持有

李小姐是中國居民,其在英國擁有一套價值約1000萬英鎊的莊園。CRS下去識別金融賬戶的主體是金融機構,而這裡面根本不涉及到金融機構,因此,李小姐在海外直接持有再多的房產也不會在CRS下被披露給中國政府。

案例2:個人通過公司或者信托持有

李小姐是中國居民,其在開曼群島設立一家房產持有公司A,並由當地的管理公司B來管理,通過A公司,李小姐在英國擁有一套價值約100萬英鎊的莊園。此時A公司無法滿足CRS下金融機構的概念,而且這其中的房產持有關系中並沒有其他金融機構的參與,因此,該房產的信息也是不會在CRS下被披露給中國政府的。

但是,如果通過兩層或者更多層實體間接持有房產,那麼情形就會變得復雜,因為要具體分析其他間接持有房產的公司是否屬於投資機構。例如,如果上例中A公司上面還有一家設立在香港的B公司,那麼B公司是有可能被分類成投資機構的,因為其持有的是B的股權(即金融資產)。B有可能需要將李小姐的個人信息以及A公司的資產信息通過香港政府報送給中國政府,從而李小姐持有開曼公司的信息也會被中國政府掌握。

案例3:金融機構持有

王先生是中國稅收居民,其在開曼群島設立了一家私人投資公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的資產中80%為金融資產,20%為非金融資產,其中包括位於英國境內的一套房產。那麼在CRS下,如果該A公司屬於金融機構(如投資機構),那麼A公司在申報其金融賬戶(即投資機構的股權權益或者債權權益)時,其所持有的金融資產和非金融資產的價值全都應當作為賬戶余額來進行申報。

在CRS下,金融賬戶涉稅信息自動交換的核心是“賬戶”,也就是說跨國之間共享的信息是金融賬戶信息,而並非金融資產信息,因為一個金融賬戶有可能同時涉及金融資產和非金融資產。其中,金融資產的概念與金融機構身份屬性以及金融賬戶類別的判定密切相關,單從金融資產本身無法判定其是否需要申報。一個金融賬戶如果屬於需申報的賬戶,那麼該賬戶下所持有的所有資產,不論是金融資產還是非金融資產,均需要申報和交換。

這樣看來,購買房產還是在目前執行CRS的情況下,是非常保險的一種投資選擇。

如果您對在英國投資置業感興趣,歡迎致電居外服務熱線 400-041-7515,或透過居外聯系英國皇冠地產的資深房產顧問。


責編:Zoe Chan

 


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昆州房產交易法律指南(4)產權交易法律流程(中)|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟:

A. 合同簽訂 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 選房;
  • 出價;

B. 合同執行昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程(中):

  • 簽約;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批貸;

C. 准備交割 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(下):

  • 核數;
  • 劃款;
  • 驗房;
  • 交割;
  • 後續事項。

因為篇幅原因,此專題分三篇章,《昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(中)》主要介紹合同執行階段的法律流程。

聲明:

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:

  • 第1、5篇章主筆:林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆:來哲夫律師,昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位,並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

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安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)華人熱捧社區Churchill Meadows介紹 | 居外專欄

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密西沙加Mississauga)位於安大略湖的西岸,在多倫多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被認為是加拿大發展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充滿活力為特點,更以其眾多的商業機會和就業機會吸引著不少外地、外省的人們和新移民到此安家落戶。

密西沙加是企業之都。加拿大前500強企業中有61家企業總部或主要部門的總部設在密市。與此同時,密市是一個具有優質自然資源的綠色城市。密市共有480個公園和23個供人們戶外步行和騎自行車運動的步道系統,並且連續近十年被認為是加拿大最安全的城市。其市內還有安省最大的購物中心-Square One。

今天,我們就為大家介紹一個頗受不少華人投資者追捧的社區——Churchill Meadows

這也是密西沙加中部一個相當成熟完善的的社區。

  • 地理位置

Churchill Meadows社區在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9線以東,南至403高速,北至Britannia Rd。由於有多條公路環繞,交通可謂便利。

在其周邊社區,還有兩個標志性的建築,一個是位於Central Erin Mills的密西沙加新地標——Erin Mills Town Centre。另一個則是密市著名的醫院Credit Valley Hospital。

  • 社區概述

Churchill Meadows社區總人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高於Mississauga的平均水平。

社區內最主要的語言是英語。此外,各類小語種也占有相應的比例,可見這個成熟完善的社區,受到了不同族裔居民的喜愛。

社區的多元化也體現在移民比例上。整體來看Churchill Meadows的移民人口占比頗高,占到了總人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可見,這也是一個對外來移民接受程度很高的社區。因此,近年來這個社區也越來越受到不少華人投資者和新移民的青睞。

Churchill Meadows已婚率超過六成,在密西沙加,算是一個已婚人士占比較高的社區。而在年齡分布方面,社區人口年齡層分布較為均勻。20-54歲的人口超過了一半,因此總體來說,這也是一個較為年輕的社區。其中20-29歲,30-44歲,以及45-54歲各占將近三分之一。65歲以上的老人占比不高。而20歲以下青少年的數量比較多,因此整個社區的文化也偏重時尚和活力。

Churchill Meadows社會普遍居民受教育程度不算低,將近六成的居民受過高等教育。近一半的居民擁有University文憑,有18%的居民擁有College文憑。

Churchill Meadows社區主要以獨立屋和公寓的房屋類型為主,在有些社區,則是獨立屋、半獨立屋,和公寓“三分天下”。豐富的房源類型,也讓有意在此投資置業的朋友擁有了更為多樣的選擇。

而在房齡方面,社區的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。這也和這個社區年輕活力的氛圍十分吻合。而在社區中有些優質區域,您甚至幾乎都找不到有25年以上的老房子。相當年輕的房齡,這也是在此處投資置業的一大優勢。

密西沙加的房屋自住率本來就很高,而Churchill Meadows社區的比例則更是高的驚人,居然達到了90%。自住比例高的社區往往人口穩定,因此社區也相對安全,而且自住人士通常對自己的房屋也會更加愛護,因此房屋的價值也就更有保證。這些也都是這一社區能吸引眾多新移民投資客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西邊有407高速,東邊臨近Erin Mills Town Centre公車交換中心。因此對於經常出行的朋友,無論是自駕,還是選擇公共交通都十分方便。

  • 學校教育

Churchill Meadows社區最著名的學校當屬密西沙加老牌名校Stephen Lewis中學。該高中是以加拿大傑出的政治家, 外交家, 前NDP黨魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 學校於2006年新建完工, 占地面積大,主體教學大樓新穎別致。

  • 娛樂設施

在休閑娛樂方面,Churchill Meadows社區最著名的景點是Churchill Meadows Community Centre。它不僅僅是當地的社區中心,同時還提供游泳池、健身房、球場等多項文體設施。其中的游泳池,更是達到了25米,共有6條泳道。這樣面積的游泳池,在密西沙加,實為難得。

Churchill Meadows社區還擁有不少公園和綠地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面積最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由於Churchill Meadows社區緊鄰Erin Mills Town Centre,在此購物十分方便。而位於該社區中最大的購物Plaza,則地處Thomas street和Tenth line的交叉口。雖然不及Erin Mills Town Centre那樣富麗堂皇,但也算小巧精干,各類店家不一而足,完全可以滿足日常所需。

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1. 5678 Fudge Terrace

房型:4臥3衛
樓層:共2層
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2.
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特色:絕住的位置,9英尺高天花板,居住空間明亮寬敞
房價:1,191,000加元(約¥792萬)
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3.
3490 Park Heights Way

房型:4臥3衛2車庫
樓層:共 2 層
特色:名校學區房,面對公園,街道安全靜謐,舉步可達社區中心、公交車站、購物中心
房價:826,000加元(約¥428萬)
物業編號:40257965 點擊查看房源信息

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(數據來自加拿大MLS 2018年最新數據)

責任編輯:Zoe Chan

 

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