《USA地產大亨》連載(四)——達成交易 | 美國

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在美國,房地產交易的達成與結束通常以在產權公司簽訂合同,買方向賣方付款為標志。這個過程比較復雜,需要耐心和對每一步驟的熟悉。那麼,結束房地產交易有哪些關鍵步驟呢?

一、聘請律師

聘請律師並非是必需的,然而尤其是在商業地產買賣中,強烈建議您找經驗豐富的律師幫助。聘請律師會涉及到更多開支,但往往這部分錢值得花,因為律師能幫助您詳細了解合同細節,發現並解決任何可被解決的問題,例如,產權中存在的留置權。

二、獲取貸款

選擇一個良好的銀行作為貸款人非常重要。他們為您提供貸款預批准文件並與您的報價一同提交,同時,銀行幫助您密切關注利率變化,在最佳時機建議您鎖定利率,並向您說明貸款要求,進行房價評估。

三、談判和簽訂合約

一個好的房地產經紀人不僅能幫您找到心儀的房產或賣出房產,而且應當幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同。

四、盡職調查期/期權合約期

一旦合同被各方接受、執行,並提交至第三方產權托管公司,期權合約期便開始了。此時,買方開始對房產進行盡職調查。雖然不是必需的,但是強烈建議買方在這個時候訂購房屋檢查服務。調查、蟲害和地基檢查等服務也可以在這個時候訂購。在此期間,購房者可以仔細查看房屋有無任何問題。在期權合約期屆滿前,房地產經紀人應協助客戶與賣方談判房屋存在的任何問題的修理及資金補償。

一個好的房地產經紀人應幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同
一個好的房地產經紀人應幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同

五、第三方產權托管公司與產權調查

產權托管公司是交易中買方和賣方之間中立的第三方托管代理人。產權托管公司負責托管交易中的全部資金,例如保證金,並托管與交易相關的文件,直到合同規定的所有事項完成。在德克薩斯州,產權托管公司還幫助客戶申請產權調查報告。產權調查和產權保險為買方提供法律保護,費用通常由賣方支付,這樣,當購買房產後,沒有任何人能聲稱這套房產是他的。產權調查也為您提供任何關於所有權上的模糊,房產抵押,房產使用限制等信息。

六、成交與資金托管

在成交當天,買賣雙方將簽署擔保契約、信托契約等其他貸款文件,並交由托管公司托管,直至合同規定的所有條件均滿足。當買方支付合同規定的資金,貸款人提交貸款許可後,房產購買交易完成。

擁有豐富專業知識和經驗的房地產團隊能幫助您完成這一系列手續,讓您免除一切顧慮擔心。不僅幫助您了解交易文件,更重要的是發現並避免交易中任何潛在的問題。

房地產合理避稅:1031同類不動產互換

投資美國房地產,不僅能獲得豐厚收益,達到投資多元化,而且,若恰當安排投資,更能合理避稅。 在出售地產項目時,有多種不同的策略,其中,1031同類不動產互換是很重要的一項。在進行投資前,我們建議您與美國的注冊會計師討論這一節稅方式,以及其他的合理避稅策略。

根據美國1031同類不動產互換稅法條例,商業地產投資者若出售持有的投資型地產A,並在規定時間內將所得收益投資於另一投資型地產B,則可以免交地產A的資本利得稅。長期資本利得稅率通常達20%,或更高,若您在出售地產時獲得$50萬美元淨收入,則這項免稅條例能幫您節省$10萬美元的稅款。

然而,此免稅互換條例不適用於股票、債券等非不動產投資,這也是為什麼福布斯富豪榜上90%的富人選擇了房地產投資。下面,我們來看看合理避免資本利得稅的具體要求:

兩項地產需為同類型:均為投資型地產

Exchange 投資者需用出售投資型地產A所得的收益購買同類型的地產B,例如,出售一間商鋪,用所得利潤購入出租公寓。然而,如果出售商鋪後購買自用別墅,便不包含在免稅範疇內了。美國絕大多數提供收入的投資型地產均為同一類型。

時間限制

美國國家稅務局給了商業地產投資者充分的時間尋找下一項地產投資項目,但投資者必須在規定的截止日期前完成交易,從而免付資本利得稅。首先,投資者需在出售持有地產後45天內找到下一項投資,其次,需在出售持有地產後180天之內購入新地產。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年,最近領銜合著《USA地產大亨》一書,為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前,他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購,以及$1億美元的公寓項目投資。

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本書名為《USA地產大亨:中國企業投資美國地產指南》,書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版,圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗,針對國內投資者的需要合著本書,幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場,由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時,著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南,亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店,以及美國Amazon有售。

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從五月起,我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節,就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論,包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等,敬請關注!

《USA地產大亨》連載文章:

 

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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投資英國房産:普通與特殊投資者所需注意事項 | 英國

“安家立業”向來是中國傳統中最重要的一個考慮因素,特別是離開自己生活多年的故土,來到一個新的環境,新的體制下,新移民來到英國通常考慮的第一件事情。

毋庸置疑,新移民進入英國後面臨的各種不同的挑戰與新鮮事物,如何在最短的時間內適應英國生活,迎接新的挑戰?如何能夠快速的在英國“安家”與“立業”?本期我就為即將成為新移民的投資者來一一解答。

買房還是租房?

這個問題的答案很簡單,作為新移民,一定切忌不要盲目購買房屋,一定是先安頓下來,慢慢體驗,慢慢觀察周邊環境,尋找適合自己的房產後再進行購買行為。正所謂,沒有最好的房產,只有最適合自己的房產。 

倫敦內還是倫敦外?

倫敦內外的區別,首先因該考慮的是購房的主驅動以及英國移民的主因。大部分情況下,移民英國的主驅動是為了孩子的教育。 如果是以孩子的教育為主要目的,我認為應該在確定孩子的學校所在地前提下,決定購買房產的地段及規模。 

在確定學校所在地的前提下,同時需要考慮的是孩子的年紀,小學,中學,男校,女校,混校?等等諸多因素需要考慮清楚,建議新移民應該綜合考慮,切忌盲目購買導致小學升中學卻發現中學距離很遠的不利因素。

倫敦內外,其實區別並不大,整個英國的教育水平及質量相對都比較平均。 每個地方都有不錯的學校。 需要考慮的是新移民如果有商業拓展的需求,選擇相對商業程度發達的城市或者地點比較有利於業務拓展。

考慮到生活成本,當然是倫敦外比倫敦內要相對的合算,但是如果有商務需求,交通費用可是一筆不小的開支,也應該被列在考慮的範圍之內。

由於有較多的投資者是通過企業家移民和投資移民來到英國,所以,以下我對普通投資者、持企業家移民簽證和持投資移民簽證的購房者所需注意事項做一詳細分析:

普通投資者購房所需注意事項

2014年7月,英國房價出現了自去年十二月以來的首次下跌。根據房產網站Rightmove的消息,七月房市的平均要價下跌了0.8%;而去年的此時,房市則呈現0.3%的增長。

英國房價的下跌相信讓很多中國高資產人群看到了投資的利好時機。事實也證明,隨著中國人對英國地產市場以及英國投資移民簽證的逐步了解,越來越多的華人選擇來英進行地產投資。

一般來說,在英國的房產投資者主要面臨的稅費有印花稅、按揭貸款手續費、房產價值評估費、律師費以及房產登記費等,同時根據1994年增值稅法案(Value Added Tax Act 1994),這些費用通常還需要加上20%的增值稅(VAT)。

印花稅 (Stamp Duty Land Tax)

印花稅的繳納,取決於房價的多少。若投資者購買價值低於12.5萬英鎊,則無需繳納印花稅;若投資者購買一所價值超過12.5萬英鎊的房產,所需繳納的印花稅則為房價的1%~7%。具體的稅率浮動見下表。

按揭貸款手續費 (Mortgage Handling Fees)

如果投資者需要向銀行按揭支付部分房款,通常需要向銀行繳納貸款手續費。按揭貸款手續費根據銀行按揭產品、首付款比例等不同而有所不同,一般來說在500~3000英鎊之間。下表為中國銀行(英國)收取按揭貸款手續費的價格表,供讀者作為參考。

房產價值評估費 (Valuation Fees)

在英國,對於房地產價值的評估必須由皇家特許測量師協會(RICS)登記注冊的特許測量師進行。價值評估也通常被分為三個等級:基本評估、買房委托評估以及全面結構檢查。三個等級的評估費用依次遞增,評估內容及對於購買者的保障也依次遞增。通常來說,基本評估通常由按揭貸款的銀行委托進行,部分的貸款銀行會減免這部分費用。

律師費 (Solicitor Fees)

購買地產,在英國是必須通過律師。一般來說,房產律師提供的服務有:代理進行房產登記、代理印花稅及繳納、在購房過程中處理付款及轉賬、在購房過程中提供法律建議以及起草評估合同。律師費用通常為房產價值的0.2%~1%。

房產登記費 (Land Registry Fees)

在英國購房的最後一步就是通過律師向英國土地注冊局進行房產登記。如律師費用一項所提到的,律師會代理投資者進行房產登記,因此此部分費用是由律師代收的,一般為房產的0.1%~0.2%。

英國企業家移民簽證持有者購房注意事項

自英國企業家移民簽證被國人熟知,我一直收到來自意欲辦理企業家移民簽證人群關於在英購買房產的咨詢。其中被問得最多的一個問題就是:用來投資的20萬英鎊,可以購買房產嗎?

需要注意的是,企業家移民簽證持有者的商業項目,不可以是房產開發或管理。投資於個人住宅中的資金,不可作為續簽簽證時的計分項。若T1E的持有者在英購買了公私兩用的房產,則用於個人住宅的那一部分資金不能被計入續簽時的計分項。而這一部分的估價,也需要由皇家特許測量師進行,在續簽時減去相應的額度。

但是需要特別注意的是:如果投資者購買的是商業地產並且完全是用在商業用途上的合理地產開支,是完全被認可的。 例如,永久產權的商業辦公室,長租期的商業零售店面等等。

英國投資移民簽證持有者購房注意事項

根據現行的英國移民法規定,投資移民簽證的持有者需要將1萬英鎊資金中的75%用於購買國債、股票或進行商業投資,剩余的25%才可用於購買個人住宅或用做存款;且T1I的持有者也不能向僅從事房產投資的公司進行投資。

但是,很多投資人不了解的是,英國100萬投資移民簽證持有人是可以將100萬英鎊投資在商業地產作為主要勞動生產力的商業項目當中的,例如,賓館項目。

需要注意的是,目前移民局的要求及規定是必須能夠提供所投資項目的每季度報表並確保投資額度不低於100萬英鎊的總額!通常分析,如果投資一個總價值超過150萬英鎊,地產單獨股價超過110萬英鎊的賓館項目是完全符合這一要求的。具體情況,建議大家需要和專業的法律顧問及財務顧問進行細節探討。

 

法律顧問劉鵬律師專欄全集

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特技表演直插地面 過程讓人觸摸驚心-熱點

這是一個恐怖的時刻,一個噴火飛機在法國北部的一次航展期間發生了意外。乘坐該機的有1名飛行員和1名女乘客,目前均已送院,所幸並無生命危險。這位44歲的Rafale軍事飛行員來自法國的Saint-Dizier空軍基地。

特技表演直插地面 过程让人触摸惊心
特技表演直插地面 过程让人触摸惊心

法國凡爾登附近的Longuyon-Villette機場,一架老式的噴火式戰鬥機準備進行飛行特技表演,卻在起飛時直插地面。

報導指出,這架老式戰鬥機是二戰時期的戰鬥機。視頻拍攝者在飛機直插地面後,立馬衝上去救援裡面傷員。所幸,飛機失事後並未起火。

房價5年內跌40%?專家這話我不信 | 加拿大

5月大多倫多地區的房地產市場遭遇滑鐵盧。

從數據上看,房地產市場似乎步入低谷。在4月公布的16項房產新政的影響下,大多倫多地區的房地產市場量價齊跌,其中華人看好的區域領跌。

列治文山跌幅最大,銷量暴跌62%,房價同比下跌18.8%。除了列治文山之外,萬錦銷量暴跌46%,新市(Newmarket)下跌44%,密市下跌27%,賓頓下跌16%。多倫多在這期間銷量也下降了23%。

在這種情況下,看空加拿大房地產市場似乎成了政治正確。加拿大經濟學家馬達尼(David Madani)在6月12日發表看空言論,認為多倫多和溫哥華房地產市場正處於“嚴重衰退”的邊緣。

>>>加拿大置業百科拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

馬達尼表示,這兩個地方的房地產市場的衰落不僅會損害加拿大的經濟,而且會導致全國房價下跌,下跌幅度或高達40%。

馬達尼說,加拿大房地產市場正日漸低迷,會對今年第二季度的加拿大經濟產生負面影響。

根據大溫地產局的數據,5月份大溫地區的房屋銷量為4,364套,比4月份的3,553套增加近22.8%,也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%,但是卻比去年5月創紀錄的銷量低8.5%。雖然今年5月新的房屋上市量比去年同期減少3.9%,但比今年4月增加了23.2%。

但是馬達尼卻警告說,千萬別被大溫最近的數據迷惑。溫哥華房屋銷量上升是壹個虛假信息,而多倫多目前交易量大跌已經表明,大多倫多地區的房價在今年年底之前將略微下降,但隨後5年將持續下降,價格調整幅度在20-40%之間。

馬達尼稱,大溫地區的房屋銷量上漲是低按揭利率導致的,但是低按揭利率的拉動作用已經開始減弱。由於溫哥華房價被嚴重高估,加上聯邦按揭保險新規已經開始全面發揮作用,因此溫哥華的房屋銷量上漲是不可持續的。

馬達尼不看好房地產市場前景的另壹個理由是海外買家稅和加強租金監管等壹系列新政的限制。

這些因素綜合起來,讓大多倫多地區的樓市由熱轉冷。

馬達尼認為,大多倫多地區的房屋交易量與新的房子上市量比率開始下降,這說明房價下降將隨之而來。

馬達尼是總部設在英國倫敦的咨詢公司Capital Economics多倫多辦公室的壹員。該公司擁有60名經濟學家,其專長是經濟分析、預測及咨詢。

對於馬達尼的預測,很多網友不以為然。

有網友表示:“我才不會相信馬達尼的話,因為他是個房市的踏空者,他的最終下場就是死無葬身之地。”

還有網友說:“狗屁專家,溫哥華房屋銷量上升就是壹個虛假信息,多倫多銷量跌了就是真實有效。典型的先做結論,再編排證明自己結論的證據。”

最近幾年加拿大和中國的樓市都說明了壹個道理:只有地產經紀對妳是真愛,壹切看空言論都最終被打臉。

所以馬達尼的話,我是不信的,妳信嗎?

相關資訊:央行:多倫多樓市泡沫外延 邊遠市鎮年漲50%

(據加拿大家園)

居外看點:氣候變化下的佛羅裏達 | 美國

全球氣候變化早已不是新聞,但在民主燈塔美國,全球變暖存在與否卻仍然爭議十足。最近幾年,尤其在總統大選之中,環境問題成為了驢象兩黨爭論不休,社會分化的主要議題。

剛剛過去不久的6月1日,特朗普宣布將拋棄巴黎氣候協定,引發世界震動。雖然退出的流程可能比英國脫歐還要復雜,但很顯然,特朗普領導下的美聯邦政府試圖否定氣候變暖的存在性,因此,“視而不見“似乎是他上臺後美聯邦政府的主旋律。特朗普任命的環保署(EPA)署長斯科特-普魯伊特(Scott Pruitt)“懷疑二氧化碳是氣候變化的主要誘因”;之前特朗普曾下行政命令取消減少排放的法律法規;白宮草擬的預算計劃給環保署縮減31%的資金、20%的人力;計劃給海洋和大氣層管理署裁去26%研究資金。筆者認為,特朗普上臺才幾個月,這些倒行逆施的“政策”和決定恐怕不會到此為止。

然而大自然的變化不會因為人類的唇槍舌劍而停歇,氣候變化最直接的後果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四個縣Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach簽訂了壹個氣候變化議定書,其中對當地海平面的上升勢頭進行了預估。下列圖表的綠色虛線是最樂觀預估的,然而,“這樣的情況只會在溫室氣體在符合當前增長趨勢的情況下顯著減少才會發生”。中間藍色陰影的範圍則是更有可能發生的:海平面在2030年時會比1992年高15-25厘米,到2100年時高79-155厘米

佛羅裏達州Key West 附近相對海平面上升預測數據

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
來源:佛羅裏達州東南部區域氣候變化協定

註:IPCC AR5 Median 政府間氣候變化專門委員會第五次報告預測中間值

USACE High 美國陸軍工程師團 預測最高

NOAA High 美國國家海洋氣候局預測最高

值得註意的是,海平面上升的節奏似乎也在加快。“2006年後的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”邁阿密大學海平面上升課題組前帶頭人西蒙-吳道文斯基(Simon Wdowinski)說。1998-2005年間,漲幅是壹年3毫米,2006年後每年上升速度是9毫米。

2015年的統計數據顯示興旺的旅遊業帶動了佛州人口上升。 以佛羅裏達南部都市走廊為例,這條走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯臺得(Homestead),人口規模全美排名第八。2015年人口規模同比增長8%,幾乎是全美平均人口增速的兩倍 。《自然氣候變化》雜誌的壹篇報告曾指出,佛州可能受氣候變化影響的人口數量全美第壹。

這條都市走廊囊括了像邁阿密 (Miami),勞德代爾堡(Ft. Lauderdale),西棕櫚灘這樣的大城市,壹旦受到洪澇災害,損失必然慘重。美國國家野生動物聯合會(National Wildlife Federation)的壹項報告顯示,邁阿密沿海可能遭受的經濟資產損失冠絕全球,廣州和紐約緊隨其後。

佛羅裏達是眾多富豪鐘意的居住、投資地點,海平面上升,使得佛州南部的房地產業也處於洪水危機當中。在佛州東南部人口最多的邁阿密-戴德(Miami-Dade)縣,僅以2016年第二季度為例,該縣在建人均辦公面積和商品房面積分別達到5.45 平米和6.15平米,2016年該縣人口規模達到271萬。 人口2萬多的Sunny Isles Beach正有8幢高樓拔地而起,該市的房地產凈市值高達100億美金。壹旦海水進犯,這些房屋就真的打水漂了。

佛羅裏達南部百年前還是壹片低窪泥濘的沼澤地。“之所以會有人遷徒到這裏,是因為人們利用水利工程,排澇滅蚊,再裝上空調,就能住人了。”邁阿密-戴德縣修復工作組組長吉姆-莫利(Jim Murley)表示。當時的居民們開鑿地下水道,修建運河排幹了內陸地區,填土擡高地勢建造樓房,可是這些地下水道、運河如今就是雨水潮洪入侵內陸的高速公路。原有的紅樹林早已被砍伐壹空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人類和人類的建造物取代了。

哪怕沒有洪水,水位上升也影響到了我們日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系統和海堤都無法面對現如今的挑戰,化糞池、水井等基建設施受到的沖擊直接影響居民生活。“海平面上升的後果在洪水發到妳家門前就已經產生了。”威廉-思危(William Sweet),美國國家海洋與大氣層管理署(NOAA)的海洋學家接受BBC采訪時表示。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
特朗普家族的海湖莊園2100年vs 2017年鳥瞰圖效果對比 (繪圖: 氣候中心研究基金會 Nicolay Lamm)

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“海湖莊園(Mar-A-Lago),位於邁阿密北部121公裏的棕櫚灘,常遭遇洪水、海浪襲擊,2017年4月特朗普及家人在此接待中國國家主席習近平。根據位於美國新澤西州的“氣候中心(Climate Central”研究基金會的估算,到2100年海湖莊園每年會有210天被淹沒在3.2米高的水深裏。”

佛羅裏達的建築大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,沒能漫過堤壩的海水,卻漸漸從馬路底下滲透到城市裏。佛羅裏達南部90%的飲用水取自於地下水層,隨著海水的入侵,淡水資源逐步向內陸退卻。佛州的飲用水供應將面臨很大考驗。

佛羅裏達本來就是經常受颶風暴雨侵襲的重災區,對排水、防洪設施的要求就高。筆者在其北部的南卡讀書時碰到強烈的暴風雨,大雨滂沱電閃雷鳴,雨水砸向窗戶仿佛駭浪驚濤。宿管要求大家在底樓“避難”,這在佛州當地人看來,卻是相當正常。

全美30大可能受海平面極端上升影響人口最多的城市:佛羅裏達19城上榜

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
預測基於2010年全美統計結果與海平面極端上升預測數據對比
來源: “氣候中心”(Climate Central) 研究基金會

當地機構並不是沒有采取行動。“沒有人比南佛州做的還要好,”美國氣候變化官員聯合會的執行總監丹尼爾-克裏格(Daniel Kreeger)說。但問題不是他們光努力就能救回自己的家園,因為答案很簡單,不能。佛州人自己也承認,將來總有壹些地方會變得“不宜”居住。問題在於,在應對氣候變化的時候做什麽能保持整體經濟穩定良好,遊人們還會照常來享受陽光休閑度假。

做出改變需要因地制宜,官員和學者應到實地考察,得出具體方案。而執行起來,則需要所有人,包括但不限於政府官員、納稅人、保險公司、工程師、開發商、城建規劃部門等等有關各方站在同壹角度壹同邁步,向著同壹個方向轉變。

針對海水倒灌進排水系統,水漫馬路甚至居民家中後院,勞德代爾堡自2013年起加裝了單向潮閥,阻擋住海水入侵接到,但還能排出雨水。

加高海堤似乎是最簡便的辦法。壹排31厘米的防護堤要600-2000美金,加高海堤的任務平攤到每家人家頭上大概是23-30米的堤壩。“妳能讓每戶都投入資金嗎?”勞德代爾堡可持續發展小組組長南希-蓋斯曼(Nancy Gassman)說,2016年當地市政府提案說每家在2035年前都要加高各自的堤壩,但是迫於公眾壓力,該計劃最終流產。今年新的法律又對堤壩的高度、質量提出了新的要求,對勞德代爾堡的沿岸居民又帶來考驗。鄰近區域的公眾都在關註該市會如何執行新法律,因為當地相對同樣受影響的周邊市縣更加富裕。如果更富裕的居民都拒絕執行,會對整個地區都會帶來負面影響。

“邁阿密海灘”地方政府計劃把原先的廢水處理廠擡高1.5米,再地下水系統加裝價值40-50千萬美金的水泵,並擡高169公裏長的馬路。但這麽龐大的計劃可想而知在執行時會遇到多大的麻煩。馬路被擡高了,水流向路兩側的低處,被水泵排走。可當水泵出故障或著缺位時,人們的房產很可能受到損失。當地有壹家餐廳去年在發洪災時水泵出現故障,未能及時排走雨水,當時的雨水並不大,可食客們卻被困在了餐廳。老板向“美國洪保險計劃”提交了保險索賠,但被駁回。聯邦緊急事件管理署(FEMA)的理由是:壹切低於街道的,都屬於“地下室”,【他們是不保的】。 當地政府正在與FEMA溝通,以期改變政策,解決類似因為擡高馬路高度引起的保險問題。

佛州西南地區四個縣簽訂了氣候變化議定書,標誌著地方政府真正著手於此,采集數據以采取行動,也標誌著他們意識到了州、聯邦政府的無所作為,也不會有所作為。

佛州現任州長裏克-斯科特(Rick Scott) 是壹名氣候變化懷疑論者。曾有州政府前雇員發聲,在州政府辦公室裏連“氣候變化”這個詞都不能提。這位自2011年上臺的州長將於2018年任期滿兩屆,失去連任機會。對於深陷水災之害的佛羅裏達人而言,對氣候變化做“選擇性忽視”的斯科特的離去,也許預示著能有更多人和機構壹起來應對“氣候變暖”。

參考閱讀鏈接

1)關於“美國房屋保險”,請參閱居外編輯撰寫的 美國買房須知:購房房屋保險需要註意哪些問題?美國買房須知:美國房屋保險分為三種九大類

2) 關於美國的“美國洪保險計劃”,請訪問FEMA項目官網

3) 如在美買房前,需更詳細了解美國各地海平面上升預測數據及影響,可訪問 美國海洋和大氣管理署網站設計專題頁面

 

作者: 居外研究院 實習研究員 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

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買房新指標:不可錯過的4大通勤小鎮 | 英國

想搬離倫敦,尋找更適合孩子生長的家庭愈來愈多,但又因為工作的關系,必須考慮交通的問題!在這樣的情況下,捧紅了許多倫敦周遭的通勤城鎮。

環境宜人的赫特福德郡,就是因為其良好的交通連接,通勤倫敦方便,成了許多家庭尋找新家的第壹考慮。第壹太平戴維Savills的新研究發現,過去五年來,房價成長最高的地區皆為可在30分鐘內抵達倫敦的城鎮!當然,交通只是其中的優勢之壹,其原因還包括了學校的選擇以及生活空間的考慮。

其報告還分析了赫特福德郡郡裏其他城鎮的房價表現,發現許多此區的小鎮跟村莊通勤到倫敦市中心的時間,都比從倫敦3和4區通車到倫敦市中心的時間還短,最長不超過65分!特別值得壹提的買房新選擇為,特福德郡裏、位於環繞倫敦的國道M25之邊緣的—— Chorleywood喬利伍德、 Tring崔琳、Welham Green威爾漢綠地跟St Albans 聖奧本斯!

CHORLEYWOOD 喬利伍德

過去五年以來,喬利伍德Chorleywood的平均房價上漲了53%,落在749,806英鎊。 其主要車站為Chorleywood地鐵站,位在倫敦地鐵Metropolitan大都會紫線上。

在通情時間有頻繁的地鐵班次,前往倫敦市中心; 從喬利伍德Chorleywood到Marylebone馬裏波恩只需要31分鐘的通車時間!2017年的通勤年票為2,616英鎊,相較其他地區算是便宜。喬利伍德Chorleywood有許多Ofsted評分表現良好的學校,特別是St Clement Danes School最為出名。

Hetheringtons地產代理公司的經理Adam Salem表示,雖然喬利伍德Chorleywood不是壹個精致的城鎮,但此區有良好的居住環境,當地居民也有很強烈的社區意識。 這裏有許多獨立小商家、獨特可愛的當地酒吧,在夏季也有許多社區的活動。

在喬利伍德Chorleywood,壹棟兩居室的維多利亞式小屋大約在£550,000。四臥室的大房大約從£900,000起跳!

TRING崔琳

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買房新指標:不可錯過的4大通勤小鎮 | 英國

崔琳Tring的房市漲幅有不遜色,跟喬利伍德Chorleywood旗鼓相當! 過去五年,崔琳Tring的房屋平均房價成長了52%,現為481,851英鎊。交通方面從崔琳Tring火車站到尤斯頓Euston只需要37分鐘,平均年票為4,060英鎊。

這個富裕的小鎮有許多成績表現卓越的小學和知名的Tring學校。像是Aylesbury的系列學校,歷年來都有優異的成績表現。Tring Park School則是著名的演藝表演學院,培養了許多舞臺和屏幕的明日明星!

Hunters地產代理主管Caroline Murgatroyd表示,這裏的居民可享受美輪美奐的英國鄉村景色,特別是受英國國民信托(National Trust)保護的Ashridge Estate!崔琳Tring有許多從北倫敦遷居來的家庭,大多都是為了孩子的教育跟成長環境選擇來此地居住。

在崔琳Tring,壹棟四臥室的獨立式房屋大約價值£600,000; 或是同樣面積大小的維多利亞時代別墅,價格落在£750,000 到 £800,000之間。

WELHAM GREEN 威爾漢綠地

買房新指標:不可錯過的4大通勤小鎮 | 英國

威爾漢綠地Welham Green位在哈特菲爾德Hatfield的南部,跟崔琳Tring壹樣,五年來房屋平均價格也上漲了52%,來到£325,937。 威爾漢綠地Welham Green的小學表現也許不像其它地區壹樣優秀,但鄰近的布魯克曼公園Brookmans Park卻有許多不錯的學校選擇,哈特菲爾德Hatfield也有許多不錯的國高中學校。 從威爾漢綠地Welham Green火車站到國王十字King’s Cross車站需要37分鐘,通勤年票為2,368英鎊。

在威爾漢綠地Welham Green,壹棟四臥室的獨立式房屋大約落在£475,000左右

ST ALBANS 聖奧本斯

聖奧本斯St Albans或許是赫特福德郡裏的城鎮中,最著名的通勤城市!聖奧本斯St Albans5年來的房價漲幅為49%,平均房價為565, 239英鎊。這個古色古香的歷史大教堂城市,坐落了許多精品店,餐館和酒吧!美麗的鄉村綠地圍繞著喧鬧的市中心; 不但是優秀學校的聚集地,還享有20分鐘通勤到聖潘克拉斯國際車站St Pancras International的便利交通。 火車年票從是3,380英鎊起跳。

(據英倫樂居)

新公民法案本周進議會 移民入澳籍將更難 | 澳洲

澳大利亞聯邦移民部長都頓(Peter Durtton)將於本周向議會正式引入政府的公民測試改革法案。然而,有關該爭議法案的公眾意見書將不會被政府公開。同時,都頓還將被賦予新權力,從而能夠推翻行政上訴法庭(Administrative Appeals Tribunal)授予罪犯澳大利亞身份的決定。

綜合SBS、《澳洲人報》12日報道,據悉,聯邦政府本周將公布此前計劃改革的詳細內容,這壹舉措將使得獲取澳大利亞國籍的方式更加困難。據了解,即將被引入議會的立法法案,延長了海外移民獲得永久居留權的居住期限,從1年上升至4年。同時,新法案還提高了英語語言測試難度,並引入了壹項價值觀測試,該測試將要求人們證明他們已融入澳大利亞社會。

新公民法案本周進議會 移民入澳籍將更難 | 澳洲
聯邦政府本周將公布此前計劃改革的詳細內容,這壹舉措將使得獲取澳大利亞國籍的方式更加困難

都頓已就新法案向工黨做了簡報,並呼籲工黨能在議會對新法案表示支持。都頓11日在堪培拉表示:“這是壹個適應我們當前所處時代的法案,對確保人們效忠我們的國家、遵守我們的法律和價值觀等問題,政府非常謹慎。”

然而,聯邦移民部(DIBP)的壹名發言人表示,針對此項改革的公共意見書將不會被公開,這壹做法明顯與常規程序不同。據悉,在截至本月1日的前6周裏,政府就公民測試開展的咨詢過程被用來協助政府定義“澳大利亞價值觀”,並制定壹套全新的效忠澳大利亞的誓言。早在今年4月,特恩布爾總理曾表示,政府需要民眾的意見。然而,移民部如今卻不願公開發表這些反饋意見。

與此同時,在新法律中,移民部長都頓還將被賦予新權力,從而允許都頓駁回行政上訴法庭允許強奸犯、有組織的暴力犯罪團夥首領、戀童癖者繼續留在澳大利亞的決定。

都頓表示,新法律將使澳大利亞公民法律與現行法律相匹配,從而適用於簽證的授予及取消裁決程序。他還表示,自己並不希望經常去推翻法庭的公民身份決定。

(據澳洲網編譯報道 )

意大利將繼續征收外來移民居留稅 收費有所調整 | 海外

意大利歐聯通訊社報道,在法院判決意大利內政部停止征收移民80、100及200歐元的三項居留附加稅後,內政部對這壹費用進行了調整,將標準分別調整為40、50、100歐元。

意大利將繼續征收外來移民居留稅 收費有所調整 | 海外
意大利

2016年5月,意大利拉齊奧大區高等法院在受理工會組織關於收取移民居留稅訴訟時,法院認定工會的訴求合理,判定意大利政府只能征收移民繳納的30.46歐元居留制作成本費、16歐元的印花稅及郵局費用30歐元。意大利內政部應責令警務部門停止征收移民80、100及200歐元的三項居留附加稅。

法院判決後,內政部曾壹度下令要求警務部門遵從法院的裁定,警方暫停增收居留附加稅幾個月後,又開始重新按原規定征收,並要求漏繳的移民補交。警方無視法院判決的做法引起了工會和移民的強烈不滿,紛紛要求政府履行法院的判決。

在工會和移民的強烈要求下,近日,意大利政府再次對征收移民居留附加稅作出了調整,將原來征收附加稅的標準分別調整為40、50、100歐元。

新的政策規定,凡18周歲以上的移民申請居留或續延居留時,須繳納76.46歐元基本費用,並根據居留的長短繳納居留附加稅。居留期限3個月至1年繳納附加稅40歐元、1年至2年為50歐元,長期居留、管理人員和技術人員繳納居留附加稅為100歐元。

(據中國僑網)

EB-3移民排期倒退近三年 留學生欲哭無淚 | 美國

據美國《世界日報》報道,美國國務院日前公布7月移民簽證排期(visa bulletin)。其中針對中國籍高學歷人才職業移民第三類優先(EB-3)排期,忽然從2014年10月大幅倒退到2012年1月,退步幅度近三年,網上哀嚎壹片,許多留學生欲哭無淚。

其實自從今年財政年度(2016年10月)開啟以來,中國籍普通學歷工作者的EB-3申請排期壹直順利前進,從2013年1月壹直前進到2014年10月,八個多月的時間往前走了近兩年的路,甚至比中國籍的碩士及以上高等學歷工作者的EB-2要快壹年半以上。這讓很多EB-2申請者不服氣,“明明學歷更高,但卻等的更久”,他們紛紛“自降身價”(downgrade),降級到EB-3項目。

不過大量高學歷申請者自願降級來EB-3,尤其是排期在2013年和2014年的申請者,這導致EB-3開始不堪重負,甚至爆棚,終於在離本財政年度結束還有四個月時就宣告大倒退。但與此同時,EB-2仍然還在穩步前進,現已到達2013年3月。

由於許多排期在2013年甚至少數2014年年初的EB-2申請者,早在去年就降級到EB-2,很多人在這大半年期間,趁著形勢大好,綠卡已陸續到手。眼見排期大倒退,他們慶幸自己當初動作快,“見風使舵”做了正確選擇,成了倒退之前最後壹批幸運兒。但最慘的則是排期在2014年的EB-2申請者,他們其中很多人已經在幾個月前陸續降級到EB-3,剛收到移民局的回執不久,就經歷了這場排期大倒退

到美八年,擁有碩士學位的崔小姐是EB-2申請者,排期在2014年5月。去年她看到周圍的朋友普遍預測EB-3形勢會好於EB-2,都忙著降級到EB-3。她也坐不住了,今年初也交了近2000元(美元,下同),加入降級的隊伍。幾個月後,她看到許多排期和她相差無幾的朋友陸續拿到綠卡,她更加著急,又壹口氣花了1200多元,讓移民局加急處理。兩周後降級成功,她又花了近3000元遞交申請綠卡的485表格並做了移民體檢。5月底剛收到移民局回執,確認已收到她的申請,結果兩周後就聽到排期大倒退的消息。她說,這半年來已陸續花了6000元,平均每個月都要掏1000元,但沒想到白忙壹場,換來這種結果。最讓她心裏不平衡的是,周圍有好幾個排期只比她早壹個月的人都拿到綠卡,她雖然排期只晚了壹個月,但卻被無情擋在門外,“壹旦這趟車沒趕上,預計至少要晚壹年才能拿到綠卡”。

在公布排期大倒退壞消息時,國務院網站也給中國籍EB-3申請者壹些安慰,“EB-3需求太旺盛了,本年度名額已經用完,但到2018財政年度(2017年10月)新開啟時,EB- 3排期會回到2014年10月1日”。不過留學生論壇上網友的預測沒有這麽樂觀,大家普遍認為再等四個月,EB-3的排期肯定會前進不少,但若是前進到2014年10月也未免太過樂觀,前進到2013年是比較現實的預測。

(據中國僑網張敏毅)

誰說房市降溫了?奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭

房地產專門機構最近的壹份報告顯示,奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高。

The City Sales季度銷售報告顯示,奧克蘭公寓最新均價已經漲至每平米10000紐幣,這也反應了該領域的強勁需求。

誰說房市降溫了?奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭
奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高

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報告顯示,2005年,奧克蘭公寓均價僅為每平米4000紐幣左右,到2013年底,這壹價格攀升至6000紐幣/平方米,到2015年末的時候,價格升至了大約8000紐幣/平方米。

公寓整體均價方面,報告數據顯示,2005年時,奧克蘭公寓平均價格為25萬紐幣,2013年攀升至35萬紐幣,現在已經接近45萬紐幣了。想要找到便宜的公寓已經越來越難。

報告稱,“現在,投資者想要找到低於30萬紐幣的公寓機會已經非常渺茫。”

租金方面,2005年奧克蘭公寓的平均租金為每周300紐幣,但到了今年4月,奧克蘭公寓的平均租金已經接近每周500紐幣了。

報告同時預測,“根據當前的經濟預期和公寓市場環境,奧克蘭地區公寓租金還有望繼續上漲。”

該報告定義的奧克蘭CBD地區為Stanley St至Howe St,以及Quay St至Virginia Ave區域。

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(據新西蘭天維網)