相信很多朋友已經看了很多不同版本的加拿大安大略省房產”新政詳解”了，但是還是有很多小夥伴昨天和今天問了很多關於15%海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax，簡稱”NRST”）的具體問題。因為官方的公告裏有些地方寫的不是很清楚，而絕大部分媒體的文章都是基於這個公告抄來抄去，因此公告中沒解釋清楚的地方就都成了懸案。
壹些常見的問題比如：
1、留學生和拿工簽工作的聽說可以免交NRST，是這樣嗎？
2、我去年買的樓花，2019年才交房，是否到時候需要交NRST？4月20日之前，是按照簽合同日期還是按照交房日期？
3、如果我是移民，我加我媽媽名字在title上，幫我做貸款，是否要交NRST？
4、我和我老婆以前是留學生，現在我剛剛開始工作，我老婆在家帶孩子，我是否能拿到NRST rebate？
為了解答這些問題，筆者聯系安省財政部的土地稅務部門（Land Tax Section, Ministry of Finance），他們有專人回答關於NRST的問題。下面是結合官方公告和土地稅務部門的回復對NRST的詳細解讀，希望能幫助大家答疑解惑！
註意：土地稅務部門的人員反復強調，目前的說法都還要立法機構通過，而且中間可能會有改動，他們的回答只是基於他們目前所知道的情況，和最終實施的可能會有出入，所以在4月27日正式公布後，大家務必要留意新的公告和最終法律條文，及時更新！
1、稅率：15%（在正常的土地轉讓稅Land Transfer Tax之上）；
2、覆蓋範圍：金馬蹄地區（the Greater Golden Horseshoe），包含範圍見下圖
3、生效日期：海外買家在2017年4月21日（包括4月21日）以後簽下合同的物業都要交NRST。如果海外買家在4月20日之前購買的並簽下合同的，都不需要交NRST。
對於很多人關心的，如果是4月20日之前購買的樓花，但是交房在之後的情況，土地稅務部門給我的回答是，這些都屬於4月20日之前簽署的合同，因此不需要交NRST。
4、什麽人屬於海外買家：這個官方公告寫了壹大堆，其他的文章也都有詳細的翻譯，我在這裏就不浪費篇幅，對於我們普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外買家。
5、什麽樣的物業類型海外買家需要額外交稅：官方也是寫了壹大段，簡言之就是獨立屋、半獨立屋、鎮屋、condo這些，還有6戶和6戶以下的出租物業如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
以下是不用交NRST的物業類型（政府還是鼓勵海外買家投資這些的）：
（1）超過6戶的出租物業，比如公寓大樓或者學生公寓
（2）農場
（3）商業用地或工業用地
如果是上居下鋪這種半商業半住宅的物業，商業部分不交NRST，住宅的部分交NRST。
6、如果海外買家和非海外買家共同擁有壹個物業怎麽算：很遺憾，這裏政府挺狠的，只要買家中有壹個海外買家，哪怕只占1%，所有買家都要跟著交NRST。目前常見的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名義來貸款這種操作，以後就要交NRST了。
7、哪些海外買家可獲得NRST豁免：下面幾種情況的人是不用交NRST的，註意這裏是徹底不用交，跟之後要說的rebate退稅的情況不壹樣。
（1）拿到安省省提名的買家，當拿到省提名的確認號碼後，買房不用交NRST。不過現在安省省提名也不好辦，今年2月放出來了新的碩博省提名的名額，不到3天名額全被申請完；
（2）難民；
（3）加拿大公民或永久居民的配偶，這壹條主要針對上面說的海外買家和非海外買家共同擁有的情況。如果是夫妻倆，即使有壹方不是本地買家，也不用交NRST。但是要註意，假如除了夫妻倆，還有其他海外買家的話，那麽整個物業100%還是要交NRST，比如夫妻倆加嶽母，嶽母是海外買家，那麽很遺憾，要交NRST；
8、留學生和有工簽的人可以獲得NRST rebate退稅：這個是大家問題的焦點，而政府公告原文又寫的很模糊，我多花些時間重點解釋壹下。首先，有三種情況的人可以在繳納NRST之後獲得rebate：
（1）在購買房子後4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；
（2）國際學生在購買房子之後繼續在安省讀滿兩年大學的；
（3）拿到工簽在安省合法工作超過1年的；
政府在公告裏面明確說明，在購買房子到申請rebate這段期間，這個物業必須自住，不能轉賣，也不能出租！符合申請條件後，連本帶利壹起退回來。
下面是大家關於rebate常見的問題：
（1）這個rebate是先交錢後退回嗎？
是的，這個錢要在買房的時候先交上去，然後在符合條件後，再連本帶利退回來。所以對於留學生和拿工簽的同學來說，還是會有壹筆前期不小的開銷。
（2）公告裏只說會有rebate，但沒說金額啊，會不會只退壹部分？所說的利息怎麽算？
這個不用擔心，我問了土地稅務部門，他們說這個rebate會是買房時繳納的15% NRST的全部金額。利息會是壹個固定的百分比，寫在條文裏。
（3）我已經讀了2年大學了，是不是直接可以免交NRST？
很遺憾，這個不行。購買房子之前的學習和工作經驗都沒有什麽用。NRST rebate只看妳買房子之後的學習工作時間。
（4）我現在大三快讀完了，只剩下1年多了，怎麽辦？
很遺憾，剩下1年多的學習經歷不符合NRST的要求。不過如果之後繼續讀了其他的專業，比如又去讀了碩士，那麽加起來壹共湊夠兩年是可以的。
（5）我還有1年的時間大學畢業，之後會全職工作，這個1年大學的時間，能否轉換壹下，然後和全職工作的時間加在壹起。比如1年大學換算成半年工作經驗，然後再加半年工作經驗，就可以申請NRST？
很遺憾，這個也是不可以的。不過當妳畢業後，工作滿壹年，就可以申請了。
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（6）上面妳說的情況，是否有時間限制？比如溫哥華要求18個月內申請rebate？
關於這個問題，政府公告沒有說，但是土地稅務部門的人認為應該類似於轉換成公民或移民身份的時間限制，就是4年內拿到2年大學經驗或1年工作經驗即可，但是他們特別強調保險起見這個最好看4月27日出臺的正式條文裏的規定。
（7）我和我太太都剛畢業，我有全職工作，我太太準備在家生小孩，那麽還能拿到NRST嗎？
這個是可以的，兩個人中有壹個人符合rebate條件即可。但是註意這個房子只能有妳們夫婦兩個人的名字，不能有其他人。
9、其他事項：公告其他的部分關於怎麽交錢這類問題，就不在這裏具體說了，網上其他的文章翻譯的挺清楚的，而且買房的時候，律師都會幫妳辦好，我就不占用篇幅了。
（互聯網綜合整理）
