被川普加持了的美國投資移民項目——葫蘆裡到底在賣什麼藥?| 美國

對中國公民來說,美國綠卡出了名地難拿。但北京一家名為僑外的移民公司向簽證申請者們談及了一樣秘密武器:它正與川普的女婿兼顧問賈裡德·庫什納(Jared Kushner) 所在家族旗下的一家房地產公司合作。

“他們說總統將確保一切順利,”中國南方城市廣州的科技企業高管陸令(音)說。“他們說絕不會出問題。”

要在澤西城建造兩棟豪華公寓樓的庫什納家族,試圖藉助以50萬美元投資換簽證的EB-5計劃從中國投資者處募集1.5億美元資金。為了實現其目標,庫什納家族轉而求助於兩家利用這一政府計劃獲得豐厚利潤的中介公司。批評者稱,該計劃甚少受到監管,規則也很寬松。

僑外和美國移民基金(US Immigration Fund)這兩家公司是美國大開發商極為中意的中介企業。

它們幫忙給很多開發商的大項目找到了中國投資者,其中包括曼哈頓的眾多豪華高層建築,布魯克林一個由多棟公寓樓組成的龐大建築群,以及佛羅裡達州博卡拉頓的一個高爾夫球場。去年,他們曾把紐約市前市長魯道夫·W·朱利安尼(Rudolph W. Giuliani)請到北京,與潛在投資者進行交流。

兩家公司所采用的策略都受到了質疑。

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庫什納家族正在澤西城興建的豪宅項目One Journal Square的工地
庫什納家族正在澤西城興建的豪宅項目One Journal Square的工地

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共有400多名雇員、總部位於一棟高層建築第32層的僑外,一直在宣揚自己的政治人脈,淡化該計劃的財務風險。《紐約時報》查看過的僑外發給客戶的一些電子郵件和短訊顯示,在庫什納家族的項目上,僑外承諾投資是安全的,並且“保證”能拿到綠卡。

美國監管機構就這類承諾發出了警告,盡管僑外之類的外國公司並不受監管該計劃的美國移民局控制。僑外拒絕置評。

總部位於佛羅裡達州朱庇特的美國移民基金,一直被一名前高管指控不當使用尋求獲得簽證的投資者們的資金,其首席執行官還面臨著法律上的麻煩。自2015年初以來,該公司在阻止EB-5計劃改革方面花費了82萬美元,是華盛頓的一股主要游說力量。

在中國募集資金的努力,突顯了庫什納在白宮的角色和庫什納集團(Kushner Companies)之間的潛在衝突。庫什納於今年1月辭去了首席執行官的職務,但他依然可以從該公司的業務中獲利,因為他是投資於該公司大多數項目的一系列信托機構的主要受益者。

“庫什納集團沒有誰對任何此類陳述或保證知情,”公司女發言人裡莎·海勒(Risa Heller)如此回應關於僑外的問題。“他們沒有也不會授權使用那種措辭。”她拒絕回答關於美國移民基金的問題。

本周,這兩家移民公司都刪掉了其網站上關於庫什納家族的項目的描述。“這些是面向投資者的報告,在公司有密碼保護的投資者門戶網站上依然可以查閱,”美國移民基金的發言人斯圖·勒澤(Stu Loeser)說。

庫什納家族在中國的募資策略,讓重新修訂這一簽證計劃的呼聲再次高漲。該計劃於1990年作為一種振興貧窮社區的方法啟動,但對豪宅開發商來說,已經變成一條成本低廉的融資渠道。它因欺詐案件和濫用現像而背上了污名。聯邦探員上月執行的若干搜查令,牽涉到對一個被指欺詐中國EB-5投資者的陰謀的調查。

每年發出去的1萬張EB-5簽證,約有75%到了中國投資者手中,他們大多以拿到簽證而非獲利為目標。刨去交給中介公司的費用,他們通常賺不到錢。

庫什納的妹妹尼科爾·邁耶(Nicole Meyer)於本月到訪中國,推廣紐澤西的開發項目時,提及了她哥哥的白宮背景,旋即遭到批評。邁耶隨後道了歉,說她無意利用哥哥與川普政府的關系招攬投資者。

但庫什納家族的代表一直把川普的名字作為賣點反覆提及。

從2013年開始與庫什納家族合作的僑外,在一則廣告裡將自己描述成川普用以“掘金”的公司。僑外負責人、前銀行從業者丁穎,竭力讓外界覺得其與川普頗為親近,在公司網站上詳加記錄了她於1月份到訪華盛頓,參加總統就職典禮的經過。她說她和川普“聊了幾句”。

把僑外和川普家族聯結起來的是美國移民基金的首席執行官尼古拉斯·馬斯楚安尼二世(Nicholas A. Mastroianni II)。作為一名能量極大的募資人,他聲稱自2010年以來通過EB-5計劃募得了逾17億美元資金。

他常常到訪中國,安撫對移民事宜感到擔心的中國投資者,包括幫助他們的子女做調整以及舉辦晚宴。他還會定期乘坐私人飛機前往紐約,幫助城中一些最大的房地產開發商給超級工程融資。

為了融得用以實現其雄心的資金,庫什納家族至少曾兩次向馬斯楚安尼尋求幫助。2013年,庫什納家族從100名投資人那裡為澤西城一棟以川普為品牌的豪華高層公寓樓募集了5000萬美元。那棟公寓樓已於去年揭幕。今年春天,庫什納家族宣布將通過EB-5項目為澤西城的最新項目“One Journal Square”融資1.5億美元。

2014年,《財富》(Fortune)雜志發現,馬斯楚安尼曾卷入與債權人、合作夥伴以及美國勞工部的法律糾紛。在一樁案件中,聯邦破產法庭的受托人稱,他“故意且欺詐性地”沒去保留自己的一些資產記錄。

法庭記錄顯示,幾名前生意夥伴起訴了他。因公司股權問題而產生糾紛後,馬斯楚安尼的首席財務官大衛·芬克爾斯坦(David Finkelstein)在2015年反訴他在一系列項目中濫用EB-5資金,其中包括牽涉到僑外的幾個項目。他說馬斯楚安尼以不符合EB-5相關規定的方式,“將資金轉入和轉出多個帳戶”。

該案以和解告終,雙方均拒絕置評。

在中國,芬克爾斯坦找到了一個現成的合作夥伴——通過幫助中國家庭出國建立起自己的商業王國的丁穎。

創辦於1999年的僑外,隨著中國富人群體的崛起而興旺發達。這類公司常常會收取超過5萬美元的中介費,在一些大開發項目上的佣金加起來可能以千萬美元計。

丁穎有一句座右銘——“只做真正安全的投資移民”——其願景是讓僑外為富有家庭提供一站式服務,為他們找學校、交稅、獲取保險保障。在庫什納的妹妹於5月初出席的那場募資活動上,來自僑外的代表發了言,說取得公民身份和收回投資是“高保”事項。

丁穎和馬斯楚安尼之間的密切關系,確保了在中國市場上的優勢。馬斯楚安尼會定期帶著包括高爾夫球員泰格·伍茲(Tiger Woods)在內的名人以及前美國政府官員來中國,幫助增進僑外的信譽。

作為這樣一名嘉賓,朱利安尼去年曾在北京的一場活動上向潛在投資者推介另一個開發商的“時報廣場”項目。僑外在當時的一份新聞稿中,把自己和位於佛羅裡達的合作夥伴稱為“中美移民行業兩個最有影響力的巨頭”。

朱利安尼在僑外的廣告宣傳中被賦予了濃墨重彩的一筆;該公司告訴中國受眾,他有可能成為下一任美國國務卿。他的律所格林伯格特勞裡格(Greenberg Traurig),是一個反對改變EB-5計劃規則的貿易團體的主要說客。

朱利安尼及其律所未回應置評請求。

5月,上海的一場關於針對庫什納集團的一個開發項目進行EB-5投資的推廣活動
5月,上海的一場關於針對庫什納集團的一個開發項目進行EB-5投資的推廣活動

聲名赫赫的前政客堪稱美國移民基金以及其他EB-5推廣機構的頂梁柱。在上海的一場行業小組討論會上,前紐約州州長喬治·E·帕塔基(George E. Pataki)曾站在馬斯楚安尼身邊發言;曾在紐約州政府負責經濟發展事務的查爾斯·A·加爾加諾(Charles A. Gargano),目前是該公司的執行董事。

游說記錄顯示,在2015和2016年的阻止重新修訂EB-5計劃的行動中,馬斯楚安尼的公司走在前列。該律所雇用了佛羅裡達州前眾議員榮恩·克萊因(Ron Klein)——目前是霍蘭&奈特律師事務所(Holland & Knight)的一名說客——在國會山莊為它說話,並在中國幫助招攬投資者。馬斯楚安尼的律所還用過另一名說客——前紐約參議員阿方斯·M·達馬托(Alfonse M. D’Amato)。

“我們一般會支持與監管、誠信和治理有關的改革,”美國移民基金首席運營官馬克·吉雷西(Mark Giresi)說。“但我們反對區別對待城市市場和鄉村市場的做法。”

對庫什納家族的合作夥伴來說,川普的當選代表著一個機會。

馬斯楚安尼之子、美國移民基金總裁尼古拉斯·馬斯楚安尼三世(Nicholas Mastroianni III),為川普的就職典禮捐贈了10萬美元。

僑外推出的一系列廣告都主打川普這張牌。一則廣告稱,“那麼’僑外移民值得相信嗎?僑外移民欺詐?僑外美國移民項目失敗?’這類問題,對一個曾經與川普家族合作過的機構來說,還需要再回應更多嗎?”

(據紐約時報中文網)

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

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澳大利亞海外投資審查委員會(Foreign Investment Review Board – FIRB)是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局(ATO)在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請,並收取相應的FIRB申請費,同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度(2015年-2016年財政年度)申請批准數額達到41,445個,相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時,批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣,相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣,也有大幅度增長。

報告中同時指出,中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國,投資金額高達473億澳幣,且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後,相應的,程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中,農業土地登記系統,也已經建立。最新的記錄顯示,截止到2016年9月份,中國投資者在澳大利亞,擁有大約150萬公頃土地,大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%,占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%,在海外擁有農業土地的國家中占據第五位,目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份,外國直投資金(英文為Foreign direct Investment FDI)數額累計高達7355億澳幣,相對於2014年,增長了493億澳幣,大約有7%的增長。其中,美國投資數額占比最大,占據整個投資數額的23.6%,中國暫居第五位,大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

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截至2015年12月31日各國在澳大利亞的投資金額

其中就行業方面來說,礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底,礦業占整個海外直投資金的40.1%,但是自2011年開始,這個行業的投資數額已經在減少,相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%,相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別,占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三,但是值得注意的是,房地產行業海外投資呈現巨幅增長,相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年,澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後,FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣,其中,住宅類的FIRB申請費,達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額,投資總額,各個行業投資批准數額,以及各個州投資批准數額,下面有一些具體的列表(除非特別說明,否則以下數據均來源於FIRB)。

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2012至2016年度澳大利亞的海外投資批准情況
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2012至2016年度澳大利亞的海外投資批准金額
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2015至2016年度澳大利亞各個行業的海外投資批准數額

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示,在2015-2016年財年總數中,關於房產的海外投資申請達到40755個,占整個申請份額的98%,其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請,總價值約為724億澳幣。

此外,維多利亞州(墨爾本)申請獲批數額,占總體申請數額的44%,新南威爾士州(悉尼)占32%,昆士蘭站17%。

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2015至2016年度澳大利亞各個州份的海外投資批准數額

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說,海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額,遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額,但是,悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告,還認為,由於海外投資導致房產增值的數額,墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣,這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較,是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格,其中下列表格說明,2015-2016財年,海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個,涉及到的房產價值約576億澳幣。

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2012至2016年度澳大利亞房地產的海外投資批准情況
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2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家,在申請總數以及投資所涉及的價值等方面,都位居第一位。相對於投資總額來說,與2014-2015年財年相比,中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看,增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中,大約占整個批准數額的26%,其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外,中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁,相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位,第三位為荷蘭,第四位為加拿大,第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間,大概2100個案子的調查中,完成調查的有1637個,其中有260個被發現違反了相關條件,其中包括了在購房之前沒有申請批文,或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子,或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房,以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房,以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案,如違反FIRB有關法律法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰,一般是涉及到比較嚴重的違反條件,目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出,有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如,在購買二手房必須不能出租的前提下,購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產,然後馬上去轉讓股份給外國人,以逃脫FIRB監管等情況下,刑事或者民事處罰有可能會適用。

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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澳洲為什麼是中國人最喜愛的投資地?投資澳洲的5大優勢 | 澳洲

為什麼要投資澳大利亞?為什麼澳大利亞越來越受國內投資者的熱捧?為什麼澳洲在競爭激烈的投資界中依舊榜上有名?在我的首期專欄中,我就向大家詳細介紹澳洲的5大投資優勢。

中國投資者在進行海外投資之前,首先有必要對投資對像國的宏觀形勢有一個基本了解和比較,否則就很難獲取最理想的回報。其中,該國家或地區的政治和社會局勢安定、經濟繁榮和具有發展潛力;環境安全、適宜;房地產市場健康是最需要考慮的方面。

從目前相對比較熱門的海外投資對像國來看,主要是這些國家和地區:美國、歐洲諸國、加拿大、澳大利亞、東南亞和非洲諸國等。而在這些國家與地區中,目前澳大利亞無疑具有最多的優勢,這是因為:

第一、從經濟發展的穩定性與發展潛力看,澳大利亞最具優勢

從08年的全球金融危機爆發到現在,歐洲經濟遭遇重挫,歐元走低,估計今後多年都難以恢復元氣;美國雖然以其強大的經濟基礎,抗御危機影響的能力強過歐洲,但是仍掩不住開始走下坡路的頹勢。而比起美歐來,澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。根據國際貨幣基金組織(IMF)的統計,2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家,躍居2000萬人口以上國家中的第一位。

而且澳大利亞的幾個經濟發展特性也決定了,它將在今後很長一段時間內維持經濟的繁榮發展。資源性大國的特點是其中最重要的一點。尤其是鐵礦和天然氣的龐大儲備和世界市場的廣泛需求,使之成為澳洲經濟的造血機。據預計,到2050年,世界將產生“經濟四極”,分別是美國、日本、中國和印度。其中有三個國家都在亞洲,而且都是資源進口型國家。它們和澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關系,這就為澳大利亞的經濟得以在今後半個世紀裡得以持久繁榮提供了可靠保證。此外,澳大利亞還有教育出口和旅游業這對經濟發展的雙翼。所以澳大利亞的未來宏觀經濟形勢是絕對值得看好的。

第二、澳大利亞的政局平穩,社會環境較安定

比起罪案頻發,富裕人士不得不雇佣保鏢護身的非洲地區,抑或治安形勢也不穩定的東南亞地區,澳大利亞的治安狀況,社會平穩程度,居民的友善性要好得多。在這樣一個和諧的環境中做投資,完全可以高枕無憂。大家想必都知道2011年初利比亞動亂加和戰亂的情況。為此,當時中國從撤出了3萬華僑華工。從這件事中我們一方面看到了中國國力增長和政府對海外僑胞的關懷,但同時也看到,當地的政治不穩定性造成了中國投資的巨大損失。這也讓大家了解到,政治安定系數將越來越成為赴海外投資的人士首先要考慮的方面。

第三、澳大利亞自然環境的安全性

2011年日本的地震、海嘯和因之引起的核泄漏事故震驚了全世界,上百萬人在這場災害中受難。如果投資事業遇到類似的自然災害,就會蒙受巨大的損失。與之相比,澳大利亞數百年來,一直處於平穩的自然狀態中,沒有遇到過什麼大的自然災害。尤其是墨爾本地區,雖然瀕海,可由於面對的是一個海灣(Phillip Bay),所以不會有海嘯威脅之虞。

第四、澳大利亞有著得天獨厚的生活環境

目前,世界上一些經濟發展較快的地區都存在人口過於密集的狀況,但是澳大利亞是極少數居住生活環境舒適寬敞的國家。而且比起同樣類型的加拿大,澳大利亞的氣候又有很大優勢,冬天不很冷,夏天少酷熱,墨爾本還是被評為世界上最宜居住的城市。

第五、澳大利亞與投資緊密相關的法律政策也有利於房地產投資

一方面,澳大利亞沒有遺產稅。在美國,因為遺產稅,很多房產的繼承人不得不繳納相當於總值50%的稅金,再加上其他稅種,有時甚至要繳達70%的稅金。而在澳洲,房產的價值可以百分之百傳承給下一代。在稅務方面,澳洲每年的稅費約美國的10分之一。另外,澳洲房產穩定增長,平均7~8年翻一番,這對於通過出租獲利的投資者來說,澳洲房產也較有保障。

 

澳中集團董事局主席金凱平專欄全集

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錢轉不出來 中國人投資移民受阻 | 美國

美國投資移民簽證政策EB-5上周再度延期,立法者正在討論這項政策的改革方案,預計新政策於今年9月30日前出台。有華裔地區中心表示,雖然EB-5仍然是中國富人喜歡的移民方式,但是由於現在的外彙管制政策,中國投資人的比例正在下降。

5月5日,美國國會延長了爭議已久的EB-5投資簽證計劃,下一個過期日為2017年9月30日。經過了兩年的重新審核的努力,有消息說,今年或真要動手改革了。

目前獲得EB-5投資移民的條件是:如果你投資50萬美元以及創造十個就業機會,全家就可以獲得美國的長期居住權(綠卡),綠卡滿5年後可申請美國國籍。美國移民局一直要求把對目標就業地區(Targeted Employment Areas,簡稱TEA)的投資額度提高到135萬美元;非TEA地區投資漲到180萬美元。地產界和立法者們則建議是80萬和100萬美元。

“估計EB-5的最低投資要漲到100萬美元。”擁有自己EB-5地區中心的紐約華裔酒店大王林建中對記者說。

“50萬美元對於受外彙管制的中國投資人來說需要2至3個月轉出錢來,如果漲限額的話,需要的時間會更長。”DLA Piper全球法律公司合伙人Lynn Cadwalader對《國家地產投資者》雜志說。

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目前EB-5仍然是中國富人喜歡的移民方式
目前EB-5仍然是中國富人喜歡的移民方式

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另外,美國對投資移民門檻的抬高也會在國際上失去吸金競爭力。根據Lynn Cadwalader的意見,現在移民局對EB-5簽證排期長達7年,“其他國家的類似EB-5類型的簽證正在變得更具吸引力,因為他們大多數是給錢就行。沒有創造就業的要求。”

林建中說,對於想到美國投資的中國投資者來說,最關鍵的是看項目。“我們以前項目都批得很順利,到現在為止我們手頭的現有項目,不管是新建的酒店還是改建的,也都通過審批了。這個因素對投資者的選擇起到很大作用。”他說。

中國人喜歡政府參與的大項目,所以地產界認為,EB-5改革重點是利用“公私合作”(Public Private Partnerships,簡稱PPP)的方式。“從我們訪問亞洲投資人的經驗來看,當他們看到政府介入的時候,他們認為是個保障。”一家長期利用EB-5投資的硅谷金融公司NES Financial的CEO對上述媒體表示。“如果你真想拉動對農村地區的投資的話,PPP對TEA地區更有效。”

雖然中國投資人對EB-5的申請仍然很踊躍,但是鑒於目前政府嚴苛的外彙管制,成功投資的中國人比例比以前有所下降。

“我們中心的中國人比例從以前的90%降到了70%多。”林建中說。“另外的國家比如印度和巴西的投資比例漲上來了。”

除了最基本的最小投資額之外,對EB-5簽證的審查制度、目標就業地區的劃分以及移民局審批EB-5簽證的效率都將是立法者討論的重點內容。

目前,已有2.2萬人正在排隊申請EB-5投資移民簽證;全美有1,277個活躍的辦理EB-5簽證的地區中心,其中紐約州有101個。

互聯網資訊綜合整理

對話美国地產公司CEO:房地產投資是最好長線投資之一 | 美國

美國房地產市場歷來是投資藍海之一。在今年巴菲特股東大會上,新浪財經北美站第一時間在大會展廳采訪了Home Services地產經紀公司高級副總裁兼CEO麥克•沃卡(Mike Warmka) 和美國Kentwood房地產CEO彼得•尼德曼(Peter Niederman)。二人對新浪財經表示,美國的房地產事業深受中國投資者們的喜愛,這也因此成為了Home Services地產經紀公司的機遇。他們表示想要抓住時機,進一步發展和中國投資者的關系。除此之外,他們認為長期的投資房地產事業,回報一定會超出短期之內外彙帶來的任何負面影響。

麥克•沃卡(Mike Warmka)是美國HomeServices地產經紀公司的高級副總裁兼CEO,他負責公司的會計制度和記錄、經營分析以及監督子公司的財務活動。加入HomeServices之前,他曾擔任通用電氣資本的技術會計經理,參與了企業並購和業務發展。並在房地產開發公司擔任泰勒投資副主席和管理員。

彼得•尼德曼(Peter Niederman)是美國Kentwood房地產的CEO,擔任全國房地產經紀人協會和青少年糖尿病研究基金會主管的職位。

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彼得•尼德曼(左二)麥克•沃卡(左三)和於新浪財經特約通訊員譚雲心合影(攝影師:王榕浩)
彼得•尼德曼(左二)麥克•沃卡(左三)和於新浪財經特約通訊員譚雲心合影(攝影師:王榕浩)
 
根據美國地產平台Zillow的數據,2106年全美房價上漲4.8%,並且預測2017年房價將會上漲3.6%。而中國投資者對與美國房地產的青睞有增無減。不管是對紐約,洛杉磯這種國際化大都市還是在主要州之間的小城市,房地產投資帶來穩定回報的同時,也為很多投資者營造了更佳良好的居住環境和接受教育的機會。來自中國的投資者也為美國房地產市場帶來更好的資金平台。兩位房地產CEO表示,在這種你來我往的合作中,美國房地產市場建立了更廣闊的機會。
 
以下是采訪實錄:
 
新浪財經:謝謝你們願意接受我們的采訪,你們早上參加巴菲特股東大會了嗎?
 

彼得•尼德曼:是的,我們參加了。

新浪財經:你們對這次巴菲特股東大會有什麼感想嗎?

彼得•尼德曼:這是我第一次參加會議,我很享受會議的正能量以及人們的熱情,我喜歡聽兩位老先生講述他們在建立企業、收購企業時的理念,以及他們選擇企業時的判斷標准。他們的理念都非常的實用。

麥克•沃卡:Home Service作為一個和母公司伯克希爾一樣有探索精神的公司,我們共享很多的共同的公司文化,比如說下放權力、自治管理和運營。我很高興聽到二老今天也提到這一點,這也是為什麼我們能夠收購到好的公司,並且保持他們良好的運營的原因。

新浪財經:你對中國的市場發展有什麼看法嗎?

彼得•尼德曼:我無法對中國的市場做出很多的評價,但是我知道的一點是,有越來越多的中國投資者來到美國,並對美國的房地產事業感興趣。

麥克•沃卡:這是一個很大的市場,有很多中國的投資者喜歡美國的房產,對我們來說也就意味著有很多的機會。我們旗下很多的公司都受到越來越多的國外投資者的青睞,所以我們想要抓住時機,進一步發展和中國投資者的關系。

新浪財經:你覺得你們會專注於什麼樣的中國客戶呢?

麥克•沃卡:當然是對美國市場感興趣的客戶了,很多人來到美國,對舊金山以及美國西北部海岸城市的房產非常感興趣,還有紐約曼哈頓。我們在這些城市都有業務,而且我們也努力的加強在這些城市的業務關系。我們也知道有很多中國客戶,比如來自北京,中國香港,喜歡來美國旅游和留學,總的來說中國市場有很大很大的發展空間。

彼得•尼德曼:就像麥克•沃卡說的,很多中國投資者來到西北海岸購買房產,因為和國內相比,在這裡買的房子可謂物美價廉,而且他們想要在海外進行投資,所以他們來到美國,並且很快意識到這裡市場的巨大價值。就像麥克•沃卡說的,無論是在西北部,加州,還是東北部,Home Service在這些城市都有足跡。

新浪財經:你們公司對於今年國內外市場的戰略是什麼?

麥克•沃卡:我們的戰略就是繼續收購好的企業,與好的企業進行合作。而我們的母公司,他們的戰略也是繼續並購好的公司,而且他們在國際上也有一定的野心,想要進一步拓展歐洲,南美,亞洲,包括中國的業務。在他們拓展業務的同時也會在當地不斷繼續尋找好的合作伙伴來進一步發展業務。我們預計2018和2019年公司利潤會有顯著的增長。

新浪財經:哪個國家會成為你們下一個目標呢?

麥克•沃卡:我們現在同時看好好幾個國家,這取決於哪個國家擁有最好的機會。我們計劃在今年落戶於一個新的國家,但是還不知道是哪一個。

彼得•尼德曼:房地產業變得越來越國際化,美國的投資者想要在海外進行房地產投資,反之亦然,海外的投資者也想要在美國投資,而這正是我們的機遇所在。

新浪財經:你們提到想要向海外拓展業務,那你們打算如何處理在文化上的一些差異呢?

麥克•沃卡:這正是我們要學習研究的重要部分:去了解那個國家的房地產文化,並且尋找合適的合作伙伴來實現共贏。Home Service的名聲對我們來說非常的重要,所以我們必須找到那個不僅在業務上更是在公司文化上契合的合作伙伴來進一步拓展業務。

彼得•尼德曼:對,當你們聽到巴菲特和芒格的名字時,你們知道他們代表的是一種誠實守信,高質量服務的企業文化,而人們正是被這些文化所吸引。所以像麥克•沃卡提到的,作為伯克希爾的子公司,當我們去尋找國際上的合作伙伴時,我們希望找到的也是這樣一種擁有類似文化的企業。

麥克•沃卡:伯克希爾的子公司在國際上已經多有涉獵,我們也可以借鑒在我們的姐妹公司關於國際上的經驗,幫助我們拓展國際業務。

新浪財經:和去年相比,美國政府的監管體系是否有所提升?

麥克•沃卡:的確,我們國家的政權是有所改變。但是,目前來看具體政策上還沒有很大的變動,但是我們會持續觀望,並且留意對我們產業會產生巨大影響的政策。

彼得•尼德曼:我們會特別留意,比如抵押貸款的利息,資本稅等這些會影響人們在房地產類投資的政策。像麥克•沃卡說的,我們的政府最近說了很多,但是真正實施的變化確沒有多少。

新浪財經:你覺得彙率變動會對中國投資者有什麼影響?

麥克•沃卡:彙率顯然會對中國投資者購買美國房地產產生影響。但是我認為,盡管彙率一直在變,但是投資房地產的人們大多數還是長期投資者,而美國房地產業是一個非常好的長期投資選擇,甚至可以說是世界上最優的幾個長期投資選項之一。所以無論彙率如何變化,如果你能夠長期持有這個投資,長期的回報一定會超出短期裡外彙帶來的任何負面影響。

新浪財經:你覺得稅收政策對人們有什麼影響呢?

麥克•沃卡:對於房地產行業,稅收當然會在一定程度上影響人們的決定。

新浪財經:謝謝你們接受我們的采訪!

(據新浪財經)

中國投資者請自重!不要攪渾美國房産市場的靜水 | 美國

隨著越來越多的中國人移民來到美國,一些與當地風俗相悖的習慣也被帶入美國。近來,來美國購房的部分中國客人開始向經紀人索要佣金回扣;不少華語經紀人為了增加生意也願意這麼做,在平靜的房地產市場激起了不小的波瀾。越來越多的人都已經把這件事當成是一件稀松平常的事,甚至認為這是地產業的行規,所以就有一些先一步在美生活的朋友“教導”新移民的朋友,特別叮嚀他們要索取回扣,否則就是“不懂行情”。但是,實際上要回扣的行為是違背了美國房產市場公平交易的習慣和規則的。因此也導致越來越多的爭執發生。尤其在美國本地的經紀人眼裡,看到華人圈裡經紀人要給客人回扣,更是覺得不可思議。

據我的了解,向經紀人索要回扣的亂像只有在華人圈裡發生,這的確是讓人覺得很難堪。為什麼初來乍到的中國買家會跟風要回扣呢?想來應該是在朋友的耳濡目染之下,把它當成是一個理所當然的事情。在此我願意以一個職業經紀人的角度來說明一下事實。

第一、之所以大家會認為買主向經紀人要回扣不奇怪,基本上是因為對經紀人這個工作的一種輕視。覺得經紀人工作很簡單,一下子就可以賺到豐厚的佣金,所以會認為買主是給經紀人機會去賺錢。賺的容易,當然回扣給買主一些也是理所當然。想一想,你會去跟醫生要回扣嗎?(也不敢),因為你的生命和健康在他的手上。但是我也想要告訴你, 在美國,經紀人的工作對於你購房的順利與否也是非常重要的。作為一個買主,在賣房的過程中,你需要經過的流程包括:

  1. 你要了解房地產的市場現況
  2. 要選擇合適你的地點去購買
  3. 挑選出正確的房源
  4. 有效率的去看房
  5. 看上房子之後,要正確評估房屋的現在價值
  6. 積極的與賣主談判細節,達成一個保障自己權益,又對賣主有吸引力的協議
  7. 在過戶期間,你需要得到公正的第三方的服務。例如房屋檢查和修復,白蟻檢查
  8. 檢查房屋環境及屋主告白等等
  9. 完成交屋前最後檢查
  10. 確保彙款及自備款按時進入公證公司,完成交易

以上列舉這麼多的事項,哪裡是那麼容易就可以做好的。說到市場的現況,你知道現在是一個進入房地產市場的好時間嗎?你知道在未來的三、五年內,市場會做怎樣的變化嗎?房價是要上升還是下跌?不是每一個經紀人都能分析給你聽

第二,在美國的經紀人由於制度的問題都有地域經營的限制。他可能做的就只有兩個或三個城市。每個人都說自己這邊最好,你如何能選出在哪一個州,哪一個都會區,哪一個城市,哪一個區域買房子最適合你呢?

第三,美國的房源都是出自於MLS的統一平台。每一個經紀人手上的房源都一樣,都有千千萬萬個房源。但每個經紀人挑選房子的方式不同。一旦選好了地點和合適的房源,能不能地毯式而且很有效率的去看房子?如果沒有看全,漏了,或者看的慢不夠迅速,幾天前看的好房子可能就被賣掉了。看上了房子,你能用一個合適的價錢拿下來嗎?出價是有學問的,出高了吃虧,出低了拿不到。要合乎市價的情況下拿下房子,談判的技巧不可少,不是每一個經紀人都可以做的到。之前在賣方市場搶房子的時候,曾經有經紀人出了幾十棟房子的offer都沒有拿到一棟,這是真的,不是編故事。

從以上說明的種種,我們可以知道經紀人在順利買賣過程中的重要性。加州擁有房地產執照的人有四十萬以上,但是能作為專職的不到百分之二十,能夠做的很好的top經紀人只有百分之五。為什麼有那麼多有執照的人無法以這個職業作為正職? 嘗試過之後就會了解,在這個行業,你需要兼備知識與能力,是需要功力的一個職業。要做好這個工作,需要幾個必要的條件。

第一個是語言,在買賣的過程中,文件、出價、談判等都需要具備好的語言及交涉能力。基本的語言都不能駕馭,怎麼能夠跟對方協調談判呢。今天我所看到的聽到的有一些回扣經紀人他們大部分都是講很蹩腳的英文,或者是差不多都是只會中文不會英文,因此才會認為自己的勞動是不值錢的。

第二個,好的親和力及人格魅力。如果你已經有了一個最基本的語言掌控能力,有了談判的能力,同時你也需要有較好的親和力和人格魅力,不僅要照顧好自已客人,同樣也要維系與對方及他的經紀人良好的關系,才容易順利達成交易。有的經紀人能言善辯,在交涉中卻不讓人信服,當賣方有其他選擇的時候往往他會挑選別人,所以經紀人的親和力是相當重要的。

第三個,功力需要經驗的累積。交易的過程非常復雜,不要認為有了幾個 交易的經驗就足夠,有人問起怎樣判別一個經紀人是否有經驗。客觀的說:完成100單以上的交易才能算是有經驗的,能做過百單應該都是專職經紀,能有二百單則算是豐富經驗,而top經紀人這樣的至少應該有超過500單以上的經驗,這樣經驗才可說是真正的高手,能做到一切駕輕就熟,洞見先機防患未然,任何疑難大致能夠迎刄而解。

第四個,誠實。在實際的房屋買賣中,經紀人是內行,買主是外行,如果經紀人要“忽悠”一下買主是輕而易舉的。所以在這個時候,一個經紀人能做好本職工作同時還能誠實的對待客人,這個就顯得更加珍貴了。這也就是在美國全國房地產公會法規一直提到的經紀人的職業道德和操守。很多時候法律是死的,人是靈活的。其實我們講的給回扣的問題,也是部分的經紀人不能以職業道德和誠信做事的一種表現。

綜合以上,你不妨看看你身邊的回扣經紀人,看他缺少了什麼。要麼就是缺少了語言,要麼就是缺少了與人交流的能力甚至是誠信,說不定沒有一項符合。選擇用回扣經紀人,你也就要有心理准備,他們不合格的比率高,可能不能保障你的最佳利益,有問題也別挑剔了。也許有人認為我說的太過分,實際上在這個行業努力過成為專業者,相信沒有人會自降身價並踐踏自己的職業,只有不夠專業又自認沒有能力成為專業的,才會願意殺雞取卵做一筆算一筆。

拋開一個經紀人的專業性探討以外,我們也可以從其他方面來看回扣這件事情。

首先,從理的方面來看:在美國的房屋買賣習慣中,買賣雙方經紀人的佣金都是由賣家支付,賣方在代理合約裡面約定付給賣方經紀人佣金,而賣方的經紀人在MLS系統上寫明把佣金分給買房經紀人一定的比例。從理論上看,買方經紀人的佣金就是從賣主這邊來的。這個佣金絕對是不應該支付給買主的。從情方面來看,買主沒有支付佣金給經紀人,等於買主是在交易過程中免費享受了經紀人的服務。有什麼理由買主反而去索取經紀人的回扣呢?從法上面看,買主要回扣這麼離譜的事情以前是沒有的,一直到最近這種華人地產界的亂像愈演愈烈,才逐漸受到各方的正視。地產方面的專業律師也有不太相同的解釋。大部分地產專業律師認為,如果買主要經紀人提供回扣,必須要把回扣的事,包括回扣的金額等等放在HUD文件裡,讓買賣雙方和經紀人都知道。問題是,放在上面賣主看到了之後,說不定會直接收回佣金的回扣部分,因為他很可能認為這不是應該給買主的。既然經紀人不要,就收回來。

不久前有這樣一個實例:有一個美國經紀人的中國助理經紀帶一個中國的客人來看房,外國經紀人表示重視,也在秀屋的地方接待。結果發現中國客人屢次對他的中國助理呼來喝去,非常不尊重,甚至還說“你的佣金就不要了吧,我給你跑腿費就是了。” 後來這個美國經紀人實在聽不下去了,就慢條斯理回他一句:“好啊,佣金是我們的薪水,我把它給你一半可以,那你也把你的薪水給我一半吧”。 弄得這個中國客人十分尷尬。我們華人真的要自重,不論是經紀人或是買主,不要讓美國人看我們中國人笑話。

之前,我也有過幾個客人索取回扣,我們都予婉拒了。有些早提出來我們還可以事先拒絕,有的就到了最後出價的時候才提出索要回扣,真是讓人騎虎難下,非常不好。但是我也有相反很溫馨的例子。有客人在四月份來,我們帶他看了幾次房子,前兩天他又從中國過來,聯絡我看了幾棟房子,特別喜歡,就替他出價,寫合約,順利成交。他說,在這期間,他的朋友都介紹了一些經紀人給他,都爭相比著給回扣,但是他都拒絕了。他認為,我們上次帶他感覺很好,他覺得他用過我們的服務,有責任要跟著我們一起做。比較眼前這一片要回扣的景像,我們感覺特別的窩心。

我們從國內來美國買房,幾乎都是中國當代的精英,來美國就是為了美國優良的制度,公平的社會,更符合人性純淨的心靈。如果來這裡就把這裡的次序破壞了,就會像加拿大於今年2月停止的投資移民,理由正是中國移民缺乏積極的責任感,這也是我們移民來美國的朋友最鮮活的殷鑒。來美國,就融入這裡的社會,融入這邊的思想吧,否則人來了有什麼意義?

 

美國頂尖房產經紀Grace熊專欄全集

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中國投資者購買美國房地產的五大誤區 | 美國

居外专栏作家——孟洁如

誤區一: 一夜暴富心理

美國房地產從不是一個可以牟取暴利的行業

誤區一: 一夜暴富心理

很多想投資美國房地產的中國投資者,由於經歷過中國房地產泡沫時代,誤以為美國房地產也會如此。所以大家最容易犯的一個錯誤就是一夜暴富心理。

事實上,美國政府通過征收房產稅、租金的個人所得稅等手段來抑制房地產過熱;而且,美國的經濟杠杆始終在有效地調控房價,統計結果顯示,扣除通貨膨脹的影響從1980年到2006年的26年間全美平均房價實際只翻了一番。

誤區二:不做市場分析

投資者一定要對所投資的目標房產進行充分地分析

誤區二:不做市場分析

假設要在休斯頓買出租房,首先要搞清楚哪些區出租房需求大,其次搞清楚出租房的支出和收益,尤其要注意一些隱性支出和長期收益(如房價的增值),正確計算出回報率。

另外,如果要在休斯頓買舊房推倒建新房,首先要搞清楚哪些區值得建新房,其次要搞清楚大多數買主的喜好,什麼樣的房子最受歡迎。只有定位准確才可能在市場上立於不敗之地。

不僅如此,還要把握整個房地產市場的發展趨勢,通過對房地產市場歷史規律、貸款利率的調整、國際局勢、金融市場的波動等等的分析,大體預測房地產的未來趨勢,進而提前作好必要的准備。

誤區三:人雲亦雲

誤區二:不做市場分析

投資者應該通過分析,尋找未來新的房地產增長點,搶先占領這個市場才可能獲得高回報率。而被大家已經炒熱的區就失去了投資的價值,有頭腦有眼光的投資者這時就應該尋找下一個可能的增長點。 “人無我有,人有我優,人優我廉,人廉我轉”這個概念也適用於房地產投資。

誤區四:任何事情都親歷親為 一人單打獨鬥

房地產投資者一定要有團隊精神

誤區四:任何事情都親歷親為,一人單打獨鬥

房地產投資動輒幾十萬甚至上百萬,可以稱得上是一個大工程。無論是出租房的選擇、購買和出租管理,翻修房的評估、購買和裝修,還是新建房的選址、建造和出售等等,都不是一個人能夠完成的事情。投資者需善於利用房地產經紀人、建築商、裝修公司、會計師等各類人士的專業知識和經驗,並建立長期穩定的合作關系。短期暫時的合作一般很難建立充分的信任,不利於大宗款項的投資。

誤區五:忽視投資的風險

誤區五:忽視投資的風險

盡管房地產投資是目前美國市場上最穩定最可靠的投資之一,但是任何投資都有風險是毋庸置疑的。投資者在做房產投資時應該有這個心理准備,同時還應該具備預測和規避風險的能力。

我這裡有一個簡單的方法可以將房地產投資風險的傷害降到最小:在准備投資時,計算出最好情況(Optimistic)、一般情況(Most Likely)和最差情況(Pessimistic)下的 盈利,如果在最差情況下還能不賠錢將房產快速脫手,做到全身而退,那麼這就是一個明智的投資。

綜上所述,投資者想要在美國投資房地產不僅要有足夠的財力准備,而且還要有知識和心理准備。對於以上提到的誤區,投資者可以借助房地產經紀人的協助,通過整合各方資訊進行分析來避免,如果再能和專業人士組成團隊,投資的回報率會更高。

 

德州經紀孟潔孟潔如專欄全集

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美媒稱美投資移民恐生變:中國投資者“趕末班車” | 美國

美媒稱,北京房地產高管劉西玉(音)2016年承諾向加州的壹個房地產開發項目出資50萬美元(約合344.73萬元人民幣——本網註),希望獲得EB-5投資者特別簽證,這樣他和家人就可以更多地待在美國了。現在,在壹系列欺詐和職權濫用醜聞之後,美國總統特朗普發誓要收緊移民政策,開展新的審查,這促使數以千計像劉西玉這樣的中國申請人尋求在更嚴格的規定落實到位之前獲得簽證。

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美國《紐約時報》網站4月28日刊登題為《美移民政策恐有變,中國人慌忙申請“黃金簽證”》的報道稱,中國富有家庭,近年來急於通過EB-5項目獲得綠卡。2016年的大約1萬份投資者簽證中,有3/4都被中國公民獲得。這個項目有時被稱為“黃金簽證”,已經幫助美國的酒店、高速公路、賭場和其他項目吸引了數以十億計的美元。

報道稱,但它也引發了對濫用的擔憂,包括4月洛杉磯壹起5000萬美元(3.45億元人民幣——本網註)欺詐案的調查,這個案件涉及100多人,其中包括中國公民。

該項目讓特朗普面臨兩難困境,壹方面他誓言要收緊移民政策,另壹方面他也渴望促進就業的增長。

在中國,很多簽證申請人都希望特朗普從商業角度審視這個問題。他們說自己贊成特朗普收緊移民的政策,但他們表示要把重點放在非法移民而不是投資者身上。

來自北京的企業家李靜(音)在兩年前申請了投資移民簽證,她表示,美國讓非法移民留下,卻把通過合法手段尋求簽證的中國投資者拒之門外,這很不公平。

李靜在喬治亞州的壹個高速公路項目中投資了50萬美元以便獲得綠卡,以便與她正在該州壹所軍事院校學習的兒子在壹起。她說,中國城市的房地產市場很繁榮,所以人們出售房屋並用這些錢來投資比較容易。

“最重要的是孩子的教育,”她說。“中國的父母願意付出任何代價,來為下壹代提供力所能及的最好東西。”

報道稱,EB-5項目成立於1990年,它允許外國人及其直系親屬在美國申請永久居留權,但他們需要在農村地區或失業率高的地區投資50萬美元,至少產生10個工作崗位,或者也可以選擇在其他區域投資100萬美元。這個項目非常受歡迎,以至於積壓了2萬多份申請,最長要拖五年綠卡才能批下來。不過很多中國人說他們願意等。

23歲的魏馳(音)兩年前因雇主無法辦理工作簽證而申請了EB-5簽證。他父母來自中國南方城市廣州,他們提供了50萬美元,讓他在華盛頓投資了壹座公寓大樓。

報道稱,魏馳是壹名管理顧問,現在靠留學生簽證留在紐約,他說:“我現在所能做的事情就是等。”

壹些立法者也擔心,EB-5項目以農村地區的發展為代價,令大城市獲益——鑒於特朗普在農村地區獲得的政治支持,分析人士指出,他可能會對這個說法很敏感。

報道稱,有些人建議不要取消該項目,而是將投資的最低金額從目前的50萬美元提高到135萬美元(約合930.76萬元人民幣——本網註)。其他人則認為應該鼓勵在農村投資,為他們留下壹部分簽證。

特朗普政府對該項目的未來仍然保持沈默,不過壹些分析師認為,鑒於他在房地產業方面的背景,特朗普可能會支持該項目。

“這可能是他們唯壹願意接受的移民項目,”康奈爾法學院的移民發教授史蒂芬·W·耶爾-勒爾表示,“如果設計得當,它可以為美國工人創造就業機會。”

律師表示,由於預計特朗普政府會修改這個項目,過去幾個月裏,來自中國投資者的申請數量出現了飆升。

北京移民律師顧歐文(音)說:“很多人擔心這將是他們獲得更好交易的最後機會了。”

房地產高管劉西玉表示,他將繼續等待簽證,但他說:“如果特朗普總統真的想把美國放在第壹位,他必須讓中國投資者走進門。

相關資訊:擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房

(據參考消息網5月2日)

美國移民政策恐有變 中國人慌忙申請“黃金簽證” | 美國

北京——他擁有一座價值300多萬美元的湖畔別墅,車庫裡有兩輛梅賽德斯轎車,還有一名管家,為他拍打枕頭,擦亮皮鞋。

不過北京房地產高管劉西玉(音)生活中最想要的一個便利卻仍然欠缺:一張美國綠卡。

他受夠了中國肆虐的空氣污染和子女承受的僵硬的學校制度,劉西玉去年承諾向加州的一個房地產開發項目出資50萬美元,希望獲得EB-5投資者特別簽證,這樣他和家人就可以更多地待在美國了。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

聯邦特工本月搜查了加利福尼亞州的一家公司,找到了大量證據。該公司被控幫助富有的中國投資者開展欺詐活動,以便獲得綠卡
聯邦特工本月搜查了加利福尼亞州的一家公司,找到了大量證據。該公司被控幫助富有的中國投資者開展欺詐活動,以便獲得綠卡

現在,在一系列欺詐和職權濫用醜聞之後,特朗普總統發誓要收緊移民政策,開展新的審查,這促使數以千計像劉西玉這樣的中國申請人尋求在更嚴格的規定落實到位之前獲得簽證。

立法者本周在試圖對預算達成協議,避免政府停擺的同時,也討論了EB-5項目。

47歲的劉西玉說:“我想幫助美國發展經濟。我不明白為什麼有人會反對。”

渴望將資金從中國轉出的富有家庭,近年來急於通過EB-5項目獲得綠卡。2016年的大約1萬份投資者簽證中,有四分之三都被中國公民獲得。

這個項目有時被稱為“黃金簽證”,已經幫助美國的酒店、高速公路、賭場和其他項目吸引了數以十億計的美元。

但它也引發了對濫用的擔憂,包括本月洛杉磯一起5000萬美元欺詐案的調查,這個案件涉及100多人,其中包括中國公民。

該項目讓特朗普面臨兩難困境,一方面他誓言要收緊移民政策,另一方面他也渴望促進就業的增長。

他在總統競選過程中抨擊中國,但上任以來,卻尋求和中國培養更好的經濟關系。作為商人,特朗普及其女婿、顧問賈裡斯·庫什納(Jared Kushner)認可EB-5項目,以幫助房地產項目獲得融資。

在中國,很多簽證申請人都希望特朗普從商業角度審視這個問題。他們說自己贊成特朗普收緊移民的政策,但他們表示要把重點放在非法移民而不是投資者身上。

來自北京的企業家李靜(音)在兩年前申請了投資移民簽證,她表示,美國讓非法移民留下,卻把通過合法手段尋求簽證的中國投資者拒之門外,這很不公平。

李靜在喬治亞州的一個高速公路項目中投資了50萬美元以便獲得綠卡,加入她正在該州一所軍事院校學習的兒子。她說,中國城市的房地產市場很繁榮,所以人們出售房屋並用這些錢來投資比較容易。

“最重要的是孩子的教育,”她說。“中國的父母願意付出任何代價,來為下一代提供力所能及的最好東西。”

EB-5項目成立於1990年,它允許外國人及其直系親屬在美國申請永久居留權,但他們需要在農村地區或失業率高的地區投資50萬美元,至少產生10個工作崗位,或者也可以選擇在其他區域投資100萬美元。

這個項目非常受歡迎,以至於積壓了2萬多份申請,最長要拖五年綠卡才能批下來。不過很多中國人說他們願意等。

23歲的魏馳(音)兩年前因雇主無法辦理工作簽證而申請了EB-5簽證。他父母來自中國南方城市廣州,他們提供了50萬美元,讓他在華盛頓投資了一座公寓大樓。

魏馳是一名管理顧問,現在靠留學生簽證留在紐約,他說:“我現在所能做的事情就是等。”

一些官員對這個項目疑心比較大。來自加利福尼亞州的共和黨參議員黛安娜·範斯坦(Dianne Feinstein)和來自艾奧瓦州的共和黨參議員查爾斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除該項目的立法,稱它導致了龐氏騙局和引人關注的濫用案件。立法者也對投資者安全背景調查不充分表示了擔憂。

範斯坦說,這個項目顯得好像美國公民身份可以出售似的。她說:“數以百萬的人正在等待簽證,為富人提供一條特殊的公民資格通道是不對的。”

一些立法者也擔心,EB-5項目以農村地區的發展為代價,令大城市獲益——鑒於特朗普在農村地區獲得的政治支持,分析人士指出,他可能會對這個說法很敏感。

有些人建議不要取消項目,而是將投資的最低金額從目前的50萬美元提高到135萬美元。其他人則認為應該鼓勵在農村投資,為他們留下一部分簽證。

特朗普政府對該項目的未來仍然保持沉默,不過一些分析師認為,鑒於他在房地產業方面的背景,特朗普可能會支持該項目。庫什納在澤西市有一個特朗普品牌的豪華公寓樓項目,從中國投資者那裡獲得了近四分之一的融資,大約5000萬美元。

“這可能是他們唯一願意接受的移民項目。”康奈爾法學院的移民發教授史蒂芬·W·耶爾-勒爾(Stephen W. Yale-Loehr)表示:“如果設計得當,它可以為美國工人創造就業機會。”

律師表示,由於預計特朗普政府會修改這個項目,過去幾個月裡,來自中國投資者的申請數量出現了飆升。

中國經濟在放緩,政府希望防止資金急速流出,引發不穩定,因此最近實行了嚴格的貨幣管制措施。盡管如此,EB-5項目的投資者通過離岸賬戶等方法繞過了這些規則。

北京移民律師顧歐文(音)說:“很多人擔心這將是他們獲得更好交易的最後機會了。”他還表示,中國的富人也將該項目視為保護資產免受政治風暴衝擊的一種方式。

房地產高管劉西玉表示,他將繼續等待簽證,但他說自己很擔心11歲的兒子在北京的健康和教育狀況。

“如果特朗普總統真的想把美國放在第一位,”他說,“他必須讓中國投資者走進門。”

(據紐約時報中文網)

律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

澳大利亞海外人士購房申請更新

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)實行新政已過了一年多,在這期間,根據市場需求和綜合考慮,在不違反國家利益這一准則的前提下,FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文

 

澳大利亞購房的外國投資審查(FIRB)實例披露

上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定,拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣,且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文

 

“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了!

在之前的專欄中提到過,海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可。然而,如果買家需要在參加大大小小的物業拍賣前為每一處物業都申請買房許可,且不說審批的時間不夠,還要付出不計其數的申請費。為了解決該類問題,FIRB特別增設了拍賣豁免證書。【閱讀原文

 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎?華人律師親自解答

近期很多讀者朋友來信詢問,想給在澳大利亞留學的孩子置業,看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢?讓我來解讀一下相關的法律規定,以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文

 

澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)實行新政以來已過了月余,審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局(ATO)。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文

 

澳洲房產投資常見Q&A:海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎?

近日,不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說是有可能這樣操作的,基本流程讓我用一個例子來具體說明。而海外買家如欲買地建房,則只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。閱讀原文

 

【最權威!最完整!】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀

澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)宣布將於2015年12月1日起,除了開始收取申請費外,還有加大力度的合規機制。在新政開始前,FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱,令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制,讓各位讀者一目了然。閱讀原文

 

人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎?律師:趁早抓住好時機

人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響,但由於澳元彙率同時暴跌,海外買家反而比本地買家更加受益。而且,澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費,有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。閱讀原文

 

澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化

澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者,該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民 簽證的要求,SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求。閱讀原文

 

在澳洲如何保護子女婚前財產——房產

在一個沒有“婚前”與“婚後”財產一說的國度,該如何保護自己子女的婚前財產——房產?上期專欄中,我就明確表示,澳洲就是一個無“婚前婚後財產”一說的國家,所以,對於在子女留學期間就早早為他們購買房產的家長來說,本期我介紹到的4大方式值得一鑒。【閱讀原文

 

澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量

隨著澳幣彙率和利率的雙重下滑,很多國人同胞踊躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人,在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但是有一個問題始終困擾著這些父母:如果今後子女與配偶分開,由父母所出資購買的房產是否會最為婚前財產需分給配偶?本期,我就來詳解這個問題。【閱讀原文

 

購買澳洲樓花 開發商在什麼情況下才可取消售房合同?

一則有關悉尼房產開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回,但是購買樓花後等待的這一年多時間裡,房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麼,開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢?【閱讀原文

 

澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費為哪般?

一則有關聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費的新聞引起了中國房產投資者的極度關注。本期,我將對此話題稍作分析,探討一次澳洲政府收取買房申請到底為哪般?【閱讀原文

 

投資澳洲樓花如何避免潛在風險?

投資樓花的風險相信大家都有所耳聞,那在法律健全的澳洲投資樓花是否就不會存有風險?當然不是。在投資樓花的過程中有一些投資者不可避免的風險,但是有一些是可以避免的。本期,我將於大家分享如何避免潛在風險。【閱讀原文

 

如何降低澳大利亞物業持有成本之房屋土地稅

在澳大利亞購買物業除了需向政府繳納印花稅外,在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人,而且很多時候還影響到他們的投資回報。本期我將向投資者介紹如何降低投資成本的方法。【閱讀原文

 

澳洲房屋出租:自尋租客,省錢 委托經紀,省事

投資者在順利拿到房屋後,該如何出租房屋?自己出租和管理還是委托專業機構?不論在選擇哪一種方式,都有相應的利與弊。本期我就為投資者分析這種方式的利和弊。【閱讀原文

 

澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響

現今,澳洲房產市場蓬勃房展,澳元兌人民幣的彙率也降至多年來最低。不僅促進澳洲旅游業的迅速發展更是有越來越多的海外資金湧入澳洲市場。而近期澳洲亞銀現有的貸款政策使央行表示擔憂,希望改善澳洲貸款政策。如果政策正有改變,對於海外投資者是否有影響?【閱讀原文

 

澳洲住宅房價走高 到底誰是高房價背後的始作俑者?

購買澳洲房產的海外投資者越來越多,同時,澳洲房價也不斷走高。因此,各大媒體都把房價走高的歸因於海外買家。但事實真是如此嗎?本期我將詳析澳洲房價走高的原因。【閱讀原文

 

投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權

現今,有越來越多的買家在澳洲選擇帶有土地的住宅。這一類的住宅雖然價格比一般住宅價格偏高,但是土地的升值幅度卻很大。在此類房屋產證上所注明的地役權是許多買家所關心的,不過又有多少買家對地役權真正了解?本期我將為投資詳解地役權。【閱讀原文

 

澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

該以誰的名義購房?這是許多房產買家都會遇到的問題之一。但或許買家們都忽略了一個點,在澳洲是可以聯名購房的。本期就將為中國投資者介紹如何在澳洲聯名購房。【閱讀全文

 

投資澳洲房產 有三類產權可不要搞錯了!

在澳洲投資房產,中國投資者定會遇見三類房產所有權:托倫斯所有權、分契式所有權和其他所有權。這三種房屋所有權都對應著不同的地產類型,但是海外投資者很容易混淆。本期專欄,我就來介紹這三類所有權。閱讀全文

 

澳大利亞買房訂金的持有與管理

在簽署了購房合同後的所付訂金是有誰來管理與持有?在房屋交割前,這10%的定金是否安全?買家的利益是否會受到損害?本期專欄為投資者詳細解答。閱讀全文

 

澳洲房屋拍賣規則多 多參加觀摩會提高拍賣成功率

澳洲的房屋拍賣會在當地非常的流行,幾乎所有的二手房都是通過拍賣來尋找新戶主的。中國的投資者一定了解,海外投資者是不能購買二手房的,是不是就意味著國內的投資者不能參加拍賣會或是沒有任何機會通過拍賣購得理想房屋?當然不是。在這期專欄中,我我就為投資者詳解澳洲的房屋拍賣會。閱讀全文

 

農業大國澳洲鼓勵投資農地 3類購買渠道適合外籍投資者 

據澳洲最新調查報告顯示,僅2兩年的時間內,外資持有澳洲農田增值470萬公頃。對於海外投資者購買農業土地方面,澳洲是對外籍人士有相關的限制或特殊的政策?外籍投資者可以通過哪些渠道購買?本期我將為中國買家一一詳解。閱讀全文

 

能省印花稅能選喜愛戶型的投資方式——買地建房

在澳洲投資房產,如何為自己省下一筆可觀的印花稅費用?怎樣住進自己理想的戶型?買地建房就能一舉兩得。那麼,海外投資如何在澳洲買地建房呢? Posted on Categories Special Investment Column FeatureTags , , , , , , , , , , , , , , , Leave a comment on 律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲