Tag: 加拿大

「外來投資者」這個詞在加拿大一直是一個熱門的話題點，今年更是被新聞界評為最能製造新聞的話題點。尤其在過去的一年中，「來自中國的投資者瘋狂搶購溫哥華房屋」、「由於中國人瘋狂搶購房屋，導致溫哥華房屋價格上漲」等這樣的新聞一直是新聞版面上的頭條，因此更是引發了政府和民眾們對海外投資者的極度不滿。

今年8月，B.C.政府新政，在溫哥華的海外人士在轉賣房屋時需付15%的土地轉讓費。10月，聯邦政府關閉了允許非居民購買加拿大住房的稅法漏洞。(根據舊有稅務規則，一直以來非居民，包括外國人在加拿大購買的房屋，如果當做主要居住場所，那麼賣房的時候可以豁免繳納增值稅，但主要居住場所只能有一個物業。) 同月，各大銀行也開始收緊貸款政策。

點擊查看加拿大更多精品房源

房價真的是海外投資者炒起來的嗎?

蘇富比國際地產(Sotheby’s International Realty Canada)總裁兼首席執行官布萊德·亨德森(Brad Henderson)表示，人們擔心海外投資者會影響加拿大房地產市場原因主要來自於本身可承受性的降低。

亨德森說，「房屋價格每個月都在升高， 似乎價格也越來越高，這讓很多買不起房的人很憤怒，而這時人們需要一個點可以去發洩，而這個點就是外國購買者。」

雖然目前並沒有任何調查數據能顯示出海外投資者對加拿大的房屋價格有很大的影響，但是B.C省公佈的一組數據顯示，徵稅政策對房市的打壓起到了一定的作用。

根據加拿大抵押貸款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的報告顯示，在加拿大最大城市多倫多，2016年有2.3%的公寓房主為外國人，這個比例在2015年是3.3%。在加拿大第三大城市溫哥華，今年有2.2%的公寓的房主是外國人，這個比例在2015年是3.5%。

10月份，溫哥華地區出售的房屋中，僅有3%是出售給外國人的，遠遠低於7月份的13.2%。

在今年3月，聯邦政府計劃撥出50萬預算給加拿大統計局, 用來收集海外買家在加拿大購房數據，研究其對國內房地產市場的影響。專家表示，儘管外國人房屋擁有權可能會因此有所上升，但不代表他們就會變成替罪羊，房屋價格上漲的因素有很多。

CMHC大多倫多地區的高級市場分析師安德魯·斯科特(Andrew Scott)也表示說：「真的很難說房屋價格上漲的主要原因到底是什麼。同一時間裡，有很多因素的存在，雖然我不否認有海外投資者的原因，但是它不一定是主要的原因。供求本就無法平衡，雖然B.C省的新政並不是最好的解決方案，但是時間會解決一切的問題。」

（據加拿大家園）

2016年多倫多樓市一路狂奔，晉陞全國最熱市場，第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市，人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容。至於2017年，多家金融和房地產研究機構的預測報告都十分樂觀：需求未減、賣方市場持續、外國買家繼續活躍、房價升勢強勁…讓我們來聽聽本地業界人士怎麼看明年的多倫多樓市。

天合地產金牌經紀陳虹表示，她從業超過15年的經驗看，今年是是市場最熱、上升最快的一年，以往每年平均房價的漲幅大約在15%，個別地區能達到20%，而今年平均升幅都到了30%。

點擊查看加拿大更多精品房源

房價維持上揚但增速放緩

市場如此迅勐是幾個因素共同作用的結果：加元匯率疲弱，貸款利率走低，新上台的自由黨政府敞開移民大門，以及開放10年簽證方便外國投資者買房。陳虹認為，今年的市場表現不是常態。2017年，市場仍然會繼續上揚，但不會有如今年這般高的升幅。因為上述4個因素中，加元已開始走強，利率也開始調整，10年簽證大家也已經逐漸適應，影響減弱。再加上中國的外匯管制，資金離境越來越困難。

剛需有待消化

加中地產投資總商會會長袁浩彬表示，近幾年全城焦點都集中在房地產，不論懂不懂，很多人都投入了時間、金錢和精力，造成市場火爆。2016年多倫多房地產市場的剛性需求非常強，這些需求在2017年仍需要時間消化，所以短期內市場看到所謂泡沫的可能性非常低，除非政府出台特別的政策壓抑房價。

資深房地產經紀李丁表示，多倫多市場每年的正常升幅大約在8-10%，可今年上半年很多區域升幅就達20-30%，上漲過快，下半年稍有放緩。從不同檔次的房屋分析，100萬以下和200萬以下的中低檔房子漲得快，絕大多數買家都處於這兩個群體，所以感覺尤其強烈。但350-400萬左右的房子，價格上漲並不快。

至於明年的市場走勢，李丁分析，經過今年這輪大漲，多倫多中檔房已將接近200萬，半獨立和鎮屋也快近百萬，這個價位無論對本地人還是海外買家，收入都有些難以為繼。除此之外，各個銀行紛紛調高了貸款利率，出台了更嚴格的貸款政策，會對房價產生影響。而另一方面，加國移民政策更寬鬆，留學尺度放寬，對房屋需求是正面刺激。因此明年房價不會跌，但漲勢可能放緩，不會像今年這麼迅勐，會維持8-10%的健康增長速度。

多市若征「外國人稅」能否壓抑房價?

溫哥華8月份開始對海外買家額外增收15%的土地轉讓稅之後，最近兩三個月當地房地產市場有所放緩，交易量回落。假設多倫多也開徵針對外國買家的稅項，能否有助於本地市場降溫?

陳虹表示，據她溫哥華的經紀朋友反映，當地一下子增收15%的土地轉讓稅，政府和民間都感覺有些激進，可又不好再調降下來。多倫多會吸取溫哥華的教訓，即使加稅也不會有那麼大的幅度。因此她認為對海外買家徵稅隻要不是很離譜的比率，人們很快就會適應，不會對多倫多市場產生大的影響。正如多倫多當年加征雙重土地轉讓稅時，政策剛公佈的第一個月，買家會考慮轉往其它城市購房，令多倫多房價平淡，但幾個月過去人們習慣後，就又重回多倫多了。

中低端物業有望追溫哥華

李丁表示，溫哥華高中端房價比多倫多高很多，對外國買家增收稅後，幾百萬上千萬的高價市場大受影響，從整體看市場交易量和房價有所下跌。多倫多和溫哥華畢竟是兩個不同的市場，多倫多是全加第一大城市，人口基數大，住房需求量大，而中低檔房屋價格並不高，遠低於溫哥華、紐約、波士頓和中國的北上深。因此即使多倫多對外國買家徵收一定的稅，最受影響的應該是300萬以上的高端市場，對中低端市場影響並不大。

袁浩彬認為，溫哥華對外國買家加徵稅雖然令目前成交量減少，但對想買房的當地人真正有多大幫助?對市場健康秩序有多大助益?還存在疑問。安省若出台類似的政策，對市場一定有影響，尤其是高端物業市場，不過這個群體數量有限。本地買家需求仍在，而外國買家也不會杜絕，因為外來資金實力較強，也許不介意多付金錢，所以限制海外買家的政策對市場整體影響力很低。

多倫多房價能否追上溫哥華?

幾年前看到這個假設，會覺得兩者房價差距實在太大。現在再看，恐怕不是疑問而是肯定了。陳虹表示，2017年多倫多房價能否追上溫哥華，還要看兩地政策的調整。如果溫哥華繼續對海外買家採取高壓政策，僅僅依靠本國人，當地房價的上漲空間就縮小了。相比之下多倫多畢竟經濟更繁榮，生意機會、工作機會多，周邊大學多，直接在多倫多落腳的新移民和留學生也多，這從越來越多中國航班直飛多倫多就可見一斑。當人越來越多，住房供不應求時，房價一定穩步上漲。

李丁認為，多倫多房價會不會超越溫哥華不能光看整體、看平均價，應該同類物業同類地段相比較，好區與好區、豪宅與豪宅相比較。例如多倫多Downtown的Condo，呎價大約在800-900元每呎，而溫哥華市中心的Condo已經是每呎1700元，幾乎貴一倍，這麼大的差距不是明年能填補的;再看最高端的豪宅，多倫多能看到1000萬、2000萬的豪宅，而溫哥華3000-4000萬的很常見，看似差價也相當大，不過高端物業市場水分很大，所以兩個城市拉近距離不是沒有可能;至於多倫多200萬以下、100萬以下的中低端房屋，則很有可能在明年與溫哥華拉平。

2017年選擇哪裡投資?

袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未來房價仍有上升空間，隻是有些地區漲幅大，有些地區漲得慢些。一些之前房價基數比較低的地區，吸引了人們一窩蜂地投資置業，比如東部和很北的外圍地區，近年升幅非常大，房價已然不便宜了。所以投資者要比較小心，不要以為還能短短幾年就翻番，從而盲目跟風，預期太樂觀。他更看好以Yonge街為中線，404和400兩條高速公路之間從南到北的地帶，發展會比較穩定，值得多關注。

相關資訊：加拿大 | 安省2017年1月1日實行連串新法 都與你息息相關

（據加拿大家園）

由於國際油價跌跌不休，加上其它因素導致加元兌美元匯率一直萎靡不振，今年年初一度跌至69美分。但加元在今年2月份開始反彈，一度衝到1加元兌73.26美分。今年4月更回升到79.50美分的水平，達到自2015年7月以來最高值。儘管今年加元兌美元匯率起伏不定，但從全年來看，加元仍然是在反彈與回升之中，尤其下半年多在75美分的水平之上。不過，從業界的分析和預測來看，2017年加元前景黯淡，有專家預測會再跌到2016年初69美分的水平。

但據CBC網站今天的最新報導，Macquarie Capital Markets Canada Ltd.公司的經濟學家多爾(David Doyle)更是語出驚人：加元明年遠不止跌至69美分，而是65美分!這應該是2003年以來的最低水平。

他說最近一段時間加元兌美元在74美分左右，由於兩大因素的影響，未來12個月，加元最低會跌10美分，最低值可能探底到65美分。這兩大因素一是加拿大和美國利率的背道而馳;再是國際油價的影響。

加拿大和美國的利率背道而馳

多爾認為，加拿大和美國貨幣政策的分歧是壓迫加元走低的最大因素。美聯儲在本月初已經提升利率，但這還沒有完，美聯儲已經放出風來，明年還要繼續升息，起碼調升三次。反觀加拿大，由於經濟增長乏力，加上市場對明年房市下行的憂慮，多爾認為，加拿大央行能做的或是繼續維持目前利率不變，甚至被迫減息至0.25%，幾乎完全沒有升息的可能性。

美國美林銀行的經濟學家Emanuella Enenajor也持相同觀點，她說加拿大央行可能越來越意識到加拿大經濟無法通過自我來提升，可能需要進一步的政策刺激，她甚至預測說，加拿大央行可能在明年7月份進一步減息。

多爾表示，加拿大央行與美聯儲的利率政策存在分歧並不常見，但如若兩國的利率反向行之，那對加元的負面影響就是不言而喻的：一旦美聯儲一而再、再而三地升息，自然令美元愈來愈堅挺，那麼加元的吸引力就會越來越小，越來越疲軟，其匯率下滑也就勢不可免了。

多爾在接受專訪時相信，僅就利率政策的分歧這一項，就足以把加元送到65美分的低位。

國際油價的影響

接近年底的幾個月來，原油價格已經上漲了近一倍，至每桶48美元，而在石油輸出國組織(OPEC)達成減產協議之後，國際油價持續上升，目前在每桶52美元上下徘徊。

多爾認為油價也是影響加元升降的重要因素，但他並不預期國際油價下跌，而是上漲。據他的分析，未來12個月國際油價可能上升，甚至升到每桶57美元的高位，但這還不足以挽救因加美兩國利率政策分歧帶來的加元跌勢。只有在油價達到甚至超過每桶60美元時，才有可能考慮對上述推測進行修正。

不過多爾也承認，國際油價上升確實有利於阿省的油氣企業，如果國際市場油價真的達到每桶60美元，那麼就相當於每桶可以賣85-90加元，這無疑讓阿爾伯塔的油氣公司大賺特賺，小而言之對石油大省阿省有利，大而言之則對整個加拿大經濟有利。

川普上台是個未知數

多爾認為川普當總統無論對加拿大，還是對加元而言，都是個未知數，或X factor，由於其政策走向不明，目前還不好妄加猜測。

多爾稱，這個未知數或對加元有利，也可能非常不利。從有利來看，川普當總統之後有可能引起地緣政治事件，如果這樣的事件發生，就有可能使油價大幅上漲，這當然會推動加元升高;但川普上台之後也增加了重啟北美自由貿易協議談判的可能性，這必然增加加拿大外貿的風險：考慮到加拿大國內生產總值的23%是與美國的貿易，如果川普力主對加拿大產品課以高的關稅，這對加元而言當然不是好消息。

多爾總結說，預測畢竟是預測，很多事件無法預測。不過從現有的各種資料和信息來看，明年加元總的趨勢是走低。

相關資訊：英國 | 淨移民量創歷史第二高 中國人逾4萬居第二位

（據加國無憂）