对于多伦多和加拿大的房地产市场，2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台，令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时，多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

回顾：商业地产投资市场逐步回暖

根据多伦多地产局的官方数据，2017年第四个季度，通过MLS完成租赁的商业地产（用途囊括了工业、零售业，和写字楼）面积为5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

在总共的租赁面积中，大部分是工业用地，占到了75%。但就同比增长情况来看，增长最多的是写字楼，总面积为989,545平方英尺，较去年同期的693,589平方英尺，涨幅高达42.7%。

而在单位面积的出租价格和销售价格方面，写字楼也是一枝独秀。在出租价格上，写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上，更是狂涨了115.2%。

2017年第四季度的租赁活动，尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃，这其实是一个十分积极的信号。这表明，未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头，大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去，投资前景也越发乐观。

多伦多市区及周边办公用地

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果，得益于多伦多的经济活力，其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平，2017第四季度共增加了66,500个就业岗位，而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说，这也是一个历史性的季度，其吸收率为1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区，最缺乏的是大型的办公物业，尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末，在多伦多市区的市场上，只有两处办公物业超过10万平方英尺。

相较多伦多市中心，多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少，达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心，也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上，多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说，虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出，但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区，加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville，面积达到82,543平方英尺的物业，作为他们的总部。

2018年商业地产投资前景展望

一、多伦多市郊蕴藏机遇

在2018年，甚至在未来2-3年内，市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年，新建成的办公空间只有60,727平方英尺，远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业，预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面，以Bay街为代表的金融中心，租金已高达$70/平方英尺。

而由于市区空间有限，且价格高昂，也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年，空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲，且市区空间有限，郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业，和无力承担市中心高额租金的商业租户，多伦多周边无疑是更好的选择。

二、优质商业地产炙手可热

根据著名地产市场投资分析公司仲量联行（JLL）的调查结果，投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结，2017年整个加拿大的商业地产市场，正处在稳步上升的阶段，这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测，2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入，而作为加拿大最大城市的多伦多，自然会是其中翘楚。

根据最新的市场评估，多伦多的GDP在2017年增长了2.7%，预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测，2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入，并且集中了大量优质的投资项目，多伦多至今依然是全加拿大最好，也最具竞争力的投资目的地之一。

目前，来自不同领域的投资者，都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显，并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资，优质资产将在市场中保持高位。

三、住宅开发大有可为

在物业开发方面，由于担心安省会通过立法对租金进行管控，一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升，而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

根据地产协会的统计，2017年多伦多的Condo销售量为26,931套，四个季度的均价已达到了$511,901，较之2016年的均价$415,654，提升了近4分之1。

根据仲量联行的观点，从长远看，租金管控非但无助于改善租房者的困境，反而会进一步的缩小供应，致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

2017年多伦多的房屋空置率是2.1%，少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外，外国移民和国内的投资将继续增长，这也将对房价构成上行压力。更重要的是，随着更多公寓楼的建起，优质的公寓用地必然越发稀缺。

一方面是巨大的潜在市场，另一方面是越发稀缺的资源，这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年，公寓房项目的开发，依然大有可为。尤其是临近高速公路，或交通便利的住宅开发项目，更是具有非常高的潜力。

责任编辑：Zoe Chan

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商业地产往往涉及金额较大，因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时，也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士，但是凭借从事了多年商业地产的经验，依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然，如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧，那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误，甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题，很可能让他们错过许多优质的投资机会。

1. 贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法：既然我能花自己的钱来投资，为什么还要贷款，然后付利息？

的确，每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚，可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功，那自然也不能算错。

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但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了，那会给为未来的生意带来不必要的财政压力，也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况，那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利，甚至根本无法获得贷款。

从这点上说，早点寻求贷款，不仅仅是为了投资，也是为了规避可能带来的风险。

2. 贷款金额太少

和第一点类似，很多朋友不希望借太多的钱，最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错，而且在投资时小心谨慎，这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低，以至于贷款过少，那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃，之前的投资就打了水漂。而如果继续，就意味着可能要继续贷款，以追加投入。而在这种情况下贷款，就像第一点中说的，同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价，想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场，那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校，那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外，还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之，预估一个支出情况。

3. 过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚，或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问，贷款利率是一个相当重要的问题，但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如：

• 对方提出怎样的贷款条件？
• 对方提供多少款项？
• 在还款时有多大的灵活性？
• 一旦违约该怎么办？
• 你是否需要拿你的个人资产来做担保？

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款，尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说，这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上，不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说，天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低，那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

4. 还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话，叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然，借了钱肯定得还，减少负债肯定也是一件好事，但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是，这样可能会造成资金短缺。或者，这些钱仅仅用来还债，可能还不如拿来继续投资，这样反而能获得更多利润。

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当然，这不是说不完全应该趁早还清贷款，而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险，或者如果用于继续投资所可能带来的利润，较之提前还清贷款所节约下的利息成本，究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资，或者手上留点活钱对你更加有利，那就别急着还债。

5. 没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪，往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目，如果投资人不能获得贷款，那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在，以及如果你取得贷款，你将如何运用这笔款项。在商业地产方面，最重要的是让对方相信你的判断是准确的，并且你有能力及时还款。

6. 财务状况混乱

有时候，投资商业地产的主体有时候并不是个人，而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校，甚至一栋办公楼。这时候作为经营者，对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功，但是因为不熟悉加拿大的财务制度，同时又因为工作繁忙，所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要，包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判，在贷款时也会让你无法提供有效的文件，或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力，以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计，同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要，也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的，一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

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科学技术是第一生产力，科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中，排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息，Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响，先来看一下报道：

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告，多伦多是北美发展最快的科技市场，基于其吸引和培养科技人才的能力，多伦多从第12位上升到第6位，主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增，新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位，特别是在人工智能领域”，过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20％以上。”

根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本（考虑人才和房地产成本）总计2590万美元，远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应，多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比，无论汇率如何变化，多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库，加上加拿大的移民政策，使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区，这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓，因为从硅谷大佬到技术打工仔，都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心：“加拿大是移民之国，多伦多市移民之家，太好了，你们要知道技术是由移民驱动的！我们美国的某人（特朗普）应该好好学学，我真心希望加拿大继续现在的移民政策… 因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

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说到经济基本面不得不提办公楼地产，它是商业地产的一类，也最能体现经济好坏。近年来，虽然资源类企业比较低迷，但受高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位，9%，也就是说办公楼出租率非常饱满，多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低，从第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动，这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在10月份，多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手，这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有，是多伦多最大的会议酒店，位于多伦多金融中心的一个显著位置，靠近Bay和Queen大街的交汇处，与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉，买方将进一步投资装修，确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位，并预计在未来两年每年业务增长8％。总体来看，多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场，该市场在2016年的交易额达到了41亿美元——这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度，估计有28亿美元的交易记录，多伦多几乎占了三分之一的数量。

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Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底，黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点，那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整，但从长线来看楼市基本面必定看好。

责任编辑：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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