新财年第一讲:住房政策全解读 | 英国

今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时,但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施,同样对Buy to Let(BTL)房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策

首先,Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施,但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。

简单地来说,新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。

随着时间的推进,这个政策实施的一些细节逐渐明确,我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息,并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档,影响到一些社会福利等等的申报。

虽然海关税务总署(HMRC)在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是:

1. 房租收入减去可抵扣支出(比如中介管理费,水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略)全部计入房东个人收入,合并其它个人收入(比如工资)征税。

2. 无论房东实际边际税率多少,按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起,BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例,从而影响了房东的收益率。

先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求:

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不知道大家有没有发现两个问题:

当按揭产品是五年期或者更长时间的话,没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率

使用limited company构架贷款的话,银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。

总结一下,我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是:

  • 个人房东从这几天开始从税收上很可能要收到损失,而用公司构架则不受影响。
  • 个人房东按揭贷款杠杆受到限制,而公司受到的限制比个人房东要小。

(英中时报)

数字银行1.29%房贷利率创新低 | 英国

英国手机数字银行Atom近日宣布一款五年期的房贷产品即将上线,最低固定利率只要1.29%,打破了目前市场上最低的房屋贷款利率

成立于2014年的Atom是英国首家完全基于手机APP运营的数字银行。用户可以在手机上完成账户的申请、业务的办理和后续管理等。

>>>点击查看:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

数字银行1.29%房贷利率创新低 | 英国
(图片来自网络)

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Atom于去年年底宣布将进军住房抵押贷款市场,将就承包商、贷款、购买、再抵押、产权共享、物业建设等多方面为用户提供一系列的广泛服务。 
据悉,向Atom银行申请1.29%的贷款时,申请人需要支付60%的贷款房价比(LTV),以及900镑费用。这是迄今为止最低的五年期固定房贷利率

其他五年固定利率贷款还包括:60%LTV,无费用,利率1.64%;75%LTV,900镑手续费,利率1.34%;无手续费利率为1.74%。最高LTV为90%,手续费为900镑,1.99%的利率,以及免手续费2.44%的利率。

Atom银行的零售抵押贷款总监Maria Harris表示:“这一举措是前所未有的,对我们来说将它提供给客户,是非常重要的。我们能够通过减少抵押贷款的数额来帮助人们长期改善财务状况。”

Atom银行的交易适用于那些想要重新按揭或购买新房的客户。提前还贷费用将与银行其的他五年期贷款一致。也就是说,如果贷款人提前偿还,第一年则将被收取未偿还部分的5%作为费用,第二年将收取4%,第三年和第四年为3% 最后一年为2%。

据悉,该房屋贷项目将于4月12日上线,并只在指定时间段开放申请。

相关资讯:英国房价增长率上升 但仍低于2016年均值

(据英中时报)

置业,贷款,资金出境 贷款策划师李一飞一站式解决 | 加拿大

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政府要对多伦多房市出手了吗?

进入2017年以来,多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而4月27日要举行的三级政府联席会谈更让坊间众说纷纭,莫衷一是。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法,本着客观,准确的原则,小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(四)谈谈贷款利率和银行罚款

前文说过,低息和通胀是现今的主旋律,全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下,房产,尤其是大多伦多地区的房产,更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款,已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么,利率,好比是这个杠杆中的定盘星,理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(三)贷款申请的5个C

加拿大银行在审批一份贷款申请的时候,会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节,概括起来不外乎是5个C: Credit(信用)、Capacity(偿还能力)、Capital (资产)、 Character (社会定位)、 Collateral (质押)。今期专栏我会逐一说明。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(二)加国银行业之春秋五霸

在加拿大,说到房贷,不能不聊聊著名的BIG 5,即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星,但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位,我们姑且谓之春秋五霸。接下来,有请五霸同学按照武力值,战斗力,身材吨位,霸气指数等顺序出场,让我来给大家一一做个介绍。【阅读原文

 

一读搞定加拿大房贷(一)房贷的前世与今生

从今天开始,我的这个专栏系列会把关于加拿大房贷的方方面面都说个通通透透。涵盖的话题包括:加国贷款机构,获得贷款的渠道途径,贷款经纪,银行agent及分行,审批的流程,申请人的资质,个人信用管理,renew和refinance,怎样应对银行罚款,port和blend等等,希望读者都能从中找到自己需要的东西。首先让我们来认识加国房贷的“前世今生”。【阅读原文

 

5月4日居外微课堂:外国人在泰国买房能贷款吗?外国买家如何汇款到泰国买房?

居外微课堂】第八期5月4日即将开讲啦!

本期微课堂将延续上一期的“泰国房产”主题,为大家继续介绍在泰国买房需要了解的一些购房知识。新一期的微课堂居外小助手将要和大家分享的买房知识是:外国人在泰国买房能贷款吗?外国买家如何汇款泰国买房

这两个问题是不少想去泰国置业的国人迫切想了解的问题,5月4日的微课堂上,【居外小助手】将就这些问题为大家做详细的讲解,大家如果有相关的问题,也可以提前提问【居外小助手】哦!

第八期【居外微课堂】主题

外国人在泰国买房能贷款吗?外国买家如何汇款到泰国买房?

开课时间:5月4日19:00

内容简介

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外国人在泰国买房能贷款吗?办理条件是什么?

泰国的房产贷款利率是多少?哪些银行能办理?

外国买家怎么将购房款汇到泰国?需要在泰国银行开户吗?

在泰国贷款买房如何汇款汇款流程又是怎样的?

 

 

听课方法

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欢迎报名参加【居外微课堂】:通过微信群免费收听微信课堂

请按照下面步骤一步步来哦:

1、扫描下方二维码,添加课程管理员【居外小助手】为微信好友,回复“微课堂”;

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2、添加为好友后,请耐心等待,【居外小助手】将会确认申请名单,统一将大家拉入听课群;

3、如果你愿意,欢迎转发本文到你的朋友圈,或者身边的相关群内,邀请你周围对海外房产、移民、留学感兴趣的朋友们一起来收听【居外微课堂】吧~

对于【居外微课堂】第八期的主题,大家如果有关此话题的疑问,可提前提问【居外小助手】。

 

往期精彩内容回顾:

居外微课堂第一期音频回顾

【居外微课堂】第二期音频回顾

【居外微课堂】 第三期音频回顾

【居外微课堂】第四期音频回顾

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澳洲人口统计:各州居民房产情况大不同 | 澳洲

根据4月12日公布的最新澳洲人口统计数据,澳洲居民普遍背负房贷,住在3居室独立屋,与2011年情况一致。

据Domain报道, 2016年澳洲人口普查最新数据显示,虽然近年来澳洲各地房价一齐高涨,但是澳洲各州居民房产情况大不相同。尽管悉尼房价不断飙涨,但是2016年新州居民一般有房产并且没有背负房贷,与2006年及2011年统计数据一致。维州居民一般有房产,但处于背负房贷状态。

昆士兰居民名下房产情况发生较大变化,租住居民增长明显,2016年州内居民一般处于有房产背负房贷租住状态。2011年时,昆士兰居民一般处于有房产并且背负房产状态。

另外,北领地居民一般处于租住状态,这与以前基本一致。堪培拉居民一般有房产,并且背负房贷。南澳及西澳有房产并且背负房贷居民最为普遍。

塔斯马尼亚居民一般有房产并且没有背负房贷,且比新州更为普遍。

澳洲智库格拉顿研究所(Grattan Institute)科茨(Brendan Coates)表示,澳洲居民房屋拥有率保持“稳定”,不过今后或呈现下降趋势。特别是悉尼及墨尔本等房价危机严重区域,名下有房的居民逐渐成少数。

据悉,2011年澳洲居民中32.1%有房产且没有背负房贷,34.%有房产且背负房贷,另有29.6%处于租住状态。2016年相关具体数据尚未公布。

相关资讯:不愿出租空置房的注意了!澳洲将“严打”海外买家的空置住宅

(据澳洲新快网)

在美国这15个城市买房最容易!| 美国

据Business Insider文章,购买一套房子并不是什么容易的事情。首先你需要存钱,付个首付,之后再依靠你的信用从银行贷款,最后你需要每个月还房贷

而且买房的过程也比较麻烦。首先你要考虑在哪里购买房子。毕竟买房子最关键的因素就是“位置”。可以说位置决定房子的真正价值。

SmartAsset最新的数据显示,在美国想要购买首套房到底在哪里购买比较容易。基于房价和贷款难易程度,我们可以看出在美国购房最容易的15座城市。

15、密苏里州的堪萨斯城

发放房贷金融机构的数量:52家
抵押贷款批准的比例:78%
平均每平方英尺的价值:85.75美元
负担比率:5.06

负担比率(Affordability Ratio)是衡量供楼支出相对家庭收入(或个人收入)的重要指标。收入上升或楼价下跌(供楼支出减少)该比率就会下降。

14、德克萨斯州的库帕斯克里斯蒂

发放房贷金融机构的数量:27家
抵押贷款批准的比例:66%
平均每平方英尺的价值:90.33美元
负担比率:5.35

13、德克萨斯州的阿林顿

发放房贷金融机构的数量:19家
抵押贷款批准的比例:74%
平均每平方英尺的价值:94.17美元
负担比率:4.81

12、达拉斯

发放房贷金融机构的数量:200家
抵押贷款批准的比例:70%
平均每平方英尺的价值:99.08美元
负担比率:4.45

11、堪萨斯州的威奇托

发放房贷金融机构的数量:35家
抵押贷款批准的比例:78%
平均每平方英尺的价值:84.83美元
负担比率:5.31

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基于房价和贷款难易程度,匹兹堡是美国购房最容易的城市
基于房价和贷款难易程度,匹兹堡是美国购房最容易的城市

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10、肯塔基州的路易斯维尔

发放房贷金融机构的数量:72家
抵押贷款批准的比例:75%
平均每平方英尺的价值:87.92美元
负担比率:4.73

9、德克萨斯州的沃思堡市

发放房贷金融机构的数量:48家
抵押贷款批准的比例:74%
平均每平方英尺的价值:86.33美元
负担比率:4.81

8、科罗拉多州的科泉市

发放房贷金融机构的数量:85家
抵押贷款批准的比例:78%
平均每平方英尺的价值:124.92美元
负担比率:4.45

7、休斯顿

发放房贷金融机构的数量:204家
抵押贷款批准的比例:69%
平均每平方英尺的价值:87.50美元
负担比率:4.61

6、圣安东尼奥市

发放房贷金融机构的数量:125家
抵押贷款批准的比例:63%
平均每平方英尺的价值:80.50美元
负担比率:4.68

5、俄克拉何马州的塔尔萨市

发放房贷金融机构的数量:51家
抵押贷款批准的比例:74%
平均每平方英尺的价值:71.83美元
负担比率:4.67

4、印第安纳波利斯

发放房贷金融机构的数量:73家
抵押贷款批准的比例:77%
平均每平方英尺的价值:70.58美元
负担比率:5.14

3、内布拉斯加州奥马哈市

发放房贷金融机构的数量:56家
抵押贷款批准的比例:84%
平均每平方英尺的价值:107.08美元
负担比率:4.60

2、俄克拉荷马市

发放房贷金融机构的数量:83家
抵押贷款批准的比例:75%
平均每平方英尺的价值:77.76美元
负担比率:4.46

1、匹兹堡

发放房贷金融机构的数量:35家
抵押贷款批准的比例:79%
平均每平方英尺的价值:82.08美元
负担比率:5.11

(据腾讯财经)

商业银行上调逾270种房贷产品利率 | 澳洲

澳洲储备银行上周二一如市场所料维持利率不变,连续7次在货币政策会议上按兵不动,这或多或少反映出澳储行正处于两难局面。

虽然美国步入加息周期,并预言今年的加息行动陆续有来,但澳储行面对本土经济复苏力度未如理想,现阶段难有条件马上跟随美国上调利率;另一边厢,在房市一片火红的情况下,澳储行亦不欲再减息去提振经济,以免房市进一步升温。其实,就算澳储行加息商业银行近月来已连番上调房贷利率,涉及的房贷产品估计超过270种。

澳储行上一次减息要追溯至去年8月初,当时把基准利率下调0.25厘,至1.5厘的历史新低点;与2011年11月今个减息周期展开前的4.75厘相比,基准利率在这五年多的日子里,累积减幅达到3.25厘。

央行何以不敢减息又无力加息

早几个月之前,澳储行因应就业市场指标和低通胀率令到经济前景显得不明朗,指出有理由继续奉行超宽松的货币政策。然而,新任澳储行行长洛威(Philip Lowe)却斩钉截铁地表明不愿意再减息,并提出本地和环球经济前景已见改善。

洛威还特别提到房市,认为悉尼和墨尔本的房价正在“轻快地”上涨,而且悉尼在未来数年料陆续有新的雅柏文楼盘推出市场,可是租金回报率却是20年来最低。他并警告,家庭贷款增长已超越工资増长的速度,银行透过收紧贷款条件,将有助于控制房贷风险过高,减少倚赖供息不供本的房货方法,这对澳洲房市来说是正面的发展。

QIC首席经济师彼得(Matthew Peter)表示,目前澳储行无法减息,也未有空间加息,意味着其货币政策正处于“无能为力”的状况。

银行一直未有紧贴央行步伐

即使澳储行看来不欲贸然加息,可是商业银行已先行一步,四大银行以至其他多间中小型房贷机构近期均“偷步”加息,导火线之一正是澳洲审慎监管局(APRA)限制银行借予物业投资者的贷款增长。

自从澳储行再上一次宣布议息意向以来,房贷机构已后对超过270种房贷产品实施加息。事实上,就算是在商业银行这一波上调房贷利率之前,它们也未有紧贴澳储行的减息步伐。单在过去两年,澳储行的基准利率由2.25厘降至1.5厘,减幅达到0.75厘;可是在这段日子里,自住人士的标准浮动按揭利率仅平均下跌了0.37厘,较澳储行减幅的一半还要少一点。

澳元息差优势恐再收窄

面对澳储行在短期内看来加息无望,另一边厢美国联邦储备局又计划在今年余下日子至少加息两次,这意味着澳元对美元的息差优势将会进一步收窄,再加上澳元兑美元于今年2月底和3月底先后上闯0.78水平无功而还,技术上亦对澳汇构成压力。

澳元兑美元上周二曾滑落至0.7544,与3月21日录得的0.7748高位相比回落了2.6%。从技术的角度而论,澳元兑美元下一个关键支持位在0.7490,失守恐会引发新一波沽盘入市。中短期而言,澳元兑美元一日受制于0.78关卡,技术上仍是处于下风。

相关资讯:16万青年买不起房 财长发话不改负扣税

(据澳洲新快网)

澳洲2016第四季度房价报告: 首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价(剔除通胀因素)同比增长6.1%,高于上季度同比增幅,但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%,为六个季度以来最高,同比增长亦超过10%,显示出房价回升势头。

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澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前;而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力,在近几个季度内涨势明显,澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减,但受限于当地新房库存有限,而房价上涨 。

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澳大利亚统计局的最新数据表明,澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%,逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升,3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%,为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下,澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度,包括澳外国投资审查委员会(FIRB)对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税,影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模,但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖,因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率,旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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加拿大2016房价概况:主要城市同比大涨10.66% 创06年以来最大涨幅

尽管政府多次出台市场降温措施,加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%, 比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余,也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言,加拿大房价涨幅环比为 1.13%。caprice-01

涨幅排名:多伦多房价(剔除通胀因素后)同比涨幅最高,达到17.96%,随后是维多利亚 (15.96%), 汉密尔顿 (15.71%)和温哥华(15.24%)。渥太华和温尼伯的房价涨幅更平缓,分别为2.05%和1.83%。

跌幅排行:2016年魁北克的通胀调整后价格跌幅最大,跌2.18%,随后是埃德蒙顿(-1.35%),卡尔加里(-0.93%),蒙特利尔(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

该国的住宅换手量在2016年达到53.6万套,同比上涨6.3%(加拿大房地产协会CREA数据),其中大多伦多地区、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、伦敦和圣托马斯等地方房屋交易量总和涨幅接近70%。截止到2017年1月,加拿大可供销售的住宅库存量大约为4.6个月,也是近6年来的最低水平,显示出住房市场的供应持续走紧。

但在房贷政策上,2016年10月,加联邦政府为测试民众对于房贷利率上涨的承受力,进行了压力测试。对于2017年可预期的住房贷款政策收紧,加拿大房地产协会总裁Cli_ Iverson表示“这一手段的有效性可能会因为区域不同而效果不同”。该协会首席经济学家Gregory Klump 表示,2017年“加拿大房贷新政可能意味着银行要求提高首付比例,或者控制可贷款房屋价格上限”。

由于加拿大居民消费水平持续走强,该国经济在2016年上涨1.4%,好于2015年0.9% 的微弱涨幅(加拿大统计局数据)。该国经济今年预计增长1.9%,2018年增长2%(国际货币基金组织数据)。鉴于美国可能出现的政策波动增加了经济和政治的不确定性,加拿大银行在2017年1月将其基准利率保持在0.50% 的水平,低于 2010 年9月至2014年12月之间的1%基准利率,在2018年一季度之前,市场人士认为加央行可能会保持现有的0.50%基准利率。

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现金汇不出来 中国买家转向贷款买房 | 美国

自从中国政府缩紧个人外汇流出之后,中国人在纽约市买房变困难。这个因素直接引起变化的市场就是贷款市场。一些小银行和贷款机构应运而生,成为中国人的热门。

据《The Real Deal》援引“全国地产协会”(National Association of Realtors)的数据,在2015年4月到2016年3月之间,中国人在美国买房的71%的货款是现金形式;20%从美国银行贷款;6%从中国银行贷款

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因为资金汇出受到管制,就连“不差钱”的中国地产买家,也开始求助於银行
因为资金汇出受到管制,就连“不差钱”的中国地产买家,也开始求助於银行

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但是如今情况大为转变,中国人开始找贷款银行。Quontic银行、汇丰银行、Guardhill金融、国泰银行和国宝银行等都成了中国人的热门银行。

这是因为,美国大银行对贷款客户的要求严格,需要对方提供大量的证明材料,来说明他们的钱是干净的,这个叫做“了解你的客户”(Know Your Customer)规定。这让上述小银行有机会可乘。

这些小银行虽然有办法给中国人贷款,当然也需要避免他们的风险。所以这些银行一般只能给绿卡持有者65%的房贷;没有绿卡的只能贷50%的房款。

一位中国人本来想在法拉盛买一套70万美元的房子,但是即便是贷款也需要20、30万的现金首付,她汇不进来钱,最后只能买套20万美元的房子。

国泰银行的伊莉莎白李说:“如果他们弄不出来钱,从我们这里也贷不出款。”

有些贷款机构要的利息还很高,从7%到13%;但即便这样中国人也没有别的办法,“要不赔进全部首付,要么付7%利息成交。”一个公园大道的地产中介说。

尽管外汇汇出如此困难,纽约市对中国人的吸引力还是很大。据JLL公司的统计,中国人的地产投资在2016年是330亿美元,比2015年增长了53%;今年到现在为止的高端房屋买主中,很高比例是中国人。

根据另外的报告,2016年银行对纽约市的商业地产贷款比前一年下降了17%。业内人士分析,主要原因是高端地产价格的下滑,导致多家庭住宅市场缓慢了下来,很多买主也显出谨慎的心理。

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