中國買家海外購房開始註重租金收益 空置比減半 | 海外

外媒稱,過去6個月將所購海外房產空置的中國人比例接近減半。

《澳大利亞金融評論報》網站11月6日發表文章稱,瑞銀證據實驗室最新調查顯示,過去6個月,將所購海外住宅空置的中國人比例下降近一半,原因是對租金回報的需求使得更多房主將住宅出租

這家投資銀行針對3000多名中國內地買家的最新一次半年度調查顯示,購買海外住宅並將之空置的中國買家比例從3月的25%降至8月的14%,盡管聲稱自己在海外購房僅僅是為了臨時使用的中國買家比例有所上升。

過去6個月,將所購海外房產空置的中國人比例接近減半
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上述報告作者之一、瑞銀集團全球地產業務負責人基姆·賴特說:“這可能反映了收益對投資者的重要性提高。”

最新調查還表明,與6個月前相比,因北京對資本轉移的嚴厲態度而取消購買海外房產的人數在減少,而加快或推遲購買海外房產的人數正在增多。

上述報告稱:“有點令人驚訝的是,資本管控收緊並未嚴重影響中國買家在海外購房的意願,盡管與6個月前相比,目前資本管控影響了更多中國買家。”

過去6個月,全款購房買家——使用自己的積蓄或在家庭和朋友資助下購房——的比例提高至近三分之二,而從中國國內銀行貸款的買家比例有所下降。

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在仍在發展中的中國人海外購房市場上,過去6個月泰國的受歡迎程度有所增加
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上述調查顯示,在仍在發展中的中國人海外購房市場上,與此前受青睞的目的地(如新加坡加拿大美國澳大利亞)相比,過去6個月東南亞目的地(尤其是泰國)的受歡迎程度有所增加,這可能是因為這些市場正大力投資於基礎設施,而且住宅價格較低且租金回報更高。

根據澳大利亞國民銀行2017年第三次季度調查,在澳大利亞購買住宅的外國買家占比約為8%,其中中國買家占其中一半。

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來源:中國新聞網
責任編輯:Zoe Chan

智能科技如何提升物業管理的操作效率?| 美國

科技正幫助物業管理者達到以前不可想像的操作效率。在從出租、住戶保留到維修的一系列領域中,新工具都在提升物業管理的操作。

總部設於芝加哥的業主管理公司(owner-operator)瓦特通(Waterton)的應用創意總監艾瑞克·波特(Eric Potter)指出,在眾多前景光明的新科技中,有一項是高級分析平台。盡管傳統系統擅長挖掘具體的網絡流量,但總是存在一些盲區會歪曲顧客的全面體驗,波特解釋道。現代系統能夠收集更多數據,采用開放源和專用數據設備,並結合復雜的機器學習算法,“從而更好地理解公寓住戶,以及理解操作中涉及到精確至顆粒層面的各種因素。”

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在蘭特拉城堡置業公司的力嘉塔·斯隆湖邊社區(Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community),住戶可用密鑰卡進入例如健身房之類的控制區域
在蘭特拉城堡置業公司的力嘉塔·斯隆湖邊社區(Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community),住戶可用密鑰卡進入例如健身房之類的控制區域

因此,業主能夠更好地對提升住客體驗的投資做出決定,“而非只依賴直覺和經驗,直覺和經驗總是有層出不窮的偏見和問題,”他補充。

瓦特通公司總部距離芝加哥的技術中心——芝加哥塊鏈中心(The Chicago Blockchain Center )只有一個街區,這也讓該公司關注了另一項快速發展的相關技術。這種名為“分布式分類帳”的技術是跨多個站點進行數據共享和同步的數據庫。

“在多戶住宅,能夠即時使用不論任何名目的100%防欺詐分類賬,將讓業主管理公司人員迅速知道,誰搬進了他們的房子,轉租者是什麼樣的人,進行更好的背景調查等等。”波特解釋道。

網一體化

第三方物聯網服務的發展繁榮也利於提升多戶住宅的管理操作。產業業主和物業管理人員已經早就意識到智能家庭技術對吸引和留住住客的影響,現在他們也發現了物聯網這個高級應用能夠提升操作效率。位於紐約西沙芬(Suffern)的蘭特拉城堡置業公司(Castle Lanterra Properties(CLP))的創始人及執行總裁艾力·雷德(Elie Rieder)觀察道,物聯網曾經只是一個讓住戶控制他們的居住環境的平台,現在成為多戶住宅物業管理人員最重要的操作工具。

在其位於丹佛的擁有369套產業的力嘉塔·斯隆湖邊社區(Regatta Sloan’s Lake)中,有著大量的零售商店,這要求物業管理人員嚴格控制公寓的出入,CLP公司最近投資建設了電子安全系統——銀河系統,該系統能讓物業全天候遠程控制樓房和相關便利設施的出入。住戶使用密鑰卡進入大樓、自己的寓所、所有的公共區域以及住戶專用停車場。

機智的物業管理人員還使用智能科技來提高與住戶的交流。“在線門戶網站是我們和住客即時交流的一種方式,他們可以選擇自己任意的平台進行交流,可以在電腦、平板或者智能手機上操作。”馬克·杜拉克維克提到,他是位於芝加哥的第三方管理公司卡司管理服務(Kass Management Services)的主管。

在降低開銷的同時,科技方案也幫助業主和管理人員解決無數的操作難題。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖邊社區安裝了銀河系統,可遠程控制樓房和相關便利設施的出入
CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖邊社區安裝了銀河系統,可遠程控制樓房和相關便利設施的出入

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加利福尼亞州千橡市漢斯置業公司(Hanes Properties)的運營總監布萊恩·漢斯(Bryan Hanes)從產業管理軟件AppFolio獲益匪淺,該軟件能夠處理租賃、會計、保養以及其他事務。他高度欣賞該產品簡化了租賃流程的雙向短信功能。該公司之前主要靠電話以及郵件跟進潛在租戶的拜訪,AppFolio的短信功能“大幅度提高了溝通,讓我們能夠跟他們全方位溝通並完成交易”。漢斯說。

廣告空房也簡化成了點一下鼠標的事兒。“即使房間仍然住著人,你也可以在廣告裡包括該房的細節,照片、視頻、以及根據模板建立的房間描述,”他解釋說,“一旦你得知現租客的任何停租通知(或暗示),只需要點一下鼠標,廣告就能發到20個不同的租房網站上。……AppFolio還能自動整理出(該房)何時租出並撤下廣告。”

CLP公司也開始使用一個叫做Rentlytics的產品。雷德介紹,該產品基於房地產和整個投資組合捕捉、維持及分析數據。它能夠整理出諸如物業保養、建築翻新等日常活動對其整體的財務表現的影響,包括收入、單位租金、設施花銷、租賃到期管理以及淨收益,也表示出了與預算的差異。

期可

可負擔型住房的管理者也從使用高級技術工具方面獲益匪淺。例如,公司老板卡洛琳·卡西裡(Caroline Caselli)說,可負擔型住房的管理人員使用了在線應用平台Haven Connect,更容易管理物業的租賃、與申請人交流以及自動化管理等待名單等。“管理人員減少了行政負擔,提高了公司監管,而且申請人也不必再打電話來確認他們的申請狀態或更新資料,”她說。

Haven Connect的顧客包括C&C公寓管理、Palo Alto房產公司、HIP房產以及加利福尼亞州的聖卡洛斯市(San Carlos)。

像機器學習和人工智能這樣的工具也在物業維護方面取得重大進展。波特說,隨著現成可定制的人工智能方案數量不斷提升和傳感器成本不斷下降,非技術公司可以獲得所需的工具來創建與財富500強制造企業相媲美的復雜的、具有預見性的分析平台。例如,這可以幫助公司確認空調機組故障的平均時間。

物聯網傳感器的平均成本,包括主動和被動傳感器,從2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年,這些傳感器幾乎可以免費使用。“這是一個只會被想像力局限的領域。(只有想不到,沒有做不到。)”他指出。

Motionloft公司的傳感器能夠測量交通情況,幫助業主和物業管理人員優化維護和安全問題
Motionloft公司的傳感器能夠測量交通情況,幫助業主和物業管理人員優化維護和安全問題

位於舊金山的Motionloft公司生產的傳感器,可以區分人、汽車和自行車,為業主和管理人員提供數據,以測量通過其物業的交通量。據Motionloft公司的合伙人丹尼爾·馬拉克(Daniel Malak)說,這有助於管理人員優化維護和安全操作,並建立一體化的步行空間。

為控制垃圾,芬蘭的Enevo公司將傳感器安裝於垃圾箱上,與技術連接起來,以產生以前無法獲取的廢物流數據,從而洞察每棟物業的廢物產生情況。垃圾箱裝滿之後就會被收集,既提高了效率,也減少了成本。

波特說:“是直到最近,新興的分析平台和物聯網平台才能同時被物業管理公司采用的。”

相關專欄文章新創科技對房產業的衝擊與機會

 

原文來源:Multi Housing News
發表日期:2017年11月19日
責任編輯:Zoe Chan

沙特反腐 迪拜相關開發商股價下跌 | 迪拜

本月早些時間,迪拜某些知名房產開發商公司股票受沙特反腐敗關聯影響,股價大跌。股民們拋售迪拜開發商股票的原因有多種,其中就有擔心迪拜開發商在沙特的投資會受反腐運動影響,也有人擔心沙特會撤出對阿聯酋的投資,更有甚者,是投資人擔心中東區域局勢會從此走向動蕩。

11月初,沙特做出了令世人驚訝的消息,指控49名沙特王子、官員以及商人涉嫌貪污。其中在全球都有投資布局的Alwaleed bin Talal王子被指控參與洗錢、收受賄賂以及勒索。盡管,他名下的投資公司王國控股(Kingdom Holding)在公司官網上發布了消息,聲稱公司業務運營一切正常,甚至2017年3季度財報公布了漂亮的業績,淨盈利同比增長170%。

Menacorp駐迪拜資產管理總監Tariq Qaqish表示:“市場受近期地緣政治局勢緊張的推動,投資者出現了一些恐慌。這種不確定性還會令市場繼續波動一段時間。”

海灣地區除沙特之外交易最為活躍的迪拜股市在事發之後連續四天股指下跌,當周指數下降5個百分點。

全球最高塔樓哈利法塔(Burj Khalifa)的開發商Emaar在11月第二周股價下跌了6%。在迪拜投資開發了“特朗普”高爾夫球場的Damac,股價跌幅達8%。這兩家開發商都在迪拜有重大房產項目,同時在沙特阿拉伯也不乏投資。

迪拜市的哈利法塔——這座世界最高建築地標是Emaar的驕人發展項目
迪拜市的哈利法塔——這座世界最高建築地標是Emaar的驕人發展項目

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沙特和阿聯酋的政商關系密切,每年約有百萬多沙特人往來迪拜。除此以外,沙特和阿聯酋也是商業上的盟友,曾經聯合抵制鄰國卡塔爾,指責卡塔爾資助恐怖主義分子,兩國也曾共同打擊也門地區的胡塞叛軍。 另一個能說明沙特與阿聯酋關系深度“糾纏”的是消息公布後,阿聯酋央行立即要求其銀行提供沙特十九位皇室成員和官員名下賬戶信息。在社交媒體上廣為傳播的一份阿聯酋央行的通知上,寫明了各家銀行被要求立即查詢包括前述王國投資擁有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示,由於這些人員的腐敗行為,國家損失高達1000億美元。

此外,沙特與伊朗在也門的戰爭可能會擴大升級,這也令眾多投資者擔心。伊朗支持的胡塞叛軍在11月上旬曾計劃對沙特首都機場發射彈道導彈未果。沙特國家新聞社沙特新聞社的報道引用了沙特王儲薩勒曼在與英國外交大臣Boris Johnson交談,薩勒曼稱這一行為可被視為“對沙特王國發起戰爭”。

駿利資本(Janus Capital)中東區負責人Meshal Al Faras表對媒體表示:“我相信這預示著海灣地區接下來會更加動蕩,只要是正常的投資人,大家的反應就是賣出股票,降低風險”。

沙特反貪委員會領導人為沙特王儲領導,該機構具有調查,逮捕,簽發旅行禁令並凍結資產的權力。王儲穆罕默德目前正在沙特進行改革,以減少沙特經濟對石油的依賴。

惠譽評級周四表示,這一場反貪運動有助於穆罕穆德聚集更多權力,實現他的經濟和社會改革抱負,但也有可能“砸到自己的腳”。

原稿來源:CNN Money
發布日期:2017年11月9日
編譯: Leo Li & Helena Yu
編譯日期:2017年11月20日

德國大學生找房難愈演愈烈:柏林漲幅最大慕尼黑最貴 | 德國

每到德國開學季,大學生最頭疼的事莫過於找房子了。尤其在熱門的大學城,學生宿舍、微型公寓不僅緊俏,而且昂貴。這讓找不到房子的人心急如麻,找到房子的人心裡也不舒坦,因為租金太高,壓力“山大”。這種情況有沒有可能好轉,甚至逆轉呢?

德國大學城的房租越來越高,大學生在住房方面的花費越來越多。最新的調查顯示,與2010年相比,一些大學城的房租甚至漲了70%。

一個“漲”字概括一切

德國經濟研究院(IW)近日公布的調查顯示,德國大學城的房租近年來大幅上漲。從2010年以來,柏林是房租漲幅最大的城市,為70.2%,價格從每平米6歐元漲至11歐元。其次是斯圖加特和慕尼黑,漲幅分別為62.2%、53.1%。

在德國其它的一些大學城裡,大學生的房租也越來越高。漢堡的房租漲幅達30.6%,每平米從9歐元漲到12歐元。還有科隆、波恩、基爾和萊比錫等地的房租也一路水漲船高。

住房緊缺是造成房租猛漲的原因。越來越多的房東提供配備家具的住房,讓大學生能夠拎包入住,這也是房租上漲的因素。據統計,在柏林8.5%的出租房配備家具,在慕尼黑這一比例達到18.2%。在斯圖加特,有家具的出租房比例達17.4%,比2010年增加了10%。

如果從價格看,慕尼黑是平均房租最貴的城市,每平米租金達18.40歐元,其次是斯圖加特(每平米14.90歐元),再次是法蘭克福(每平米14歐元),然後是漢堡、海德堡、柏林、波恩和科隆等地。

“昂貴”學生公寓能熱多久?

柏林的Campus Viva就是典型的熱門學生公寓樓,地處市中心,交通方便,乘坐U-Bahn或S-Bahn等公共交通,8分鐘之內就可到達亞歷山大廣場或洪堡大學。

從外觀看公寓樓爽潔大氣,不過裡面的“小格子間”卻非常迷你,每間總共20平米,德國人戲稱是“睡覺盒子”,人在裡面邁不開幾步。但這“盒子”雖小,卻也五髒俱全,所謂的“配備全套家具”:床、書桌、衣櫥、爐灶、迷你衛生間都有。

柏林Campus Viva
柏林學生公寓Campus Viva

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這樣的公寓租金多少呢?冷租490歐元起價,也就是說每平米價格24.50歐元。這種價碼已經是豪華公寓的標准了。不過,公寓樓業主根本不愁租不出去,因為總有足夠的年輕人會想方設法住進柏林市中心的學生公寓。

對於這20平米的公寓間,售價則要13萬歐元,而且業主表示只要租金保持高價,投資這種學區房的利潤率能達到4.56%。

不過很多經濟學家並非這麼樂觀。波鴻EBZ商學院的經濟教授Gunter Vornholz就對《世界報》表示:“項目開發商和投資者正在造成供應過剩,隨著未來幾年的學生人數再次下降,這種迷你公寓的熱度遲早會降下來。”而且這種戶型只適合學生,對於大多數市民而言都不合適,屆時戶型改造也非常困難。

德國大學生入學人數最高峰是在2011年,那一年德國取消義務兵役制,又因為中學13年學制改為12年的變動,造成大量適齡學生湧入大學,入學新生暴增到51.9萬人。此後入學新生人數逐年下降,2015年是49.7萬人,估計到2025年會降到46.5萬人,比高峰期降了10.4個百分點。

此外,雖然德國的留學生數量逐年增長,但是德國畢竟不是英語國家,對於很多留學生而言,德國並非第一梯隊的首選國家。如果德國大學的免費政策再有什麼變動,那麼留學生數量是否還能持續暴增也很難說。

鑒於這些不確定因素,很多房地產經濟學家對於“昂貴”學生公寓的前景並不樂觀。

找房“八般武器”全用上

不過,遠水解不了近渴,眼前沒房住可不行。如果還沒找到房,先練就這“八般武器”,一起上陣說不定很快就有好消息。

1. 行動要快。只要獲得租房新消息趕緊行動,不要遲疑,晚一步說不定鴨子就飛了。

2. 多方打聽。要留意各種信息來源,雖然wg-gesucht.de網站咨詢很全,但每個月有780萬用戶查看該網站,海量消息一晃眼說不定就錯過了。多留意Facebook上各種找房小組,說不定更有成效。

3. 閱讀報紙。沒錯,德國人很喜歡把這類信息登報,尤其是上了點年紀的德國人,他們不喜歡上網,不喜歡通過經紀公司,就喜歡把信息往報紙上一登,所以千萬別忽視看報找房。

4. 懂得求助。實在找不到房就趕緊求助,可以發動親朋好友各種關系求助。也可以到各種機構求助,這兩個網站可以幫忙:wohnenfuerhilfe.info,cameloteurope.com。

5. 貼出需求。把自己的需求做成各種小條,在大學信息欄等能想到的地方都貼一遍,如果小貼條能做得醒目一點,寫得個性一點,可能很快就有好消息。

6. 保持友好。去看房時一定要給房東留下好印像,回答問題不要閃爍其詞,有問題也得直接問,落落大方又十分友好才能讓房東放心。

7. 備齊資料。與房東見面時如果能盡可能准備好相關資料會更加分,尤其是身份證明和資金來源不要讓房東產生疑惑,成功率會倍增。

8. 自組WG。還有一招,干脆租個大房子,自己張羅組個WG。不過要注意,這個必須獲得房東首肯,合同上寫上允許做WG使用才行。另外,最好有兩個承租人,不然所有租房的所有責任都得自己擔著,風險過大。

居外誠意推薦:英澳留學住宿新選擇-SCAPE新型留學公寓

不同於國內包住宿、且費用便宜的現狀,海外留學住宿是一個大問題,價格貴不說,還沒發保證能順利申請到宿舍,所以,大多由學生自行解決。近年來,在英國、澳洲兩國熱門的留學城市中,興起了設計完善、功能齊全的SCAPE新型學生公寓,前往英澳的留學生們不妨留意下。

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2012年,Scape誕生於英國倫敦,自誕生之日起,便以為留學生提供高質量生活環境為目標。在Scape看來,學生公寓不僅是一個舒適的居所,更應是留學生接觸新都市新文化,形成新想法,發展新潛力,培養明日精英的搖籃。

為此,Scape提供的不僅是優良的生活環境,更為學子提供了跨文化適應平台,優質教育資源平台和海外精英圈層社交平台,使學子在海外的生活得到全方位的管理,引導和充實,也使留學效果大為加分。

目前Scape已在倫敦的肖迪奇區,東區,格林威治,薩裡區和溫布利區建成了6座新型學生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步,悉尼、墨爾本、布裡斯班、卡爾頓都將看到Scape的身影,位於悉尼阿伯克朗比大街的Scape將於2017年7月第一個開放。

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咨詢服務熱線:400 041 7515 

 

互聯網資訊綜合整理
責任編輯:Zoe Chan

三分鐘掌握2018年美國大學學生公寓的供給去向 | 美國

迄今為止,佛羅里達州立大學、德州農工大學接收的學生公寓供給最多。

隨著2018年美國租房季開始升溫,明年秋季進入大學市場的學生專用公寓供給顯現出明確的趨勢:新房產將湧入2017年未交付大量床位的學校。(最新紐約房價走勢預測

這在學生公寓行業是一個常見的現象——雖然全美國校外學生公寓供給水平持平,但學生公寓供給的去向每年變化都很大。

在今年秋天接收最多學生專用公寓新供給的25所大學中,截至10月僅3所大學位列2018年前25名。德州農工大學(Texas A&M)連續兩年排名第2,截至目前亞利桑那州立大學(Arizona State)從2017年第13名攀升至2018年第4名,俄亥俄州立大學(Ohio State)從第16名躍升至第12名。

需要重點注意的是,以下統計數據包含部分仍處於規劃階段的項目,不保證這些項目會真正開建,或者會在2018年秋季學期準時完工。

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截至10月調查,佛羅里達州立大學(Florida State)將在未來9個月內新增2,664張學生專用公寓床位,該校在2016年和2017年僅共新增938張床位。在2018年排名前25的大學中,佛羅里達州立大學是自2012年以來每年新增床位的兩所大學之一。德州農工大學是另外一所,該校自2011年以來每年都提供新供給。

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德州農工大學將於2018年交付2,494張床位(包含處於規劃階段的398張床位),這將其自2011年以來交付的校外床位總數提升至處於全美國領先水平的13,712張。佛羅里達州立大學緊隨其後,共交付10,484張床位。

全球頂尖工程學府德州農工大學
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在2018年排名前25的大學中,僅10所大學在2017年接收了學生專用公寓供給,且僅德州農工大學在2017年的交付情況接近2018年的市場預期。第3名德克薩斯大學奧斯汀分校(Texas at Austin)、第6名雪城大學(Syracuse)、第8名密歇根大學(Michigan)、第10名科羅拉多州立大學(Colorado State)和第11名明尼蘇達大學(Minnesota)將在2018年接收超過1,000張新床位,但這幾所大學在2015年至2017年間共計接收了不到1,000張專用學生公寓床位。

隨著學生專用公寓的覆蓋面不斷擴大,4家新增或自大衰退之前就未接收任何新供給的大學市場將於明年加入該行業,躋身供給前25名。第15名加州州立大學奇科分校(California State-Chico)擁有934張現成床位,第19名諾瓦東南大學(Nova Southeastern)預計有855張床位。

另外還有兩所規模相對較小,但以計算機和體育專業聞名的大學也將嘗試提供校外學生公寓:第20名內華達大學拉斯維加斯分校(Nevada-Las Vegas)在2011年之前已建造學生專用公寓,2018年將交付840張專用床位;匹茲堡大學(University of Pittsburgh)預計有723張床位。

德克薩斯大學達拉斯分校(University of Texas at Dallas)雖然不是學生公寓行業的新面孔,但也將於明年新接收一批專用學生公寓供給,在2016年接收的594張床位的基礎上新增900張床位。蒙大拿州立大學(Montana State)和加州州立大學薩克拉門托分校(California State-Sacramento)預計也將接收長期以來的第一批校外床位。

雖然相較於2017年排名前25的大學,截至目前2018年排名前25的大學擁有更多學生專用公寓供給,但從全美國層面來看,情況並非如此。2018年秋季預計將交付約46,280張床位,而今年就已超過45,000張。全美國的學生公寓供給將繼續持平,2018年排名前25的大學列表只是不同年份學生公寓供給情況的一些例子而已。

居外誠意推薦:英澳留學住宿新選擇-SCAPE新型留學公寓

不同於國內包住宿、且費用便宜的現狀,海外留學住宿是一個大問題,價格貴不說,還沒發保證能順利申請到宿舍,所以,大多由學生自行解決。近年來,在英國、澳洲兩國熱門的留學城市中,興起了設計完善、功能齊全的SCAPE新型學生公寓,前往英澳的留學生們不妨留意下。

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2012年,Scape誕生於英國倫敦,自誕生之日起,便以為留學生提供高質量生活環境為目標。在Scape看來,學生公寓不僅是一個舒適的居所,更應是留學生接觸新都市新文化,形成新想法,發展新潛力,培養明日精英的搖籃。

為此,Scape提供的不僅是優良的生活環境,更為學子提供了跨文化適應平台,優質教育資源平台和海外精英圈層社交平台,使學子在海外的生活得到全方位的管理,引導和充實,也使留學效果大為加分。

目前Scape已在倫敦的肖迪奇區,東區,格林威治,薩裡區和溫布利區建成了6座新型學生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步,悉尼、墨爾本、布里斯班、卡爾頓都將看到Scape的身影,位於悉尼阿伯克朗比大街的Scape將於2017年7月第一個開放。

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原文來源:Axiometrics
發表日期:2017年11月9日
責任編輯:Zoe Chan

加拿大移民爆醜聞 華商涉嫌詐騙多名投資者落入陷阱 | 加拿大

溫哥華富裕華人移民緊密相連的世界裡,黃世惠(Paul Se Hui Oei)脫穎而出,他與加拿大一些最有影響力的政治人物關系密切,並且很會拉關系,因此吸引了大批渴望獲得他的幫助、得到在加拿大合法居留資格的中國客戶。

但在幕後,加拿大當局稱,身為傑出移民顧問和慈善家的黃世惠經營著一個精心謀劃的詐騙計劃,從包括很多中國公民在內的投資者那裡騙取了近600萬美元,他們相信這些投資可以幫他們拿到加拿大的永久居留權。官方稱,黃世惠卻把這些錢用來購買豪車、贊助選美比賽,捐給不列顛哥倫比亞自由黨(British Columbia Liberal Party)。

“他滿嘴謊話,”今年早些時候在不列顛哥倫比亞證券委員會(British Columbia Securities Commission)聽證小組就黃世惠一案作證的中國移民陳偉(Chen Wei,音)說道。聽證會筆錄顯示,陳偉一家給黃世惠的項目投資了100萬加元(約合500萬人民幣)。

專家說,這個案例加拿大移民項目問題模式的一部分,和美國一樣,該國的移民項目也為外國投資者專門保留了部分令人垂涎的居留許可。一些人還說,它突顯出加拿大司法系統一個令人不安的缺陷,這種缺陷往往使白領罪犯分子只會受到輕微處罰。

黃世惠否認了指控,但盡管他被發現進行了詐騙,也只會受到經濟處罰,而不會坐牢。

“加拿大不把金融犯罪當一回事,”律師克裡斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)說,她在溫哥華專門從事打擊恐怖主義融資和洗錢的法律。

去年,黃世惠在溫哥華一間蘭博基尼銷售店為他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照
去年,黃世惠在溫哥華一間蘭博基尼銷售店為他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黃世惠在1980年代移民到加拿大,他通過律師回絕了采訪請求。

他的案件是由證券委員會這個獨立的省級管理機構提起。由政府任命的聽證小組預計將在本月就此案作出裁決。除了經濟處罰外,黃世惠可能還面臨著不得在證券行業工作的禁令。

在溫哥華,黃世惠擁有一家移民咨詢和金融服務公司,他曾試圖通過自己在華人社群的關系為一家廢品回收創業公司Cascade籌款。

然而,該委員會稱,從2009年到2013年,黃世惠告訴投資者,他的項目得到了不列顛哥倫比亞省政府的批准(事實上並沒有),投資可以讓中國公民獲得移民加拿大的權利,以及豐厚的利潤。他們需要做的只是把錢轉到一名當地律師、加拿大議會議員蘇立道(Joe Peschisolido)的信托帳戶裡。

“這讓投資者感到安全,以為他們的錢很安全,”委員會的律師之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告訴聽證小組。“當然,只有黃世惠可以指揮那名律師把資金從信托賬戶中提出放到別處。”

委員會稱,黃世惠偷偷地把應該投資給回收公司的數百萬美元轉進了自己的銀行賬戶,為了避免被查到,還向投資者發行沒有資產的公司的股份。

黃世惠從64名投資者那裡籌集了1330萬加元(約合7000萬人民幣),但委員會稱,他把其中690萬加元(約合3500萬人民幣)留給了自己。當那家回收公司在2013年破產時,黃世惠告訴許多投資者,他們只要追加投資就可以收回投入,委員會稱,黃世惠沒有告訴他們,他從來都沒有把超過一半從投資者那裡籌集的資金用在那個項目上。

53歲的蔣毅成(音)是中國沿海省份浙江的一名商人。他在接受電話采訪時說,幾次去溫哥華,黃世惠都開著一輛寶馬帶他和其他中國投資者四處游玩,置辦豪華的宴席,並炫耀他和加拿大當選官員的合影。

蔣毅成上當了。他相信了黃世惠稱該項目得到了政府的支持,並且會為他帶來移民資格的承諾,成立了一個由中國投資者組成的財團,向該回收公司轉賬逾300萬美元。

蔣毅成說,黃世惠“利用我們的信任騙我們”。他也在不列顛哥倫比亞省對黃世惠提起了訴訟。蔣毅成說,財團成員起訴他,要求賠償他們的損失並且取得了勝訴,這導致他現在身無分文。

蔣毅成說,一個助手把錢從中國香港彙到溫哥華,他再把對應金額的人民幣轉給此人在內地的銀行賬戶。專家稱,中國的有錢人普遍使用這種地下銀行形式來避開中國的資本管制,以便私自把資金轉移到國外。

去年,在溫哥華一家擠滿華裔加拿大社會名流的蘭博基尼經銷店的招待會上接受采訪時,黃世惠炫耀自己的豪車,並解釋了為什麼很多中國富豪覺得加拿大很有吸引力。“他們希望有一個安全的地方存放他們的錢,”他靠在自己那輛黑色賓利慕尚(Bentley Mulsanne)的駕駛座上說。

加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目,批評人士稱這些項目很多都充斥著濫用和詐騙
加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目,批評人士稱這些項目很多都充斥著濫用和詐騙

專家稱,起訴黃世惠的這起案件,符合敗壞加拿大移民項目名聲的不法行為的模式。2014年,加拿大政府在發現一個聯邦移民投資項目幾乎沒帶來經濟效益並且經常遭濫用後,取消了這個深受中國富豪歡迎的項目。但加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目。批評人士稱,這些項目很多都充斥著濫用和詐騙。

4月,三名加拿大華裔移民顧問在承認幫助超過1600人——很多來自中國——通過欺騙的方式獲得加拿大永久居留權和公民身份後,被監禁18個月。

8月,薩斯喀徹溫省議員比爾·博伊德(Bill Boyd)在被發現違反了利益衝突法後辭職。他在北京的一個研討會上告訴中國投資者,他們可以通過投資他領導的一家公司獲得加拿大的永久居留權。該研討會的廣告上出現了官方的薩斯喀徹溫政府標志,還謊稱博伊德是該省的經濟部長。

前加拿大律師協會(Canadian Bar Association)負責公民資格和移民部門的全國負責人理查德·庫蘭德(Richard Kurland)說,加拿大政府監管不力,加上偏向於為調查暴力犯罪和恐怖主義而不是白領犯罪的執法部門提供資金,增加了監管移民項目的難度。“白領犯罪得到容忍是因為它不是頭等大事,”他說。

2016年,美國國務院的一份報告把加拿大列為主要洗錢國家。去年,為打擊洗錢制定標准的全球性機構金融行動特別工作組(Financial Action Task Force)經過調查發現,加拿大執法機構追查復雜案件所需的“資源和專業知識普遍不足”,並且“刑事處罰懲戒作用不足”。

在一封電子郵件中,加拿大財政部稱,議會的一個委員會將對調查金融行動特別工作組擔心的問題進行調查。

不列顛哥倫比亞證券委員會說,自1995年成立以來,委員會只收到了不到5%的估定罰款。該委員會稱,在總計3740萬美元的未支付罰款中,只有大約7.8萬美元可能可以收到。

與此同時,自稱被黃世惠騙了的人眼看著自己的生活亂成一團。身居溫哥華的中國移民楊寶璽(音)說,在投資黃世惠的項目損失130萬美元後,他妻子兩次試圖自殺。

“過去幾年,”他說,“我一直活在噩夢裡。”

來源:紐約時報中文網
責任編輯:Zoe Chan

應對英國央行基准利率上升:巧用二次按揭貸款 | 英國

英國央行11月2日宣布基准利率從原來的0.25%漲至0.5%。這是英國央行自2007年7月至今的十年來首次上調借款成本。由於有大約43%的房主正在使用可變利率按揭或跟蹤按揭(variable or tracker mortgages),因此數百萬家庭的月支出將會增加。那麼對於可能受到影響的房主來說,有什麼建議呢?

基准利率也被銀行用來確定一系列按揭的利息。如果基准利率上漲,跟蹤按揭或可變按揭的利率也會隨著基准利率的上漲而上漲。對於選擇固定利率按揭的買房者,雖然是固定利率,每月的利息付款將保持不變,但是當期限結束時,下一筆交易會更昂貴。

面對這種情況,按揭咨詢局(Mortgage Advice Bureau)的業務負責人Chloe Lewis建議考慮二次按揭貸款(Remortgaging)。

二次按揭貸款可以說是現有按揭產品到期後的重新選擇。比如貸款人購買了某銀行3年的固定利率按揭後,在3年的固定利率期限內享受1.7%的低利息,但3年後,利息會恢復到3% 甚至5%以上。這時貸款人就可以去申請二次按揭貸款,申請新的固定利率的按揭產品。

當然需要二次按揭貸款的還有其它情況:如購買了按揭的自住房產轉出租房、現金或短期按揭買家轉長期按揭、降低按揭期限、房產升值釋放更高貸款額度等。

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英國央行十幾年來首次上調利率,按揭專家建議巧用二次按揭貸款來控制利息支出
英國央行十幾年來首次上調利率,按揭專家建議巧用二次按揭貸款來控制利息支出

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那麼怎麼進行二次按揭貸款呢?

步驟一:咨詢獨立的按揭顧問

按揭顧問能夠幫助您分析以您目前的情況進行二次按揭貸款能否省錢。一個獨立的按揭顧問不依賴於特定的貸款公司,將能夠比較綜合的分析。

步驟二:綜合計算所需費用

記住,最便宜的並不總是意味著最好的。例如,可變利率按揭會受到利率上調的影響,如果預期未來利率上漲,再綜合考慮您的還款期限、還款能力等因素,也許一個稍貴的固定利息按揭反而更適合您。

貸款的轉移通常伴隨著其它費用的產生:律師費(legal fee)、申請費(application/arrangement fees)、銀行評估費(valuation fee)等等。計算費用時也需要考慮進去。

步驟三:盡早開始申請

一般情況下,可以在現有的優惠利率到期的前3個月左右開始申請。建議盡早開始,因為如果被拒絕,還有機會其它按揭。

您將需要提交新的按揭申請表,並提供收入證明(如銀行對賬單等)及身份證明。就像首次申請按揭一樣,新的借款方會對您的房產進行評估。同時,建議聘請律師來代表您處理相關法律和轉賬手續。

步驟四:按揭審批結果

新的按揭獲批後,新借款方會將批准的金額轉入您指定的代表律師賬戶,律師在收到錢後會先付清老的借款方處的欠款,剩余部分會打入您的賬戶。

相關閱讀:英國央行十幾年來首次上調利率 貸款者應盡快采取行動

信息來源:Homes & Property, Mortgage Advice Bureau
責任編輯:Zoe Chan

崩盤後10年的美國房市 德克薩斯州一枝獨秀 | 美國

四個德州城市的房屋市場,包括達拉斯地區在內,是在過去十年中全美房價漲幅最大的地區。根據由美國國家房地產經紀協會管理的房地產搜索網站Realtor.com的最新研究,全美房價升幅最大的五個都市中有四個都是德克薩斯州都市,這五個都市分別是奧斯汀丹佛達拉斯聖安東尼奧休斯頓

其中奧斯汀的房價自2006年以來飆升了近63%,是全美房價漲幅最大的地區,達拉斯-沃斯堡地區的房價則比十年前高了51.6%。

在包括奧斯汀、達拉斯、聖安東尼奧和休斯頓在內的市場中,由於房屋庫存供應短缺,刺激了房價的上漲。

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奧斯汀的房價自2006年以來飆升了近63%,是全美房價漲幅最大的地區
奧斯汀的房價自2006年以來飆升了近63%,是全美房價漲幅最大的地區

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Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾·黑爾(Danielle Hale)在報告中說:“健康的經濟正在創造更多的就業機會和家庭,但卻沒有給這些人足夠的居住空間。然而房價的快速上漲不會永遠持續下去。”

“我們預計,隨著買家被高價格擋在市場外,房價會逐漸回落,但這不是市場調整,而是由於租房或增加合租人成為壹種更廉價的替代選擇後,房屋需求放緩從而價格增長也放緩。”

在全美範圍,房價和2006年相比僅升高了2%。Realtor.com估計,在全美50個最大的都市地區中,有31個都市房價回復到經濟衰退以前的水平。

並非全美所有的城市房價都得到完全恢復,有些城市房價仍然低於衰退前的水平。其中拉斯維加斯的中間房價仍然比2006年的水平低了超過25%,亞利桑那州的圖森(Tucson)和加州的裏弗賽德(Riverside)的房價均比十年前的水平低了超過20%。

在達拉斯-沃斯堡地區,房價則達到歷史最高水平。盡管近幾個月來達拉斯-沃斯堡地區的房價增長步伐有所放緩,但2017年到目前為止,房屋中間價仍比壹年前同期高出9%。

即使是在熱門的房地產市場,Realtor.com的分析師也沒有看到另壹輪房價泡沫的跡象。

“從表面上看,今天的房屋市場看起來和經濟衰退前那幾年十分相似,房價不斷上漲,買家需求旺盛。”報告說:“然而,更深入的分析評估揭示了重大的差異:歷史性的低庫存水平、嚴格得多的貸款標準、還有顯著的就業和家庭增長,這是壹個有經濟基本面支撐的強勁的房地產市場。”

Texas

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信息來源:Realtor.com
責任編輯:Zoe Chan

找自己的買方經紀買房有必要麼?專家精彩點評(一)| 加拿大

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一直想寫的一個題目,卻又不知如何才能寫好的一篇文章。真可以說是醞釀已久。因為牽扯的頭緒太多,不知道如何才能深入淺出地為大家提供答案,講明道理。經過長時間的思索,最後決定就用一問一答的方式來寫這篇文章吧。本文將用筆者多年從事地產交易的實踐經驗為大家揭示真實答案。

問題一:羊毛出在羊身上,買房直接找賣方經紀一定會更省錢吧?

這個問題的答案是機率甚小,不值得去試。為什麼呢?

  1. 政策上講,買家直接找賣方經紀有諸多弊端,地產協會早有相關的規定及標准條款來規範市場。

根據地產條律,買賣雙方是有利益衝突的雙方。賣家經紀必須站在賣家的利益立場,不可以聲稱自己同時擔當買方的經紀。如果有需要,賣家經紀可以給買家提供一些簡單的幫助,比如填寫買賣意向協議(offer)。上述文字的簡單解釋就是由於利益衝突的關系,賣方經紀不可以同時代表買賣雙方。賣家經紀和賣家之間有合約在先,首要的任務和服務目的就是為賣家的利益服務。至於是否能夠幫助買家去爭取任何利益和權益,恐怕買家們仔細閱讀過以上地產條律,應該已經明確官方的態度和對經紀的約束力,答案會是很明確的了。賣家經紀為促成交易所做的一切努力第一考量永遠都會是賣方,而不可能是買方。

值得一提的是,有些省份如安省BC省,已經提議要禁止經紀在交易中同時代表買方和賣方。

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  1. 佣金的角度看,房屋買賣交易過程中的佣金不管是買方經紀還是賣方經紀,在魁省都是由賣房的一方支付的。如果買方沒有經紀人,交易完成後,本應雙方經紀所獲得的報酬就會是賣方經紀自己的收入。在現實生活中,如果經紀能夠有機會得到雙倍的的佣金,沒有經紀會主動願意損失自己那多得的部分。大多數情形,當賣家經紀直接面對買家時,會利用自己多年的市場及專業經驗為賣家快速及高價賣出物業的,畢竟各為其主嘛。如果幫買家講價太多,賣家會要求賣方經紀降佣金來達成交易,這樣賣方經紀不但不能夠拿到雙份工錢,還會得罪賣家,有經紀會願意這樣配合買家麼?如果房子好賣,賣方經紀一定不會輕易放棄自己應得的報酬,如果房子不好賣,除了房子本身有大的問題,大部分原因就是價格列高了,那麼沒有自己的買方經紀幫您把握成交價格,就算是成交價降了一大塊,甚至賣方經紀聲稱降了自己的佣金,您其實還是做了個不上算的買賣。

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  1. 從賣方經紀的心理角度分析,賣方經紀能夠拿到賣家的房源,很多情況是朋友,或朋友的朋友的房子。賣方經紀當然期望在朋友面前顯示自己的工作表現出色,以拿到未來更多朋友的生意。而與買方則是素不相識。所以在寫offer條款時不替買方考慮,不解釋細節;驗屋或任何方面出現問題嚇唬買方不得退出的事情屢見不鮮。買方沒有自己的專業人士及時把握和指點,買方花冤枉高價格、錯失退出機會或被賣方拖上法庭,招致歷時長久,耗心力、耗財力的地產官司也是屢屢出現。買方買房不成,還招致一堆的煩惱,影響日常的生活。真的是得不償失!
  1. 從買家自己的心理角度分析。一般人沒有很好的心理素質來面對歷時長久而終於找到的心儀的房源。在直接接觸賣方經紀時,多年的銷售經驗讓賣方經紀早就把買方的心理看透。這時的賣方經紀想不替自己的雇主拿到個好價格都難。幾句“專業”話語就可以把怕失去終於找到心儀房源的買家妥妥搞定了。

問題二:現在買房的人多,多個offer競爭的情況頻繁,直接找賣方經紀一定有優勢?

這個問題的答案也是No,您看到以下的解釋就明白了。

  1. 房地產協會的條律和標准條款說起,為了讓所有買家都有平等競爭的機會,如果有多個offer競爭同一個物業,賣家經紀會被嚴格禁止出讓佣金給自己帶來的買家。一旦違規,房地產紀律委員會就會開始調查。如果被判定事實成立,輕則罰款,重則吊銷執照。如果地產經紀與賣家有約再先,自己帶來的客戶自願降低佣金幫助賣家降低成本,在出現多個offer的情況下,該自願條款作廢,以確保所有競爭者的公平利益。

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  1. 從操作的角度上分析,如果有多個offer,賣方經紀必須通知所有准備下offer的經紀收到了多個offer。這是地產協會的紀律規定。一旦出現這種情況,一般買方經紀會要求親自呈現自己客戶的offer給到賣方本人。賣方經紀會安排時間,各個經紀帶著自己客戶的offer與賣家分別見面,闡述客戶情況請賣方斟酌考慮。即使某位買家找的是賣方經紀,也無法得知其他經紀客戶的出價。
  1. 從賣方經紀的角度分析,既然他無法知道其他買家經紀帶來的offer價格會是怎樣,也只能是讓自己的客戶出高價格,才能確保能夠最終一人拿到買賣雙方經紀應得的雙份佣金。
  1. 從買家的心理角度分析,賣方經紀說有幾個offer在爭搶,是否可信?自己直接找賣方經紀就是希望能夠省些錢。如果不得不與別人一起出高價格搶offer,那麼當初直接找賣方經紀的意義也就不存在了。

本次先探討如上兩個問題,接下來的文章將為大家詳細解釋找自己的買家經紀的好處,怎樣與經紀相處購得如意房源及大家關心的買房方面的種種問題。

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責任編輯:Zoe Chan

 

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供不應求+低利率:冰島房價將繼續大幅上升 | 冰島

2008年經融危機曾經導致冰島房市崩盤,冰島房價在2008與2009兩年間下跌了三分之一。不過,自2009年起,冰島房價至今已經上漲56%。冰島大型資管公司表示看好市場接下來的發展潛力,並已經決定加大對住宅建設項目的投資。

GAMMA資管公司的創始人與CEO Gisli Haukksson 表示“市場需求仍在增長,在未來幾年房價都會受到供給緊缺帶來的抬升。目前的低利率環境也將對市場產生積極影響。”GAMMA目前管理著旗下超過10億美元的資產。近期,他們收購了一家住宅開發商,並計劃在未來五年內建設大概4000套別墅。

Haukksson指出,無論是實際或是名義利率,目前都下降的很快。雖然11月15號冰島央行決定保持目前基准利率不變,但冰島央行再過去12個月內已經5次降息,以求進一步刺激經濟增長。這一舉措顯然收到了效果。得益於旅游業與建築業的蓬勃發展,2016年冰島經濟增長了7%,在歐盟國家名列前茅。

冰島首都雷克雅未克(Reykjavik)。自2009年崩盤以來,此島國房價一路飆升。
冰島首都雷克雅未克(Reykjavik)。自2009年崩盤以來,此島國房價一路飆升。

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Airbnb的出現正在幫助冰島房價創下一個又一個的新高峰。2017年8月,冰島掛牌出資的公寓數量同比大漲65%,代表了這個市場的飛速發展。而只要目前市場上供給短缺的情況持續,冰島的房價就會繼續上升。

上個月冰島央行指出:“住房短缺的情況預計將在未來兩年內持續,不過有望在兩年之後逐漸得到改善。大部分的跡像都表明住房需求正在穩定上升。如果整體市場環境沒有大的變化,房價將繼續被推高。”

 

編譯:Adam Yang

原文來源:南華早報

責任編輯:Zoe Chan

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