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投資兇猛！中國資本橫掃海外居外網全方位解讀中國房企海外投資現狀與風險

中國房市告別拿地撿錢的“黃金十年”，統計數據顯示已有105家上市公司選擇退出房地產市場。《2014年胡潤房地產富豪榜》近日揭曉，中國地產富豪財富縮水5%。國內房地產市場環境的變化促使房企大舉“出海”，今年上半年投資總額已經超過去年全年，有預測稱今年投資總額將超過300億美元。中國房企海外投資盛宴呈現怎樣的特征和趨勢？房企豪擲百億投資海外的同時需要克服哪些風險？居外網為您獨家解讀，分析中國房企海外投資經。

壹、中國房企為何大跨步出海？

1. 國內樓市環境改變

經過十幾年的高速發展，很多房企在國內已經完成布局，開拓海外市場就成為了大勢所趨。此外，近兩年國內市場環境發生了劇烈變化，樓市熱潮面臨降溫，而隨著越來越多的中國人赴海外學習生活，投資海外房地產也顯得越來越有利可圖。【閱讀原文】

2. 境外投資核準“開閘”

就在中國企業投資海外房地產不斷升溫之時，國務院常務會議近日決定，取消對壹般境外投資項目的核準制度。該政策將打破過去在外匯管理、跨境資金流動方面的多重限制，進壹步推動國內企業“走出去”，而不斷加碼海外房地產市場的中國房企也正好搭上了這趟順風車。【閱讀原文】

二、房企海外布局呈現哪些特征？

1. 緊盯海外華人聚集地和核心市場

英國的倫敦、美國的紐約和加州、澳大利亞的悉尼和墨爾本，以及加拿大、新加坡、馬來西亞……目前中國房企的海外投資版圖跟海外華人聚集地區存在大量重合。隨著近年來中國的留學熱、移民熱、投資熱持續升溫，房企敏銳地察覺到了其中存在的商機。【閱讀原文】

2. 熱衷高端住宅和綜合性大型項目

越來越多中國買家海外置業，高端住宅是他們的首選，為了迎合市場，出海的中國房企大多選擇開發高端住宅項目。除了高端住宅外，中國房企在投資海外房地產的過程中還對綜合性的大型項目體現出濃厚興趣，試圖從單純蓋樓轉型為“生活方式創造者”。【閱讀原文】

3. 綠地、萬達成為領頭羊

1）綠地：海外足跡遍布10個國家

急於在全球地產界壹展身手的綠地集團董事長張玉良，立誌要帶領這家世界五百強企業沖進“世界200強”。在短短兩年的時間裏，總部位於上海的國有地產開發商綠地集團投資近900億元，在9個國家開發了13個海外地產項目，2014年年度目標銷售額為200億元人民幣。【點此追蹤綠地海外投資情況】

2）萬達：將酒店品牌推向全球

2014年8月，萬達在澳大利亞完成了對黃金海岸市珠寶三塔項目的並購，計劃建築壹棟五星級酒店和兩棟銷售型酒店式公寓。這是萬達繼英國倫敦、西班牙馬德裏、美國芝加哥等地之後，在海外布局的第五個五星級酒店。萬達集團董事長王健林計劃，到2020年在世界12至15個主要城市建設萬達品牌的五星級酒店，打造具有國際影響力的中國高端酒店品牌。【點此追蹤綠地海外投資情況】

三、國內房企出海需要跨過哪些坎？

1. 政策、法規是首要風險來源

中國房企和個人海外房地產投資熱度居高不下之時，居外網提醒，雖然國外的房地產市場比國內市場發展成熟，但由於各國的法律制度、政策環境和經濟環境不盡相同，投資者不宜盲目投資。對於遊戲規則的變化，企業應將其視為常態，不必回避，應通過調整適應來解決。【詳細內容】

2. 資產安全問題不容忽視

隨著中國跨境房地產投資日益升溫，中國房企的開發投資足跡遍布全球。居外網提醒，中國房企和個人需警惕海外房地產投資所衍生的資產安全問題。【詳細內容】

四、房企海外投資避險建議

對海外國家投資政策和法規、對海外房地產市場不熟悉，往往成為中國房企投資失誤的最大原因。在中國房地產海外投資形勢迅猛增長背景下，房企出海應如何避險成為當前急需解決的問題。

對此，居外網給出以下建議：1）出海前，做好團隊建設、背景調研和融資準備；2）充分了解目標地區的商業環境、政策法規；3）出海初期可以選擇在當地尋找合作夥伴。【閱讀原文】

五、中國房企出海全記錄

2014年9月：郎詩斥資10億美元投資美國綠色環保住宅

2014年8月：綠地新獲韓國濟州470畝土地

2014年8月：澳洲並購澳州黃金海岸珠寶三塔項目

2014年8月：萬達12億美元投資洛杉磯綜合性地標項目

2014年7月：綠地聯手皇冠集團競標澳洲布裏斯班皇後碼頭項目

2014年7月：綠地計劃打造巴黎中心超高層雙子塔

2014年7月：萬達投資9億美元在芝加哥建地標級酒店

2014年6月：萬達與韓國衣戀集團合作開發酒店度假村項目

2014年6月：萬達斥資2.65億歐元收購西班牙馬德裏地標建築

2014年3月：綠地收購澳大利亞悉尼市兩幅地塊

……【閱讀全文】

2014年9月最新英國房價走勢及變動

英國9月Rightmove平均房屋要價指數年率上升7.9％，扭轉了此前連續三個月下跌的趨勢，說明英國房市整體增長穩健。

數據顯示，英國9月Rightmove平均房屋要價指數年率上升7.9％，改變了自2014年5月以來持續下跌的趨勢，前值上升5.3％。

英國9月Rightmove平均房屋要價指數月率上升0.9％，前值下降2.9％。

英國央行擔憂房市過熱升溫可能會增加民眾負債，故而此前曾采取措施予以控制。

Rightmove等三大房價指數由於與最終的房屋銷售價格的關聯度不大，所以數據對於匯價的影響較小。

在倫敦，8月經歷了6年來最大跌幅的房價在9月也同樣迎來了0.9%的上漲。倫敦房價同比增幅最大的是來自於恩菲爾德區（Enfield）和哈靈蓋區（Haringey），它們並列第壹，增長幅度在3.9%。

而倫敦房價最貴的肯辛頓和切爾西區（Kensinton & Chelsea）和威斯特敏斯特區（Westminster）房價仍然持續下滑。其中肯辛頓和切爾西區同比下滑3.9%，位列倫敦下滑比例首位。

作為倫敦最受關註的富人區，肯辛頓和切爾西區的房價年度變化指數為-1.8%，是整個倫敦唯壹壹個房價年度變化為負值的區域。近期房價同樣持續下滑的威斯特敏斯特區（Westminster）的年度變化仍然為上漲10.5%。

英國房價在前幾個月經歷了短暫的休整後，再次企穩反彈，供不應求的格局沒有變化。從整體看，目前英國房市處於穩健的增長房市，基本可以肯定後市將繼續維持相對強勁的增長。

2014年8月最新美國房價走勢

2014年8月美國房價整體上漲，房價中位數為17.56萬美元，環比上漲0.5%，同比增長6.6%，創下2014年漲幅最高值。但相對於07年全美房價中位數最高點19.63萬美元仍有壹定距離。

值得註意的是，8月份東部地區上漲幅度最明顯。同時，中國購房者關註的亞特蘭大、聖地亞哥上漲幅度也進入8月房價漲幅TOP20之列。

在房屋類型方面，獨棟屋環比上漲0.6%，同比增長6.5%；公寓房價暫時止漲，環比上漲為0.0%，同比增長6.9%。美國公寓由於成本較低，投資額度較小，即使在2008年經濟危機期間，好區段的公寓交易仍然很活躍，未來公寓房價仍呈上漲趨勢。

雖然美聯儲（FED）對於美國何時開始加息尚未表露出明顯跡象，但隨著市場對於加息預期的不斷升溫，美國各項經濟指標已經受到“牽連”，8月成屋銷售大幅不及預期，投資房銷量更是創下5年來新低。

全美地產經紀商協會（NAR）公布數據顯示，8月份美國成屋銷售環比下滑1.8%，此前預期的環比增長為1%，8月數據與預期之差創2013年11月來最大，同時這也是自今年3月份以來成屋銷售環比首次出現下降情況。

而根據房產市場研究公司RealtyTrac最新數據，8月份美國房屋止贖數量達116,913，較7月上升7%，同比去年減少9%

總的來講，美國房地產市場復蘇仍不均衡，信貸緊張以及工資增長有限讓部分潛在買家望而卻步。另外，雖然預期持續升溫，但美聯儲究竟幾時加息仍然懸而未決，都為美國房市帶來不確定性。

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買房投資國外的月亮比國內的圓嗎？熱門海外房市大PK

又到中秋月圓時！以前，我們常用“外國的月亮比中國圓”來批評沒有全面了解國外現狀，壹味崇洋的現象。那麽，具體到買房投資領域，國外的月亮真的比國內的圓嗎？在國內買房和在國外買房，究竟會相差多少呢？居外網特意選取熱門的海外各國房市，與國內“北上廣深”壹線城市做壹個對比，幫助大家更好地了解各國真實的房市情況。

壹、美國

中美房產PK

居外分析

美國房地產市場復蘇強勁。今年1月份，美國房價同比上漲8.1%。在集中了超過40%華人移民的加州，房子出租後的毛租金回報率壹般可達到7-9%。加州房價漲幅為全美最高，舊金山和洛杉磯房價年漲幅介乎20-40%。美國房產經紀人協會公布的最新數據顯示，美國房價最貴的五個大都會地區有四個位於加州，分別是聖何塞、舊金山、安納海姆和聖地亞哥。

紐約周邊有很好的教育資源，當地的房產獲得不少中國人的註意和青睞。去年以來，紐約的房價持續回暖。壹方面由於買家的湧入，市場存量房庫存下降，另壹方面，就業率上升，經濟好轉，也讓賣家不再急於出手。目前紐約公寓的租金回報率大約在8%，總體上比較吸引人。

底特律市政府因負債185億美元，於2013年7月宣布破產。包括華人在內的房地產投資人湧入底特律，不僅是因為那裏可以找到全美最低的價格，也因為當地房屋入住率和租金都在上漲。投資者在底特律市區買房，年租金回報率可達30%，相當於全國平均水平的三倍。居外發現，底特律的維恩縣（Wayne County）更是全美房東回報率最高的地方。今年1月底特律都會區房價中位數只有10.66萬美元，同比上漲20.0%。可是，“汽車城”的治安壹直備受關註，犯罪率在美國城市中壹直居於前列，日前底特律市警察局局長更呼籲“守法”市民購買槍支，以保護自己免遭犯罪分子侵害。