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外國人對泰國別墅需求上漲 馬上到普吉島看房去！

越來越多在東南亞主要城市（如新加坡、中國香港、吉隆坡、曼谷）工作的外國人將他們的家搬遷到泰國普吉島，這已經成為一個日漸增長的趨勢。

普吉島國際機場為他們提供了便利，他們可以在該地區開展業務，以低廉的飛行成本來往於各個城市。因此，放眼整個地區，選擇普吉島作為生意的基地礎是可行的。

普吉島目前的生活水平、生活成本和基礎設施對於目前住在在新加坡和中國香港等地的家庭有著很大的吸引力，他們目前的住宅面積不僅小，而且成本高。

在新加坡，一套兩臥室的公寓的價格可以在普吉島買到或租用一套4間以上臥室的別墅，並且還帶有一個私人游泳池。普吉島有著一流的教育、國際醫療、良好的基礎設施，美妙的海灘，還有許多休閑活動，低廉的生活成本，極好的美食，大型外籍人士社區，以及許多人渴望的生活方式。

亞洲頂級城市房地產的每平方米價格（來源: 全球房地產指南研究）

隨著越來越多的家庭搬到這裡，人們需求住房面積大，最低4間臥室，帶有大型游泳池，花園，位置好，以及安全的環境。符合這一系要求的房產價格在2000萬泰銖以上。

上圖這套擁有不動產永久業權的4間室別墅就是這種類型的房產一個很好的例子。這棟別墅坐落在一個安靜的居民區，該地區以高端房產聞名。這套800平方米的寬敞別墅帶有美麗花園，內部面積共450平方米。

一個理想的家，最好有完善的花園區，可供娛樂和寵物玩耍，以及帶有高牆。這個呈U字型的大廚房配備時尚、白色光澤櫥櫃與高端設備。附設的早餐台/工作空間配有三個座位。廚房旁邊就是大餐廳。休息室特色是拱形天花板，並對著露台開敞。寬敞的游泳池露台帶有54平方米、設計現代的大型游泳池，外部極可意按摩浴缸和大廳適合外部餐飲和娛樂。

屋頂露台大廳也可供娛樂，你也可以在這裡放松小憩一下。這裡有一個小型快餐廚房，還有餐廳區，和座位區，無論在哪，都能看到廣闊的海景。別墅裡的三間臥室配有浴室套間。主臥還帶有一個衣帽間。從臥室走到陽台，就可看到美麗的海景。

別墅是現代裝潢風格，非常注重細節。地板全部都是柚木地板。浴室用的是瓷磚和花崗岩。天花板設計得很高，給人一種和平、涼爽的感覺。此外，這裡還有一間房供女佣居住，還有一間洗衣房。車庫買家寬敞，能容納兩輛汽車，並帶有自動閘門。別墅不僅有家庭安全系統，晚上還有門衛看守。

目前這套別墅已割價促銷，這引起我們對普吉島房地產市場另一個熱門話題的討論。這套房地產的賣方是俄羅斯人，近來俄羅斯盧布大幅貶值，這套別墅最初是以近3000萬泰銖買入，但賣方目前以1900萬泰銖價格出售，但並沒有賠錢。對買家而言，這真的是一個很好的機會，購買一套遠低於其市場評估價值的房產。

為什麼會這樣？5年或更久以前在普吉買了房的外國買家已經看到泰銖相對他們國家的貨幣大幅升值。相對起美元、歐元和英鎊，泰銖在過去5年已升值超過20％。因此，很多想賣房的外國人便能夠以比實際市場價值低得多的價格出售在泰國的物業，因為賣家可從彙率中獲利。對買家而言，購買一套遠低於其市場評估價值的房產，這真的是一個很好的機會。

更多信息請聯系暹羅房產（Siam Real Estate）或查看居外的所有泰國精品房源。

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查（上）

人們常常無法理解為什麼做一個可行性分析以及背景調查是那麼至關重要。在一個競爭非常激烈的市場中，通過一個准確而又相對比較切實際的可行性分析可以計算出在地塊競價時能出的最高價錢。 如果你過分保守，意味著你永遠不可能成功地買到任何地塊。但是過分地樂觀也可能意味著細微的市場變化，建造價格的變化，城鎮規劃的拖延，甚至是預期之外的電源接通的費用都可能對你產生影響。同時這也強調了做一個購買之前的背景調查的重要性，特別是在面臨非常激烈的競爭的時候，一些常規條件例如項目融資審批和背景調查條款無法獲得。

我們在分析和購買開發地塊上的經驗告訴我們如果沒有市政規劃的批復，開發商會面對如下一些尷尬：

  1. 市政府能夠允許我在這塊地上能建造什麼？在目前階段我應該做多大的彈性預估來確定我理想的土地價格？我應該給市政規劃預留多少時間？這個項目是否要介入維多利亞州民事和行政仲裁機構或者是如果發生問題是否值得向維多利亞民事和行政仲裁機構申請仲裁？
  2. 我或者是我的投資人在投資回報上最低的要求是什麼？通常我或者銀行在最低的成本回報上的要求是什麼？基於銀行政策和銀行的期望，他們是否會給予我在這個項目上很好的杠杆？
  3. 我應該如何預估在出售項目時的每平方米的價格？如果太過保守則意味著我的地塊的出價不會具有競爭力。是否有空間能提升項目的附加值卻不增加建造價格？
  4. 我可能面對的最好和最壞的情況？如果遇到最壞狀況，我是否還可以達到盈虧平衡？我應該如何合理地定義可能遇到的最壞狀況？
  5. 即便是已經有了許可的地塊，我們也會問開發潛力是否已經最大限度地被挖掘了？通常而言，潛力會被充分挖掘，但是即便是在已經獲得批復的項目中，你也可以運用一些平行思維，例如更出色的設計，開發的組合，或者提升更多可出售的面積來提升價值。有時，一個樓裡公寓的數量更多並不代表會獲得更大的利益。在一些區域中，少量但是面積大的公寓可能獲得更高的價值。所以依據當地市場的需求，做不同的組合反而更合理。這可能帶來停車位需求的減少，和可能的相對小的地庫台面空間，從成本的角度來說這樣更有效。更進一步，這也可以讓市政府和你的鄰居獲得更大的滿足。

計算地塊出價通常是通過預期的銷售價格減去所有的開發成本，費用和政府的稅收，開發商的利潤，最終獲得一個剩下的土地的價格。敏感度分析是用來決定可能的地塊出價的上限。但是，必須記得永遠不能讓你的感情和激情凌駕於你的分析之上。記得這是一個投資而不是建造你自己的家。

所以下面這些問題是至關重要的：

  1. 我如何確保所有的開發成本都已經計算了？這些開發成本都有哪些？
  2. 在早期的背景調查中，我需要考量些什麼？
  3. 我如何做敏感度分析？哪些變量我需要測試？

我們會對於每個關鍵問題提供一些初步的的建議：

開發成本

在可行性分析中必須要考慮到主要的開發成本，通常是用一個Excel表格的模版來實現。我見過很多可行性報告，有意或者是錯誤地把一些主要的費用給忽略了，從而把土地出價估計得非常高。不要受到其他人准備好的可行性報告的誘惑或者影響，永遠只相信你自己，因為只有你知道應該如何根據自己的風險承受能力和期望來做出假設。下面是一些在維多利亞州開發的主要成本，但是應該與澳大利亞其他州都比較類似，可能只是有一些說法上的不同：

  1. 土地價格
  2. 印花稅和轉讓稅
  3. 法務和會計的費用
  4. 咨詢費用（市政規劃和具體的設計的文件）
  5. 建造費用
  6. 緊急備用金
  7. 市政貢獻費用
  8. 法定費用（水電煤連接費用）
  9. 融資成本
  10. 建築許可稅收
  11. 都市計劃稅收
  12. 軟性的景觀美化（可能已經是建造成本的一部分了）
  13. 市場營銷費用
  14. 銷售獎勵預算
  15. 土地持有成本
  16. 房產代理的銷售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付時候支付）
  17. 項目管理費用
  18. 拆遷和地塊的清理
  19. 其他特定成本（污染，樹木砍伐等）
  20. 融資利息
  21. 基於銷售的政府消費稅（在某些狀況下可以能按照階梯狀收取）

你期望獲得多少開發的利潤？這也最終決定了可以接受的土地價格。大部分銀行為了達到建造融資的標准，要求在開發成本的基礎上有15%的回報。取決於總的貸款價值比率（LVR） ，這可能帶來更高的年度的資產回報。你覺得你需要多高的利潤來平衡自己在這個項目上承擔的風險？什麼是你的機會成本？你是否有足夠的安全的空間來抗衡在未來幾年中潛在的市場震蕩？這些是否是你和你的投資者所必須要考慮的？

針對不同的情況和項目會有一些特別的支出例如其他的咨詢費，州政府的費用等等，但是上述清單基本已經提供了一個良好的項目可行性的初步內容，並且能夠幫助你判斷土地的要價是否合理。

如何獲得上述列出的款項的數字則取決於項目本身，只能根據不用的項目按照實際情況分析。對於利潤沒有一個標准或者公式。我們非常樂意幫助土地持有者或者投資者做可行性的分析。

延伸：

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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2016倫敦房產投資指南：買家必知的投資熱地與技巧

2016年投資倫敦房產，買家應該注意哪些？我們知道，倫敦的幾個主要重建項目和交通提升工程正在創造新的房產投資熱地和投資機會，並且這些地方曾經被忽視。如果你既想買房又想做筆好投資，那麼你必需了解這些正在改變倫敦面貌及投資游戲規則的交通提升工程——從倫敦地鐵北線的擴展到倫敦橫貫鐵路（crossrail），再到將創造全新“東倫敦城”的13個新的泰晤士交通樞紐，請聽我一一道來。

很多希望在2016年置業的倫敦人，如果你想尋找到一處性價比高的住宅，並且具備長遠的投資價值，那麼我建議你，要用全新的視角看這座國際化大都市。我們正居住的倫敦，這裡飛速增長的人口正在改變這裡的房地產市場。同時倫敦的重建工程、交通提升工程、勞動力市場變化等因素正在創造新的房產投資熱地及投資機會。隨著倫敦不斷上漲的房價，投資者應該開始著眼考慮距離更遠的通勤地區。

本文將從以下四個方面重點講解2016倫敦的投資熱地及投資技巧：

1、跟著規劃走

如果你想在房產投資方面走快一步，我們的建議是您要挑選那些基礎工程建設和大的投資走向的區域。很多地區也許不是大工程的直接覆蓋區域，但是可能非常靠近重建區，那麼該地區的房產價值也會隨之水漲船高。舉例來說，巴特西九榆樹地區是目前重建重點區——其旁邊的Oval and Stockwell區域也得到了積極的影響。還有在富勒姆地區的North End Road，也因為靠近伯爵宮（Earls Court）大型重建工程而受益。

倫敦市長約翰鮑裡斯曾經提醒倫敦市民要為倫敦的人口增長而提早做准備。同時倫敦市政府也宣布釋放了一系列土地，來為新房建設、交通提升工程提供基礎。

雖然一些重建工程耗時較久，但是有趣的是，往往這些計劃一公布，對於房地產市場的影響就立竿見影，買家的興趣也立增。如果你是聰明的投資者，那麼當你最終倒手的時候，就會收獲驚喜。

2、倫敦橫貫鐵路CROSSRAIL


即將在2018年建成通車的Crossrail就是長期投資價值體現的典型。自從該規劃公布以來，從線路起點Reading到線路終點Shenfield的周邊地價都在一路看漲。在Ealing地區，房屋均價截至2015年7月，過去12個月的漲幅高達25.5%！比倫敦房屋平均漲幅高了整整兩倍（根據土地注冊署數據）。

另外橫貫鐵路2號（Crossrail 2）也在規劃之中，從北到南連接赫德福德郡的Broxbourne和薩裡郡的Epsom。

倫敦市長辦公室將橫貫鐵路2號視作規劃終點，表示鐵路建設將帶動20萬套新建住宅的開發建設，尤其是東倫敦的Upper Lea Valley區域。由此對於基礎設施建設、配套設施、工作崗位等都是很大的帶動作用。

橫貫鐵路還會與HS2高速鐵路（從倫敦到伯明翰）相連，計劃在2026年前開工建設。

3、地鐵北線的延伸工程

地鐵北線的延伸工程是從肯辛頓到巴特西，計劃於2020年開通，另外地鐵褐線（Bakerloo line）也計劃開通延伸工程，連接Elephant & Castle和倫敦南部的肯特郡。

倫敦交通委員會（Transport for London）剛剛公布了針對13個新的沿河交通樞紐的方案——這13個地方都有的共同特征是，現有的交通連接薄弱，但當地人口的增長卻很迅速。13個交通樞紐的大部分都會建在東倫敦，其中包括從Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和連接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行車道。

4、選對倫敦區（ZONE）

各位知道，倫敦是以“區”劃分的，相當於北京的“環”。

開發商的視線重點正在從倫敦一區、二區轉移到三區、六區，建設更多居民可以負擔的新房。這裡有個投資技巧：沿著地鐵線路，往往只要再遠個兩三站，房價都會便宜很多，並且有更大的升值空間。比如在地鐵北線（Northern line），Balham站的房屋均價為£659,777，僅僅再往前走三站到Colliers Wood，這裡的房屋均價即£393,139。

在北倫敦，不要再盯著傳統的“貴地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的選擇——這裡同樣是家庭宜居區域，但是更多的年輕人青睞這裡。

  • 倫敦三區：

專業人士建議倫敦三區是目前最好的投資選擇，因為三區正在經歷最旺盛的住房需求，同時房價更便宜，通勤市中心也方便。

橫貫鐵路也會幫助三區的交通更暢快，周邊配套更完善。

舉例來說，Brent Cross和Cricklewood區域的一項投資規模達40億英鎊的鐵路重建工程，將為該地區帶來7,500套新建住宅，3個新學校、4個公園，再加1個泰晤士鏈接站——市中心的通勤時間將因此縮短為12分鐘。

  • 倫敦四區：

四區也值得投資，這裡連接市中心和城郊——就像北京四環一樣——西到Greenford，北到Mill Hill，東到Upney，南到Morden。十個倫敦四區最便宜的區域，平均房價僅為£301,000。舉例來說，位於四區的溫布利（Wembley）具備二區的交通條件，去往Baker Street僅13分鐘。圍繞在溫布利體育場周邊，這裡計劃新建5000套住宅。

  • 倫敦五區：

Zone 5離倫敦市中心僅32分鐘的通勤時間，房屋均價£242,000。

  • 倫敦六區：

這裡的房屋均價與倫敦三區差不多高。這裡更接近英國鄉村，有更多的田園風光與景色。

有更多英國投資問題希望溝通和探討，歡迎添加作者微信annie_huyue！

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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新年伊始 匈牙利連出重磅房地產市場利好政策

剛剛進入2016年，人們還沉浸在新年假期的喜悅之中，匈牙利政府相繼頒布了針對房地產市場的重要刺激政策，隨後被廣泛認為是利好匈牙利房地產的重磅消息。

眾所周知歐洲國家的稅賦水平都是非常高的，這次匈牙利政府出人意料的把房地產開發建設環節的增值稅從先前的27%一次性調整到5%。相關人士認為此舉無疑將極大的減少了開發成本，增強了開發商投資的積極性，引導各種國內外資金進入匈牙利房地產市場。與此同時匈牙利政府還頒布了刺激需求的補貼政策。其中包括對那些有3個孩子的家庭提供1千萬福林現金補貼，另外再提供1千萬福林低息貸款用於購置住房，期限最長為25年！

布達佩斯某資深房地產經紀人表示非常看好未來的房地產走勢。她認為這直接獲益於對購房需求的刺激，房屋對於匈牙利人來講是非常重要的財產，擁有舒適溫馨的住所是很多年輕人的奮鬥目標。匈牙利政府提供數量可觀的現金補貼和低息貸款，預計此舉可以直接增強部分匈牙利家庭購置更大更好的房屋的意願和購買力。同時該政策也被看作是對出生率的有效刺激。更多的孩子將需要更多的住房面積。在一個需求驅動和政策導向刺激的市場裡，預計更多的發展商會選擇在合適的時機進入市場，開發更多新建項目，在這個過程中一定會有海外資金投資匈牙利房地產市場，從而帶動更多相關產業一同發展。

該房產經紀還補充到，2015年匈牙利房屋價格呈現明顯的上漲，她預計在各種積極政策的刺激下，未來幾年的房地產市場將更加活躍並充滿活力。這也許是很多海外房產投資人所更為看中的，並希望從未來的投資中獲得比較滿意的收益。

這些福利顯然來得太突然了，很多家庭已經開始了各自的咨詢和規劃。目前在匈牙利投資開發房地產市場的海外公司主要來自俄羅斯、英國、德國等，近年也出現了來自中國的投資身影。由於布達佩斯獨特的人文特制，重要的地理位置，出眾的自然資源，頗具吸引力的房價和生活成本，也使得越來越多的外國人來此購買房產長期定居或度假小住。

如果你正在考慮嘗試歐洲的生活方式，或者正在考慮海外的資產配置或生意投資，希望這些來自匈牙利房地產市場的重磅消息能對你有參考價值！我們同時建議准備投資海外房產的投資客多了解海外購房過程中的法律法規和稅收等相關信息，以便作到從容快樂地投資！因為我們大家常說：“市場有風險，入市須謹慎！”

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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2015年是中國海外地產發展里程碑的一年

2015年中國資本進軍海外房地產市場正在進入一個全新的階段。各大品牌開發企業已經快速開始自己的海外項目布局。隨著中國投資者通過購買更多的海外資產來分散快速增長的國內財富，中國資產輸出，在全球房地產投資市場將會占有越來越多的比重；據CBRE報告數據顯示，2013-2014 年，中國資本占亞洲資本投資海外商業物業總額的四分之一以上，2014年已經達100億美元以上。機構預計2015年投資總額將超過200億美元。

觀點1：嘗試性開發逐漸向規模化開發轉變

從2010年開始，多數國內品牌開發企業已經開始在全球不同區域進行嘗試性開發，經過幾年的海外開發經驗積累，已經基本形成了品牌開發企業的海外地產開發模式。依托國內強大的消費承載力，引導國內高淨值客戶進行海外資產配置。隨著碧桂園2015年12月18日發布在馬來西亞新山投資2500億元，開發“森林城市”項目，標志著國內品牌開發企業由原來的嘗試性開發向規模性開發的轉變。

觀點2：形成產業化發展

同時，部分品牌開發企業結合自身產業布局，形成了以旅游產業、養老產業等為發展方向的海外地產開發模式。標志著國內品牌開發企業已經結合自身產品特點，形成海外產業化地產開發模式。如中發地產以世界各地經營的酒店為依托，推出了自己的產業化開發模式，以海外旅游與海外地產開發相結合，打造出附加投資價值的海外旅游度假房產產品；

觀點3：多元化發展

目前從產品供給來看，已經不全是美、加、澳、英等主流移民國家的產品了，越來越多的新興區域項目進入國內市場；歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亞區域國家、非洲重點城市均有項目在國內進行銷售。

從產品結構來看，也呈現多元化發展的狀態，移民加投資的房產、居住類房產、純投資產品等，所能覆蓋的產品業態基本都已涵蓋。

在人民幣貶值預期的影響下，預計2016年，又是海外地產高速發展的一年，國內開發企業的海外開發步伐，帶動了國內客戶海外投資的熱情。同時，由於國內客戶海外投資的熱情，也會促使國內開發企業更快的向海外邁出步伐。

另據消息，2015，中國內地監管機構正在討論推出新版合格境內個人投資者計劃（QDII2），該計劃允許資產淨值超過100萬元人民幣的高淨值人士至多將其50%的淨資產用於購買海外資產，包括房地產。這一海外投資計劃最早在2016可以在部分城市試點實施，包括上海、深圳、天津、武漢、重慶和溫州。這可能成為中國居民在海外投資的一個重要裡程碑，因為它將開辟一個不受干擾的渠道，允許他們直接投資海外房地產。如果成功實施，預計該計劃將促使未來幾年海外房地產投資激增。

 

呂小斌專欄全集

中發地產海外高級經理帶你“走出去”投資獲利

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澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。

澳洲買房許可的申請表格與過去基本保持一致，需要申請人的如下具體信息：

  • 購房者姓名（需與護照信息一致）；
  • 購房者現住址、電話、郵箱（注意必須提供住址的郵編）；
  • 購房者護照號碼及澳洲有效簽證信息；
  • 所購物業具體地址及房價；
  • 如以前在澳購買過物業，需提供之前物業的FIRB許可編號。

因此，買家應保存好自己所有的FIRB許可，以便日後購房能夠提供相應信息。在遞交申請表格後，會生成一個18位的申請號。同時，還會生成一個19位的付款編號。買家需要及時安排支付申請費，並在付款時注明該19位的付款編號，以便ATO及時查賬。

值得注意的是，遞交申請表並不表示該申請已被接受。ATO將會在收到申請費後才會開始正式受理該申請。目前ATO對於申請費支付的受理時間為5個工作日，即從買家支付申請費之日起要預留出5個工作日的時間給ATO查賬記賬，然後才可以計算申請受理開始的日期。因此，買家在付款時一定要認真注明付款編號，以免延誤ATO查賬及申請審批。

此外，目前ATO接受澳洲境內及境外銀行轉賬。對於境外銀行轉賬的買家而言，需要預留出更多的時間給ATO查賬，並計算好落地費及銀行手續費，以免申請費短缺。我們建議買家提前和自己的律師或物業經紀做好彙款安排，例如事先將申請費轉入律師或經紀公司的信托賬號，再由境內銀行轉賬支付給ATO，會為申請節省不少時間，並避免意外情況。

ATO收到款項後，就會開始受理申請。法律規定的受理時間與舊政保持一致，為30天。此外，ATO有權在30天後的10天內再將審批決定通知給買家。因此，從開始准備資料到申請批准，買家要預留出約40-50天的時間。這與過去海外買家的買房許可申請從遞交至批准只需2-3個工作日的局面大相徑庭。

一般開發商都要求買家在出合同後的7-14天內進行合同交換，這對目前需要申請買房許可的買家來說是一個兩難的局面。因此，買家需要提前與自己的地產經紀和律師做好溝通。在這樣的磨合期，需要大家共同的努力並正面看待政府的決策。

從另一方面來說，目前ATO對於買房許可的審查較之以往嚴格了不少。在受理期間，ATO會就所購物業的具體地址，地塊等相關信息進行調查。在確認後才會批准該申請。特別是在申請批准函上會明確注明所購物業的最高金額，並要求申請人在購房成功30天內通知ATO。

此外，ATO工作人員亦表示，遞交的申請表格是由其系統自動分配給各位決策人員，因此在申請被正式分配前，ATO的工作人員也無法獲知會由誰來接管哪位買家的申請。這無疑給查詢工作帶來了一定難度。從目前我所經手的申請來看，從分配到決策人員後至審批下達的速度還是比較快的。

12月時遞交的海外人士買房許可申請，已有不少獲批並成功在12月至1月期間完成合同交換。還未獲批的買家請繼續耐心等待，我們相信在不久的將來，ATO的審批系統及工作人員磨合完整後，審批的速度會較之現在提高許多。

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

 

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【利好消息】Bakerloo地鐵線將延長 最新倫敦房產潛力區出現！

關於之前倫敦政府提出延長Bakerloo Line地鐵線的提案，近日倫敦交通局（TFL）對該提案做出了進一步回應。

報告中指出，規劃中的地鐵線Bakerloo Line 將會延伸並途徑Old Kent Road地區，並於2030年開通至倫敦Lewisham 區，同時將新建大約25,000戶新宅。

倫敦地鐵最新延伸圖展示

倫敦交通局計劃在接下來的15年內，將投資20-30億英鎊到地鐵改線中。Bakerloo地鐵線將從終點站Elephant Castle向東南方向延伸，經過Southwark地區，然後再向東南延長至Lewisham地區，當中途徑Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，繼續向南經過Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站點，最後終點在東南區的Bromley區Hays。

規劃案中還在考慮新建另外一個分支，東南途徑Beckenham Junction後，可通往Bromley區的核心鎮。

從英國房產投資的角度來看，這次地鐵延伸工程將會為刺激倫敦房市並帶來巨大影響，此次延伸工程還伴隨而來的是將要新建的25,000套新房來滿足市場需求，更重要的是，Bakerloo地鐵線延長部分站點周邊地區的房價必定會因為新地鐵開通有所上漲。

另外，工程建好後將會為倫敦東南地區的交通狀況帶來巨大改善，每個方向的運輸載客量可達65,000人次，到達倫敦市中心通勤時間縮短20分鐘，到時沿線居民能夠直達倫敦各大中心站點如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。發車的頻率也會由現階段的每小時6班地鐵增加至每小時15班地鐵。

倫敦交通局表示將於2020年開始施工的規劃申請，同時倫敦交通局將明年開始就具體的技術工作為延長線工程建立專案。此外專案中還包括在Lewisham新建一個新的換乘樞紐，計劃於2024年開始。

倫敦交通局預計此次Bakerloo Line地鐵延長線在多方面的貢獻包括彌補了倫敦東南沒有地鐵線的空白，提高東南地區到中心的通勤效率，都將會支持倫敦東南區發展，創造更多就業機會。

 

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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澳洲各省偏遠郊區去年房產收益令你刮目相看！

精明的投資者會發現一個事實，遠離城市的郊區的澳洲房產也會有很好的獲益。當談及偏遠地區的房地產，焦點大多是在礦業城鎮或通勤便利的海濱中心，而現在其它地方也有較好的收益。

據澳洲房地產網報導，利用房地產數據機構CoreLogic RP Data的數據，列出了距離各個州會城市市中心50公裡以上的房產價值增長最大的郊區。

位於榜上頂部的是維州偏遠地區Bendigo的Ascot區，在截止到第三季度中，3臥室房中位價出現了高達31％的漲幅。即使有這樣的跳漲幅度，Ascot的房產中位價仍然很便宜，只有335,000澳元。

房地產代理Barry Plant Bendigo公司主管加德納（Jesse Gardner）表示他對Ascot 的房價的飆升並不感到驚訝並說：“該地區的規化改為高密度生活區後，幾年來呈現出巨大的發展。”

他說：“該區很快重新煥發活力，實現了人口和收入的巨大增長，形成了新住宅和更多設施的更年輕人口的郊區。”

Ascot及其周邊區的發展，包括擴建的購物中心、重新裝修的醫院及一個新的Bunnings 五金商場。

偏遠地區房產投資者凱爾曼（Mark Kelman）也認為，大企業的遷入會很吸引投資者。這些公司已經完成了他們的調查，如果他們願意投資一個地區，就可以跟在他們的後面。但不要只跟隨單一的指標，最好還有其它的證據的支持。潛在的投資者還需要檢查一項鎮的人口數據、犯罪率、出租房空置率及就業機會等。

他說：“我喜歡投資於偏遠地區的原因之一是有一些城鎮令人驚喜。造訪這些地方很有趣，鄉村的食品很棒，人們非常友好。如果你懶得開車或跳上飛機來查看你的投資房，那麼你就會錯過投資的所有樂趣。”

凱爾曼預計，2016年將會有大量的投資者被吸引過來。悉尼房價基本到頂了，墨爾本上升也有限。而偏遠地區有著更高的收益率，能吸引投資者。

昆州距離黃金海岸以西185公裡的Rosenthal Heights，在一年內四臥室住房價格上漲了26.5％。Warwick房地產公司Southern Downs Realty負責人鮑爾斯（Brent Bowles）稱，應感謝該地區市議會，將該地區重新規化為鄉村居住區。

在過去一年中，全澳前十名的漲幅度都在20％以上，都為三或四臥室的房產。分析的數據來自澳洲各地的三、四臥室的房產過去12個月的價值增幅。其中Maddingley出現了兩次，其三臥室和四臥室住房都有很高的價值增幅。

澳洲偏遠地區有著更高的收益率，能吸引投資者

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以下為市中心50公裡以外房產價值上漲最佳地區：

全澳

  1. 維州Ascot：3臥室住房增幅為31.3%，達到335,000澳元；
  2. 昆州Rosenthal Heights：4臥室住房增幅為26.5%，達到350,000澳元；
  3. 維州Maddingley：4臥室住房增幅為26.2%，達到371,570澳元；
  4. 維州Maddingley：3臥室住房增幅為25.1%，達到315,000澳元；
  5. 西澳Glenfield：4臥室住房增幅為23.7%，達到437,500澳元；
  6. 昆州Ashfield：4臥室住房增幅為22.7%，達到415,000澳元；
  7. 新州Camden Park：4居室住宅增幅為22.6%，達到802,500元
  8. 新州Greta：4臥室住房增幅為21.5%，達到725,000澳元
  9. 新州Chisolm：4臥室住房增幅為21.0%，達到357,500澳元
  10. 昆州Branyan：4臥室住房增幅為20.8%，達到375,000澳元

維州

  1. Ascot：3居臥住房房增幅為31.3%，達到335,000澳元
  2. Maddingley：4臥室住房增幅為26.2%，達到371,570澳元
  3. Maddingley：3臥室住房增幅為25.1%，達到315,000澳元
  4. Maiden Gully：3臥室住房增幅為11.7%，達到450,000澳元
  5. Somers：3居室住宅增幅為10.8%，達到800,000元

新州

  1. Camden Park：4臥室住房增幅為22.6%，達到802,500澳元
  2. Greta：4臥室住房增幅為21.5%，達到357,500澳元
  3. Chisolm：4臥室住房增幅為21.0%，達到534,000澳元
  4. San Remo：4臥室住房增幅為19.6%，達到339,000澳元
  5. Gillieston Heights：4臥室住房增幅為17.9%，達到410,000澳元

北部行政區

  1. Tennant Creek：3臥室住房增幅為9.2%，達到280,000澳元
  2. Katherine：3臥室住房增幅為4.2%，達到393,000澳元
  3. Araluen：4臥室住房增幅為1.2%，達到582,500澳元
  4. Gillen：3居室住宅增幅為0.9%，達到429,000元；
  5. East Side：3臥室住房增幅為0.2%，達到440,394澳元

昆州

  1. Rosenthal Heights：4臥室住房增幅為26.5%，達到350,000澳元
  2. Ashfield：4臥室住房增幅為22.7%，達到415,000澳元
  3. Branyan：4室住房增幅為20.8%，達到897,000澳元
  4. Gracemere：4臥室住房增幅為20.6%，達到375,000澳元
  5. Marian：4臥室住房增幅為18.9%，達到345,000澳元

南澳

  1. Robe：4臥室住房增幅為8.3%，達到343,750澳元
  2. Freeling：3臥室住房增幅為7.7%，達到314,975澳元
  3. Clare：3臥室住房增幅為4.5%，達到280,000 澳元
  4. Penola：3臥室住房增幅為4.1%，達到216,000澳元
  5. Mannum：3臥室住房增幅為3.8%，達到245,000澳元

西澳

  1. Glenfield：4臥室住房增幅為23.7%，達到437,500澳元
  2. Yalyalup：4臥室住房增幅為14.5%，達到445,000澳元
  3. Dalyellup：3臥室住房增幅為14.1%，達到372,500澳元
  4. Abbey：4臥室住房增幅為10.4%，達到610,000澳元
  5. Pinjarra：4臥室住房增幅為8.5%，達到399,000澳元

塔州

  1. Evandale：3臥室住房增幅為6.4%，達到368,000澳元
  2. Smithton：4臥室住房增幅為5.8 %，達到271,000澳元
  3. Montello：3臥室住房增幅為4.5%，達到214,000澳元
  4. Penguin：4臥室住房增幅為3.9%，達到399,000澳元
  5. East Launceston：4臥室住房增幅為3.1%，達到475,000澳元

由於地理範圍較小，距離堪培拉市中心50公裡遠處缺乏足夠的采集數據。

互聯網資訊綜合整理

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2015年11月最新新加坡房價走勢

最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡11月私人公寓房價環比反彈微升0.6%，同比仍然下跌1.3%；成交量環比下滑2.8%，較去年同期卻已高出31.2%。中央核心區與其他核心區房價環比上升，非核心區房價則繼續下跌。


2015年11月私人公寓租賃市場則繼續面臨下滑，租金同比下跌5.6%。
 

11月新加坡重點區域房價地圖

11月新加坡第11郵區（湯申，挪威納，紐頓）與14郵區 (巴耶利峇, 芽籠) 均價繼續上漲，呈現良好勢頭。但除此之外的各大重點區域公寓均價與去年同期相比依然出現下跌。第1郵區（濱海灣，萊佛士坊）與4郵區 (港灣，聖淘沙) 年比均價下跌幅度均超過20% 。

不過在11月份，所關注的8個重點郵區中有7個區域的均價出現回升或與10月持平，以實例證明新加坡房市在本月出現反彈，持續下跌似乎有放緩的跡象。

查看2015年新加坡月度房價報告

 

 

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2015年10月最新英國房價走勢

英國最新房價走勢

英國房價10月繼續呈現上漲勢頭，英國國家統計署公布的價格指數顯示9月份全英房價同比上漲7.0%，環比略升0.14%。其中，初次購房者房價指數同比漲幅為5.9%。英國房價同比漲幅已連續三個月加速，但環比增幅呈減緩趨勢。

英國各區域房價均同比上漲。北愛爾蘭與英格蘭增長幅度最大，分別為10.3%與7.4%。大倫敦區房價同比上升7.7%。

10月英國房價地圖

與去年10月相比，英國大部分城市房屋均價仍呈現同比增長，但環比普遍出現下滑。獨立屋方面，倫敦，伯明翰與曼徹斯特10月均價同比增長3%-5%左右，劍橋受較少成交量影響，均價大漲26.5%；公寓方面，伯明翰與曼徹斯特相比去年同期有較好表現，增幅在5%-10%。不過同上月相比，除去曼徹斯特與成交量較低的劍橋，其他三個大城市的獨立屋與公寓市場10月均價普遍出現環比下滑。

10月英國重點區域均價

10月大倫敦區房價最高的區域依舊為倫敦中心區，獨立屋均價接近480萬英鎊，單元房均價也超過了100萬英鎊，較其他區域差距十分明顯。

在西米德蘭茲區域，兩大城市伯明翰與考文垂的房價較高，獨立屋均價超過260萬英鎊，公寓均價則在10萬英鎊左右，沃爾索爾房價也緊隨其後。

查看2015年英國每月房價報告

 

 

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