留美國際學生人數驟減,美國二線大學受衝擊最劇 | 美國

由於留學生人數大減影響學費收入,美國許多大學已開始進行裁員、減課、運動隊伍解散、校園報紙停刊等行動,以節省開支,其中又以二線大學受到的衝擊最劇。據悉,俄亥俄州萊特州立大學的法國號與低音號專任教授已另謀高就,該校游泳隊將解散;堪薩斯州立大學的義大利文課準備停開;中央密蘇里州立大學的校園雙周報紙決定只出網路版,以節省3萬5千美元印刷費。

根據美國國際教育協會調查美國五百所大專院校所得的初步數字,2017年秋季班,全美大學留學生人數平均掉了7%之多,有近半數接受調查的校園指出留學生人數下降。受害最烈的是中西部一些高度依賴留學生學費的二線公立大學。

以中央密蘇里州立大學而言,密蘇里州居民的學費是6500美元,國際學生學費是其兩倍,成為學校重要財源。校方表示,留學生銳減已導致該校少收1400萬美元學費。國際學生較多的電腦班被迫減少教師,學校啟動全校削減,去年秋季班該校國際學生人數減為944人,前一年則逾1500人。

兩年來國際學生人數流失近八百的萊特州立大學,被迫削減預算逾3000美元,除了義大利文、俄文、日文班減班,游泳隊今春也不復存在,即使該隊有五名成員才剛在美國冬季全國大賽中出賽,至少兩名成員表示準備轉校。

萊特州立大學校方也希望法國號與低音號兩位教授能從專任改為兼任以節省開支,兩位教授決定另覓他職。

2008年金融海嘯侵襲時,美國許多大學就曾被迫裁員減班。美國留學生從2016年開始減少,之前的十年,留學生呈爆炸性成長,美國的大專院校和教育培訓計畫現今約有100萬留學生,貢獻390億美元學費。

留學生減少來得不是時候,導致美國一些州面臨留學生、本國生雙減的雙重困境。本國生減少部分是因為20年前美國生育率下降。根據非營利教育機構美國學生情報交流研究中心,2017年本國大學生人數下跌22萬4千人。

根據研究所的調查,中印度這兩個留學生主要來源國的入學人數正在下降。許多大學的管理人員認為,美國大學目前的情況都是由於特朗普總統改革移民政策的不確定性導致。

作者:Stephanie Saul

來源:Today

編譯:Lisa Zhu

西雅圖華裔工程師成功用比特幣買房 | 美國

最近虛擬貨幣風潮吹進火熱的西雅圖地產市場。23歲華裔工程師以虛擬貨幣買入托古拉(Tukwila)壹間41.5萬美元房產,引起熱議。《西雅圖時報》報道,23歲飛機設計工程師Cary Kuo(音譯︰郭加裏)利用包括比特幣現金在內的混合虛擬貨幣購買該間物業。

Cary Kuo 用比特幣+普通購房貸款在西雅圖購買的新宅

目前很多地方的買賣雙方願意提出和接受使用虛擬貨幣交易,尤其是比特幣,例如最近邁阿密壹間別墅規定只收比特幣,去年初德州壹間物業以比特幣成交。不過這類交易方式在西雅圖屬於首見。不過欲以虛擬貨幣交易的人要註意的是,首先需以美金繳付10%首期,而非將比特幣發給賣家。

虛擬貨幣的穩定性成疑,且變化無常。郭加裏表示,要取得數字貨幣資產證明文件比較困難,因為數字資產目前沒有任何正規的銀行聲明,他花費了壹段時間才得到抵押貸款銀行的最終批準。比特幣現金現價2334美元,跌幅1.95%。

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來源:西雅圖時報

编译:Zoe Chan

责编:HY

H1-B限期步步緊逼下,美印度企業委員會發聲抗議

編者按:特朗普試圖大幅度修改H1B勞工簽證計劃,阻止數十萬名輪候綠卡的外國勞工透過申請H1B延期來獲得在美國居留的權利。2016年的H1B申請者國籍當中有八成來自中印兩國。倘新法案獲得通過,多達75萬名印度勞工會受影響,數十萬華人亦恐受影響。美國印度企業委員會對此表示強烈反對。

上圖: 2015年8月16日,壹名男子手持印度和美國國旗參加在紐約舉行的第35屆印度日。

2018.1.7  印度新德裏—— 據報道,川普正在醞釀壹個新的提案:持H1B工作簽證已經超6年且已經申報綠卡(提交140表)等待排期的人將不得以H1-B簽證資格在美國繼續工作。

美國印度企業委員會(USIBC)發言人對此表示:“這項政策表示美國不再歡迎那些正在申請永久居留並且已經在美國工作多年的高技能人士,這無疑是壹個很糟糕的決策。這個決策勢必會影響到美國的經濟和社會發展。更重要的是,這與美國希望提高其移民帶來的價值的目標是矛盾的。”

2017年12月30日,麥克拉奇報業公司華盛頓分社McClatchy DC Bureau發表了《美國國土安全部將對H-1B外國技術工人簽證進行大改動》。根據這篇報道,美國國土安全部(DHS)正在制定停止H-1B有關簽證延期的新法規。報道指出,這項措施壹旦出臺,將會影響到成千上萬的外籍員工,很可能讓他們在綠卡申請未獲得批準時無法保留原來的H-1B簽證。

據了解,這個提案事實上是在DHS部門負責人的備忘錄中就已經有了草案,是特朗普在2016年總統競選期間承諾的“買美國貨,雇美國人”計劃的壹部分。

根據目前的H-1B相關法律條例,H-1B簽證壹般給雇主三至六年的時間雇用外籍員工。此前的規定是,已經開始申請綠卡並進入排期的H-1B持有者可以無限期地續簽工作簽證,合法的留在美國工作生活。

美國國土安全部門的官員在接受媒體采訪時表示,提案中的法規“是為了給在美國的萬千來自印度的科技工作者創造壹種‘自我驅逐’,所達到的目的則是為美國人創造工作機會,開放這些工作崗位。” 受影響最大的的確是來自印度籍雇員,因為根據皮尤研究中心(Pew Research Center)的數據,印度籍申請者占了H-1B簽證中的壹半以上。

延伸閱讀

關於特朗普的H1-B政策 

1、什麽是H1B簽證?

美國移民和國籍行動準則101條第15項允許美國企業在特殊行業聘請非美籍雇員申請H1-B簽證。

2、H1B延期(H1B extension)是什麽?

H1B並非不限期的工作許可, H1B首次獲簽後可以在美國居留三年,三年到期後還可以申請延期三年,H1B簽證最長時限可在美國居留六年。

在下列情況中,可以在六年期滿後申請H1B延期:

►在H1B到期前365天內,如果H1B持有者已經申請了PERM勞工證或者I-140(綠卡申請),在等待勞工證或I-140,就可以申請六年之外的壹年延期。這樣的延期是沒有最高限制的的,只要還在等待移民申請處理,就能壹年壹年地申請延期,直到拿到綠卡為止。

►在H1B持有者的I-140已經得到批準的情況下,若由於排期倒退需要等待移民簽證名額, 在六年期滿後H1B持有者可以繼續申請延期三年,並且沒有提前365天的限制。

許多華人申請者都事先做好長遠打算,他們通常會在H-1B首個三年到期之前開始申請綠卡,這基本能確保他們在H-1B六年到期之前拿到I140批準信,即能在未來等待綠卡過程中繼續延期H-1B。

3、從H1B到綠卡的需要多久?

每個公司辦理綠卡的速度快慢有別,快的壹年,慢的可能拖到3年以後。

由於每個國家分配到的職業綠卡名額有限,來自中國和印度等移民大國的人從申請綠卡的步驟通常長達六、七年甚至十年以上。

來源:the peninsula

編譯:Lisa Zhu

中國香港房產全知道(壹)——港島西區 | 居外專欄

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之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標,不用漫無目的四處尋覓,特意為大家准備此《中國香港房產全知道系列》,逐區介紹其特性和現有盤源情況。大致會根據中國香港城市規劃為原則,再按照現時中國香港主流地產代理的慣性分區,將地域分劃為:

  • 西區/西半山、南區/中國香港仔/薄扶林、灣仔/跑馬地/銅鑼灣區、渣甸山/東半山、北角/北角半山、東區/柴灣、中半山/山頂
  • 東九龍/黃大仙至觀塘、南九龍/紅磡/九龍城、九龍塘/廣播道/何文田、西九龍/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃灣
  • 西貢/清水灣/將軍澳、新界東/沙田/馬鞍山/大埔/上水/粉嶺、新界西/元朗/屯門/天水圍、東湧/離島/愉景灣
頭炮先為大家帶來《中國香港房產全知道系列之一 —— 港島西區》。
港島西區,即上環以西沿海一帶,又稱“西環”
港島西區,即上環以西沿海一帶,又稱“西環”

港島西區即上環以西沿海一帶,又稱“西環”,橫跨西營盤、石塘咀、堅尼地城等地。西區很多建築物都富有殖民地色彩,包括被列為法定古跡的歷史建築物:西邊街36號“Ž(舊)贊育醫院主樓”、德輔道西207號、高街2號“西營盤社區綜合大樓”及已超過150年歷史位於高街9號屬哥德復興式設計的 “基督教中國香港崇真會救恩堂”。

以往的地面街道一貫只看見售賣海味和中藥材等的舊式店鋪林立,隨著港鐵港島線全線通車,令區內面貌急速改變,地產發展商加快重建物業,豪宅項目紛紛進駐,現時大部分的店鋪已被時尚西方化的食肆和酒吧陸續取締。全新景像夾雜著悠久的歷史文物和蘇豪新派的文化氣色。

港島西區建築景物一覽:

贊育醫院
贊育醫院
德輔道西207號
德輔道西207號
西營盤社區綜合大樓
西營盤社區綜合大樓
基督教中國香港崇真會救恩堂
基督教中國香港崇真會救恩堂

港鐵西延線已於2014/15年啟用,包括堅尼地城站、中國香港大學站及西營盤站,僅約 5 至6分鐘車程便搖身即可到達中環金融商業核心樞紐。中環彙聚大量跨國企業、上市公司、品牌翹楚和各國領事機構,而西區住宅正正可以吸引一群為求便捷的高端上班族、投資銀行家及一眾專業人士聚居。

港鐵西延線共設3個車站,為中國香港島西區提供鐵路服務,並且接駁中國香港島其他地區
港鐵西延線共設3個車站,為中國香港島西區提供鐵路服務,並且接駁中國香港島其他地區

另一方面,港島西區擁有優越校網,小學屬於名校11號網絡,而傳統頂尖的中學亦雲集於此,高等學府“中國香港大學”就更近在咫尺,所以此區的住宅尤其深受注重孩童教育的父母鐘愛。此外,追捧此區的又豈止自用家庭客!亦有不少投資者瞄准此區,因為租客群的質素和租金回報都相對較優勝和穩健;當中既不乏高薪要職的人士、大學教授、國際學校教職員,又有源源不絕入讀附近大學的學生們。

特別必須順帶提出的是,中國香港房產的業權基本上並非可永久擁有“Freehold”,而是由政府批出於特定期內的租賃使用權;以租借形式把土地租出業權“Leasehold”供有限年期使用;例如部分九龍界限街以北、新界地區和離島經已過了期限,須要向政府續期至2047年,期間須每年繳交地租(應課差餉租值的3%)。但港島區的地契大部分都是999年期,無形中已增加了其內在價值。

根據中國香港屋宇署資料顯示今年截至10月全港僅得14,275伙新建私樓獲批入伙許可,數字跟往年相若。現實環境是地皮稀缺,亦難再會有新填海工程建房,供應量不會突然遞增,而港島區的土地供應更是少中之少,唯一途徑只有舊區重建,以西區為例正是典範。在此區尋得一寶,保值角度來看應該算是上策。

西區近年落成的新房不少,例如縉城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星鑽、薈臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下為區內一手房和較新的二手房資料,讓各位可以更了解現時實際市況以作參考,若要尋寶也能得心應手:

中國香港港島西區一手樓盤最新資料
中國香港港島西區一手樓盤最新資料
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責任編輯:Zoe Chan

中國香港房地產專業人士Ankely Tam專欄全集

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全球化年代 去歐洲尋求“世界公民教育“

編者按——教育應是指向未來的探照燈,未來大學如何轉型是當務之急。荷蘭高等教育著重訓練思辨及解決問題的能力,行走世界、培養視野及實地關懷人類的胸襟,我們相信這才是教育的初衷。(哪國教育最好?)

2018.1.4.  《大學時報》(University Times) —— 對大學而言,吸引留住國際學生的因素有很多,除了大學的國際聲譽,學生本身的文化背景和經歷也會決定他們的選擇。荷蘭萊頓大學(Leiden University)國際關係主任Carolyn Barr在接受《大學時報》(University Times)採訪時曾表示:“擁有不同文化背景的國際學生,將他們各自的文化經驗帶入到課堂之中,可以促進彼此的瞭解,是為“世界公民教育”。

什麼是“世界公民教育”?培養對所有人的尊重,建立對共同人性的歸屬感,並幫助學習者成為負責任和活躍的世界公民。使學習者能夠積極面對和解決全球挑戰,並主動為建設更加和平、寬容、包容和安全的世界貢獻力量。這是一種公民學習的形式,使學生積極參與處理社會、政治、經濟或環境性質的全球問題的項目。

教育僅僅培養能夠閱讀、寫字和數數的人是不夠的。 教育必須充分發揮其關鍵作用,幫助人們建立更加公正、和平、寬容和包容的社會。

在歐洲國家,高等教育不僅要為學生提供國際化的學習環境以及更加豐富的文化交流,最重要的是讓大學成為真正的“世界公民教育”的課堂。

荷蘭高等教育因其質量享譽全球。根據2018年THE世界大學排名,荷蘭14所研究型大學中13所高校位居世界200強,成為全球頂尖大學密度最高地區,被評為“全球最具價值的高等教育體系”。近年來,荷蘭高校提供超過2200門全英文授課課程,其中國際商務和管理課程、經濟學、電子工程、以及建築與土木工程等最受中國學生歡迎。荷蘭也因此成為非英語國家中開設英文課程最多的歐洲國家,加上荷蘭人的英語普及率高達95%以上,因此中國學生不需要學習荷蘭語就可以在荷蘭很方便地學習和生活。

Barr表示,對於荷蘭的大學來說,招收國際學生並不只是單純的增加學校的收入,還有更多的原因。“我曾在英國和美國的學校工作,現在在荷蘭大學,我不認為擴招國際學生只是為了提高學校的收入,在全球化面前,擴招國際學生更多的是這種融合性的國際課堂所帶來的特殊經驗。”

荷蘭格羅寧根大學(Groningen University)市場營銷主管Charlotte M’Doe則表示:“與英國不同的是,荷蘭的很多大學是得到政府補貼的。所以我們大學的教職員工不會因為招募了國際學生而生活變好或者因為沒有國際學生,而生活就變糟糕。對於我們來說,我們更關注的是國際學生的文化背景給整個荷蘭教育體繫帶來的幫助。”

此外,Barr表示 “荷蘭政府希望國際學生畢業後可以留在荷蘭,而且政府也出台了各種優惠政策,為國際學生在荷蘭生活定居提供便利。”

當然,這和荷蘭這幾年不斷下降的人口也有關係。國際學生可以確保荷蘭的人口繼續增長。Barr同時表示,“未來,我們可能更多的依賴國際學生。而在2020-2030年這十年荷蘭本國的高中人數也可能會越來越少。”

蘇格蘭的阿伯丁大學(Aberdeen University)在對於國際學生的態度與荷蘭大學有些不同,儘管學校校長Ian Diamon在接受《大學時報》採訪時強調了跨文化學習對國際體驗的重要性。 

Diamond表示:“我們對那些將於2018年進入歐洲的學生有明確的規定,他們不需要支付費用。 因為英國脫歐後需要一個過渡的時間。當然,這也意味著,在這個過渡時期,世界將保持現在的狀態。 對於2019、2020和2021年的申請者來說,這些學生不需要在蘇格蘭交費。”

歐盟和非歐盟學生支付的學費是不同的,都柏林大學三一學院( Trinity)全球關係副主任Juliette Hussey博士講述了國際學生費用在大學經費中的作用:“學費的收入是大學整體資金中非常重要的一部分,主要是用於學生研究的費用。”

雖然這個策略可能聽起來很功利,但是在不同的領域,它卻可以轉化為更多的國際學生和不斷增長的可招募學生的市場規模。三一學院( Trinity) 的學生有22.9%來自愛爾蘭以外,13.6%的學生來自歐盟以外,這個數字還在不斷增長。 與荷蘭的大學相比,這些大學的國際招生人數較少,非荷蘭人(主要是歐盟學生)的平均比例為11.4%。

此外,除了學費之外,Hussey還特別說到了關於三一學院(Trinity)在2017年試行的“世界公民教育”項目,他對這個項目在當時取得的成績非常開心,並表示2018年,會持續開展這個項目。2017年,來自不同國家(主要來自中東和東南亞)的25名國際學生參與了這個項目,通過這個項目,這些擁有不同文化背景的學生,將他們的價值觀和信仰觀帶入到課堂之中,最後證明,效果還不錯。

Trinity的非歐盟學生人數不斷擴大。 自2011年以來,印度學生人數增加了417%,中國學生增加了263%。 截止目前為止,學校已經完成了94%國際學生招生目標。Hussey表示,這要感謝大學開展的“世界公民”項目。他同時認為大學商學院新設置的研究生課程也是使學生數量增加的原因。 工程、數學、科學、計算機科學碩士課程,尤其是數據科學碩士課程,特別受到國際學生的歡迎,主要是印度學生。

培養世界公民正在成為全球大學的目標。不過,招募國際學生的動機似乎對培養“世界公民”有影響。比如說,愛爾蘭大學更加依賴國際學生帶來的高額學費;蘇格蘭大學渴望國際擴張,可以為脫歐後的畢業生爭取更理想的工作條件。 雖然這兩種情況本身是不可取的,但其後果至少可以巧妙地幫助更多人瞭解大學。

居外點評:儘管我們所生活的世界越來越全球化,從英國脫歐到美國總統大選、難民危機,我們可以全面地看到全球化幾十年後打來的反衝和對全球化的誤解在不斷出現。“世界公民身份”一向都很重要,但是在當下,強調其在社會、商業和整個世界中重要性的需要更為迫切。世界公民是全球化的產物。全球化受到經濟、商業和金錢的驅動,是產品、資本、人員和信息的一種流動。而世界公民則受到身份和價值觀的驅動。世界公民們建立溝通橋樑、緩和風險、捍衛人道主義。儘管現下全球化正處於激烈的討論中,我們現在比任何時候都需要世界公民, 在國內本土教育體系尚未跟上這一世界教育的大趨勢時,將你的孩子送到上述歐洲國家留學可以是個不錯的選擇。

作者:Sophie Andrews-McCarroll

來源:University Times

編譯:Lisa Zhu

 

投資商業地產 最好不要這樣貸款!| 加拿大

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商業地產往往涉及金額較大,因此許多有意投資商業地產的朋友都會面對貸款這一問題。筆者在幫助客人投資商業地產時,也經常被問及有關貸款的事宜。雖然本人不是從事貸款業務的專業人士,但是憑借從事了多年商業地產的經驗,依然可以從一個商業地產經紀的角度給出一些普遍的建議。當然,如果您想要獲得更專業的指導和更具體的技巧,那還是一定要詢問專業人士。

以下這些都是很多投資商業地產的朋友都會犯的錯誤,甚至連很多投資老手都可能碰到這樣的問題。而這些問題,很可能讓他們錯過許多優質的投資機會。

  1. 貸款時間太晚

很多朋友會有這樣一個想法:既然我能花自己的錢來投資,為什麼還要貸款,然後付利息?

的確,每個人和每單投資都千差萬別。有些朋友的資金比較雄厚,可以為投資商業地產提供足夠的資金支持。而且並不是所有商業的投入都會高得讓人難以企及。所以如果哪位朋友覺得不用貸款也能投資成功,那自然也不能算錯。

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但是不貸款也意味著自己身邊的流動資金減少了,那會給為未來的生意帶來不必要的財政壓力,也會帶來更多不確定的風險。一旦發生什麼突發狀況,那就只能試著在短時間內獲得貸款來應急。而在這種情況下貸款很有可能會對自己不利,甚至根本無法獲得貸款。

從這點上說,早點尋求貸款,不僅僅是為了投資,也是為了規避可能帶來的風險。

  1. 貸款金額太少

和第一點類似,很多朋友不希望借太多的錢,最簡單的理由是借的越多付的利息也會越多。這種想法肯定不能算錯,而且在投資時小心謹慎,這也是對的。但是如果對一個項目的投資成本預計過低,以至於貸款過少,那就有可能讓投資人陷入一個進退兩難的困境——如果放棄,之前的投資就打了水漂。而如果繼續,就意味著可能要繼續貸款,以追加投入。而在這種情況下貸款,就像第一點中說的,同樣可能對自己不利。

有些朋友可能覺得商業地產明碼標價,想估算投資成本很容易。其實不然。比如有些朋友購置農場,那就必須考慮農具翻新和種植、飼養等生產成本。如果購置學校,那還要考慮教學設備和樓舍翻新的成本。此外,還有搬運、停工所可能造成的開支或損失。總之,預估一個支出情況。

  1. 過於關注利率

造成有些朋友可能貸款太晚,或者不敢多貸的原因就在於貸款利率。毫無疑問,貸款利率是一個相當重要的問題,但這絕不是貸款的重點。整個貸款過程中還有許多更重要的問題值得關注。比如:

  • 對方提出怎樣的貸款條件?
  • 對方提供多少款項?
  • 在還款時有多大的靈活性?
  • 一旦違約該怎麼辦?
  • 你是否需要拿你的個人資產來做擔保?

這些問題都要比貸款利率來的重要。有些朋友在貸款時沒有仔細審查這些條款,尤其是一些投資經驗不太豐富的朋友。他們可能覺得這都是些無關緊要的細節。或者說,這些條款每家貸款機構都一樣。這是個很大的錯誤。實際上,不同的貸款機構給出的條件可能千差萬別。

俗話說,天上不會掉餡餅。如果你在貸款時看到某個機構要你付的利息比別家的低,那你就更要仔細閱讀這些條款了。所以最好的辦法還是貨比三家。

  1. 還款過快

很多華人朋友可能相信這樣一句俗話,叫無債一身輕。所以在貸款後總希望自己能趕緊把欠債還清。當然,借了錢肯定得還,減少負債肯定也是一件好事,但有時候過於著急地還貸可能並不是一個明智之選。理由同樣是,這樣可能會造成資金短缺。或者,這些錢僅僅用來還債,可能還不如拿來繼續投資,這樣反而能獲得更多利潤。

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當然,這不是說不完全應該趁早還清貸款,而是說在做選擇前需要進行仔細比較。可能造成資金短缺的風險,或者如果用於繼續投資所可能帶來的利潤,較之提前還清貸款所節約下的利息成本,究竟孰重孰輕。如果你覺得此刻繼續投資,或者手上留點活錢對你更加有利,那就別急著還債。

  1. 沒能說服銀行

一個優秀的商業地產的經紀,往往都能發現許多具有投資潛力的暗盤。投資者也往往能認識到這些暗盤的價值。但是如果是一些投入比較大的項目,如果投資人不能獲得貸款,那依然會坐失良機。

其實要獲得貸款並不是特別困難。首要的問題就是講明這一投資的價值與機會所在,以及如果你取得貸款,你將如何運用這筆款項。在商業地產方面,最重要的是讓對方相信你的判斷是准確的,並且你有能力及時還款。

  1. 財務狀況混亂

有時候,投資商業地產的主體有時候並不是個人,而是一家公司。比如要買一處新的酒店、學校,甚至一棟辦公樓。這時候作為經營者,對於自己公司的財務狀況就一定要十分注意。有些朋友可能在中國經營生意十分成功,但是因為不熟悉加拿大的財務制度,同時又因為工作繁忙,所以財務狀況略顯混亂。這在貸款時是很致命的。

保持一個良好的財務記錄在加拿大相當重要,包括年終的財務報表。而一個凌亂的財務記錄不僅可能讓自己對企業的情況造成誤判,在貸款時也會讓你無法提供有效的文件,或者讓信貸機構懷疑你的經營管理能力,以至於根本無法獲得貸款。

避免這種情況最好的辦法就是雇佣一個專業的會計,同時選擇一位專門從事財務管理的顧問。這是管理公司財務的需要,也是能獲得貸款的保證。而且就像我們曾經在《海外商產投資101:搭建決策顧問團隊秘訣》裡所紹過的,一名優秀的財務顧問本身就是一個商業地產投資團隊中不可缺少的人物。

責任編輯:Zoe Chan

 

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限購令下的新西蘭房市:房價漲 建房速度加快 | 新西蘭

目前建築業的規模達到了創紀錄的水平,有17萬人在其中工作。

在限購政策下,新西蘭房產投資變難。2018年,新西蘭的房地產行業可能會受到政府在基礎設施方面的大力推動,以及從政府資源管理法的改革中受益。

物業委員會(Property Council)首席執行官Connal Townsend對新系統抱有很高的期望。

他表示,政府將非常重視推動基礎設施的建設,以及改善建築和資源許可的同意程序。房地產行業每年為新西蘭國內生產總值(GDP)貢獻了834億紐幣,相信2018年,房地產行業對經濟的貢獻會重振。

Townsend 說,“過去六個月,房價出現了小幅下跌。雖然我不確定明年房價是否會強勁增長,但一定會有所增長的,這個行業的整體表現仍然是很不錯的。”

房地產專業諮詢公司RCG的副總裁John Polkinghorne表示,目前建築業的規模達到了創紀錄的水平,有17萬人在其中工作。“進一步擴大規模確實存在挑戰,重點必須是提高生產率。”

他也指出,2018年,將會出現明顯的地區差異:如基督城的房價過高,最終可能會導致住房供應過剩;而許多其他城市的住房短缺問題依然存在,奧克蘭將需要數年時間才能解決這一問題。

預計2018年新西蘭房市的建設速度將加快
預計2018年新西蘭房市的建設速度將加快

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房地產公司高力國際(Colliers International)對2018年新西蘭房市的預測:

• 新西蘭投資集團將成為農場土地的主要買家。海外買家將轉而購買城市資產,一方面是由於具有吸引力的回報,但還有一部分原因是工黨政府的新法案,限制將5公頃以上的農場土地出售給海外人士

• 奧克蘭和惠靈頓額外的寫字樓供應,不會削弱強勁的資本價值,也不會增加租金。資金投資管理者/聯盟(Syndicators)和海外基金將繼續成為大量城市中心物業的主要買家,因為國內機構難以在目前的價格水平上購買。

• 工業物業投資者在2017年表現出的高度信心將證明是合理的。 投資者可以期待更多的租金上漲和穩定的收益率,特別是在主要中心地區。

• 越來越多的網上零售活動,將增加零售物流供應商的倉庫需求。

• 增加員工成本,降低移民數量,將開始讓零售商們擔心。這將特別影響到餐飲行業的人。然而,這些措施的滯後效應和持續的正面的消費者信心,將推遲給2018年帶來的負面影響,而強勁的旅遊業增長將抵消旅遊熱點的上述影響。

• 在一年內,全國房價中位數將比現在高,對房屋的基礎需求依然強勁。

• 政府的限購令將調高住房供應量。

• 政府的一些政策,例如一年的免費高等教育、減少移民等,將影響培訓或引進更多的勞動力,短期內建築成本通脹不會消失。

官方現金利率可能要到2018年底才會上漲。在高需求的環境下,優質物業的短缺是一大問題所在。

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來源:新西蘭先驅報中文網
責任編輯:Zoe Chan

今年新加坡新私宅單位料突破一萬!買家選擇多 | 新加坡

三家房地產咨詢公司中,高緯環球預計市場全年將推出的新私宅單位超過1萬1000個,世邦魏理仕則認為會超過1萬2000個,高力國際的預測更高達1萬5000個至1萬6000個。

新加坡私宅市場買氣旺盛,發展商今年預計將推出超過1萬1000個單位,標志著新私宅單位五年來首次突破一萬大關。

接受《聯合早報》訪問的三家房地產咨詢公司中,高緯環球(Cushman & Wakefield)預計市場全年將推出的新私宅單位超過1萬1000個,世邦魏理仕(CBRE)則認為會超過1萬2000個,高力國際(Colliers International)的預測更高達1萬5000個至1萬6000個。

世邦魏理仕研究部主管沈振倫指出,隨著私宅價格持續上揚,發展商可能延遲或分階段推出新項目,以便調高售價。因此,雖然今年新私宅項目眾多,最終推出的新單位數量可能與去年相差無幾。

高緯環球研究與咨詢部主管李敏雯說,若不包括執行共管公寓(EC)在內,今年預料約有18個主要私宅項目推出,比去年的九個多出一倍,其中近四成都來自集體出售項目地段。

去年第一波集體出售的私有化中等入息公寓地段重新發展後,今年將推出市場。其中,後港的Rio Casa重新發展為擁有1400個單位的公寓,預計是全年規模最大的新私宅項目。友諾士雅苑(Eunosville)也會發展為擁有上千個單位的項目。

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高力國際新加坡研究部主管宋明蔚也指出,過去兩年的標地熱潮,預示今明兩年推出的新私宅數量會大幅增加。由於去年的集體出售交易主要集中在下半年,今年下半年推出的新項目應該會比上半年多。

今年第一季推出的新私宅,包括西海岸谷的Twin Vew、裡峇峇利的8 St Thomas和女皇鎮瑪格烈通道(Margaret Drive)地段的項目。這些項目預計都會在農歷新年後推出。

在眾多新私宅項目中,李敏雯最看好友諾士雅苑、順福雅苑和柏魯馬路(Perumal Road)地段。

她說,這些項目靠近地鐵站,周圍近年來也少有新項目推出,如果定價合理,應該會受到買家青睞。

隨著高檔私宅市場回彈,宋明蔚認為銀峰(New Futura)和8 St Thomas等位於核心中央區(CCR)的豪華公寓,今年的表現應該會不俗。在中檔私宅領域,她看好比達達利綜合項目和友諾士雅苑。由於EC供應即將見底,今年唯一的新EC項目Rivercove Residences預計也會大受歡迎。

市區重建局前天發布的預估數據顯示,新加坡私宅價格去年上揚1%,扭轉2016年3.1%的跌幅。宋明蔚預計今年全年私宅價格會上揚5%,但她仍建議買家在購房前三思而行。她說,隨著今明兩年眾多新私宅推出,買家擁有充裕的選擇空間。

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發展商劉景發推出兩個永久地契項目

沈振倫也認為,美國加快加息步伐,新加坡房貸也會水漲船高,這可能影響投資者購買能力。“為確保新私宅銷量,發展商不太可能抬高整體價格,但可能縮小單位面積,導致新私宅尺價上揚。”

新加坡發展商劉景發(Low Keng Huat)明天(1月5日)推出位於武吉知馬上段羅弄吉士美(Lorong Kismis)的有地私宅項目Kismis Residences和 TRANQUILIA@Kismis。

這兩個永久地契項目相鄰。Kismis Residences擁有31個單位,面積介於4700至5500平方英尺,價格從415萬元起跳。TRANQUILIA@Kismis則有七個分層地契共管排屋(strata terrace unit),面積介於4359至5597平方英尺,價格從352萬元起跳。

銷售代理之一ERA產業透露,去年12月預售期間,Kismis Residences已售出九個單位,TRANQUILA@Kismis也有兩個單位已找到買家。

 

來源:聯合早報
責任編輯:Zoe Chan

房貸新規已生效 2018年溫哥華房市開局不易 | 加拿大

2018年1月1日起,加拿大金融機構監管方OSFI的“壓力測試”房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房(即首付至少達到20%)的民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款。專家認為,該政策在抑制購買力、降低房市風險之余,可能會進一步推高房產買家對公寓和城市屋的需求量。

新政規定,無保險貸款購房者需證明有能力承付個人所獲現行利率上加2%的貸款利率,或加拿大央行的五年期固定利率,二者中以較高利率為准。但與同一貸方更新現有貸款時,無需進行此壓力測試。

更嚴格的房貸新規則旨在保障借貸雙方。“更高的利率標准意味著以相同的收入,你將借到更少的錢,”UBC房地產經濟學家薩默維爾(Tsomer Somerville)說。以前,只有保險借款人才必須通過“壓力測試”。

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1月1日起加拿大房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款
1月1日起加拿大房貸新政正式生效,要求無保險貸款購房民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款

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新政影響程度不一

溫哥華地產經紀克裡斯·瑞恩(Chris Ryan)對CBC表示,首次購房的年輕買家是遭受新政衝擊最大的購房群體,而獨立屋則是受影響最大的房產種類。“那些想買250萬的房子的人,現在就要把目標下調到190萬左右。所以每個人的(購房能力)都會下降一些。”他說。

加拿大人的債務水平達到了歷史最高水平。“雖然這對於借款人,特別是年輕人來說是困難的,但是聯邦監管機構希望在危機發生前就注意大局,采取行動,“薩默維爾說。

賣家也將受到衝擊

瑞恩還指出,在壓力測試新政之下,購房者會傾向於能產生更多租金回報的房產,例如包含地下室套房的獨立屋。“那些沒有套房或後巷屋的獨立屋會變得更難賣一點。”他說。

地產專家還預測,隨著房產買家購買力下滑,價格偏低的公寓和聯排別墅市場將面臨更大的需求量。

加拿大房貸新政正式生效,預計公寓將面臨更大的需求量。圖為居外網上出售的溫哥華1臥1衛全新公寓,帶高端裝修
加拿大房貸新政正式生效,預計公寓將面臨更大的需求量。圖為居外網上出售的溫哥華1臥1衛全新公寓,帶高端裝修

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加拿大央行在2017年末指出,城市家庭債務過高和房市過熱依然是加國經濟面臨的最大風險,出台壓力測試新規即意在緩解這一風險,但其實際效果仍有待觀察。

 

原文來源:CBC News
責任編譯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

在美國想買第二套房 小心新稅法設限多 | 美國

美國《世界日報》刊文稱,如果你在美國打算買第二棟房子,可能要重新考慮,因為剛通過的稅改法案一旦實施,擁有第二棟房子的扣減在2018年將改變。

稅改把可扣減利息的房貸,從100萬元(美元,下同)降至75萬元,這項限制適用於所有房子。但是於今年12月15日以前購買的房子,可扣減利息的貸款仍為100萬元。

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在美國想買第二套房 小心新稅法設限多 | 美國
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稅務專家史特芬 (Tim Steffen)指出,若你已有75萬元房貸,打算明年買第二棟房子,你將不能扣減新房貸的利息。若你的房貸較少,例如是60萬元,多達15萬元的新房貸可扣減利息。

另一項稅改,是目前和新房屋淨值貸款的利息扣減被除去。史特芬說,這項扣減完全取消。

房地產網站Zillow顯示,根據目前的稅法,44%的房子值得讓屋主以逐項列舉的方式,申報房貸利息扣減。但是新稅法實施後,值得用這項扣減的房子預測將減至14.4%,最大的原因是標準扣除額幾乎提高一倍。
 
購屋者也應注意,新法可能在一些房市導致房價下滑。會計師韓納尼(Eric Hananel)認為,第二房屋市場將受更大影響,他勸告有意買第二棟房子的人,先觀察新法如何影響市場。
 
Zillow指出,房價最可能改變的市場,是居民最可能申報房貸利息扣減的地區。效應最明顯的地區將是昂貴的海岸房市,其他多數市場則維持穩定。
 
Zillow列出第一年房貸利息高到應申報利息扣減的十大郡縣:紐約州紐約郡;加州舊金山縣;加州聖馬刁縣;加州聖塔克拉拉縣;加州馬連縣;紐約州國王郡;紐約州皇后郡;加州阿拉米達縣;紐約州威徹斯特郡和夏威夷州茂宜郡。
 
 
來源:中國新聞網
 
責任編輯:Shelly Du