導語
時間進入到2017年, 普華永道公布“世界機遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,倫敦以1477高分再度蟬聯全球機遇之都榜首!
經歷了脫歐、基本利率下調、提前大選等一系列的諸多政治和經濟變化後,倫敦作為長期以來的投資熱門城市,其未來的發展和規劃又有哪些新的方向?
而對於投資者來說,又該如何在這一區域發掘新的投資窪地,在英國大選之際成功搶占下一個金融中心,把握倫敦未來10-20年發展的風向標?本文將列舉2017年倫敦市場中表現活躍、極具升值潛力的十大地區,供投資者們進行參考。
1、Canary Wharf
倫敦第二金融城 東擴計劃核心區
金絲雀碼頭(Canary Wharf)是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物區,坐落於倫敦道格斯島(Isle ofDogs,又譯“狗島”)的陶爾哈姆萊茨區(Tower Hamlets),位於古老的西印度碼頭(West India Docks)和多克蘭區(Docklands)。英國最高的三棟建築均坐落於此—— 235.1高的第一加拿大廣場(One Canada Square,亦稱“金絲雀碼頭塔” Canary Wharf Tower)、第八加拿大廣場(8 CanadaSquare,亦稱“彙豐銀行塔” HSBC Tower)和花旗集團中心(Citigroup Centre),它們均高199.5米。
金絲雀碼頭( CanaryWharf)正在成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興CBD。 國際銀行業的兩大翹楚彙豐銀行和花旗銀行已經在該區域內的兩座標志性建築內落戶。今年5月啟用的伊麗莎白線(Cross Rail)金絲雀碼頭(Canary Wharf)車站購物休閑中心,成為倫敦基礎設施建設的又一成功典範。伊麗莎白線( Cross Rail)即將於2018年開通,勢必推動金絲雀碼頭(Canary Wharf)區域成為倫敦最具朝氣和活力的綜合商住區之一。
在金絲雀碼頭(Canary Wharf)眾多的摩天大樓中,許多銀行的總部、分部和商業巨頭的總公司——彙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行以及英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現公司、摩根大通,以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等就在這裡落戶 ,僅員工就有8萬之眾。
2014年7月,金絲雀碼頭(Canary Wharf)獲得了東擴的規劃批准。2.0時代呼之欲來。規劃包括建造30棟樓宇,總共45.5萬平方米建築面積,其中包括17.6萬平方米商業寫字樓以及3,100套住宅。預計2018年底一期完工交付。 受益於其金融中心的地位、優質的商業配套和完善的交通設施,金絲雀碼頭(Canary Wharf)成為了 大受熱捧的居住選址。過去十年,金絲雀碼頭( Canary Wharf)周邊兩平方公裡範圍的居住人口增長了89%。未來十年,此處人口將繼續持續增長。
2、Shoreditch
復古時尚氣息邂逅倫敦“硅谷”
在BBC的網站介紹中,對Shoreditch的描述是“很酷”、“富有個性”、“trendy(時髦)”、“hip(時尚)”、“funky(時髦)”等等,同時也提到這裡是很多倫敦流行發式的發源地,例如貝克漢姆曾一度擁有的Mohawk(莫霍克)發型。事實上,講起Shoreditch這個區域,不是幾個形容詞就能概括的,也不是“非黑即白”那樣一目了然的。
這個區在過去20年經歷了大規模的改造,土地和房產價格水漲船高。從 1996年開始,Shoreditch成了最受歡迎的倫敦時尚聚集地的代名詞,這個過程與英國整體的經濟形勢變化緊密相連。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital這樣的新興公司都把總部建在了Shoreditch。在新工黨領袖布萊爾首相的直接推動下,英國自1998年正式提出“創意產業”這一新概念,創意產業跟隨著老牌金融業,躍升為被寄予厚望的新經濟增長點。
據 CBRE的於2016年發布的《City and Fringe》報告,自2010年起,Shoreditch的平均房價增長了60%,房價年增幅9.8%。隨著大批職業精英的湧入,Shoreditch的租房市場也得以迅速增長。在2001年至2011年,該地區的私人租賃市場增長了154%。
從2000年以來,越來越多的新興互聯網企業聚集於此,增長勢頭迅猛,即使在2008年經濟危機期間仍保持不錯的發展速度。這個由諸多科技公司和初創企業自發成長起來的大本營,以哈克尼(Hackney)和伊斯靈頓(Islington)交界處的“硅環島”(Silicon Roundabout)為中心的周圍地區有很大潛力。
為了讓這自發的產業集群更具規模,2010年,政府投資4億英鎊,將包括奧林匹克公園和哈克尼(Hackney)的部分區域在內的東倫敦建造成高科技產業中心,命名為“東倫敦科技城”,制定優惠政策並確保把新建築的一部分空間用作創業孵化區,如今的倫敦科技城已然成為歐洲成長最快的科技中心。
3、Greenwich
倫敦皇家自治市 泰晤士河 的東方門戶
格林威治,一個兼具歷史和地方風情的小鎮,也是倫敦在泰晤士河 的東方門戶,同時也深得英國皇室的青睞。2010年,英國女王伊麗莎白二世宣布,格林威治成為擁有第四皇家自治市的區域,與肯辛頓、切爾西和梅菲爾等傳統富人區齊名。 毫無疑問,第四皇家自治市區的代號已進一步鞏固、提升了格林威治的區域價值。
根據Halifax的數據,在格林威治的皇家自治市內(Royal Borough),從泰晤士河 畔的伍爾維奇(Woolwich)至新埃爾特姆(New Eltham),平均房價從 2013年11月到2014年11月底的12個月間,漲幅高達24.6%,是英國整體住宅市場漲幅8.5%的近三倍。
與此同時,英國國家土地注冊管理局(Land Registry)統計數據表明,格林威治區在過去的一年中漲幅也高達 16.9% ,且據專家的保守預估,5年之內,倫敦格林威治租金將增加22.8個百分點。 由此可見,倫敦格林威治房價增長無疑將會領跑倫敦,投資熱度超過倫敦市中心。
4、VBNE
西南部重點規劃區域 得天獨厚的新使館區
VBNE地區(即Vauxhall,Battersea 和 Nine Elms)地處倫敦西南、泰晤士河 南岸,毗鄰切爾西、富勒姆和溫布爾頓,是倫敦西南富人區中的價格低窪區 ,整個區域因著名的倫敦市保護建築和地標之一的巴特西發電站(Battersea Power Station)而聞名,其不到一英裡開外便是英國議會和政府。
在2012倫敦奧運閉幕演出的時候,巴特西發電站曾作為最能代表倫敦的六個建築形像之一出現在舞台上。近年,碧昂斯的新曲發布會、ATP巡回賽年終總決賽慈善晚會等英國許多藝術展覽、影視發布會都選擇這裡作為場地。
Posted on 09/11/17 Monday 06/05/19 Wednesday Author ZoeChan Categories Special Investment Column , Tencent , tencent-special-investment , UK Investment Column Tags 伦敦 , 投资地点 , 泰晤士河 , 英国 , 金丝雀码头
在澳洲,政府壹向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持,其中壹項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產,以此作為個人投資組合的壹部分。那麽,海外買家在澳洲申請買房貸款可以得到哪些政策支持?貸款的註意事項?貸款的具體流程如何?如何還貸?這都是我們必須去了解的,下面跟著居外壹起去看。
壹、海外人士能不能在澳洲申請貸款?
有意置業澳洲的中國買家非常關心能否在澳洲貸款呢,答案是肯定的。在澳洲,政府壹向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持,其中壹項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產,以此作為個人投資組合的壹部分,所以海外人士可以在澳洲申請貸款。
首先,妳在澳洲買房時可以享受到和澳洲本地居民同樣的政策,即國民待遇。唯壹需要多辦的壹個手續就是須經澳洲海外投資審查局( FIRB)的批準,只要買房人不是澳洲政府認為有損國家利益的人士,所買房產不是澳洲歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業,通常都會在兩周之內批準。除此以外,對海外人士沒有其他特殊限制,以此來看,對於海外購房者的要求是非常寬松的,在哪兒買,買什麽,買幾套都可以自由選擇。
其次,澳洲銀行對海外客戶同樣是積極支持,客人只需要提供簡單的文件,如護照、駕照復印件,收入證明信,買房合同首頁就可批出房價70%的貸款,有些項目、有些客戶更可批出高達80%的貸款。而且利率和產品功能和澳洲本地客戶完全壹樣。
第三,澳洲發達的金融業令海外投資人士如虎添翼,有些支持甚至在其自己國家都不能享受到。如允許客戶在前五年內只付利息,本金可以暫時不付,使貸款投資的客戶輕松實現 “以房養房”;房子升值後,不必賣房,只需簡單地做個再評估,就可以把增值的部分兌現,“死錢變成活錢”,實現滾動投資,非常方便。
二、在澳洲買房貸款時需要哪些證件?
根據貸款機構不同,金融產品不同,所需材料各有不同,對於海外人士而言,實際上操作手續也很簡單,主要提供以下材料:護照駕照、銀行卡以及最近6個月的流水賬單、信用卡、收入證明等。
三、在澳洲買房貸款的流程是什麽?
澳洲買房當地人包括公民和綠卡持有者,留學生和普通外籍人士買房的制度是不同,但是流程基本相同,下面我們來看看壹看在澳洲買房貸款的流程。
四、中國貸款買房和澳洲貸款買房有什麽區別?
和國內不同,澳洲的金融機構對於房屋貸款可以提供高於80%的貸款比例,有些金融機構甚至可以貸到100%。但是對於高過80%的貸款,您必須繳納壹定比例的抵押保險。這是壹筆不小的開支。
自住房屋/ 投資房屋貸款: 與國內不同,澳洲房貸利率按照買家購房用途而分為自住房屋貸款和投資房屋貸款2種,投資房屋貸款要略高於自住的。通常,國內買家在澳洲買房並辦理房貸的話,由於不常住,而被認定為投資用途購房,適用於投資利率。
還息不還本: 這種還款方式是中國沒有的,選擇這種貸款方式,貸款人可以在5年內,每次還款只還利息不還本金,數目較低,到期滿時壹次性付清本金。可清楚看到,這類還款方式更適合以投資為目的房產投資者,投資者期望房產快速增值,在三到五年內,房屋價值快速增長,壹旦達到投資期望值,就轉售獲利。整個投資期間,投資者只需支付很少部分的利息,就能完成投資。
五、澳洲買房貸款常用的銀行
由於大量說中文的海外人士到澳洲買房,所以澳洲很多銀行都建立了專門的中文網站,身處中國的客戶也可以登錄該網站。網站大大方便了說中文的客戶,雖然他們在澳洲工作生活,同時也會說英文,但申請房貸是件復雜的事情,市場上有千款不同類型的按揭貸款產品,他們都具備不同的收費和特點,用中文介紹這些產品,能方便說中文的客戶提出問題,下面就跟著居外來了解下,在澳洲中國人用的比較多的幾家銀行。
中國銀行澳洲支行(bank of China Australia)
中國銀行是我們中國人自己的銀行,很多去澳洲買房人士都會選擇此行,而且中行計劃兩年內將在澳房貸業務擴大壹倍,並為當地人提供更多住房貸款,希望將房貸業務覆蓋到更多非華人人群。
西太平銀行(Westpac)
是澳洲第壹家銀行,也是澳洲最大的銀行之壹,能接受非澳洲居民,是廣大華人市場較受歡迎的銀行之壹,也是唯壹壹家換外匯不要手續費的銀行。它的網上銀行系統也非常全面,可直接進入它的系統進行生意結算,外匯對換,海內外付賬,股票交易等。
聯邦銀行(Commonwealth Bank of Australia)
是目前澳洲最大的銀行,分部面最廣的銀行之壹,資金雄厚,其地位好中國的中國銀行,是唯壹可以申請留學生信用卡的銀行,同時它的網上銀行系統也非常全面,可直接進入它的系統進行生意結算,外匯對換,海內外付賬,股票交易等。
六、在澳洲辦理貸款應該註意什麽?
在澳洲辦理買房貸款時要註意壹些瑣碎的事情,其中比較重要的是買房貸款必須要有專業機構進行預貸評估,必須經過澳洲海外投資審查居的批準等。
七、關於澳洲買房貸款常見問題
Q: 我的房貸審批需多久才可以通過?
A: 絕大部分金融機構將會給予以下3種批復中的壹種:
預批(pre-approval):2-3工作日,有助於在尋找房產過程中的客戶
有條件性批準(conditional approval):2-3個工作日
正式批準或無條件性批準(formal or unconditional approval):2-7個工作日(取決於房產價值的評估情況)
Q: 提前償還貸款是否會產生額外費用?
A :壹般而言,標準的浮動利息貸款都可以提前還款,並不需要支付額外費用。由於貸款產品的多樣化,部分低息和固息貸款對於提前還款收取額外費用,建議在申請不同貸款產品之前咨詢貸款顧問。
Q :我的住房貸款比例可以達到100%麽?
A :壹般來說,您需要準備至少物業價值的5%左右首付。在某些情況下您有可能借貸物業價值的100%,例如當您可以提供額外的物業作為抵押時或者有家人可為您擔保時。具體情況,請咨詢專業的貸款顧問。
看完以上關於海外買家在澳洲買房辦理房貸的介紹,妳如果有這方面的需求,歡迎來電或來信資訊,居外網專業服務將給妳提供滿意的答復和專業服務。
居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章 。
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澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民 會選擇在澳洲 “安居樂業 ”,市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲 經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角,因此許多人在如何做盡職調查(Due Diligence)或如何在澳洲 經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。
一般來講,“盡職調查 ”是指簽署生意 買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民 未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。
因此,法律 專欄的《新移民 經商必讀( 1-4 )》 專題旨在幫助新移民 了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點,包括購買生意 的事項,闡述籌劃商業談判的重要性,介紹您可能購買經營的不同生意 類型,以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章 :
新移民經商必讀(1) 澳洲 生意 買賣盡職調查80 問
新移民經商必讀(2) 如何選擇澳洲 企業結構與名稱、商標注冊
新移民經商必讀(3) 澳洲租用商用物業盡職調查
新移民經商必讀(4) 澳洲企業雇佣關系與合作外包
以下與大家分享《新移民經商必讀(3) | 澳洲商用物業(店鋪)承租指南》 :
簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律 約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前,您應該全面了解合同中所列條款和條件,以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律 意見。
一、租約簽署前的房東聲明與盡職調查
房東必須至少在租約生效前七天將出租人(房東)信息公開聲明交給承租人, 該聲明中須列出有關店鋪和租約的一些重要事實。承租人必須在收到該聲明後七天之內將承租人(租客)信息公開聲明交給房東。
仔細閱讀房東的信息公開聲明,檢查其中是否包括協商過程中達成的所有協議及任何許諾。在承租人信息公開聲明中記錄下所有房東或房東代理向您做出的口頭承諾。如果不理解或不同意房東的聲明,則要立即通知房東。如果需要的話,向房東再要一份新的信息公開聲明。
在承租人聲明中一定要寫入任何房東曾說過的有關店鋪的你認為重要的信息,如房東說過的有關以下方面的話:
途經貿易額;
承租人組合;
房東打算做的任何工程;以及
你享有銷售某種特定產品或服務的唯一零售商的權利。”
二、租約簽署時所須知的重點條款解釋
三、租約的相關主要費用
四、租約的爭端與解決
參考與更多閱讀:
http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
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