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售房量達新低房價增長放緩 | 英國

英國皇家特許測量師協會（Royal Institution of Chartered Surveyors，Rics）的數據顯示，由於市場上的房屋數量跌至新低，房地產市場已進壹步放緩。

超出13%調查對象表示，在3月份新上市房產數量在下跌而不是上升,房地產分支機構平均只有43個未出售房產。

Rics市場調查發現，房市交易活動低迷，且銷售也保持在較低水平。

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售房量達新低房價增長放緩 | 英國 — 由於市場上的房屋數量跌至新低，房地產市場已進壹步放緩

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除了售房量的下降，房價走勢也不樂觀。英國統計局在11日公布的數據顯示，2月份英國房價同比增長5.8%，漲幅高於1月份的5.3%，但仍低於2016年7.7%的平均增長率。

根據英國統計局的數據，2月份英國房屋均價升至21.8萬英鎊，比去年同期增長1.2萬英鎊，比1月份上升2千英鎊。

倫敦房價仍居於英國各地榜首，均價達到47.5萬英鎊。英格蘭東部地區同比增長率達10.3%，為全英最高。

地產公司Garrington Property Finders首席執行官Nicholas Finn表示：“我們很高興看到房價增幅的溫和上升，但這並不代表地產市場保持健康，只是供應缺乏的癥狀而已。”

“許多地區掛牌出售的住宅數量依然非常有限，皇家測量師協會報告稱其數量已連續12個月停止增長。”

Rics調查顯示，對於未來12個月內房價上漲前景的積極性，沒有之前民意調查時高。超過24%調查對象預計房價上漲而非下跌，低於2月份的37%。但存在壹種共識，房價上漲程度將低於此前預期。

Rics調查提供了有效的市場快照，且是未來價格變化的風向標。

倫敦房價下降已有壹段時間，但還是有好消息，超出14%的倫敦調查對象預計在12個月內房價會更高，而不是更低。由於房價下跌吸引了購房者，因此購房者對倫敦的興趣也開始在增加。

Rics首席經濟學家Simon Rubinsohn稱:“倫敦中心區的高檔住宅仍面臨壓力，而壹般住宅市場數量仍不足，包括租金也受影響，由於供不應求，距離倫敦較遠地區的租金通常會更高。目前很難看到任何改變市場的動力，交易水準持平也反映了房市狀況。”

雖然壹些地區的銷售量確實增加了，如威爾士、蘇格蘭和北愛爾蘭，但還是被其他地區的低銷售水平超過。調查對象表示，預計交易水平仍較低。

Mortgage Advice Bureau貸款業務主管Brian Murphy稱：“市場已形成壹種水平，除非消費者信心徹底改變,否則在未來幾個月將形成蕭條市場。這本身也許不是壹個消極情況，總體形勢平靜和穩定可能會受益很多，尤其是在當前的政治和經濟情況。”

本月早期，Halifax的數據顯示，3月份英國房價同比上升了3.8%，增長率低於2月份的5.1%，更遠遠低於壹年前10%的峰值。種種跡象表明英國房價增長正持續放緩。

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（據英中時報）

新財年第壹講：住房政策全解讀 | 英國

今天的專題是進入新財政年度的第壹期。我們就利用這個機會為大家溫習壹下已經宣布多時，但是剛剛開始實施的對Mortgage Interest Relief限制。然後再次解讀壹下今年年初開始實施，同樣對Buy to Let（BTL）房東影響巨大的按揭貸款Stress Test新政策。

首先，Mortgage Interest Relief政策雖然幾天前才開始真正實施，但是卻早在BTL如火如荼的2015年就發布了。

簡單地來說，新政策對個人房東實施歧視性稅收對待。如果房東的個人收入超過40%個稅稅率檔就將不能把按揭利息全部作為支出抵扣被稅收入。

隨著時間的推進，這個政策實施的壹些細節逐漸明確，我們也曾經不止壹次為大家更新過最新消息，並且解釋過可能造成的影響。比如我們原先沒有估計到房租總收入會在扣除哪怕是縮水了的利息支出之前直接計入房東個人收入。這樣的話幾乎肯定會把很多房東直接推到40%甚至更高的稅檔，影響到壹些社會福利等等的申報。

雖然海關稅務總署（HMRC）在線self assessment的算法還無從而知。但是很多大機構都已經發布了比較明確的演算流程。我今天就借花獻佛給大家看壹下著名的mortgage broker John Charcol給出的算法。寫得還是挺清楚的。要點就是：

1. 房租收入減去可抵扣支出（比如中介管理費，水電煤等等。由於和新政前沒有變化。簡單起見演算裏忽略）全部計入房東個人收入，合並其它個人收入（比如工資）征稅。

2. 無論房東實際邊際稅率多少，按揭貸款利息壹律按照20%的稅率抵扣。

3. 新政從2017/18到2020/21財政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二個話題是我們以前也介紹過的從今年起，BTL按揭貸款的stress test要求提高到了5.5%和125%標準。也即是說銀行要求房東的租金收入必須至少能夠償付按照5.5%計算的按揭貸款利息的1.25倍。實際上很多銀行已經提高到了1.45倍的要求。這無疑大大增加了房東貸款的杠桿比例，從而影響了房東的收益率。

先在我給大家看壹張圖。這是某壹家按揭機構給出的stress test要求：

不知道大家有沒有發現兩個問題：

當按揭產品是五年期或者更長時間的話，沒有5.5%最低利率的要求。而是可以采納實際利率。

使用limited company構架貸款的話，銀行要求的interest cover比例比個人房東要低。僅僅使用政府規定的125%下限。

總結壹下，我們今天踩著時間點炒冷飯加了點新料。得出的結論是：

個人房東從這幾天開始從稅收上很可能要收到損失，而用公司構架則不受影響。
個人房東按揭貸款杠桿受到限制，而公司受到的限制比個人房東要小。

（英中時報）

數字銀行1.29％房貸利率創新低 | 英國

英國手機數字銀行Atom近日宣布壹款五年期的房貸產品即將上線，最低固定利率只要1.29％，打破了目前市場上最低的房屋貸款利率。

成立於2014年的Atom是英國首家完全基於手機APP運營的數字銀行。用戶可以在手機上完成賬戶的申請、業務的辦理和後續管理等。

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Atom於去年年底宣布將進軍住房抵押貸款市場，將就承包商、貸款、購買、再抵押、產權共享、物業建設等多方面為用戶提供壹系列的廣泛服務。
據悉，向Atom銀行申請1.29%的貸款時，申請人需要支付60%的貸款房價比（LTV），以及900鎊費用。這是迄今為止最低的五年期固定房貸利率。

其他五年固定利率貸款還包括：60%LTV,無費用，利率1.64%；75%LTV，900鎊手續費，利率1.34%；無手續費利率為1.74%。最高LTV為90%，手續費為900鎊，1.99%的利率，以及免手續費2.44%的利率。

Atom銀行的零售抵押貸款總監Maria Harris表示：“這壹舉措是前所未有的，對我們來說將它提供給客戶，是非常重要的。我們能夠通過減少抵押貸款的數額來幫助人們長期改善財務狀況。”

Atom銀行的交易適用於那些想要重新按揭或購買新房的客戶。提前還貸費用將與銀行其的他五年期貸款壹致。也就是說，如果貸款人提前償還，第壹年則將被收取未償還部分的5％作為費用，第二年將收取4%,第三年和第四年為3% 最後壹年為2%。

據悉，該房屋貸項目將於4月12日上線，並只在指定時間段開放申請。

相關資訊：英國房價增長率上升但仍低於2016年均值

（據英中時報）

2017第壹季度：聚焦商業休閑地產市場 | 英國

目前英國休閑地產市場的現狀令人較為困惑。壹方面，由於該行業的安全收益特性，投資者對其抱有極大熱情，但又止步於未來市場的存量短缺。另壹方面，盡管租戶和買家需求依舊強勁，但有明確跡象顯示該市場處於逆風情況，運營商的利益將受到損失，進而影響後續的開發計劃。

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2017第壹季度：聚焦商業休閑地產市場 | 英國 — 2017第壹季度：聚焦商業休閑地產市場

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休閑經濟

英國消費者對休閑消費的熱愛有增無減。根據最新家庭支出調查（Family Expenditure Survey），普通家庭每周戶外休閑活動的開支約占22%，相比之下維護住宅的開支僅占14%。另外，休閑服務開支的增長速度也有所加快，2016年英國居民休閑開支增加7.8%，而其他活動開支僅增加4%。

然而，由於通貨膨脹加劇，家庭收入和開支減弱，休閑消費的增長趨勢難以持續。

2017年3月，通貨膨脹率已達2.3%，是三年半以來的最高值。這壹數據超出了原本的預期，但增長的原因大多是由於食物、能源和燃油等的價格不穩定。隨後通貨膨脹率或將繼續增加。

英國多數能源供應商宣稱將於未來數月內提升能源價格。通脹率增加背後的其他原因還包括近期英鎊的疲軟，接下來的幾個月，英鎊貶值造成的通脹率上升還將繼續，預計到秋天方能穩定。

只要收益可觀，通貨膨脹對消費者而言並不是個大問題。但目前盈利增長趨緩，同時通脹率上升3%，意味著實際收益回落至零，不可避免的會導致家庭支出減少。

有證據表明，消費者已經對通脹率上漲的預期做出了反應。市場研究公司GfK的調查顯示，過去12個月消費者信心穩定減弱，尤其是針對英國整體經濟狀況。英國消費者曾表示，與其他領域相比，他們更傾向於在經濟困難時期減少休閑活動支出。

投資

2017年休閑地產的投資有壹個好的開端，三筆交易總額為1.76億英鎊，其中戴德梁行（DTZ）投資方以1.08億英鎊購買了曼徹斯特的印染工廠。但預計今年不會出現交易熱潮，目前大多數高質量休閑項目擁有者也希望增加自己的投資組合。

然而，投資者對休閑地產的需求超過了傳統業內基金會和地產公司。該行業迅猛發展的原因何在？

主要原因是更多人開始追求安全收益。休閑地產是英國10年期租賃的最後壹個堡壘，甚至有時能達成25年租賃協議。此外，不僅協議條款利好，休閑消費本身的性質也較為安全。

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（據英中時報）

置業，貸款，資金出境　貸款策劃師李一飛一站式解決 | 加拿大

政府要對多倫多房市出手了嗎？

進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而4月27日要舉行的三級政府聯席會談更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀。【閱讀原文】

一讀搞定加拿大房貸（四）談談貸款利率和銀行罰款

前文說過，低息和通脹是現今的主旋律，全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下，房產，尤其是大多倫多地區的房產，更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款，已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼，利率，好比是這個杠杆中的定盤星，理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。【閱讀原文】

一讀搞定加拿大房貸（三）貸款申請的5個C

加拿大銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、Capital （資產）、 Character （社會定位）、 Collateral （質押）。今期專欄我會逐一說明。【閱讀原文】

一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹。【閱讀原文】

一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生

從今天開始，我的這個專欄系列會把關於加拿大房貸的方方面面都說個通通透透。涵蓋的話題包括：加國貸款機構，獲得貸款的渠道途徑，貸款經紀，銀行agent及分行，審批的流程，申請人的資質，個人信用管理，renew和refinance，怎樣應對銀行罰款，port和blend等等，希望讀者都能從中找到自己需要的東西。首先讓我們來認識加國房貸的“前世今生”。【閱讀原文】

進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期（四月二十七日）要舉行的三級政府聯席會談（多倫多市長John Tory，安省財長Sousa，聯邦財長Morneau）更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息，還因為利益決定立場，往往屁股決定腦袋，以訛傳訛，使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，趁著長周末，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀，也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。

《多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文，可以繼續往下看。

財長的講話大體上有幾個要點：

1、安省經濟增長快速，是全國平均水平的兩倍，更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口，制造業，零售，金融行業，安省居民家庭收入也同步受益於這種增長，更重要的是，這是全省範圍的增長，不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入，這是最大的，不容置疑的基本面。

2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面，有前車之鑒，財長明確暗示了他們會采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出現一些不願意看到的後果（untended consequences）。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。

3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮：爆炒樓花牟取短期暴利，和空置房屋待價而沽。這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是，對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度，更極端的做法，比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能，從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器，影響頗為深遠，一旦通過，則投資樓花要三思（關於樓花的投資價值與風險另文分析）。另外空屋稅極有可能此次拿上台面，這對囤房人士是一個利空，但我個人覺得影響不大。

總結，基本面繼續看好無疑，外國買家稅可能性不大，空屋稅可能會通過，樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面，會增加土地供給和公寓的建設。總的來說，政府不會，也不應該硬性打壓房價，這裡是自由社會，市場經濟，價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為，減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士，我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年，但也不希望人們涸澤而漁，搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息，那是央行的職能，跟這三位沒有一毛錢關系。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

倫敦房地產市場遭遇經濟危機以來最大下滑 | 英國

去年年底就曾報道，之前無敵的倫敦房地產市場遭遇了近幾年最大的打擊。據Rightmove數據，2016年12月倫敦地區房價下降4.3%，倫敦核心區下降6%。同時，像肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）這樣最獨特的街區，由於購房者遷移到城市的便宜地區，錄得近10％的下滑。

雖然目前還不清楚房價下跌的真正催化劑是什麼，英國退歐，中國打擊資本外流，正在蕭條的商品市場，亦或是由於俄羅斯和阿拉伯土豪的遷移減少。但顯而易見的是，房價下滑仍在繼續。

根據皇家特許測量師學會（RICS），倫敦的城市價格指數跌至2009年2月以來的最低水平至-49，這意味著3月代理商數據中成交價格繼續下降。

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Pantheon Macroeconomics的分析師的塞繆爾·湯姆斯（Samuel Tombs）說，倫敦城市價格指數往往代表著主要的市場，而不是整個倫敦城。但倫敦中心必須降價才能完成交易。在全國，3月份的RICS價格指數仍維持在22點，雖然明年的估價和銷售價格都將有所下降。據報道，新買家詢價和成交都停滯不前，其中表現最差的物業是那些價格最貴的。

像肯辛頓和切爾西這樣最獨特的街區，由於購房者遷移到城市的便宜地區，房價錄得近10％的下滑

雖然那些依賴抵押貸款的買家由於價格高昂，基本上都被鎖定在市場之外，但對英國退歐的前景感到緊張，雖然房地產價格下滑可能會因為物業供應持續短缺而受到限制，但房地產成交價格數據仍創下歷史新低。

一些房地產中介網站數據揭示了高端物業的過剩，其中許多已經在市場上掛了長達一年，盡管有高達40％的折扣，但沒有任何進展。這個服務商擁有不低於124頁的物業展示，其中每頁有15個物業展示，僅在肯辛頓和切爾西的價格下降，而在12月時只有54頁。

RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn說：“倫敦市中心的高端銷售物業仍然面臨壓力，盡管更廣泛的住宅市場持續受到庫存短缺的支撐。 “目前很難看到能推動市場發生變化的重要力量，這也反映在交易量的趨穩中。”

（據華爾街見聞）

又一個“房地產大國”：加拿大進入火爆的地產投機時代 | 加拿大

加拿大正處於轟轟烈烈的地產投機時代。

加拿大統計局發布的數據顯示，加拿大建築業和其他地產相關行業合計占到全國GDP的15.5％。今年以來，加拿大近55％的區域房價上漲了至少10％。

目前加拿大房地產業仍在蓬勃發展，根據加拿大抵押貸款和房屋公司統計，3月加拿大房屋開工量飆升至253720個，達到2007年9月以來最高水平。在多倫多地區，房價在過去幾個月一直以20%－30%的驚人速度同比上漲。

地方政府成為高房價的推手

在加拿大BC省，22%的經濟活動都與住宅建築和房地產行業相關，房地產對該省經濟發展的重要性可見一斑。

據美國媒體Business insider消息，BC省去年夏天曾嘗試向外國投資者征收房產轉讓稅，但實施不久房地產市場就受到顯著影響。轉讓稅實施四個月後，該省經濟增速大幅下滑22％，這促使BC省政府放棄延長房產轉讓稅的計劃。

與此同時，BC省開始向首次購房者提供補貼——免息貸款，最高可達37500美元，以幫助買方交清首付。為遏制火爆的住房投機，加拿大聯邦政府設定了購房首付要求，BC省這一舉措卻是為讓買家擺脫首付困擾。

BC省政府清楚地認識到，如果有什麼事情遏制了該省所依賴的房地產投機，那麼全省經濟就會出現停滯。

房地產泡沫危機

數據顯示，目前加拿大自有住房率達70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這一水平。

加拿大國家銀行首席經濟學家Stefane Marion將加拿大26座城市房價指數與同期美國 20座城市房價指數做對比，結果發現，在美國的房地產危機時期，加拿大的房地產市場只出現小幅回落（圖中陰影部分）：

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Marion在報告中表示，房價上漲已成為加拿大討論的熱門話題，漲價不再局限於多倫多和溫哥華，如今的圖表顯示，加拿大近55％的區域房價今年上漲了至少10％。這一創紀錄的數據與2005年美國房地產市場處於頂峰時非常相似。

他進一步指出，當55％的房地產市場都在上漲時，使用利率手段來調控價格就是合理的。本周，加拿大央行就應該改變其措辭，放棄貨幣寬松政策。

數據顯示，在低利率的刺激下，加拿大居民負債水平高企，目前家庭債務收入比率為169.4％，相比2006年的146%大幅提高。

與加拿大類似，房地產及相關產業在中國經濟中的占比也十分顯著。

中金公司梁紅團隊曾做出估算， 2015 年國內房地產及相關產業鏈對 GDP 的占比約為 16%-20%。大致可以拆解為：房地產行業占比 6%、建築及建材行業占比 5%-6%（房建+土地財政支持下的基建）、家電、家具、家裝行業占比 4%-5%（扣除部分更新需求）、金融行業占比 1%-2%（購房按揭和開發融資）。由於 2016 年前三季度房地產銷售持續超預期火爆，估計在這一輪房地產景氣周期中，房地產行業及相關產業鏈占 GDP 比重或達到 20%。

（據華爾街見聞）

加州三市為全美最具競爭力房地產市場 | 美國

美國房地產公司Redfin發布的最新報告顯示，在房源不斷減少以及房價不斷飆升的現狀下，加利福尼亞州的聖荷西成為全美最具競爭力的住宅房地產市場。

據《聖荷西信使報》報道，Redfin的這份報告是對今年3月份的房地產數據進行分析得出。報告分析稱，今年3月聖荷西（San Jose）69.6％的售出住房成交價超出上市價，這一比例位居全美第一。按照同樣的標准，全國第二大最具競爭力的住宅房地產市場是舊金山（San Francisco），該市3月份有66.7％的售出住房成交價超出上市價。名列榜單第三的是奧克蘭（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交價超出上市價。

美國僑報網引述加州房地產中介公司Sereno Group創始人、首席執行官特拉帕尼（Chris Trapani）說，造成這種現狀的原因在於供求關系。他說：“住房房源緊張導致買家之間的競爭愈發激烈，房價就會隨之不斷上漲。”特拉帕尼指出，春季是房地產市場的周期性旺季。進入春季以來，買家數量不斷增加，然而房源仍然處於歷史低位，因此，在舊金山灣區南部房地產市場出現成交價超出上市價的現像極為正常。

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特拉帕尼說，大部分出現“成交價超出上市價”的是150萬美元（209萬新元）以下的房子。

事實上，“成交價超出上市價”也是一個全國性的趨勢。根據Redfin的數據，3月份美國在售房屋數量同比下降13％，房源數量連續第18個月下降。

與此同時，全美房價同比上漲7.5％，房屋中價達到27萬3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在兩周內進入交易階段，其中21.7％的房屋成交價超出上市價。

全美房地產市場中，從上市到交易用時最短的是丹佛和西雅圖，僅需8天時間。列在後的是奧克蘭和聖荷西，分別平均需要13天和14天。

灣區房地產市場的供不應求，有目共睹。聖荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中價上漲11.3％，達到95萬7000美元。在舊金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中價上漲8.2％，達到118萬5000美元。而在奧克蘭，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中價上漲11.6％至65萬美元。

（據聯合早報）

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