在“壹帶壹路”政策的帶動下，眾多沿線國家大多開啟了新壹輪的基礎建設熱潮，機構投資者在海外的大步伐邁進，令不少個人投資者也開始關註壹帶壹路區域的投資機會。為此，居外網特意準備了“跟隨居外網去壹帶壹路國家看房”專題，帶大家走入沿線國家，發現投資商機，第壹站選擇的是東南亞國家菲律賓。
菲律賓華僑Thomas是名馬尼拉的房產經紀人，在他的印象中，馬尼拉房市上出現了大批中國買家似乎是壹夜之間發生的。 早在2016年時，菲律賓的華人購房者還只是零星出現，但自2017年開始，中國大陸買家便日益增加，成為當地最重要房地產投資者。為何投資者會選擇菲律賓馬尼拉這樣壹個稍顯“臨近卻陌生”的城市，馬尼拉的房市情況到底如何？我們壹起去探訪壹下。
投資菲律賓房產的3個理由
據英國經濟學人智庫發布的“2017年中國海外投資指數”顯示，菲律賓的排名由2015年39名躍升為2017的28名，攀升速度驚人，隨著“壹帶壹路”的開展，相信菲律賓會成為越來越重要的投資目的地。
“人口紅利”和“基建需求”助力菲律賓經濟騰飛
在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的十年裏迎來黃金飛速發展期，連續六年保持GDP增速超過7%。 據菲律賓國家統計局1月23日公布數據，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%-7.5% 的預期，略低於中國同年6.9%的經濟增速。
制造業、貿易、房產、租賃和商貿服務業成為菲律賓經濟的主要驅動引擎。菲律賓繼續成為全球增長最快的經濟體之壹 。相對於其他國家，菲律賓經濟擁有2大獨特優勢：巨大的人口紅利和龐大的基礎設施投資需求。按照世界各國的經驗，持續穩定的社會環境和經濟發展，必將帶動當地房地產的蓬勃發展。
菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依托大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓成為世界最大的商業服務外包中心，刺激了經濟增長，拉動了對住房和寫字樓的需求。 根據下壹個政府工作規劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索（相當於六年間投入1.4萬億人民幣）進行基礎設施建設，巨額基礎設施投資將刺激經濟，有可能令菲律賓經濟以每年平均7%的增速增長，預計每年為菲律賓增加100萬個就業崗位。
菲律賓房市現狀：房價穩定增長的投資窪地
眾所周知，菲律賓擁有超過1000萬的海外務工人員，海外務工人員的收入源源不絕地匯入菲律賓，支撐了當地經濟發展，並帶來了充足的買房需求。早在2015年，菲律賓外出務工人員的匯款總額就超過285億美元。此外，近年來當地經濟的騰飛也促進了房地產的繁榮發展。2017年，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價已超過2萬人民幣每平方米。
不過，即便增幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房價在亞洲國家主要城市中仍是偏低的，處於價值窪地。
總價低投資回報率超7.5% 中國大陸普通買家都能投資
經濟快速發展和旺盛的市場需求，造就了超值的租金回報率，據居外網獨家合作夥伴環球房產指南數據顯示，馬尼拉的平均租金回報率超過7.5%，且空置率低於8%。 據馬尼拉房產經紀人介紹，當前非菲律賓國籍投資人可以花50萬人民幣在馬尼拉買壹套用於出租的公寓，每月租金可達4000人民幣，年租金收入相當於房款總價的10%； 若是短租公寓，查詢airbnb上馬卡蒂中心區的價格，壹臥或兩臥公寓間夜價在170元人民幣至420元不等。 相比中國北京上海租金收益率已經為負的城市而言，這樣的投資在匯率穩定情況下， 吸引力不言而喻。
居外提示投資風險：盡管菲律賓的經濟和房市擁有較大的增長空間，但對於中國買家來說，也存在壹定的變數，其最大風險為地緣政治風險。中菲兩國關系在2016年杜特爾特總統上臺後，兩國關系才迅速好轉、進入當前良性的發展階段，中國資本和民間投資者也隨著“壹帶壹路”而來。但這樣良好的合作局面有可能隨著菲律賓領導人的更叠而面臨挑戰，這也是經濟學人智庫將投資菲律賓的風險定位為較高程度的重要原因。
此外，菲律賓經濟高度依賴對外貿易和外國機構貸款，匯率波動等因素也不容忽視。
10個關鍵字了解菲律賓房市
2012年起，隨著菲律賓經濟持續好轉，其房價也隨著進入穩定、快速的上漲態勢。盡管如此，相對於中國香港、新加坡等亞洲發達地區，菲律賓房價還處於較低水平，有著很大的成長空間。
1、外國買家無限購
在菲律賓買房，對於外國買家沒有身份要求，遊客也可以買房，基本上擁有護照即可。至於限購，大體與東南亞其他國家如泰國的規定類似，體現在：
1） 外國買家只能買公寓，不能購買土地和別墅；
2） 同壹個樓盤裏，外國買家的購買的單元數量不能超過40%
2、永久產權
永久產權，外國買家和本地人壹視同仁，可以永久持有。
3、小房型適合出租，無公攤面積
在馬尼拉，公寓的房型較少，主要分出租為主的小房型和自住為主的大房型。26-35平米的小房型（買房-出租的主力房型，面積雖小，但廚、衛俱全）；超過60平米的大戶型。註意，在菲律賓，銷售的面積都是實際面積，沒有公攤，且是精裝修的。
4、主要城市房價相當於國內二線城市水平
菲律賓不同地區的房價差別很大，整體房價水平較低。不過，在中國買家最為集中的馬尼拉都會區，其房價近兩年來漲勢迅猛，壹些適合投資的區域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房價都多在2-3萬人民幣/平米。
5、租金回報率高
目前，在馬尼拉的外國投資者較為集中的區域例如馬卡蒂中心商務區 Makati CBD、歐提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相當可觀，壹般來說，28平米帶家具的公寓每月租金相當於3000多人民幣，兩房的話，租金翻倍。如果是高端房產，租金就更高。為此，只要選中了需求旺盛的熱門區域，都能獲得超過8%的租金收益率。
6、付款方式10：10：80
目前菲律賓壹手樓盤以期房居多，常見的付款方式為10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然後在交房前的24個月內支付另外10%，最後壹次性支付尾款80%。壹般建議采取美元現金到當地換匯、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中國銀聯宣布全面落地菲律賓，但在菲律賓只有部分銀行取現時免收手續費，國內直接匯款成本較高，不建議使用。
7、無外國買家額外稅費
在當地買房，沒有特別針對外國買家而設立的稅費，與本地人買房時支付的稅費是壹樣的。購買新房和二手房所需支付的稅費大概如下：
買新房：有12%增值稅VAT（壹般包括在房價裏），不需支付中介傭金（由開發商支付）
買二手房：買家需支付1.5%的過戶費（賣家支付6%的增值稅和中介傭金）
8、流程大概3個月左右
無論本地人還是外國買家，在菲律賓買房的流程大同小異，很簡單，但過程會比較長，大概需要3個月左右。
買新房：選地段、和銷售壹起看房，付定金、兌換貨幣 ，付款簽合同，開發商辦理房產證。
買二手房：找到房源，聯系中介，看房，談好價格，付定金，兌換貨幣，付款簽合同，中介會幫忙辦理房產證過戶。
9、外國人貸款需要工作或退休移民簽證
外國買家如果沒有菲律賓的工作簽證或SRRV（菲律賓特殊退休移民簽證Special Retiree Residence Visa，簡稱 SRRV），基本沒辦法貸款，有工作簽證壹般可以最高貸款70%，年限最高10年，利率與本地人壹致。
10、投資熱點區
當前，中國買家多集中在菲律賓首都-馬尼拉都會區，而在占地面積超600平方公裏、人口超過1000萬的馬尼拉都會區中，最受中國買家喜愛的投資區域也多集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區 (Makati CBD)、馬尼拉大都會區的浦東新區博尼法西奧環球城（BGC）、新興金融區歐提加斯中心 （Origas Center)、交通物流中心帕塞市 （Pasay）等區域。
延伸閱讀:菲律賓十家收入最高房產開發商排行榜
中國買家最喜歡的4個菲律賓房產投資熱區
1、菲律賓傳統金融中心馬卡蒂 （Makati ）
馬卡蒂（Makati），馬尼拉都會區城市之壹，是菲律賓傳統的金融中心，匯聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司，菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）。當地還是不少外國使館所在地，為此各方面條件都比較成熟、便利，馬卡蒂也被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。
2、博尼法西奧環球城 （BGC） 新興金融和中央商務區
位於馬尼拉都會區城市Taguig內，是新興掘起的新金融和中央商務區。該區域距離市區約11公裏，過去曾是軍事用地，1995年起，經歷了“浦東大開發”式的全面開發，今天已成為以金融、商務、住宅於壹體的蓬勃新區，吸引了眾多外資企業、投資者。
3、新興金融區歐提加斯中心 Ortigas Center
Ortigas Center是菲律賓國內僅次於Makati CBD的商業中心區域，面積約250公頃，位於都會區Pasig市內， 地位相當於浦東陸家嘴金融區。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店，如亞洲開發銀行（ADB）總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati，Ortigas的寫字樓租金相對便宜，且環境更為整潔、安全，為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。
4、 交通物流及政治中心帕賽市Pasay
帕塞（Pasay）緊鄰馬尼拉市區，位置極佳，是是尼諾·阿基諾國際機場（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，為此成為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內匯集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外，Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部（DFA）、菲律賓國家銀行等所在地。
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馬尼拉當地盛行的出租房實景——僅20多平米，卻廚衛俱全，每月租金超過3000元人民幣。
俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃”！2016年來，菲律賓房價的異軍突起，讓國內壹些嗅覺靈敏的投資者發現了菲律賓馬尼拉房市的投資機遇、並快速付諸行動。網名為“眉眉木木”的上海白領就是其中的壹位。
該網友在上海經過多年打拼，終於有了存款，無奈房價太高難以承受，所以在朋友的介紹下，了解到了投資馬尼拉的機遇：成本不高，50萬人民幣就夠；租金高，壹年的房租約為房子市價的10%，外國人買房手續簡單且不限購！為此，他毫不猶豫地開啟了赴馬尼拉看房、買房的旅程。<詳細>
在撰寫本文過程中，得到菲律賓華僑-當地房產經紀人柯勝益Thomas的協助和支持，在此表示感謝！
圖片設計:YUAN
文字： Vincent Xie
編輯：HY
