房产 – Page 52

日本最新房價報告

弱勢日元推動2016年的日本出口貿易，吸引了更多外來外資，2016年日本經濟弱復蘇，不過，日本國內消費仍因為多年時斷時續的貨幣緊縮而滯漲。但日本住房市場在2016年卻表現紅火。2016年，東京公寓二手房均價漲9.1%，明顯好於之前一年1.01%的漲幅。東京住宅價格在2016 年4季度環比上漲1.16%。>>>詳細

日本重點城市租金回報率

日本買房流程

對於初次去日本置業的外國人來說，了解日本的購房流程、交易費用、房價等信息是基本的準備工作，知道了這些基本的信息後，開展後面的購房工作就變得容易許多。居外網整理了日本買房流程、費用及最新房價等方面的信息供大家參考。>>>詳細

日本房貸流程

對於多數想去國外置業的國內買家來說，能否貸款買房是一個非常棘手的問題。日本的房貸辦理也不例外，既要找到能對外國人提供房貸的銀行，又要了解各個銀行不同的貸款條件和利息。居外網整理了外國人去日本辦理房貸的大致流程及可供選擇的銀行信息供大家參考。>>>詳細

日本房產稅費

各個國家房產政策不同，外國人在買房時需要繳納的稅費也不盡相同。在日本買房時，除了購房款外，購房者還需要繳納哪些費用？後期的維護管理階段需要繳哪些費用？出租、轉讓時賣家又需要繳納哪些費用？居外網整理了日本房產在各個階段的房產費用供大家參考。>>>詳細

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中資狂掃美國房產恐重演日慘賠窘境 | 美國

日經新聞報導，中國企業前僕後繼地砸下巨資大買美國房地產，分析師認為，恐將重蹈1980~1990年代日本企業大舉投資美國房地產最後慘賠的覆轍。

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中國海航集團3月下旬斥資22億美元，買下曼哈頓公園大道245號的辦公大樓，創下紐約辦公大樓新高價格。海航集團去年10月也斥資65億美元，從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權。此外，海航集團還陸續在曼哈頓中城買入辦公大樓。

以中國人壽保險公司為首的中資集團，去年10月斥資20億美元收購喜達屋酒店集團部分股權，成為最大股東。中國安邦保險集團2015年斥資20億美元，收購紐約著名地標華爾道夫酒店。

根據歐洲房地產投資公司仲量聯行的調查，去年中國企業投資海外房地產的金額高達330億美元，較2015年成長50%。中國企業投資海外房地產的首選是美國，占134億美元。仲量聯行表示，盡管中國政府已強化防止資金外流的法規，但中國企業對海外酒店和辦公大樓的投資仍維持高水准。

美國房地產業者表示，1980~1990年代中期，日本企業對美國房地產的投資金額高達780億美元，包括三菱地所公司收購紐約洛克菲勒中心，第一生命保險公司買入花旗銀行中心等，日本企業收購的都是美國知名的地標大廈，當時引起美國民眾強烈不滿。

中國企業在美國的房地產投資持續加溫，但目前尚未遭到過去日本企業受到的種族歧視和民族主義情緒。但外界擔憂，一旦美國房地產泡沫破裂，中國企業這些高額投資將蒙受巨大損失。

美國知名房地產投資大亨澤爾（Samuel Zell）最近在紐約舉行的房地產從業人員大會上，對中國企業的房地產投資過熱現像提出警告，強調1980年代日本企業因草率的投資判斷而高價買入美國房地產的情況，如今再次重演也不足為奇。

（據自由時報）

倫敦高端房市價格觸底反彈脫歐後前景光明 | 英國

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市場環境

2017年第壹季度，倫敦高端住宅市場房價下跌的速度顯著減緩，這或許是房價觸底後回升的早期跡象。

今年第壹季度倫敦黃金地段所有高端住宅的價格平均下降0.3%，2016年第四季度時的降幅為2.2%。盡管如此，目前的房價與2014年時的峰值相比仍低6.1%。

印花稅改革確實是房價下降的壹大推手，此外還有其他因素影響倫敦住宅市場。

中心市場

海外買家的增加促使資本利得稅和遺產稅升高，這些也對倫敦市中心房市產生了影響，導致買家利用英鎊疲軟獲利的熱情降低。

除稅收改革影響之外，英國脫歐導致的不確定性也加劇了房價下跌的速度。主要是由於公投後倫敦經濟並未出現顯著衰弱，未知的未來令人躊躇。

高端市場的房價在壹個季度內下降了0.8%，相較於前6個月4.8%的降幅，速度大幅減緩，比2014年峰值低13.2%。即使是房價在1000萬以上的頂級市場，價格變化也趨於穩定。

外倫敦市場

2016年第四季度，外倫敦高端房價下跌2.3%，隨後至今壹直維持較為平穩的態勢，意味著目前的房價水平低於2014年峰值的2.7%。

盡管利率極低，大部分英國國內市場仍受到抵押貸款規則的約束，意味著貸款者必須達到借貸所要求的收入比率限制條件。最明顯的結果就是賣家不得不調整他們的預期。

有證據顯示，許多賣家紛紛通過降價來引誘購房者回歸市場，盡管目前市場對價格依舊十分敏感。

交易額

根據LonRes給出的數據，2016年第四季度，倫敦市中心價值超過100萬的高端地產交易額有所提升，到2017年，交易額與2015年同期持平。

2017年3月的月交易額達到12個月以來最高，購房者的置業熱情擊敗了印花稅改革帶來的打擊。

發展前景

倫敦高端房地產市場因印花稅增加而有所調整。預計未來2年的房價將持續保持穩定，市場也將逐漸適應交易額居高不下的趨勢。第五十條已經啟動，英國脫歐帶來的長期不確定性意味著，房地產市場會隨著脫歐議程和談判的變化出現短期波動。

倫敦作為世界金融中心的地位對於今後的長期發展至關重要，假如部分城市將逐漸衰落，但倫敦仍將保持現在的地位。此外，倫敦對於科技城市的發展也將使其獲得長遠的發展空間。

相關資訊：到底該不該等到大選後買房賣房？| 英國

（據英中時報）

日本房產這麽熱，為何如此受寵？| 海外

從三四年前開始，久未大漲的日本房產市場再度吸引了全球投資者的目光，究竟是什麼原因讓越來越多的國人將海外置業投資的目光聚焦到了日本房產市場呢？日本房產優勢有哪些？我們認為“物美”、“價廉”、“能賺錢”是大家爭相選擇去日本買房的基本共識。

日本房產這麼熱，為何如此受寵？| 海外 — “物美”、“價廉”、“能賺錢”是大家爭相選擇去日本買房的基本共識

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物美

很容易理解。日本是“發達國家”，各方面指標都位於世界前列，山清水秀，建築風格與質量都好到沒話講。

價廉

大多數人只聽過上世紀90年代日本房價暴跌8成，卻不清楚今天的日本樓市行情。據某知名地產網站宣傳口徑，“200萬人民幣搞定2套日本公寓，首付金10%起。”這意味著，首付幾十萬就可以買一套日本房產！就房價來看，日本低於深圳已是事實，而去日本炒樓也似乎變成了“低門檻投資”。

能賺錢

根據有關人士言論，他們這幾年在日本置業的房產沒有不增值的，多則翻幾倍，少則漲三四成。

買買買！中國人瘋狂投資日本房地產

2015年，至少有360億日元的中國私人資本通過各種渠道進入日本房地產市場。例如，北海道已成為中國人天下，10年後恐怕會變成中國的“第35個省”吧。不過，這種資本流向更多屬於一種理性投資，畢竟日本房地產此前經歷了長達20年的低迷期，業內普遍認為具有一定投資價值。而近年來赴日中國遊客量激增，也提高了中國投資者的收益預期。

近年來，中國人在海外的強大購房力與購房時表現出的瘋狂狀態已無需證明。無論是土地、房屋、奶粉、化妝品，就連馬桶蓋、書包、姨媽巾也統統都不放過！

建議：

賺錢之道：“不要與趨勢為敵！日本房產投資的火爆已超出預期”

無論是希望做短線投資，還是想長期持有放租，敢於佈局海外資產的人也都不是盲目投資。以下這些利好因素，會讓自己的資產升值：

2020年東京奧運會，給日本帶來巨大的城市吸引力，無論經濟、人口、基礎建設等都對房地產有利好。日元貶值，匯價一旦回升，投資回報會很豐厚。租金高，據中介口徑，“即便日本房價匯率都不變，基本上10年左右就能回本，防守力強。”價格窪地，日本市場現在正處於低水平回升的階段，本身樓盤建築品質也很好，各方面來講都是很值得投資的。

（據宅天下）

關於安大略省房產新政，刨根問底的海外買家稅詳解！| 加拿大

相信很多朋友已經看了很多不同版本的加拿大安大略省房產”新政詳解”了，但是還是有很多小夥伴昨天和今天問了很多關於15%海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax，簡稱”NRST”）的具體問題。因為官方的公告裏有些地方寫的不是很清楚，而絕大部分媒體的文章都是基於這個公告抄來抄去，因此公告中沒解釋清楚的地方就都成了懸案。

壹些常見的問題比如：

1、留學生和拿工簽工作的聽說可以免交NRST，是這樣嗎？

2、我去年買的樓花，2019年才交房，是否到時候需要交NRST？4月20日之前，是按照簽合同日期還是按照交房日期？

3、如果我是移民，我加我媽媽名字在title上，幫我做貸款，是否要交NRST？

4、我和我老婆以前是留學生，現在我剛剛開始工作，我老婆在家帶孩子，我是否能拿到NRST rebate？

為了解答這些問題，筆者聯系安省財政部的土地稅務部門（Land Tax Section, Ministry of Finance），他們有專人回答關於NRST的問題。下面是結合官方公告和土地稅務部門的回復對NRST的詳細解讀，希望能幫助大家答疑解惑！

註意：土地稅務部門的人員反復強調，目前的說法都還要立法機構通過，而且中間可能會有改動，他們的回答只是基於他們目前所知道的情況，和最終實施的可能會有出入，所以在4月27日正式公布後，大家務必要留意新的公告和最終法律條文，及時更新！

1、稅率：15%（在正常的土地轉讓稅Land Transfer Tax之上）；

2、覆蓋範圍：金馬蹄地區（the Greater Golden Horseshoe），包含範圍見下圖

3、生效日期：海外買家在2017年4月21日（包括4月21日）以後簽下合同的物業都要交NRST。如果海外買家在4月20日之前購買的並簽下合同的，都不需要交NRST。

對於很多人關心的，如果是4月20日之前購買的樓花，但是交房在之後的情況，土地稅務部門給我的回答是，這些都屬於4月20日之前簽署的合同，因此不需要交NRST。

4、什麽人屬於海外買家：這個官方公告寫了壹大堆，其他的文章也都有詳細的翻譯，我在這裏就不浪費篇幅，對於我們普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外買家。

5、什麽樣的物業類型海外買家需要額外交稅：官方也是寫了壹大段，簡言之就是獨立屋、半獨立屋、鎮屋、condo這些，還有6戶和6戶以下的出租物業如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。

以下是不用交NRST的物業類型（政府還是鼓勵海外買家投資這些的）：

（1）超過6戶的出租物業，比如公寓大樓或者學生公寓

（2）農場

（3）商業用地或工業用地

如果是上居下鋪這種半商業半住宅的物業，商業部分不交NRST，住宅的部分交NRST。

6、如果海外買家和非海外買家共同擁有壹個物業怎麽算：很遺憾，這裏政府挺狠的，只要買家中有壹個海外買家，哪怕只占1%，所有買家都要跟著交NRST。目前常見的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名義來貸款這種操作，以後就要交NRST了。

7、哪些海外買家可獲得NRST豁免：下面幾種情況的人是不用交NRST的，註意這裏是徹底不用交，跟之後要說的rebate退稅的情況不壹樣。

（1）拿到安省省提名的買家，當拿到省提名的確認號碼後，買房不用交NRST。不過現在安省省提名也不好辦，今年2月放出來了新的碩博省提名的名額，不到3天名額全被申請完；

（2）難民；

（3）加拿大公民或永久居民的配偶，這壹條主要針對上面說的海外買家和非海外買家共同擁有的情況。如果是夫妻倆，即使有壹方不是本地買家，也不用交NRST。但是要註意，假如除了夫妻倆，還有其他海外買家的話，那麽整個物業100%還是要交NRST，比如夫妻倆加嶽母，嶽母是海外買家，那麽很遺憾，要交NRST；

8、留學生和有工簽的人可以獲得NRST rebate退稅：這個是大家問題的焦點，而政府公告原文又寫的很模糊，我多花些時間重點解釋壹下。首先，有三種情況的人可以在繳納NRST之後獲得rebate：

（1）在購買房子後4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；

（2）國際學生在購買房子之後繼續在安省讀滿兩年大學的；

（3）拿到工簽在安省合法工作超過1年的；

政府在公告裏面明確說明，在購買房子到申請rebate這段期間，這個物業必須自住，不能轉賣，也不能出租！符合申請條件後，連本帶利壹起退回來。

下面是大家關於rebate常見的問題：

（1）這個rebate是先交錢後退回嗎？

是的，這個錢要在買房的時候先交上去，然後在符合條件後，再連本帶利退回來。所以對於留學生和拿工簽的同學來說，還是會有壹筆前期不小的開銷。

（2）公告裏只說會有rebate，但沒說金額啊，會不會只退壹部分？所說的利息怎麽算？

這個不用擔心，我問了土地稅務部門，他們說這個rebate會是買房時繳納的15% NRST的全部金額。利息會是壹個固定的百分比，寫在條文裏。

（3）我已經讀了2年大學了，是不是直接可以免交NRST？

很遺憾，這個不行。購買房子之前的學習和工作經驗都沒有什麽用。NRST rebate只看妳買房子之後的學習工作時間。

（4）我現在大三快讀完了，只剩下1年多了，怎麽辦？

很遺憾，剩下1年多的學習經歷不符合NRST的要求。不過如果之後繼續讀了其他的專業，比如又去讀了碩士，那麽加起來壹共湊夠兩年是可以的。

（5）我還有1年的時間大學畢業，之後會全職工作，這個1年大學的時間，能否轉換壹下，然後和全職工作的時間加在壹起。比如1年大學換算成半年工作經驗，然後再加半年工作經驗，就可以申請NRST？

很遺憾，這個也是不可以的。不過當妳畢業後，工作滿壹年，就可以申請了。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

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（6）上面妳說的情況，是否有時間限制？比如溫哥華要求18個月內申請rebate？

關於這個問題，政府公告沒有說，但是土地稅務部門的人認為應該類似於轉換成公民或移民身份的時間限制，就是4年內拿到2年大學經驗或1年工作經驗即可，但是他們特別強調保險起見這個最好看4月27日出臺的正式條文裏的規定。

（7）我和我太太都剛畢業，我有全職工作，我太太準備在家生小孩，那麽還能拿到NRST嗎？

這個是可以的，兩個人中有壹個人符合rebate條件即可。但是註意這個房子只能有妳們夫婦兩個人的名字，不能有其他人。

9、其他事項：公告其他的部分關於怎麽交錢這類問題，就不在這裏具體說了，網上其他的文章翻譯的挺清楚的，而且買房的時候，律師都會幫妳辦好，我就不占用篇幅了。

（互聯網綜合整理）

日本2016房價報告：東京住宅銷量上漲，價格環比上漲1.16%

需求持續擴大

2016年東京公寓現房銷量上漲7%（日本綜合土地研究所數據）。同樣，日本獨棟住宅現房的銷售情況也增加了8.7%。日本經濟在2016年的年化增長幅度為1%，略低於市場預期，但較2015年0.5% 的漲幅有所增加。作為世界第三大經濟體，日本經濟預計在2017財年的增長幅度為1.5%（日本銀行數據）。由於日元從2015 年1美元兌換

123.725日元升值至2017年2月1美元兌換112.914日元，升值幅度9.6%，因此對於以美元在日本置業的投資者而言，日本住房的收益更高。