澳洲家庭法縱覽(2)離婚申請程序與須知|居外專欄

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相比於很多國家,澳大利亞的離婚率較高,其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。來自於澳大利亞數據局的數據顯示,2015年有40%的婚姻以離婚收場有超過5萬年齡低於18歲的兒童面臨父母離婚的情況

對華人而言,“家”永遠是最重要的一個歸屬,“家和萬事興”也是每一位家庭成員的期盼。然而,若家中產生糾紛,請不要無視、逃避或采取不恰當的方式來處理。必要時,應當尋求法律援助以保護自己、孩子與家庭。

澳大利亞的家庭法 Family Law Act)》涵蓋了大部分的家庭法律事務。《家庭法》的內容涉及對特定家庭事務(如離婚、子女及財產等問題)的處理。如果您已結婚或正與人同居,《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中,《家庭法》也對與您有關的子女方面的任何糾紛作出了相關規定,例如孩子應在何處居住。

因此,法律專欄的澳洲家庭法縱覽》專題旨在幫助在澳華人了解在處理相關家庭關系、婚姻財產、子女撫養等方面的權利、義務與責任,更好地直面與解決家庭糾紛,以期家好月圓享天倫。本專題主要分為以下篇章

  1. 澳洲家庭法縱覽(1) | 分居前務必慎重考慮的十個問題
  2. 澳洲家庭法縱覽(2) | 離婚申請程序與須知
  3. 澳洲家庭法縱覽(3) | 婚姻財產分配
  4. 澳洲家庭法縱覽(4) | 孩子與子女撫養
  5. 澳洲家庭法縱覽(5) | 家暴與家庭糾紛調解

以下與大家分享《澳洲家庭法縱覽(2) | 離婚申請程序與須知》

參考與更多閱讀:

  • https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating
  • https://www.lacextra.legalaid.nsw.gov.au/PublicationsResourcesService/

聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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為什麼說菲律賓房地產業增速短期內將持續超越大陸?

美國總統唐納德·特朗普在最近訪問菲律賓時延續其一貫惜字如金的作風,稱菲律賓擁有“最優質的房地產”。

這位房地產商出身的總統提到了菲律賓作為美國在東南亞地區軍事盟友的戰略重要性。然而,他卻沒有忘記表達對菲律賓房地產市場的看法。這背後主要的原因當然是因為:菲律賓在基礎設施方面的大額支出,穩定的增長和外國投資者的投資興趣,菲律賓的房地產市場正呈現出良好的發展勢頭。

菲律賓房市現如今出現了變化:自住業主比偶然出現的投資者要多,而且分析師表示目前菲律賓房地產的繁榮以實際的剛性需求而不是“變化多端”的投機為主。

每次談及菲律賓住宅房產都不得不提到該國近期令人印像深刻的經濟統計數據。2017年,菲律賓全年GDP增長率為6.7%,這是東南亞地區的最高水平。占經濟活動70%的消費支出同比了增長6.1%。

“就經濟增長而言,菲律賓在年輕人口強勁消費支出的支持下,依然是亞太經合組織國家中的佼佼者,”戴德梁行亞太地區研究部門執行董事Sigrid Zialcita說。

“此外,本屆政府正在加大政府開支,並強調基礎設施支出的重要性,”她補充道。她所指的是菲律賓總統羅德裡戈·杜特爾特(Rodrigo Duterte)的計劃,即所謂的3B (Build, Build, Build)策略,亦稱大建特建政策。根據這項計劃,菲律賓政府將把基礎設施支出增加到8.44萬億菲律賓比索(約1680億美元)。

長期以來,馬尼拉大都會一直被視為一個與現代城市毫不相關,雜亂無章的海島郊區,但杜特爾特總統雄心勃勃的建築計劃似乎可以加強其凝聚力

萊坊Santos房地產咨詢公司提供的數據顯示,菲律賓豪華住宅2017年的年均價格增長率最高,為28%,其中馬尼拉大都會(Metro Manila)內多個中央商務區的房產均價達到了每平方米35萬比索。與此同時,大城市預售公寓的銷量增加了24%,達到52600套,突破了高力國際的最高紀錄。

在海外工作的菲律賓人(OFW)構成了菲律賓的主要住房投資者群體之一,去年其彙款總額創下了新紀錄——228億美元。由於來自新加坡、香港、中國、盧森堡和美國的投資者承諾將向該國注入新資金,外國直接投資(FDI)也於十月飆升至20.17億美元的新高。

菲律賓政府已經將經濟改革提上了日程,分析師們認為這些改革舉措是促使外國資本進一步湧入菲律賓的催化劑。這些措施包括有計劃地降低外國零售商在菲律賓境內設立分店的最低實收資本要求;取消對外國購房者100%持有的投資住宅的限制;放寬對外國承包商參與房地產項目的要求。

Gentry Manor是一棟17層的公寓項目,它位於馬尼拉大都會帕拉那克(Paranaque)西城(Westside City)南海灘區(South Beach District)。這家酒店式公寓擁有設計精美的公寓單元,並在建築內引入了一個高端零售中心。56平米1臥1衛新房只售約¥191萬。
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不得不說,到目前為止,菲律賓房地產行業的前景還是一片光明。然而,菲律賓長期以來一直處於混亂狀態,並因此聲名狼藉。此外,無政府狀態也對剛剛穩定下來而且脆弱不堪的形勢造成了威脅。2016年時,國際信貸評級機構穆迪(Moody’s)和標准普爾(Standardand Poor’s)公司將菲律賓評級為有“政治風險”的國家,這是因為杜特爾總統向毒品走私者發動了一場血腥的戰爭,至少有1.2萬人已經在這場戰爭中喪命。

去年,與伊斯蘭國勾結的恐怖分子圍困菲南部城市馬拉維,而杜特爾特總統隨後宣布的戒嚴令也讓國際評級機構大為驚慌。Leechiu Property Consultants發布的數據顯示,2017年,第三方商業提供商(BPO)在馬尼拉大都會占用的辦公建築面積急劇下降26%,跌至3.85萬平方米。

盡管如此,這樣的變化尚未演變成一場全面的危機——起碼國際人士對杜特爾特與眾不同的“嚴厲之愛”領導風格的看法不會受到大幅影響。12月,惠譽國際(Fitch)提高了菲律賓的主權信用評級,承認目前沒有“證據”表明打擊非法毒品交易的戰爭削弱了投資者的信心。

“盡管菲律賓依然存在政治風險,但考慮到其作為亞太地區投資中心的強大吸引力,它的投資市場依然可以正常運轉,”Zialcita說。

杜特爾特在外交忠誠方面可以說是不走尋常路。他原本和特朗普總統建立了親密的關系,後來又轉變為與中國的戰略盟友,而中國與菲律賓在南海地區存在領土爭議,有大量房地產受到了此爭議影響。在他的任期內,菲律賓加入了“一帶一路”倡議。為推動此項目,中國在全球範圍內投入了大量資金,啟動了多項大規模的建設工程。

根據中國最大的海外房地產門戶網站居外網提供的數據,2017年第四季度,中國買家詢問菲律賓物業情況的次數相比去年同期激增了246.4%。

“(中國投資者)認為自己的投資已經得到了中國政府的認可,因為中國政府偏向於那些和一帶一路倡議有關的國家。”居外首席執行官羅雪欣(Carrie Law)說道。“他們還認為,大規模的開發項目和不斷增強的商業聯系將導致菲律賓的物價上漲,而這對於所有在短期內進行的房地產交易來說將是一個利好。”

有部分驅動力來自於可觀的回報。菲律賓的租金收益率高於6%,超過了中國乃至整個亞洲(印度尼西亞除外)的所有城市,”她補充道。

確實,馬尼拉房地產的租金收益率比曼谷(4%)、新加坡(2.9%)和上海(2%)都要高。“現在的馬尼拉就像30年前的香港和新加坡,”萊坊Santos公司的首席執行官Rick Santos說道。

蘇富比國際房地產在居外網上掛牌的菲律賓馬尼拉馬卡迪中央商務區1臥1衛68平米房源
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除了中國這一金融富礦將為杜特爾特總統的基礎設施項目提供資金外,還有另一項因素有利於直接或間接推動房地產行業發展——《稅制改革加速與納入(Tax Reform for Acceleration and Inclusion,TRAIN)法》。這項法案將帶來20年來菲律賓最全面的一次稅制改革。這套法案還規定年收入低於25萬比索的公民可免繳個人所得稅和高價值物業招致的遺產稅。

“由於個人所得稅減少導致購買力增加,再加上房屋租賃交易增值稅(增值稅)的免稅額已從1.28萬菲律賓比索增加至1.5萬菲律賓比索,這項法案可能會提高租房的需求,”Zialcita說。“這反過來又會鼓勵投資者購買更多房產以應對更高的租賃需求。”

TRAIN法案去除了價格介於250萬至320萬比索之間的住宅物業的增值稅免稅額,而這可能導致房屋的合同價格上漲。也就是說,TRAIN法案為房地產投資者創造了長期的投資潛力。據估計,今年這項法案實施後,菲律賓政府將獲得將近900億菲律賓比索的額外收入,其中大約70%的資金將分配給“大建特建”計劃。

“這些基礎設施項目應該可以釋放出農村地區的土地價值,”高力國際菲律賓公司研究部門經理Joey Roi Bondoc說。“隨著地方分權化不斷推進,大幅增加的公共基礎設施支出應該為從事建設,運營和維護(O&M)的關鍵運輸基礎設施企業提供新的機遇。”

正如Bondoc所說,“基礎設施的黃金時代”將迫使開發商在馬尼拉大都會附近正在積極擴建道路網絡的省份(如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙)內啟動更多綜合性城鎮開發項目。

多台吉普車和其他車輛現在堵在了菲律賓城市內的擁擠街道上,而該國正在進行重大的基礎設施改革

杜特爾特似乎專注於翻修馬尼拉大都會的基礎設施以便分散資本。政府已公布多項計劃,包括加快馬尼拉大都會區第一個地鐵網絡的建設,並完成博尼法喬全球化城市——奧迪加斯中心接駁道路(Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road)和C-5 / 卡蒂普南立交橋(C-5/Katipunan Viaduct)項目。 

綜合性城鎮包含居住、工作、休閑和購物場所,對於正在尋找合適物業的人群來說極富吸引力。上世紀90年代末,菲律賓房地產開發行業巨頭Megaworld率先啟動了城鎮和網絡公園建設工程。據該公司預計,最近一系列政府項目將產生巨大的連鎖效應。

“隨著稅制改革計劃持續推進,消費者支出也不斷增加,我們發現今年投資和購買住宅物業的人也變多了,”Mega World International高級副總裁Marivic Acosta說。

“第三方商業提供商和POGO(菲律賓海外游戲運營商)租用的物業不斷增加,這將對住宅市場產生多米諾效應,而鄉鎮地區受到的影響格外明顯。”

私營部門為馬尼拉基礎設施提供發展動力的積極性也變得越來越高漲。菲律賓知名房地產開發商阿亞拉(Ayala)和建築公司伊頓地產(Eton Properties)合作搭建了一座可連接帕西格和奎松的橋梁。Megaworld母公司安德集團(Alliance Global Group Inc.)正在利用其資本性支出項目來建造一條長為2公裡的空中列車單軌鐵路,而政府不必出資,可坐享其成。

特朗普的發言往往難以取信於聽眾。然而,面對如此樂觀的宏觀經濟基本面情況,誇大菲律賓房地產發展的言辭已開始壓下質疑的聲音。無論是即將完工的馬尼拉57層摩天大樓,還是宏偉的“一帶一路”農產工業區,菲律賓的房地產開發項目現在都已做好充分的准備,即將迎來新一輪的蓬勃發展。

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來源:PropertyGuru – Property Report
翻譯:LPS

責編:Adam Chen, Zoe Chan

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德國擬出台新政吸引技術移民

德國政府10月2日宣布,將出台新的移民政策吸引有技能的非歐盟國家公民留在德國,刺激德國經濟增長。

按照新的移民政策,來自非歐盟成員國的留學生畢業後和短期培訓人員結束學業後,如果語言過關,並符合特定職業水准,將有機會獲得6個月的時間找工作但這類人員須證明在此期間有足夠的經濟來源,不依賴德國社會福利系統。此外,政府將不再要求企業招聘時,優先雇用德國公民。

德國擬出台新政吸引技術移民

這份移民新政是德國各執政黨主席2日早間磋商後達成一致的,將提交議會表決。此前,德國各黨曾就該政策爭論數月,焦點集中在是否允許在德申請庇護的難民“轉變身份”,以申請技術移民的形式留在德國。

新政對申請庇護和申請技術移民兩者將嚴格區分界定,不能轉變。不過,先前申請庇護遭拒、但已經融入德國社會獲得工作的難民,出於“回國後的安全考慮”以及“雇主的利益”,將不會被遣返。

德國經濟和能源部部長阿爾特邁爾當天發表講話說,受人口老齡化和生育率下降影響,德國勞動力預計在未來幾十年內不斷萎縮。新移民政策旨在填補勞動力市場缺口,消除制約經濟增長瓶頸,同時為逐漸增長的養老金提供支撐。


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來源:新華網
責編:Zoe Chan

10月1日起多租戶住宅(HMO)法規調整!英國房東們請注意|居外專欄

從10月1起,英國一些房屋相關的法律將進行調整,其中多租戶住宅(Houses in Multiple Occupation, HMO許可證的適用範圍也進行了一些更新,下文將會稍作解讀。

跟據老版的條例,符合以下兩項條件的房產必須擁有HMO許可證:

  • 三層或者超過三層的房產
  • 該房產的住戶大於或等於5人,且住戶間沒有親戚關系

除去以上條件,當地政府也有權在特定區域擴大HMO許可的適用範圍。這種情況下房產的樓層以及住戶的數量可以不進行限制。除此之外,任何正在出租的房產都可能需要申請許可證。

新版HMO法令的調整

從2018年10月1日起,2018版的《多住戶房產許可法》(The Licensing of Houses in Multiple Occupation Order)將正式取代2006年的舊版本,而名稱保持不變。在新的制度下,任何擁有5位或者超過5位之間無親戚關系住戶的房產均需要申請許可。之前關於三層樓的條件在新版本中已經被取消,樓層數將不再納入是否需要許可證的判斷標准。

同時,新版還增加了部分有關房間面積的要求,例如:

  • 成人單人臥室的面積不得小於6.51平方米
  • 成人雙人臥室的面積不得小於10.22平方米
  • 10歲及以下兒童的房間面積不得小於4.64平方米

新法規要求,所有已出租的房產都必須立即完成准證的申請才能繼續合法運營。為了鼓勵大眾盡快完成此項手續,許多當地有關部門也出台了一系列的優惠政策,比如對於在特定期限內完成證件申請的屋主給與一定程度的手續費減免。除此之外,部分受政府認可的屋主也有可能享受到不同數額的優惠。這對於大眾來說確實是一項不錯的福利,非常推薦去了解一下。

Jessica House項目位於倫敦西南二區,毗鄰老牌富人區切爾西和新開發區巴特西,步行到地鐵站只要10來分鐘。周圍配套齊全,無論從餐飲到購物廣場都在步行幾分鐘的路程。同時由於切爾西和巴特西的房屋均價已經遠超50萬英鎊,這裡30萬英鎊(約¥262萬)的起價也給了投資者更多的出租回報。2019年2季度交房,是不可多得的高性價比項目。
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關於新版HMO法令的更多詳情

如果你是一名房東且名下正在出租的房產符合新版HMO法令的適用條件,那麼及時了解相關的動態是非常有必要的。首先,政府對於新的版本也簽發了一份備忘錄,裡面對於調整的內容做了非常清晰的官方解讀,建議大家查閱一下。下面是備忘錄的鏈接:
http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/pdfs/uksiem_20180221_en.pdf

除此之外,如果還想要了解更多有關新版本HMO法令的信息,或者在有關如何應對,以及避免違規受罰等方面需要專業建議的,也歡迎聯系倫敦資深房產中介公司Stonelink International 。


翻譯:Jing Li
責編:Zoe Chan

 

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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蘇富比報告:大溫哥華地區新房稅政策逼退買家

加拿大蘇富比國際房地產公司發表了一份最新報告,結論是溫哥華房產市場全線降溫。自2018年夏天開始,買家開始對高價房態度發生轉變,溫哥華房產銷售量下滑24%。 

蘇富比公司在研究過價值高於100萬美元的各類溫哥華房產數據後,發現溫哥華市場所有房產類型的銷售量都呈現下滑趨勢,因而得出結論銷量下滑,將直接導致房價下跌。

蘇富比首席執行官布雷德·漢德森(Brad Henderson)表示,溫哥華所在的不列顛哥倫比亞房地產市場的緊張氣氛更加嚴重。他將這一現像歸咎於加拿大地方省炒房稅的出台。

漢德森說道,“溫哥華市場上,買家們的心態已經從‘擔心錯過機會’轉變成了‘擔心多花錢’;而與此同時,賣家們的心態則是“怕賣低了”。

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相反,今年7月與8月,蒙特利爾多倫多,價值高於100萬美元的房產銷售量在回暖。

蘇富比引用房地產多重上市服務系統的數據稱,同期溫哥華此類房產銷售相比2017年同月份下降了24%,僅為434套。

同期,溫哥華價值不低於400萬美元的房產則遭遇更為嚴重的下滑,僅售出31套,下滑率達到33%。

溫哥華4千平米工業地產,總價7152萬人民幣
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蘇富比表示,這一下滑趨勢已經蔓延到此前較為活躍的公寓板塊,並持續到9月的第一個星期,據此推測,今年秋天溫哥華的房產銷售也不容樂觀。蘇富比稱,7月與8月,公寓板塊裡價值超過100萬美元的房產銷售量相比2017年同期下滑了21%。

漢德森指出,盡管加聯邦抵押貸款政策收緊,但加拿大其他地區,甚至包括低迷的卡爾加裡房產市場,價值超過100萬美元房產的銷售也出現了上升。

漢德森表示,不列顛哥倫比亞房地產市場的特殊之處在於2016年實施的外國購房者稅收政策。今年,這一政策進一步覆蓋了該省的其他地區,此外該省還出台了新的炒房稅,“這又打擊了市場原本就已經緊張的氣氛”。


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原文:溫哥華太陽報
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責編:Zoe Chan

 

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10月起希腊放寬銀行提現和海外彙款額度

10月1日起,希腊將放寬銀行賬戶現金提款限制的資本管制,允許更高的海外彙款額度。3年多前由於市場擔心希腊會離開歐元區並且導致賬戶被凍結,因此希腊強制執行提現限制以防止銀行擠兌和資本外流,希腊財政部在周三(9月26日)的新聞稿中公布了這一消息。

同時還提高了海外資本流動的上限:希腊人將能夠在海外提取國內銀行賬戶高達5,000歐元(約合5,793美元)的現金。

允許從希腊彙款到其他國家的歐元或外幣數量從3,000歐元(約合3,476美元)上調至10,000歐元(約合11,588美元)。“這遠遠超過現在大多數希腊人銀行賬戶的存款余額”,希腊財政部官員早些時候指出。

作為經營活動的日常彙款,商人和公司被允許每日每筆交易向海外彙款限額從40,000歐元(46,352美元)提升到高達100,000歐元(約合115,878美元)。

據稱,政府希望向潛在投資者發出積極信息。8月20日先後3次總計3260億歐元(3835.8億美元)的國際救助計劃結束,由歐盟的三駕馬車 – 歐洲中央銀行 – 歐洲穩定機制(EU-ECB-ESM)和華盛頓特區的國際貨幣基金組織(IMF)提供借款,這些機構多年來一直在監測希腊經濟走勢。此舉是在該國擺脫上一輪救助計劃後一個月推出,是希腊經濟走向復蘇的關鍵標志。

希腊經濟逐步走向復蘇

最初,賬戶持有人每天只能提取60歐元(約合70美元),未提取的額度將不會滾動到下一天。這導致銀行取款機外排起了長隊,一些銀行在最初幾天還為沮喪的客戶提供茶點。

希腊在2010年被迫要求提供國際救助貸款,當時它的信用評級一再被降級,因為它誤報了關鍵的財政數據,私人投資者拒絕以希腊政府負擔得起的利率放貸。

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盡管8月21日救助計劃結束,緊縮政策仍然存在,失業率仍在歐盟最高,略低於20%,而希腊的信用評級遠低於投資等級,這意味著它的國債利息很高。

該國的財政仍受到其歐洲債權人和國際貨幣基金組織的嚴格審查,後者將發布季度進展報告。如果這些報告證明利好,希腊將在未來4年內從其歐洲債權人持有的希腊國債的回報中獲得48億歐元支持。


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文:Adam Chen

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英國置業常見問題Q&A|居外專欄

1. 在英國購房對海外投資者有何限制?

英國對海外投資者沒有限制,只要年滿⼗⼋歲,不論國籍和簽證類別,都可以在英國買房。

2. 在英國買房可以移民嗎?

不可以的。在英國購房是不能用於抵消移民要求的資金。我們和英國具有多年經驗和權威性的移民律師行合作,如果您需要在移民英國事宜上進行咨詢,我們可以為您推薦專業的移民律師。

3. 沒有英國賬戶可以購房嗎?

可以。如果是現⾦購買房產,則不需要。購買資⾦可以從國內或其他海外賬戶直接轉給買⽅指定的律師,由律師來操作⼀切買房程序。如果是按揭貸款,需要在英國開一個賬戶。(中國海外彙款的額度為每人每年5萬美元)

4. 沒有英國⾝份可以貸款嗎?

可以。中國銀⾏倫敦分行、彙豐、渣打銀行可以為國內客戶在英國購房辦理貸款業務。我們可以為您引薦貸款銀行的信貸經理和置業貸款顧問。

5. 如果人不在英國,可以買房嗎?

可以的。購房程序由買賣雙方指定的律師來操作的,所有事宜皆可通過線上操作完成,無需本人在場。英國房產市場法律嚴謹、條例清晰、監管性強,允許海外買方不在英國的情況下投資英國房產。您委托的律師可以和您溝通買賣進程,並接受您的委托進行房產交易。交房後,您可以委托房產中介幫您跟進購房流程(代表您與律師及開發商保持溝通)、驗房,並安排入住、出租管理等各項事宜。

6. 在英國購房需要准備哪些材料?

1. 身份證明:護照(個人信息頁彩色掃描件),身份證(正反面彩色掃描件)

2. 住址證明:最近三個月的地址證明一份(國內/外長期住址,標注全名,用於接收來往信件),包括但不限於:近三個月水、電、燃氣費賬單或近三個月信用卡賬單/個人流水賬單,物管費賬單等

3. 資金證明:買家本人最近三個月到一年的銀行賬單;根據個人資金狀況會要求提交補充材料,如股票、理財收益、工資、分紅、房屋出售合同等

7. 可以從中國大陸彙款去英國買房嗎?如何彙款?

根據目前的國家外彙管理制度,每人每年可以向英國彙5萬美元的資金。購房所用款可經由購房者本人及其直系親屬的英國帳戶轉給律師。

8. 購房的資金轉款程序安全嗎?

英國房產市場是一個法律健全的市場,一切的購買程序的都是由買賣雙方律師來操作。除了預定金(£2000-£10000) 要直接交給開發商,其他所有的資金都必須要從購房者的銀行直接轉入到買房指定的律師賬號裡,在買賣雙方確定交換合同時,再由買方律師轉給賣方代理律師的賬戶。隨後,在完成整個交易過程後,買方律師會代表您在英國國家土地局進行登記,您可以上網查詢登記結果。

9. 在英國買房需不需要出示相關文件,以證明財產來源?

這不是必要的。但是在英國,所有的律師都必須按照法律要求,確保他們的客戶沒有通過非法洗錢犯罪活動而獲得的利潤來購買或投資房產,因此他們必須了解他們的客戶,確保私人買主的合法身份。律師也會問及購買房產的財產的來源,必要情況下,購房者需要出示資金來源證明,證明包括但不限於以下幾類:

1. 工資收入證明(至少提供一種材料):工作存款(工資、獎金);工資單或獎金款項;雇主信;如果是自雇人士,請提供公司審計過的銀行單

2. 股票投資或投資組合(至少提供一種材料):認證過的投資或存款證明,合約和投資賬戶現金證明;銀行單能顯示投資款項;會計師出信證明

3. 物業出售(至少提供一種材料):認證過的合約;中介出信證明;律師函

10. 在英國購房流程中,律師的職責有哪些?

1. 盡職調查:律師會代表您展開盡職調查,與賣方律師以及地方政府部門溝通,盡可能多的找到房產相關信息以及潛在的不利因素,還會向對方律師提出疑問。律師會就潛在的不利因素,詢問地方政府及其他法律部門,例如,附近的開發項目是否會改變房產所在區域的自然環境或道路等基礎設施,是否會制造噪聲污染。此類信息檢索可確保天然氣、水、電的正常供應,並證實房產獲得相應的規劃許可。

2. 法律文件:律師將審核對方律師擬定的合同,並進行必要的修改以保護客戶利益。

3. 房產報告:拿到調查及問詢結果後,律師會出具一份郵件解釋房產以及合同要點,並將合同一並交予您簽署,報告包含房產的所有細節以及律師對調查結果的概括。(此調查結果會影響貸款機構的決策)

4. 消費明細:律師還會出具繳費明細表,列清花費項目及每一項的費用,一般包括首付、律師費用、地方土地調查費、印花稅等。

11. 在英國買房要交稅嗎?需要繳納哪些稅?

是的,在英置業一共需要繳納兩種稅:

  • 買房時:在注冊房產時要交印花稅(SDLT)
  • 持有房產時:如果是自住,需要交市政稅(Council Tax)。市政稅是根據您所住的區域而定,收費範圍在每年£1100-£3000,學生免稅。如果是出租,市政稅則由租客來支付。

12. 印花稅是什麼?需要繳納多少?什麼時候需要繳納?

Stamp Duty Land Tax(SDLT)又稱為印花稅。是一種在英格蘭、威爾士及北愛爾蘭地區購買房屋或土地必須繳納的費用。最新印花稅征收門檻為12.5萬英鎊(自住房),15萬英鎊(非自住房產和土地)。在倫敦地區,如果購買的是全球首套自住房,總房價在50萬英鎊以下,則無需繳納印花稅。印花稅需在完成購房交易後的30天之內,由指定律師代表您把印花稅交給稅務局。

Hampstead Manor所在區域非常著名,郵政編碼為NW3。該項目距倫敦市中心僅不到30分鐘車程,附近的漢普斯特德公園為社區提供了近800英畝綠地。這個獨一無二的開發項目提供多種房型,購房者可在出眾的工作室及1、2、3、4臥室房型的豪華住宅中進行選擇。供應量有限,僅有156套單元房待售。
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13. 購房時還需交納哪些費用?

律師費:根據總房價而定,約在£1500-£3000之間,不包括20%的增值稅

雜費:包括房屋調查費、房屋注冊費等,約需£1000(律師會提供詳細的繳費明細)

*在英國購置新房不需要支付任何中介費用

14. 入住時需要繳納哪些費用?

物業費(Service Charge):根據項目的配套設施、服務標准和地理位置而定。收費標准按照每年每平方尺來計算。

地租(Ground Rent):根據戶型而定,一般為£350-£800每年

15. 交房後,如何安排房屋出租和管理?

關於租賃管理,建議找一家能提供中英雙語服務的中介,代表您安排租賃及房屋管理事宜,並且與您保持聯絡。根據服務內容,收費大約是每月租金的10%-12%(不包括20%的增值稅)。

16. 轉售房產的手續時什麼,需要支付哪些費用和稅金?

在英國出售房產時,您可以親自轉售,也可以委托中介來尋找買家,但是這個交易程序需要通過買賣雙方的指定律師來完成。出售房產時需要考慮的費用為:中介費(房產總價的1%-1.5%)、律師費(依據售出的房價而定,通常為£1500-£4000)、資本利得稅(Capital Gain Tax)只針對出售投資租房獲得的增值收益而言,通常是淨利潤的18%。如出售的是自住房,則不需要繳納資本利得稅。

17. 在英國買房必須要通過中介嗎?

在英國購買一手房,您可以直接和開發商聯系,也可以找開發商的代理中介來協助您購房。中介公司的服務內容包括:推薦項目、安排看房、商議價格(爭取最大折扣)、購房過程中全程提供幫助、推薦律師及貸款銀行、驗收房屋、配置家具等售後服務。而開發商的服務僅限於購房事宜,交房後的任何問題都不在服務範圍內。中介作為開發商的項目代理,不會從買方處收取任何費用,而開發商的出價也不會因為是否借助中介而有所不同。


責編:Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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投資全球房產,你是追風還是專挑大冷門?

英國《泰晤士報》最近對全球的投資趨勢做了一次 “全面”總結,將房產投資者們追逐的熱門與冷門投資目的地與房產類型分別做了梳理。

What’s HOT (熱門投資目的地

1. 中美洲東海岸伯利茲(Belize)——不可錯過

對歐美投資人士而言是大熱門,對中國大陸華人而言,它可能只是投資大冷門,因為與中國建交又斷交過。面積不過2萬多平方公裡人口不過27萬的伯利茲是中美洲唯一的英語國家, 北和西北鄰墨西哥,西和南與危地馬拉接壤,東瀕加勒比海。屬熱帶雨林氣候。官方語言為英語。近半數以上居民通用西班牙語或克裡奧爾語。居民中60%信奉天主教,其余多信奉基督教。

四季私宅(Four Seasons Private Estates),2021年開售,位於卡耶查帕爾(Caye Chapel),50套海濱房產,200萬美元起售。

居外推薦房源:伯利茲城Placencia Residences

這棟三層混凝土住宅建於2005年,位於半島北端的門控社區。豪宅設有5間臥室,5間浴室,2層有蓋環繞式門廊,頂層環繞式甲板,附帶車庫,6,000多平方英尺的封閉式起居空間。海灘豪華度假村的設施包括三個一流的餐廳、24小時保安、全國最大的游泳池、超級游艇碼頭、專業的網球場、健身房、水療中心、船長漁船,以及伯利茲各地的眾多旅游機會。由於其地理位置和寧靜,美麗的加勒比海灘和迷人的瑪雅山脈,您將在這裡看到獨特的景色。僅售100萬美元(約¥665萬)。
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2. 西班牙——售價猛增

房地產分析公司Euroval 稱,安達盧西亞(Andalusia)面向非西班牙裔居民的房產銷售正在快速接近最高水平。安達盧西亞8臥房產的市場售價達到149萬歐元。

居外推薦房源:塞維利亞高爾夫俱樂部別墅

安達盧西亞Real Club de Golf de Sevilla的三層別墅,提供24小時保安的住宅區,帶餐廳的社交俱樂部、慶典室、游泳池和運動場以及國際學校。房價為139.5萬歐元(約¥1,077萬)。
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3. 巴黎18

Athena Advisers發布的數據顯示,法國舊區——紅磨坊、聖心教堂所在地的房價年均上漲了6%。據說“資本家們”就要大舉進駐過去居民們會嫌棄的游客區大巴黎18區了……

居外推薦房源巴黎18區改建房產

巴黎蒙馬特區,由前木工車間以優質材料完全翻新和鋪砌的華麗獨立式住宅。它建在4個樓層,包括底層、地下室、主臥室和屋頂露台。由2個獨立的空間組成,其中一個空間完全獨立且供專業使用。現以279.5萬歐元(約¥2,157萬)出售。
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4. 超級富裕的亞洲人

《摘金奇緣》(Crazy Rich Asians)這部電影幾乎紅遍全球,人們不僅愛這個愛情故事,也喜歡看黃皮膚的華人大肆購買歐美豪宅的干脆勁兒。房地產公司萊坊稱,高淨值的亞洲人對價值超過1000萬美元的新建房產情有獨鐘。

5. 馬耳他——市場繁榮

過去一年,地中海島國馬耳他的房價飆升了17%。

居外推薦房源:馬耳他斯利馬3臥公寓

家具齊全的豪華公寓,總面積280平方米,俯瞰壯麗的瓦萊塔堡壘(Valletta Bastions)和海岸線,享有無遮擋的全海景,每日沿著Gzira / Sliema海岸停泊的郵輪風景如畫。售價160萬歐元(約¥1,235萬)。
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6. 荷蘭——值得一去

相比斯堪的納維亞的簡約風格,荷蘭房產的前衛設計更有魅力。不要錯過本月在埃因霍溫(Eindhoven)舉辦的荷蘭設計周

居外推薦房源:荷蘭鹿特丹8臥魅力別墅

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What’s NOT 冷門投資目的地

1. 迪拜——大勢已去

房地產信息公司Reidin的價格指數顯示,迪拜別墅與公寓的價格不斷下跌——8月環比跌幅達1.1%,年跌幅達7.4%。與此同時,租金也同比下跌了10%。

2. 馬拉加(Malaga)——前景未蔔

西班牙出台政策,打壓短期旅游出租房產。馬拉加尚未有地區受此政策影響。但隨著每年旅客數量的增加,政府官員對馬拉加旅游出租房產市場予以密切關注。

3. 土耳其裡拉貶值

相比去年9月,英鎊兌土耳其裡拉的彙率增加超過90%。大部分分析師表示,這預示著危機而非機會的到來。但房產公司Spot Blue表示,購房者敏銳的市場反應將帶來一定好處。

4. 高爾夫物業魅力不再

高爾夫球場仍然是賣點嗎?第一太平戴維斯表示,度假房產中高爾夫球場的設施配備已經逐漸失去其吸引力。出售接近高爾夫球場房產的賣家可能會發現這類房產已經不如以前吃香了。

5. 外國購房者受限

過去10年來,新西蘭房價上漲了約60%。為抑制房價上漲,大多數外國購房者已經被限制在新西蘭置房。

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來源:泰晤士報
翻譯:LPS

責編:Adam Chen, Zoe Chan

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選購悉尼豪宅 國慶黃金周不容錯過|居外專欄

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對於關注悉尼的投資者來說,今年的黃金周更具看頭,一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年,受房地產市場風向及輿論的影響,越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產,包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。如今,一套以5500萬澳幣成交的房產甚至已經擠不進前五了。根據CoreLogic的一份報告顯示,2012至2017年間,悉尼的房價已經上漲了74%。其中,頂級房產的收益更是可觀。

由於今年黃金周恰逢澳幣對美元走低(不到1:0.71),加上悉尼房地產市場剛剛經歷了長達了一段6個月的調整期,迎接投資者的將會是一個價格相對親民的市場。但是這樣的行情並不會太長久。按來自佳士得國際地產(Christie’s International Realty)的資深房產中介Darren Curtis的話來說,悉尼今年市場上待售的豪宅選擇相當豐富,將會是一個非常適合投資的年份。

現在基本上每一處市郊都有不少優質的房產,尤其是高端市場,非常的有看頭。眼下我自己手上就有幾個悉尼沿岸的單位,問訊的客戶真的是源源不斷。”

如今不少高等私人學校的接送服務都已經非常完善了,這讓很多家庭對於學區房的糾結大大減少。同時也讓他們在選擇心儀的住所時有了更高的自由度,即使是住在離東城區或者北岸區10公裡以外的地方也不會對孩子的就學產生太大的影響。這在以前還是挺難想像的。Darren現在手上就有一處位於伍爾維奇加勒街22號(22 Gale Street, Woolwich)的房產,售價1500-1650萬澳幣,目前在客戶中也有著相當高的關注度。

悉尼北岸郊區伍爾維奇(Woolwich)豪宅:加勒街22號(22 Gale Street)
悉尼北岸郊區伍爾維奇(Woolwich)豪宅:加勒街22號(22 Gale Street)

最近萊坊(Knight Frank)在他的半年度財富報告中對100萬美元(約140萬澳幣)在世界各地所能買到的房產面積做了一個簡單對比,它可以說是近期悉尼房價的一個縮影。在這份報告中,投資者可以以這個價格在悉尼購置一處約50平方米的房產。相比之下在巴黎,這個數據是46平方米。如果把這筆錢投資在全世界房價之最的摩納哥,到手的面積可就只剩下可憐的16平方米了。

同時數據也顯示,今年至6月份悉尼高端房產價格的增幅大約為5.7%,處在一個相對穩定的節奏。而回顧過去5年的數據則可以發現,投資者在當地高端房產市場的收益還是相當不錯的。就最近在悉尼市中心巴郎加魯區(Barangaroo)的一個公寓項目來說,最初售價約為190萬澳幣的一房及兩房戶型如今價值已經超過300萬,而於2013/14年推售的三房單位,價格已經從當初的290萬漲到了約610萬。從某種程度上來說,James Packer在2017年12月豪擲6000萬澳幣入手悉尼“皇冠”(Crown Residences)的頂層豪宅也是為這一切推波助瀾了一把。

James Packer的“皇冠”頂樓豪宅
James Packer的“皇冠”頂樓豪宅

不久前Darren也參與了位於肯特街(Kent Street)Hightgate項目的2808號頂層豪宅的交易,這一單最終以1100萬澳幣成交,充分反映了眼下高端公寓在上級市場中的緊俏程度。Darren表示,這筆交易其實是一個對於買賣雙方雙贏的局面。一方面賣方對於這套房產的投入和用心得到了認可,屋內獨具匠心的設計,完美景色視角,合理的科技應用以及寬敞的空間布局等都令這套住宅增色不少,而這些附加價值也在交易價格中得到了充分的體現。另一方面,買家在每平方米高達9萬澳幣的高價市場中入手算是物有所值。此外,Highgate一直以來都已資金充裕以及良好的運營情況著稱,並且各項數據也都非常的好看,是很值得入手的一個項目。

Hightgate 2808號頂層公寓

最後要提的是,悉尼的人口數量一直是在不斷上升的,而一般住宅的占地面積不斷減小,擁有可觀的占地面積的高端住宅,尤其是頂級住宅將逐漸成為稀缺資源。所以對投資者來說,盡早入手這類房產將會是一個絕佳的資產增值機會。

居外誠意推薦悉尼豪宅房源:

The Boyd Residence榮獲“2017年國際設計與建築大獎——全球最佳住宅”殊榮
巧奪天工的傑出,可能由您擁有!

這套頂層復式位於悉尼中央商務區澳新銀行悉尼總部大樓(ANZ Tower)的上方,是商業建築中唯一的公寓,設有度假式屋頂游泳池、私人安全車庫和私人電梯。 總建築面積約為2400平方米,分布在三個層面,享有壯麗的海港和城市景觀。

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翻譯:Jing Li
責編:Zoe Chan

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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2018清邁房地產市場報道:只有你想不到 沒有我不知道!|居外專欄

在市場放緩之後,清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展,該地區的大多數買家都是在清邁工作或學習的當地人和年輕人。但目前,中國人被認為是清邁共管公寓市場中最重要的投資者,他們已經成為清邁公寓市場的主要買家。

按年歷史供應

來源:泰國土地局和高力國際研究中心

需求:在2018年的前5個月,在清邁的所有公寓單元的平均接受率大約比過去幾年高出約70%,大約是2%。

供應:根據國土資源部的統計,在清邁的土地上,大約有32,630套共管公寓單元已經完工並登記在冊,超過3000套公寓單元正在建設中,預計將於明年完工。

新推出的單位:在2018年前五個月,新推出的單位約220套,位於城市地區。

價格:在2018年的前5個月,公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。

清邁房地產的過往發展史

清邁是泰國北部主要的商業城市和教育中心。許多來自全國各地的人搬到清邁接受教育,這通常會持續4到5年。清邁市的第一個共管公寓項目於1985年注冊,擁有103個單元。從1985年到1996年,超過13450個單位,約占總供應量的72%。從1987年到1995年,泰國金融自由化的影響使泰國經濟增長非常迅速,直到1997年的金融危機。

危機過後,從1997年到2012年,市場上只增加了大約3540個單位。這在一定程度上是因為泰國人更喜歡開發擁有土地的項目;但在2018年的前5個月,在國土資源部完成並登記了785個單元。根據國土資源部的統計,截至2018年5月,市場上大約有32,630個單元。共管公寓並不是買家的首選,因為清邁還有很多土地可供選擇,但在幾年前政府宣布從曼谷到清邁的高速列車的發展之後,許多共管公寓開發商已經在包括清邁在內的發展線路上啟動了項目。

2018年5月按地點和年份提供的歷史供應量

資料來源:土地部,高力國際泰國研究報告:2013年的統計數據僅從1月到5月

城市地區的公寓單元總數是最高的,第一個項目是在1985年完成的,有103個單元。在外城地區,第一個項目於1991年完成。從1987年到1995年,清邁的許多開發商都把重點放在了城市地區的中等收入群體的共管公寓開發上。在1997年的經濟危機之後,從1998年到2004年,這兩個地區的共管公寓供應略有增加,許多共管公寓項目在2013年至2016年期間完成了大約14293個單元,在江中只有1,125套共管公寓單元。

從2011年到2018年5月按地點和年份推出公寓單位

從2012年到2013年,有超過7024個單元投入使用,在2018年前5個月啟動了大約220個單元。從2012年至2018年5月,約有5954個單元或60%的總單元位於外城區,而近4148個單元或40%位於城市地區。

2018年,外城區的共管公寓項目重新流行起來,從2012年到今年頭5個月,共有6467套公寓。這是由於土地價格上漲,城市地區有合理價格的可用土地有限,以及在清邁市外城區的道路和交通系統的延伸。

在清邁,最受歡迎的共管公寓開發地點是位於城市西北部。在過去的一到兩年裡,清邁蘭龐路已經成為一個新的住宅區。這是由於許多當地開發商在這一地區推出了共管公寓和住房項目。

可在2018年5月出售的公寓單元

在2018年5月可出售的10 468套公寓單元中,約有4 001個單元在城市地區。其中近85%是在2013年至2018年5月期間推出的。在外城地區,約有6467套公寓單元可供出售,其中70%以上的公寓單元從2013年至2018年5月推出。

按單位類型劃分的2011年至2018年5月推出的公寓單位比例

在清邁,一居室單元占了大部分的公寓,與泰國其他地方一樣。清邁的一居室單元面積約為24-132平方米,平均單位面積約為38平方米,其中大部分買家是本地人和在清邁工作或學習的年輕人。但目前,在清邁的公寓市場上,中國人被認為是最重要的投資者。自2014年以來,它已成為清邁公寓市場的主要買家。

從2011年到2018年5月的公寓單元平均單位面積

清邁共管公寓項目的最大目標群體是在那裡工作的學生或年輕人,他們更願意住在自己的單臥室單元而不是租賃公寓。
雖然目前中國投資者是清邁公寓市場的主要參與者,但他們專注於購買投資以租給在清邁工作的學生和人。

2018年5月市場上所有共管公寓項目的需求率

這兩個地區的平均接受率大約為70%。城市地區的平均接受率大約是外城地區的平均接受率的74%,接近67%。大約3000套公寓單元或30%仍在市場中。在外城區,由於過去5年裡有許多共管公寓,目前仍有超過2000套公寓單元在市場上銷售。對於城市地區的共管公寓來說,今年前5個月推出的新項目,大約有220個單元被大量的項目所吸引。

2012年上市的開發商推出的一些共管公寓項目,在正式發布後很快就被搶購一空,其中包括上市公司尚思睿所開發的一系列項目。此外,尚思睿公司。計劃在2018年底啟動一個新的共管公寓項目

2018年5月在清邁出售的公寓單位的平均售價

根據地點、開發人員和項目概念,2018年的平均價格比2017年高出10%。在2018年的前5個月,共管公寓單元的平均價格約為每平方米67,100泰銖,比2017年推出的共管公寓均價高出約5%。城市地區的平均售價比外城區高出30%,而在2018年推出的大多數共管公寓項目的平均價格都高於城市地區每平方米95,000泰銖的平均價格。大多數高價格的共管公寓項目都位於寧曼、長康、東環線路上距離古城較近。計劃於2018年推出的一些新共管公寓項目的起步價格高於每平米8萬泰銖,因此2018年下半年和未來的平均價格可能會高出5%至10%

展望

清邁的經濟在過去幾年中不斷發展,它是泰國北部的教育中心。該省有10多所大學和10萬多名學生,還有很多人為了就業而搬到了清邁。此外,政府計劃在該省開發大量基礎設施並建立與其他省份的連接,例如從曼谷到清邁的高速列車、第二個機場、從清邁到清萊的高速公路,以支持物流和清孔的新工業區。清邁可能成為東盟的主要商業城市,特別是緬甸、老撾、泰國和中國。

在2018年5月,有一些共管公寓項目在2018年5月啟動,其中一些項目計劃在2018年下半年和明年推出,其中大部分都在外城區。這是因為開發商似乎瞄准了清邁的中等收入市場,而不僅僅是學生或大學裡的低端市場。在2018年的前5個月,共管公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。過去幾年裡,最低工資和物流成本的增加也影響了市場。

在清邁——房地產市場正在上漲,現在是時候了!

全新完工3居室豪華別墅,交通方便,臨近多所優質國際學校,置身其中猶如入住國際五星級酒店!

兩棟建築物相連設計,有多種房型可供選擇,總價680萬泰銖(約¥136萬)起!

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責編:Zoe Chan

 


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