欧盟或将建立统一对外移民政策 严控投资移民

据欧联网援引意大利欧联通讯社报道,欧盟委员会日前就投资移民和国籍申请问题发布通告,要求欧盟各成员国审慎对待以投资方式换取居留,以及来自欧盟境外移民的入籍申请。

据报道,欧盟司法事务专员对欧盟个别国家开放投资移民、放宽境外移民入籍条件换取资金的做法表示担忧。并强调,欧盟委员会对“黄金护照”的经济发展模式甚表忧虑,并决定在秋季成员国领导人峰会上,就投资移民和境外移民入籍问题进行磋商,谋求制定欧盟统一的国籍和移民政策,全面禁止“金钱换护照”。

欧盟委员会要求欧盟各成员国审慎对待投资移民和国籍申请问题,点名批评以发放“黄金签证”着称的希腊等国

欧盟委员会指出,受欧债危机影响,近年来,欧洲成员国中的某些国家,为了缓解市场经济赢得外来资金,纷纷制定相关移民政策,以投资的方式吸引外来移民,或向欧盟以外国家的移民发放护照。此举尽管在短时间内取得了一定的经济效果,但从长远利益而言则弊端重重。

欧盟委员会在通报中直接批评了塞浦路斯马耳他希腊等国。认为上述有关国家向欧盟以外的投资者发放长期签证、居留和护照的做法,有违欧盟的统一纲领和政策。

欧盟官员表示,长期以来,就移民政策和国籍问题,欧盟尚未形成统一的政策和法令,移民和国籍事务原则上属于成员国中的内政,欧盟少有参与和干涉。但是,大量的欧盟境外投资移民涌入,难免为欧盟的安全带来一定威胁,使欧盟变相成为洗钱、不法分子和贪污腐败者的藏身之地和天堂。因此,欧盟很有必要改观各成员国移民政策自成一体的问题,建立统一的对外移民政策和法律。


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来源:中国新闻网
责编:Zoe Chan

紐約公寓樓資本化率開始上升

投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降,而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。

城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期,投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城(Starrett City)的那筆交易,正在推高銷售額。隨著利率上升,投資者已變得越來越謹慎。

紐約一家調查公司Real Capital Analytics(RCA)的高級副總裁Jim Costello說道:“沒有人願意支付最高的價格。” 

紐約公寓的價格失去了上漲的勢頭

資本化率上升

在曼哈頓大部分地區,投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元(約549萬元人民幣)。相比去年70.9萬美元(約488萬元人民幣)的水平,公寓的平均價格有所提升。

然而,根據Ariel Property Advisors的統計結果,2018上半年,公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高,從而對物業定價造成了一定的壓力,”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。

市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。

從總體上看,相對於曼哈頓的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示,2018年第二季度,投資者承擔的資本化率為3.6%。相比一年以前,這項指標略有下降(去年為3.7%)。

紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化,現已跌至4.4%(去年同期為4.6%)。

大額交易推高投資金額

2018年上半年,紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易,這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下,去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。

根據RCA的數據,2018上半年,投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓,相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比,這個數字算不上十分可觀。

Costello說:“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售,或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”

投資者一反常態,開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年,他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓,而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,這個數字分別為33億和35億美元,依然高於目前的水平。

布魯克林區小星城出售

交易額占今年房地產交易總額(截至目前)將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城,一個位於布魯克林,面積遼闊,包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。

自1974年以來,賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

這筆交易還包含一個附帶條件:在未來幾十年內,把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年,並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃,該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。

布魯克林小星城(Starrett City)的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓,包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元(約¥205萬)。
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來源:National Real Estate Investor
翻譯:LPS
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全球富翁湧至“避難”推高房價 新西蘭的外國買家購房禁令進入倒計時

作者:夏洛特·格雷厄姆·麥克萊(Charlotte Graham McLay)

大批百萬富翁紛紛赴新西蘭購買豪華的末日避難所,致使當地購房者無房可買,且房價飆升,因此新西蘭政府將出台相關禁令,禁止外國買主購買當地房產。

繼科技業億萬富翁彼得·泰爾(Peter Thiel)——貝寶(Paypal)創始人兼臉書(Facebook)早期投資者,還有因性行為不當指控而丟掉工作,名聲掃地的前NBC主持人馬特·勞爾(Matt Lauer)等一大批富有的外籍人士在新西蘭購置物業後,新西蘭政府正准備采取嚴厲措施以阻擋這一趨勢。

新西蘭吸引了眾多超級富豪在當地購下躲避世界末日的安全避難所。近年來,這已成為一種屢見不鮮的現像。領英(LinkedIn)聯合創始人裡德·霍夫曼(Reid Hoffman)去年在接受《紐約客》采訪時說道:“在新西蘭買房子已經是一件心照不宣的事。”延伸閱讀居外看點:財富自由後,他們去新西蘭尋找詩意生活

那些准備躲避世界末日的海外百萬富翁顯然十分青睞新西蘭溫和的氣候、寬敞的空間和干淨的水源,並把這裡當成了理想的避難所——但政府已經忍無可忍

然而,以總理傑茜達·雅登(Jacinda Ardern)為首的新西蘭中左翼政府指責這些末日准備者造成了重大住房危機,使新西蘭的無家可歸率達到了發達國家中的最高水平。

雅登女士所屬的工黨堅信,通過修改法律,禁止外國人購買該國大多數種類的住宅(修訂法案預計將在本周的議會上獲得通過)將有助於降低房價。再加上政府在十年內建造10萬套經濟適用房的計劃,新西蘭的劃區和基礎設施問題將得到妥善的解決,而境況不佳的建築業也會有所提振。

更早之前草擬的禁購法案更為嚴格,而現在的版本已經有所放寬。根據最新提交的法案,外國購房者可以購買大型樓盤或高層大樓中的新公寓。該禁令禁止非當地居民購買現房,但根據自由貿易規定,澳大利亞和新加坡籍的買主將不受此禁令限制。

新西蘭經濟貿易和發展部部長兼這項法案的負責人大衛·帕克(David Parker)表示,這項禁令所涉及的內容並不只是房價。

“在這個財富不斷集中的世界上,我們不希望海外小圈子裡的富人因為能夠開出更高的價錢,而贏取那些成功新西蘭人與生俱來的權利。”他說道。

然而,一些經濟學家及國際貨幣基金組織質疑這是否是新西蘭的真實情況。6月份公布的官方數據顯示,今年前3個月內轉手的物業中,被外國買主買走的物業只占3.3%。

但新西蘭最大的城市,也是國際人口統計組織(Demographia International)房價過高城市榜單上的常客——奧克蘭的中部地區,外國買主購買的物業占比高達18.7%。在南島(South Island)皇後鎮,一個風景宜人的度假村,9.7%的物業轉讓給了外國購房者。

“但是各處的房價都在漲,”奧克蘭咨詢公司Sense Partners的住房經濟學家Shamubeel Eaqub說道。

他也認為新法案可能會產生某種層疊效應,因為從最高端的豪宅市場中剔除外國購買者可以自上而下地釋放出可出售的房產,“但這會引發一個問題:實施這項舉措是否可以推動房價的大幅變動,”他說道。“我正在努力思考這個問題的答案。”

中國大陸居民是最常見的外國購房者,其次是來自澳大利亞、英國和中國香港的投資者。然而,自美國總統唐納德·特朗普(Donald Trump)當選以來,越來越富有,喜歡在新西蘭購買世界末日避難所的美國人常常登上國際頭條新聞。

瓦納卡湖上的阻尼灣(Damper Bay on Lake Wanaka),硅谷大亨彼得•泰爾在此擁有土地
瓦納卡湖上的阻尼灣(Damper Bay on Lake Wanaka),硅谷大亨彼得•泰爾在此擁有土地

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一家奧克蘭房地產經紀公司的經紀人格雷厄姆·沃爾(Graham Wall)的客戶包括文萊蘇丹(Sultan of Brunei)人和泰爾先生——此人僅在新西蘭居住了12天就獲得了公民身份,這件事引發了許多爭議。沃爾說,這項新法案讓一些富有的外國客戶感到不安。

“人們對此感到驚訝和困惑,因為以前新西蘭非常歡迎他們,他們無法理解這種新的敵意從何而來,”他說道。

沃爾說,富裕的外國地主為新西蘭人創造了成千上萬個就業崗位,還有數十億美元的旅游收入。他還補充道,這些外國人還會向當地學校和社區活動提供捐助。

許多富人購買的物業都位於或鄰近風景如畫的新西蘭南島皇後鎮一帶,而中產階級人群幾乎買不起那裡的房產。

皇後鎮的鎮長不希望政府把外國買家拒之門外。吉姆·博爾特(Jim Boult)表示,如果高端房產的業主受到禁令的限制而無法向理想的買主出售物業,那麼新西蘭的“國際聲譽”就會受到威脅。博爾特說,想搶奪皇後鎮的經濟適用住房的並不是外國買家,而是那些想購買度假別墅的新西蘭富人和澳大利亞人——不管怎麼樣,他們都不會受到這條禁令的影響。

占據皇後鎮山(Queenstown Hill)的絕佳位置,這塊獨特的1,907平方米地塊可以容納一座宏偉的山頂住宅,並已建有私人綜合設施,包括溫水游泳池、豪華水療中心、桑拿蒸汽浴室和最先進的健身房。

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三月,該地區計劃實施的一項社會住房計劃失去了一位歐洲投資者——基礎資本公司(Foundation Capital)的支持。這項即將實施的禁令使這家公司望而卻步。該項目的房產信托基金已經獲得銀行貸款,住房建設目前在持續推進,但發言人朱莉·斯科特(Julie Scott)表示,現在的條款和條件“絕對不像離岸投資模式下的條款和條件那樣富有吸引力”。她希望更為寬松的新法案可以重新激發投資者的興趣,讓他們回到新西蘭。

一位來自中右翼國家黨派的議員艾米·亞當斯(Amy Adams)表示,她聽說,由於投資者對新法律持謹慎態度,某些住宅項目現已擱置。然而,負責該法案的部長大衛·帕克否定了新西蘭似乎對外國投資持敵對態度的說法。

“人們都是基於收益率進行投資的,不會摻雜個人情緒,”帕克先生說。

他說新西蘭依然是一個理想的投資目的地,並贊揚了新西蘭所謂的“包容性”企業海外投資制度,還有處於高位的外國直接投資率。

今年早些時候,該法案還處於草擬階段時,政府委員會收到的一些文件請求立法者將高淨值個人(這些個人表示自己購買的房產價格可能遠遠超出新西蘭人的平均價格 )剔除出此禁令的限制範圍。

然而,貿易部長帕克先生稱這些讓超級富豪享受特殊待遇的建議讓他感覺被“冒犯”了。

 

原文:英國電訊報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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澳昆州房產交易法律指南(3)置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

1. 置業昆士蘭州的主要稅務

1.1 基礎印花稅

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書(即書面文件)和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率,文件和交易類型不同,稅率也會有所差別。如今,有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅,現多稱為“交易稅”。

昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下:

關於繳納時間,現房與期房也有所不同,如未能在規定時間內繳納印花稅,州政府會加罰利息;如晚交印花稅有特殊原因,可提出申請豁免或減免利息。

  • 如買的是樓花,買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
  • 如買的是現房,買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅即使30天內該房產還沒有成交。

1.2 海外人士附加印花稅

在2016年昆士蘭州的預算案出台以後,昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2016101日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著,如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件,就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後,海外買家除了需要支付正常的印花稅外,還需要支付額外3%的印花稅。

我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例,取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%,則:

  • 一般印花稅:×3.75%=22,500澳元
  • 附加印花稅:×3%=18,000澳元
  • 總印花稅額為:40,500澳元

1.3 土地稅

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種,由各州/地區政府收取,目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值,實行一年一征繳。州稅局(State Revenue Office)每年對土地價值進行評估,按照上年度財政年最後一天,即每年6月30日(或12月31日)對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳(Council)所提供的“土地價值”(Site Value)為基礎進行土地稅計算的,而此“土地價值

土地稅,按字面意思拆解,即對“土地價值”所征收的稅,而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣,那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節,然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即,土地稅和房屋建築價值沒有關系。

除澳大利亞北領地沒有土地稅外,每個州對“應納稅土地價值(Taxable Land Value)”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且,相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例,如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州,應繳土地稅如下:

關於土地稅豁免的更多信息,請參閱以下文章:

2. 首次置業補貼與印花稅減免

與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同,澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下,昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大,主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業:

2.1 首次置業補貼

首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理,旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造,申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同,最多可高達2萬澳元。20171231日前簽訂交換的合同,昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後,或在物業建成拿到建成證明之後,即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。

申請首次置業補貼的主要要求如下:

  1. 必須是澳洲永久居民或公民;
  2. 置業者年齡滿18周歲;
  3. 不能以公司的名義購買;
  4. 置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產;
  5. 新房合同價值不超過750,000澳元;
  6. 必須在成交後12個月內提出申請;
  7. 至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月;
  8. 聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼;
  9. 聯名置業者只可以申請一次,並僅限於一套物業;
  10. 如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用,而且從來沒有住過此投資房,並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產,同樣有申請資格。

2.2 自住(房屋)印花稅減免

申請自住(房屋)印花稅減免的主要要求如下:

  1. 置業者以個人名義購買;
  2. 置業者年齡滿18周歲;
  3. 置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住;
  4. 置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租;
  5. 置業者必須是首次購買房屋,在世界上任何地方沒有擁有過房產;
  6. 置業者未曾申請過類似補貼。

印花稅減免的幅度如下:

2.3 自住(空地)印花稅減免

申請自住(空地)印花稅減免的主要要求如下:

  1. 置業者是首次購買空地,世界上的任何地方沒有擁有過任何房產;
  2. 置業者購買的空地價格少於$400,000;
  3. 置業者年齡滿18周歲;
  4. 置業者承諾在空地上建築自己的自住房;
  5. 置業者承諾只會在空地上建一套房子;
  6. 購買時,空地上沒有其他建築物的存在;
  7. 置業者未曾申請過類似補貼;
  8. 置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住;
  9. 置業者必須自住滿一年,且一年內不可出售或出租。

印花稅減免的幅度如下:

聲明:

  • 《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:
    • 第1、5篇章主筆:林彙銘律師
    • 第2、3、4篇章主筆:來哲夫律師
  • 《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

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比迪拜更有錢的地方 對中國實行免簽

在亞洲,有這麼一個國家,與歐洲最富有的國家持平。在人潮都湧向了泰國、越南這些簽證手續簡單的落地簽國家時,這個國家悄悄地對中國實行了免簽。

綜合媒體7月13日報道,7月9日,中國國務院委員兼外交部長王毅與卡塔爾外交國務大臣穆萊基,分別代表兩國政府在北京簽署《中華人民共和國政府和卡塔爾國政府關於互免簽證的協定》。

根據該協定,中國公民持有效的中國外交、公務、公務普通和普通護照在卡塔爾停留不超過30天,免辦簽證。

擬入境卡塔爾從事工作、定居、新聞報道等需該國主管部門事先批准的活動,應在入境前辦妥有關手續。

中國與卡塔爾日前簽署互免簽證協定

協定將在雙方完成各自國內法律程序後生效。生效前,雙方公民持上述有關護照前往對方國家,仍需按現有規定辦理簽證。

有報道指,卡塔爾航空常年占據世界排名第一的航空公司,還連續兩年獲得“全球最佳商務艙”稱號。商務艙和頭等艙之間的通道處,設有吧台,頭等艙設有餐廳、浴室等,就連座椅都鑲有金邊。

乘坐卡航可以直飛到卡塔爾首都多哈的中國城市有:北京、上海、廣州、香港、重慶、成都、杭州等。

獲五星評級的卡塔爾航空

卡塔爾位於亞洲,也屬於中東地區,因為地理位置的原因,除了豐富的石油和天然氣,什麼都沒有,一切都需要進口,包括淡水。都“敗家”成這樣了,卻依舊以人均GDP 78,829.24美元排名世界第三。

卡塔爾政府不僅提供免費教育、免費醫療、就業保障,還發放各種補貼以及為老百姓的水電燃氣買單。


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來源:多維新聞
責編:Zoe Chan

迪拜房主面臨高漲的物業設備維護費

作者:GCP公司設備管理部門負責人 哈桑·阿拉丁(Hassan Alladin)

隨著盛夏的到來,空調、水箱等設備的維護需求也隨之而來。每年的這個時候,國內住房基礎設施都無一例外地迎來壓力最大的時期。

隨著房產不斷老化,不到位的日常維修工作便開始在這個時候有所體現,帶來重重問題。為了省錢而在早期維護工作中偷工減料的後果現在開始找上門來了。

隨著房產維護市場的不斷完善成熟,迪拜房市從以投資為中心的租戶主導型市場轉向房主/住戶型市場,這一轉變過程中,維護市場的成熟也帶來了一定的破壞性影響。

隨著永久產權市場的出現,房產維護供應商以驚人的速度被取而代之,維修業出現了嚴重分散化。以往降低維護成本的慣用做法便成了權宜之計,這也主要是因為:1)由於房產處於全新狀態,因此沒有維護需求;2)由於預防性維護工作將減少整體收入,在以房產轉售為主的市場尤其如是,因此沒有受到應有的重視。

隨著市場的成熟和房子的老化,房產維護的需求越來越大。前期建設條件參差不齊而導致後期建築問題不斷湧現,因此維護需求愈發迫切。

然而,面對分散的市場,由於維護行業的更新成本十分高,租戶和房主都無法找到最有效的解決方法。通常情況下,他們無法找到一個月前負責其房子維護工作的人員。而隨著新的、更大規模的市場參與者進入市場,他們將會發現,多達半數的開支都花了在解決此前維護公司不到位的工作所導致的問題上,這令他們對房主/住戶型市場感到失望。

這一現像引發了普遍了幻滅感,而解決方式往往是按兵不動。同時,在如今技術化解決方式享有高成本效應而成為主要應對策略的背景下,這一問題卻主要仍以人工方式來解決。

房產維護市場的現狀與整體房市的現狀相似。在高端市場上,大量的供應商推出定制服務以迎合富有買家的需求;而在低端市場上,最低服務標准的下限不斷降低,以達到成本的最小化。因此,在這些低端住宅區,房產的老化失修問題十分明顯。

而中端市場的終端用戶逐漸成為主流,這一細分市場的供需差距最大,維護供應商仍尚待提供具備高成本效益的整體解決方案。

如果能夠提供技術支持,情況將大大改善。淨水器、空調、空氣質量、火災探測、攝像系統等設備都可以通過手機遠程監控。這不僅能夠有效節省能源,還能夠提醒房主和住戶及時維護維修設施。

房主有責任確保按時維護房產設施。在不斷推出新房產的房市中,房主雖然可以僥幸避免承擔幾年的維護投入,但歷史經驗表明,即使在迪拜,該投入的成本最終還是要投入的,否則房產的再售價值就會大打折扣。

隨著市場競爭越來越激烈,加強預防性維護工作越來越有必要。

居外精選阿聯酋迪拜房源:精英住宅(Elite Residence)

精英住宅(Elite Residence )大廈位於迪拜碼頭(Dubai Marina)的中心,距離許多景點僅有幾步之遙。

您可以步行前往著名的碼頭步行街(Marina Walk)、海灘、朱美拉海灘住宅區步行街/海灘(JBR Walk/Beach)、地鐵站、渡船站、公交站、迪拜碼頭的購物商場、超市零售商店以及數百家餐館、咖啡館和酒吧。

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來源:Gulf News
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

德國社會福利夢寐以求 買環保房產送德國移民

一說到德國,大家就想到高精尖

是的,德國是一個高度發達的國家,歐洲最大經濟體。世界一流的教育水准,從小學到大學,免費的公立教育,大家都知道去德國留學的含金量是非常高的,最知名的高等院校包括慕尼黑大學、亞琛工業大學以及科隆大學等等。德國的社會保障制度堪稱“從出生到墳墓”的完美,從生育、兒童、教育、工作福利補助到醫療、養老保險一應俱全,國民具有極高的生活水平。

德國的福利
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今天居外推薦的項目位於德國西部的北萊茵-威斯特法倫州(Nordrhein-westfalen),是德國人口最多的州,也是德國經濟最發達的州,亞琛工業大學(是全世界最負盛名的理工科大學之一)和科隆大學都在這個州。這個項目就坐落在該州的迪倫(Dueren)地區的迪倫市中心,距離科隆只有半小時車程,到法蘭克福的火車也才一個半小時。

迪倫是一個頗具德國特色的安靜城市。位於德國北威州西部,隸屬於科隆行政區,距離杜塞爾多夫約40公裡,科隆約20公裡。迪倫人口約27萬。整個迪倫共有21所學校,其中14所學校設有國際班。

對於移民德國,大家的觀念可能還在技術移民,其實想移民德國還有其他方式。比如說Aurequus Group的企業家移民項目,就是由專家幫助您注冊公司,根據您個人情況量身定制商業企劃書,以您公司的名義來購買政府指定的德國迪倫環保城房產(房產的業主是您個人,房產包括房屋的永久產權以及地皮也是您的),6個月之內就能獲得有效期為3年的德國居留證,3-5年可以換德國永居卡。

相比其他歐洲國家的移民項目,Aurequus Group的項目花費低,辦理手續簡單,周期短,不需要資金來源審查。沒有移民監,居留證期間每年登陸一次;永居卡期間每半年登陸一次即可。無風險,德國是由聯邦議院制定的移民法,2011年以後才有,而且采取的是聯邦制,就是由政府頒發法令,地方政府執行,一切都以地方政府為主,自由度非常大。而我們擁有背景強大的德國本地律師團隊,保障您順利移民德國。Aurequus Group的服務期5年,移民不成功全款可退。

如您對德國迪倫環保城感興趣,請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41240097.htm 查看更多詳情。


注: 本文屬於商業贊助內容,素材由居外網簽約公司Aurequus Group提供

 

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

外國買家購新加坡豪宅 上半年比率上揚占38%

本地豪宅市場的外國買家比率今年上半年上揚,鐘情烏節路等地區的印度尼西亞買家比率也增加。

不過,隨著新一輪房地產降溫措施在下半年開始發揮效應,有分析師預測外國買家將遭受最大衝擊,豪宅市場下半年銷量將大跌高達四成。

根據高緯環球(Cushman & Wakefield)提供數據顯示,今年上半年共有224個豪華公寓單位成交,其中,外國買家(包括公司)占38%,高於比去年的32%。

反觀同時期本地豪宅買家所占比率卻下跌6個百分點,報38%。至於新加坡永久居民買家大致維持在24%水平。

高緯環球對豪宅的定義是屋價至少400萬元,面積至少2000平方英尺的非有地私宅。

高緯環球研究部高級總監李敏雯指出,外國買家向來是本地豪宅市場的最大支撐力量,2011年占豪宅交易的一半左右,不過2013年外國買家須支付額外買方印花稅(ABSD)增至15%後,占比隨之滑落,去年只達三分之一。

雖然今年上半年外國買家的豪宅交易比率有所增加。李敏雯認為,今年7月新一輪降溫措施,外國買家的額外買方印花稅增至20%,預料會重挫他們的購買情緒。她說:“很多外國買家過去幾年都在觀望本地豪宅市場,等著良機進場。措施推出後,他們可能又會繼續采取觀望態度了。”

由於外國買家需求下跌,她估計下半年豪宅銷售會下跌三四成。

萊坊高級咨詢與研究部主管李乃佳有相似看法。他說:“外國買家流動性一般較強,如果他們覺得這裡印花稅過高,他們就可能選擇在其他國家置業。”

根據萊坊整理數據,外國買家主要以中國、馬來西亞、印度和印尼為主。高居榜首的是中國買家,近幾年占比一直維持在30%左右水平。

值得一提的是,中國買家購買豪宅有增加趨勢。例如2009年,他們購買的私宅單位中,只有2%是總值超過500萬元,去年增至4.4%。

本地買房印花稅率與其他大城市相差不遠

李乃佳也指出,今年上半年印尼買家購買177個私宅單位,比去年多4.1%,這又以烏節路等黃金地區豪宅為主。

然而,利斯蘇富比國際房地產新加坡運營總監梁文豪指出,本地買房印花稅率其實跟一些大城市相差不遠。

例如,香港的外國買家須交付的稅率可達30%;倫敦的外國買家則須支付12%至15%的印花稅,外加每年3500英鎊(6130新元)稅款。

加拿大溫哥華去年也把外國買家的印花稅從15%增至20%,另外超過300萬加元(315萬新元)房子轉手時,也須支付額外5%的轉讓稅。

梁文豪說:“外國買家在選擇房地產投資地點時,除了考慮價格和稅率,往往也考慮地緣政治穩定性和彙率走勢等其他因素。”

世邦魏理仕研究部主管沈振倫是另一個對豪宅市場持較樂觀態度的分析師。

他說:“新加坡始終是具吸引力的居住城市。處於優越地點和被視為物有所值的豪宅項目,依然會讓買家趨之若鶩。

長期而言,沈振倫認為,一些豪宅項目仍可帶來客觀投資回報。

世邦魏理仕最新豪宅市場報告顯示,上半年共有232個位於核心中央區,總值至少500萬元的豪華公寓成交,比去年同期高出36%。它們的平均尺價為2798元,也比去年同期高出14%。其中,尺價最高單位來自銀峰(New Futura),高達4630元。

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另一方面,戴玉祥產業執行總裁高春華指出,外國買家選擇在新加坡置業,不僅是為了投資,有時也包括提供孩子安定學習環境等因素。

她說:“降溫措施或許會‘嚇走’一些外國買家。但我相信,新加坡憑借宜居環境、良好教育條件和完善基礎設施等長遠優勢,始終能吸引這些買家回流。”

 


來源:聯合早報

責編:Zoe Chan

中國香港按揭利率提高 為5年來最大升幅

北京時間8月9日彭博稱,中國香港住房貸款利率創5年以來最大升幅,全球資金成本上升促使市場愈加猜測當地銀行最終將不得不追隨美聯儲腳步。

據周三晚間的電郵聲明,彙豐控股、中銀香港和渣打將從下周一(8月13日)開始提高香港銀行間利率掛鉤按揭貸款利率上限至2.35%,以最優惠利率為基准按揭利率將提高至2.25%。

中原按揭的數據顯示,與最優惠貸款利率掛鉤的按揭利率目前定價為2.15%。這意味著該利率的上調幅度為10個基點。數據顯示,上次出現這樣調升幅度是在2013年3月。

自2016年以來,抵押貸款行業儼然是一個戰場,因為居住單位價格升至紀錄水平,而銀行將利率維持低點以吸引客戶。不過,借款人現在開始消化利率上升,因為市場都猜測香港的大型銀行將開始追隨美聯儲步伐提高利率。

1個月期港元Hibor今年以來已上升16個基點,周三觸及1.35%。6月,該利率觸及2008年10月以來最高水平2.125%。


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來源:新浪財經

責編:Zoe Chan

印尼總統維多多讓雅加達捷運駛入正軌 有望明年3月底通車

日本和印度尼西亞的承包商花費五年時間,不惜在已經十分擁堵的城市引發交通混亂並花費15億美元(約102.3億元人民幣)巨資後,終於看到了雅加達開創性的捷運(MRT)系統第一期工程完工的曙光。

絕大多數人,尤其是雅加達捷運項目負責人William Sabandar根本不需要別人提醒也能牢牢記住捷運開始運營的時間:2019年3月31日——立法和總統選舉前27天。在這次競選當中,所謂的“基礎設施總統”佐科·維多多(Joko Widodo)將爭取連任。

自2016年10月地面工程由於土地收購問題而處於停滯狀態,而Sabandar開始負責該項目以來,維多多已經進行了六次現場視察。每次視察期間,總統都會提出同樣的問題:“工程趕上進度了嗎?”

印度尼西亞總統佐科·維多多(Joko Widodo)在2017年2月23日視察雅加達的大眾捷運(MRT)項目。

實際上,捷運工程的進度大幅落後。在全亞洲沒有現代化軌道旅客捷運系統的城市當中,雅加達是規模最大的一個。根據專家預測,除非通勤者願意放棄使用汽車和摩托車,轉而乘坐公共交通工具,否則到2020年,雅加達將出現全面擁堵。

雅加達市區內已經容納了1000萬名居民,但雅加達南部的茂物(Bogor),東部的勿加泗(Bekasi)和西部的唐格朗(Tangerang )還有廣闊的住宅區,每天有400萬人要從這些地方出發,前往雅加達市區上班。

捷運路線以萊巴布魯斯(Lebak Bulus)南郊27公裡長的走廊為起點,一路延伸到雅加達市中心的印度尼西亞酒店(Hotel Indonesia)環線,止於雅加達北部歷史悠久的科塔(Kota)區。2030年完工後,捷運網絡沿線覆蓋的路程將達到108公裡。

遺憾的是,曾經矗立在雅加達繁忙的主干道——蘇迪曼大道(Jalan Sudirman)兩旁的高大樹木早已被砍倒,而這是“嚴愛之城”為了完成400年歷史上最大的基礎設施所必須付出的代價。

2018年6月7日,記者在雅加達捷運建設工程的隧道裡看到了工程師和工人。在雅加達交通繁忙的街道下方,一條捷運隧道可能是緩解該市嚴重交通僵局的關鍵因素。

此外,長度為230公裡的雅加達捷運公交車(Transjakarta Busway)網絡,還有運輸量達到50萬,價值60億美元(約409.2億元人民幣),最終長度為41公裡的輕軌(LRT)系統將把市中心與偏遠的茂物、勿加泗和德波克(Depok)連接起來。

如果沒有1997至1998年爆發的金融危機,印度尼西亞也不必花費大量時間來恢復經濟實力,那這項計劃的進度本可以大大加快。緩慢的經濟增長意味著該市不可能在沒有獲得高額國家補貼的情況下運營捷運系統。

那時還在擔任雅加達市長的維多多花費了頗長的一段時間來決定是否要在2012大選後繼續進行這個項目。由於當時政府已經開始為雅加達捷運公交車網絡支付一年2530億盧比(1.2億元人民幣)的補貼,他擔心捷運將會造成過多的負擔。

但他必須做出決策。該項目的融資機構——日本國際協力機構(JICA)承諾為兩期南北工程提供24億美元(約163.7億元人民幣)的優惠貸款,還款期限長達40年,而年利率僅為1%。

起初,雅加達政府需承擔58%的債務,但在維多多執政的兩年時間裡,他慢慢地把這一比例降到了51%,而中央政府同意承擔其余的債務。

2017年11月9日,工人們在雅加達的一個地鐵施工工地上忙碌著。

當Sabandar介入時,捷運項目正面臨危機,且施工進度嚴重落後。盡管印尼2012年頒布的《物權法》對征收權做出了新規定,但有三個地面站點周圍土地的所有者們仍堅持要求政府以高於當時市場水平(每平方米2500萬盧比,約11838元人民幣)的價格來征收土地。

身為一名交通工程師和在新西蘭受過教育的地理學博士,且曾負責蘇門答腊(Sumatra)西部,受地震破壞的尼亞斯島(Nias)建設工作的Sabandar挺身而出,應對挑戰。在那之前,2004年海嘯侵襲印尼後,他還在亞齊(Aceh)和尼亞斯修復重建機構負責人Kuntoro Mangkusubroto組建的優秀團隊效過力。

Sabandar用了兩個月時間,把所有的利益相關者聯合起來,終於攻破了最後16個釘子戶的防線。這些釘子戶一開始要價高達每平方米1億盧比(約合47350元人民幣),最終他們做出了讓步,同意以每平方米3000萬到3300萬盧比(約為14205至15626元人民幣)的價格出讓土地。

2017年初,心情焦慮不安的維多多視察了該項目,這位心情愉悅的捷運項目主管向他彙報:任務已圓滿完成。但是,自從這項工作完成以來,壓力始終存在著。“這已經成為了一個政治目標,”他說。

由於涉及建設、持有和維護新交通網絡,雅加達捷運系統被劃分為一個歸地方政府所有的實體,且政府允許其負責人在尋找替代融資時保有一定的靈活性——這是國有企業無法獲得的特權。

工人在捷運系統的地下工地,攝於2018年7月。

基於距離定價的票價預計只能填補40%的運營成本。其余部分將由以公共交通為導向的開發項目(TOD),南北走廊及其沿線21個車站的電子廣告和其他商業活動來覆蓋。

工程的大部分重點將放在都庫阿塔斯(Dukuh Atas)中心區域。根據建設規劃,該區將成為郊區鐵路、輕軌、南北捷運走廊,還有以巴拉拉查(Balaraja)西側為起點,一直延伸到西卡朗東部(Cikarang),綿延87公裡的待建東西向列車線路交彙的綜合性樞紐。

南北捷運的二期工程耗資20億美元(約136.4億元人民幣),其八個地下車站將需要另外五年的建設時間,這主要是因為北側的地下水位較高,而且下方還有河流經過。

與此同時,政府還將開展耗資39億美元(約266億元人民幣),長度為27公裡的東西線中段工程。建成後,該線路將跨越從甘邦岸(Kambangan)到Ujung Menteng這兩個雅加達城市邊界。整個捷運網絡達到盈虧平衡預計需要25年。

都庫阿塔斯開發項目覆蓋範圍的初始半徑為700米,預計將於今年末開始動工。最終在城市一分為二的瑪琅河(Malang River)兩側將建起高層辦公大樓,地下購物區和公園綠地。

捷運項目最初的目標是每天運送乘客17.34萬人次,還存在著3萬人次的缺口。誰也猜不到捷運系統要用多少時間才能改變雅加達混亂的交通狀況。但是,如果參考曼谷建設空中列車的早期經驗,這個目標決不能一蹴而就。

2016年2月4日,雅加達一個正在施工的立交橋(背景)附近,汽車司機在通勤過程中遇到了交通擁堵。

以雅加達捷運公交車網絡為例。假設乘載客摩托車(ojek)去最近車站的成本為每天7000盧比(約3.3元人民幣),乘坐捷運的來回車票,而且到站後可能還要再搭乘一次摩托車,每位雅加達通勤人員每月平均交通費為20萬盧比(94.7元人民幣)。

另外還要考慮到新增的1000輛新摩托車的定金,而且這些摩托車會加入到雅加達街道上的車流中,加劇交通堵塞。在某些方面,由於公共交通工具的便利性,它們在緩解交通堵塞方面可能會造成比汽車更大的挑戰。

盡管鼓勵駕車者乘坐公共交通工具意味著捷運全長都將計入市中心電子道路收費(ERP)範圍,且停車費也會相應提高,雅加達市長Anies Baswedan至今仍拒絕發布禁止在雅加達市中心的主干道上使用摩托車的禁令。

這形成了一個重大的障礙,但它很快就會被消除。人們普遍認為Baswedan現在是總統候選人Prabowo Subianto參加2019年競選的搭檔,而更加務實的商界人士Sandiaga Uno將接手他的工作。

下個月在雅加達舉辦的亞運會上,捷運工程將繼續進行,而且建築工人們正沿著雅加達主要商業道路——蘇迪曼大道鋪設寬闊的人行道。這是令人印像深刻的“高檔化”項目的一項舉措。

在雅加達這樣一個通常將行人視為二等公民的城市裡,這是一項令人震驚的創新。但在接下來的幾個月裡,城市執法人員的工作量將大幅增加:他們將要驅趕那些不肯離去的食品攤販,並確保乘坐摩托車者不把人行道當成額外的車道。


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來源:Asia Times
翻譯:LPS

責編:Zoe Chan